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1、万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列如何做物业费测算万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列课程目标让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目的测算。万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列引例引例引例引例#$%&*%$#&*&(#$%&*%$#&*&(#服务中心经理：现在什么都涨，就物业费不涨，物服务中心经理：现在什么都涨，就物业费不涨，物业不亏损才怪？业不亏损才怪？管理层：新项目物业费测算一管理层：新
2、项目物业费测算一定要考虑未来持续经营定要考虑未来持续经营地产项目经理：物业费不能光把物业费测算高，地产项目经理：物业费不能光把物业费测算高，也要考虑亮点服务、支持销售也要考虑亮点服务、支持销售你们测算人员费用太高了，给员工能开到这么多吗？你们测算人员费用太高了，给员工能开到这么多吗？部分购房者：万科物业服务真好，但是物业费也挺高啊部分购房者：万科物业服务真好，但是物业费也挺高啊老业主老业主A A：物业费这么多年未涨，确实该涨点、老：物业费这么多年未涨，确实该涨点、老业主业主B:B:凭什么涨价，物业费已经很高了凭什么涨价，物业费已经很高了地产销售：地产销售：物业费这么贵我们房子怎么卖？物业费这么
3、贵我们房子怎么卖？这么高物业费有什么服务特色？这么高物业费有什么服务特色？物业费测算定义及目的A万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列定义定义定义定义物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业费测算：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整理服务以及提供替他相关服务，对所收取的费用基准进行计算的过程。对所收取的费用基准进行计算的过程。物业费测算定义及目的A万科物万科物业
4、关关键业务流程流程标准化系列准化系列目的目的目的目的确定合理费服务费中收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。物业费测算定义及目的A万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列测算原则测算原则测算原则测算原则品质保品质保证原则证原则市场化市场化市场化市场化原则原则盈亏平盈亏平衡原则衡原则零预算零预算原则原则质价相质价相符原则符原则前瞻性前瞻性前瞻性前瞻性原则原则原则原则不得采取补贴亏损而人为降低物业服务费定价标准。考虑项目的经营平衡及健康运营。满足基础业务品质标准要求准确性
5、与前瞻性相结合。以支定收、列举法测算支出服务标准与管理费用相符如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列测算依据测算依据- -法规法规一、国家级一、国家级1、物业服务收费管理办法-发改委、建设部20042、最低工资规定-人社部二、地方级二、地方级1 1、当地省市、当地省市关于物业管理/服务收费(规定/指导意见（标准）/管理办法等。2 2、当地物业管理方面条例、办法。3、最低工资调整系数。如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列测算依据测算依据- -市场因素市场因素三、经济指数三、经济指数1、测算项目当地、GDP、PPI、PMI等宏观经济指标
6、。2、当时房地产市场交易价格。3、当地物业费平均价格。案例：案例：集团集团20112011对物业系统员工工资整体调整对物业系统员工工资整体调整6%6%，主要是考虑了，主要是考虑了CPICPI这个指标。这个指标。分析：分析：CPICPI与工资调整及物业费三者的关系？与工资调整及物业费三者的关系？如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列测算依据测算依据测算依据测算依据- - - -项目规划信息项目规划信息项目规划信息项目规划信息四、规划信息四、规划信息1、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等）2、项目周边配套情况。3、产品客户定位及销售群。4、项目周边物业服务标
7、准物业费测算需求信息模板。物业费测算需求信息模板。如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列测算依据测算依据- -招标要求招标要求五、招标信息五、招标信息1、项目招标文件及补充通知2、物业管理方案。3、临时管理规约如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列集团对物业费测算要求一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现项目主营业务经营持平。 1010万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。 10-2010-20万平米的项
8、目，应在交付面积达到万平米的项目，应在交付面积达到1010万平米时做到盈亏平衡。万平米时做到盈亏平衡。 20-4020-40万平米的项目，应在交付面积达到万平米的项目，应在交付面积达到50%50%时做到盈亏平衡。时做到盈亏平衡。 4040万平米以上的项目，应在交付面积达到万平米以上的项目，应在交付面积达到2020万平米时做到盈亏平衡。万平米时做到盈亏平衡。如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列集团对物业费测算要求集团对物业费测算要求新项目物业服务测算新项目物业服务测算地产公司审核物业事业部备案地产公司报集团地产公司报集团物业事业部物业事业部事业部对测算事业部对测算
