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1、塘厦片区分析报告塘厦片区分析报告东莞中原研究部东莞中原研究部2012.4塘厦区域概况Part 1一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况区位概况区位概况区位概况区位概况塘厦位于珠三角城市群深、莞、惠中间位置，区位优势明显塘厦位于珠三角城市群深、莞、惠中间位置，区位优势明显塘厦镇位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间。东与清溪镇相邻，南与凤岗、深圳交接，西与黄江镇接壤，北与樟木头镇相连。东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路的开通，使得塘厦成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。*塘厦区位*莞深高速莞深高速至东莞至深圳至樟木头至清溪至深圳至深圳梅观高速梅观高速东深二
2、路东深二路樟深路樟深路至广州至深圳轻轨轻轨R4R4线线广深铁路广深铁路从莞高速从莞高速龙林高速龙林高速深北外环深北外环l四条高速形成塘厦外围高速公路环四条高速形成塘厦外围高速公路环莞深高速和龙林高速已建成通车，目前正在建设的从莞高速和深圳外环从莞高速和深圳外环高速也预计将于2013年建成。届时4条高速公路分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环。公路交通：公路交通：塘厦构建区域视野下的城市交通体系，对接珠三角大塘厦构建区域视野下的城市交通体系，对接珠三角大交通网格升级，打造珠三角交通网格升级，打造珠三角“1小时通勤圈小时通勤圈”一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区
3、域概况区域交通区域交通区域交通区域交通塘厦四至交通：塘厦四至交通：皇岗口岸：彩田路皇岗口岸：彩田路梅观高速梅观高速莞深高速莞深高速龙林高速龙林高速 车程车程3939分钟分钟罗湖口岸：滨河大道罗湖口岸：滨河大道梅观高速梅观高速莞深高速莞深高速龙林高速龙林高速 车程车程5050分钟分钟深圳机场：创业路深圳机场：创业路机场四路机场四路广深高速广深高速机荷高速机荷高速莞深高速莞深高速龙林高速龙林高速 车程车程4848分钟分钟罗湖口岸：船步路罗湖口岸：船步路深南东路深南东路文景中路文景中路深惠公路深惠公路丹平公路丹平公路凤深大道凤深大道环市东路环市东路 车程车程5858分钟分钟至东莞至东莞至深圳至深圳至
4、广州至广州至樟木头至樟木头至清溪至清溪至深圳至深圳至深圳至深圳至深圳至深圳8 84 43 37 72 25 56 61 19 91010长银长银东郡东郡花园花园1 1号号丽骏豪庭丽骏豪庭银湖山庄银湖山庄金地博登湖金地博登湖水岸豪门水岸豪门隆福花园隆福花园德州丹缇轩德州丹缇轩万科万科棠樾棠樾三正世纪豪庭三正世纪豪庭售罄项目售罄项目在售项目在售项目待售项目待售项目1111锦绣城市花园锦绣城市花园新中心区新中心区莞深高速莞深高速梅观高速梅观高速龙林高速龙林高速东深二路东深二路樟深路樟深路铁路铁路银湖山庄银湖山庄三正半山酒店 一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况区域交通区域
5、交通区域交通区域交通便捷城际道路交通，轻松实现塘厦与周边深圳区域便捷城际道路交通，轻松实现塘厦与周边深圳区域1小时的生活圈小时的生活圈R4线与深圳轨道观澜站之间，预留了对接线路用地。R4线预计可与深圳地铁无缝对接轻轨轻轨R4R4博博深深高高速速博深（博罗深圳）高速等路网若贯通，将把常平、樟木头、塘厦、谢岗、清溪以及凤岗等镇区连接起来，形成一个新的东部地产势力，对深圳人会产生更大的吸引力。未来两大交通动脉轻轨R4、博深高速在塘厦交汇。西引深圳观澜、东拓惠州、北系樟木头、南连深圳龙岗，将与深圳等地紧密相连。东莞市轻轨线路示意图东莞市轻轨线路示意图*区域交通*一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦
6、区域概况一、塘厦区域概况区域交通区域交通区域交通区域交通轨道交通：轨道交通：R4及莞惠轻轨均经过塘厦，并设立多个站点及莞惠轻轨均经过塘厦，并设立多个站点轨道交通：道交通：深圳地铁四号线全线开通，以及东莞轻轨深塘线构想，2015年以后将大大拉近观塘片区与深圳市区的距离n2011年6月16日，深圳地铁四号线二期全线开通，从福田口岸连通到清湖站，而从清湖站到观澜松元站的三期工程规划在2015年后建设；n按照塘厦镇总体规划2008-2020，东莞R4轻轨线的建设将从塘厦境内直通深圳观澜并对接深圳4号线，将在对接的线路上设置沙坪路站和科苑大道站两个站点，规划在2012年动工。塘厦塘厦R4轻轨线规划图轻轨
