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1、真山真水真空气，原滋原味原生态真山真水真空气，原滋原味原生态 都市都市休闲文化、度假生活示范休闲文化、度假生活示范 2019.10.102019.10.10福隆长泰项目策划建议本报告是严格保密的。前言前言n本项目世联地产从2019年3月正式策划开始，自今已六年多，n六年间，中国房地产的政策与区域市场都发生了很大的变化，传统的城市地产与旅游地产（远郊地产）其发展方式也发生变化n本次策划工作也经历了由浅入深，由地产到旅游，由单一到复合，力求以创新的思维与方法，认识旅游地产发展的规律，从实践入手，从可行与可持续开发入手，如何挖掘与保护利用项目的资源价值，寻找项目的最佳发展战略和定位，以期对长泰、马洋
2、溪旅游、原生态文化、都市休闲产业、度假地产的发展有所贡献。然而，这是一项极具挑战与困难的工作。2一. 原点我们是什么？我们想要什么？我们面对我们是什么？我们想要什么？我们面对的困难的困难真山、真水、森林、原生态、古民居，离厦门真山、真水、森林、原生态、古民居，离厦门2626公里的绝佳生态美公里的绝佳生态美地，但自身地块资源不突出和强势地，但自身地块资源不突出和强势4我们目标：缔造属于国际的度假目的地，想要成为区域最好的旅游度假项目一位极有追求的老板，打造区域最好的旅游度假酒店一位极有追求的老板，打造区域最好的旅游度假酒店（要做就做最好的，希望顾问工作是系统并具创意的）（要做就做最好的，希望顾问
3、工作是系统并具创意的）世界最好的国家乒乓球训练基地厦门最好的五星级酒店之一资源盘点资源盘点生而璀璨的山水人文生态价值：生而璀璨的山水人文生态价值：万余种不同植物，百多种野生动物散落万余种不同植物，百多种野生动物散落四周，森林覆盖率达四周，森林覆盖率达78%78%长泰漂流（福建第一漂）天柱山（国家森林公园）天成山（长泰新八景之一）龙凤谷（八闽第一峡谷）国家皮划艇训练基地6厦成高速实现长泰与厦漳泉的沈海高速路厦成高速实现长泰与厦漳泉的沈海高速路网的贯通网的贯通 厦成高速厦成高速厦门到长泰马洋溪段，厦门段约18公里，长泰马洋溪段约8公里，厦门段起于海沧区的京口，起点就设置角嵩路高架桥，按照时速100
4、100公里公里标准设计，厦漳段全程双向6 6车道车道，新阳互通主线收费站至海沧枢纽互通采用双向8 8车道。车道。生而耀眼的区位价值和空间价值：生而耀眼的区位价值和空间价值：厦成高速，连接厦漳泉等海西城市厦成高速，连接厦漳泉等海西城市7泉州漳州厦门本项目106km26km17km厦成高速沈海高速沈海高速G324G324旅游大旅游大道道厦成高速厦成高速漳龙高速漳龙高速至深圳：至深圳：2 2小时小时4545分钟分钟至香港：至香港：3 3小时小时3030分钟分钟至汕头：至汕头： 1 1小时小时5050分钟分钟至潮州：至潮州：1 1小时小时2020分钟分钟至云霄：1小时至漳浦：45分钟漳州南站：漳州南站
5、：1010分钟分钟角美站角美站前场（厦门）：前场（厦门）：2020分钟分钟东孚：10分钟厦深高铁共20个车站，里程502公里。旅客列车速度目标值：250km/h，预留提速条件，预计项目将于2019年建成投入使用，届时从深圳乘火车到厦门只需不到3小时。汇聚福厦、龙厦、厦深三条铁路于一体的厦门，将正式成为全国铁路枢纽厦漳厦漳都市圈都市圈潮汕潮汕城市群城市群惠深惠深港澳地区港澳地区长泰长泰厦深厦深高铁高铁，对接厦漳、潮汕、惠深（港澳）三大都市圈，对接厦漳、潮汕、惠深（港澳）三大都市圈， 连接福厦和龙厦铁路，打通与长三角和珠三角的联系连接福厦和龙厦铁路，打通与长三角和珠三角的联系至惠州：至惠州：2 2
6、小时小时1010分钟分钟8角美站角美站【休闲旅游配套缺失休闲旅游配套缺失】马洋溪生态旅游区旅游资源丰富，在福建省久负盛名，马洋溪生态旅游区旅游资源丰富，在福建省久负盛名，目前旅游配套严重缺乏，未形成休闲旅游配套体系目前旅游配套严重缺乏，未形成休闲旅游配套体系长泰旅游市场分析连氏大酒店区域目前旅游配套仅有连氏大酒店（三星）、农家乐和果蔬采摘，配套严重的欠缺，且发展等级较低，未形成完整的休闲旅游度假配套体系，未来本区域将有包括十里蓝山酒店、天铜山酒店、泛华温泉酒店等在内的4所星级酒店，酒店同质化竞争严重。区域内的旅游景点包括国家皮划艇激流回旋训练基地、天柱山国家森林公园、天成山景区、马洋溪漂流、千
7、年古山重等，在福建省均具有较高知名度，但都以生态休闲观光旅游为主，缺乏体验型休闲度假项目。9本报告是严格保密的。【旅游吸引力不足旅游吸引力不足】 ：区域游客对比厦门差距很大，国庆黄金周长泰约：区域游客对比厦门差距很大，国庆黄金周长泰约5 5万人次，厦门约万人次，厦门约163.71163.71万人次，旅游收入万人次，旅游收入1818亿元，酒店入住率创历年亿元，酒店入住率创历年新高，厦门排名全国前十。两大区域之间游客共享少，项目所在的区域新高，厦门排名全国前十。两大区域之间游客共享少，项目所在的区域影响力弱，吸引力不足影响力弱，吸引力不足10长泰旅游市场分析旅游情况对比旅游情况对比厦门（仅十一黄金
