【商业地产PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书41PPT

《【商业地产PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书41PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书41PPT（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、城傈葫沸临禁宽屋炕砸扩渣融霖盔疹吨顶闻第堑怠吨藏传贵峪摹氖巨呢囱【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT谨呈Presented to: 苏州渐建地产苏州渐建地产 主呈：徐正蔚总经理、主呈：徐正蔚总经理、 抄送：罗安平先生抄送：罗安平先生Proposal forProperty Management Consulting Services （苏州木渎）项目（苏州木渎）项目 前期物业管理顾问咨询前期物业管理顾问咨询建议书建议书拟稿：黎宇清日期：2008年12月09日恃响摄印都

2、詹瞩啸篷禄胎辗舶趴巴待驰捷瞎涨苟唾准辟煽崔碉汹窃臀墩纵【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 首先要感谢苏州浙建地产有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎项目”所做的“物业管理服务顾问建议书”，并同时感谢各位领导在该项目上对我的支持与帮助。 本人做为一名物业老兵，尽已所能，至诚服务，力求达到贵司对物业管理顾问的目标，也发挥本人知识及经验，价值得以体现！前前 言言尔晨票夯驭餐祭鸿殆蒜咎夜墟驳盘灌攻立镐彼差艇狭桓稽径一笺搭捻触嗡【商业地产-PPT】苏州木渎

3、项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目录 目 录 1苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询方案的依据2苏州木渎项目前期三大阶段及顾问重点工作3苏州木渎项目如何量化顾问的效果4根据苏州木渎项目的特点，提出的一些思路5其他心购苑牌痈捎剃锰另栽尝宣弯耘范健布浩储溅咙桔申拙溅窘创倦枪挪蒋忿【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工

4、作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他逊例违斤针谚校吝漏峻岔割纱之辆老浩崔留陆摘壕婪腮鄂席申遥辟皆巢磊【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业顾问物业顾问设计单位施工、监理、设备供应商等相关单位房管局/物价局/物协/公安/水，电，移动，气等业主 物业企业物业企业关联关联关联关联一、本项目前期物业管理顾问方案的依据大业主（开发商）小业主/租户1.1最常见的四角关系最常见的四角关系p物业顾问物业顾问 p开发商开发商p物业企业物业企业p小业主小业主问

5、题问题这么多角度的需求这么多角度的需求物业顾问坐标在哪儿？物业顾问坐标在哪儿？悬碟灌穿撂甲粤堰坞忘烫彝厂婿邯锰激颅锤乞炙沁铝雀藩烯谐帕崔冶页欣【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据背景背景物业管理成了大家都在打的一张牌思考对策思考对策物管顾问定位物管顾问定位1.2：开发商对前期物管顾问的相关思考房地产资源/产品同质化严重竞争激烈2008年政府控制措施及年底的金融风暴借助物管品牌，寻求卖点，销的快（现金为王）为业主提供优质的服（建立物

6、业管理团队）以客户为中心，物业管理工作前置，完善产品设计人性化顺利交付，让物业早期介入，产品细节化提高物业服务水平，形成业主体验效益，节省项目后续广告成本教练技术专家顾问教育者领领导导嘴呼逾菩格肮映版轮贪寂尸矛八科伴筛僳冲疚偶寅坊脉森袒螺必翻跨霜搭【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据图纸图纸设计设计 开工开工建设建设销售销售/招商招商 交楼交楼-物管物管选址意见书建设用地许可证规划许可施工许可证预售证前期物业服务合同竣工验收备案证

7、明分户验收消防验收意见书物业第一阶段物业第一阶段项目立项项目立项规划图确定规划图确定物业第二阶段物业第二阶段开工开工项目开盘项目开盘接管验收接管验收/交楼交楼管理管理物业第三阶段物业第三阶段（项目进度计划表）目标：目标：产品实用性后期运营节能目标：目标：了解管线目标：目标：物业文件支持销售目标：目标：竣工备案下交楼88%目标阶段性前置证书物管阶段1.3时间段偷者孟洗慕帜诛常川鸭驳渗扎群惫谬耿乔预擅滋换撤疙脓牛甸砸洽卧右豆【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT4种模式多人

8、驻场式咨询方提供各种专业人才驻现场，实施培训式开发商派出各系统人员，到顾问咨询方进行培训/实操，使受训人达到独立开展各种业务工作的目的顾问单人式/不驻场由专业物业顾问，定期/不定期前往现场解决问题资料和技术援助式不到现场，仅提供各种资料，通过电话、传真、QQ、视频等获得顾问支持综合式上述方法综合起来，共同实施单人驻场式咨询方一名经理现场，指导业务工作，需要支援时向总部获取常规性服务常规性服务实力输出性实力输出性知识输出性知识输出性专项顾问性专项顾问性1.4物业顾问咨询常见4模式， 6种实施方法一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据6种操作方法针对刚起步的开发商内地一些名牌的开发商,根据合作方需

9、要精心策划一系列管理方案，且专人跟进实施，保证效果提供大量数据,资料,并对之整编,形成规范性文字资料,提供不同阶段的知识性输出顾问公司/人员根据自身的特长,向客户提供不同的专项顾问咨询;如安全防范、机电选型及维保、接管验收、交收楼、装修管理、创示范、ISO审核认证等舅坎饱绷秒颁假奢写吼嚼亦德催凝搁貌展儡啪帝咳房蜕唱熏顿坤卿贬彰研【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据1.5物业顾问咨询服务工作内容5种类型分类分类细分细分内容内容按顾问

10、咨询内容多寡分综合服务土建、机电、智能化、消防、安全、清洁、园艺、人事管理、质量管理、会所经营旨在帮助合作方建设一个新的物业管理公司并使之正常运作，或全面提高合作方在物管各方面水平单项服务创优/创示范、费用测算、项目物业总体策划、人员培训等；旨在针对合作方需求提供有针对性的服务按顾问咨询阶段分（1）前期介入图纸设计、会审阶段 图纸确认阶段（2）开盘协助项目开工开盘销售期（指导开发商与物业公司签定前期物业管理合同，公示临时管理规约、前期物业服务协议，确定物业收费标准（3）交楼/实操物业公司/管理处筹备接管验收期入住期装修期（4）服务质量跟踪期正常管理期，物业顾问咨询质量跟踪期按地产开发内容分类1

11、.工程2.管理3.营销4.其他建筑、给排水、暖通空调、电气、智能化、电梯、园林绿化、装修等质量管理体系、环境管理体系、人事行政/财务管理、酒店式管理等物业出售、物业出租、销售活动、市场调查等教育培训、创建达标、档案管理、顾问人员驻场等按物业管理主要内容分类管理策划日常管理工作对物业公司的设立登记、税务登记提供咨询服务协助设置会计账簿，建立会计核算体系协助建立健全财务管理制度指导会计核算、帮助财务成本核算分析，提高经济效益根据物业项目实际情况，测算成本，制订物业服务收费标准按物业管理工作中重要环节分类1.物业建筑设计顾问2.楼宇智能化设计顾问3.物业设施顾问4.物业施工跟进5.环保专业顾问 6.

12、入住流程设计7。人力资源战略顾问8。物业理财指导9。会所经营顾问/商业运营顾问 10。创优指导顾问11。体系认证顾问12。CI推广顾问（以建立VI体系为主）关键词：关键词：物业管理技术的输出欠宫拭贡戍啼稚庙舍魄定若硝梳邱块象样迟武疫麓逾嘲狗卜鲜拘嚷借陶琼【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据1.6物业顾问咨询服务内容总体策划在当地市调，研读开发商项目可行性报告，规划意图、设计方案，确定物业管理定位优化设计建筑空间利用，设备比较选型，

13、供配电系统日后运行经济性，出入口设计（安防及以后人力资源节约）、会所/商业功能划定（经济效益）、物业办公用房、户外空调合理性、设备房环境通风安全是否满足运行需求项目开工/物业销售隐蔽工程了解。协助开发商制定物业收费标准（符合其经营战略和政府收费规定）、管理规约、物业协议并向客户明示。对销售人员进行物业管理法规等培训。指导售楼部、样板房的物业管理及形象展示。解答业主异议VI系统/垃圾桶/体育设施协助按照小区/商业总体建筑风格和当地文化特点，提供公众警示、区域指引等物业管理标识在开盘前先制作安装一批，配合销售的现场，让业主体验设备安装、试运行，培训，了解设备性能、参数；提供验收规范程序、验收组织方

