《上海现代物流信息中心投标文件项目前期概念定位报告（107页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海现代物流信息中心投标文件项目前期概念定位报告（107页）（108页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛现代物流信息中心投标文件现代物流信息中心投标文件项目前期概念定位报告项目前期概念定位报告上海中原物业代理有限公司上海中原物业代理有限公司策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛 首先，首先，感谢贵公司为我们提供了国际汽车城汽车市场详细感谢贵公司为我们提供了国际汽车城汽车市场详细图纸资料，让我们的调研工作充分结合产品与市场需求。图纸资料，让我们的调研工作充分结合产品与市场需求。上海中原物业代理有限公司在充分调查全市及项目周边商业现状与上海中原物业代理有限公司在充分调查全市及项目周边商业现状与同类型城郊楼盘的基础上，给出了本次策划报告
2、。本次报告将侧重于市同类型城郊楼盘的基础上，给出了本次策划报告。本次报告将侧重于市场需求与产品规划的相互关系，并结合发展商的发展战略展开论述。场需求与产品规划的相互关系，并结合发展商的发展战略展开论述。 下面我们将具体介绍，请贵公司指正！下面我们将具体介绍，请贵公司指正！策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛就就物流信息中心物流信息中心项目而言，无论从地理位置、交通及周遍已形成的项目而言，无论从地理位置、交通及周遍已形成的商业氛围，还是从政府支持力度、资源配备等众多优势条件看，已完全具备上海西商业氛围，还是从政府支持力度、资源配备等众多优势条件看，已完全具备上海西北物流园区内的北
3、物流园区内的 “中心中心”式办公条件，但其先天处于房产大忌的式办公条件，但其先天处于房产大忌的三角形三角形地势、地势、一面坡道的地下通道，被终日繁忙的两条运输铁轨包围一面坡道的地下通道，被终日繁忙的两条运输铁轨包围等都是项目有等都是项目有利去化的最大阻力；利去化的最大阻力；需要市场、产品、销售、包装等系列环节的相互综合才能取得需要市场、产品、销售、包装等系列环节的相互综合才能取得相应的成功，无论哪个环节的缺失都将导致项目整体的失败。相应的成功，无论哪个环节的缺失都将导致项目整体的失败。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛直面直面“三大销售危机三大销售危机”试问谁能试问谁能“起死
4、回生起死回生”？策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛中原实力中原实力 谁与争峰谁与争峰策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛上海中原上海中原品牌上海中原品牌+ +市场策划能力市场策划能力+ +丰富数据库丰富数据库+ +强大销售网络强大销售网络策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛中中原原资资源源香香 港港全线招租全线招租广借渠道广借渠道重拳出击重拳出击成功经验成功经验造势提升形象境造势提升形象境外销售招租外销售招租全全 国国上海上海森拓普专业商业顾问国际品牌的丰富资源国际投资机构的合作以江浙长三角为基础在全国重点城市设点100家销售网点一二手联动国内
5、知名品牌强强联合优势互补强强联合优势互补 实力才是征服市场的唯一道理实力才是征服市场的唯一道理策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛中原资源整合系统中原资源整合系统 地产合作伙伴地产合作伙伴中原资源整合系统中原资源整合系统 地产合作伙伴地产合作伙伴策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛众多明星楼盘成功操作经验众多明星楼盘成功操作经验策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛 如何保证产品与其他同类竞争者的差异性？如何保证产品与其他同类竞争者的差异性？ 如何使产品建筑及规划设计符合市场需求？如何使产品建筑及规划设计符合市场需求？ 如何使制定适合的销售策略实现
6、资金的迅速回笼？如何使制定适合的销售策略实现资金的迅速回笼？ 如何增加产品的市场效应及社会广知度？如何增加产品的市场效应及社会广知度？本项目操作的前提概要？本项目操作的前提概要？策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛校之以计而索其情校之以计而索其情 吾以此知胜负矣吾以此知胜负矣 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛范围范围项目名称项目名称项目规模项目规模定位方向定位方向项目特点项目特点500米米华盛国际商华盛国际商务花园务花园45万万商业、办公、宾商业、办公、宾馆、厂房、展示馆、厂房、展示等综合性园区等综合性园区规模大、产业集中、规模大、产业集中、建筑形态丰富、规
7、划建筑形态丰富、规划较早较早上海国际包上海国际包装装印刷城印刷城48万，一期万，一期8.5万万行业行业CBD综合产综合产业基地（办公、业基地（办公、商业、厂房、公寓）商业、厂房、公寓）专业性定位、综合性专业性定位、综合性规划、产销一体的方式规划、产销一体的方式1000米米上海医药物上海医药物流中心流中心占地占地250亩亩厂房、办公综合性厂房、办公综合性园区园区专业性定位、规模较大专业性定位、规模较大上海中发总上海中发总部经济园部经济园15万万生态型现代都市总部生态型现代都市总部集聚区（商务、展集聚区（商务、展览、研发、孵化等）览、研发、孵化等）科技中心、大型产业园科技中心、大型产业园区以研发生
8、产为主区以研发生产为主区域竞争项目分析（区域竞争项目分析（1）区域竞争项目汇总表（1.1）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合性产业园区为主，已形成一定的规模综合性产业园区为主，已形成一定的规模。 以综合性定位为主，以产业园区的综合规划带动园区的发展；以综合性定位为主，以产业园区的综合规划带动园区的发展；华盛和上海中发总部定位为综合的经济园区，以引进大型的企业从而带动办公、华盛和上海中发总部定位为综合的经济园区，以引进大型的企业从而带动办公、 物流、物流、商业和公寓的发展，形成了综合性、产销一体化的产业结构和产业链。而印刷城和医商业和公寓的发展，形成了综合性、产销一体化的产
9、业结构和产业链。而印刷城和医药物流中心则以专业的市场作为突破口，综合规划园区，以产业发展为主；药物流中心则以专业的市场作为突破口，综合规划园区，以产业发展为主；项目的规模较大。最小规模为项目的规模较大。最小规模为15万万m2，最为，最为40多万多万m2入驻企业以国内外知名专业性、物流生产企业为主导；入驻企业以国内外知名专业性、物流生产企业为主导；区域竞争项目分析（区域竞争项目分析（2）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛项目名称项目名称类型类型层数层数租金（元租金（元/天天.m2）售价（元售价（元/m2）华盛国际商务花园华盛国际商务花园综合商业用房综合商业用房地上地上6层地下层
10、地下1层层1.5-28000厂房厂房4-5层层1-1.24500-5200仓储用房仓储用房1层（层（10米层高）米层高）1.86600办公办公6-7层层1.55800宾馆宾馆无无1.5-26500-7500上海科创中心上海科创中心 办公办公1厂房厂房0.6上海国际包装上海国际包装印刷城印刷城办公办公4层层0.6-0.75商业商业1层层（2-3）竞争项目租售分析（竞争项目租售分析（1）区域竞争项目租售分析表（1.3）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛竞争项目租售分析（竞争项目租售分析（2） 高出租率低租金价高出租率低租金价 周边办公楼租赁情况较好但租金水平低，徘徊于周边办公楼租
11、赁情况较好但租金水平低，徘徊于0.6-2元元/平方米平方米/天；天； 租赁价格的高低与建筑类型成正比租赁价格的高低与建筑类型成正比产品的租赁价格与建筑类型有很大的关系，厂房式办公的租赁价格相对较产品的租赁价格与建筑类型有很大的关系，厂房式办公的租赁价格相对较低，主要集中在低，主要集中在0.6元元/平方米平方米/天。天。 纯办公的租赁价格相对较高，在纯办公的租赁价格相对较高，在1-1.5元元/平方米平方米/天。其中华盛国际商务花园形成了产业的积聚，楼盘的品质和办公天。其中华盛国际商务花园形成了产业的积聚，楼盘的品质和办公环境明显高于其他楼盘，因此租赁价格维持在环境明显高于其他楼盘，因此租赁价格维
12、持在1.5元元/平方米平方米/天左右天左右 建筑类型区分模糊建筑类型区分模糊由于办公与厂房的区分不明显，出现厂房式办公，导致租金价格混乱，由于办公与厂房的区分不明显，出现厂房式办公，导致租金价格混乱，最低的办公楼租金可等同于厂房价格。最低的办公楼租金可等同于厂房价格。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛名名 称：华盛国际商务花园称：华盛国际商务花园发发 展展 商：商： 上海华盛投资有限公司电电 话：话： 021-32050350 62847026位位 置：置： （西区）东起祁连山路、南至沪杭铁路、北邻绥德路、 西止靖 边路（东区）西起祁连山路、南至沪杭铁路、 北邻绥德路占地面积