7、线规划图一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况区域交通区域交通区域交通区域交通本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力有一定的经济实力1 1、人口总量少，且波动小、人口总量少，且波动小塘厦近十年内人口增长缓慢，本地户籍人口一直稳定在5 5万万人以内。2 2、东莞经济强镇、东莞经济强镇塘厦近年来经济总量保持稳步增长，和东莞其它镇区比较，塘厦经济实力较强，2010年GDP达189亿元，在东莞各镇区GDP排名第6位，为塘厦作为东莞城市副中心打下良好经济基础。数据来源：数据来源：图1和图2
8、均根据东莞统计年鉴2010的数据整理所得。图图 1 1图图 2 2 一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况经济概况经济概况经济概况经济概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况产业布局产业布局产业布局产业布局塘厦镇已拥有高尔夫用品制造和销售企业130多家，产量约占全球市场的40%。仅2010年上半年，该镇高尔夫产业产值就达8.4亿元，高尔夫产业是塘厦重要的经济增长点。 世界高尔夫名镇，在珠三角地区有重要的影响力世界高尔夫名镇，在珠三角地区有重要的影响力*塘厦影响力*n其中港、澳、台上市公司20多家，世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达
9、、汉华光电3家，初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。项目塘厦主要企业分布企业类型五金、电子电器业为主，占到总企业数的五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%外资公司1200家家上市公司港、澳、台港、澳、台20多家多家世界500强企业华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家家n目前，全镇有2828个工业区，其中镇级工业区个工业区，其中镇级工业区6 6个、村级工业区个、村级工业区2222个，个，共计1512家企业，引进了外资企业1200多家，累计利用外资金额18
10、18亿美元亿美元。2004年实际利用外资额5779万美元，2005年达9870万美元，增长率达69.8%。n工业区内行业以五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%，除此之外，玩具、鞋业、机械机器等也占到一定比例塘厦目前加工制造业为主要产业，拥有塘厦目前加工制造业为主要产业，拥有1512家企业，其中外企家企业，其中外企1200多家，经济多家，经济收入高，收入高，电子信息、电源电池、家用电器是塘厦镇的经济支柱产业，占据珠三角电子信息、电源电池、家用电器是塘厦镇的经济支柱产业，占据珠三角重要的地位重要的地位年收入超千万的较年收入超千万的较大规模工业村大规模工业村/区区一、塘厦区域概况一、塘厦区域概
11、况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况产业布局产业布局产业布局产业布局一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况生活配套生活配套生活配套生活配套塘厦三正半山酒店塘厦三正半山酒店 p花园街商圈：花园街商圈： 是塘厦镇迄今为止最成熟的商圈，汇聚以中高端服装、首饰、餐饮商家为旗舰的天和百货、奥沙百货等大体量百货商场，商业氛围十分浓厚，区域已成为区域内的商业中心。p新城商圈：新城商圈： 随塘厦行政中心迁移，高端住宅项目入市沿迎宾路形成，集聚众多百货，但体量及百货旗舰店档次均不高，主要定位于满足新城区住户的日常生活需求，商业氛围正在形成中。娱乐升级娱乐升级世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆
12、、展示馆、演艺馆等公共设施，三正世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。 商业升级商业升级塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商圈。街商圈及新城商圈两大商圈。 一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况一、塘厦区域概况教育配套教育配套教育配套教育配套塘厦第一小学塘厦第一小学 中心小学中心小学 塘厦中心幼儿园塘厦中心幼儿园初级中学初级中学塘厦中学塘厦中学塘
