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1、1个人一手住房按揭贷款介绍个人一手住房按揭贷款介绍总行信贷业务部总行信贷业务部2010年8月2内容提要内容提要l个人一手住房按揭贷款的定义l一手房贷款产品开发背景l一手房贷款产品主要构成l合作楼盘准入标准与流程l一手房贷款业务试点工作安排3个人一手住房按揭贷款的定义个人一手住房按揭贷款的定义l我行向自然人发放的，用于购买首次交易住房的人民币贷款l首次交易住房l房地产开发商为投资主体，或合作单位为组织主体l将设计、施工、监理等工程事项交给其他企业承办l商品房预售制度l竣工前，个人认购成套商品房，交纳首付，办理按揭l竣工验收后，购房人办理 “收房”（质保书、使用说明书）l办理新房产权证书、按揭抵押
2、登记4一手房贷款产品开发背景一手房贷款产品开发背景l四大国有银行发展一手房贷款的路径l以提供房地产开发贷款，联动一手房贷款营销l招商银行发展一手房贷款的路径l直接与在售楼盘合作，开展一手房贷款营销l09年招行房地产企业贷款686亿元、占招行贷款6%，住房按揭贷款2639亿元、占23%，一手、二手房基本各占一半l招行成功抢占一手房贷款市场的经验l坚决执行零售银行战略，促使经营层面加大营销力度l成功地实践优质服务策略，打下了较好的零售客户基础5我行一手房贷款产品发展策略我行一手房贷款产品发展策略l我行现有机构能力和客户基础l新组建的银行，各项机制有待理顺l优质零售客户资源在逐步积累l一手房贷款试点
3、策略l选择业务素质良好、管理到位的试点机构l与优质房地产开发商建设的优质楼盘开展合作l面向优质单位职工申请人发放按揭贷款6一手房贷款产品主要构成一手房贷款产品主要构成l一手房贷款的公司授信l与房地产开发商开展楼盘合作l依据当地房管部门预售资金监管要求、开发商资信状况，决定开发商担保授信情况l是否需要为按揭贷款提供阶段担保、担保额度l是否提供担保的保证金、保证金额度*阶段性担保：按揭贷款放款之日至抵押登记期间，开发商承担借款人违约的连带还款责任7一手房贷款的零售授信一手房贷款的零售授信l以集中营销、短期集中受理为主l贷款对象、金额、期限、利率、还款方式等产品要素与二手房贷款相同l主要采取受托支付
4、方式，贷款发放之后划转至开发商账户（或预售资金监管账户）l放款模式与担保安排（详见下页）8一手房贷款的放款模式一手房贷款的放款模式l以下两种放款模式，适用于所有准入的楼盘l见（预）抵押登记证明放款l见（预）抵押登记回执放款l以下三种放款模式，适用于特定地域和开发商l见已备案购房合同放款l见购房合同备案回执放款l见购房合同放款9一手房贷款的担保安排一手房贷款的担保安排l抵押物准入条件l借款人购买的我行准入楼盘内住房l当地具有较强保值、变现能力l严禁作为一手住房按揭贷款抵押物的房产l商业用房、商住两用房l已抵押给我行或他行的房产10开发商担保安排开发商担保安排l以下情形之一的合作楼盘，开发商可以承
5、担担保责任至我行取得预抵押登记证明，或免于承担阶段性担保l开发商具备一级资质l开发商具备二级资质，且采取以下两种放款模式l见（预）抵押登记证明放款l见（预）抵押登记回执放款l已由专业担保公司（或其他机构）承担全程或阶段性担保l主体结构已封顶，且已由符合我行规定优质单位职工条件的自然人承担全程或阶段性担保11一手房贷款与二手房贷款的一手房贷款与二手房贷款的区别区别 产品 主要区别点一手房贷款 二手房贷款 主要合作方房地产开发商房地产中介购房过户周期通常超过3个月通常在3个月以内放款前担保落实基本不能落实抵押登记，优质开发商不担保能落实抵押登记，或第三方担保业务主要风险点楼盘烂尾、房本无法办理、一
6、房多卖、虚假购房产权纠纷、虚假首付、抵押物拆迁12合作楼盘准入标准与流程合作楼盘准入标准与流程l定向销售楼盘l合作单位集资房l合作单位委托代建楼房l合作单位职工团购商品楼盘l向社会销售的商品楼盘13定向销售楼盘准入标准定向销售楼盘准入标准l合作单位基本条件l政府机关、事业单位、大型企业l在当地具有固定的经营场所l资金实力较强l信誉良好，经营管理人员无不良社会记录l承担按揭贷款担保的，应具备主体资格和良好财务状况14定向销售楼盘准入标准定向销售楼盘准入标准l楼盘项目基本条件l地理位置较好，变现能力较强l商品房“五证”、非商品房“四证”齐全、真实、有效l工程进度的比例较高、周边配套设施较为完善，土
7、地征用、房屋拆迁等不存在纠纷l楼盘销售价格优势明显，能提供楼盘定向销售相关证明l集资建房相关批复文件l与房地产开发商达成委托建设协议l与房地产开发商达成的团购协议、及认购人员名单15向社会销售的商品楼盘准入标准向社会销售的商品楼盘准入标准l开发商的基本条件l在当地具有固定的经营场所l资金实力较强，具备房地产开发企业资质l经营负责人具有开发成熟住宅小区的经验l开发商及其主要股东信誉状况良好，企业高级管理层无不良社会记录l承担按揭贷款担保的，开发商及其主要股东应具备良好的财务状况16向社会销售的商品楼盘准入标准向社会销售的商品楼盘准入标准l楼盘项目基本条件l地理位置较好，变现能力较强l“五证”齐全