13、占地面积：360亩建筑面积：建筑面积： 24万m2（东区）+21万m2（西区），功能分区：功能分区：东 区：16层高的综合商务办公楼、14层高的星级 宾馆楼（面积约8万m2），大型展示采购、配送中心 （6万m2）、综合建筑群（4万m2），销品茂（6万m2）西西 区：区：14层高的“再就业培训中心”和高科技都市型标准厂房 （16万m2）独立式商务别墅60幢“白领公寓”5幢， “蓝领公寓”8幢（5万m2）租售价格租售价格: 综合商业用房1.5-2元/平方米.天/售价8000元/m2 厂房 1-1.2元/m2.天/售价4500-5200元/m2 办公 1.3-2元/m2.天/售价6000-7500元
14、/m2东区效果图 西区效果图 主要竞争个案分析（主要竞争个案分析（A）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛名名 称：上海国际包装称：上海国际包装印刷城印刷城经经 营营 商：商：上海金鳌国际包装印刷城有限公司电电 话：话：021-66080001位位 置：置：上海市普陀区真南路1111号占地面积：占地面积：600亩建筑面积：建筑面积：48万平方米（1期8.5万平方米）项目定位：项目定位：行业CBD功能分区：功能分区：一期占地83亩，建筑面积85000平方米， 大面积框架式现代展示区，现代商务办公区；二期为花园 式现 代标准厂房；三期为高档住宅配置。项目规划：项目规划：12大功能中
15、心：机械设备展销中心、原辅材料展销中心、教 育培训中心、信息网络中心、电子商务中心、会议展览中心、 包装物流中心、商务办公中心、科研设计中心、经营发展中 心、金融服务中心、包装测试中心。租售价格：租售价格：租金0.75-1元/平方米.天 物业管理费1.5元/月项目简介：项目简介：一期共有15幢楼宇，2-6层14幢，12层小高层1幢，以5层建筑 为主。2楼以上是商住办公楼，面积在150-260平方米之间。 底楼是展厅式商铺，框架结构，可以自由分割，面积从23.4平 方米起。以中心广场和中央景观大道为主轴线，呈扇形分布， 放射形布置区内道路，人行道宽10米，车行道宽15米，商业 街宽13-15米。
16、主要竞争个案分析（主要竞争个案分析（B）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛1、周边项目定位以综合性和专业性产业园区为主，缺乏相对单一的办公产品；、周边项目定位以综合性和专业性产业园区为主，缺乏相对单一的办公产品；2、周边项目的客户定位以大型生产型企业和物流产业为主，未考虑中介、周边项目的客户定位以大型生产型企业和物流产业为主，未考虑中介、 咨询等配套企业的办公；咨询等配套企业的办公；3、办公环境不成熟，厂房式办公较多，导致租赁价格偏低；、办公环境不成熟，厂房式办公较多，导致租赁价格偏低；4、产权式办公较少，只租不售的情况甚多，部分出售型物业为大公司整体或多楼、产权式办公较少，
17、只租不售的情况甚多，部分出售型物业为大公司整体或多楼 层购买；层购买；5、物流公司的服务企业及相关研究机构的办公场所环境较差，缺乏集聚；、物流公司的服务企业及相关研究机构的办公场所环境较差，缺乏集聚；6、已建成的办公楼缺乏相应档次，物业管理服务不到位；、已建成的办公楼缺乏相应档次，物业管理服务不到位；7、周边办公楼以多层格局为主，缺乏标志性建筑；、周边办公楼以多层格局为主，缺乏标志性建筑；竞争项目分析结论竞争项目分析结论策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛本项目差异化产品策略（产品性质）本项目差异化产品策略（产品性质）商住性质对阵商住性质对阵商住性质对阵商住性质对阵综合园区及专
18、综合园区及专综合园区及专综合园区及专业市场业市场业市场业市场优势：优势：优势：优势：定位相对定位相对单一，产品比较单一，产品比较专业，体量较小专业，体量较小易于去化；易于去化；劣势：劣势：劣势：劣势：没有产业支撑，没有产业支撑，仅凭办公环境，体量仅凭办公环境，体量较相对小，不较相对小，不成规模；成规模；对策：增加软件服务，明确客户群体，扩大宣传，争取产业园区生产企对策：增加软件服务，明确客户群体，扩大宣传，争取产业园区生产企对策：增加软件服务，明确客户群体，扩大宣传，争取产业园区生产企对策：增加软件服务，明确客户群体，扩大宣传，争取产业园区生产企业以及物流企业的关联客户，为他们提供强有力的政策
19、和办公服务。业以及物流企业的关联客户，为他们提供强有力的政策和办公服务。业以及物流企业的关联客户，为他们提供强有力的政策和办公服务。业以及物流企业的关联客户，为他们提供强有力的政策和办公服务。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛项目项目项目项目地理位置对阵地理位置对阵地理位置对阵地理位置对阵其他项目的大面积其他项目的大面积其他项目的大面积其他项目的大面积区域区域区域区域优势：优势：优势：优势：位于未来岛的位于未来岛的核心区域，西北物流核心区域，西北物流园区的核心位置，位园区的核心位置，位于其他项目和企业的于其他项目和企业的包围之中；包围之中； 劣势：劣势：劣势：劣势：地块的形状
20、、地块的形状、铁路的分割、入口铁路的分割、入口的位置，园区内部；的位置，园区内部； 对策：利用建筑设计和内部道路规划降低外界的影响，营造舒适的办公对策：利用建筑设计和内部道路规划降低外界的影响，营造舒适的办公对策：利用建筑设计和内部道路规划降低外界的影响，营造舒适的办公对策：利用建筑设计和内部道路规划降低外界的影响，营造舒适的办公 环境；利用自身的高度优势及区域发展的远景、交通优势来吸引环境；利用自身的高度优势及区域发展的远景、交通优势来吸引环境；利用自身的高度优势及区域发展的远景、交通优势来吸引环境；利用自身的高度优势及区域发展的远景、交通优势来吸引 外界客户；外界客户；外界客户；外界客户；
21、本项目差异化产品策略（地理位置）本项目差异化产品策略（地理位置）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态的相对的相对的相对的相对单一对阵其他项单一对阵其他项单一对阵其他项单一对阵其他项目的形态多样目的形态多样目的形态多样目的形态多样优势：优势：优势：优势：高度优势，符高度优势，符合传统意义上的办公合传统意义上的办公概念，办公集中有利概念，办公集中有利于办公环境营造；于办公环境营造；劣势：劣势：劣势：劣势：形态相对单一缺形态相对单一缺乏变化，面积的控制比乏变化，面积的控制比较死板不能满足不同客较死板不能满足不同客户的不同需求；户的不同需求； 对策：利用
22、内部空间的营造和面积分割来减少建筑本身的不足，只针对对策：利用内部空间的营造和面积分割来减少建筑本身的不足，只针对对策：利用内部空间的营造和面积分割来减少建筑本身的不足，只针对对策：利用内部空间的营造和面积分割来减少建筑本身的不足，只针对 自己的目标客户进行引导，满足他们的需求。自己的目标客户进行引导，满足他们的需求。自己的目标客户进行引导，满足他们的需求。自己的目标客户进行引导，满足他们的需求。 本项目差异化产品策略（建筑形态）本项目差异化产品策略（建筑形态）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛开发商对阵其他开发商对阵其他开发商对阵其他开发商对阵其他项目的开发商项目的开发商项
23、目的开发商项目的开发商 优势：优势：优势：优势：专业的管理理专业的管理理念和经营经验，雄厚念和经营经验，雄厚的资金实力；的资金实力； 劣势：劣势：劣势：劣势：在本区域第在本区域第一次开发，存在一一次开发，存在一定的开发风险；定的开发风险；对策：充分利用自身的优势和对区域的熟悉程度来为本项目服务。对策：充分利用自身的优势和对区域的熟悉程度来为本项目服务。对策：充分利用自身的优势和对区域的熟悉程度来为本项目服务。对策：充分利用自身的优势和对区域的熟悉程度来为本项目服务。 本项目差异化产品策略（开发商实力）本项目差异化产品策略（开发商实力）策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛宏观调控
24、对项目的影响宏观调控对项目的影响自从2005年国家对房地产市场进行调控以来，调控的政策主要表现在以下几个方面： 房地产直接调控政策对项目的影响不大房地产直接调控政策对项目的影响不大国家主要通过打击房地产市场中的投机行为、控制房价的上涨、控制土地的供应结构、增加税收来进行直接的调控，目前主要针对住宅市场，尤其是在前两年上海市住宅的价格增幅达到了惊人的高度的基础上，所以实际上房地产市场的调控政策成所以实际上房地产市场的调控政策成为了利好，促使很多的余钱转移开始投资办公和商业市场，但是由于商业和办公市为了利好，促使很多的余钱转移开始投资办公和商业市场，但是由于商业和办公市场发展的稳定性，从而受到冲击
25、不大。场发展的稳定性，从而受到冲击不大。今年7月份，国家发布的限制外资购房对商业地产市场造成了一定的影响，对于外资购房的限制，使得很多外来的投资者望而却步，开始谨慎的投资中国的房地产，但是这个只是针对部分投资行为的控制，在市场上并不能形成主流，尤其是本项目的群体不会涉及更多的外资个人行为，因此政策对本项目的影响不大。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛相关行业的政策对项目的影响不容忽视相关行业的政策对项目的影响不容忽视对于房地产影响比较大的政策莫过于金融政策，金融政策的一举一动都会影响金融政策的一举一动都会影响到的房地产市场的发展。到的房地产市场的发展。从去年开始，我国实行提高
