包头市古渡新天营销推广策划案

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1、古渡新天地古渡新天地营销推广策划案营销推广策划案华安君泰房地产开发有限公司“南海项目”东河区南海地块商铺项目 我们根据对包头市地产市场的专项调研和梳理，针对“华安君泰房地产开发有限公司”即将上市的商铺地产项目，系统整合后，阐述如下。由于时间匆忙，同时也未与贵方开展必要的细致沟通，观点如有偏颇和不尽详尽之处，再深入探讨修正 战略 制定 目标解析目标解析项目解析论证思维导图市场特征项目VI设计方案 营销节奏与阶段工作安排价格策略 问题界定 策略体系客户定位产品定位 形象定位项目规划及业态细分第一部分第一部分 目标解析目标解析 包头市房地产市场宏观分析 包头市房管局统计数据显示：今年上半年，包头市房

2、地产开发投资总额达到96.28亿元，完成投资41.95亿元；全市房地产开发建设规模达到595.88万平方米，同比增长52%，比去年同期的开发建设总量（391.87万平方米）多出204.01万平方米,其中：续建436.69万平方米,新建159.14万平方米。住宅建设规模约505.91万平方米，同比增长44%，商业营业用房建设规模约为78.98万平方米，同比增长6.5%。施工面积380.5万平方米，其中续建306.54万平方米，新建73.95万平方米。 2007年，包头市规划新开发商品房总量中的70为面积在90平方米左右的中小户型住房，计划建设经济适用住房100万平方米、廉租房2.5万平方米。市场

3、总量不断攀升，整体市场较热。竞争不断加剧，产品逐渐向多元化发展。整体市场的竞争态势是地产的成长期，完全成熟的针对性产品将逐渐成为市场的主导。内蒙古社科院经济研究所的专家认为：“涨是一个趋势。由于土地有限，人的需求无限,所以土地价格上涨的因素也是存在的，因此，如果仅就房价来说，土地政策也许影响还更大一些。”政府利导和商业投资等综合因素导致在最近的12年内，包头市的地产相对价格还将有所上扬并调整到一个相对稳定的区间，这也是包头市成为地产投资热点的根本所在。 本案位于天然湿地旅游区，处于“旅游商业区”的最前沿，南面正对刚刚修建完善的“南海公园” ，有利于本案旅游地产的产品定位和客户吸引。项目解析项目

4、解析 古渡新天地是由华安君泰实业集团投资开发，项目地处南海湿地风景旅游区，南海是我国较大的内湖风景区之一，紧邻黄河，占地面积1585公顷，其中水域面积333公顷，湿生草地面积15000亩，有200多种野生动植物在这里繁衍生息，素有老包头“水码头”之称。 古渡新天地商业地产项目以黄河文化为灵魂，以优美的南海湖自然风景为依托，形成其独特的卖点。商业地产项目占地近5400平方米，投资逾1个亿，集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积近1万平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。是旅游餐饮机构华安君泰公司在包头打造的最大的餐饮娱乐基地。经营项目包括：美食、酒吧、特色店、美食、酒吧、特色店、4D4D电影

5、、露电影、露天茶座、游船天茶座、游船等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。 项目解析项目解析 项目解析项目解析南海公园 项目的启动将对南海经济区域的推动、包头市产业的优化、城市功能的整合带来巨大的影响和促进。但目前项目周边商业配套比较欠缺，虽紧邻南海公园，但却无法从根本上改善项目的整体环境，商业氛围的不足制约项目价值的提升。 项目解析项目解析SWOT分析：劣势劣势 WeakWeak优势优势 StrengthStrength1、项目处于南海公园的核心位置，此区域将是包头市旅游、度假、商贸、住宅和文化娱乐为一体的多功能、综合型新区；2、政府扶持建设项目，独家享受政府提供的各项优惠政策；3