8、厦门（仅十一黄金周期间）周期间）2019年国庆共接待国内外游客163.71万人次，同比增长7.77%。旅游总收入18.05亿元，同比增长11.46%。其中，接待过夜游客43.45万人次，占接待总人数的26.54%；一日游游120.26万人次，占接待总人数的73.46%。景区接待情况：列入统计的33个景区共接待游客162.53万人次，同比增长11.53 %；景区门票收入6874.52万元。此未含所有开放式景区（如南普陀寺、环岛路等）和部分收取门票的景区。旅游住宿情况：饭店宾馆累计出租率为64.83%，旅馆招待所累计出租率为64.01%。1日至6日饭店宾馆实际出租率分别为 68.14%、89.17
9、%、91.3 %、79.43%、57.69%、37.8%，其中2日、3日出租率均达到80 %以上,创历年新高。经济型酒店和家庭旅馆出租率前四天都保持在 80%以上。长泰长泰2019年全县旅游人数100万人次，2019年上半年旅游人次60万以上，20192019年黄金周期间旅游人次达年黄金周期间旅游人次达5 5万人，比去年同期翻了一番万人，比去年同期翻了一番主要景点：古山重（接待游客1万人次）、长泰漂流（4万人次）【区域项目众多区域项目众多】马洋溪板块旅游地产发展迅速，周边项目众多，项目核心资马洋溪板块旅游地产发展迅速，周边项目众多，项目核心资源的同质化竞争激烈，区域未来竞争压力大源的同质化竞争
10、激烈，区域未来竞争压力大11旅游地产市场分析福信中翎当代天铜山欧洲小镇馨香谷十里蓝山福信中翎本项目天颐香溪（天颐格园1期）中冶海西国际城原山主人发现之旅1期海投项目售罄项目在售项目待推项目中华汉文苑发现之旅2期核心驱动力环境：生态环境+山重古镇核心驱动力文化：明清建筑+中国汉文字文化核心驱动力环境：生态环境+天成山+温泉核心驱动力高尔夫：高尔夫+生态+温泉核心驱动力环境：生态环境+新颖的户型天铜山项目核心驱动力环境：环境+万国温泉核心驱动力运动：射击等古代运动+生态环境【周边在售项目周边在售项目】项目周边在售项目普遍去化速度较慢，其客户均以厦门客户为主，项目周边在售项目普遍去化速度较慢，其客户
11、均以厦门客户为主，作为第二居所休闲度假使用，但尚未形成旅游度假的氛围，作为第二居所休闲度假使用，但尚未形成旅游度假的氛围，物业去化速度缓慢，全物业去化速度缓慢，全马洋溪去化约马洋溪去化约9 9套套/ /月，全年约月，全年约100100套，约套，约3-53-5万平万平/ /年，年回收年，年回收3-53-5亿元亿元项目名称去化率销售速度未来供应面积（）客户发现之旅2019年三月份至今，公寓平均去化41.9%，别墅12.12%年均去化30套约50万平方米1、地域：主力是厦门金门和温州，次级是漳州和泉州，少量外籍人士；2、职业：65%的公务员、高级医生、私企老板，银行人士3、用途：1/3投资，1/3自
12、住，1/3度假原山主人开盘至今，平均去化率为32%主要是厦门企业主，部分漳州客户，少量省外及海外华侨十里蓝山2019年开盘至今，去化70%年均去化50套 约700万平方米1、构成：厦门岛内有6070%，灌口周边10%多，剩下一些泉州、上海、北京等客户，没有地缘性的漳州客户2、职业：以私企主或企业高管（金融投资、建筑、石材、装饰设计等）为主，部分大学教授、画家、政府官员3、置业目的：以二居度假为主，纯投资客少海西国际城30%年均去化20套 约剩余480万平方米1、构成：认筹客户中70%以上为厦门客户，长泰、漳州本地客户10%几，其他还有泉州、龙岩等地客户，没有外省客户2、职业：漳州在厦门做生意，
13、厦门人在角美、漳州开工厂，政府官员、富二代、大学教授，银行职员3、置业目的：注关性价比，高尔夫，以休闲度假为主，自住很少旅游地产市场分析12本报告是严格保密的。我们面对的困难我们面对的困难：对于规模：对于规模40004000多亩的项目，目前市场与交通尚未完善的条件下多亩的项目，目前市场与交通尚未完善的条件下n如何把握资源的价值，如何把握资源的价值，n如何吸引市场的热点如何吸引市场的热点n如何控制投资的规模如何控制投资的规模n如何得到政府的支持如何得到政府的支持n如何启动项目的建设如何启动项目的建设n如何实现经营的效益如何实现经营的效益从旅游情况来看，区域影响力弱从旅游情况来看，区域影响力弱从来
14、看，区域内无特色可言从来看，区域内无特色可言从从区区域域内内各各个个项项目目功功能能结结构构来来看看，未未能能形形成成有有机机的的体体系系，只只是是功功能能堆叠堆叠核心的问题：核心的问题：1 1、如何改变现状，提升区域影响力？、如何改变现状，提升区域影响力？2 2、如何突破项目同质化现象，打造项目独特性？、如何突破项目同质化现象，打造项目独特性？3 3、如何实现旅游与地产结合，打造一种系统化生活模式，实现项目地产高、如何实现旅游与地产结合，打造一种系统化生活模式，实现项目地产高溢价？溢价？13二. 探索与求势在在思考项目破局之道前，让我们从众多思考项目破局之道前，让我们从众多案例中总结与寻找线