26、贷款利率，来控制房地产市场的投资需求。就在这两天央行又增加了存款准备金率。这些政策的出台对于开发商来说可能不是利好的消息，国家控制银根的政策的出台使得原来靠国家贷款的企业变得困难，企业必须寻求新的融资渠道这样才能立足，房地产行业面临着行业整和。宏观调控对项目的影响宏观调控对项目的影响策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛人们对政策颁布的预期影响意义重大人们对政策颁布的预期影响意义重大 其实房地产调控政策的出台最大的影响不是现在，而是滞后的将来，而是人们对政策的预期，这种影响的意义重大。随着国家政策的不断出台，人们对房地产市场采取观望的态度，由原来的该出手时就出手，到现在的谨慎又谨
27、慎，从而真正打击了投资热，这种影响可能涉及到整个房地产行业市场，乃至影响到购买办公楼的投资者，可能对项目来说失去了一类客户群。 同时还有一种预期，即对人民币升值的预期，这样的预期使国外的热钱流入中国市场他们正在寻找可以投资的机会，这样对于项目如果出售的话会有一定的利好。宏观调控对项目的影响宏观调控对项目的影响策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛经济的发展，政府对物流产业的支持的利好对本项目起着决定的作用经济的发展，政府对物流产业的支持的利好对本项目起着决定的作用上海市政府对本区域的规划使得本区域的未来在政策上存在无可比拟的优势，随着金融市场、汽车等市场对国外的敞开，上海必将面临
28、新一轮的经济发展，这样本项目正好利用这一契机，从而产生宏观上的作用，为项目的成功打下基础。宏观调控对项目的影响宏观调控对项目的影响策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛宏观调控的发展趋势宏观调控的发展趋势金融政策，继续提高贷款利率金融政策，继续提高贷款利率增加国内企业的竞争力，发展经济，增加国内企业的竞争力，发展经济，增加对国外资金的正当吸引力度增加对国外资金的正当吸引力度继续规范房地产市场继续规范房地产市场策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛总之，国家对住宅市场的调控成为商业地产项目发展的契机；总之，国家对住宅市场的调控成为商业地产项目发展的契机； 房地产房地产
29、金融政策的实施，使得房地产项目的资金回笼成为焦点，必然促进产金融政策的实施，使得房地产项目的资金回笼成为焦点，必然促进产权式办公楼的大量出现；权式办公楼的大量出现； 上海市加大对第二产业的发展力度，对物流上海市加大对第二产业的发展力度，对物流产业的发展使得本区域的办公楼市场呈现出发展的态势；产业的发展使得本区域的办公楼市场呈现出发展的态势； 因此本项目可以再投融资渠道上以及经营管理上有更多的管理因此本项目可以再投融资渠道上以及经营管理上有更多的管理途径，同时一定紧跟政策步伐，把握住资金链。途径，同时一定紧跟政策步伐，把握住资金链。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛区域内客户群
30、体的特征研究区域内客户群体的特征研究 区域客户特征：区域客户特征： 该项目位于未来岛中心区域，是未来西北物流园区的核心区域。该项目位于未来岛中心区域，是未来西北物流园区的核心区域。通过对本区域的市场调查，该区域的客户群呈现出通过对本区域的市场调查，该区域的客户群呈现出产业聚集产业聚集的的趋势，同时出现了趋势，同时出现了客群的分化客群的分化。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛项目名称项目名称企业类型企业类型企业特点企业特点上海国际包装上海国际包装印刷城印刷城印刷、机械、造纸印刷、机械、造纸 等相关行业等相关行业国内外知名企业为主，（如金光、亚国内外知名企业为主，（如金光、亚洲纸
31、浆）洲纸浆）华盛国际商务花园华盛国际商务花园机械电子、物流配送、机械电子、物流配送、制造加工制造加工上海医药物流中心上海医药物流中心医药企业、医药企业、医药生产、医药生产、研发企业研发企业国内外的大型医药集团，国内外的大型医药集团，（如（如九通药业、上海药业集团等九通药业、上海药业集团等 ）其它园区其它园区物流、食品、机械物流、食品、机械施耐德、施耐德、APW、玻力食品等、玻力食品等区域竞争项目驻户分析表区域内客户群体的特征研究区域内客户群体的特征研究 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛针对物流园区的定位随着周边项目的不断兴建，以及很多国内外知名企业的纷针对物流园区的定位随着
32、周边项目的不断兴建，以及很多国内外知名企业的纷纷入住，该区域的客户群体呈现以下特征：纷入住，该区域的客户群体呈现以下特征：入驻企业以实业型和物流服务业为主入驻企业以实业型和物流服务业为主这些企业表现出对地理位置和周边的配套要求不高，而是对场地的面积以及交通的方便程度要求较高，一般选择在近交通沿线的能够保证大型仓储用地的区域，希望能够有产业的集聚优势，有比较宽松的投资环境和相对优厚的条件。区域内客户群体的特征研究区域内客户群体的特征研究 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛 区域内企业的档次逐渐提高，由原来的小规模、私营企业逐区域内企业的档次逐渐提高，由原来的小规模、私营企业逐
33、渐更替为大规模、国内外知名大中型企业渐更替为大规模、国内外知名大中型企业由于政府的规划导向使得该区域面临较大的发展，政府的宏观政策和开发商的项由于政府的规划导向使得该区域面临较大的发展，政府的宏观政策和开发商的项目开发使得该区域面临着新的企业洗牌，高科技园区、都市工业总部的建立、便目开发使得该区域面临着新的企业洗牌，高科技园区、都市工业总部的建立、便利的交通条件使得大企业纷纷入住。利的交通条件使得大企业纷纷入住。 出现了行业的集聚现象出现了行业的集聚现象原因有二，一是政府规划的导向，由于该区域位于城市的边缘区，政府考虑到原因有二，一是政府规划的导向，由于该区域位于城市的边缘区，政府考虑到要想形
34、成市场必须是成规模的，这样才能吸引企业和消费者的到来，因此建成要想形成市场必须是成规模的，这样才能吸引企业和消费者的到来，因此建成了西北物流园区、医药物流中心等一批产业集聚的项目。其二是市场选择的结了西北物流园区、医药物流中心等一批产业集聚的项目。其二是市场选择的结果，企业的选择使得行业出现集聚。果，企业的选择使得行业出现集聚。区域内客户群体的特征研究区域内客户群体的特征研究 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛因此带动了物流中介咨询、物流结算和报关、商检等行业的大力发展大因此带动了物流中介咨询、物流结算和报关、商检等行业的大力发展大批的工业生产企业的进入，必然带来相关的服务行
35、业的发展，物流产业批的工业生产企业的进入，必然带来相关的服务行业的发展，物流产业的发展也同时需要配套行业的发展。的发展也同时需要配套行业的发展。如物流产业研究中心、物流信息产品和科技产品的研发、咨询、培如物流产业研究中心、物流信息产品和科技产品的研发、咨询、培训、展示及产业化基地。训、展示及产业化基地。 大批工业生产企业的进入带动物流等相关服务业的发展大批工业生产企业的进入带动物流等相关服务业的发展物流园区的规划以及产业的需求使得物流行业的信息物流园区的规划以及产业的需求使得物流行业的信息 产品基地随之出现产品基地随之出现 区域内客户群体的特征研究区域内客户群体的特征研究 策风行策风行 房地
36、产资源整合论坛房地产资源整合论坛本项目标目客户类型本项目标目客户类型客户客户类别类别客户行业客户行业功能功能用途用途生存条件生存条件客户要求客户要求重点程度重点程度生产型生产型生产企业和大生产企业和大型物企业型物企业总部办公、总部办公、接待接待工厂的需要工厂的需要对办公条件要求较对办公条件要求较高，交通方便、可以高，交通方便、可以提供住宿等服务提供住宿等服务服务型服务型中介咨询、报中介咨询、报关、商检等企业关、商检等企业办公办公依赖于实业依赖于实业型和物流企型和物流企业生存业生存固定的办公场所，价固定的办公场所，价格的敏感度较高格的敏感度较高研究型研究型物流产业研发物流产业研发机构机构办公研发
37、办公研发产业的需要产业的需要环境安静、能够提供环境安静、能够提供专业的服务专业的服务展示型展示型大型企业的关大型企业的关联企业联企业展示及办公展示及办公依赖生存依赖生存对场地的要求较高对场地的要求较高策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛由于该项目的定位特点以及区域的产业优势及规划导向，本项目的由于该项目的定位特点以及区域的产业优势及规划导向，本项目的目标客户群以目标客户群以服务型服务型和和研究型企业研究型企业为主，以为生产企业及为主，以为生产企业及物流企业提供服务和研究为发展方向，辅以物流企业提供服务和研究为发展方向，辅以生产型企业生产型企业和和配配套企业。套企业。策风行策风行
38、 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛SWOT分析分析优势优势优势优势威胁威胁威胁威胁机会机会机会机会劣势劣势劣势劣势项目处于未来园区的核心位置项目处于未来园区的核心位置 项目的规模比较小，利于去化项目的规模比较小，利于去化 政府的支持以及开发商的实力政府的支持以及开发商的实力 项目设计的理念和软件设施到位项目设计的理念和软件设施到位 物流园区的定位物流园区的定位 以及规划导向以及规划导向 周边纯办公的产品很少周边纯办公的产品很少周边工业区兴起和物流公司的进入周边工业区兴起和物流公司的进入 宏观经济政策的利好宏观经济政策的利好 项目的客户定位比较局限项目的客户定位比较局限 地块不规整，有两条