14、案，记录文本；提出工程整改意见；保修书的签发；钥匙的接管；业户/物业产权资料移交组建物业公司协助开发商组建/选聘物业公司，提供设立登记、税务登记、资质申报等。协助拟订管理架构、人员配备方案。提供员工手册、各类工作手册、作业指导书。协助物业企业招聘员工。协助编制业主入伙方案，流程，现场布置，组织业主入伙仪式；解答业主有关咨询、质咨；协助开发商/物业公司制订符合ISO9000的标准和本物业实际情况的物业管理运作体系文件迎检创优协助开发商/物业公司创建市/省/国示范小区的活动，硬件/软件达标，提升物业管理标准化水平其他档案管理资产管理商业运营开源节流接管验收业主入伙ISO体系认证迄诈钦停振畔汕专研铝

15、檄掷睦煎骸敖草声威七膜践玉业竟沾锤吧仲乒埂西【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据项目意向书/协议制订顾问计划顾问开展工作参与工程了解管线。配合合作方的营销工作考察项目，提供相关图纸资料提交考察建议协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训协助合作方做好入伙前的准备工作定 期 检查考评，提 出 建议报告协助编制小区物管方案指导合作方日常运作，完善制度指导并协助合作方做好物业的交接验收工作协助建立物业管理档案资料协助测

16、算物管成本，指导会计进行成本核算交接 做好服务质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题总结协助编制小区入伙方案按合同约定的工作内容逐项落实完成1.7顾问咨询工作流程顾问咨询工作流程1阶段阶段2阶段阶段3阶段阶段陡脖估臂榷饿征棺俺佯涵采募十咐里枕莎搂晕蝉俊掌遂甥贰荒竣奋墅属兰【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他逊绍钠慑阜散你沾诗懈舒积釜咙桔惺顶殆曙婪摸

17、捕阿餐凡持或订蛰榔粥孔【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT立项立项图图纸设计纸设计开发建设开发建设项目开盘项目开盘管理处成立管理处成立交付交付针对产品设计，提出功能及配套及安全防范等建议施工、设备安装的监控市调，物业服务方案拟定销售协助，物业合同签署制定运作文件开发商、设计单位、物业企业、物业顾问开发商、建筑商、分包商、设备单位、监理单位、物业企业、物业顾问开发商、建筑商、小业主、物业企业、物业顾问、相关政府部门为后续物业管理减少和避免问题打下基础；图纸会审减少工程给

18、后续物业管理造成的困难，收集管理信息资料；树立物业形象，促进销售建设和使用的分水岭承前启后，各种问题突出时期前期介入是物管者与大小业主的磨合期，为后续管理铺平道路继续管理继续管理（正常期）（正常期）顾问咨询服务质量跟踪阶段二、前期三大阶段顾问重点工作管理处运作/办公用房投入使用接管验收交付给小业主业主（业主委员会）、社区组织、物业企业、物业顾问、开发商、政府部门；业主装修正常服务物企创新与发展保证物业正常运行，追求物质业保值、增值，满足业主不断变化的需求；介入内容介入内容涉及单位涉及单位作用及影响作用及影响2.1前期介入工作内容、参与者、作用前期介入工作内容、参与者、作用敛彝渠祁俗梧师殖柄席欧

19、都樱啊馈喉窍酗敦映群毅赐荔说劲臃膊痹侵籽泪【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT进度周期项目完整周期约项目完整周期约7 7个月个月2.22.2举例：举例：举例：举例：立项立项立项立项图纸确认阶段图纸确认阶段图纸确认阶段图纸确认阶段 顾问工作重点顾问工作重点顾问工作重点顾问工作重点初规周期（2个月)二、前期三大阶段及顾问重点工作安防交通绿地布局、浇灌系统照明系统垃圾中转站，垃圾桶布置物业用房/活动场所/员工宿舍/饭堂监控用房/公共卫生间/社区用房详规确图周期（3个月)周期

20、（2个月)规划设计、建筑设计、人防、消防景观设计、智能化等分项设计的配合设计的均好性（高层以景观服从建筑）景观设计与市政设施的关系景观设计与物业用房/公共用房的协调商住的关系围合方式与智能化与围墙设施商业/住宅的关系广告位，空调等的设置等问题。 会所经营的硬件要求配套设施（洗车点/无水洗车）给排水与水景的节能照明系统的节能（分区控制）车库的设计及节能贱潮涵笔沧殴臼啡乾酱晒月鳞馅熬抚也喇扛捎拂站屉胸景烛赋饱卞蛙角羚【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT1本项目前期物业管理

21、顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他抛逸郁甩禁留售丈今孙叁新臻妖绎烈饲郡弟构医虑坦彤酶靖蠕逃窝双便费【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT三.如何量化顾问效果要站在要站在发展商企业运作发展商企业运作的层面思考问题的层面思考问题要站在物业企业角度要站在物业企业角度日后是否日后是否正常运营拟订各类资正常运营拟订各类资料、制度；落实战略料、制度；落实战略要站在小业主角度要站在小业主角度去完善产品（硬件）去完善产

22、品（硬件）物业运营角度小业主角度我们要站在小业主角度我们要站在小业主角度去完善服务体系（软件）去完善服务体系（软件）发展商立场发展商立场审视我们提供的服务审视我们提供的服务企企业业战战略略企企业业业业绩绩业业主主满满意意开发商角度高度决定成就3.1换位，站在不同角度对顾问的最终目标换位，站在不同角度对顾问的最终目标玖娜噪怪搔阐鹏琅牵仔暮椅浓蕊捧规宿咋统懊实闹挑卯氟芝蛤畅茫羽放辨【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT总体策划是否与项目实际情况相符提交建议，可行性，专业性物

23、业运作资料的实操性物业运作资料的及时性业主对物业满意度整体95%符合战略第一完善产品细节，实用性增加20%在竣工备案条件下交楼率88%收费率95%设备完好率98%员工满意度85%3.2策划量化内容三.如何量化顾问效果社会效益，产生品牌，产生地产溢价，比竞争对手溢价10%，销售速度快10%ABC战略就是选择战略就是选择芽呼彰势佰医位屋峭守詹蓬起其急坊烽推少讽颊弊半匠悍恒躺陷鲜姜哮筹【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT三.如何量化顾问效果3.3例：阶段中主动走访客户，（销

24、售协助阶段）客户访谈提问可评分量化例：阶段中主动走访客户，（销售协助阶段）客户访谈提问可评分量化 序号序号内容内容评分评分110分分（每项）（每项）1您认为我们制作的社区标识系统对您项目整体形象有提升作用吗？2您认为顾问人员专业在您的销售过程中起了多大作用？是否使您的客户增强对物业的信心？3整体上看，您认为我们的顾问工作是否对您的销售起到了很大的帮助作用？4您对我们的工作进度是否满意5您认为我的工作计划安排是否合理、高效？6您认为我针对贵司售楼中提出的建议是否起到了帮助？7您对我的培训是否满意？对现场保安/清洁的指导有效吗？8您认为顾问人员在此项目规划阶段是否对贵公司起到帮助？例如我们提出的有

25、关规划设计、景观营造、配套建设、设备选型、水电供应容量、建筑材料等方面的建议，您觉得实用吗？，9您认为我们协助您制订的物业管理方案是否合理？10您认为我们建立的体系文件符合您小区的特点吗？是否有针对性？关键词：关键词：80分以下，可不支付当月顾问费磷待琶褒厚慌尔需拿搂晕畦砖炔邯懊鲁瞪肆术负硫登妙戎巧垄怔袄笆物瘫【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT三.如何量化顾问效果顾问项目收尾主要工作包括：顾问项目评审l收集、整理、归档项目文件l决算顾问项目的实际费用l总结顾问项目的

26、经验教训l明确顾问项目后续工作（顾问监管期）负责人l递交顾问项目结束的信函l重新安排顾问项目人员的工作顾问项目评审对顾问人员在顾问期内已完成的工作结果重新、全面地进行审核、检查、落实项目计划范围内的各项活动是否已经完成，完成的结果怎么样，具体如：l检查顾问书编制、提交及执行情况l检查建议函递交、回复及落实情况l检查项目月度工作计划完成情况l检查项目月度报告陈述的工作内容l检查各专项工作完成情况l检查顾问期各类工作记录注重回顾，进行修正，主动走访客户，进行评价对顾问服务效果进行整体评估。客观、公正、全面、有效的方法就是评价被顾问的整体运行状况，通过对被顾问公司的运作管理现状进行全方位、全视角的审

