呼和浩特赛罕区汇商广场项目市场研究报告

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1、http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道呼和浩特赛罕区汇商广场项目呼和浩特赛罕区汇商广场项目市场研究汇报市场研究汇报 大国城市运营机构二零零六年七月http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道2. .房地产市场总体发展水平分析1. .宏观经济环境分析市场调查报告的主要内容市场调查报告的主要内容3.写字楼市场分析6.项目地块分析及趋势研究7.项目初步市场定位4.商住物业市场分析5.商业市场分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道1、宏观经济环境分析、宏观经济环境分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道呼和浩特宏观经济环境呼和浩特宏观经济环境 5 5年来，呼和浩特的年来

2、，呼和浩特的GDPGDP值一直保持平稳的高值一直保持平稳的高速增长趋势速增长趋势“十五十五”期间，期间，GDPGDP年年均增长均增长28%28%以上以上20052005年年GDPGDP达达700700亿元亿元，占内蒙古同期国内生产总占内蒙古同期国内生产总值的值的21%21% 国内生产总值国内生产总值呼市国内生产总值及增长率呼市国内生产总值及增长率700700http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 20052005年年人均人均GDPGDP达到达到2883028830元元，最近，最近5 5年平均增长率达到年平均增长率达到27.77%27.77% 人均国内生产总值人均国内生产总值呼市人均国内

3、生产总值及增长率呼市人均国内生产总值及增长率http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道20002000年开始，年开始，投资额的年增长投资额的年增长率一直在高位运率一直在高位运行，平均年增长行，平均年增长接近接近40%40%20052005年达到年达到400400亿元亿元 固定资产投资固定资产投资固定资产投资额及增长率固定资产投资额及增长率25.726.127.239.144.868.895.4173.32483154000.21.64.243.814.653.638.727.643.227.2400501001502002503003504004501995年1996年1997年1998年

4、1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元0102030405060%总值增长率率长增比同年上比固定资产投资额及增长率固定资产投资额及增长率http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道20052005年，全市年，全市商贸流通业实现商贸流通业实现社会消费品零售社会消费品零售总额总额304.9304.9亿元亿元，占自治区比重占自治区比重22.722.7，全区排，全区排名第一名第一 社会消费品零售总额社会消费品零售总额(亿元)20012002200320042005社会消费品零售总额社会消费品零售总额http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道20052005年城

5、镇居民人年城镇居民人均可支配收入达到均可支配收入达到1215012150元元，年增长，年增长19.519.5 人均可支配收入人均可支配收入2001200220032004200520012002200320042005呼市人均可支配收入情况呼市人均可支配收入情况http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道呼和浩特人口的增长总体呈现稳中有升状态，最近5年幅度较大，04年迎来一个高峰截止2005年末，呼和浩特人口达258258万人万人，其中市区人口150150万人万人 人口人口呼市年末人口及增长率呼市年末人口及增长率http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 第一产业的比重比较稳定，05年有

6、所下降 第二产业在逐年调控中得到平衡 第三产业在国民经济中的比重大幅提升，城市化进程加快，对房地产市场的 发展非常有利 三大产业占比重 年份第一产业第二产业第三产业2001年8.759.931.42002年8.951.539.82003年9.243.047.82004年8.343.448.32005年7.037.555.5 三次产业三次产业http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道呼市经济处于跨越式快速发展阶段在未来35年内，社会经济将继续保持高速发展 呼和浩特宏观经济发展小结呼和浩特宏观经济发展小结http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道内蒙其他主要城市宏观经济环境内蒙其他主要城市

7、宏观经济环境http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 鄂尔多斯鄂尔多斯2005年，鄂尔多斯的国内生产总值达到了550亿元,占内蒙古同期国内生产总值的13%2001年到2005年国内生产总值年平均增长率达到了29.7% 鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDPGDP及增长率图及增长率图（亿元）鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDP及增长率图及增长率图 （亿元亿元）174.42204.77271.02380.40550.0012.90%17.4%32.4%40.4%44.6%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.0020012002200320042005年份GDP(亿元

8、)0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%同比增长率GDP增长率鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDPGDP及增长率及增长率http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道2005年，GDPGDP值值达到达到800.8亿元，年增长24.04%固定资产投资501.1亿元财政收入102.2亿元，年增长39.4%城镇居民人均可支配收入13218元，年增长18.6% 包头包头包头近三年包头近三年GDPGDP及固定资产投资及固定资产投资http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 十五期间，GDP总值增长了1.1倍，固定资产投资增长了4.4 倍，城镇居民人均可支配收入增长65% 赤