39、铁路线通过地块不规整，有两条铁路线通过 交通不便利，入口只有一个交通不便利，入口只有一个目前周边环境比较差目前周边环境比较差 外部不断崛起的项目的竞争外部不断崛起的项目的竞争 政府规划的实施的不确定性政府规划的实施的不确定性 宏观调控政策的风险宏观调控政策的风险 产品定位的单一性带来的市场风险产品定位的单一性带来的市场风险策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛SO对策（最大与最大对策）对策（最大与最大对策）即根据本项目的优势，最大限度的发挥项目机会，突出特点，即根据本项目的优势，最大限度的发挥项目机会，突出特点，利用利用“优势优势”和和“机会机会”产生的产生的“合力合力”，确定项
40、目宣传的对，确定项目宣传的对策。对本项目来讲，要抓住周边工业区的兴起和物流公司的进策。对本项目来讲，要抓住周边工业区的兴起和物流公司的进入为契机，把物流产业服务和信息技术产业紧紧抓住，扩大对入为契机，把物流产业服务和信息技术产业紧紧抓住，扩大对本身办公条件以及软件条件的宣传，实现最大的价值。本身办公条件以及软件条件的宣传，实现最大的价值。SOSWOT破译破译策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛ST对策（最大对最小对策）对策（最大对最小对策）即最大限度的发挥项目优势，弱化威胁。项目的即最大限度的发挥项目优势，弱化威胁。项目的威胁主要来自外部，因此一定运用市场上灵活的威胁主要来自外
41、部，因此一定运用市场上灵活的运作方式，抓住客户的心理，找准定位就一定能运作方式，抓住客户的心理，找准定位就一定能取得主动。取得主动。 STSWOT破译破译策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛WO对策（最小与最大对策）对策（最小与最大对策）即最大限度的发挥项目机会，把劣势带来的负作用降即最大限度的发挥项目机会，把劣势带来的负作用降到最小。可以通过如下的途径降低劣势带来的负作用：到最小。可以通过如下的途径降低劣势带来的负作用：提高项目的开发档次，包括软件和硬件，为办公提供提高项目的开发档次，包括软件和硬件，为办公提供有效、实在的服务，聘请专业的物业管理队伍，提高有效、实在的服务，聘
42、请专业的物业管理队伍，提高项目的知名度。项目的知名度。OWSWOT破译破译策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛准确把握市场，找准客户定位，化自身的劣势为优势，准确把握市场，找准客户定位，化自身的劣势为优势，为物流产业信息客户打造符合要求的新型产品；为物流产业信息客户打造符合要求的新型产品； 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛主动出击主动出击 先发制人先发制人 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛项目总体设计定位项目总体设计定位敞开式、信息化、个性化、高绿化的敞开式、信息化、个性化、高绿化的公寓式办公楼公寓式办公楼策风行策风行 房地产资源整合论
43、坛房地产资源整合论坛定位剖析定位剖析敞开式：敞开式：该项目是个三角形地块，两面是铁路一边是有隔该项目是个三角形地块，两面是铁路一边是有隔离带的地道公路，作为办公楼项目要保证办公楼客户的车辆能够方离带的地道公路，作为办公楼项目要保证办公楼客户的车辆能够方便的进入、方便的离开，所以要求利用好该项目用地和地道公路衔便的进入、方便的离开，所以要求利用好该项目用地和地道公路衔接好，接好，可以该办公楼为转盘，形成单向环形通路。可以该办公楼为转盘，形成单向环形通路。所以一定要求该所以一定要求该地块临公路的一边尽量的敞开地块临公路的一边尽量的敞开保证车辆方便的进出保证车辆方便的进出。策风行策风行 房地产资源
44、整合论坛房地产资源整合论坛信息化：信息化：该项目作为信息中心，所以要求该办公楼的信息该项目作为信息中心，所以要求该办公楼的信息化程度较高，特别是这里要打造为现代物流中心，物流公司是我们化程度较高，特别是这里要打造为现代物流中心，物流公司是我们要吸引的主要客户，物流业刚刚起步时间不长，他们的成长需要外要吸引的主要客户，物流业刚刚起步时间不长，他们的成长需要外界各方面的信息支持，所以该项目不但要有强硬的信息化硬件设施界各方面的信息支持，所以该项目不但要有强硬的信息化硬件设施如高速光纤接入等，还要有客户需要的帮助他们企业发展软信息。如高速光纤接入等，还要有客户需要的帮助他们企业发展软信息。目标是把该
45、项目做成目标是把该项目做成“物流业信息化服务型办公楼的标准建筑物流业信息化服务型办公楼的标准建筑”。定位剖析定位剖析策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛个性化：个性化：桃浦地区专业的办公楼虽然目前比较少，但是也应该桃浦地区专业的办公楼虽然目前比较少，但是也应该看到在我们的隔壁就有一个竞争对手看到在我们的隔壁就有一个竞争对手“华盛华盛”，该地段正在开发项目，该地段正在开发项目中的一个就是办公楼，所以我们的产品一定要跟华盛办公楼呈现差异化，中的一个就是办公楼，所以我们的产品一定要跟华盛办公楼呈现差异化，比如该项目的层高可以更高一些，集中提供客户办公、对外商务的资源比如该项目的层高可
46、以更高一些，集中提供客户办公、对外商务的资源支持，进行资源集中配置支持，进行资源集中配置,并可全体共享。该写字楼项目的客户需要大并可全体共享。该写字楼项目的客户需要大量的信息源和对外的交流和联系量的信息源和对外的交流和联系,同时需经常加班同时需经常加班,需要为他们提供更多需要为他们提供更多的配套支持。因此的配套支持。因此,该写字楼项目可以配置共用厨房、共用会议室和商该写字楼项目可以配置共用厨房、共用会议室和商务中心等丰富的共享资源务中心等丰富的共享资源,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，以实现该办公楼项目的个性化。以实现该办公楼项目的个性化。定位剖
47、析定位剖析策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛高绿化：高绿化：人人都喜欢绿化率高的办公区，工作累了透过窗户看人人都喜欢绿化率高的办公区，工作累了透过窗户看到绿色的生态植物，心情舒畅，身心放松，所以在项目建筑密度确定的到绿色的生态植物，心情舒畅，身心放松，所以在项目建筑密度确定的情况下尽量提高绿化率。该项目同时被两条铁路包围，火车过往的噪音情况下尽量提高绿化率。该项目同时被两条铁路包围，火车过往的噪音很大，所以在做绿化时很大，所以在做绿化时可以多用树，少用草，通过多植树来降低噪音。可以多用树，少用草，通过多植树来降低噪音。也可以因树多、绿化高成为本项目的特色之一，在防噪音的同时使
48、之变也可以因树多、绿化高成为本项目的特色之一，在防噪音的同时使之变劣势为优势。劣势为优势。定位剖析定位剖析策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛公寓式办公楼：公寓式办公楼：将该项目做成有独立卫生设备的单元式将该项目做成有独立卫生设备的单元式小空间办公楼，不但是由我们小空间办公楼，不但是由我们未来的潜在客户决定未来的潜在客户决定的，也是有的，也是有房地产项房地产项目的风险因素存在和房地产的适应性决定的目的风险因素存在和房地产的适应性决定的。因为有独立卫生设备的办。因为有独立卫生设备的办公楼可以在将来房地产市场发生变化时转变为经济型酒店，这样该项目公楼可以在将来房地产市场发生变化时转
49、变为经济型酒店，这样该项目就有良好的适应性。就有良好的适应性。定位剖析定位剖析策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛整个项目可以设计为现代主义风格整个项目可以设计为现代主义风格总体风格建议总体风格建议 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛现代风格现代风格的建筑大都以体现时代特征为主，没有过分的的建筑大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，装饰，一切从功能出发讲究造型比例适度一切从功能出发讲究造型比例适度、空间结构图明确美观空间结构图明确美观强调外观的明快简洁强调外观的明快简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生
50、活气息。又富有朝气的生活气息。建筑风格建议建筑风格建议 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛该项目在桃浦未来岛地区具有可识别性，反映信息化的特征。它该项目在桃浦未来岛地区具有可识别性，反映信息化的特征。它 又将是一张代表未来桃浦未来岛地区风貌的独特名片。整个项目总又将是一张代表未来桃浦未来岛地区风貌的独特名片。整个项目总体风格确定为现代主义风格，该项目的建筑风格和绿化风格都与其体风格确定为现代主义风格，该项目的建筑风格和绿化风格都与其保持一致。保持一致。绿化风格建议绿化风格建议 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛建筑本体建筑本体 可以设计为桃浦未来岛地区的可以
51、设计为桃浦未来岛地区的地标性建筑地标性建筑。目。目前桃浦未来岛地区非常高前桃浦未来岛地区非常高60米高的建筑不是非常多，该建筑控高为米高的建筑不是非常多，该建筑控高为60米，又是三角形地块，利用这两个条件设计成建筑物风格独特、米，又是三角形地块，利用这两个条件设计成建筑物风格独特、接近接近60米控高的物流客户、信息化、标志性地方建筑。米控高的物流客户、信息化、标志性地方建筑。建筑外观建议建筑外观建议策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛建筑外观建议建筑外观建议外墙外墙 可以考虑可以考虑采用防噪音技术，采用防噪音技术，这样也相对减少火车经过带这样也相对减少火车经过带来的噪音。也可建
