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1、众一项目临湖众一项目临湖公寓精装修建议报告公寓精装修建议报告2012年9月5日本报告分析思路分为两个部分：第一部分，通过对市场调研，分析目前南昌市场上的公寓精装标准现状、精装溢价；第二部分，通过第一部分典型案例的分析，给出本项目公寓产品的精装修及标准建议。精装精装公寓市场调研公寓市场调研青山湖及周边片区梦时代广场基本信息开发商江西恒茂房地产开发有限公司地址北京东路与上海路交汇处开盘时间12.10推精装SOHO公寓规模5.5万方销售率67%物业类型商业办公楼户型结构51-66最新价格16000元/得房率78%装修精装修（装修标准3000元/平方米）产权40年【装修标准】恒茂梦时代广场公寓精装标准
2、3000元/，实际标准约1600元/卫生间办公区厨房休闲区卧室全景图样板房图片，硬装交房，多种风格选择【销售情况】恒茂梦时代广场精装SOHO公寓（6-12层）2011年12月推出238套，累计销售均价14863元/，销售率67%SOHO公寓青山湖天湾基本信息开发商江西联晟投资发展有限公司地址青山湖东岸原无线电技校开盘时间8月4日开盘公寓规模2万方销售率16.5%物业类型住宅公寓户型结构43-53最新价格13000元/得房率/装修精装修（装修标准3000元/平方米）产权70年【装修标准】青山湖天湾公寓精装标准3000元/，实际标准约1800元/厨房电视柜卧室办公区样板房图片，硬装交房带部分电器【
3、销售情况】青山湖天湾2012年8月4日开盘，累计销售均价12982元/，销售率16.5%天御国际公寓基本信息开发商江西庐山物业管理有限公司地址青山湖南京路与上海路交汇处开盘时间5月18日开盘公寓规模2万方销售率68.6%物业类型商业性质公寓户型结构33-60最新价格12500元/得房率/装修精装修（装修标准3000元/平方米）产权40年【装修标准】天御国际公寓精装标准2000元/，实际标准约1200元/厨房卧室客厅阅读室样板房图片，硬装交房【销售情况】天御国际公寓5月18日开盘，累计销售均价12244元/，销售率68.6%【周边项目】达观国际毛坯均价在8900元/左右项目面积段年限近期均价（元
4、/）交房标准毛坯单价恒茂梦时代51-664016000精装（3000）实际160014400青山湖天湾43-537013000精装（3000）实际160011400天御国际33-604012500精装（3000）实际150011000达观国际43-73709000毛坯小结：青山湖区域公寓精装有一定溢价作用，可以通过精装报价和实际造价的差价来赚取额外利润。朝阳新城片区东亚盛世滨江基本信息开发商北京东亚新华地产地址朝阳新城金鼎路以西、滨江辅路以东，规划中朝阳大桥的桥头堡位置开盘时间6月16日开盘公寓规模4万方销售率75%物业类型商住公寓、商铺户型结构45-65最新价格8600元/得房率75%装修精
5、装修（装修标准1500元/平方米）产权40年【装修标准】东亚盛世滨江精装标准1500元/，实际标准约800元/厨房办公区卫生间卧室样板房图片，硬装交房【销售情况】东亚盛世滨江6月16日开盘，累计销售均价7524元/，销售率75%【周边项目】力高滨江国际精装1000元/，平层均价8700元/，LOFT公寓9400元/项目面积段年限近期均价（元/）交房标准毛坯单价东亚盛世滨江45-65408200精装（1500）实际8007400力高滨江国际47-120408700/9400精装（1000）实际6008100小结：东亚盛世滨江相对于力高滨江国际品牌影响力稍逊，但通过精装提升公寓档次，拉近品牌溢价。
