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1、碧桂园商业模式研究碧桂园商业模式研究商业模式研究报告 本报告共分本报告共分4部分，您现在阅读的是部分，您现在阅读的是q碧桂园基本概况q碧桂园商业模式分析q碧桂园商业模式概要q碧桂园商业模式发展历史与评价碧桂园碧桂园开创了开创了“城市开发城市开发”的典型的典型商业模式商业模式“城市开发”商业模式概要碧桂园成功开创了一种从开发房地产到开发城市的全新而独特的商业模式，简称“城市开发”模式。碧桂园“城市开发”模式具有四大特点：大规模廉价拿地、“酒店学校综合配套”开发先行、分片综合开发、土地层层增值。目前碧桂园“城市开发”模式得到了规模化运用，同行也争相效仿。本报告共分本报告共分4部分，您现在阅读的是部
2、分，您现在阅读的是q碧桂园基本概况q碧桂园商业模式分析q碧桂园商业模式概要q碧桂园商业模式发展历史与评价pp碧桂园集团创建于碧桂园集团创建于19971997年，年，20072007年年4 4月在香港联交所主板挂牌上市，月在香港联交所主板挂牌上市，是全国最大的综合性房地产开发企业之一。是全国最大的综合性房地产开发企业之一。pp经过十余年发展，碧桂园现已发展成为以房地产为主营业务，属下机经过十余年发展，碧桂园现已发展成为以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发的各个环节，并涵盖五星级酒店、教育、社区商业、构涉及房地产开发的各个环节，并涵盖五星级酒店、教育、社区商业、休闲娱乐产业等多个行业的综合性
3、企业集团。休闲娱乐产业等多个行业的综合性企业集团。pp碧桂园采用集中及标准化的运营模式，业务包含建安、装修、物业发碧桂园采用集中及标准化的运营模式，业务包含建安、装修、物业发展、物业管理、酒店开发和管理等。碧桂园提供多元化的产品以切合展、物业管理、酒店开发和管理等。碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等大型住宅区项目以不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等大型住宅区项目以及车位及商铺。同时碧桂园亦开发及管理若干项目内及独立酒店，提及车位及商铺。同时碧桂园亦开发及管理若干项目内及独立酒店，提升房地产项目的升值潜力。升房地产项目的升值潜力。 pp碧桂园一直以
4、碧桂园一直以“ “希望社会因我们的存在而变得更加美好希望社会因我们的存在而变得更加美好” ”和和“ “做有良做有良心、有社会责任感的阳光企业心、有社会责任感的阳光企业” ”为企业文化的核心，踏踏实实地在房为企业文化的核心，踏踏实实地在房地产行业耕耘，做有良心、有社会责任感的阳光企业。地产行业耕耘，做有良心、有社会责任感的阳光企业。碧桂园简介碧桂园简介碧桂园集团总部组织结构碧桂园集团总部组织结构董事会股东大会监事总裁投资拓展部集团办公室人力资源部财务部房地产管理部项目总办统计部资金管理部法务部审计部营销中心电脑信息中心董事会秘书副总裁建筑设计院工程造价管理部采购部项目管理部物业管理公司碧桂园集团
5、企业结构碧桂园集团企业结构碧桂园集团房地产开发其它顺德碧桂园公司增城碧桂园公司南沙碧桂园公司鹤山碧桂园公司五邑碧桂园公司高明碧桂园公司南海碧桂园公司阳东碧桂园公司长沙威尼斯城公司花都碧桂园公司台山碧桂园公司东岸碧桂园公司广州碧桂园公司增城凤凰城酒店公司鹤山凤凰酒店公司假日半岛酒店公司阳江凤凰酒店公司五邑凤凰酒店公司威尼斯酒店公司高明凤凰酒店公司台山凤凰酒店公司金怡置业公司华南俱乐部公司广东管理公司腾越建筑工程公司雅骏装饰公司红荔文化村公司高要碧頣公司均安碧桂园公司韶关顺宏公司肇庆碧桂园公司天津凤凰投资公司巢湖碧桂园公司满州里碧桂园公司沈阳碧桂园公司泰州碧桂园公司天津碧桂园投资公司惠州市度假村公
6、司乐昌碧桂园公司华南碧桂园公司天津凤凰酒店公司肇庆市高要凤凰酒店公司51% 90% 100%100%70% 100%100%100% 100%100%90% 100%50% 100%100%物业酒店2007年4月碧桂园的发展史看，经历了创业、珠碧桂园的发展史看，经历了创业、珠三角扩张阶段，目前正进入全国扩张三角扩张阶段，目前正进入全国扩张阶段阶段规模1993年1993年前，杨国强作为承建商承建了碧桂园的建筑施工，碧桂园垫不起工程费，以几百套别墅抵债。1993年底，杨国强筹办了广东碧桂园学校，共招了1300多名学生，每个学生收取30万元的储备金，以此资金盘活了顺德碧桂园。1997年，杨国强发起成