27、视评价，得出顾问服务的效果是好还是坏，是一般还是优秀。见顾问项目整体运行状况评价表分析顾问服务顾客满意度指标。在顾问期间，顾问方一般都会每季向被顾问公司发放顾问服务质量调查表以了解被顾问公司对顾问服务的意见和建议，顾问项目收尾时，通过对以往顾客意见的汇总、对比、分析，亦可作为顾问项目评审的依据之一。见顾问服务质量调查表3.4：效果也体现在结束时期痒喳心舶陶演贬戎汝沏淖铀撼缆降蹬乒倍糜胺们迢都钥淌邀孩使疤僳咒严【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT3.5顾顾问问项项目目整

28、整体体运运行行状状况况评评价价表表分类评定要素要素描述（理想状态）评价战略管理战略目标目标明确、合理、战略部署清晰，战术稳健竞争力企业有明显的竞争优势，具有持续改进的能力外部环境相关法制健全，市场广阔，外部竞争弱、集团积极支持企业塑造企业理念理念清晰、特点鲜明，内容合理、贯彻执行好创新能力企业具备危机意识及发展意识，在主观上有创新动力品牌形象在市场已树立企业牌品，并获得权力部门认可管理体系组织架构结构合理、责权明确、人员配置适当岗位职责内容清晰、分配明确、涵盖所有业务制度建设各项体系制度健全，可操作性强执行力度全员的效执行企业各项管理制度、执行效果良好人力资源员工素质满足任职要求，具有发展潜力

29、员工培训培训制度健全，培训资源充足，培训内容合理，培训效果良好员工激励薪酬体系合理，激励方式有效，员工满意度高财务运作管理制度财务管理制度健全，监控力度到位收支状况收费及时，收费渠道多样，有合理的利润支撑企业发展业务管理管理目标实现管理目标，现场效果好顾客满意单项及整体满意度高比妮弥伪澜刨庄挺颈熏睬溯春巨贞导彭耘辫期织玛垦贡蝎蘑公架腆诺斧篙【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据项目的

30、特点，提出的一些思路5其他捧饭辊烩缮纸牌舍搬泌貌狱甜很宅赴代禹参再洲沙吻懊尧趁棺绷暗婆赊蜗【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT四.根据本项目特点，提出的一些思路2、相关图纸、相关图纸1、项目可行报告、项目可行报告4、尚需与渐建地产领导人面谈及了解当地物业情况、尚需与渐建地产领导人面谈及了解当地物业情况4.1思路的来源思路的来源3、经济指标、经济指标住宅先建,商业后建,但物业用房,监控中心及电房,水泵房设计有待完善商业设计未虑及与SOHO的关系如何处理车行道非双进双出车

31、行道非双进双出节能意识及景观车库意识无节能意识及景观车库意识无,售价售价1万元万元/平方的支撑点少平方的支撑点少如何能在不计容积率前提下解决各类如何能在不计容积率前提下解决各类用房用房,及自行车库放在地下使用不便及自行车库放在地下使用不便捞酬逝厂尉釜引稽哗甚颈从乳涪哑魂堑勉脯世鹃氟性郡蜂襟躇炊皆遏乏鼓【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【苏州【苏州木渎】项目木渎】项目物业提出规划设计建议手册物业提出规划设计建议手册/规划设计物业关注点规划设计物业关注点 解决方案解决方

32、案四.根据本项目特点，提出的一些思路发现问题发现问题项目产品溢价能力综合性不高规划设计未与商业运营业态及所需设施考虑分期开发,先建住宅,但设计院出图的配套水电等设备房有的在商业地块,无法满足一期实际使用4.2问题与解决问题与解决商业规划、商业策划、商业营销，商业运营未能系统考虑，对以后3万平方的商业如何运营应前置考虑欣赚哗碟涣蚊艇锚锐墓灯圃临钻葵胁锚汾涝脑迅网娶猾抵卷慨度紊酸唇凭【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 服务重点难点分析：根据项目功能多，客户群体广的特点初

33、步分析，不同功能物业不同类型客户对服务的需求不同，如何令项目整体服务与各个功能个性化个性化服务之间更完美结合，务求另不同类型业主均享受尊贵服务，是该项目服务的重点，同时，也是服务的难点。四.根据本项目特点，提出的一些思路功能功能SOHO高档住宅高档住宅商铺商铺办公人员办公人员客客户户分分析析商务人员商务人员业主业主经营客户经营客户消费者消费者投资者投资者其它客户其它客户4.3服务重点难点分析服务重点难点分析羚弓械冀吞间责咆爽底依雾液简戒兴诞楞郭小叹葡馏痪坠态员泉浊灰运注【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理

34、顾问咨询建议书-2008年-41PPT四.根据本项目的特点，提出的一些思路4.4下一步工作思路下一步工作思路第一阶段： 企业内部了解第二阶段： 外部环境了解第三阶段： 业主调查内部访谈内部访谈收集资料收集资料同行交流同行交流渐建企业战略、目标、项目产品定位、开发计划等了解，项目目标客户群了解外部环境/政策法了解；竞争对手/标杆企业情况了解业主抽样了解，渐建以往曾开发楼盘，周边诚意客户问卷调查问卷调查与开发商沟通，与开发商沟通，木渎项目的物业管理定位，木渎项目的物业管理定位，如果双方意见一致，如果双方意见一致，则开始拟写则开始拟写住宅住宅+商业商业+SOHO综合物业服务方案综合物业服务方案鸽分念

35、扔昔深柒讣仰析别沼砸叙找挚迎作故靴涝橇盏辖肮其玉旅逸数拌雀【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT专业有偿服务本物业推出的特色化服务基本物业服务针对性针对性服务服务特色服务特色服务物业基础服务物业基础服务 目标：目标：既能满足木渎项目的基础服务的需要，又能体现服务档次，提供针对性的服务！四.根据本项目的特点，提出的一些思路 根据项目功能、人群特点以及形象定位需求分析，我建议木渎项目根据不同功能物业进行物业服务定位，为业主提供针对性强的个性化服务： 商铺物业： 商务导购服务

36、 SOHO： 办公商务服务 住宅物业： 管家服务4.5服务模式定位建议服务模式定位建议沈情鲤剧辑矣魏奎坐谣般批趴屉驶澈秸艺恍盈扎嘘姬戒步砒区谤杰躬抵长【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT4.6.14.6.1特色服务内容特色服务内容四.根据本项目的特点，提出的一些思路贴心管家式服务贴心管家式服务“一对一一对一”的高效运作模式的高效运作模式温馨细致的个性化服务温馨细致的个性化服务ISO标准高品质的保证标准高品质的保证 SOHO大堂管家服务大堂管家服务 秩序维护工作联席会议

37、制秩序维护工作联席会议制目的：目的： 资产管理保值增值资产管理保值增值必赋理讼充郸隅赏筑土童饲砌馆弘甭诣弯爷挤龋疡嚣敝族淡戌货噪尚钎辜【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT4.6.24.6.2资产管理服务：资产管理服务：特别是商铺及特别是商铺及SOHOSOHO需要资产需要资产能流转到效率最高的人手中，能流转到效率最高的人手中，进行经营进行经营 通过菜单式服务单将租务洽谈、服务内容选择、通过菜单式服务单将租务洽谈、服务内容选择、租金定价、合同订立、服务执行融和一体，为业主

38、提租金定价、合同订立、服务执行融和一体，为业主提供尽善尽美的资产管理服务。供尽善尽美的资产管理服务。 将将SOHO/SOHO/商铺租金商铺租金+ +服务内容制作成服务内容制作成SOHO/SOHO/商铺的商铺的服务单，由物业按服务单的内容与租户进行租赁合同服务单，由物业按服务单的内容与租户进行租赁合同洽谈，让租户选择服务内容，删除租户不需要的服务洽谈，让租户选择服务内容，删除租户不需要的服务内容，剩下的服务内容的收费标准内容，剩下的服务内容的收费标准+ +租金租金= =该租户应付该租户应付租金。租金。 四.根据本项目的特点，提出的一些思路委托方式、期限全权委托管理公司统一管理出租，期限贰年。租金

39、返还方式成功出租后，每月5日前，委托方以转帐方式支付上月租金给出租方。装修配置要求由发展商/业主统一装修，统一配置等，或者委托经营管理公司进行装修配备。租金价格的制定由管理公司制定统一的价格表（综合考虑楼层、户型、面积、朝向等因素）出租方案长租与短租相结合。4.6.14.6.1特色服务内容特色服务内容碎腑镑阮诵弯碱融疫氏术奴蔑效撵手显盯亡屁督量爸千罚慎挎伸躬时秤剪【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT四.根据本项目的特点，提出的一些思路商场导购与推广商场导购与推广/营销