6、、片区商业总供应量较小，消费能力较强；4、旅游季节人口密度较高，这是本项目商业得以生存及体现其价值的重要条件之一。1、项目周边缺乏商业氛围，所在商圈尚未成立, 且周边商业配套设施不齐全，项目未来的招商入市将成为一大难题； 2、项目所在片区周边的同类商业物业租金水平相对较低，造成了投资回报期长的局面，给销售带来很大的难度；3、项目位置距离市中心较远，对市区客源吸引有限；3、目前包头市场商业项目销售缓慢，对本案有很大影响。1、近两三年内，包头市房地产业发展前景看好，投资项目逐年增加2、区域内同类产品稀缺，本案的建设填补了本区域旅游商业需求的空白3、伴随南海公园旅游景观的进一步完善，项目将是未来包头

7、旅游商业的热点，升值潜力巨大4、项目周边保利地产投资新建的高档休闲度假村，将为本项目吸引大量高端客源 1、全国房地产市场处于宏观调控、大力整治阶段，政策变动比较大，尤其是对于商业地产，潜在风险比较大2、项目所处区域的商圈尚不成熟，相关商业配套较少，与市区同类产品竞争比较激烈3、随着包头市商业地产的开发量逐年加大，各个区域的商业地产项目都有着较强的人流分解作用机会机会 OpportunityOpportunity威胁威胁 ThreatenThreaten项目的竞争与经营战略项目的竞争与经营战略项目的机会与挑战并存，优势与劣势同在，怎样项目的机会与挑战并存，优势与劣势同在，怎样获取竞争优势，怎样以

8、己之长，克敌之短，利用获取竞争优势，怎样以己之长，克敌之短，利用机会，战胜威胁和挑战，化危机为生机是本项目机会，战胜威胁和挑战，化危机为生机是本项目整体营销策划案的核心精要。整体营销策划案的核心精要。 问题界定问题界定 问题界定问题界定第二部分第二部分 项目运作定义项目运作定义项目产品定位项目产品定位基于本项目所处的地理环境和项目规划的特点，我们把本案定位于： 项目运作定义项目运作定义以黄河文化为主要特色的高性价比以黄河文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地大众化的休闲旅游基地项目形象定位项目形象定位项目概念项目概念： 项目运作定义项目运作定义鹿城首席旅游休闲商业地带鹿城首席旅游休闲商业

9、地带 项目运作定义项目运作定义1客户来源：客户来源： 本地投资本地投资已有投资意识工商税检法、公务员、教师、企事业单位骨干、生意人士为主。 外地投资外地投资近几年来，外地人开始注重房地产投资，包头市外来经商的人越来越多，如温州、江浙、鄂尔多斯等地区的经商者将占投资客的主要部分。另外就是城乡结合部及郊县的大客户。目标客户定位分析：目标客户定位分析： 项目运作定义项目运作定义2购买用途购买用途本项目按客户的购买物业用途分析，主要来自于二大类型客户本项目按客户的购买物业用途分析，主要来自于二大类型客户自用、投资。自用、投资。 项目运作定义项目运作定义3、目标职业特征：、目标职业特征： 项目运作定义项

10、目运作定义A、散户型投资客因为这类投资客户具有随机性，往往某个热点或广告就能吸引他们，相比之下他们的专业性稍弱，但绝对不是轻易能欺骗的，因为用于投资的是手头盈余资金，投资时会更加谨慎。所以，投资回报形式的设定是实现销售目标的重要一环。综合这类客户的特征和本案的投资特性，此类客户将是本案核心客户的重要组成部分。制定极具震撼力的营销推广策略是获得此类客户的关键。B、经营客户从目前东河区商业的分布区域来看，本案只要主题推广成功，能吸引更大范围的已有积累的分散型经营户，凭借形象与氛围获得更大的利润。核心目标客户：核心目标客户：投资型客户投资型客户 项目运作定义项目运作定义特征分析：A、专业性：具有专业

11、的投资眼光和广阔的信息渠道，一旦发现有利可投的目标，即可能出手，并产生连带效应，吸引更多的投资客。B、短期性与一些长线投资客户不同，这类投资客基本采取短线投资的方法，实现投资产品的快速转手，以达到滚动投资的目的。一般来说，三年五年的投资产品是投资目标。C、有组织性这些投资客可能是某些专业投资机构的成员，或会自行组织一些投资团队，所以，团购将是此类投资客户惯常采取的方式。所以对价格的要求他们会更加苛刻。次要目标客户：次要目标客户：专业型投资客户专业型投资客户项目规划及业态细分项目规划及业态细分 古渡新天地可划分为四大版块：古渡新天地可划分为四大版块：“文文化化版版块块”项目生命力之所在；“商商业