9、峰赤峰 通辽通辽GDP总值由2000年的143.8亿元增加到2005年326.4亿元，年均增长17.6%，2005年人均GDP突破万元大关，达10530元 呼伦贝尔呼伦贝尔全市GDP总值由2000年157亿元增加到2005年3192亿元，年均增长152http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道内蒙其他城市经济发展处于快速增长阶段，特别是鄂尔多斯、包头、乌海的经济发展处于跨越式发展阶段，在当地市场发展成熟后必将到首府来发展市场，这对首府经济发展有很好的支撑作用呼包鄂在经济发展方面相互促进，将会促使核心城市群的共同繁荣 内蒙其他城市经济发展小结内蒙其他城市经济发展小结http:/ 中管网房地产

10、频道中管网房地产频道2、房地产市场总体发展水平分析、房地产市场总体发展水平分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道房地产市场供应分析房地产市场供应分析房地产开发投资情况房地产开发投资情况房地产开发投资完成额及增长率房地产开发投资完成额及增长率呼市房地产投资总体呈快速稳步增长2004年投资首次超过30亿元今后的发展趋势为持续增长，且增长率稳定http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 开竣工情况开竣工情况房地产年开工与竣工量房地产年开工与竣工量2001年呼市房地产开工量达到阶段峰值，随之而来的是开工量逐渐减少的阶段，从2004年开工量又开始逐步呈增长趋势竣工量与开工量变化趋势一致h

11、ttp:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道价格反映呼和浩特市新建商品房市场供求情况持续的上升房价受居民人均可支配收入制约有效需求是商品房价格上涨的主要因素住宅价格上涨带动了商品房价格整体上涨 价格情况价格情况2002年2003年2004年2005年2006年5月（元）2002200220062006年商品房均价及增长率年商品房均价及增长率http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 市场供应小结市场供应小结房地产投资总量逐年上升，增长率稳定20022005年商品房价格持续增长，涨幅最高达23.1%,目前商品房均价为2508元/平方米虽然国家政策对商品房价格涨势有所影响，但总体处于上涨趋势h

12、ttp:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道房地产开发综合水平分析房地产开发综合水平分析 投资收益状况投资收益状况房地产投资开发以本地开发商为主流，外来开发商逐渐进入本地市场房地产项目开发投资回报率在20以上 投资开发周期由项目规模、地理位置、开发商实力因素等确定，一般为2年左右http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 建筑类型及规划设计水平建筑类型及规划设计水平规划建筑设计水平总体水平不高近年来逐渐出现了小高层和高层住宅项目随城市化进程加快，房地产发展水平不断提高，逐渐出现了现代感较强的产品http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道2002底整体物业管理覆盖率仅56%，2003年后

13、新开发项目基本上100拥有物业管理服务 绝大多数项目由开发商自行管理，专业化程度高低不一；新开发项目部分引入高品质物业管理公司，整体物业管理水平有所提升物业管理范围主要是小区卫生、绿化、安全，增值服务内容有限 物业管理水平物业管理水平http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道售价因产品类型不同而差距较大 住宅价格因地段、档次、户型及层数的不同而异 ，普通住宅的平均价格每平米20002300元之间市中心地段写字楼租赁价格多为11.5元/平米/天，普通地段多在1元/平米/天以下商业繁华区的大中型综合商业用房价格每平米15000元以上，最高达到每平米44000元 物业费根据不同物业形态价格相差很

14、大，费用在0.5-9元/平米/月之间 价格水平价格水平住宅写字楼商业http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 房地产开发水平小结房地产开发水平小结房地产投资开发主要以本地开发商为主，外来开发商逐渐进入本地市场呼市房地产投资利润高于全国平均水平 呼市房地产开发水平差异大，产品差异大，但通过不断的吸收新的理念和方法，整体水平不断上升房地产开发远未达到顶峰，会迎来不断的增速发展阶段http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道3、写字楼市场分析、写字楼市场分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道写字楼市场供应现状写字楼市场供应现状物业状态项目物业类型建筑面积地上层数办公楼层每层面积写

15、字楼总面积投投入入使使用用首府广场首府广场写字楼、商业写字楼、商业11500011500026267-267-26层层131313132626026260巴黎广场巴黎广场公寓、商务、商业公寓、商务、商业700007000019197-197-19层层9009001170011700银都大厦银都大厦纯写字楼，甲级纯写字楼，甲级3A3A360003600012124-124-12层层150015001350013500诚信数码大厦诚信数码大厦5A5A写字楼、商业写字楼、商业247002470019195-195-19层层130013001950019500艾博商务大厦艾博商务大厦电子产品卖场电子产