13、厦理工学校塘厦理工学校塘厦第三小学塘厦第三小学塘厦第二小学塘厦第二小学塘厦林村小学塘厦林村小学塘厦华正学校塘厦华正学校塘厦水霖学校塘厦水霖学校 省一级学校省一级学校塘厦第一小学 塘厦中学省一级幼儿园省一级幼儿园塘厦中心幼儿园市一级学校市一级学校初级中学 中心小学 塘厦第二小学 塘厦第三小学 塘厦林村小学 塘厦水霖学校 塘厦华正学校 市一级幼儿园市一级幼儿园塘厦水霖幼儿园 国家级重点中等国家级重点中等职业学校职业学校塘厦理工学校 省级示范性成人省级示范性成人文化学校文化学校塘厦成人文化技术学校具备：具备：省一级学校省一级学校2 2所、市一级学校所、市一级学校7 7所、省一级幼儿园所、省一级幼儿园
14、1 1所、市一级幼儿园所、市一级幼儿园1 1所、国家级重点中等职所、国家级重点中等职业学校业学校1 1所、省级示范性成人文化学校所、省级示范性成人文化学校1 1所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。 塘厦第三小学塘厦第三小学教育升级教育升级“学在塘厦学在塘厦”，20052005年成功创建为年成功创建为“广东省教育强镇广东省教育强镇”。中心小学中心小学 塘厦第一小学塘厦第一小学 初级中学初级中学塘厦中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦理工学校塘厦第二小学塘厦第二小学塘厦中心幼儿园塘厦中心幼儿园塘厦林村小学塘厦林村小学塘厦总体规划Part 2二
15、、塘厦总体规划二、塘厦总体规划二、塘厦总体规划二、塘厦总体规划发展思路发展思路发展思路发展思路东莞构建东莞构建“一主、三副、两支点一主、三副、两支点”的城市空间结构，将塘厦规划的城市空间结构，将塘厦规划为副中心，促进片区综合服务职能向其聚集为副中心，促进片区综合服务职能向其聚集l东莞构建东莞构建“一主、三副、两支点一主、三副、两支点”的发展思路给塘厦带来机遇：的发展思路给塘厦带来机遇： “一主一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能；“三副三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促
16、进片区综合服务职能向其集聚；“两支点两支点”即松山湖和虎门港即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。 主城区主城区常平副中心常平副中心虎门副中心虎门副中心塘厦副中心塘厦副中心东莞市地图二、塘厦总体规划二、塘厦总体规划二、塘厦总体规划二、塘厦总体规划片区规划片区规划片区规划片区规划p发展思路：塘厦镇以规划新的城市中心区为“主战场”，通过新区建设带动全镇规划建设，全面推动城市升级。p发展目标：把塘厦建设成为一个充满时代魅力的现代化制造业重镇、生态旅游名镇，东莞市东南部区域性中心城市，广东省中心镇。p空间布局：塘厦采取功能式组团发展模式，“一网两区”作为规划重点，缩短
17、同周边其他镇区时间距离。“一网”是以迎宾大道为主轴，由科苑大道、蛟坪路、莆心湖大道、高尔夫大道等纵横交错、四通八达的道路组成的交通网络。东部发展轴为次要发展轴，是打造东南部区域中心的发展轴。科苑城高新技术产业园科苑城高新技术产业园区（区（3030万平米）万平米）行政文化中心区行政文化中心区（3 3万平米）万平米）北部北部工业居住组团工业居住组团中心中心商业居住组团商业居住组团南部南部工业居住组团工业居住组团西部西部工业居住组团工业居住组团采取功能是组团的发展模式，以采取功能是组团的发展模式，以“一网两区一网两区”作为空间布局的规划重点作为空间布局的规划重点塘厦片区市场分析Part 3三、塘厦市
18、场分析三、塘厦市场分析三、塘厦市场分析三、塘厦市场分析房地产市场格局房地产市场格局房地产市场格局房地产市场格局塘厦房地产市场经过多年的发展，呈现四足鼎立的市场格局塘厦房地产市场经过多年的发展，呈现四足鼎立的市场格局塘坑水库组团大屏障公园组团老镇区组团镇中心组团*居住组团*三、塘厦市场分析三、塘厦市场分析三、塘厦市场分析三、塘厦市场分析土地市场分析土地市场分析土地市场分析土地市场分析0707年为土地成交顶峰期，成交面积达到年为土地成交顶峰期，成交面积达到5353万平米，成交总价超过万平米，成交总价超过3030亿元，并创造东莞楼面地价亿元，并创造东莞楼面地价“地地王王”万科棠樾项目；万科棠樾项目；