6、红谷滩片区唐宁街基本信息开发商南昌凯宇实业发展有限公司地址红谷滩红谷中大道与会展路交汇处开盘时间2011年4月公寓规模2.4万（480套）销售率30%物业类型办公楼、商住楼户型结构40-60最新价格13500元/得房率75%装修精装修（装修标准3000元/平方米）产权40年【装修标准】唐宁街精装标准3000元/，实际标准约1800元/客厅卫生间厨房卧室楼梯用餐区样板房图片，硬装交楼标准【销售情况】唐宁街2011年4月开盘，累计销售均价11553元/，唐宁街精装公寓480套，目前销售率约30%项目面积段年限 近期均价（元/）交房标准毛坯单价唐宁街40-6040年13500精装（3000）实际18
7、0011700名门世家50-8040年8500毛坯【周边项目】名门世家毛坯交付，均价8500元/小结：唐宁街毛坯单价高出名门世家售价38%，同属周边项目，精装溢价突出。总结南昌市场的公寓项目，精装公寓的毛坯单价高于相似地段的非精装公寓；投资型产品的客户比较认可精装修的价值，为客户后期出租节省精力；适度的精装水准能在一定程度上提升项目档次。精装修研判精装修研判项目精装修优劣势分析优势：对于买家而言，精装修住宅的方便与经济是其最大的特点，买家入住时，只需购买相应的家具即可，而且发展商提供的装修，由于建材用量巨大，价格均为工程价格，费用要比个人装修低许多。劣势：如果提供的精装修不能适合买家需求，必然
8、会造成二次装修，反而费时费力。一种观点认为，统一装修容易造成风格单一，不易满足买家的个性化需求。但是，对于投资型客户而言，这一点并不重要。项目精装修分析结论为此，我们建议众一临湖公寓做成为此，我们建议众一临湖公寓做成精装修公寓精装修公寓匹配主流公寓的市场标准 增大客户基数增加溢价空间精装标准研判根据市场情况来看，一般项目的精装标准为项目销售单价的10%15%，假设本项目售价8500，那么建议精装标准为8001200元/平米，对外报价2000元/平米。硬装交房，可送部分家电。项目实际精装标准近期均价占比恒茂梦时代16001600010%青山湖天湾18001300013.8%天御国际1200125
9、009.6%东亚盛世滨江80082009.8%力高滨江国际60087007%唐宁街13500180013.3%天御国际公寓：精装标准报价2000元/平电磁炉品牌水槽、水咀品牌水槽、水咀高档木门定制衣柜抽油烟机、简单橱柜青山湖天湾：精装标准报价3000元/平防水瓷砖复合地板爱格品牌整体橱柜品牌水槽、水咀品牌水槽、水咀电磁炉电磁炉三星品牌电视机恒茂梦时代广场：精装标准报价3000元/平恒温地毯恒温地毯电磁炉电磁炉抽油烟机抽油烟机整体橱柜整体橱柜高档高档木门木门水槽、水咀水槽、水咀德系豪华德系豪华品牌座厕品牌座厕装修部分青山湖天湾天御国际公寓恒茂梦时代本案建议客厅内墙高级墙纸+墙面软包背景墙普通墙纸
10、、局部木饰装饰高级墙纸高级墙纸卧室顶棚吊顶、高级乳胶漆、预留窗帘盒吊顶、预留窗帘盒吊顶、乳胶漆，窗帘吊顶、预留窗帘盒地面复合地板复合地板瓷砖、恒温地毯品牌复合地板入户门红实木高档木门高档木门高档木门窗中空玻璃铝合窗断热桥铝合金LOW-E中空玻璃窗中空玻璃铝合窗中空玻璃铝合窗家私空调品牌中央空调美的空调品牌中央空调品牌空调电视三星无无品牌电视洗衣机小天鹅无无品牌洗衣机衣柜爱格品牌衣柜自打普通品牌高档镜面自打嵌入式床上用品无无无无冰箱三星无无无灯具吊灯、床头灯、射灯照明灯具、射灯照明，射灯照明、射灯开关面板品牌品牌品牌品牌厨房橱柜爱格品牌整体橱柜品牌橱柜品牌整体橱柜普通品牌整体橱柜抽油烟机老板普通
11、品牌品牌普通品牌电磁炉品牌品牌品牌普通品牌水槽、水咀品牌品牌品牌普通品牌洗手间墙面瓷砖瓷砖石材+瓷砖瓷砖地面防水瓷砖防水瓷砖防水瓷砖高级地面砖吊顶集成吊顶防水吊顶防水乳胶漆防水乳胶漆淋浴室科勒淋浴器具普通品牌淋浴器具德国杜拉维特淋浴器具、钢化玻璃隔断品牌淋浴器具座厕品牌品牌德国高仪品牌热水器西门子品牌品牌品牌排气扇品牌品牌品牌品牌精装报价（元/平）3000200030002000众一公寓精装修标准细节建议公寓电梯大堂采用酒店化装修风格，暖色调石材为主，打造高档品质感；在室内局部木饰装饰，在空间上形成分割，形成较为丰富的层级感；家电、橱柜、卫浴进行统一品牌集成，做到大众知名品牌、中低端产品线，突出品牌号召力提供商务、居家2种装修风格以供soho办公和居住型客户选择众一项目精装亮点建议