16、品卖场写字楼写字楼190001900012125-125-12层层160016001280012800盘古商务中心盘古商务中心商业、写字楼商业、写字楼18000180007 73-73-7层层270027001350013500山丹大厦山丹大厦底商、写字楼底商、写字楼12000120006 62-62-6层层200020001000010000亚辰大厦亚辰大厦写字楼写字楼10000100008 83-83-8层层1220122073207320金固大厦金固大厦写字楼写字楼800080007 73-73-7层层1140114057005700合计合计31270031270012028012028

17、0http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道写字楼市场供应现状写字楼市场供应现状以首府广场、巴黎广场、赛博诚信数码广场等为代表的大体量建筑综合体相继出现在市中心市中心各综合体抢做地标，已建项目中首府广场以26层位列最高楼宇写字楼标准层面积集中在1000-2000平米，最大达到2700平米项目三公里范围纯写字楼供应极少，亚辰大厦、金固大厦作为本区域最具代表的写字楼规模也相对较小http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道高端写字楼潜在供应情况高端写字楼潜在供应情况物业物业状态状态项目项目物业类型物业类型建筑面积建筑面积地上地上层数层数办公办公楼层楼层写字楼写字楼每层面积每层面积写字楼写字楼

18、总面积总面积在在建建金鹰国际金鹰国际CBDCBD中心中心商场、公寓、商场、公寓、酒店、写字楼酒店、写字楼6350006350004343- - -160000160000波士名人国际波士名人国际商务公寓、商业商务公寓、商业972959729524246-246-24层层7700077000青城华府青城华府商业、住宅、商业、住宅、商住商住700007000027276-276-27层层- -1000010000内蒙古大厦内蒙古大厦5A5A写字楼、写字楼、商业、酒店商业、酒店6032660326323219-3219-32层层135013501890018900合计合计 8626218626212

19、65900265900潜在供应巨大，金鹰国际、内蒙古大厦等大体量综合体将在06年年底至07年年底集中放量，累计建筑面积达到80多万，纯写字楼部分达到近27万平米http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道硬件配置硬件配置 电梯电梯 空调空调http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目项目安保系统安保系统消防消防网络宽带网络宽带通讯系统通讯系统天线系统天线系统盘古商务中心盘古商务中心艾博商务大厦艾博商务大厦全自动闭路电视、红外线监控系统自动喷淋消防系统有、720元/年山丹大厦山丹大厦波士名人国际波士名人国际诚信数码大厦诚信数码大厦内蒙古大厦内蒙古大厦银都大厦银都大厦巴黎广场巴黎广场闭路监

20、控系统、楼宇对讲、保安监控火灾电子喷雾感应报警系统、自动喷淋系统超五类线入户、提供高质量语音和数据接入闭路电视、有线电视系统入户首府广场首府广场安全防范系统火灾报警系统FAS卫星接收、紧急广播系统综合布线系统青城华府青城华府内蒙古金固大厦内蒙古金固大厦亚辰大厦亚辰大厦 写字楼其他配置写字楼其他配置http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目项目规模规模( (m2) )大堂大堂房间分割面积房间分割面积（ m2 ）标准层高标准层高（ m ）面积(m2)高(m)金鹰国际CBD中心63500015.0菜单式自由分割3.4首府广场11500017611.0113、200、4003.5巴黎广场700

21、00909.050、94、1533.3内蒙古大厦6032615.0自由分割3.8银都大厦360002004.590、1403.0诚信数码大厦247004006.390、1203.6艾博商务大厦19000504.550、75、1453.2盘古商务中心18000120、2503.3山丹大厦1200025、603.2亚辰大厦100001006.0150、2003.3金固大厦800060、753.3平面分割与标准层高平面分割与标准层高http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道规模达到20000平米的写字楼都设有大堂，其中诚信数码广场大堂面积达到400米，两个在建大体量项目大堂高度为15米，体现出整

22、个楼宇的大气与庄重金鹰国际采用菜单式的房间分割，更适合消费者的需求爱好标准层高一般在3.2-3.5米之间平面分割与标准层高平面分割与标准层高http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目地上车位收费地下车位收费物业管理物业费（元/平米/月）盘古商务中心4200自行管理含在租金里、不含水电艾博商务大厦800自行管理含在租金里、不含电费山丹大厦3000电力物业1.27（全包）波士名人国际730337待定深圳长城物业34诚信数码大厦502元/次50自行管理8.1（除电全包）内蒙古大厦80380待定待定待定银都大厦600-自行管理1.7,不包括水电巴黎广场200422元/次自行管理1.5元首府广场