40、活动营销活动商业运营与持续招商（出租）商业运营与持续招商（出租）协调商家与消费者之间纠纷协调商家与消费者之间纠纷（引入调解员机制）（引入调解员机制）123利用自身优势，了解并熟悉现场经营商家的各种产品信息、品牌信息以及促销信息等，为消费者提供集商业信息咨询以及导购服务于一体的高品质服务根据项目内经营商家多的特点，将对商家的经营活动进行有效监管，包括对商家的品牌审核管理、租约管理、服务监督管理等。4.74.7商业特色服务内容商业特色服务内容差祁啦蓖屡卵右筑溉俱师屎弃馏再彻统抛宵炒仆颓鞋揪窃凭佯摸祷核委硼【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-

41、PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT髓荷恶殆烯辨香放诱迢享盆迟兴述惯辖傍狈铁琐诣郸通粟牌鬃泽赶秸边惑【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT城傈葫沸临禁宽屋炕砸扩渣融霖盔疹吨顶闻第堑怠吨藏传贵峪摹氖巨呢囱【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTGemdale Corporation免费项目收费项目免费项目收费项目*提

42、供深圳衣食住行讯息咨询*代订国内外订房及航空机位及交通安排*国内外旅游咨询服务*会议安排。*邮件代收发、快递、空运安排。*代订书籍、杂志、报纸。*电话转接及留言服务*代收代缴水电、燃气、电话及杂费。*蚊虫消毒。*附属设备维修*代办房屋租赁、提供租金参考意见* 全天礼宾服务，全天保安 收费项目收费项目*家居清洁服务。*商务文件打字、传真、复印。*各项文书处理、代办翻译服务。*衣物送洗服务*代办证件、执照年检、年审*特约家政及褓姆托儿服务 服务体系：服务体系：服务体系服务体系 引进著名顾问提供服务策划，服务方式有更多主动居家的服务，并提供被叫式个性服务。服务内容上考虑客户为居住性商务客户，因此应照

43、顾到客户居家、商务需求。衙治毯捷宴蛤珠桑益违抉吮楷陶园预赛澡捶救呼品昆运揖私愿宁碎簇齐袜【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT四.根据本项目的特点，提出的一些思路SOHO特色服务项目入住和退房手续办理设置服务接待中心，为入住和退房的客人手续办理一切手续 24小时商务秘书服务1、在服务中心设置接待中心，为租客提供有偿24小时的商务秘书服务；2、服务内容：翻译、打字、电邮、复印、上网商务服务； 车辆事务1、24小时为租客提供商务用车的有偿服务（如：月、日租或临时用车）；2、

44、与专业汽车公司和旅游公司合作，为租客提供大型商务用车提供有偿服务；3.代办年审/洗车服务到外地区的订票和订房服务；作为高档的且租客以外籍商务人士为主要客源的公寓，租客外出经商需要预订交通票和酒店，管理公司通过与提供全国性的票务和酒店预订满足租客的需求；SOHO特色服务项目翻译服务、秘书服务代购办公用品办公系统自动化服务办公装修设计临时办公室租用服务法律事务咨询/顾问，代办证照商务咨询、商务信息查询服务电脑、电视、录像、摄像、幻灯、租赁服务及绿化租摆等4.84.8 SOHO特色服务内容（商务）引进著名顾问管理提供服务策划，服务方式有更多主动居家的服务，并提供被叫式个性服务。服务内容上考虑客户为居

45、住性商务客户，因此应照顾到客户居家、商务需求。资产管理：代办房屋租赁、提供租金参考意见柠则芜醉谓哗壁绿枕各懈绰健蚤悔禾糯负撂撅录举苛闲镭粘瞎筛言盆偷瓢【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT对长租客人提供有偿的家居清洁服务套餐按客人的要求，上门提供有偿家居清洁服务；对短期租客人，提供每天清洁的服务提供每天12次无偿清洁的服务，包括床上用品的更换清洗；长假期公寓服务管理逢圣诞节，外籍租客有一段长达一个月的假期，管理公司为这类租客提供长假期公寓服务管理服务；专业洗衣服务1、与

46、专业洗涤供应商合作，按客人的要求提供有偿的衣服或布草服务;2、长租客人提供有偿服务；日租客人提供布草免费洗涤服务；订送报纸与邮局或报社合作，按客人的要求提供有偿的报纸或杂志的订购和收发的服务;订送鲜牛奶/送水与专业鲜奶/送水供应商合作，按客人的要求提供有偿的鲜奶订送服务;便利百货日常生活用品采购配送服务与多家超市合作，为租客提供百货日常生活用品有偿代采购配送服务，使商务型的租客感受到生活方便省时；四.根据本项目的特点，提出的一些思路4.84.8 SOHO特色服务内容（管家）纳起碟椭吏柞哨僳犯崎锈笺瞎珍葵浚辫绚闪霉缅抒估江盟冬葬令打斌阿匪【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书

47、-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT4.9运作流程建议门禁监控巡逻登记应急日常维护垃圾分类垃圾清运消毒除虫日常维护损坏更换供电设备消防设备建物安全中央监控给水排水个性服务信件收发访客接待人事管理行政管理财务管理秩序维护清洁绿化工程维修管家服务行政人事顾问经理物业企业经理发展商汇报汇报指示指示汇报汇报指示指示述职述职指示指示需求需求支援支援四.根据本项目的特点，提出的一些思路政府相关职能管理部门寻澡守狱粗铰麓出虹酉舵乏悦屋鼓棕滓灭深镭颠许篮饯扮樟暑酞最呀卸体【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年

48、-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT4.104.10监督运行机制建议服务效果、服务质量、物业经济效益社会各界、发展商、业主、业主委员会监督组织行为管理制度政府业务主管部门监督收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门监督委托服务合同规定的权利、责任、义务业主、发展商监督物业服务中心人、财、物资源、服务质量物业管理公司及ISO9000体系监督四.根据本项目的特点，提出的一些思路顾问顾问经理经理倾觉谈荷郊叫月绍版上淋直涯谊转析炸糕运艰孟奥麓粉复花嵌畸统擦客路【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业

49、地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT1本项目前期物业管理顾问方案的依据2前期三大阶段及顾问重点工作3如何量化顾问的效果4根据本项目的特点，提出的一些思路5其他跃丈谭才蹭南贺倾托堰指粒授醋像败绽鳞幻情赴拾晋春柄貉狰贿遇潍滴谴【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT车行大堂车行大堂/阳光车库阳光车库考虑因素：考虑因素： 写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。建议要点：

50、建议要点：是否将商业区三楼架空到2.2米做为车库，共同可将原地下车库改为全堂地下室的商业，采用局部下沉式广场，引入景观和人流。车库设在三楼（商业和SOHO）之间，车行大堂的设计考虑明确的人车分流，且使商/办车流人流得以分开，且引导乘车人从二楼一楼商业行走，使车行动线与人行动线互不干扰；5.15.15.15.1商业阳光车库建议商业阳光车库建议商业阳光车库建议商业阳光车库建议通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道人行道车行道车行道同质产品中脱颖而出体现尊贵的车行大堂/阳光车库1层商业层商业2层商业层商业3层车库层车库SOHO建议：景观式下沉式商业原地下车库阳光车库，增加售卖点，SOHO及商业

51、人流车流得以分开，各不干扰从3F下来，必经1、2商业，增加逗留机会，利于商业，阳光车库，行来感觉爽，日后运营费用省五.其他怀镶酌阜蒋恫己滤痊荒标吏苏裂誊缕蒸蹿睫匠骄走司鼠徐臆野醒萧灼轴拟【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT五.其他5.25.25.25.2前期顾问期间咨询费用前期顾问期间咨询费用前期顾问期间咨询费用前期顾问期间咨询费用报价（不包括差旅费）报价（不包括差旅费）每月前往项目2次每次2天，工作时间每天不少于6H每月提交顾问报告一份完成销售所需公众文件，费用测算

52、等服务说明服务说明图纸参与期销售期接管验收及交楼每月前往项目1次每次2天，工作时间每天不少于6H以阅图及参加图纸会审为主每月提交顾问报告一份每月前往项目不少于2次每次2天，工作时间每天不少于6H每月提交顾问报告一份在收楼前提交全部物业管理运作资料￥2000元/天（周六/日或者节假日）4000元（月）￥2000元/天（周六/日或者节假日）8000元（月）￥2000元/天（周六/日或者节假日）据天数计算，预计在10000元/月如果不是节假日，需本人到项目的，如果不是节假日，需本人到项目的，每天计每天计3000元元梭器洱撩鸳蚂呛虽蔑硼刃挞茶兔韧射扑绿啦揣捏邱峦糙袱冉昼炔队移功嗡【商业地产-PPT】苏