52、议来的噪音。也可建议立面玻璃采用三层中空玻璃立面玻璃采用三层中空玻璃，加强抗噪音的力，加强抗噪音的力度。这样有可能会大大提高成本，应再做详细的财务评价来判断是度。这样有可能会大大提高成本，应再做详细的财务评价来判断是否采用建筑外墙降低噪音。否采用建筑外墙降低噪音。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛产品户型建议产品户型建议 户型的设计建议分为户型的设计建议分为55平方米的一室、平方米的一室、95平方米的二室和平方米的二室和130平方米的三室。平方米的三室。如有需求面积比较大的客户，在设计户型时可以一如有需求面积比较大的客户，在设计户型时可以一室和二室或二室和三室之间用非承重墙相
53、隔，室和二室或二室和三室之间用非承重墙相隔，如有需求则打通非承重墙，扩如有需求则打通非承重墙，扩大租赁面积。大租赁面积。目前桃浦地区物流公司需要的办公面积不是很大，根据我们的目前桃浦地区物流公司需要的办公面积不是很大，根据我们的市场调研数据显示，客户的需求面积在市场调研数据显示，客户的需求面积在50-120平方米左右，所以我们选定这平方米左右，所以我们选定这样的三个房型。如果将来整个物流行业规模扩大，需求面积增加则相邻两间样的三个房型。如果将来整个物流行业规模扩大，需求面积增加则相邻两间相互打通，满足需求，也增强了该项目的适应性。相互打通，满足需求，也增强了该项目的适应性。策风行策风行 房地
54、产资源整合论坛房地产资源整合论坛产品平面建议产品平面建议 建筑平面的设计可建筑平面的设计可采用中间电梯，四周围合适。采用中间电梯，四周围合适。写字楼内写字楼内所有的走廊都要认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间所有的走廊都要认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展。走廊要有充足的照明，可在走廊两侧的墙壁上悬挂一些指的延展。走廊要有充足的照明，可在走廊两侧的墙壁上悬挂一些指引牌和平面图，要保持其清洁和及时更新。引牌和平面图，要保持其清洁和及时更新。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛产品立面建议产品立面建议建筑立面的设计可建筑立面的设计可采用欧美式外加针对物流行业
55、的个性化组合。采用欧美式外加针对物流行业的个性化组合。建筑立面是建建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物优劣的一种外在表现，建筑立面的设计模式和筑物的外衣，是直接反映建筑物优劣的一种外在表现，建筑立面的设计模式和色彩是吸引潜在客户目光的源泉，办公楼的色调数要少，彩度低，明度高，体色彩是吸引潜在客户目光的源泉，办公楼的色调数要少，彩度低，明度高，体现简洁庄重的建筑风格。所以，建筑立面在建筑物中的意义巨大。中国的建筑现简洁庄重的建筑风格。所以，建筑立面在建筑物中的意义巨大。中国的建筑业发展起步较欧美晚，一直以来都是因中西方文化差异的影响而建筑业也各有业发展起步较欧美晚，一直以来都是因中西方文化差
56、异的影响而建筑业也各有不同。但中国改革开放以来，打开了通往世界各国的口岸，特别是近年来受经不同。但中国改革开放以来，打开了通往世界各国的口岸，特别是近年来受经济全球化的影响，中国建筑业更是受到欧美各国强势建筑的冲击。采用欧美设济全球化的影响，中国建筑业更是受到欧美各国强势建筑的冲击。采用欧美设计可以帮助我们计可以帮助我们借欧美式的建筑立面来达到一种生活方式的同化、借欧美式的建筑立面来达到一种生活方式的同化、借欧美借欧美式的建筑立面来制造一个新闻炒作点或买点。式的建筑立面来制造一个新闻炒作点或买点。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛针对物流行业的个性化的建筑立面主要是现代部分人
57、群追求个性需求针对物流行业的个性化的建筑立面主要是现代部分人群追求个性需求的表现，有些房地产开发商因为开发项目比较小，只求抓住物流行业的表现，有些房地产开发商因为开发项目比较小，只求抓住物流行业消费者的心理需求，项目就能成功。所以在消费者的心理需求，项目就能成功。所以在建筑立面极尽所能地要求建筑立面极尽所能地要求个性化、特色化，个性化、特色化，从而出现了一些特殊形式的建筑立面，还有的是从而出现了一些特殊形式的建筑立面，还有的是在在建筑立面上装饰一些符号之类的东西来达到与附近竞争对手华盛的与建筑立面上装饰一些符号之类的东西来达到与附近竞争对手华盛的与众不同。众不同。产品立面建议产品立面建议策风行
58、策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛大堂建议大堂建议 该项目大堂的设计要该项目大堂的设计要宽敞明亮，外观大气，平面设计合理，宽敞明亮，外观大气，平面设计合理，灯光柔和不可太耀。灯光柔和不可太耀。办公楼大堂的外观、平面设计和灯光布置办公楼大堂的外观、平面设计和灯光布置等构成了一栋写字楼建筑的特色。租客经常在写字楼的大堂内与客户等构成了一栋写字楼建筑的特色。租客经常在写字楼的大堂内与客户接洽，如果大堂显得过时、陈旧则对潜在客户的吸引力大大降低。大接洽，如果大堂显得过时、陈旧则对潜在客户的吸引力大大降低。大堂内的堂内的指示牌要明确，要非常方便的令进入大厦的人员能无障碍的到指示牌要明确，要非
59、常方便的令进入大厦的人员能无障碍的到达电梯。达电梯。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛商业配套建议商业配套建议 商业服务设施的商业服务设施的设置要满足未来客户的使用需求。设置要满足未来客户的使用需求。因公寓式办公楼整因公寓式办公楼整体格局不大，无法设置会议室之类的不经常使用但占面积满大的功能体格局不大，无法设置会议室之类的不经常使用但占面积满大的功能性空间。按照写字楼性空间。按照写字楼17层的规划，底层建筑面积为层的规划，底层建筑面积为3416平方米（包括平方米（包括大堂面积），标准层建筑面积约为大堂面积），标准层建筑面积约为1385平方米。底层可以平方米。底层可以配置共用厨
60、配置共用厨房、共用会议室、健身设施、小型商店和商务中心等房、共用会议室、健身设施、小型商店和商务中心等丰富的共享资源丰富的共享资源,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持。使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛停车场建议停车场建议 停车场的设计可停车场的设计可多种停车方式相互结合，地面、地下、半地下。地下多种停车方式相互结合，地面、地下、半地下。地下停车场只停放机动车辆，可分层设计，停车场只停放机动车辆，可分层设计，按照按照150平方米配置一个车位，平方米配置一个车位，则配置则配置150个左右。个左右。自行车、助动车则全部地面停放。自行车、
61、助动车则全部地面停放。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛共建配套建议共建配套建议 配套公建项目布局将接受配套公建项目布局将接受“边角原则边角原则”的指导，尤其是配的指导，尤其是配电房，垃圾处理站、锅炉房等干扰办公楼品质的公建项目。电房，垃圾处理站、锅炉房等干扰办公楼品质的公建项目。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛总体景观建议总体景观建议 该项目的该项目的总体景观以多种树、少种草为宜。总体景观以多种树、少种草为宜。因为该因为该地块是个三角形地块，两边都是铁路，所以噪音比较大，可以考虑围地块是个三角形地块，两边都是铁路，所以噪音比较大，可以考虑围着火车道的两条
62、边全部种植树木来降低噪音；并且着火车道的两条边全部种植树木来降低噪音；并且让该景观规划作为让该景观规划作为该项目的特色之一，既提高了绿化、赢得口碑又降低了噪音，一举两该项目的特色之一，既提高了绿化、赢得口碑又降低了噪音，一举两得。得。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛区域景观建议区域景观建议 区域景观和公共景观的设置区域景观和公共景观的设置一是要注意空间层次：一是要注意空间层次：从楼从楼顶、楼旁绿化、路边的绿化，到顶、楼旁绿化、路边的绿化，到5%的集中绿化，都要做到层次分明，的集中绿化，都要做到层次分明，各有特色。使办公楼的租客享用绿化带来的好处。各有特色。使办公楼的租客享用
63、绿化带来的好处。二是植物品种层次二是植物品种层次：草地、花卉、灌木、乔木，喜阴植物、草地、花卉、灌木、乔木，喜阴植物、喜阳植物，不同季节植物都应合理布局。可选择适合本地生长的树木喜阳植物，不同季节植物都应合理布局。可选择适合本地生长的树木对该项目应该多种植，对该项目应该多种植，营造具有该项目特色的景观系统。营造具有该项目特色的景观系统。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛公共景观建议公共景观建议 绿化对于任何一个项目来说都是十分重要的。绿化对于任何一个项目来说都是十分重要的。而且事实已经证明绿化而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为投入与产出的比例为1：5。绿色作为生命的象征，