23、562元/次2280自行管理9，全包青城华府200200待定正在招标未定内蒙古金固大厦4000-自行管理1.2亚辰大厦2000-自行管理2.3车位与物业管理车位与物业管理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道各写字楼多采用免费地上车位，大体量项目有大量地下车位，停车费一般为2元/次多数项目物业都由开发公司自行管理物业费一般在2元/平米/月以内，诚信数码广场和首府广场均为5A级写字楼，物业费高达8-9元/平米/月，直接影响其入住率车位与物业管理车位与物业管理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道租售情况分析租售情况分析项目开盘时间租售方式租售率售价（元）租金（元）层差价物业费（元

24、/平米/月）山丹大厦01年租70%1.2无1.27盘古商务中心03年租100%1.25无租金已含首府广场03年租售50%5100-70002.51009内蒙古金固大厦04年租售95%40001无1.2艾博商务大厦04年租售50%阴面3800阳面4800阴面1阳面1.4无租金已含巴黎广场04年租售40001.2无1.5银都大厦04年售80%B座4100起501.7波士名人国际05年售58001.23.5亚辰大厦05年整层售90%3580无2.3内蒙古大厦05年整层售12100-13450100待定诚信数码大厦06年初售75%6100无8.1青城华府预计8月初售3380起50待定金鹰国际CBD中心

25、预计8月底售未定待定http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道2004年后写字楼供应急剧增加，特别是今年几个大型综合体集中放量新建项目逐渐由持有经营趋向于直接出售，反映了发展商对资金链的重视，在短期内快速变现售价差异较大，在338012100元范围内，繁华地段价格多在5000元左右，人们购买或租赁写字楼综合考虑写字楼的品质与价格租金多在0.8-1.5元/平米/天，最高达到2.5元/平米/天普遍入住率一般，暂时出现供大于求的迹象，如首府广场，昂贵的物业费和租金使其入住率相当低，只有盘古商务中心以其价格和地理优势获得100%入住率 租售情况分析租售情况分析http:/ 中管网房地产频道中管网房

26、地产频道均有不同体量的商业配套，其中巴黎广场、首府广场、金鹰国际商业体量最大内蒙古大厦和金鹰国际内设酒店，多数项目带有商务配套和娱乐场所内蒙古大厦和银度大厦配有大面积的主体广场，有集聚人口的效应周边配套情况周边配套情况http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道写字楼市场需求现状写字楼市场需求现状 调研对象： 首府广场、艾博、巴黎广场、盘古商务中心、亚辰广场的入住公司 调研规模：40个公司 调研内容： 公司规模、性质，理想的办公物业、办公环境、配套设施，能 承受的价格以及对本项目的态度等 需求研究目标及内容需求研究目标及内容http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道中高档写字楼客户组成商

27、住物业客户组成规模较大的公司偏好中高档写字楼，尤其是能源、制造业、金融行业等商住物业更为部分小规模公司所偏好，如电讯行业、办事处、美容、设计等公司 现状写字楼客户群分析现状写字楼客户群分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道各公司理想办公物业类型中小公司户型喜好情况 写字楼需求类型研究写字楼需求类型研究中高档写字楼是大多数人们的理想办公物业类型面积为100130的户型最受中小型公司青睐http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道现有办公环境满意度情况现有办公环境不满意方面 现状办公环境满意度研究现状办公环境满意度研究人们首先关注办公环境的硬件设备、物业管理状况http:/ 中管网房

28、地产频道中管网房地产频道商业设施商务配套 写字楼配套需求研究写字楼配套需求研究http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道对本项目的接收程度邻近机关单位的影响63%的公司会考虑购买或租用本项目 对本项目需求研究对本项目需求研究http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 需求研究小结需求研究小结大中型公司偏好中高档写字楼中小公司更重视商住物业类型大部分公司认为现有办公环境还需改善，主要是电梯、商业配套、租金和物业管理方面超市和餐饮是各公司最需要的商业配套，银行和酒店是他们最希望有的商务配套63%的公司会考虑购买或租用本项目，项目潜在需求巨大项目潜在需求巨大http:/ 中管网房地产频道中管