7、立了顺德碧桂园公司，从事房地产开发业务。1998年，开发广州碧桂园，70栋楼两个多月销售一空。2000年2007年全国扩张阶段创业阶段珠三角扩张阶段2007年12月，开发长沙碧桂园，走出珠三角，进行全国扩张。2008年7月，开发沈阳碧桂园。2008年7月，正在开发的项目有：益阳、武汉、咸宁、随州、呼伦贝尔、兴安、通辽、泰州、鞍山、巢湖、黄山、池州、安庆、芜湖碧桂园。2008年7月，大量土地储备4600万平方米；而2007年初1870万平方米；2007年12月3840万平方米。2000年5月，开发华南碧桂园。2002年5月，开发碧桂园凤凰城，“一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元
8、”。2004年12月，开发南海碧桂园。2006年10月，开发广州南沙碧桂园。2006年，开发鹤山、五邑、阳东等碧桂园，走出广佛经济圈，进入珠三角。2007年，开发新会、台山、肇庆等碧桂园。碧桂园历年营业收入碧桂园历年营业收入碧桂园历年净利润碧桂园历年净利润碧桂园历年毛利率与净利润率碧桂园历年毛利率与净利润率 顺德碧桂园于顺德碧桂园于19921992年开始动工，位于顺德区北滘镇碧江大桥侧。年开始动工，位于顺德区北滘镇碧江大桥侧。 项目的总占地面积约为项目的总占地面积约为2,993,5162,993,516平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约2,
9、257,4582,257,458平方米。平方米。 提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房及高层洋房和商铺。拥有四星级度假酒店以及四间会所、提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房及高层洋房和商铺。拥有四星级度假酒店以及四间会所、肉菜市场、国际文化广场、碧桂园医院及碧桂园学校。肉菜市场、国际文化广场、碧桂园医院及碧桂园学校。 顺德碧桂园顺德碧桂园 华南碧桂园于华南碧桂园于19991999年年7 7月月3030日开始动工，位于番禺区南村镇迎宾路。日开始动工，位于番禺区南村镇迎宾路。 项目的总占地面积约为项目的总占地面积约为1,133,2781,133,278平方米，预期总建筑面积（包
10、括可售及不可售）约平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约1,017,4011,017,401平方米。平方米。 华南碧桂园提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房及商铺。有会所，体育馆、游泳池、华南碧桂园提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房及商铺。有会所，体育馆、游泳池、网球场、幼儿园、小学、羽毛球场、篮球场、中餐馆、超级市场、乒乓球室、桌球室及阅览室。网球场、幼儿园、小学、羽毛球场、篮球场、中餐馆、超级市场、乒乓球室、桌球室及阅览室。 华南碧桂园华南碧桂园 碧桂园凤凰城于碧桂园凤凰城于20012001年年1111月月5 5日开始动工，位于增城市新塘镇，
11、紧临广深高速。日开始动工，位于增城市新塘镇，紧临广深高速。 项目的总占地面积约为项目的总占地面积约为6,155,1996,155,199平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约3,973,7503,973,750平方米。平方米。 碧桂园凤凰城提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房、车位及商铺。开发项目内有专碧桂园凤凰城提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房、车位及商铺。开发项目内有专为外国人开发的凤凰岛国际租赁小区、五星级的广州碧桂园凤凰城酒店、凤凰城中英文学校、荔枝文化村、交为外国人开发的凤凰岛国际租赁小区、
12、五星级的广州碧桂园凤凰城酒店、凤凰城中英文学校、荔枝文化村、交通中心、康体中心、东门商业街和会所等。通中心、康体中心、东门商业街和会所等。碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城碧桂园项目选址原则碧桂园项目选址原则项目选址原则适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区，1030分钟车程即可享受宁静生活。碧桂园项目选址于自然山水景观丰富、适宜人居的非城市中心区，在自然环境中建造全新都市生活。项目多处于城市未来发展的潜力地区，力所能及地推动三、四线城市的城市化