64、是都市人内心深处绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方对人性重视关爱的重要表达方式。式。绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。优美的绿化会使规划看上去
65、更为合理和出类拔萃。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛公共景观建议公共景观建议 绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。远达不到一种艺术的境界。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛建筑内部配置建议建筑内部配置建议 整个写字楼项目的整个写字楼项目的大堂装修和各单元室内装修应进行统一标准装大堂装修和各单元室内装修应进行统一标准装修修；单对于有需要的客户可单对于有需要的客户可提供其二次
66、装修提供其二次装修的余地的余地,可以充分满足可以充分满足其个性的发挥。这样有利于提高工作效率和降低装修成本，也有其个性的发挥。这样有利于提高工作效率和降低装修成本，也有利于保持整栋写字楼建筑的特色。利于保持整栋写字楼建筑的特色。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛户型内部装饰建议户型内部装饰建议 对于家具和设备的配置对于家具和设备的配置可按该项目的特色提供可按该项目的特色提供标准配置标准配置，各项应接入的硬件设施应到位，如每各项应接入的硬件设施应到位，如每15平方米安装一个电话插孔等。平方米安装一个电话插孔等。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛物业管理服务建议
67、物业管理服务建议 物业管理服务设计物业管理服务设计可聘请专业办公楼物业管理公司来管理或由其做顾问自可聘请专业办公楼物业管理公司来管理或由其做顾问自己成立物业管理公司来管理。己成立物业管理公司来管理。写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租客非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其和市场价值。租客非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物业维护的水平。干净整洁、井井有条的写字楼维护管理，对当重要的是物业维护的水平。干净整洁、井井有条的写字楼维护管理，对当前的租客会构成极大的吸引力。物业管理的有效性还会影响到对写字楼空前的租
68、客会构成极大的吸引力。物业管理的有效性还会影响到对写字楼空间的使用需求，对提高写字楼内的租客的信誉都有很大的意义。间的使用需求，对提高写字楼内的租客的信誉都有很大的意义。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛坚持以人为本，按照潜在客户的需求设计小户型及充分配置未来客户需坚持以人为本，按照潜在客户的需求设计小户型及充分配置未来客户需 用的共享资源设施为指导思想，充分绿化多植树降低噪音让使用者看到用的共享资源设施为指导思想，充分绿化多植树降低噪音让使用者看到我们真心关心他们的工作环境，充分展现自己的个性化，差异化为设计我们真心关心他们的工作环境，充分展现自己的个性化，差异化为设计原则
69、则能实现项目的顺利销售。原则则能实现项目的顺利销售。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛树上开花树上开花 借局布势借局布势树上开花，是由“铁树开花”转化而来，原意为不可能开花的树竟然开起花来了，比喻极难实现的事情。兵书三十六计上把它作为制造声势以慑服敌人的一种计谋。铁树也开了花，变不可能为可能，所以能够制服敌人。 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛企划企划企划企划表现表现表现表现 企划企划企划企划背景背景背景背景 企划企划企划企划思路思路思路思路 企划企划企划企划目的目的目的目的 企划企划企划企划包装包装包装包装 Layout policy企划策略企划策略策风
70、行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛企划背景企划背景 作为国际化大都市上海中心城市之一的普陀区，凭借其得天独厚的地理位置和经济辐射力及独特产业优势商贸流通业，决定了它在物流集散上具有举足轻重的作用。该区西北部正在全面规划、重点建设市政规划批准的上海五个综合物流园区之一上海西北综合物流园区。其规划宗旨是以“未来岛”开发为标志，以桃浦地区为中心，以全面的物流系统网络成为面向长江三角洲，辐射全国内陆口岸的综合物流园区； 项目基地位于未来岛中心区域，桃浦镇651坊5丘地块。祁连山路以东，沪宁铁路以南、南何支线以北；除了祁连山路、曹安路、真南路、真北路、沪宁沪嘉高速外，未来还将有M11、M1
71、4、M5三条轨道交通直达腹地，是西北部陆上道路交通的主要枢纽。同时也是上海道路连接外省市的重要通道之一，充分体现了其向长江流域经济辐射的交通优势，再加之规划建设余地充裕，对比展示度大等综合优势的集中体现下，奠定了其物流“高地”的基石； 有利亦有弊，项目虽拥有不可复制的区域交通运输优势，但项目基地原本劣势的三角地形、前后两条铁路包围的震动噪音、一面坡道的道路格局导致项目仅有一个进出入口等都是本项目在实际操作过程中的最大弊端。如何以巧妙的企划思路及有针对性的包装风格来克服及化解上述弊端因素，竖立产品在市场如何以巧妙的企划思路及有针对性的包装风格来克服及化解上述弊端因素，竖立产品在市场的良好形象，是
72、企划包装所考虑的重点，也是项目的灵魂所在；的良好形象，是企划包装所考虑的重点，也是项目的灵魂所在；策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛企划思路企划思路 本项目的性质是公寓式办公楼，商住皆宜。这种物业类型要想在区域竞争浪潮中突显自身，就必须通过差异化的错位竞争来找到正确的市场突破口。以大概念形象抄作先行，充分烘托项目区域的优势资源，同步结合目前国以大概念形象抄作先行，充分烘托项目区域的优势资源，同步结合目前国际先进物流产业对办公环境需求特征进行细节的挖掘和升华。际先进物流产业对办公环境需求特征进行细节的挖掘和升华。 其次，可对其高实用性、超性价比的渲染为项目的形象添上画龙点睛一笔
73、。其次，可对其高实用性、超性价比的渲染为项目的形象添上画龙点睛一笔。 以绿化生态资源、特殊建材资源、区域交通资源以及特殊风水理以绿化生态资源、特殊建材资源、区域交通资源以及特殊风水理 论化劣论化劣 为优，进而赋予项目崭新的形象定位及其鲜明的建筑个性。为优，进而赋予项目崭新的形象定位及其鲜明的建筑个性。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛优势最大化优势最大化优势最大化优势最大化+ +劣势革新论劣势革新论劣势革新论劣势革新论= =园区产业第一地标园区产业第一地标园区产业第一地标园区产业第一地标物流园区的整体宏观发展前景物流园区的整体宏观发展前景（社会效应）（社会效应）（社会效应）（
74、社会效应）政府扶持市政规划的重点项目政府扶持市政规划的重点项目（政府力度）（政府力度）（政府力度）（政府力度）可辐射至全国内陆的交通枢纽可辐射至全国内陆的交通枢纽（交通优势）（交通优势）（交通优势）（交通优势）独特建筑造型设计及功能齐全独特建筑造型设计及功能齐全（产品优势）（产品优势）（产品优势）（产品优势）超高性价比以及注重经济实用超高性价比以及注重经济实用（销售策略）（销售策略）（销售策略）（销售策略）企划思路企划思路 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛优势最大化优势最大化优势最大化优势最大化+ +劣势革新论劣势革新论劣势革新论劣势革新论= =园区产业第一地标园区产业第一
75、地标园区产业第一地标园区产业第一地标“ “两条铁路两条铁路两条铁路两条铁路”“”“一面坡道一面坡道一面坡道一面坡道” ”以6000平方米的生态绿地公园、闹中取静的天然地势、特殊抗噪音的双层中空玻璃所营造出的安静、舒适、高效的办公环境来化解运输繁忙的京沪铁路和南何支线途径的运输列车带来的噪音繁杂。“ “一个进出入口一个进出入口一个进出入口一个进出入口”“”“三角地形三角地形三角地形三角地形” ”天然的三角型地势可用“金角”的典故从容化解，“金角”象征着财富的聚焦点，而“一个进出口”在“金角”地形的基础上更意味着财富聚焦的入口，也可称为“只进不出”的聚财金口；企划思路企划思路 策风行策风行 房地
76、产资源整合论坛房地产资源整合论坛企划目的企划目的 通过项目整体形象的成功包装及市场的最大化炒作，快速引爆话题，通过项目整体形象的成功包装及市场的最大化炒作，快速引爆话题，造成造成“舆论效应舆论效应”，形成，形成“耳语传播耳语传播”，制造区域热点，吸引物贸及，制造区域热点，吸引物贸及相关配套行业的关注，营造项目最大的市场轰动效应，使本项目迅速相关配套行业的关注，营造项目最大的市场轰动效应，使本项目迅速去化，在形象上成为综合物流企业纷纷抢驻的中枢腹地，在销售上最去化，在形象上成为综合物流企业纷纷抢驻的中枢腹地，在销售上最终达到利润最大化的目标。终达到利润最大化的目标。策风行策风行 房地产资源整合
77、论坛房地产资源整合论坛企划包装定位企划包装定位 简洁大气、国际化、个性化、简洁大气、国际化、个性化、使其整体形使其整体形象符合当今物贸类相关企业办公的未来发展变化、具有极象符合当今物贸类相关企业办公的未来发展变化、具有极强的行业识别性和地区办公景观的独特性。强的行业识别性和地区办公景观的独特性。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛企划形象定位企划形象定位 本项目是以物流信息、物流中介咨询、交易结算、报关等物流产业为核心，具备本项目是以物流信息、物流中介咨询、交易结算、报关等物流产业为核心，具备现代物流服务中心的办公标准、拥有绿色生态公园景观、将绿色办公理念引入产现代物流服务中心