29、网房地产频道4、商住物业市场分析、商住物业市场分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商住物业发展一般规律商住物业发展一般规律部分地段、条件较好的住宅公寓被小公司购买或者租用，渐渐形成商住氛围。其产品本身与住宅没有本质区别，配套难以满足办公需求，商住混住项目策划在商务和居住两个方面都创造条件，产品设计既考虑办公需求，也容纳部分居住的功能，如套内厨房、卫生间，同时配以商务配套。内部设计更倾向商务办公，单体设计取消卫生间和厨房，增设公共卫生间。增加了室内空间使用率，使办公环境更加纯粹。这类产品近似于写字楼的中低端产品，但产权为住宅产权阶段一：住宅商用阶段一：住宅商用阶段二：亦商亦住阶段二

30、：亦商亦住阶段三：高档写字楼阶段三：高档写字楼http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道呼和浩特商住物业市场呼和浩特商住物业市场 第一阶段产品第一阶段产品 由于某些住宅地段好、租金低，受到小型公司青睐，如：昭君花园等昭君花园 住宅部分50%租售给中小公司，租金不到1元/平米/天，售价3000左右，极具价格竞争优势住宅商用一直是呼市商住物业的主要产品http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 第二阶段产品第二阶段产品2003年亦商亦住的商住概念开始进入呼市，2004年，第二阶段商住产品集中放量，截至05年底，呼市典型的商住物业约为10个东达国际公寓、巴黎广场、奈伦公寓、白领公寓、青城华府

31、的公寓部分都相继打出生活与工作一站化的商住概念多数项目在概念营造上提出商住两用，但其产品的设计还是以住宅为主，如奈伦公寓和青城华府，这些项目可以看成是第二代商住物业的初级阶段http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 第二阶段产品第二阶段产品项目名称项目名称东达城市广场位置位置赛罕区呼伦贝尔南路开发商开发商东达蒙古王置业有限公司物业管理物业管理第一太平戴维斯占地面积占地面积65亩建筑面积建筑面积28万平米公寓建筑公寓建筑面积面积29600平米高度高度23层售价售价3800元物业费物业费1元/平米/天http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 第二阶段产品第二阶段产品项目名称项目名称巴黎

32、广场位置位置中山西路86号开发商开发商巨鼎房地产有限公司建筑形式建筑形式板式小高层占地面积占地面积68000平方米建筑面积建筑面积/ /公寓建面公寓建面70000平方米18000平方米户型户型47-114平方米高度高度19层售价售价/ /租金租金3672-4026元1元/平米/天物业费物业费1.5元/平米/天http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 商住物业市场总商住物业市场总结结住宅商用，办公环境与经济发展环境不符2004年后，以巴黎广场、东达国际公寓为代表的第二阶段产品快速进入市场第二阶段的商住物业以其价格优势及相对成熟的办公环境受到中小企业青睐“让生活、工作一站化”的概念被越来越多

33、的公司所接受SOHO式商住物业市场潜力巨大http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道5、商业市场分析、商业市场分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道整体商业规划尚未完善，布局零乱商业区域市政设施落后，缺乏现代商业环境配套新型商业业态偏少，商业企业市场定位模糊，市场细化程度低商业竞争处于较低的层次，营销手段单一整体经营管理水平较低，少有引进专业管理团队主要商圈中山路商圈鼓楼商圈旧城商圈其他潜在商圈呼和浩特商业发展现状呼和浩特商业发展现状http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道主要分析目前呼市知名的9个商场经营情况：天元商场民族商场维多利商场金旺角服装批发城宝马商城满达商城新

34、亚太商厦王府井百货长乐宫呼和浩特大型商业经营分析呼和浩特大型商业经营分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 位置位置/ /类型类型除长乐宫外，其他八处都位于中山西路，可见，商场及大型市场仍主要集中在中山路经营范围基本上是零售、零售超市，新亚太商厦则是以精品折扣为主商场名称商场名称位置位置类型类型天元商场天元商场中山西路零售+超市民族商场民族商场中山西路零售金旺角服装批发城金旺角服装批发城中山西路批发+零售宝马商城宝马商城中山西路零售维多利商场维多利商场中山西路零售+超市满达商城满达商城中山西路零售新亚太商厦新亚太商厦中山西路精品折扣王府井百货王府井百货中山西路零售+超市长乐宫长乐宫

35、新华东街零售http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 建筑及结构情况建筑及结构情况建筑面积均大于10000平方米，主要商场总面积大于30万平米主入口开间均值为7.47m，除主入口外都有其他入口连通商场内外建筑均采用框架结构，首层层高均值为4.67米，其他各层层高均值为4.07米商场名称商场名称建筑面积建筑面积层高首层层高首层其他层高其他层高结构形式结构形式民族商场民族商场800004.53.9框架维多利商场维多利商场628884.84.2框架王府井百货王府井百货362754.84.2框架天元商场天元商场320004.53.9框架新亚太商厦新亚太商厦300005.44.5框架宝马商城宝马商