19、0808年起，土地市场一度沉寂，成交量有限年起，土地市场一度沉寂，成交量有限20112011年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年份年份地块编号地块编号土地位置土地位置用地性质用地性质占地面积占地面积容积率容积率成交价成交价（万元）（万元）楼面地价楼面地价单位（个人）单位（个人） 20112011G002塘厦镇石潭埔社区普通商品住房463332.0165001780.59碧桂园2011G003塘厦镇石潭埔社区普通商品住房528132.0188001779.86万科2011G033塘厦镇平山村普通商品住房77308R2.4838
20、9002029珠江投资2011G034塘厦镇平山村普通商品住房111347R2.48557002017碧桂园20082008G033塘厦镇塘坑水库旁商住303762.528100105820092009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内商业122232937602009G022塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁商住331391.03750021972009G045塘厦镇四村社区商住357230.87150250220102010G045塘厦四村村商住346682.5132001523.02目前塘厦品牌开发商集中拿地情势明显目前塘厦品牌开发商集中拿地情势明显,未来诸多深圳主流品未来诸多深圳主流品牌开发商项目
21、将集中入市，必将升级板块对深圳客户牵引力牌开发商项目将集中入市，必将升级板块对深圳客户牵引力地块编号土地位置面积（）容积率总价（万元）地面地价楼面地价买方20001009宏业工业区、湖景240001.05770321 306 塘厦镇资产经营有限公司20001010宏业工业区、湖景450000.82200489 611 塘厦镇房地产开发公司20021007塘厦花园13400524001791 358 塘盛实业发展有限公司2002G001塘厦四村332666115950479 479 三正房地产开发有限公司2002G003塘厦平山4070321810445 222 高盈信实业有限公司2005G02
22、9塘厦四村1000000.8101001010 1263 三正房地产开发有限公司2005G045塘坑水库旁440001.244001000 833 塘厦镇银湖物业管理有限公司2005G048塘厦田心村37745249101301 650 丰达实业投资有限公司20064015塘厦四村8380.92559.84668 334 塘盛房地产开发有限公司20064016塘厦四村27550.821840.39668 334 塘盛房地产开发有限公司20064017塘厦四村28868.421928.41668 334 塘盛房地产开发有限公司2006G016塘坑水库旁399361.872001803 1002
23、新世纪润城实业投资有限公司2006G021塘厦诸佛岭村2000516508250 1650 兴业石油化工有限公司2007G006塘坑水库旁69233.121.8150002167 1204 新世纪润城实业投资有限公司2007G008塘坑水库旁70687.91.8127301801 1000 新世纪润城实业投资有限公司2007G012塘厦镇大坪村3516390.52680007621 152431 万科地产2007G028塘厦镇东深二路405723123003032 1011 东莞市德州实业投资有限公司2008G033塘厦镇塘坑水库旁303762.5281002667 1058 东莞瑞龙房地产开
24、发有限公司2009G022塘厦镇塘厦社区331391.0375002263 2197 东莞瑞龙房地产开发有限公司2009G045塘厦镇四村社区357230.871502002 2502 东莞三正房地产开发有限公司2010G045塘厦镇四村346682.5132003808 1523 东莞市金众房地产有限公司2011G002塘厦镇石潭埔社463332.0165003561 1781 碧桂园集团2011G003塘厦镇石潭埔社528132.0188003560 1780 万科地产2011G033塘厦镇平山村773082.48389005032 2029 深圳市珠江投资有限公司2011G034塘厦镇平
25、山村1113472.48557005002 2017 碧桂园集团20002000年年-2011-2011年年3 3月塘厦商住用地成交一览：月塘厦商住用地成交一览：塘厦镇近年住宅新增供应情况塘厦镇近年住宅新增供应情况0909年起至今新增供应量总体呈上升态势年起至今新增供应量总体呈上升态势 09 09年后塘厦镇住宅供应总体呈上升态势，年后塘厦镇住宅供应总体呈上升态势，1111年新增新增供应面积约年新增新增供应面积约28.628.6万平米，供应套数万平米，供应套数25132513套；套；1212年塘厦镇潜在供应量巨大，预计超过年塘厦镇潜在供应量巨大，预计超过9090万，后市竞争压力重重。万，后市竞争