78、的办公标准、拥有绿色生态公园景观、将绿色办公理念引入产业园区，依托周边曹安商圈完善的商务配套为基础；以物资集散和转运货代和相业园区，依托周边曹安商圈完善的商务配套为基础；以物资集散和转运货代和相关辅助产业为副的关辅助产业为副的全国商贸流通产业的中枢服务集聚地。全国商贸流通产业的中枢服务集聚地。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛企划形象定位剖析企划形象定位剖析产业核心产业核心产业核心产业核心全国性全国性物流办公中心物流办公中心地区性地区性物流办公中心物流办公中心城市城市物流办公中心物流办公中心策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛报关服务中心报关服务中心交易结算中
79、心交易结算中心配送服务中心配送服务中心全国技术服务中心全国技术服务中心信息汇总中心信息汇总中心中介咨询中心中介咨询中心服务中心服务中心服务中心服务中心商检服务中心商检服务中心统计服务中心统计服务中心企划形象定位剖析企划形象定位剖析策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛推广案名建议推广案名建议 国际物贸中心国际物贸中心INTERNATIONAL COMMODITY CENTER【全 国 商 贸 流 通 产 业 的 中 枢 服 务 中 心】未来未来国际中心国际中心INTERNATIONAL FUTURE CENTER【全 国 商 贸 流 通 产 业 的 中 枢 服 务 中 心】策风行
80、策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛金角金角中城中城FUTURE CENTERINTERNATIONAL FUTURE CENTER【全 国 商 贸 流 通 产 业 的 中 枢 服 务 中 心】推广案名建议推广案名建议 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛整体形象篇整体形象篇 蹊睿蹊睿 以从容不迫挑战城市中心以从容不迫挑战城市中心Sapience To TtakeOnes TimeCchallengest Ccity Center开启未来岛物流盛世开启未来岛物流盛世 打造上海西区的中枢服务金角地打造上海西区的中枢服务金角地国国 际际 物物 贸贸 中中 心心INTERN
81、ATIONAL COMMODITY CENTER【全国商贸流通产业的中枢服务中心】策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛推广总策略推广总策略 本项目的企划定位以及该区域的产业背景，决定了普通的推本项目的企划定位以及该区域的产业背景，决定了普通的推广手法已不适用于该特殊产品，只有为本项目度身打造一套广手法已不适用于该特殊产品，只有为本项目度身打造一套整合推广通路，方可在同类市场上脱颖而出，奠定胜局。整合推广通路，方可在同类市场上脱颖而出，奠定胜局。 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛推广思路推广思路 “服务中心式服务中心式”的办公理念对于中国而言是一种新经济产业的
82、办公理念对于中国而言是一种新经济产业发展的必然趋势，根据其固有的特性，发展的必然趋势，根据其固有的特性，前期推广前期推广的重心在于的重心在于“呼声造势呼声造势”上，上，如何让区域乃至全国市场能迅速了解本项目是推广中重要的一环；普通的大如何让区域乃至全国市场能迅速了解本项目是推广中重要的一环；普通的大众媒体显然无法成为其面向世界的有利窗口众媒体显然无法成为其面向世界的有利窗口, 以区域客的捕捉和全国性的造以区域客的捕捉和全国性的造势方式为主要载体势方式为主要载体，对目标客群构成无坚不摧的渗透效果，大众媒体宣传炒，对目标客群构成无坚不摧的渗透效果，大众媒体宣传炒作可作为国内推广的辅助手段，结合举办
83、各类专题型的研讨会或主题活动以作可作为国内推广的辅助手段，结合举办各类专题型的研讨会或主题活动以提高人气，为项目升值创造基础。提高人气，为项目升值创造基础。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛核心推广方式核心推广方式 新双新双P推广手段推广手段就是将传统的就是将传统的SP活动和活动和PR活动进行策略活动进行策略创新组合，把不同活动产生的不同影响最大化地结合起来，以形成创新组合，把不同活动产生的不同影响最大化地结合起来，以形成复合活动共振效果，使活动的效果更强，从而达到一种投入最少而复合活动共振效果，使活动的效果更强，从而达到一种投入最少而效果最大的市场震撼效果。效果最大的市场震
84、撼效果。 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛费用经济、投放准确费用经济、投放准确费用经济、投放准确费用经济、投放准确 目标客户、针对性强目标客户、针对性强目标客户、针对性强目标客户、针对性强 针对产品特性、为其度身打造针对产品特性、为其度身打造针对产品特性、为其度身打造针对产品特性、为其度身打造 具有新闻效应、创造市场热点具有新闻效应、创造市场热点具有新闻效应、创造市场热点具有新闻效应、创造市场热点 传传统统推推广广手手段段的的劣劣势势：费用高昂投放盲目 新新双双P推推广广手手段段的的优优势势：目标客户指向不明 淹没在广告汪洋中 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整
85、合论坛分阶段推广分阶段推广 第一阶段：筹备、引导期第一阶段：筹备、引导期 为开案做一些必要的准备工作：（租赁文件；租赁道具现场布置等）为开案做一些必要的准备工作：（租赁文件；租赁道具现场布置等） 引导期中广告表现以横幅、旗帜等户外据点为主来试探市场反映。引导期中广告表现以横幅、旗帜等户外据点为主来试探市场反映。 户外广告传达项目的整体形象定位概念，塑造产品的市场形象。户外广告传达项目的整体形象定位概念，塑造产品的市场形象。 楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、定向派发，发掘潜在目标客户楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、定向派发，发掘潜在目标客户 现场售楼处的设计及包装。现场售楼处的设计及包装。策
86、风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛第二阶段：公开预热期第二阶段：公开预热期 以软广告形式大量、密集的宣传，进行物流园区的整体宏观发展前景炒作，同以软广告形式大量、密集的宣传，进行物流园区的整体宏观发展前景炒作，同 时配合公开的时配合公开的SP活动等方式，树立品牌形象，快速提升项目的社会效应。活动等方式，树立品牌形象，快速提升项目的社会效应。 报纸、大众传播媒体、户外看板、引导旗、横幅等小众传播媒体，对目标受众报纸、大众传播媒体、户外看板、引导旗、横幅等小众传播媒体，对目标受众 群进行酝酿耳语式的传播。同时根据客户积累的实际情况和项目的社会反向度，群进行酝酿耳语式的传播。同时根据
87、客户积累的实际情况和项目的社会反向度， 由政府牵头并召集业界资深人士进行一些公开主题性专业论坛活动，突显项目的由政府牵头并召集业界资深人士进行一些公开主题性专业论坛活动，突显项目的 政府支持度和关注度，可给人以信息的保证和对未来发展前景的畅想。政府支持度和关注度，可给人以信息的保证和对未来发展前景的畅想。 可辐射至全国内陆的交通枢纽（交通优势）、独特建筑造型设计及功能齐全（产可辐射至全国内陆的交通枢纽（交通优势）、独特建筑造型设计及功能齐全（产 品优势）、超高性价比以及注重经济实用（销售策略）品优势）、超高性价比以及注重经济实用（销售策略）分阶段推广分阶段推广 策风行策风行 房地产资源整合论
88、坛房地产资源整合论坛第三阶段：强销期第三阶段：强销期 报纸、报纸、SP活动交叉攻击，以其快速达到去化。活动交叉攻击，以其快速达到去化。 主要媒体继续做最直接有利的产品诉求。主要媒体继续做最直接有利的产品诉求。 可辐射至全国内陆的交通枢纽通优势可辐射至全国内陆的交通枢纽通优势 独特建筑造型设计及功能齐全的产品特色独特建筑造型设计及功能齐全的产品特色 成熟的国际化商贸区域背景宣传成熟的国际化商贸区域背景宣传 超高性价比及经济实用性的销售策略超高性价比及经济实用性的销售策略 增加媒体的出现率，不断刺激目标对象，尽快抢售，创造销售高潮。增加媒体的出现率，不断刺激目标对象，尽快抢售，创造销售高潮。分阶段
89、推广分阶段推广 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛第四阶段：清盘期第四阶段：清盘期 持续持续SP活动（可以答谢酒会暨企业入驻欢迎会的形式来组织活动）活动（可以答谢酒会暨企业入驻欢迎会的形式来组织活动） 系列报纸稿（口碑巩固系列报纸稿（口碑巩固发展商形象发展商形象SP活动活动清盘）清盘） 提醒目标对象的销售时机，沿用提醒目标对象的销售时机，沿用NP、维持媒体的出现率、维持媒体的出现率 配合销售活动，达到最终销售比例配合销售活动，达到最终销售比例 媒体继续投放，举办各类活动等，以创造销售高峰。媒体继续投放，举办各类活动等，以创造销售高峰。分阶段推广分阶段推广 策风行策风行 房地