12、业版版块块”项目的利润中心；“休休闲闲板板块块”年轻人的天堂；“生生态态板板块块”炒作的一大亮点。物业的功能定位方面众合建议本项目包含以下业态：物业的功能定位方面众合建议本项目包含以下业态：餐饮旗舰店餐饮旗舰店+ +民族特色店民族特色店+ +娱乐休闲店娱乐休闲店+ +小型超市小型超市 项目运作定义项目运作定义版版 块块 比比 率率业业 态态 备备 注注 文化版块20特色商街、手工艺品店、风味小吃、文化制品、音像制品、书店、花店等文化是古渡新天地的核心内容，是项目持久生命力之所在。本项目的文化内涵主要以黄河文化为背景。商业版块60餐饮酒楼（黄河渔乡）、露天茶座、超市、酒吧、美容美发、照相馆、冲洗

13、店、特色服装店、银行、诊所、邮局等建议以特色餐饮、旅游购物为主，突出旅游商业的特点。休闲版块104D电影院、室内体育中心（羽毛球、乒乓球、台球）、水道休闲中心等建议在小面积河道内种养鱼苗供游人垂钓，充分利用水道休闲资源。生态版块10生态茶园、生态农庄、生态鱼塘、生态果园等生态是古渡新天地炒作的又一个亮点，其中生态茶园、农庄、鱼塘、果园都是我们宣传借力的好题材。为酒楼、茶楼的生态概念增加有说服力的依据。项目业态细分项目业态细分 项目运作定义项目运作定义 项目运作定义项目运作定义餐饮美食4D影视厅 / 迷你影吧 / 咖啡店 / KTV / 动感娱乐中心 第三部分第三部分 营销推广策略营销推广策略

14、营销推广策略营销推广策略发展商、代理商目的发展商、代理商目的1 1、迅速销售，快速回款、迅速销售，快速回款2 2、轰动效应、轰动效应3 3、抢占市场，争夺客户、抢占市场，争夺客户4 4、树立项目品牌和公司品牌、树立项目品牌和公司品牌 营销推广策略营销推广策略 考考虑虑到到发发展展商商对对本本案案商商业业部部分分回回拢拢资资金金的的要要求求，我我司司将将不不以以纯纯租租赁赁的的商商业业模模式式作作为为本本案案讨论的营销方式，具体营销方式建议如下：讨论的营销方式，具体营销方式建议如下： 营销推广策略营销推广策略 方式一：方式一：整整体体或或分分割割销销售售1.项目整体出售，由可消化体量较大的买家单

15、独 购买。2.通过合理的销控手段分割销售，寻找合适的商 家购买，由商家进行商铺经营。优点:资金回拢时间减短,商业经营成本减少.缺点:销售周期增长，客户层面缩小，项目后 期商业的经营风险加重。 营销推广策略营销推广策略整整体体销销售售由于此种方式销售取决于消化整体商业的买家与发展商沟通商谈的结果，故不可作出较为精确的预测。售价应根据市场商业物业销售平均价格作为商谈基础。 资金收益资金收益 营销推广策略营销推广策略分分割割销销售售从片区商业物业现有租金水平测算商业物业售价测算因素：v项目周边首层沿街商业租金在25元/平方米/月左右；v考虑到临街商铺的保值性，以投资房地产物业8的资金回报率的国际贯例

16、为标准；v不考虑其他使用成本及使用年限等因素；项目首层商业价格=月租金最高值*12月/8 = 25元/平方米/月*12/8 = 3750元/平方米资金收益资金收益 营销推广策略营销推广策略分分割割销销售售资金收益资金收益考虑项目距发售还有一定的时间，以及本项目属于新型旅游商业项目，价格还存在一定的上升空间，所以得出本项目开盘价格为：3980元/平方米可销售面积约：可销售面积约：9495.15平方米平方米 总销售额总销售额约约：3779.07 万元万元 营销推广策略营销推广策略方式二：方式二：整整体体产产权权式式销销售售将项目内部进行整体划分，分割为小面积铺位，以产权式商业的模式销售。缺点:增加