26、压力重重。2 2供求关系及价格分析供求关系及价格分析开盘年份开盘年份物业类型物业类型供应套数供应套数供应面积供应面积2006年洋房57065871 别墅33987561 公寓1846348 20062006年年 汇总汇总10931093159779 159779 2007年洋房2981402995 别墅9940345 公寓32216663 20072007年年 汇总汇总34023402460002 460002 2008年洋房1834204852 别墅24860897 20082008年年 汇总汇总20822082265750 265750 2009年洋房1154120118 别墅802245
27、4 20092009年年 汇总汇总12341234142572 142572 2010年洋房2383240789 别墅13530596 公寓90069132 20102010年年 汇总汇总34183418340517 340517 2011年洋房1969188719 别墅44088407 公寓1049124 20112011年年 汇总汇总25132513286250 286250 总计总计13742137421654870 1654870 数据来源：东莞市房管局14.61111年各面积段供需比年各面积段供需比从面积上看，塘厦从面积上看，塘厦190190平米以下产品呈现供不应求态势，平米以下产品
28、呈现供不应求态势，其中其中90-12590-125平米是市场成交的主流户型，平米是市场成交的主流户型，125125平米以下平米以下中小户型畅销，中小户型畅销，144144平米以上大户型供略大于求平米以上大户型供略大于求24.61%32.92%1111年各面积段成交情况年各面积段成交情况1111年各面积段供应情况年各面积段供应情况25.36%39.08%2 2供求关系及价格分析供求关系及价格分析在在售售普普通通住住宅宅项项目目1111年年各各面面积积区区间间销销售售套套数数情情况况刚性需求为主。从个盘销售套数看，刚性需求为主。从个盘销售套数看，60-10060-100平米二房、平米二房、三房需求
29、最大，其次三房需求最大，其次6060平米以下小户型出货相对理想，平米以下小户型出货相对理想，100-160100-160平米中大户型（含合拼户型）销售相对较慢，平米中大户型（含合拼户型）销售相对较慢，但总体来表现尚可。但总体来表现尚可。2 2供求关系及价格分析供求关系及价格分析面积区面积区间间城蕊首城蕊首府府丹缇轩丹缇轩富康豪庭富康豪庭观澜高观澜高尔夫花尔夫花园园金地金地博登湖博登湖锦绣城锦绣城市花园市花园丽骏豪丽骏豪庭庭隆福花隆福花园园森林一森林一号号万科万科棠樾棠樾新世纪新世纪亦居亦居银湖山银湖山庄庄御庭苑御庭苑总计总计40-6011713625360-804523619871148880
30、-100872171730331291189667100-120414143219135649192120-140553919311910146140-1604220662623177160-1805168433180-200871420200-3002421330合拼户型190190总计总计178178667667575731031029929942421841842 21 11231232121253253595921962196在在售售别别墅墅项项目目1111年年各各面面积积区区间间销销售售套套数数情情况况从个盘销售套数看，从个盘销售套数看，150-250150-250平米别墅需求最大，
31、其次平米别墅需求最大，其次300-350300-350平米别墅出货相对理想。平米别墅出货相对理想。2 2供求关系及价格分析供求关系及价格分析面积区间面积区间观澜高尔夫花观澜高尔夫花园园金地金地博登湖博登湖森林一号森林一号万科万科棠樾棠樾 新世纪亦居新世纪亦居总计总计150-20027981200-250893103250-30059721300-350341347350-40022400-45011500以上33总计总计41419 923231791794 425625620062006年年-2012-2012年年3 3月塘厦镇各面积段产品去化情况月塘厦镇各面积段产品去化情况n40-10040
32、-100刚需性产品供需两旺，销售率在刚需性产品供需两旺，销售率在94%94%以上以上n4040以下小户型产品去化率较低，不足以下小户型产品去化率较低，不足35%35%n160-200160-200中大户型市场需求也较为旺盛中大户型市场需求也较为旺盛2 2供求关系及价格分析供求关系及价格分析面积区间面积区间供应套数供应套数销售套数销售套数销售率销售率20-4043315134.87%40-6073169194.53%60-801886177394.01%80-1003944373794.75%100-1201624138585.28%120-1402006193896.61%140-160869
