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1、不动产估价教学课件 第2章 不动产价格及其市场分析n2.1 不动产价格n2.2 不动产价格影响因素分析n2.3 不动产市场分析学习目标学习目标n通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。2.1 不动产价格n2.1.1 不动产价格的概念n2.1.2 不动产价格的特征n2.1.3 不动产价格的种类2.1.1 不动产价格的概念n不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。2.1.2 不动
2、产价格的特征n不动产价格受区位的影响很大n不动产价格实质上是不动产权益的价格n不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金n不动产价格与其用途相关性极大n不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响n不动产价格的影响因素可比较2.1.3 不动产价格的种类n1 所有权价格和使用权价格n2 成交价格和市场价格n3 理论价格和评估价格n4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格n5 总价格、单位价格和楼面地价n6 基准地价、标定地价和房屋重置价格n7 土地价格、建筑物价格和房地价格n8 实际价格和名义价格n9 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格n10 补地价2.2 不动产价格影响因
3、素分析n2.2.1 不动产价格影响因素的特征n2.2.2 不动产价格影响因素的分类n2.2.3 影响不动产价格的内部因素n2.2.4 影响不动产价格的外部因素2.2.1 不动产价格影响因素的特征n不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同n不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同n不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同n有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关n有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化2.2.2 不动产价格影响因素的分类n将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类；n将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；
4、n将影响因素分为内、外两部分因素。2.2.3 影响不动产价格的内部因素n1 来自土地的内部因素来自土地的内部因素n位置、面积n地形、地质n形状、用途n “生熟”程度n交通、环境n城市规划限制n土地使用年限n土地肥力2 来自建筑物的内部因素来自建筑物的内部因素n用途、质量n结构、装修n楼层、朝向n附属设备、房屋完损程度2.2.4 影响不动产价格的外部因素n1 区域环境因素区域环境因素n区域自然环境因素n区域社会环境因素n区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异2 经济因素经济因素n经济发展程度n市场供求状况n利率水平n物价水平n居民收入水平3 人口因素人口因素n静态人口因素n动态人口因
5、素4 社会因素社会因素n政局的稳定状况n社会治安状况n不动产投机n城市化进程5 政策法规因素政策法规因素n不动产制度n城市规划n不动产价格政策n税收政策n金融政策n交通管制n行政隶属变更n特殊性政策6 心理因素心理因素n心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。7 国际因素国际因素n世界经济状况n国际竞争状况n国际竞争状况n军事冲突状况n除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。表表2-1 不动产价格影响因素一览表不动产价格影响因素一览表内部因素外部因素土地因素
6、位置、面积区域环境因素区域自然环境因素地形、地质区域社会环境因素形状、用途经济因素经济发展程度“生熟”程度市场供求状况交通、环境利率水平城市规划限制物价水平土地使用年限居民收入水平土地肥力人口因素静态人口因素、动态人口因素建筑物因素用途、质量社会因素政局稳定状况、社会治安状况、不动产投机、城市化进程、科学技术发展结构、装修政策法规因素不动产制度、城市规划、不动产价格政策、税收政策、金融政策、交通管制、行政隶属变更、特殊性政策楼层、朝向心理因素心理偏好、心理承受能力、心理预期附属设备、完损程度国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况2.3 不动产市场分析n2.3.1 地价与
7、房价的关系分析n2.3.2 租售关系分析2.3.1 地价与房价的关系分析n1 房价包容地价n2 地价是房价中最重要、最能动的部分n3 地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现n4 我国不动产市场地价与房价的现实关系2.3.2 租售关系分析n出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又相互依存，相得益彰。n出租与出售的替代关系见书中图2-3。n租金与售价的依存关系见书中图2-4。本章基本概念本章基本概念n不动产价格 有效需求 成交价格 市场价格 评估价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 楼面地价 期房价格 补地价 市场供求 房地价格 不动产租价思考与练习思考与练习n1 什么是不动产价格？n2 不动产价格具有不同于一般商品价格的哪些特征？n3 简述成交价格、市场价格、理论价格、评估价格的含义及其相互关系。n4 什么是楼面地价？n5 什么是补地价？n6 简述影响不动产价格的内部因素。n7 简述影响不动产价格的外部因素。n8 简述不动产市场中地价房价关系。