17、项目销售难度，同时客户无法看到项目未来经营发展前景，最终难以实现项目快速销售。优点:项目收益变大,.可以实现项目收益最大化。 营销推广策略营销推广策略可租售面积：可租售面积：9495.159495.15元元/ /平方米平方米 年租金收益：年租金收益：28485452848545元元 总销售额：总销售额：4747.5754747.575万元万元根据租金反推法，年回报率6： 商业价格以租金25元/平方米计算； 以此得出本项目的资金收益将为:资金收益资金收益 营销推广策略营销推广策略传统销售传统销售 既是直接销售。这种销售手法在目前的包头市的商业市场中，较多运用此种方式在销售街铺的商业。 商铺销售价

18、格高，销售速度快，资金回笼速度快。销售后开发商与业主无任何关联。商铺所有权转移后，商铺的业态无法控制，由业主决定经营何种业态。整体商业容易杂乱。商业模式优势缺陷 营销推广策略营销推广策略商铺能有效控制业态，有利于商场的整体形象及经营。商铺销售后，开发商一方面需在合约期内返还一定金额给予业主，一方面向商家收取租金。处于商家与业主之间。未来商家经营状况将影响给予业主的租金回报。返租销售返租销售客户在购买物业后需签订返租合约，在合约期内开发商拥有该商铺的使用权。开发商依照合约规定每月返还业主一定的回报。直至合约到期客户拥有该商铺的使用权。这种销售方式是大商场销售方式之一。商业模式优势缺陷 营销推广策

19、略营销推广策略 根据前部分项目各种可行的营销方式分析，我司建议就本项目的营销方式可将（方式一）及（方式二）进行综合考虑，建议如下： 在商业销售的过程中进行招商登记, 实现租售同步。并通过价格销控与直接销控相结合手段实现对项目销售进度进行通过价格销控与直接销控相结合手段实现对项目销售进度进行把握把握。以降低项目的风险性,同时也是为后期商业提供销售保障.营销方式确定营销方式确定 营销推广策略营销推广策略营营销销策策略略利用众合的人脉资源，对项目进行一对一的推售，以二三级市场联动营销的方式，形成以点带面的推广效果，引导客户去项目销售中心考察、购买，实现项目的最终销售。活动营销可以有针对性的对目标客户

20、进行项目咨询渗透，容易形成项目的知名度与美誉度，同时成本较低。通过现场、报纸、户外等媒体对本项目进行宣传，使项目在市场广泛传播，树立项目市场的最佳形象。联动营销联动营销形象营销形象营销活动营销活动营销 营销推广策略营销推广策略户外广告牌户外广告牌报刊报刊行业杂志行业杂志展展 场场宣传单张宣传单张在南海通往市区的各主要干道设置户外广告牌，区中心及建设路为项目重点宣传区域。本项目在开盘阶段重点在报刊中进行推广宣传。在直投广告（生活速递、新目标）等行业杂志打广告。在本片区重要商业区域设置户外展场（如大红门服装城等），从开盘项目结束。有针对性地在重要的区域（重点为商业集中的区域）派发宣传单张，或做成夹

21、报形式进行派发。 营销推广策略营销推广策略造势，建立知名度造势，建立知名度 通过对项目形象的阐述，项目概念的渲染通过对项目形象的阐述，项目概念的渲染,销售信息的销售信息的 传播，使本项目在目标客户心里形成较高的形象，同传播，使本项目在目标客户心里形成较高的形象，同 而吸引客户上门咨询购买。而吸引客户上门咨询购买。如：对项目大型的宣传 强化南海包头首个大型旅游商业。 对项目投资概念的宣传 你不工作，让钱工作；有铺就 有了教育基金，养老基金 营销推广策略营销推广策略活动，积聚人气活动，积聚人气 营销活动是既节省又直接的带动人气的营销方式，营销活动是既节省又直接的带动人气的营销方式， 借助活动来刺激