33、67177.22%160-18042239994.55%180-20053747087.52%200-300103482179.40%300-40015812780.38%400-500321856.25%500以上664568.18%总计总计1374213742122261222688.97%88.97%由于泛观澜片区万科由于泛观澜片区万科棠樾、观澜湖、森林一号等豪宅项目的存在，塘厦镇住宅均价长期居高不棠樾、观澜湖、森林一号等豪宅项目的存在，塘厦镇住宅均价长期居高不下。下。20122012年年3 3月，塘厦住宅均价高达月，塘厦住宅均价高达1175311753元元/ /，普通住宅均价为，普通住
34、宅均价为85448544元元/ /。数据来源：东莞市房管局供求关系及价格分析供求关系及价格分析0808至今住宅成交均价高达至今住宅成交均价高达1033910339元元/ /；20112011年四季度以后，塘厦镇住宅库存连续走高，年四季度以后，塘厦镇住宅库存连续走高，1212年年1 1月份以来有小幅回落，但总体仍处高位。月份以来有小幅回落，但总体仍处高位。与此相呼应的是，住宅存销比也在去年四季度后走高。截至与此相呼应的是，住宅存销比也在去年四季度后走高。截至20122012年年3 3月份，塘厦住宅库存面积达月份，塘厦住宅库存面积达到到19.8419.84万，存销比为万，存销比为10.410.4。
35、考虑到未来塘厦潜在供应量巨大，因此住宅库存、存销比仍然在。考虑到未来塘厦潜在供应量巨大，因此住宅库存、存销比仍然在一个较长的时期处于高位。一个较长的时期处于高位。3市场存量分析市场存量分析塘厦住宅年消化量近塘厦住宅年消化量近25-2825-28万平米左右；万平米左右；截至截至20122012年年3 3月月3131日，塘厦住宅库存面积为日，塘厦住宅库存面积为19.8419.84万，合计万，合计15161516套。套。市场存量分析市场存量分析楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型可售套数可售套数可售面积可售面积城蕊首府洋房11312109 丹缇轩公寓150 洋房819895 富康豪庭洋房91114 观澜
36、高尔夫花园别墅398268 公寓504442 洋房17931180 观澜湖翡翠湾别墅2410 金地博登湖别墅4210090 洋房24117266 锦绣城市花园洋房81462 丽骏豪庭公寓391998 洋房71008 隆福花园洋房1358 森林一号别墅103753 万科棠樾别墅10521883 洋房4394 新世纪可居公寓1846348 银湖山庄别墅4219310 洋房23033475 御庭苑洋房12913624 总计总计15161516198436 198436 80-12080-120的中小户型、的中小户型、4040以下小户型以及以下小户型以及200-300200-300的大户型为库存主的大
37、户型为库存主力产品。力产品。市场存量分析市场存量分析面积区间面积区间可售套数可售套数可售面积可售面积20-4028210058 40-60402048 60-801138062 80-10020719677 100-12023925311 120-140688694 140-16019830413 160-180233864 180-2006712958 200-30021348439 300-4003111835 400-500145715 500以上2111363 总计总计15161516198436 198436 市场潜在供应分析市场潜在供应分析楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型潜在供应面
38、积潜在供应面积碧桂园天麓山洋房180902 别墅77529 碧桂园时代城洋房91621 别墅45810 公寓15270 发记实业塘厦项目洋房96006 观澜碧桂园洋房259295 别墅111126 观澜高尔夫花园别墅20796 公寓79710 广基地产商住项目洋房70000 华庭明月居洋房75491 金地博登湖三期澜庭洋房74337 别墅7061 金众金域半山洋房83218 三正半山豪苑洋房12787 别墅15309 三正塘厦四村社区项目洋房35723 塘厦碧桂园洋房96560 塘厦凯旋城洋房241515 万科朗润园洋房105626 万科棠樾别墅72471 怡景花园洋房89782 迎宾豪苑洋房