36、城209163.93.6框架金旺角服装批发城金旺角服装批发城200005.14.2框架满达商城满达商城120004.53.9框架+网架长乐宫长乐宫120004.54.2框架合计合计合计合计306079306079http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 配套设施及服务配套设施及服务车位设置车位设置商场名称停车场交通状况位置车位数量（个）天元商场天元商场商厦东西两侧30便利民族商场民族商场门前30（2元/次）方便金旺角服装批发城金旺角服装批发城门前30方便宝马商城宝马商城商场南侧20 （1元/次）拥挤维多利商场维多利商场地下/地上商场西部5000平米便利满达商城满达商城无-方便新亚太商厦新

37、亚太商厦主入口前广场25 （2元/次）方便王府井百货王府井百货地下-便利长乐宫长乐宫门前50（免费）便利地上车位所占比重大，车位数量少交通便利度较高http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 配套设施及服务配套设施及服务配套服务情况配套服务情况商场名称软件设施咨询办卡开发票广播寻人婴儿看护衣服寄存包装天元商场天元商场民族商场民族商场金旺角服装批发城金旺角服装批发城宝马商城宝马商城维多利商场维多利商场满达商城满达商城新亚太商厦新亚太商厦王府井百货王府井百货长乐宫长乐宫配套服务种类少，从侧面反映出目前呼市商业发展水平还有待进一步提高http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 经营管理情况经

38、营管理情况租金及物业管理费租金及物业管理费商场名称租金（元/天/平米）其他物业管理费1f2f3f4f5f宝马商城宝马商城3.73.32.762.71-维多利商场维多利商场1210-满达商城满达商城13.79.1-4.61元/平米/天新亚太商厦新亚太商厦4.531-0.5元/平米/天金旺角服装批发城金旺角服装批发城3.33.21.31-含在租金内长乐宫长乐宫6.364-中档商业平均值7.255.772.271.851-http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 经营管理情况经营管理情况出租率及开发商情况出租率及开发商情况商场名称出租率开发商物业管理单位天元商场天元商场100%内蒙古天元商厦股

39、份有限公司天元物业民族商场民族商场100%民族集团民族集团金旺角服装批发城金旺角服装批发城93%-金旺角物业宝马商城宝马商城100%-宝马物业维多利商场维多利商场100%维多利房地产开发有限公司-满达商城满达商城100%民族集团民族集团新亚太商厦新亚太商厦100%标志房地产公司北京克里福商贸有限责任公司王府井百货王府井百货100%-长乐宫长乐宫100%民族集团民族集团出租率很高，几乎全部达到100大型的商业集团已经形成，大型连锁商场已经进驻物业管理多为公司内部自行管理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 经营管理情况经营管理情况业态情况分析业态情况分析商场名称业态黄金珠宝化妆护肤男女

40、服装鞋帽皮具电子数码钟表眼镜日用百货餐饮娱乐天元商天元商场民族商民族商场金旺角金旺角宝宝马商城商城维多利商多利商场满达商城达商城新新亚太商厦太商厦首府广首府广场王府井百王府井百货长乐宫http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 商业市场分析总结商业市场分析总结 建筑安装： 商业体量大多在3万平米左右，建筑形式普通，装修情况普遍较类似，出入口设施较合理，基本设有商品展示区 配套设施及服务： 配套及服务不完善，亟需进一步发展 经营状况： 业态无差异化，商业竞争异常激烈 租金处于一般水平，商家比较容易接受 缺乏经营管理经验，成熟商业管理需要引进 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道本项

41、目目标消费者特征分析本项目目标消费者特征分析 目标消费群体目标消费群体 项目周边政府部门工作人员 项目周边半径1km范围内的居民，约占总体目标消费群体50 项目周边半径3km范围内的居民，约占总体目标消费群体70http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 消费者特征分析消费者特征分析调研对象月支出调研对象月收入分次购物时间月购物次数目标客户消费习惯对我项目有利http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 消费者特征分析消费者特征分析购物所用交通工具单次购物支出http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 消费者特征分析消费者特征分析购物场所选择选择购物场所考虑因素大部分居民都希望到购物

42、中心和超级市场购物购物环境逐渐成为影响人们选择购物去处的一大重要因素http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 消费者需求类型分析消费者需求类型分析消费者期望的其他服务消费者期望的其他服务http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 消费者特征分析总结消费者特征分析总结 除了公务员小区居民经济条件较好，周边居民经济条件一般，但总体消费意识超前，消费习惯有利本项目商业发展 消费层次逐步提高，逐渐开始重视消费环境、服务等因素 需求多样化，餐饮、娱乐需求比重大 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道三公里半径范围项目所在地一公里半径范围项目周边商铺物业分析项目周边商铺物业分析http:

43、/ 中管网房地产频道中管网房地产频道业态比例 项目周边三公里范围临街商业分析项目周边三公里范围临街商业分析 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道规模90的店铺都在80平米以下；30平米以下的小型店铺占60%多，200平米以上的中型店铺比例很小，不到5人均商业面积为0.346平方米 租金租金范围1.753.29元/平米/天不等距离市中心核心区越近、面积越小的商铺租金越贵租驻面积大、租驻时间早、远离市中心的商铺租金较少 交易情况繁华街道有离中心区较近的乌兰查布街、大学街、昭乌达路、新建西街、鄂尔多斯街、东大街、石羊桥路经营业态的不同，交易情况存在差异 项目周边三公里范围临街商业分析项目周

44、边三公里范围临街商业分析 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 项目周边一公里范围临街商业分析项目周边一公里范围临街商业分析 业态比例http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 项目周边一公里范围临街商业分析项目周边一公里范围临街商业分析 规模90的店铺都在60平米以下；30平米以下的小型店铺占70%多，150平米以上的中型店铺比例很小，不到10 人均商业面积为0.138平方米 租金商业租金随位置、业态、开业时间、营业面积的不同也呈现较大差异，租金多在2.05元/平米/天左右 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 项目周边三公里内主要社区分布情况项目周边三公里内主要社区

45、分布情况大大 北北 街街昭昭 君君 路路南南 二二 环环鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街乌乌 兰兰 察察 布布 街街展展 览览 馆馆 路路兴兴 安安 南南 路路锡锡 林林 郭郭 勒勒 南南 路路小小 黑黑 河河1675234813141512111091716基地基地18192021222324252628292736313532333430585961605047565153525455R=1kmR=3km3739404138424344454649474865666370646762727169737466多为机关事业单位宿舍楼，且大盘较多http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 商铺物业分

46、析总商铺物业分析总结结 项目以北区域呈中高档经营层次，消费状况比较成熟 项目地块以东、以西、以南的广大区域，缺少集聚型商业 商业氛围不强，有待发展 零售、餐饮是周边居民最需要的商业类型http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道6、项目地块分析及趋势研究、项目地块分析及趋势研究http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道位于赛罕区区政府西南侧，东临市政府前广场，北倚赛罕区政府及住宅小区，南临南二环，西邻住宅小区 项目地块分析项目地块分析 项目地理位置项目地理位置呼呼伦贝尔尔南南路路 南南 二二 环广广 场场昭昭乌达达路路 鄂鄂 尔尔 多多 斯斯 大大 街街区政府风华园新希望家园本本案案规

47、划 路http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 项目地块现状项目地块现状（西北侧为市政府办公楼） （东侧为市政府广场） （南侧为南二环路） （西侧为新建居民区） （现状空地） （地块现状建筑） http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道紧邻区政府办公楼和政府前广场南倚南二环路，交通通达度高周边高层建筑物少，易打造片区标志性建筑未来的市中心地段现状土地平整 项目地块特征项目地块特征http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目周边竞争环境分析项目周边竞争环境分析写字楼写字楼周边写字楼集中在南二环以南，距本项目8001000米体量不大，为十层以下，建筑面积在10000平米以下位置也紧

48、邻一些政府部门办公场所http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道周边较大的商业场所为位于锡林郭勒南路的华联商厦，营业面积约为1.4万平米，在售的新天地广场商业面积为2.5万平米左右位于锡林郭勒南路的碧海云天的洗浴中心面积约1.5万平方米项目周边的大型商业会在一定程度上削弱本项目商圈的影响力，对本项目形成一定的竞争项目周边竞争环境分析项目周边竞争环境分析大型商业大型商业http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道项目项目SWOT分析分析优势优势S S1) 紧邻区政府的区位优势2) 南二环与昭乌达路交汇处的交通优势3) 地块自身条件优势4) 规划招商引资的政策优势5) 目标消费者的消费力与消