90、产资源整合论坛房地产资源整合论坛媒体选择标准媒体选择标准 具有较高的目标受众比例；具有较高的目标受众比例； 具有商贸、物流、进出口以及相关配套服务产业为元素的特定载体；具有商贸、物流、进出口以及相关配套服务产业为元素的特定载体； 具有高传播性、高端流通性的高档商务性载体；具有高传播性、高端流通性的高档商务性载体； 目标锁定性强、流通广泛；目标锁定性强、流通广泛； 具有较高的品牌知名度，形成品牌互补；具有较高的品牌知名度，形成品牌互补； 广告表现可承载性；广告表现可承载性； 广告效果的可监控性；广告效果的可监控性； 合理的媒体采购价格合理的媒体采购价格 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资
91、源整合论坛序号序号媒体通路媒体通路媒体优势及力度比例媒体优势及力度比例可应用媒体可应用媒体备注（投放区域）备注（投放区域）1销售道具（10%）4折页广告DM全市区域及全国物流相关地宣传海报配合相关主题活动（全市）楼书全市区域及全国物流相关地售楼处的内包装2户外广告色彩丰富，平面感觉好，具有视觉冲击力。目标集中，区域性强（20%）高炮市区、环郊结合处车身广告定向区域道旗、横幅、路旗定向区域户外大牌市区、环郊结合处灯箱市区及项目周边、定向区域，相关产业区3平面媒体发行周期短，频次高，时效性强。受众广泛，具有较高的到达率，千人成本低。传播的信息量大；（35%）报纸广告新闻晨报新民晚报（中国版、全球版
92、）东方早报上海商报等以市区为主；杂志印刷精美，色彩丰富，平面感觉好，可信度较高。保存期长，传阅率高。受众分层次，针对性强。（10%）杂志广告上海楼市、（针对全市客源）商业杂志、中国航空等针对全国客；4网络媒体受众基数大，据统计中国有网民2000万。广告形式新颖，互动性强。若设立网站，可信度较高（5%）搜房网中国写字楼网中国物流信息网针对市区及全国客（部分定向型区域）5视频媒体时段多，频率高。受众广泛，影响面广。集视、听觉于一身，效果好，记忆度高，千人成本低（5%）电视广告针对市区及全国客（部分定向型区域）6互动媒体综合各媒体的优势，将产品第一时间以互动的方式传递给受众，具有极其强的直观性，是让
93、客户直接体验、加强其印象的最好途径（15%）SP活动房展会针对本市及全国区域范围策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛户外广告户外广告户外广告户外广告20%20%销售道具销售道具销售道具销售道具10%10%网络广告网络广告网络广告网络广告5%5%平面媒体平面媒体平面媒体平面媒体45%45%互动媒体互动媒体互动媒体互动媒体15%15%视频媒体视频媒体视频媒体视频媒体5%5%媒体投放比例媒体投放比例策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛推广总预算推广总预算 市场上普通地产项目的总体推广费用一般占总销金额的市场上普通地产项目的总体推广费用一般占总销金额的1.5%2.5%左
94、右，但左右，但 由于该产品的特殊性造就了其总体推广方式的不同由于该产品的特殊性造就了其总体推广方式的不同, 在费用投入的比额上应策在费用投入的比额上应策 略性的有所调整略性的有所调整; 因此本项目必须打破常规，配合推广策略使预热期的推广费用比例至少为因此本项目必须打破常规，配合推广策略使预热期的推广费用比例至少为总总 销售金额的销售金额的1.5%暨暨133万元万元利用其战略造势和集中推广给本项目带来利用其战略造势和集中推广给本项目带来了一定的社了一定的社 会效应和经济效应，并吸引投资机构和合作开发者的关注与信心，为后阶段会效应和经济效应，并吸引投资机构和合作开发者的关注与信心，为后阶段 的蓄水
95、奠定良好基础。的蓄水奠定良好基础。 由此期于的推广费用比例视预热期推广效果由此期于的推广费用比例视预热期推广效果,以及开发商的后期资金投入再做以及开发商的后期资金投入再做 具体的调整，但基本上可控制在相应具体的调整，但基本上可控制在相应总销售金额的总销售金额的1%之内。之内。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛善将者，必因机而立胜善将者，必因机而立胜 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛工程周期：工程周期：2007年年3月，开始施工；月，开始施工；2008年年2月，结构封顶，正式对外销售；月，结构封顶，正式对外销售；2008年年6月，各单元内装修、环境绿化工程；
96、月，各单元内装修、环境绿化工程；2008年年8月，开始项目验收工作；月，开始项目验收工作；2008年年10月，项目交付使用；月，项目交付使用；* 上述日起以实际日期为准策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛 分类、分区定价分类、分区定价 总体均价地区范围内最高，但与销售速度要求相平衡总体均价地区范围内最高，但与销售速度要求相平衡 预设大体量面积销售的价格标准预设大体量面积销售的价格标准定价原则定价原则策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛影响因素影响因素正式项目运转周期正式项目运转周期最终设计方案最终设计方案最终市场定位及客户锁定最终市场定位及客户锁定开发商的目标利
97、润与现金流要求开发商的目标利润与现金流要求策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛l 销售价格建议销售价格建议价格区间价格区间 区域区域 楼层楼层售价售价( (按建筑面积计算按建筑面积计算) )低区低区2F2F5F5FRMB 5300元元/中区中区6F- 9F6F- 9FRMB 5800元元/高区高区10F- 12F10F- 12FRMB 6300元元/以项目周遍可销售办公楼的均价（以项目周遍可销售办公楼的均价（63006300元元/ /平方米）为例：平方米）为例：价格策略价格策略价格策略价格策略策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛l 租赁价格建议租赁价格建议 价格
98、区间价格区间 区域区域 楼层楼层租金租金( (按建筑面积计算按建筑面积计算) )低区低区2F2F5F5F1.5元元/天天中区中区6F- 9F6F- 9F2.0元元/天天高区高区10F- 12F10F- 12F2.5元元/天天价格策略价格策略价格策略价格策略策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛销售目标销售目标 在在12个月个月内完成内完成80%可销售面积可销售面积策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛营销计划营销计划阶段性计划阶段性计划 销售阶段销售阶段去化时间去化时间去化率去化率预计回款预计回款准备期准备期6 6个月个月 / / /开盘期开盘期1 1个月个月 30
99、%30%60006000万万强销期强销期4 4个月个月30%30%60006000万万持续期持续期4 4个月个月30%30%60006000万万清盘期清盘期3 3个月个月10%10%20002000万万总计总计1212个月个月100%100%2000020000万万策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛营销计划营销计划特殊销售方式特殊销售方式中原渠道代理中原渠道代理【完成不可能完成的任务】常规的营销方式常规的营销方式,绝难完成销售目标绝难完成销售目标u中原庞大的客户资源中原庞大的客户资源u中原首创的渠道代理中原首创的渠道代理策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛营销
100、计划营销计划特殊销售方式特殊销售方式渠道代理的概念渠道代理的概念u中原门店110家u员工逾1600人二级市场楼盘资源三级市场客户资源核心：【统一协调，统一布局，统一管理】通过上海中原强大的通过上海中原强大的110家中介门店网络，家中介门店网络，使处处都是项目售楼处，尽快去化项目；使处处都是项目售楼处，尽快去化项目； 策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛销售计划销售计划销售计划销售计划销售建议销售建议销售建议销售建议装修费用建议按装修费用建议按1000元元/平方米来计算平方米来计算办公楼精装修销售模式办公楼精装修销售模式策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛销售模式
101、销售模式销售模式销售模式（1）返租回报销售）返租回报销售 如前所述，对于龙头企业或其他部分知名企业只租不售的面积，可采用带回 报的销售模式，吸引投资者。当然，这其中可能会出现租金相对较低，无法 抵消返租的资金的情况，则开发商需要进行一定的租金补贴。（2）只租不售）只租不售 为了满足项目整体的服务需要，需要预留部分面积只租不售，如物流仓储部 分、信息发布、停车场、特定企业指定的部分面积。策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛策风行策风行 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bp
102、LCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKw
103、jrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk
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