15、索与思路案例中总结与寻找线索与思路本报告是严格保密的。15新型城镇化给三新型城镇化给三.四线地产与四线地产与创新居住楼盘开发带来的机会与创新居住楼盘开发带来的机会与挑战挑战长泰项目发展的基础与立足点长泰项目发展的基础与立足点本报告是严格保密的。1620092009年年-2019-2019年，对于中国来讲，是一个时代的结束，同时，也年，对于中国来讲，是一个时代的结束，同时，也标志着一个新时代的开始，中国房地产也将面临新的发展标志着一个新时代的开始，中国房地产也将面临新的发展经济发展展引擎引擎重点重点发展展区域区域财富分布富分布规律律社会社会经济特征特征19781978年年201920192019
16、2019年年20382038年年经济发展展模式模式外外贸是拉动经济的最核心力量，08年中国进出口总额达到179922亿元，经济对外依存度达到60%“制造制造业+ +外外贸+ +外外汇”，制造业以“三来一补”为主要模式，依赖外部市外部市场的发展模式工业化超前，城市化落后，人口主要集中在农村，明显的二元社会，被动城市化经济发展主要集中在东部部沿海开放城市、南南部部经济特区，中西部及内地经济发展相对落后，地区差异大财富主要集中在制造业、对外贸易领域完成国家的原始积累，“内需拉内需拉动”将成为新的推动经济发展的引擎，经济对外部的依存度逐步降低“城市化城市化+ +服服务业+ +制造制造业”，制造业服务化
17、，服务的供应制造业化为主要模式，依赖内部市内部市场的发展模式主主动城市化城市化，2020年城市化率达到60%60%，城市人口超过农村人口中部中部地区由于铁路、公路等基础设施的建设将成为经济发展的主要区域，中东部地区差异逐步缩小财富开始由制造业、对外贸易领域向服务业领域转移外贸时代内需时代本报告是严格保密的。17中国未来四大产业：养老健康、信息城市、轨道交通、新型城镇化中国未来四大产业：养老健康、信息城市、轨道交通、新型城镇化n2121世纪美国的新技术革命和中国的城镇化世纪美国的新技术革命和中国的城镇化, ,是是2121世纪带动世界经济发展的两大引擎。世纪带动世界经济发展的两大引擎。 - -诺贝
18、尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾经预言诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾经预言本报告是严格保密的。18定义：何谓城镇化定义：何谓城镇化（巴署松在广州观点（巴署松在广州观点2019年度论坛上的解读）年度论坛上的解读）u城镇化的逻辑起点是人口、土地、资金的流动。这三大要素的流动能力在某种程度上城镇化的空间地理分布。u城镇化的核心内容是要素流动代表的生产结构、就业结构、消费模式以及居住方式的四个转变，这种转变发生的地方形成或扩大城镇、城市。城市的形成（扩张）生产结构的转变规模经济、专业化、交通运输、市场贸易就业结构的转变消费模式的转变居住方式的转变人口、土地、资金的流动本报告是严格保密的。19定义：何谓城
19、镇化定义：何谓城镇化城镇化的重点:过去20年城镇化的重点表现在生产结构的转变，表现为第一产业产值占比的持续下降，2019年一产产值占比为10%。然而，从结果上看，就业结构的转变落后于生产结构的转变，表现为第一产业就业占比仍高达35%；消费模式和居住方式的转变基本处于停滞状态，表现城乡消费和城乡居住方式的差距仍然巨大。生产方式的转变一产产值占比10%一产就业占比35%城乡消费比2.9人均住房面积31.6平米就业方式的转变消费模式的转变居住方式的转变本报告是严格保密的。20新起点；新起点；u未来未来1010年，与过去年，与过去2020年并不完全相同，中国下一阶年并不完全相同，中国下一阶段推进城镇化
20、的起点或约束已经发生了明显的变化段推进城镇化的起点或约束已经发生了明显的变化u第一，人口流动能力发生某种程度的逆转第一，人口流动能力发生某种程度的逆转u第二，土地扩张速度会有所下滑第二，土地扩张速度会有所下滑u第三，资金的相对稀缺程度发生变化第三，资金的相对稀缺程度发生变化u总体上，这些新变化也必然意味着中国未来的城镇总体上，这些新变化也必然意味着中国未来的城镇化将可能走出一条区别于过去的道路化将可能走出一条区别于过去的道路本报告是严格保密的。环鄱之巅环鄱之巅都市休闲文化产业示范基地都市休闲文化产业示范基地土地开发项目的调整，必须社会、企业、百姓三赢土地开发项目的调整，必须社会、企业、百姓三赢
21、本报告是严格保密的。22生而耀眼的区位价值和空间价值：生而耀眼的区位价值和空间价值：昌西最大规模的区域开发，可开发空间大。昌西万亩规模意味着什么？1、无可替代的区位价值：南昌西南30公里，半小时车程，占据南昌城市发展主脉络；2、无法复制的规模价值：万亩净地开发，可开发空间大，未来大有可为；区位、空间至蓝坊镇地块关键词：南昌近郊、大规模、原生态本项目本项目南昌半小时交通圈本报告是严格保密的。本项目本项目沪昆高铁沪昆高铁新新G320G320城际轻城际轻轨轨凤仪大凤仪大道道昌西大昌西大道道建建成成大大道道太太微微大大道道大城镇区大城镇区至高安至奉新至南昌至樟树大城站大城站建成大道：建成大道：4040