39、47600 珠江御景峰花园洋房191725 总计总计2197271 2197271 个案分析Part 4生态生态老城老城新城新城即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘丹缇轩丽骏豪苑金地博登湖新世纪亦居城蕊首府那湖湾锦绣花园万科棠樾森林湖1号御庭苑观澜高尔夫即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘万科万科棠樾棠樾简要分析项目概况物业地址：大坪村观澜高尔夫侧占地面积：66万平米建筑面积：41万平米总户数：500户容积率：0.38绿化率：60%开发商：万科地产物业类型：联排、双拼主力户型：230平小双拼，300平大双拼销售均价：40000元完美徽派建筑，中国情结价格不断攀升，别墅价格标杆万科棠樾在第五园基
40、础上进行了继承与超越，完美诠释传统东方美学的居住意境。将东方园林、四合院等中国元素发挥极致棠樾房价从08年开盘的23000元不断向上攀升，目前价格去到40000元，成为东莞别墅价格标杆简要分析项目概况逾八成深圳投资客棠樾从一期入市以来就倍受深圳投资客热捧，具了解逾八成买家为深圳投资客即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘万科万科棠樾棠樾简要分析项目概况物业地址：迎宾大道占地面积：18万平米建筑面积：32万平米总户数：2397户容积率：1.8绿化率：40%开发商：金地地产物业类型：联排、叠景别墅、高层洋房主力户型：100-135平洋房 220-244平别墅即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘金地金
41、地博登湖博登湖承袭中国千年筑宅精髓，亲水院落高性价比，价格较平稳围尔不合的科学布局，完美生活院落，注重邻里关系，同时又有利于采光及通风洋房从08年一期的5800元上涨到目前约10000元别墅从12000多元，升至18000元简要分析项目概况六成深圳客限购后，深圳客大批外溢，博登湖洋房成深圳客自住首选，六成深圳客即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘金地金地博登湖博登湖简要分析项目概况物业地址：四村社区占地面积：1.8万平米建筑面积：8.3万平米总户数：600户容积率：3.8绿化率：30%开发商：广基实业物业类型：高层洋房主力户型：63-143两房至三房即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘城蕊首府
42、城蕊首府共计成交468套月均33套总均价6248元成交分析项目概况即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘城蕊首府城蕊首府数据来源：东莞中原研究中心简要分析项目概况物业地址：林村新阳路占地面积：4万平米建筑面积：13万平米总户数：1231户容积率：3绿化率：35%开发商：德洲地产物业类型：高层洋房主力户型：77两房、90平三房即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘丹缇轩丹缇轩共计成交1088套月均60套总均价5106元成交分析项目概况即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘丹缇轩丹缇轩数据来源：东莞中原研究中心生态生态老城老城新城新城华庭明月居碧桂园天麓山塘厦碧桂园碧桂园时代城金众金域半山观澜碧桂园珠江
43、投资项目即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘物业地址：石谭埔社区占地面积：12.9万平米建筑面积：25.8万平米项目享有最稀缺的景观资源和教育资源。主要面向塘厦、深圳和周边镇区客户的高端项目，为投资自住兼宜型楼盘，既满足深圳客户的投资自住需求，同时又满足当地部分改善性住宅需求。园区园区规划划别墅、高墅、高层洋房等洋房等产品。品。 即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘碧桂园天麓山碧桂园天麓山物业地址：平山村高尔夫大道南占地面积：11万平米建筑面积：26万平米项目定位面向塘厦、深圳自住和投资客户为主的客户，紧邻观澜高尔夫球场，园区规划别墅、高层洋房等产品。规划270联排美墅和80-180法式洋房，