49、费习惯优势6）开发商雄厚的实力优势劣势劣势W W1) 地形狭长，需要很高的建筑设计要求2) 区域商业、办公氛围尚未形成3) 政府规划对项目影响较大4) 其他限制机会机会O O1) 总体经济形势和市场形势向好2) 抢先进入市场，有利于建立稳固地位3) 周边商业市场奇缺，需求巨大4) 借区政府招商引资政策，打造服务体系齐全的写字楼项目威胁威胁T T1) 区域市场容量有限，而潜在商业用地供应量会逐渐增大2) 区域商业需要一段时间的蕴育期3) 市中心区商圈现状及其发展对项目具有威胁http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道7、项目初步市场定位、项目初步市场定位http:/ 中管网房地产频道中管网房

50、地产频道呼市未来的发展地区为东南片区，目前南三环已经正式规划完成，南四环也在发展计划中，南二环将成为今后城市中心地带目前在本片区政府考虑建设总部经济的概念，吸引纳税群体，已下达招商引资指标区域规划、政策机会分析区域规划、政策机会分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道目前90以上的档次较高写字楼位于市中心地带，交通拥挤、环境嘈杂地块周边没有其他具有竞争性的写字楼物业本项目紧邻南二环交通方便，面向政府广场，环境优美，依托很好的政策环境，定会吸引许多企业争相入驻写字楼市场机会分析写字楼市场机会分析 直观机会分析直观机会分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道国内主要城市人均写字

51、楼指标 人均GDP城市类别1万2万4万8万16万地区性金融贸易中心城市0.20.20.30.30.50.50.70.71.01.0一般性大中城市0.10.10.20.20.350.350.50.50.80.8 具体需求测算具体需求测算 根据国内外经济水平与写字楼饱和量统计，结合国内主要大中型城市人均国民生产总值指标同写字楼供应量的比值经验统计 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道2005年呼市人均GDP为28830元，人口总数约258万人假定呼市GDP增长率保持15，人口微弱增长，根据表格按插入法计算，20062009年呼市写字楼需求面积见下表： 具体需求测算具体需求测算年年人均人均

52、GDP(GDP(万元万元) )指指标（m m2 2/ /人）人）写字楼需求面写字楼需求面积（万平米）（万平米）200620063.3150.3077.40200720073.8120.3487.72200820084.3850.3692.88200920095.0420.39100.62http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 具体需求测算具体需求测算 目前呼市的写字楼存量约为25万平方米左右 明年写字楼市场将面临较大的放量，约30万平米左右，需求在很大程度上得到满足，但距测算的需求还有将近30万平方米的差距http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道目前的商住楼业态分散，开发商还未形

53、成服务入住公司的意识，流动率较高汇聚商家，为中小企业提供综合服务平台的商住型办公楼必将拥有大批的稳定客户群体商住楼市场机会分析商住楼市场机会分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商业市场机会分析商业市场机会分析 商业辐射区内人口情况与商业需求商业辐射区内人口情况与商业需求商业辐射区商业辐射区人口数量人口数量（万人）（万人）商业需求商业需求（万平米）（万平米）目前供应目前供应（ 万平米）万平米）R=1km范围内4.143.312-4.9680.574R=3km范围内33.7527-40.511.67从商业供需对比发现，目前本项目商业辐射区内商业需求远远得不到满足，非常需要规模较大的商

54、业物业http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道根据市场研究，项目一公里范围内人均商业面积为0.138，三公里范围内人均商业面积为0.346 ，与国内人均商业面积0.81.2的标准有很大差距。周边居民区对商业的需求巨大周边公务员居住区、高档小区较多，居民收入水平较之整个呼市要高，人均可支配收入12150元/年，这种收入状况对本项目商业部分非常有利项目周边一公里范围内未来12年人口数将达到4.5万人, 需要3.65.4万平方米的商业体量,而周边没有任何成型的商业物业，本项目有很好的抢占商业市场机会 商业机会分析商业机会分析http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 机会分析小机会分析小结

55、结写字楼： 区位中高端产品供应极少。总部经济政策的制定必将极大刺激区域内的办公需求，未来几年内本区域写字楼市场看好商住公寓： 为中小企业提供办公与居住的综合服务平台，将吸引大批稳定客群，再加上本区域无同质化产品供应，商住公寓市场很有发展潜力商业： 区域商业极度分散，庞大的潜在人口数及其高消费能力使得本区域商业总量将远不能满足潜在需求，本区域集聚型商业需求巨大http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道商务、商业、商住建筑综合体项目初步市场定位项目初步市场定位商住配套商住配套商务商务商住商住商业商业SOHOSOHO轻型办公轻型办公建筑建筑综合体综合体商住配套商住配套商务中高档办公环境，服务式写字楼商业区域核心商业中心，满足本项目 及周边区域的集聚型商日常消费 需求SOHOSOHO亦商亦住，SOHO办公http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道Thanks！