22、米双向米双向4 4车道车道新国道新国道320320：3030米双向米双向4 4车道车道凤仪大道：凤仪大道： 4040米双向米双向4 4车道车道昌西大道：昌西大道： 3030米双向米双向4 4车道车道太微大道：太微大道：2020米双向米双向2 2车道车道【交通价值交通价值】未来未来5 5年内，将有多条快速干道经过大城通往南昌至其它省市，年内，将有多条快速干道经过大城通往南昌至其它省市，逐渐纳入南昌逐渐纳入南昌“半小时城市圈半小时城市圈”23本报告是严格保密的。24生而璀璨的山水生态价值：生而璀璨的山水生态价值：原生态山水、富硒土壤、负氧离子等凸显生态价值。五星级酒店24净土地块关键词：山水环绕、
23、富硒土壤、负氧离子规划道路规划道路320国道至奉新至南昌至高安至蓝坊镇N N本报告是严格保密的。25生而荣耀的区域规划价值：生而荣耀的区域规划价值：昌西文化产业园江西省重点建设的十大文化园区之一。产业无可或缺的规划价值：大城中心市镇、九州生态农业科技园、可追溯农产品产业园、陶瓷总部经济城、宜春学院高安分校等重点建设项目分布本项目左右地块关键词：现代农业、陶瓷总部、创意文化产业本报告是严格保密的。262 23 34 41 15.5.综合服务区综合服务区4.4.生态养生基地生态养生基地2.2.航空科普休闲基地航空科普休闲基地1.1.小球运动休闲基地小球运动休闲基地整合天合基业资源，打造高尔夫高端度
24、假板块；充分利用地块特点，形成以生态养生为特色的疗养胜地等；以时尚运动基地为主要娱乐休闲以集中式商业、品牌酒店、医疗中心为主体的综合服务项目基于空间布局原则，项目空间上可形成基于空间布局原则，项目空间上可形成“一心四区一心四区” 的总体布局结构，的总体布局结构，整体形成一个整体形成一个东东“静静”西西“动动” 的功能规划格局的功能规划格局5 53.3.户外运动休闲基地户外运动休闲基地以航空科普基地为主要娱乐休闲本报告是严格保密的。27整体指标整体指标可建设用地：总计可建设用地：总计50005000亩，其中度假酒店、公建配亩，其中度假酒店、公建配套建设用地为套建设用地为10001000亩，住宅建
25、设用地亩，住宅建设用地40004000亩亩可建设用地功能构成表（可建设用地功能构成表（50005000亩）亩） 类别类别 用地性质用地性质 名称名称 建设用地面积（亩）建设用地面积（亩） 建筑面积（）建筑面积（） 备注备注 2 2酒店品牌酒店200客房数550间公建配套江西省航模俱乐部50江西省青少年航空培训学校 1644D天象馆 5太空风洞30跳伞塔 1动力三角翼 80 航空科研协会65国际卡丁车赛场115极限运动体验馆 10海啸馆60养生会所30小球训练基地30高尔夫会所20高尔夫培训学校10红土网球场50商业综合体50健康管理中心303 3住宅高尚运动主题大宅1300容积率：0.2生态养
26、生主题大宅1400容积率：1.0娱乐时尚主题公寓1300容积率：1.5商业商业30000合计合计 50005000本报告是严格保密的。不占建设用地功能构成表（租用地：不占建设用地功能构成表（租用地：5 50 00000亩）亩）类别类别用地性质用地性质名称名称建设用地面积（亩）建设用地面积（亩）建筑面积（）建筑面积（）备注备注1 1农用地18洞山地高尔夫1500航模体验场200攀岩基地60风筝广场60定向越野俱乐部600轮滑体验场30汽车营地300热气球250无人机实验100山地自行车400合计35002 2水域面积长岗水库等1500合计合计1500总计总计5000整体指标整体指标可租赁用地：占
27、地规模总计约可租赁用地：占地规模总计约50005000亩亩28本报告是严格保密的。3月月12号向江西高安市长汇报号向江西高安市长汇报我们的工作要在短时间内完成，按甲方的要求是满意的，我们的工作要在短时间内完成，按甲方的要求是满意的，汇报前我们做了充分的准备，除了正市长外，甲方与我们向汇报前我们做了充分的准备，除了正市长外，甲方与我们向其他领导都做了事前的沟通，但汇报后，作为专家型的市长其他领导都做了事前的沟通，但汇报后，作为专家型的市长却不满意，他的发言是不留情面的。却不满意，他的发言是不留情面的。29本报告是严格保密的。听听市长是如何说的：听听市长是如何说的：n先问我们（顾问单位）：先问我们
28、（顾问单位）： 1, 1,你们去了几次地，对高安熟吗？你们去了几次地，对高安熟吗？ 2 2，电视片用的是实景吗，电视片用的是实景吗? ? 3,4000 3,4000亩做地产，亩做地产，10001000亩做配套，又做一座新城，城里人会来亩做配套，又做一座新城，城里人会来 吗？房地吗？房地产与项目开发的市场依据何在？产与项目开发的市场依据何在？ n再问开发商再问开发商： 1, 1, 先策划，后规划这是对的，项目工作离我的要求更进一步了先策划，后规划这是对的，项目工作离我的要求更进一步了 2 2，你开发玩的是概念，套模式，放之四海皆可用有问题。，你开发玩的是概念，套模式，放之四海皆可用有问题。 做好