8、、真实、有效l工程进度的比例较高、周边配套设施较为完善l项目定价合理，具备良好的市场销售前景*四证：1、国有土地使用权证， 2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证，4、建筑工程施工许可证*五证：四证加上“5、商品房销（预）售许可证”17合作楼盘准入流程合作楼盘准入流程l申报单位开展营销与调查，并申报初审l二级分行l或一级分行直属支行、营业部l或直辖市、计划单列市辖内一级支行l一级分行开展合作楼盘准入合规初审，并报复审l报批资料完整性l项目合作方案的合规性、可行性l总行开展合作楼盘准入合规复审，形成准入意见l合作方案调整l担保授信测算l合作贷款规模分配18楼盘合作营销要点楼盘合作营销要点l
9、楼盘营销渠道l高管营销l分支行领导 开发商高级管理人员l经营管理层营销l分支行信贷主管楼盘销售负责人l业务交叉营销的机会l公司结算业务l公司信贷业务l其他业务19楼盘合作调查要点楼盘合作调查要点l申报单位调查情况l申报单位向合作方取得主体资料和项目资料l申报单位与合作方协商拟定合作协议初稿l采取项目实地查看、审阅资料、查阅工商/房管/行业协会/证券交易所登记情况等方式调查l根据调查情况，编制合作楼盘调查报告l在调查报告摘要表，主副调查人、信贷业务主管（复核人）、主管行领导分别出具意见并签字l合作楼盘准入申请资料清单及所列资料、调查报告（多页应加盖骑缝章）一并上报一级分行20楼盘合作准入申报要点
10、楼盘合作准入申报要点l可分两批次申报资料。首次至少申报如下资料l合作方最新年检的营业执照正/副本、组织机构代码证l房地产开发企业资质证书，或楼盘定向销售相关证明l合作方承担阶段性担保的，应提供企业章程，和上年度财务报告、近期财务报表等财务状况证明资料l项目工程最新进展现场拍照及相应文字说明l国有土地使用权证/出让合同，建设用地规划许可证l申报单位或上级行要求提供的其他资料21楼盘合作准入申报要点（续）楼盘合作准入申报要点（续）l在发放贷款之前，补充提供其他资料l合作方法定代表人的有效身份证件。授权其他人员办理相应手续，还应提供法人代表授权委托书、被授权人有效身份证件l合作方承担担保、且有贷款记
11、录的，应提供贷款卡（含密码）l合作方承担担保的，应提供有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议原件，决议应注明向我行申请承担担保的最高额度l建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。商品房项目还应提供商品房销（预）售许可证l与合作方协商拟定的合作协议初稿l总行审批意见中明确要求提供的其他资料* 有权决策机构：一般根据公司章程确定。公司章程没有明确规定的，三资企业的有权决策机构为董事会，其他企业的有权决策机构为股东会22楼盘合作准入合规初审楼盘合作准入合规初审l一级分行信贷部牵头初审，审批中心经办l单人审查或多人会审l采取审阅上报资料、查询公开信息等方式审查l根据初审情况，编制合作楼盘准入初审
12、表l在初审表，审查岗、信贷业务主管（复核人）、主管行领导分别出具意见并签字l合作楼盘准入申请资料清单及所列资料、调查报告、初审表（多页应加盖骑缝章）一并上报总行23一手房贷款业务试点工作安排一手房贷款业务试点工作安排l试点期：初步计划为目前至2011年6月l试点地区要求：当地房地产市场发达、分行信贷业务管理规范l鼓励开展个人一手住房按揭贷款合作的开发商名单l总行年初下发的22家全国性优质开发商，或其控股的公司l各地具有一级、二级资质的房地产开发企业，或其控股的公司l注册资本不低于2000万元l从事房地产开发经营3年以上l近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开
13、发投资额l上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额l在当地有良好的信誉和影响力24一手房贷款业务试点工作安排一手房贷款业务试点工作安排l各地分行试点工作推进要求l一级分行信贷部调研摸底，于今年10月底将总行鼓励合作开发商名单上报总行复核l一级分行、重点城市分行消费信贷业务主要管理人员应参加总行今年9-11月份在石家庄开办的消费信贷新产品培训班l各级分行要通过试点，迅速提高合作楼盘营销、调查及初审能力，为业务推广阶段总行下放终审权限作好准备25一手房贷款市场调研要点一手房贷款市场调研要点l当地新房认购、产权登记、抵押流程，注意了解：l是否普遍进行购房合同备案、所有权预告登记、预抵押登记l购房人撤销认购合同，定金或首付收回的比例 l当地住宅开发规模排名靠前（如前10）的房地产开发商情况l实际控制人（或控股股东）、开发资质l经营历史、过往畅销/滞销楼盘的主要特点l开发贷主要提供银行，按揭贷款主要合作银行 26一手房贷款市场调研要点（续）一手房贷款市场调研要点（续）l当地非开发贷款银行营销按揭贷款合作楼盘的主要手段 l当地房管部门对预售资金是否有强制监管要求。强制监管的情况下，按揭贷款能否在楼盘封顶前发放，按揭资金如何分批支用l我行使用个人购房借款及担保合同办理新房按揭贷款，房管部门有无特殊要求