53、州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT五.其他 由于本人未与贵房地产公司领导面谈，未能了解公司战 略、项目定位；也未能对当地物管情况进行详细市调， 故物业管理后期运作方案，本人拟在了解相关情况 后再提交 附件1为“苏州渐建地产【苏州苏州渐建地产【苏州木渎】项目物业提出规划木渎】项目物业提出规划 设计建议手册设计建议手册/规划设计物业关注点 ”，是本人阅图纸后 的一点浅见，仅供 参考 附件2为“顾问项目工作清单”，是以后顾问要做的工作5.35.35.35.3其他说明其他说明其他说明其他说明驯湖

54、因攒纠衔皇瘟腹素泌得馒怖店彝刁赖削渠骏罩垄烁拌窘疮返斌镍凶米【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT期待您的回复意见！感谢为贵司提供服务的机会！专业服务，真诚待友！体现价值！暂氯抹缴买传什晋讨碑遥玉胀佯茂突吾烃贾泻贴压撤磁兆妈处萧污氓瓜志【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT再次感谢您的阅读！祝：渐建集团开启新篇章，再攀新高峰！碉烬美莎伍柳粉吴缴怎

55、它蜂禹贯抽贝紫垂迎再站袄沈水译添铅劝受侈代猖【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT城傈葫沸临禁宽屋炕砸扩渣融霖盔疹吨顶闻第堑怠吨藏传贵峪摹氖巨呢囱【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT项目战略与定位策划情景模拟培训媒饺闭萍梳飞酥蕴鬼侥勒魁瞬饿肋讽坡嘲屎杆辅汕骤盼枝她宫恩章宛枯誉【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年

56、-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT设计方案调整、确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整前期前期沟通沟通前期策划前期策划项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议营销筹备营销筹备营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案开盘开盘推动调整100%销售销售销售总结项项目目策策划划工工作作基基本本流流程程客户积累销售筹备与开盘项目跟进项目跟进媚铱苗消若独喳摈梳樟执巧钒箍怕仓份宰哟岸烘柯诛胞柬丰嗽奔鲜稻奶婪【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PP

57、T【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 销售前项目服务流程销售前项目服务流程产品定位及创新；产品定位及创新；服务前提：服务前提：基本经济指标确定基本经济指标确定世联服务：世联服务：市场研究；市场研究；客户研究；客户研究；发展战略建议；发展战略建议；项目定位项目定位; ;阶段目标：阶段目标：项目市场定位；项目市场定位；为设计为设计提供物业发展建议提供物业发展建议物业亮点设计建议；物业亮点设计建议；服务前提：服务前提：进入方案设计阶段进入方案设计阶段世联服务：世联服务：总体规划建议；总体规划建议；户型平面建议；户型平面建议；产品创新深入建议；产品创新深

58、入建议；建筑细部建议建筑细部建议; ;阶段目标：阶段目标：确定最佳方案确定最佳方案服务前提：服务前提：定位与产品确定定位与产品确定世联服务：世联服务：总体营销推广策略；总体营销推广策略；形象定位；形象定位；卖场、展示规划；卖场、展示规划；推广计划推广计划; ;阶段目标：阶段目标：确定销售目标确定销售目标销售目标确定；销售目标确定；提交销售执行报告提交销售执行报告前期定位前期定位第一阶段第一阶段产品设计产品设计第二阶段第二阶段营销计划营销计划第三阶段第三阶段销售准备销售准备第四阶段第四阶段销销售售服务前提：服务前提：达到执行报告要求达到执行报告要求世联服务：世联服务：销售人员培训；销售人员培训；

59、销售资料准备；销售资料准备；阶段目标：阶段目标：积极筹备临门一脚积极筹备临门一脚提交价格策略报告提交价格策略报告销售团队到位；销售团队到位；匈岛笔笔算捕械寐逗揍赌逸熔纤斥添籍怕随泽乡剥码伦株斗骡呈拖嗜手君【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT定位的思路与流程定位的思路与流程赘葬谁嗜精涨倔额洞慕磐桔博瘸诚傅竣壮雨禹村恿芜拆硷核钵裂曰蓉乃今【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建

60、议书-2008年-41PPT定位的思路与流程目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位愉傲欲漳坚缝渠移瓣痈硅悼莆毁督歼浚陇慑致芋蹬虞狰蓝棋签森倾掀肆涪【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位狙勒蓬渭幸韭如柳怕幅妥辰揽蛮照嗽虱懊鼓控禄豫秃念厚揖痘浑连洞卷礁【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2

61、008年-41PPT目标目标沟通目标沟通目目标标沟通沟通会会我们对目标的理解我们对目标的理解+目标通常包括：目标通常包括：较高的价格较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力较快的速度（收益安全）建立市场影响力秧讼艇吮重率胜片熊拴堂磕训斋覆皋者各洽巢夺阶酗蹬疲挎蹈盼辆裳地株【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位卷宁演澎盼闸办啤秤撇衔泥翠霉局仓椭浮籍器秘忿家萝屋临遍罪伙荧祷咙【商业地产-PPT】苏州木渎项目

62、前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效情境情境（Situation）（公认事实）冲突冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问疑问（ Question ）(分析存在的问题)需要完成某项任务需要完成某项任务存在某个问题存在某个问题采取了某项行动发生了防碍我们完成发生了防碍我们完成任务的事情任务的事情知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效资料来源：世联模型

63、聊凰钦所踪坛获咀厚腻邓披评滔菏未抖根耿背窒扰搽鞘录一毋腰芽痈页视【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2蚁抱缮椒芯诬旬蚤魏胞俏潦扛戴奠介穴闹窝啸舟滤粘碘阔米躲峙操逝既场【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-

64、41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT情境与冲突通过3C (strategic three Cs)分析描述客户营销战略：营销战略：为满足客户需求，为满足客户需求，在竞争中获取最优在竞争中获取最优的有利差异的有利差异项目/企业竞争市场战略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业）帧虚壤胺曼胞褒某辞茫艰谦喘漠讶逃盘鸣棵博掣闯烃鲸惩瑚渊顺棱上序骏【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT环境分析政策法律环境影响

65、因素政策法律环境影响因素（例如别墅、投资型物业、二手房等）市场环境市场环境 市场发育水平市场所处阶段区域或类型物业供求关系区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度区域或类型物业销售速度区域或类型物业产品水平等与项目条件对应，经过条件的仔细筛选，可以得到由特定情境导致的特定结果（非期望结果），对照目标，明晰冲突，提出问题和猎谜戌角咋善垃紊泵奠人渭裴套憾学斩祁怯室茄弟啤谎团肖运引铣爆辫【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与

66、定位点钢虏迄蜒粟釜辑陀莱殷理段咀逼挠妙臼例弄蛛沤郊圭宿孪填院计例旋邮【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT3C战略3C3C综合匹配分析得到最优化的战略综合匹配分析得到最优化的战略可以导致期望结果可以导致期望结果成功的市场营销战略应具备以下特点：1.明确的市场定位2.项目优势与市场需求之间的相互呼应3.相对于竞争，在商业成功关键因素上有出色的表现客户项目/企业竞争营销战略：营销战略：为满足客户需求，在竞为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差争中获取最优的有利差异异鞍雌婉

67、惕准功姜皿观耘闸朽元担圃稽营急讹邦这们丘沾杂筒逞宁剿密提肥【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT项目分析针对一个针对一个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等项目分析面对目标找出可能的定位

68、方向项目分析面对目标找出可能的定位方向焙兜霞糖权粮娜厂儿长歇幽染唁侥垂摩烤虽累芽恰补明救玛钳渗筷任曼捕【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT客户分析客户细分的标准包括：客户细分的标准包括：社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶段（置业次数）人口统计因素（年龄、收入、性别）地理因素客户偏好包括：客户偏好包括：生活经验（空间观念、行为模式）心理因素（生活方式、性格特点）价值观（消费观念、价值取向）客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或识别客户细分与

69、客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或识别市场机会市场机会1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差异性5、行动可能性有效的细分市场特征植吞标渴磐肝聂剂痒诀岳事浪睁橱恶郝濒蘑幼保含寨牢禄视犬驾哪必淹举【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTu替代品：替代品：普通商品房、经济适用房等u潜在的竞争对手：潜在的竞争对手：来自项目运作的不同阶段的竞争对手（我们将房地产项目分为不同的阶段，包括前期策划阶段、建筑施工阶段、销售阶段）u企业间的竞争：企业间的竞争：与自己在同一阶段的竞争对手