29、一个项目必须符合三个条件：做好一个项目必须符合三个条件： 1 1）要符合中央的精神，如此大规模搞房地产是不可能的，我不能同意，）要符合中央的精神，如此大规模搞房地产是不可能的，我不能同意，高安市不同意，上级也会不同意，高安每年只有高安市不同意，上级也会不同意，高安每年只有700700亩土地指标，我们还亩土地指标，我们还要发展其它的经济与产业。要发展其它的经济与产业。 30本报告是严格保密的。听听市长是如何说的：听听市长是如何说的： 2 2）项目要结合高安与地块的实际，地理、人文、经济与产业发展特点）项目要结合高安与地块的实际，地理、人文、经济与产业发展特点 3 3）项目要有可操作性与明确的实施
30、计划，土地的价值与价格是会受时间）项目要有可操作性与明确的实施计划，土地的价值与价格是会受时间影响的，不能坐等土地的升值影响的，不能坐等土地的升值 3 3，要先做项目（产业），后搞开发（地产）。只能，要先做项目（产业），后搞开发（地产）。只能20%20%的土地做地产，项的土地做地产，项目定位要高，尽快出规划，开发进度要细化并加快，首期项目目定位要高，尽快出规划，开发进度要细化并加快，首期项目2 2年内完成。年内完成。否则土地政府明年要收回，企业已支付的地价可原额加利息返还。否则土地政府明年要收回，企业已支付的地价可原额加利息返还。总之，政府要发展，企业要效益，百姓要实惠，三者须兼备总之，政府要
31、发展，企业要效益，百姓要实惠，三者须兼备31本报告是严格保密的。3月月12号向江西高安市长汇报号向江西高安市长汇报，3月月22号考察广东增城。以真实成功的发展案例解决双号考察广东增城。以真实成功的发展案例解决双方认识的差异与寻找项目发展的思路与模式方认识的差异与寻找项目发展的思路与模式32本报告是严格保密的。增城增城一个成功的城镇生态与产业发展的模式一个成功的城镇生态与产业发展的模式33本报告是严格保密的。增城可持续发展模式的学习与借鉴增城可持续发展模式的学习与借鉴34本报告是严格保密的。城市、社会、经济得发展，企业的利润，百姓的实惠，生态环境的保护、文化得弘扬城市、社会、经济得发展，企业的利
32、润，百姓的实惠，生态环境的保护、文化得弘扬35本报告是严格保密的。增城模式的效应增城模式的效应36本报告是严格保密的。 成功的增城模式是项目成功的底板，成功的增城模式是项目成功的底板，增城县域经济基本竞争力从全增城县域经济基本竞争力从全国第国第5858位上升到第位上升到第1515位，连续位，连续5 5年居广东省首位年居广东省首位增城市对全市区域进行主体功能增城市对全市区域进行主体功能分区分区南部，重点开发的新型工业化区，中部，优先开发的适宜创业安居的文化产业城，北部，限制开发的都市农业和生态旅游保护区已初步形成了已初步形成了新塘南部先进制造业圈，城区中部城市生活圈，白水寨景区北部都市农业与生态
33、旅游圈。三大圈层错位发展、集聚发展、三大圈层错位发展、集聚发展、良性互动，推动增城全面协调发良性互动，推动增城全面协调发展，形成区域、城乡之间协调发展，形成区域、城乡之间协调发展，人与自然和谐相处展，人与自然和谐相处37本报告是严格保密的。n方圆十公里的范围内分布着白水仙瀑、南昆山、南国天池、大丰门漂流等知名景点。一年四季均有不同的特色旅游产品。闻名全国的增城绿道将周边景区连线成网n植被茂密，雨量充沛，山势险峻，独特的球状风化地貌，造就了温泉城内百泉喷涌，八水绕城的自然奇观，泉、潭、瀑秀色天成，一泉一景，一潭一色，一瀑一态，潭潭相映、瀑瀑相连n周边有放爬山、观瀑、漂流、垂钓、拓展等休闲项目；温
34、泉城包括恒温泳池、养生SPA、温泉等配套，呈现出度假项目的立体式结构山上、山下、田园、水中，不同层面尽显华彩把握机会，一个住宅开发商的成功转型把握机会，一个住宅开发商的成功转型, ,广州增城香江温泉城广州增城香江温泉城整合白水寨周边旅游资源整合白水寨周边旅游资源，成为亚洲顶级四季旅游目的地成为亚洲顶级四季旅游目的地38本报告是严格保密的。背靠佛山、广州、东莞、深圳等广东经济发达城市是项目成功的关键背靠佛山、广州、东莞、深圳等广东经济发达城市是项目成功的关键一、珠三角成为广东经济发展的先锋与主力一、珠三角成为广东经济发展的先锋与主力2019年，珠三角完成生产总值25606.87亿元，占全省GDP
35、比重的79.7%，比1978年提高27.2个百分点；珠三角以占全国3.6%的人口和占地不足0.6%的土地，创造出了经济总量（GDP）占全国比重高达10.3%的经济奇迹。二、财富积聚大幅上升，居民生活富裕二、财富积聚大幅上升，居民生活富裕2019年，珠三角地方财政一般预算收入1882.01亿元，比1978年增长87.6倍，年均增长16.7%，高于全省平均水平0.9个百分点；地方财政一般预算收入占全省的比重由1978年的53.8%上升到2019年的67.6%。2019年深圳、东莞、广州、佛山和珠海市城镇居民人均可支配收入分别达33592.78元、28209.41元、22469.22元、21112.