9、方案审核方案审核反馈一线地产、物业公反馈一线地产、物业公司司ONONYESYES新新项目目测算算审批流程批流程如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列如何做物业费测算如何做物业费测算物物业业费费测测算算一一般般流流程程如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列如何做物业费测算如何做物业费测算物物业业费费测测算算一一般般流流程程如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列物业费测算两种常用方法物业费测算两种常用方法1 1、列举法、列举法：2 2、倒推法、倒推法：u列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价
10、；所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按万科物业管理服务标准来制定的。u倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。注：测算方法或分摊原则与各地相关政策法规不符时，以各地政策法规为准。如果政府指导价或定价偏低，导致项目经营亏损的，建议采取酬金制。如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列物业费测算注意事项物业费测算注意事项1 1、地区差异：地区差异：需要关注南北地域特点在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；2 2、法规差异：法规差异：注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测
11、算上的差异。案例：案例：1 1、水泵房是物业管还是自来水公司管？、水泵房是物业管还是自来水公司管？2 2、电梯费收取？、电梯费收取？如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列物业费测算公式与收费面积确定物业费测算公式与收费面积确定1 1、测算公式：测算公式：物业服务费（元物业服务费（元/ /月月/ /建筑平米）建筑平米）= =（物业管理服务成本（物业管理服务成本+ +酬金或利润酬金或利润+ +税金）税金）（元（元/ /月）月）收费建筑面积（平方米）。收费建筑面积（平方米）。2 2、收费面积：收费面积：物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的销售
12、面积为准，有当地政府土地资源规划管理部门所批复的房屋实测报房屋实测报告告则以此报告为准）。如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习实例练习实例练习项目明细面积(平方米)备注项目占地情况总占地面积190156.3绿化面积66554.71绿化率为35%房屋建筑情况总建筑面积440831.961、地下总建筑面积98551.24地下车场68498.59地下车库2.地上总收费面积340498.22住宅334220.85商业3177.37幼儿园31003、物业管理用房1332.54、停车总数2647沈阳某新沈阳某新沈阳某新沈阳某新项项目目目目测测算前提供的算前提
13、供的算前提供的算前提供的项项目目目目经济经济技技技技术术指指指指标标客户定位：客客客客户户从事行从事行从事行从事行业业主要主要主要主要为为科研教育、公科研教育、公科研教育、公科研教育、公务员务员及及及及企事企事企事企事业业白白白白领领等。等。等。等。如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习沈阳某新沈阳某新项目目规划划图（阴影部分未需要（阴影部分未需要测算区域）算区域）如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例实例实例实例练习练习测测算工具：算工具：算工具：算工具：测测算模板算模板算模板算模板如何做物业费测算B万科物万科物
14、业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习实例练习实例练习完成附件完成附件完成附件完成附件4 4、 、 、 、5 5填写、分填写、分填写、分填写、分摊摊如何做物业费测算B第一步：第一步：第一步：第一步：项目服务人员架构确定及人员费用测算 结合结合结合结合结合服务方案与招标文件要求服务标准，协调人事部门完成组织及人员费用测算（考虑工资调整因素，管理职员一般按照15%,基层员工20%）万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习绿化管理费：（沈阳测算一般（绿化管理费：（沈阳测算一般（6-86-8）元）元/ /平米平米* *年（经验值）年（经验值）含：绿化工具费、劳
15、保用品费、绿化用水费、农药化肥费、景观再造费等含：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、景观再造费等清洁卫生费清洁卫生费含：清洁外包费、化粪池清理费、含：清洁外包费、化粪池清理费、 清洁设备折旧费清洁设备折旧费(5(5年分摊年分摊) ) 3 3 垃圾清运费垃圾清运费4 4 化粪池清理费化粪池清理费5 5 消杀费消杀费绿化管理费绿化管理费= =绿化面积绿化面积* *每平米绿化外包费用每平米绿化外包费用* *外包费用涨幅外包费用涨幅填入附件填入附件填入附件填入附件3 3并做分并做分并做分并做分摊摊如何做物业费测算B第二步第二步第二步第二步：项目外包服务费用测算万科物万科物业关关键业务流程