22、目标客户或非目标客户上门，营造借助活动来刺激目标客户或非目标客户上门，营造 商业氛围。商业氛围。如：产品发布会、新闻发布会、招商会 针对高端消费者 行业洽谈、企事业单位联合搞活动 针对中档消费者 元宵佳节放河灯、品尝黄河开河鱼、购物节等底层消费者 营销推广策略营销推广策略媒体组合媒体组合 组合一：组合一：户外广告户外广告 + 工地围墙工地围墙 + 灯杆旗灯杆旗 + 卖场包装卖场包装 组合二：组合二：报纸报纸 + 刊物杂志刊物杂志 + 直邮直邮 组合三：组合三：直邮直邮 + 短信短信 + 活动活动 组合四：组合四：公交车体公交车体 + 车内车内POP + 站牌站牌 营销推广策略营销推广策略推盘节

23、奏：推盘节奏： 引导期08.2.2108.4.3108.5.108.8.3108.9.108.10.3107.11.1508.2.20开盘强销期持续期认购期重点宣传期内部认购开盘重点宣传期间充分体现项目的定位和旅游商业的特性，增强潜在客户对项目的认知度，直接达成销售。活动利用开盘前后的几次活动，营造区域人气，提升口碑推广潜力主体工程动工项目动工，基础工程尾盘期08.11.108.12.31 营销推广策略营销推广策略推盘节奏推盘节奏 ：内部认购期间，拿出第一期总房源的30%，将朝向采光景观不好的难销房源拿出，好差比约为3：7。重点把难销的户型做内部认购。开盘后拿出总房源的50%销售，好差房源比约

24、为5：5, 分批分期销售，以提高前期的市场认购率，掀起第一轮销售热潮。原则上不对外放新的房源，继续消化剩余房源，如果市场反映良好，可释放少量房源，约10%左右。认购期强销期持续期2-4月份5-8月份9-10月份 营销推广策略营销推广策略推广手段：推广手段：根据本案目前情况，建议采取户外广告根据本案目前情况，建议采取户外广告+ +短信短信+ +营销活动的宣传方式：营销活动的宣传方式：主力媒体报纸为主力之一，主力媒体报纸为主力之一，包头晚报、内蒙古晨报、双子广告包头晚报、内蒙古晨报、双子广告为主、为主、包头日包头日报为报为辅助，主要传达项目活动消息、传播项目特质，配合卖点刺激阶段的推辅助，主要传达

25、项目活动消息、传播项目特质，配合卖点刺激阶段的推广，同时增加部分呼包鄂地区目标客户的宣传。广，同时增加部分呼包鄂地区目标客户的宣传。软文文章与新闻报道紧跟活动和事件发布，把握新闻的时效性，争取项目以软文文章与新闻报道紧跟活动和事件发布，把握新闻的时效性，争取项目以较高的频率见报，保持一定新闻关注度与曝光率。较高的频率见报，保持一定新闻关注度与曝光率。户外广告以机场高速路、建设路为主动线，但应加强靠市中心、环城路片区户外广告以机场高速路、建设路为主动线，但应加强靠市中心、环城路片区的攻势。的攻势。营销活动：重点针对目标客户宣传，通过活动提高产品的美誉度和知名度营销活动：重点针对目标客户宣传，通过

26、活动提高产品的美誉度和知名度辅助媒体（辅助媒体（ DMDM、楼市地图、手机短信）等把握系列广告发布，以形象诉求、楼市地图、手机短信）等把握系列广告发布，以形象诉求为主。为主。优势在于：价格便宜，信息量大，目标客户群针对，具有保存性。优势在于：价格便宜，信息量大，目标客户群针对，具有保存性。营销阶段工作安排营销阶段工作安排 第一阶段：引导期，第一阶段：引导期，（20072007年年1111月月1515日日20082008年年2 2月月2020日）日） 1、目的、目的重点营造项目“鹿城首席旅游休闲商业地带”主题概念，初步建立项目片区形象；制造项目声势，逐步拓展项目知名度，吸引市场关注力度；08年2

27、月下旬进入认购期筹备阶段。 2、营销内容、营销内容现场包装及展示，包括媒体表现及现场实景等；多种媒体新闻炒作，预热市场启动；活动营销，包括城市化进程、新一代城市旅游研讨会等；进驻现场及接待、咨询；营销阶段工作安排营销阶段工作安排 第二阶段：认购宣传期，第二阶段：认购宣传期，（ 20082008年年2 2月月2121日日20082008年年4 4月月3131日日） 1、目的、目的阶段销售目标为15%，实收均价为实收均价为38803880元元/ /左右左右。此阶段集中力量和优势，通过营销活动等向外界全面展示古渡新天地的整体形象，针对积累客户做深耕动作，引发持续关注。加大主推项目全面宣传，在前期积累