44、27-30层高尔夫景观洋房，覆盖两房至四房。 即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘观澜碧桂园观澜碧桂园物业地址：花园新街1号占地面积：2.4万平米建筑面积：10.8万平米项目占据最优势的商业资源。以裙楼商业为主导的投资型社区，以中小户型与商铺为主打产品，主要定位为商业及投资性楼盘。据了解多栋高层洋房，户型以小面型以小面积精装修洋房和公精装修洋房和公寓寓为主。全部精装修主。全部精装修发售售即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘碧桂园时代城碧桂园时代城物业地址：环市北路位于塘厦镇政府近年来着力打造的新城中心。由于该地块周边生活配套完善、商住氛围浓厚，塘厦碧桂园将建成以商以商业为主的大型常主的大型常住
45、楼住楼盘。规建多栋高层洋房，同时配套顶级品质园林，使之成为高品质的园林居住小区。此外，为引景入室、提升居住品质，项目将在某些景观位置好的楼栋规建有少量大面有少量大面积复式叠复式叠层洋房。洋房。 即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘塘厦碧桂园塘厦碧桂园物业地址：迎宾大道占地面积：3.4万平米建筑面积：8.6万平米项目紧邻三正半山豪苑别墅区，由5栋27层高层住宅组成。分三期开发，主力主力户型型为125-180平米的三房四房，配有少平米的三房四房，配有少量量79-90平米两房，平米两房，赠送面送面积高高。即将入市即将入市盘在售典型在售典型盘金众金域半山金众金域半山塘厦市场SWOT分析Part 5SW
46、OTSWOT优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak世界高尔夫名镇，具有高端休闲气质。紧邻观澜高尔夫，可牵引高端客户；塘厦具有一定山水景观资源；（虾公岩水库棠樾、塘坑水库朗润园、大钟岭水库三正半山酒店）新城区缺乏必备的生活配套；项目地处塘厦老城区边缘地带，客户对片区认可度低。机会机会-Opportunity-OpportunitySOSO战略战略WOWO战略战略深圳人“北上置业”将为项目带来巨大的发展契机；轨道交通R4先经过塘厦并设站点，未来与深圳接驳大量品牌开发商进驻塘厦，将带动片区房地产的发展；区域未来供应量充足，石潭埔社区规划有80万m居住区紧紧把握项目所
47、在区位的优势，抓住深圳客户北上置业的契机，通过走精品化路线，打造多功能高使用率的特色空间，满足市场主流客户需求。抓住市场机遇为核心策略，结合项目自身条件，通过控制产品推售节奏，规避项目劣势。威胁威胁-Threaten-ThreatenSTST战略战略WTWT战略战略深圳观澜、龙岗大量在售项目及未来供应，塘厦面临竞争压力；宏观调控产生的房地产市场前景的不明朗所带来的不可预知的风险。充分放大资源优势，走差异化特色发展之路，规避市场对项目的威胁，降低风险；增加项目附加值，提高性价比，提升产品竞争力；突出项目或品牌或规模或产品或规划的优势，以细节打动客户，弱化项目周边不利因素；发挥优势，抢占机会发挥优
48、势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁抓住机会，克服劣势抓住机会，克服劣势抓住机会，克服劣势抓住机会，克服劣势减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁SWOTSWOT策略推导策略推导片区市场总结及后市展望Part 6后市展望后市展望市市场总结l塘厦经济发达，居民富足，自然资源丰富塘厦经济发达，居民富足，自然资源丰富l近几年房地产长足发展，成为泛深圳片区的置业首选区域近几年房地产长足发展，成为泛深圳片区的置业首选区域l新世纪、万科、金地等知名开发商相继进驻，房地产业开始向新世纪、万科
49、、金地等知名开发商相继进驻，房地产业开始向“高、精高、精”方向方向发展，发展， 同时高端盘纷纷涌现同时高端盘纷纷涌现l在发展过程中形成老城、新城、生态三大片区在发展过程中形成老城、新城、生态三大片区l新城和生态区大盘居多，别墅产品占比较大新城和生态区大盘居多，别墅产品占比较大l房价不断攀升，居东莞全市价格高点房价不断攀升，居东莞全市价格高点l深圳客置业比例不断增加，超过五成深圳客置业比例不断增加，超过五成后市展望后市展望市市场总结l新城片区在未来几年将继续是热点片区新城片区在未来几年将继续是热点片区l自然资源丰富的生态区还将成为各大开发商争夺的热点区域自然资源丰富的生态区还将成为各大开发商争夺的热点区域l生态片区的逐步成熟将吸引更多的深圳投资客，生态片区的逐步成熟将吸引更多的深圳投资客， 未来几年深圳客的目标将可能从惠东转向东莞塘厦未来几年深圳客的目标将可能从惠东转向东莞塘厦l深圳的高房价将催生更多的深圳人置业塘厦，深圳自住客比例还将升高深圳的高房价将催生更多的深圳人置业塘厦，深圳自住客比例还将升高l旺盛的需求可能继续推高房价旺盛的需求可能继续推高房价l碧桂园的大手笔进驻，四盘联动，未来一两年市场竞争将异常激烈碧桂园的大手笔进驻，四盘联动，未来一两年市场竞争将异常激烈