36、15元和20515.53元，分别高出全省平均水平的89.8%、59.4%、26.9%、19.3%和15.9%。居民生活水平显著提高。三、居民消费持续升级：居民消费持续升级：2019年广、深、佛、东四市城镇居民的人均消费支出分别是18951.32元、24365.21元、17639.33元、24375.88元，分别比上年增长了22.7%、9.15%、12.7%、28.4%。恩格尔系数分别为36.5%、30.2%、30.9%、24.7%，比上一年分别下降了0.5%、0.6%、0.5%、0.4%。生活性消费支出的比重下降，旅游交通、教育文化、健康身体、娱乐休闲的消费支出有所增长。39本报告是严格保密的
37、。日趋完善的交通路网是项目成功的支持日趋完善的交通路网是项目成功的支持40本报告是严格保密的。锦绣香江温泉城北回归线上的瑰丽翡翠依托并充分利用周边环境依托并充分利用周边环境清凉的山风穿过敞开式的酒店大堂，空气中负离子含量高达14.1万个/cm3，为华南地区之最可以眺望远处的森林瀑布尽收南昆山国家森林公园秀丽美景，拥揽中国大陆第一高瀑，在大自然的天籁之音中静心冥想清脆的鸟鸣和淙淙的溪流声拂过耳畔本报告是严格保密的。锦绣香江温泉城锦绣香江温泉城 , ,打造七星级四季度假生活打造七星级四季度假生活酒店硬件酒店硬件锦绣香江酒店是按国际七星级酒店标准，融合了欧式独特而简约的建筑风格，广东省独一无二的中空
38、敞开式酒店大堂，通透开放占地面积逾20公顷，计划投资超十亿元人民币。将健康睡眠系统概念及人体力学测试系统引入到寝具配置中，酒店床垫采用定制床垫配有豪华客房和套房、皇家园林温泉、山水轩中餐厅和翡翠阁西餐厅、多功能宴会厅、开放式恒温泳池、豪华KTV。24小时便利商场、网球场、健身房等服务配套设施一应俱全项目整体建成后，将达到183套温泉别墅及450间豪华客房的规。酒店客房面积广东最大，层高3.8米，房间配有18平方米的阳光露台本报告是严格保密的。n温泉区拥有68个私密园林温泉池，由三大片区：皇家私密园林区、皇家水世界及皇家御用养生区组合而成，面积达25000平方米。n泉水属稀有的苏打型纯温泉。温泉
39、中富含偏硅酸、氟、硫磺、锌、铜、钙、镁等78种对人体健康有益的微量元素，以水质优、水温高、泉景奇特、疗效显著而闻名，属世界级珍稀温泉。n皇家私密园林温泉区巧妙结合中国经典哲学五行（金、木、水、火、土）理论，采用当地古法配方利用自身资源创造唯一性利用自身资源创造唯一性打造唯一性打造唯一性温泉温泉，世界级珍稀温泉世界级珍稀温泉体验体验78种珍稀元素孕育的超常疗效种珍稀元素孕育的超常疗效本报告是严格保密的。利用自身资源挖掘独特性利用自身资源挖掘独特性御用养生激活人生御用养生激活人生尊享极致细节的私尊享极致细节的私属呵护及管家服务属呵护及管家服务引入皇室管家服务模式，首创“低碳奢华，健康养生”的全新生
40、活理念，打造出“一站式”个性化服务皇家御用养生区提供世界顶级SPA护理，于灵山环抱中享千年温泉之汤，感悟佛缘，寻属于您自己的禅心本报告是严格保密的。高效的投资汇报令项目销售顺畅高效的投资汇报令项目销售顺畅物业类型物业类型别墅面积面积360方（六房）交付标准交付标准包软、硬装销售价格销售价格30000元/平米日平均租金日平均租金10000元/天管理费管理费8元/平米管理途径管理途径可委托酒店管理公司代管业主权益业主权益可免费入住60天/年投资回报率投资回报率67本报告是严格保密的。此次工作的总结：此次工作的总结：n考察结果评估：考察结果评估：n开发商层面开发商层面获得了开发商客户的高度认可和评价
41、，直接支付了项目获得了开发商客户的高度认可和评价，直接支付了项目 中期款，同时有效推动项目直接进入一服务阶段中期款，同时有效推动项目直接进入一服务阶段政府层面政府层面极大提升了本项目的政府预期，有效推动了政府对于本项目极大提升了本项目的政府预期，有效推动了政府对于本项目的支持的支持46本报告是严格保密的。47项目目前还无法依赖城市化进程的自然波及，需要寻找跨越式的发展长泰项目发展模式的思考：长泰项目发展模式的思考：本报告是严格保密的。48旅游地产跨越式发展的经验借鉴跨越式发展模式的逻辑梳理各类发展模式的相应案例分析项目可能存在的跨越式方向甄选本报告是严格保密的。49寻求跨越式发展新兴市场培育传
42、统市场突破市场时机是否成熟？成熟不成熟核心问题打造差异化的郊区生活引导市场的郊区置业需求开发新的市场引擎培育依托于新引擎的新兴市场手段分类寻求跨越式发展的手段分类本报告是严格保密的。50传统市场突破的主要手法及代表案例选取传统市场突破的主要手法产品领先配套引导性价比优势主导思想代表案例打造市区无条件打造的产品满足寻求差异居住产品的需求营造市区没有的特色配套并基于此打造新的生活理念突出产品的性价比优势藉此强势占领原有的市场份额美林湖国际社区番禺丽江花园鹤山十里方圆本报告是严格保密的。51经过具体方式分析和成熟度模型建立，本项目开发时机尚未成熟，无法仅依靠产品、配套或价格优势来突破市场，须通过其他