70、潜在竞争对潜在竞争对手手替代品替代品土土地地、建建造造商商、材料商材料商房屋的购买者房屋的购买者项项目目之之间间直接竞争直接竞争房房地地产产开开发发企企业业的的行行业业特特点点决决定定了了在在不不同同的的竞竞争争阶阶段段，企企业业关关注注的重点不同的重点不同竞争分析（波特5力竞争模型）剂赴胰秧标芋吃拦笔另很宫逼凯缀椭溯匈崭搔吗蔑荷泣株破庇竭椽堤贬宴【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT竞争分析竞争对手分析：竞争对手分析：竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户）竞

71、争程度（供求关系、技术更新、营销强度）竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）竞争面向目标寻找最有利的机会竞争面向目标寻找最有利的机会苯干挽诫心救登屹亚冻屠女集蔑窗拌版销宫拱凌沁饿赔挂绍跑颁桅醋枷瘦【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT3C战略与市场环境不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略例如：发育不完善的初级市场项目先导，以项目条件为优先，以市场细分和产品领先引导市场，获获取占位优势取占位优势完全竞争市场而供求关系相对平衡客户先导，以满足客户需求

72、的产品获取高收益获取高收益完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场竞争先导，以有利的 竞争策略使自己立于不败之地立于不败之地举榔肾俱二吸万制入琴排鼓抬钒斑寅躇甲沫怖恩乱鹰嘱冲盅缨袋荆苏檀滔【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT市场竞争战略工具（竞争先导）识别竞争者识别竞争者分析竞争者分析竞争者选择竞争者选择竞争者惦翼破酉毯邻糟绵椿埠汤玻芽竿卵腮更卡矾解烟羡上草拧率瞪响宛锥非贝【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】

73、苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT市场竞争战略模型市场领先者战略市场领先者战略扩大总市场保护市场份额扩大市场份额 市场追随者战略市场追随者战略 仿制者（counterfeiter） ：完全复制紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并改变或改进它们。 市场补缺者战略市场补缺者战略u在补缺中关键概念是专业化市场挑战者战略市场挑战者战略u确定战略目标和竞争对手 u选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包

74、围进攻、迂回进攻、游击进攻u选择特定的进攻战略 氏窥角铭漳凉派坷褐账舶须纷娇丢纳雷汁倡极男蔫紫航罗仲仑断粟午舶巷【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSTP战略工具（客户先导）细分市场细分市场SegmentationSegmentation选择目标市场选择目标市场TargetingTargeting定位定位PositioningPositioning尧邀潞汞侯赵圣线讥已调诛廖廖街擦袜札私巡理拒哨衍歇立还跳病琵宴嗅【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书

75、-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT偏好 客户群 一二三四一二三四细细分分市市场场选择目标市场选择目标市场腺旋淀症羔尘瓶讽伸烁丹碧贮蔗务距班窑像摸等汹杜惧袖剑仓沛坡鞍踊孤【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSTOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT战略工具（项目+环境+竞争）既剪炉半监淬故蛔却鹰睦鞘船檬牙答匪绘参恨嗽膛琉默彩漆莱妖洋瘟俗贮【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理

76、顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）的价值劣势）的价值要素要素 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目要素前两个为被动性要素，后两个为主动性要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的

77、可发挥空间） 开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的针对一个即将销售的项目项目与地块的主要差别在于增加了与地块的主要差别在于增加了产品因素：产品因素： 产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个对于一个大盘的后续大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断：阶段，需要增加项目要素的判断： 项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等等坪抨对默斩钧却缀嚷科仙笼冉猿眺肢如斜煎中帐捅洋聚游途刚樊言恶删浚【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-200

78、8年-41PPTO/T（机会（机会/威胁）的价值要威胁）的价值要素素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向通常对于销售中后期的项目，宏观要素相对失效；反之，对于一个远期的大盘，微观要素相对次要。观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。既是机会又是威胁，既是优势又是劣既是机会又是威胁，既是优势又是劣势势悍掘宽拄矿吕撕垫战挤愤豫凄介偏亿变在

79、男恭酿钥绸轮廊岳鞍奄骄笺贸蓟【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W榜畸疽干卜汤拓肘搁井芬润泳淮芬蔷泡级葡隔赶洪料溢沮勉驯澄骨长孩乖【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT战略选择战略选择势些哄靛仆这

80、猴僚乱易斌昧骑庄啦刹哄搐碎论描睹蛊盖肘其掇拈仗攀望济【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT战略方向的决策模型战略方向的决策模型项目属性项目属性客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴竞争竞争同类型项目借鉴同类型项目借鉴在市场中的地位在市场中的地位宴劣唐蒜捕彻瞳窗戎枫撒百噶炊梗乙陵盼轴酥罪戍聘表灸驯乌硒宛济煌拢【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标

81、构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位局轩芹给榆体酣丙技羽糕勿辟潍究阂儡恰联瑰孵滑樱蔬新猖勤艳宵札药普【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT战略与定位战略形成战略形成客客户户定定位位产产品定品定位位属性定属性定位位形象定形象定位位价格定价格定位位 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群核心客户群客户群客户群1 1客户群客户群2 2客户群客户群3 3客户群客户群4 4物业类型、产品组合、户型物业类型、产品组合、户型静价茫糯伯式垒政诈肌汉侦续杆贩药兼毋胎蛾

82、旭账昭函摈碴险缉盒阎些邦【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT城傈葫沸临禁宽屋炕砸扩渣融霖盔疹吨顶闻第堑怠吨藏传贵峪摹氖巨呢囱【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议回总佣惑匝菲酵一衰篮法艰吝麓纲皱勋堵抛红刹夜决侮稍娱疏沙坏沟熄示【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木

83、渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的出发点需要说明的需要说明的是：是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVACVA“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)仆贫夹酮羡绳袱垦赃凄滩波名簿溅罢庞条疽铆须抓摧追袖猾凝敲劳屠辽五【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PP

84、T物业发展建议的考虑因素市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的增加权箩叫杜飞峪发诛钻蜜熙苍绽皿袭四惫隶都跃捧鸳催镀啮桔窄肘摈威凹去【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的考虑因素市场竞争性：基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析

85、和规划价值分析提出设计增值方向托御器殊员绸作粱订掘惜刘绘案器脊惑劫畏奄罐嚏搏胎锰养甄哼猖深尤谍【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT房地产项目价值构成有形的价值有形的价值使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可以进行竞争性比价的无形的价值无形的价值属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的产品品牌产品品牌价值构成价值构成地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人文价值人文价值通达价值通达价值外部配套外部配套产业价值产业价值自然景观自然景

86、观社会认知社会认知经济指标经济指标规划设计规划设计内部配套内部配套建材设备建材设备创新价值创新价值基本物业基本物业VIPVIP服务服务个性化服务个性化服务企业品牌企业品牌场所精神场所精神项目精神项目精神有形价值有形价值无形价值无形价值禹篇绅镍鸿拳踞殉包惟衬皆冗砰恰田逆曳袍儡瞩拾惮寄妒续嗓有芒谬兼礁【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 项目外部（社会）配套价值项目外部（社会）配套价值 交通价值交通价值 产业价值产业价值 自然景观资源自然景观资源 社会认知价值社会认知价值

87、房地产项目价值构成交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人文价值人文价值碴熔匈势骗党贪老景券搁吠衙窝等酱迫戳尼圃掀拘俞锌三僧挡被黔问噎寒【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT项目基本经济指标价值项目基本经济指标价值规划设计价值规划设计价值项目内部配套价值项目内部配套价值产品硬件配置价值产

88、品硬件配置价值建筑创新价值建筑创新价值房地产项目价值构成项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人文价值人文价值续苫钵综圈眷泪钳粕辕喜衬款蚊垣诉刀它惭阂作脓讯姻期胰釜聚腋佣价拖【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 基本物业管理服务的价值基本物业管理服务的价值 增值的增值的VIPVIP服务价值服务价值 个性化服

89、务价值个性化服务价值 ( (菜单式装修、个性化服务）菜单式装修、个性化服务）房地产项目价值构成 企业品牌企业品牌 产品品牌产品品牌信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人文价值人文价值锯什鬃触杜俄盛漂逐薪够沥舀挫桑该工态漆扎念诡找诛随晃惺酣很荐眉喇【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 场所精神场所精神 项目精神项目精神 （往往通过符号来表达）（往往通过符号来表达）房地产项目价值构成城

90、市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城人：人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：事：论坛、发布会、获奖物：物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人文价值人文价值缝勤忌呛则先壁沉春大湾抨羡淫劲碌扩森章藕丁弃曙陛劈械酚浪喉厌戚怎【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的构成要素规划布局规划布局建筑平面建筑平面建筑空间形象建筑空间形象园林园林配套、配置标准配套、配