16、流程标准化系列准化系列实例练习实例练习完成附件完成附件完成附件完成附件7 7填写、分填写、分填写、分填写、分摊摊如何做物业费测算B第三步：第三步：行政、物料、低值易耗品费用测算（ 关注：考虑物价涨幅与通关注：考虑物价涨幅与通胀因素）胀因素）安全用物料：如安全质量记录、白手套、紧急隔离带等安全用物料：如安全质量记录、白手套、紧急隔离带等维修类物料：电线、插座、开关、节能灯等维修类物料：电线、插座、开关、节能灯等综合行政、物料：日常办公用品、网费、软件维护、车辆使用、审计综合行政、物料：日常办公用品、网费、软件维护、车辆使用、审计费等费等万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实
17、例练习完成附件完成附件完成附件完成附件6 6 6 6填写填写填写填写如何做物业费测算B第四步：第四步：第四步：第四步：资产折旧费用资产折旧费用资产折旧费用资产折旧费用（ 关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对应）应）应）应） 安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备 维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等维修类设备：电
18、焊机、疏通机、角磨机等维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等 综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列第五步：能耗费用测算第五步：能耗费用测算第五步：能耗费用测算第五步：能耗费用测算（ 关注：考虑能源涨幅）关注：考虑能源涨幅）关注：考虑能源涨幅）关注：考虑能源涨幅）实例练习实例练习实例练习实例练习1
19、、公共电费公共照明电费公共照明系统电费照明器具的功率30天相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元/度）*电费涨幅供配电设备运行电费：变压器的电费变压器功率电费单价24小时30天消防设备运行电费消防水泵消防水泵的数量消防水泵的功率电费单价2.5小时3月送、排烟风机（元/月）送、排烟风机数量送、排烟风机功率电费单价2.5小时3月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率30天每天实际工作时间电费单价给排水设备运行电费电费泵的功率数量30天每天实际工作时间电费单价泳池设备运行电费。(经营性泳池不计此项)泳池系统电费循环系统的功率30天每天实际工作时间电费单价编号项目数量总功率月金
20、额（元）1、电费A楼内公共区域照明楼道照明21077.14KW482地下车库112020W8709测算公式：楼道照明=7.14KW*2.5（每日运行小时）*30(天)*0.9（电费单价）=482地下车库=1120*20*0.001（KW）*24（每日运行小时）*30(天)*0.9（电费单价）*0.6（同时使用系数）=8709B楼外公共区域照明路灯1105.5KW1782草坪灯、草坪射灯2402.6842.4物业用房用电1553.88KW1047.6测算公式：路灯=5.5KW*12（每日运行小时）*30（天）*0.9（电费单价）=1782草坪灯、草坪射灯=2.6KW*12（每日运行小时）*30（
21、天）*0.9（电费单价）=842.4物业用房=3.88*10（每日运行小时）*30（天）*0.9（电费单价）=1047.6C消防系统安全监控用电220KW12960消防报警系统12285214测算公式：安全监控=20KW*24（每日运行小时）*30（天）*0.9=12960消防报警系统=285*0.9（电费单价）*2.5/3(每季度2.5小时)=214D给排水系统排污泵403KW1620喷泉泵100.7KW66.15湖区泵450KW4725测算公式：排污泵=40*3*0.5（每日运行小时）*30（天）*0.9=1620喷泉泵=0.7*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*
22、0.9=66.15湖区泵=50*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=47252、水费景观用水10560测算公式：景观水费=800（平）*1.2（米深）*0.05（丢水率）*30（天）*4（水费单价）*1.1（上浮系数）+800（平）*1.2（米深）*1（每月换1次水）*4（水费单价）*1.1（上浮系数）=10560结合招标文件提供设施设备数结合招标文件提供设施设备数结合招标文件提供设施设备数结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及管理经验完据，与服务标准及管理经验完据，与服务标准及管理经验完据，与服务标准及管理经验完成测算成测算成测算成测算完成附件完成附件完成
23、附件完成附件8 8填写、分填写、分填写、分填写、分摊摊如何做物业费测算B万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习1、公共水费清洁用水清洁用水估算每天用水量30天水费单价（含排污费、加压费）绿化用水根据小区绿化面积确定（南方平均浇水8次/月、北方12次/月）；土壤含水容积率按10%计，南方全年按10个月计，北方全年按8个月计；）：绿化水费绿化面积0.110%浇水次数/月水费单价（含排污费、加压费）泳池用水（经营性泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水泳池容量4次（每年换水4次）+损耗水量（经验值）12月水费单价（含排污费、加压费）小区景观用水小区景观用水小区景