43、手段来培育新兴需求市场本报告是严格保密的。52新兴市场培育的主要手法及代表案例选取(世联顾问总结的中国旅游地产主要开发模式及代表案例)中国旅游地产开发基于禀赋的思考：资源放大型基于市场的思考：需求引导型类别区分：是否具有优势先天资源？YESNO生态及旅游资源文化资源其他资源休闲商务主题公园重大节事新兴产业核心思想：以特色的旅游业引擎承载房地产开发代表案例成都石象湖四川大邑县建川博物馆黑龙江尚志市亚布力度假村广东惠阳棕榈岛深圳东部华侨城成都国色天乡天津盘龙谷本报告是严格保密的。53休闲商务引导型案例休闲商务引导型案例惠阳棕榈岛惠阳棕榈岛高尔夫球场酒店和会所住区在一个珠三角的三线城市（惠州市惠阳区
44、），成功吸引了深圳、香港、广州、东莞等发达城市的商务休闲需求，辅之以灵活的经营模式，并由此带动了其房地产的开发。本报告是严格保密的。54惠阳棕榈岛开发思路的简要描述商务休闲需求丰满壳牌入驻珠三角发达城市群打造特色商务休闲产品引领区域商务休闲消费实现基于休闲消费的房产投资，开发资金得以有效回笼消费需求成熟了，就有经营上的持续现金流，有现金流的情况下，就可以撬动买家的房地产投资辅之以灵活多变的经营模式，将商业地产的返租回报与酒店经营的出租理念结合起来，撬动了大量房地产投资性购买行为。本报告是严格保密的。55东南亚风情建筑，六大商务休闲设施，引领珠三角商务休闲需求n针对壳牌这类对高端商务活动要求高、
45、需求量大的外资公司，项目通过商务、康体、娱乐、餐饮、酒店客房、高尔夫和国际学校等配套，填补了当地商务休闲的市场空缺。n邀请擅长设计东南亚风格的宾士奈专门设计，原汁原味的东南亚风情获得了高端尤其是香港客户的认可。本报告是严格保密的。56主题功能1：商务功能1.会议室 棕榈岛的会议定位以接待中小型会议为主，设置可分合的多功能会议空间。 总面积299m2，通过间隔可分成3个独立宴会厅，设施齐备，可作宴会、会议室以及小剧院使用。可分可合的会议厅2.会议室设施3.商务会议组织结合康体、游乐及餐饮等设施，提供商务会议套餐，增强会议吸引力。视像会议系统音响设备光学投影机镭射投影机CD/VCD/DVD机录像放
46、映机会议电话无线麦克风私人电话线电脑打印机必备文具幻灯机录音机电视机屏幕白板舞台讲台舞池板本报告是严格保密的。57主题功能2：高尔夫n高尔夫球场由世界知名的规划设计师Jack Nicklaus Jr.设计。球场由3个具有国际标准的9个洞球场及湖场、河场、荔枝场组成，以多水及果岭高低不平为特色，可以举行各类国际比赛。n球场内有两个会所，一个是乡村俱乐部，另一个为会员会所。本报告是严格保密的。58主题功能3：康体设施n康体设施是棕榈岛酒店设施的一大特色，包括独特泰国品味的室内泳池、室外泳池、瑜珈班 、太极班、健身设施等丰富的设施。n高端康体设施如法国美容SPA等吸引了周边外资公司的高端客户以及深、
47、港客户，为项目成为常住物业打下良好基础。本报告是严格保密的。59主题功能4：餐饮设施餐厅设置小而精，总面积约300，提供不同之中外 美食，并定期修改餐单，加插不同国家的风味小食。 本报告是严格保密的。60主题功能5：休闲娱乐设施游乐设施讲求特色，规模小而丰富本报告是严格保密的。61主题功能6：酒店客房n客房分别设置在公寓与别墅，各具特色，满足不同层次客户需求。n别墅由香港着名设计师高文安先生精心设计，设露天按摩池及特大阳台，远眺高尔夫球场绿茵美景。n早期别墅曾做过产权式酒店；后期客房由开发商持有。公寓客房别墅客房本报告是严格保密的。622019,5惠阳棕榈岛惠阳棕榈岛本报告是严格保密的。63本
48、报告是严格保密的。64本报告是严格保密的。65本报告是严格保密的。66依托硬件设施组织内容丰富的活动不同时间，组织针对不同类型人群的活动，吸引最广泛的人群关注2019年棕榈岛组织的活动本报告是严格保密的。67碧桂园。假日半岛碧桂园。假日半岛复合郊区大盘开发的典范复合郊区大盘开发的典范本报告是严格保密的。68故乡里故乡里地产文化的创举地产文化的创举本报告是严格保密的。69本报告是严格保密的。70寻求跨越式发展新兴市场培育时机不成熟核心问题：寻找培育新兴市场的引擎资源放大型需求引导型有先天资源无先天资源生态资源文化资源其他资源休闲商务主题公园重大节事新兴产业养生养老引擎教育传统市场突破时机成熟核心
49、问题：合理引导城市郊区化置业营造差异化的郊区居住生活产品配套价格？ ？ ？本项目潜在开发方向的结论概括本报告是严格保密的。71单个引擎对厦门客户的拉动力有限，本项目必须形成多引单个引擎对厦门客户的拉动力有限，本项目必须形成多引擎联动的开发模式，集合休闲商务、养生养老及健康体育擎联动的开发模式，集合休闲商务、养生养老及健康体育三类以上引擎的综合效应，辅助以相对齐备的特色生活配三类以上引擎的综合效应，辅助以相对齐备的特色生活配套和鲜明的产品优势及生态环境优势，才能形成吸纳客户套和鲜明的产品优势及生态环境优势，才能形成吸纳客户的复合型核心竞争力。的复合型核心竞争力。本报告是严格保密的。1、在基础设施