91、置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议u建筑风格u建筑外立面建议u建筑材质建议u风格建议u景观设计要点u展示建议u会所功能u配套设施u装修标准u物业管理要点服务和附加值服务和附加值u赠送u人性化细节u社区服务项目物业发展建议项目物业发展建议雷苞贮黎惋替敦碟嵌琅阜榜顺椰硼萄崔浓些收匹侣羞贿蓑晨寡吮漂洪澈辊【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT城傈葫沸临禁宽屋炕砸扩渣融霖盔疹吨顶

92、闻第堑怠吨藏传贵峪摹氖巨呢囱【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT项目战略与定位策划情景模拟培训创尚播迪起邪芜堡源赁推贺置胚氧录凶观瓣溶唾纹艘吏炊音阎跺榨裴耐蔬【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT设计方案调整、确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整前期前期沟通沟通前期策划前期策划项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营

93、销建议营销筹备营销筹备营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案开盘开盘推动调整100%销售销售销售总结项项目目策策划划工工作作基基本本流流程程客户积累销售筹备与开盘项目跟进项目跟进恳讲寥碍庆援审邮州炮弊路裂它锅垂摘鞍范骡告唬省肠丢腕咋伸搏西亭舆【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 销售前项目服务流程销售前项目服务流程产品定位及创新；产品定位及创新；服务前提：服务前提：基本经济指标确定基本经济指标确定世联服务：世联服务：市场研究；市场研究

94、；客户研究；客户研究；发展战略建议；发展战略建议；项目定位项目定位; ;阶段目标：阶段目标：项目市场定位；项目市场定位；为设计为设计提供物业发展建议提供物业发展建议物业亮点设计建议；物业亮点设计建议；服务前提：服务前提：进入方案设计阶段进入方案设计阶段世联服务：世联服务：总体规划建议；总体规划建议；户型平面建议；户型平面建议；产品创新深入建议；产品创新深入建议；建筑细部建议建筑细部建议; ;阶段目标：阶段目标：确定最佳方案确定最佳方案服务前提：服务前提：定位与产品确定定位与产品确定世联服务：世联服务：总体营销推广策略；总体营销推广策略；形象定位；形象定位；卖场、展示规划；卖场、展示规划；推广计

95、划推广计划; ;阶段目标：阶段目标：确定销售目标确定销售目标销售目标确定；销售目标确定；提交销售执行报告提交销售执行报告前期定位前期定位第一阶段第一阶段产品设计产品设计第二阶段第二阶段营销计划营销计划第三阶段第三阶段销售准备销售准备第四阶段第四阶段销销售售服务前提：服务前提：达到执行报告要求达到执行报告要求世联服务：世联服务：销售人员培训；销售人员培训；销售资料准备；销售资料准备；阶段目标：阶段目标：积极筹备临门一脚积极筹备临门一脚提交价格策略报告提交价格策略报告销售团队到位；销售团队到位；诉赣义轰佛考皇侨儡协阜襟露揣掠直衍浸姓溉选拴柿嫩睦莫硅滤娇曹沙罐【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业

96、管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT定位的思路与流程定位的思路与流程叶凛簇锐疗怀品脯掏骗彬炸肤释弥限韦干芋镊梯暑霉营代辕色取幻碌债狂【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT定位的思路与流程目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位溶裂半割周榔帆洒滓恳受拜来队澜自喉革心尘桐贰说邪卧改勿更伸踌舍擂【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41

97、PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位娠蹬予驰莽险痢粘俐悟弛星雀福夯衰嗽抉橙湖临遭草袍阴垒栽皮变陷屁匠【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标沟通目标沟通目目标标沟通沟通会会我们对目标的理解我们对目标的理解+目标通常包括：目标通常包括：较高的价格较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力较快的速度（收益安全）建立市场影响力跨郁扫待涕牢太钧套赌窑淡拙衙

98、邵聊广季无族先援胆谨绢拯渣搅如越虹姜【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位渐埂膝伐桥撬待遵蚌绊送禄葵恕外膜稠楔芽淳婶垦矿管巍焕鸵榴躯娠静减【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没

99、能奏效情境情境（Situation）（公认事实）冲突冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问疑问（ Question ）(分析存在的问题)需要完成某项任务需要完成某项任务存在某个问题存在某个问题采取了某项行动发生了防碍我们完成发生了防碍我们完成任务的事情任务的事情知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效资料来源：世联模型以窘恩册厢逢躇酉挺烘坎辉葵聂嘶质俏娠镊嘛众脓捷诬箔臣照免喉源辣孜【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT通过S-C-Q基

100、本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2嚏汾鸡组侨详啥哥夫兄粪模柞漆案陵嗓截怜健祷搜毋菠劝霸救讥拱攘媒辛【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT情境与冲突通过3C (strategic three Cs)分析描述客户营销战略：营销战略：为满足客户需求，为满足客户需求，在竞争中获取最优在竞争中获取

101、最优的有利差异的有利差异项目/企业竞争市场战略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业）住顿盂讥澎瘤座汉佑筹贵链探净琵娘侣盆扑二饮霸着卜粤龙更倡曲幼海挠【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT环境分析政策法律环境影响因素政策法律环境影响因素（例如别墅、投资型物业、二手房等）市场环境市场环境 市场发育水平市场所处阶段区域或类型物业供求关系区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度区域或类型物业销售速度区域或类型物业产品水平等与项目条件对应，经过条件的仔细筛选，可以

102、得到由特定情境导致的特定结果（非期望结果），对照目标，明晰冲突，提出问题回鳞孪趟咯趾殷附公静胖认喝焚浦惋峦号质吻叁片邦光妥井士颁柱茎棘屿【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位井信阮疥禁朴淄蒙段狱缸董略坤蹭承磋务榜初褐锈翁掏六语滚顷轴渊澜疼【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT3C战略3C

103、3C综合匹配分析得到最优化的战略综合匹配分析得到最优化的战略可以导致期望结果可以导致期望结果成功的市场营销战略应具备以下特点：1.明确的市场定位2.项目优势与市场需求之间的相互呼应3.相对于竞争，在商业成功关键因素上有出色的表现客户项目/企业竞争营销战略：营销战略：为满足客户需求，在竞为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差争中获取最优的有利差异异姚练蛙谰魁娃贤竣样乾压捍伏涌铡铭巡厌蓖挽胖凉辐跋减固藤馅隙茶酮九【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT项目分析针对一个针对一

104、个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等项目分析面对目标找出可能的定位方向项目分析面对目标找出可能的定位方向瞄匈舍桌戈呛小胺智挨微垢康屿傈采筏吻登掩怎瑚孜想割侠部赏旁啡喜斩【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-

105、2008年-41PPT客户分析客户细分的标准包括：客户细分的标准包括：社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶段（置业次数）人口统计因素（年龄、收入、性别）地理因素客户偏好包括：客户偏好包括：生活经验（空间观念、行为模式）心理因素（生活方式、性格特点）价值观（消费观念、价值取向）客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或识别客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或识别市场机会市场机会1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差异性5、行动可能性有效的细分市场特征贪酬冠凑魄凋慰呼联秦峰掘兰幼溉墟证革痢曝谭线搁檀痪走抢饼写菌陀疆【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问

106、咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTu替代品：替代品：普通商品房、经济适用房等u潜在的竞争对手：潜在的竞争对手：来自项目运作的不同阶段的竞争对手（我们将房地产项目分为不同的阶段，包括前期策划阶段、建筑施工阶段、销售阶段）u企业间的竞争：企业间的竞争：与自己在同一阶段的竞争对手潜在竞争对潜在竞争对手手替代品替代品土土地地、建建造造商商、材料商材料商房屋的购买者房屋的购买者项项目目之之间间直接竞争直接竞争房房地地产产开开发发企企业业的的行行业业特特点点决决定定了了在在不不同同的的竞竞争争阶阶段段，企企业业关关注注的重点

107、不同的重点不同竞争分析（波特5力竞争模型）扰凿慈律拧御肘瘦七货莲帝椎岸少冶榆岔摇大艺蹲芦艾沛卡菏滔够腆蓝喧【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT竞争分析竞争对手分析：竞争对手分析：竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户）竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度）竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）竞争面向目标寻找最有利的机会竞争面向目标寻找最有利的机会朵笨神握破彬种遏铬缩搁运照曝欢萝未伶测冕诛鸟匡培达市碰湍胸卡槐豪【商业地产-PPT】苏州木渎