28、目标客户群的基础上，针对中、小客户分层预售的推广全面展开，进行全方位、深层次的招商，力争创造预售佳绩。 2、营销内容、营销内容强化现场包装形象，包括地盘包装、示范及突出旅游特色等；媒体宣传、新闻炒作进一步深入和扩大范围，迅速预热市场；户外信息发布全部到位（导示系统的设置、户外广告的更新等）；活动营销：A、元宵佳节放河灯活动、B、招商中期举行商家交流会销售物料（直邮广告、楼书、单张、户型单张、手提带等）到位；销售接待中心全面启用，销售及管理人员全部到位；认购期间给予适当的折扣优惠；营销阶段工作安排营销阶段工作安排 第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期（ 20082008年年5 5月月1 1日

29、日20082008年年8 8月月3131日）日） 本阶段主要为整体的公开发售；公开发售日为：0808年年5 5月月1 1日，实收均价为日，实收均价为39803980元元/ /左右左右。 1 1、目的、目的阶段销售目标为40%，累计达到55%。在经过前两个阶段的宣传，古都新天地知名度和美誉度都有了一定的基础，利用五一节日的销售旺季，举行开盘仪式，全面展开销售，户外、报纸、海报等宣传工具跟进，举行客户答谢会等营销活动。在开盘之前要做一定的品牌宣传蓄势，且要做一定的客户储备，在此阶段，加大广告宣传力度，使一开盘便达到一个高峰，为项目的下一阶段奠定一个良好的开局。本案在结束开盘影响后，加大宣传力度，并

30、有针对性的促销活动，重拳出击，双管齐下，创造本案的销售高峰。 2 2、营销内容、营销内容开盘促销活动：开盘当天（或期间）落定者获一定折扣；开盘当天落定者享受当日惊喜礼品及其它；综合多种媒体，产品广告全面推出；客户联系会系统开始展开工作；营销阶段工作安排营销阶段工作安排 第四阶段：深耕经营期第四阶段：深耕经营期（20082008年年9 9月月1 1日日20082008年年1010月月3131日）日） 此阶段主要消化剩余单位，实收均价为实收均价为40804080元元/ /左右左右。 1 1、目的、目的阶段销售目标30%，累计达到85%；在强化销售业绩及成熟环境的基础上，逐步向“旅游投资型旅游投资型

31、”主题发展，丰富本项目的整体内涵，延续旺销景象；总结本项目前期销售及营销推广状况，参照竞争楼盘推广策略，进行策略微调，针对阻力产品进行促销；通过现铺实景、主题更新重新刺激市场，并以前一阶段的销售战绩强化买家印象，新闻、广告造势； 2 2、营销内容、营销内容全新概念推出；活动营销：“利用金九银十的地产销售旺季去外地举行项目推介会”；重点在酒店、餐厅、商务会所等地投放海报、折页和楼书开辟其它宣传途径；多种区域实用媒体宣传组合；介绍成交、集团购买及促销优惠；现场销售气氛的控制； 营销阶段工作安排营销阶段工作安排 第五阶段：尾盘销售期第五阶段：尾盘销售期（20092009年年1111月月1 1日日20

32、092009年年1212月月3131日）日） 实收均价为实收均价为3980元元/左右。左右。 1、目的、目的阶段销售目标10%，累计达到95%；总结前期销售及营销推广经验，考虑竞争因素，进行策略调整，利用宣传、人际推广的滚动、以及促销的多种组合方式，大量消化剩余单位；在宣传上则逐渐回归项目整体形象。 2、营销内容、营销内容现场全实景展示；多种媒体的应用组合；客户会持续发挥作用；业主参与式活动；相关之促销优惠活动配合； 价格策略价格策略价格的制订是一项科学课题，它是成本+自然因素+社区因素+经济因素+ 规划设计因素+品牌因素+附加值因素等各种因素的综合体。通过对可比楼盘价格的汇总修正和对其全方位