24、观每天耗用水量30天水费单价（含排污费、加压费）公共水费结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及管理经验完成测算管理经验完成测算管理经验完成测算管理经验完成测算完成附件完成附件完成附件完成附件8 8填写、分填写、分填写、分填写、分摊摊如何做物业费测算B第五步：第五步：第五步：第五步：能耗费用测算能耗费用测算能耗费用测算能耗费用测算（ 关注：考虑能源涨幅）关注：考虑能源涨幅）关注：考虑能源涨幅）关注：考虑能源涨幅）万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练
25、习实例练习项目测算标准总费用行政及物料消耗 130元/月/台10270电费 电梯台数*电梯功率*每天运行时间*30天*电费涨幅63990年检费用 1-8层 812元 18层1372元 22层 1596元 24层1708元 26层1820元 28层1932元 30层2044元 9620.333333(外包费用)维护保养 1-10层：每月每台280元10-20层：每月每台300元21-30层：每月每台350元25700结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算结合招标
26、文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算针对针对重点，提示性内容数据、重点，提示性内容数据、重点，提示性内容数据、重点，提示性内容数据、经验经验完成附件完成附件完成附件完成附件1010填写、分填写、分填写、分填写、分摊摊如何做物业费测算B第六步：第六步：第六步：第六步：特种设备费用测算特种设备费用测算特种设备费用测算特种设备费用测算（ 电梯、中央空调、增压水泵）电梯、中央空调、增压水泵）电梯、中央空调、增压水泵）电梯、中央空调、增压水泵）以电梯为例：以电梯为例：以电梯为例：以电梯为例：万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习结合招标文件提供设施、设备备数据，
27、结合招标文件提供设施、设备备数据，结合招标文件提供设施、设备备数据，结合招标文件提供设施、设备备数据，与服务标准及管理经验完成测算与服务标准及管理经验完成测算与服务标准及管理经验完成测算与服务标准及管理经验完成测算公共设施的维修养护：楼道、灯具、墙面、标识等公共设施日常维护公共设施的维修养护：楼道、灯具、墙面、标识等公共设施日常维护供配电系统：变压器维护、发电机等供配电系统：变压器维护、发电机等消防系统：报警、消防泵类消防系统：报警、消防泵类给排水系统：园区公共区域排污泵、水景泵等给排水系统：园区公共区域排污泵、水景泵等智能，弱电系统：智能，弱电系统：如何做物业费测算B第七步：第七步：第七步：
28、第七步：公共设施、设备日常运行、维修及保养费：万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习如何做物业费测算B第八步：第八步：第八步：第八步：社区文化、垃圾清运费（结合当地要求测算）万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习与保险公司签订的财产一切险、机器损坏险及公众责任险的合同费用。与保险公司签订的财产一切险、机器损坏险及公众责任险的合同费用。如何做物业费测算B第九步：第九步：第九步：第九步：公共责任险、财产一切险等保险费用测算万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列实例练习实例练习酬金按照酬金按照15%15%计提：前计提：前9 9项成本
29、之和项成本之和* *15%15%税金按照税金按照5.56%5.56%计提：（前计提：（前9 9项成本之和项成本之和+ +酬金）酬金）* *5.56%5.56%如何做物业费测算B第十步：第十步：第十步：第十步：管理酬金及税金计算管理酬金及税金计算管理酬金及税金计算管理酬金及税金计算物业费测算结果为：物业费测算结果为：物业费测算结果为：物业费测算结果为：万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列现场模拟现场模拟如何做物业费测算B通过以下提供数据，请测算出这个项目物业费万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列写在实例练习后写在实例练习后如何做物业费测算B一、人力成本占总体物业费比重
30、是多少？二、出入口多少对物业费影响？三、容积率对项目物业费价格影响？四、能耗费用产比。万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列如何议价如何议价如何做物业费测算B一、通过入出口减少，降低物业费支出二、通过硬件配置改善，提高服务效率，降低人力投入，减少物业费成本支出？三、用成本对标方式，阐述物业费测算？四、编制物业费测算说明。万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列物业费定价模式物业费定价模式物业费定价模式物业费定价模式物业费定价与收费C1、政府指导价：依照中华人
31、民共和国价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府指导价的形式;1、由国家规定基准价和上下浮动幅度；2、最高限价；3、最低保护价；4、按差价率管理的价格；5、按利润率管理的价格。万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列物业费定价模式物业费定价模式物业费定价与收费C2、市场调节价：市场调节价，是指由经营者（从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人）自主制定，通过市场竞争形成的价格。万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列常见收费模式常见收费模式常见收费模式常见收费模式物业费定价与收费C万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列欢迎进入课后研讨时间讨论讨论万科物万科物业关关键业务流程流程标准化系列准化系列谢 谢！