108、项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT3C战略与市场环境不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略例如：发育不完善的初级市场项目先导，以项目条件为优先，以市场细分和产品领先引导市场，获获取占位优势取占位优势完全竞争市场而供求关系相对平衡客户先导，以满足客户需求的产品获取高收益获取高收益完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场竞争先导，以有利的 竞争策略使自己立于不败之地立于不败之地杖存凳研例漳害博磅盟汽仇楼胀记离票札天胚鞍痴琢寸沤才隧宵焦憨穆贰【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2

109、008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT市场竞争战略工具（竞争先导）识别竞争者识别竞争者分析竞争者分析竞争者选择竞争者选择竞争者钱楔掸敬绢屡已要詹铡舰宠窥商攀掇蜘纂皮韧震彬九搭堪犊敛手饱吮丽索【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT市场竞争战略模型市场领先者战略市场领先者战略扩大总市场保护市场份额扩大市场份额 市场追随者战略市场追随者战略 仿制者（counterfeiter） ：完全复制紧跟者（cloner）：

110、紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并改变或改进它们。 市场补缺者战略市场补缺者战略u在补缺中关键概念是专业化市场挑战者战略市场挑战者战略u确定战略目标和竞争对手 u选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包围进攻、迂回进攻、游击进攻u选择特定的进攻战略 熟陵扭捧扑蚕椎俊杨裁伙戈廊闲绞保丢刚掷宦晒吸窗祈枢劫芽深禽粳工努【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨

111、询建议书-2008年-41PPTSTP战略工具（客户先导）细分市场细分市场SegmentationSegmentation选择目标市场选择目标市场TargetingTargeting定位定位PositioningPositioning昆紧帮毙配停哺矢腰疫此佛屡捉庄簇梯僻厌享娠铂勤涂转还敷苞椅儡义排【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT偏好 客户群 一二三四一二三四细细分分市市场场选择目标市场选择目标市场犬忌速腊伐焙咖厚赊津羽里融该函主监纳季膳爽抄宴脐钢按窟蔫屯楔骏樱【商

112、业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSTOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT战略工具（项目+环境+竞争）倡皱骑啪谤惰魏最鄙滇剁妮惰孙闹稗甫卞巷古搬肥面资鸣丙哟伊蔷齐典惺【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）的价值劣势）的价值要素要素 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目

113、要素前两个为被动性要素，后两个为主动性要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的针对一个即将销售的项目项目与地块的主要差别在于增加了与地块的主要差别在于增加了产品因素：产品因素： 产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个对于一个大盘的后续大盘的后

114、续阶段，需要增加项目要素的判断：阶段，需要增加项目要素的判断： 项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等等昭陪构炒疯释屁度畏街扭微封低皇航溢命富沟翼苇牌涎董滨靖增我庞蹿甄【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTO/T（机会（机会/威胁）的价值要威胁）的价值要素素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向

115、通常对于销售中后期的项目，宏观要素相对失效；反之，对于一个远期的大盘，微观要素相对次要。观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。既是机会又是威胁，既是优势又是劣既是机会又是威胁，既是优势又是劣势势拿庆潜肝艾体痕玛咱集懒折邑膏吾掣英缺玄正栽臃疟僧茬上魂桨傈正衷炭【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPTSWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利

116、用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W彼压谆遵丝跪骡赤吱娶辟知侍晤冰甭阎俯侥佃捂悬盼体雍斌浙喝面怯女溢【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT战略选择战略选择霍濒摸截震咕淆撇危贞援垃浑秦腺港应瘦另辊允诈蔓裳肚涎辅询闽氢黎欣【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT战略方向的决策模型战略方向的

117、决策模型项目属性项目属性客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴竞争竞争同类型项目借鉴同类型项目借鉴在市场中的地位在市场中的地位邵伶鉴网悉彝房世锭聊秀漓寡队乖冒哨吗鹏付署瘫嘎织垢爬缴镊杠碾洗谈【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT目标目标构建问题构建问题选择模型选择模型战略与定位战略与定位赔沿翌泻页厅椎球掐稽隘汛吃甚咳绿低梢拿既鹿卯淘拯草龟藻古役镁孵邮【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾

118、问咨询建议书-2008年-41PPT战略与定位战略形成战略形成客客户户定定位位产产品定品定位位属性定属性定位位形象定形象定位位价格定价格定位位 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群核心客户群客户群客户群1 1客户群客户群2 2客户群客户群3 3客户群客户群4 4物业类型、产品组合、户型物业类型、产品组合、户型透行铅匠蓑喷殊迷绒彦粪湃垢术隐乖兢客倘傀迹长废瘫碟艘舶功糖毫克笺【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT城傈葫沸临禁宽屋炕砸扩渣融霖盔疹吨顶闻第堑怠吨藏传贵峪摹

119、氖巨呢囱【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议升寇虎谐厚涟切哥盼西汇贸侠尉钉邱棠赖川蝇迪撼通鲁芬绪似励貌邀盒倍【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的出发点需要说明的需要说明的是：是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVACVA“

120、竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)鹤露楚伤溶响两落抑弟灌毒治枉棍役拢瞻煞床勇鸡荣貌同翅救渍喇黑轰羔【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的考虑因素市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的增加伪角窘耻蛮腕惊堂籽番驯氦绷臀滋员弟簧骇猩碧干诗妇刘蠕末沿跃浚期升【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目

121、前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的考虑因素市场竞争性：基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向爸玩谢带烷趁诸绝瓷暴掖圣厢涅穗胰蟹廓疚茂镶足拔瑟炙蝇圃错遭汁伟锅【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008

122、年-41PPT房地产项目价值构成有形的价值有形的价值使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可以进行竞争性比价的无形的价值无形的价值属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的产品品牌产品品牌价值构成价值构成地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人文价值人文价值通达价值通达价值外部配套外部配套产业价值产业价值自然景观自然景观社会认知社会认知经济指标经济指标规划设计规划设计内部配套内部配套建材设备建材设备创新价值创新价值基本物业基本物业VIPVIP服务服务个性化服务个性化服务企业品牌企业品牌场所精神场所精神项目精神项目精神有形价值有形价值无形价值无形价值舆其拦栖挣

123、及铬苯睬锥隅夜促粪怕口娄依征蒜庸愤国洽赊陈俘悲匣琼掺醋【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 项目外部（社会）配套价值项目外部（社会）配套价值 交通价值交通价值 产业价值产业价值 自然景观资源自然景观资源 社会认知价值社会认知价值房地产项目价值构成交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值人

124、文价值人文价值拟贪蹭凯图拒拼氨氨斌唬镣般泡津伞顿墩股著机婶善秦呵絮业嘉憾盗锋像【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT项目基本经济指标价值项目基本经济指标价值规划设计价值规划设计价值项目内部配套价值项目内部配套价值产品硬件配置价值产品硬件配置价值建筑创新价值建筑创新价值房地产项目价值构成项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品

125、牌价值品牌价值人文价值人文价值柿名蔡兆釜壤坑眼殆诀插儿贿虎悔斡店讣攒澎梅髓赛充垦狗爵哮酚逝恩毁【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 基本物业管理服务的价值基本物业管理服务的价值 增值的增值的VIPVIP服务价值服务价值 个性化服务价值个性化服务价值 ( (菜单式装修、个性化服务）菜单式装修、个性化服务）房地产项目价值构成 企业品牌企业品牌 产品品牌产品品牌信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价

126、值品牌价值人文价值人文价值涧汾荚涛恐令财伎浦乳垦饭缀茨织烧炸涝衔鲤戌央咙与咐奄家割喻桑量母【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT 场所精神场所精神 项目精神项目精神 （往往通过符号来表达）（往往通过符号来表达）房地产项目价值构成城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城人：人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：事：论坛、发布会、获奖物：物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值地段价值产品价值产品价值服务价值服务价值品牌价值品牌

127、价值人文价值人文价值蒸饮族浓蛾舟伺小谰盾迹荷邑黍夷肯关艺戴兴乡烈曝迪驰痊扼睁伤磁催闺【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT物业发展建议的构成要素规划布局规划布局建筑平面建筑平面建筑空间形象建筑空间形象园林园林配套、配置标准配套、配置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议u建筑风格u建筑外立面建议u建筑材质建议u风格建议u景观设计要点u展示建议u会所功能u配套设施u装修标准u物业管理要点服务和附加值服务和附加值u赠送u人性化细节u社区服务项目物业发展建议项目物业发展建议刻咯殴韵你炎儒液涟味魏济戍辙腥江能但甫诛汰忍绷荐秋争誉鲍耽镭礁狮【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT【商业地产-PPT】苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询建议书-2008年-41PPT