33、价值的评估、加权修正，计算得出本盘的入市均价定位为营销推广策略营销推广策略39803980元元/ /平米平米原因在于我们的项目存在一定的劣势，因此，为了在前期造势，吸引市场的注意，所以，我们的开盘价格不宜过高，为造势成功后的价格上浮提供空间。价格策略价格策略 全程价格策略全程价格策略价格走势：低开高走，开盘价格较低，价格逐步走高，在不影响品牌定位和形象的同时促进热销。 稳定价格、时点攀升稳定价格、时点攀升灵活折扣、确保均价灵活折扣、确保均价 营销推广策略营销推广策略价格策略价格策略 全程价格策略全程价格策略 营销推广策略营销推广策略稳定价格：稳定价格：项目一期的售价始终保持相对稳定。利于项目入

34、市及后期价格拉升，最终确保项目销售均价。时点攀升：时点攀升：以销售价格为基准，根据不同的销售情况及项目的工程节点适当调整单位价格。灵活折扣、确保均价：灵活折扣、确保均价：由销售人员根据客户的情况，在不影响均价的前提下，灵活给予客户折扣优惠。在确保实际成交价格条件下，成交价不低于项目确定均价。价格策略价格策略时点策略时点策略折扣策略折扣策略针对不同付款方式的客户，制定不同折扣优惠，吸引买家快速成交。差别定价策略差别定价策略根据产品的不同用途、不同交易对象等采用不同的价格，使项目形成立体阶梯状价格阶梯，利用杠杆的原理实现项目难点的销售目标。差别定价策略一般有以下几种形式：根据同一楼层中不同户型的差

35、异和楼层差制定不同价格。 对不同的消费群体制定不同的价格。 客户心理定价策略客户心理定价策略 根据用户求廉、求吉等购房心理，微调销售价格，以加速销售或取得更大效益。 营销推广策略营销推广策略价格策略价格策略 营销推广策略营销推广策略资金回笼预测资金回笼预测假设上述分阶段行销策略中各阶段销售比例之各类产品去化速度同等，则项目全程资金回笼预计如下： 可售总面积：9495.15 销售周期跨度: 10个月，2008年3月2008年12月推盘节奏推盘节奏引导期引导期认购期认购期强销期强销期持续期持续期尾盘期尾盘期累计销售率累计销售率1515555585859595销售面积销售面积( ( ) )1424.

36、271424.273798.063798.062848.542848.54949.52949.52销售均价销售均价( (元元) )38803880398039804080408039803980回笼资金回笼资金( (万元万元) )2064.242064.243226.453226.453604.363604.36 营销推广策略营销推广策略 本项目推广费用不包含用于展示接待中心的硬件投资费用； 本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。由于本项目为商业物业，为了迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住，开盘前的宣传推广就尤为重要。根据目前我们对本案的了解，结合现

37、有的策划思路，并参考其它项目的运做模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的11.5%。总销售额约为3604.363604.36万万元。按1%计算，本案宣传推广费用总预算约为：36.043636.0436万万元；按1.5%计算，本案宣传推广费用总预算约为：54.065454.0654万万元。即本案宣传推广总费用的大致范围为：3636万元万元5454万万元。元。广告推广预算广告推广预算第四部分第四部分 项目项目VI设计方案设计方案项目主推项目主推LOGOLOGO VI设计方案设计方案项目辅推项目辅推LOGOLOGO VI设计方案设计方案项目项目SLOGANSLOGAN： VI设计方案设计方案古渡新貌古渡新貌 商贾天下商贾天下 古有清明上河图古有清明上河图 今有古渡新天地今有古渡新天地 占八方商机占八方商机 聚天下财富聚天下财富 缔造商业传奇缔造商业传奇 引爆财富亮点引爆财富亮点项目推广语：项目推广语： VI设计方案设计方案项目围档设计项目围档设计项目项目VIVI设计设计 VI设计方案设计方案名片名片项目项目VIVI设计设计 VI设计方案设计方案便笺便笺公司公司VIVI设计设计 VI设计方案设计方案信封信封项目项目VIVI设计设计 VI设计方案设计方案信纸信纸项目项目VIVI设计设计 VI设计方案设计方案手提袋手提袋提提 案案 结结 束束谢谢 谢谢