13、进程。土地面积大，基本在30万平方米以上，有的甚至在200万平方米以上。把土地分成多片，按阶段分成多次开发。碧桂园项目开发原则碧桂园项目开发原则项目开发原则大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案。碧桂园除了参与市政建设，加快当地城市化进程。项目走碧桂园系列化，走产品标准化，后续项目多采用前期项目的定位策划和规划设计。土地分片逐年开发。本报告共分本报告共分4部分，您现在阅读的是部分，您现在阅读的是q碧桂园基本概况q碧桂园商业模式分析q碧桂园商业模式概要q碧桂园商业模式发展历史与评价碧桂园最碧桂园最典型的商业模式是典型的商
14、业模式是“城市城市开发开发”模式模式“城市开发”商业模式概要碧桂园成功开创了一种从开发房地产到开发城市的全新而独特的商业模式，简称“城市开发”模式。碧桂园“城市开发”模式具有四大特点：大规模廉价拿地、“酒店学校综合配套”开发先行、分片综合开发、土地层层增值。目前碧桂园“城市开发”模式得到了规模化运用，同行也争相效仿。碧桂园碧桂园“城市开发城市开发” 商业模式四大商业模式四大特点特点大规模廉价拿地为帮助当地政府推进城市化进程，选择项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区获取超大片土地，取得低成本单位地价“酒店学校综合配套”开发先行大部分新
15、项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，旨在给业主提供完整的居住生活解决方案，以此来带旺已经获取的土地，实现土地再增值分片综合开发对大片住宅土地实行分片多次开发，每开发一次以带动周边土地增值一次土地层层增值五星级标准酒店、大型商业中心、学校开发带动使“生地”成“熟地”，土地分片多次开发实现了土地的多次增值我们运用商业模式模型对碧桂园我们运用商业模式模型对碧桂园“城市开发城市开发”商业模式进行分析商业模式进行分析商业结构利润模式定位运行方式参与方价值关键资源与能力商业模式模型“城市开发城市开发”模式创新：定位变模式创新：定位变化化p降低土地成本。p提升土地价值。p碧桂园把自己
16、比喻造一个新城市，而自己是城市开发商的角色。p土地无明确定位传统定位创新后定位“城市开发城市开发”模式创新：商业结模式创新：商业结构变化（构变化（1）房地产开发商原来未涉及土地开发业务。传统商业结构碧桂园接管了当地政府部分原来土地开发业务，使价值链中增加了土地开发环节，而政府减少了部分土地开发工作。创新后商业结构土地开发获取土地房产开发土地规划当地政府土地初开发房地产开发商获取土地土地开发土地规划当地政府房产开发土地出让“城市开发城市开发”模式创新：商业结模式创新：商业结构变化（构变化（2）原来土地没有明确的定位。传统商业结构碧桂园把大块土地分成多片，按阶段分成多次开发。创新后商业结构土地一次
17、开发土地二次开发土地二次开发土地三次开发土地三次开发土地三次开发土地三次开发土地四次开发土地四次开发土地四次开发土地四次开发土地四次开发土地四次开发土地p运行方式：土地规划土地初开发土地出让土地购买土地二次开发房产开发土地规划：做好建筑用地规划土地初开发：做好连接外道路等基础配套土地出让：出让初开发好的土地土地购买：购买土地土地二次开发：做好街道、公共设施等基础配套，提供酒店、商业、学校等相关配套房产开发：在二次开发后的土地上进行商品房开发运行特点：通过帮助二、三、四线城市推进城市化进程，获得土地二次开发权，批发土地降低了土地的购买成本；通过街道、公共设施等基础配套，使土地从“生地”变成“熟地
18、”，提升土地价值p运行方式：土地规划土地开发土地出让土地购买房产开发土地规划：政府做好道路、街道、相关建筑等规划土地开发：政府做好道路、街道、公用设施等基础配套，分割建设用土地土地出让：政府出让开发好的土地土地购买：购买土地房产开发：在购买的土地上进行商品房开发p运行特点：政府负责前期土地开发工作，房地产开发商负责后续房产开发工作“城市开发城市开发”模式创新：运行方模式创新：运行方式变化（式变化（1）传统运行方式创新后运行方式p运行方式：土地分片规划土地一次开发房产一次开发土地二次开发房产二次开发土地多次开发房产多次开发土地分片规划：把土地按功能分成多片土地一次开发：做好连接外道路等基础配套房
19、产一次开发：商品房、酒店、商业、学校开发土地二次开发：酒店、商业、学校等相关配套开发，商品房开发，使社区逐步成熟，周边土地升值，使周边土地变成了二次开发房产二次开发：商品房开发，随周边成熟升值通过分片土地，土地分次开发，酒店、商业、学校、商品房的等相关配套的公共设施配套的完善，使一次又一次实现增值p运行方式：土地开发房产开发土地开发：做好道路、街道、公用设施等基础配套，分割建设用土地房产开发：在土地上进行商品房开发p运行特点：土地开发到房产开发是一次性的“城市开发城市开发”模式创新：运行方模式创新：运行方式变化（式变化（2）传统运行方式创新后运行方式“城市开发城市开发”模式创新：参与方模式创新