50、建设方面：加快区域内道路的铺设，打造区域的绿道；对于区域内欠缺的医院、学校、超市等大型的生活配套加快建设的步伐；基础配套建设，包括水电和污水处理等市政设施；2、在区域规划方面：要制定一个规范、有效、合理的区域旅游产业规划，从而促进本区域的旅游产业快速、健康发展；对于区域旅游业的发展，要加强政府的管控力度，加大对天柱山旅游的开发，同时配套大型的项目、活动，为整个区域造势，打造长泰旅游的品牌；对于现有的旅游地产项目，要进行合理的管控，形成区域内各个项目的和谐发展；对于区域内现有的村落进行合理的改造，参考其他旅游区村落的改造路径，在进行合理开发的同时注重文化的保留；【对政府宏观调控的建议】本报告是严
51、格保密的。73附件附件n项目成功的要诀所在：项目成功的要诀所在： 寻找差异、准确定位、创新优势、把握竞争寻找差异、准确定位、创新优势、把握竞争74我所认知的芭厘岛：我所认知的芭厘岛：75落后的芭厘岛落后的芭厘岛76美丽的芭厘岛：美丽的芭厘岛：7778风情万般的芭厘岛风情万般的芭厘岛79晚霞、沙滩、海浪、美食、情侣晚霞、沙滩、海浪、美食、情侣80建筑、园林荟萃的芭厘岛建筑、园林荟萃的芭厘岛81建筑、园林荟萃的芭厘岛建筑、园林荟萃的芭厘岛82四季酒店四季酒店838485度假天堂芭厘岛度假天堂芭厘岛8687小镇旅舍小镇旅舍简单中的特色简单中的特色88小处与细节的魅力小处与细节的魅力8990 喧嚣中的
52、宁静喧嚣中的宁静91VILEVILE别墅酒店别墅酒店小巧与经济小巧与经济92水云间特色民宿【背景】水云间是在山重村的招商过程中，被山重村优越的自然环境，安静闲适的生活，浓郁的当地文化所吸引，从鼓浪屿迁移到古山重村的特色名宿9494水云间特色民宿【区位】位于距离厦门一小时车程，漳州长泰马洋溪生态旅游区的古山重原始村落景区内，能够依托景区资源，环境优越，文化浓郁水云间特色民宿谷山重景区95959696【概况】民宿共有15间客房，单价350-830元/晚不等，自中秋试运营以来，节庆假日的客房入驻率为100%，是古山重第一家特色名宿，收到大众、政府等广泛的关注房名单价（元）配套立春350一楼标间，有电
53、视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐春分350一楼标间，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐谷雨350一楼标间，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐立夏350一楼标间，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐小满460一楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐夏至460一楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐立秋430二楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐黑板报房420二楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐1968房830二楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐白露490二楼大床房，有电视、wifi、空调、
54、独立卫生间、含早餐秋分490二楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐立冬260附一楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐小雪260附一楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐冬至260附一楼大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐蘑菇房830独栋大床房，有电视、wifi、空调、独立卫生间、含早餐水云间特色民宿【亮点1】民宿整体突出古早韵味，改造具有鲜明当地文化特色的公社，通过在细节上对古村落建筑的还原，打造独特的文化氛围9797水云间特色民宿连一砖一瓦一块玻璃都坚持采用最原始古早的材质【亮点2】民宿在景观小品的打造上凸显艺术的气息，坚持回归自然不是回归原始，在追求自然生活的同时，坚持精致的生活9898水云间特色民宿9898【亮点3】民宿在房间的打造上突出艺术的气息，倡导度假放松的生活方式9999水云间特色民宿对旧有的蘑菇房进行改造，打造具有艺术气息的蘑菇小独栋房间【亮点4】民宿采用微博作为唯一的营销方式，通过老板和民宿的官方微博进行推广，不仅提高民宿的知名度，也传递了对回归古村的自然生活方式的解读100100水云间特色民宿