20、：参与方价值变化价值变化顾客土地供应商减少了土地开发成本顾客购买了社区配套更完善的商品房参与方价值变化碧桂园增加了土地开发成本批量购买土地，降低了土地单位成本分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值“城市开发城市开发”模式创新：利润模模式创新：利润模式变化（式变化（1）传统项目利润模式土地购买房产开发价值成本利润通过增加土地开发环节，减少了土地购地成本，增加了土地价值房产开发创新后利润模式土地购买房产开发价值成本利润房产开发土地开发新增利润点“城市开发城市开发”模式创新：利润模模式创新：利润模式变化（式变化（2）传统利润模式创新后利润模式利润
21、项目利润分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值，每后一次开发都比前次增值利润来源项目利润新增利润点“城市开发城市开发”模式创新：资源能模式创新：资源能力变化力变化p土地获取能力，尤其是政府攻关能力p房产大规模开发能力p资金实力，能大规模拿下大片土地p品牌能力，吸引政府和消费者p土地获取能力p房产开发能力传统资源能力创新后资源能力碧桂园：碧桂园：“城市开发城市开发”模式创新模式创新归纳总结（后续）归纳总结（后续）时间传统商业模式创新后商业模式定位土地无明确定位降低土地成本，提升土地价值定位于造城者商业结构未涉及土地开发业务，由政府负责土地开发
22、业务无多次增值开发参与到土地业务开发中把大块土地分成多片，按阶段分成多次开发。商业运行方式运行方式（1）：土地规划土地初开发土地出让土地购买土地二次开发房产开发。通过帮助二、三、四线城市推进城市化进程，获得土地二次开发权，批发土地降低了土地的购买成本；通过街道、公共设施等基础配套，使土地从“生地”变成“熟地”，提升土地价值运行方式（2）：土地规划土地初开发土地出让土地购买土地二次开发房产开发。通过分片土地，土地分次开发，酒店、商业、学校、商品房的等相关配套的公共设施配套的完善，使一次又一次实现增值参与方价值土地供应商：减少了土地开发成本碧桂园：虽增加了土地开发成本，但通过大量批发土地，降低了土
23、地单位成本；分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值碧桂园：碧桂园：“城市开发城市开发”模式创新模式创新归纳总结（续前）归纳总结（续前）时间传统商业模式创新后商业模式利润模式通过增加土地开发环节，减少了土地购地成本，增加了土地价值分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值，每后一次开发都比前次增值关键资源能力土地获取能力房产开发能力土地获取能力，尤其是政府攻关能力房产大规模开发能力资金实力，能大规模拿下大片土地品牌能力，吸引政府和消费者本报告共分本报告共分4部分，您现在阅读部分，您现在阅读的是
24、的是q碧桂园基本概况q碧桂园商业模式分析q碧桂园商业模式概要q碧桂园商业模式发展历史与评价碧桂园：碧桂园：“城市开发城市开发”模式经历模式经历了摸索、成型和发展三个阶段了摸索、成型和发展三个阶段发展阶段摸索阶段成型阶段1993年前，杨国强作为承建商承建了顺德碧桂园的建筑施工，碧桂园垫不起工程费，以几百套别墅抵债。1997年，杨国强发起成立了顺德碧桂园公司，从事房地产开发业务。1998年，开发广州碧桂园，70栋楼两个多月销售一空。2000年5月，开发华南碧桂园。2002年5月，开发碧桂园凤凰城，“一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元 ”2004年12月，开发南海碧桂园。2006年1
25、0月，开发广州南沙碧桂园。2006年，开发鹤山、五邑、阳东等碧桂园，走出广佛经济圈，进入珠三角。2007年，开发新会、台山、肇庆等碧桂园。 2007年12月，开发长沙碧桂园，走出珠三角，进行全国扩张。2008年7月，开发沈阳碧桂园。2008年7月，正在开发的项目有：益阳、武汉、咸宁、随州、呼伦贝尔、兴安、通辽、泰州、鞍山、巢湖、黄山、池州、安庆、芜湖碧桂园。 1989年至2000年2001年至20年200年及以后碧桂园：碧桂园：“城市开发城市开发”模式创新模式创新评价评价为碧桂园节省了大量的购买土地成本。由于土地便宜，节省了土地占用资金，提高了资产周转速度。土地多次增值，提高了公司利润。为碧桂园实现快速规模化发展打下了基础。降低土地成本。提高了土地附加价值。提高资产使用效率和资产周转率。有利于大规模化发展。土地非常大，需要较强的资金实力。需要对地方政府非常强的攻关能力。作用优点缺点
