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1、丹阳项目报告丹阳项目报告丹阳是沪宁沿线上的两个县级市之一，隶属镇江市。距离南京68KM，距离上海200KM。全市总面积1059平方公里，户籍人口80.6万，辖13个镇，1个练湖和1个省级开发区。京沪高铁、沪宁城际、沪宁线、沪宁高速、扬溧高速、312国道等贯穿全市。全市主要产业有“眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械”等，在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“钻头王国”、“木业航母”的美称。一、丹阳市概况一、丹阳市概况近年来，丹阳市经济发展较为迅速，年平均增长幅度在14%左右。2008年受金融危机影响，经济走势出现了震荡，但09年恢复较快。09年GDP总量502亿元，增幅1
2、4%。丹阳市投资规模较小，2009年在经济刺激政策下，投资总量为200亿元。其中，房地产开发投资在全市占有比例偏小，仅为7.8%。房地产发展规模较小。丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市的27%，仅为南京市的6.7%。2009年人均可支配收入20799元/人，与南京市2007年水平相当（ 20317 元/人）；人均消费性支出10831元/人，与南京市2005年水平相当（ 10704.34 元/人）。二、城市规划二、城市规划规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区；河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区组团和
3、城南新区组团；以及在312国道以西建设的丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心，市级行政文化中心和体育中心。城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新城区。三、土地市场三、土地市场注：由于丹阳市2009年1月22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2009年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.02.2，其他镇容积率1.7”。1、丹阳（行政）市土、丹阳（行政）市土地市场地市场丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目较少
4、。注：由于丹阳市2009年1月22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2009年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.02.2”。2、丹阳市区土地市场、丹阳市区土地市场丹阳市区2010年以来共成交2幅地块，单价200万元/亩，成交面积303.8亩。09年以来成交土地可为后期市场提供约90万平米的上市体量。四、商品房市场四、商品房市场1、丹阳市近年商品房市场状况、丹阳市近年商品房市场状况中心区板块中心区板块65006500元元/ /平米左右平米左右开发区板块开发区板块5200-59005200-5900元元/ /平米左右平米左右华南板块华南板块4400-4
5、9004400-4900元元/ /平米左右平米左右2、丹阳市商品房市场现状、丹阳市商品房市场现状1）丹阳市商品房（住宅）市场现状）丹阳市商品房（住宅）市场现状金色家园 高层6400锦尚名都多层4450澳都花城 多层、小高层4400芳草苑多层4350-4900江南人家 多层、高层4800；洋房5400普善人家 小高层5200天波城 小高层5800-5900金鼎城市花园 高层5180-5330天福花园多层3800；小高层3300-3500；联排6000-7000东方盛世（未售）在售代表性住宅项目分布在售代表性住宅项目分布21板块项目名称规模（万）在售产品类型在售套数面积区间（）主力面积（）销售价格
6、（元/）销售率（%）备注中心区金色家园10小高层、高层（28F）19640-60、144-20640-60、144640050%华南板块天怡江南人家30洋房、小高层11789-25687-115多层、高层4800；洋房540060%芳草苑5.6多层14498-1321324350-490080%澳都花城16多层、小高层34290-14890、120-140440088%在售尾盘锦尚名都26多层80890-13090-130445047%开发区板块普善人家200小高层30080-150130-1505200/暂无房源，近期推盘东方盛世16小高层、高层/80-13080-130未定/预计年底之前开
7、盘凤翔花苑4期约43栋高层/未售/塔吊刚进场天福花园12多层、小高层、联排256多层、小高层70-120联排200-30070-120联排6000-7000多层3800小高层预计3300-350040%小高层预计9月推出金鼎城市花园25高层（18F）50490-162107-1305180-533048%5月7日开盘天波城62小高层、高层88110-140130-1405800-590055%5月份推出88套小高层，已售55%在售代表性住宅项目情况在售代表性住宅项目情况丹阳房地产市场总体规模较小，目前代表性在售项目10个，除普善人家（总建200万）、天波城（总建62万）规模较大外，一般项目规模
8、为10-30万。从产品建筑类型看，由于各板块发展程度不同，产品类型也存在差异；中心区板块在售项目极少，一般主要以高层为主；华南板块主要以多层为主、其次为小高层；开发区板块主要以小高层、高层为主，多层为辅。从供应的主力面积段看，主要面积供应为90-105平米左右的两房（主要为年轻人婚房） 、120-140平米左右三房（改善型换房），也是市场需求的主要面积段。客户群：1.区域来源：主要以丹阳本地及周边乡镇购房者为主，约各占40%；其次为外地人在丹阳工作或做生意的，约占20%；2.置业目的：主要以改善型居住及结婚等刚性需求为主，投资型客户总体较少；l丹阳市商品房（住宅）市场特征丹阳市商品房（住宅）市
9、场特征金色家园 两层连售25000芳草苑 两层连售8000江南人家 两层连售11000东方嘉园 两层连售13000-38000金鼎城市花园 两层连售 12800-13800金鼎义乌小商品城一楼12000；二楼6000-7000东方盛世 两层连售8000（09年9月）天华新城 两层连售13000在售商业项目分布在售商业项目分布金凤凰花园城两层连售15000凤翔花园城 两层连售1层138000；2层9800212）丹阳市商品房（商业）市场现状）丹阳市商品房（商业）市场现状项项目名称目名称规规模模（万）（万）产产品品类类型型销销售模式售模式面面积积区区间间售价售价（元（元/ /平米）平米）备备注注金
10、色家园0.6两层底商两层连售100-14025000天怡江南人家0.5两层底商两层连售10011000天华星城0.4两层底商两层连售15013000芳草苑0.3两层底商两层连售1008000东方嘉园0.6两层底商两层连售40-20013000-38000东方盛世6商业街两层连售90-100800009年9月售完。业态规划餐饮、休闲、娱乐、购物金鼎城市花园0.35两层底商两层连售130-26712800-13800两层连售义乌小商品城1两层商业分层销售15-60一楼12000；二楼6000-7000三年返租，年回报率8%，10年1月开业，第一年免收物业费在售商业情况在售商业情况五、丹阳市商业市场
11、状况五、丹阳市商业市场状况丹阳市商业网点的分布主要集中在新民路两侧，呈带状分布其中新市口是早期的商业中心，大型百货有商业广场；人民广场是新兴的商业中心，以华地百货和时代超市为主要区域商业主体。从商品档次上来看，新市口较多的呈现低档层次，而人民广场商业中心则基本是以中档和中高档为主。两商业网点目前都具备较强的人流量和商业引力。21人民广场新市口新民中路1、城市商业中心分布、城市商业中心分布人民广场人民广场新市口新市口人民广场聚集了华帝百货、国美电器、苏宁电器、乐天玛特（原时代超市）、宏图三胞、新华书店等大型品牌主力店。业态空缺主要是“大型酒店和办公”。新市口主要是丹阳老百货商店商业广场、肯德基。
12、丹阳市高层建筑、星级以上的酒店主要集中在商业广场附近。新民路两侧是丹阳品牌服饰店最为集中的区域。2、重点商业项目调研、重点商业项目调研1）建材市场分布）建材市场分布华东建材市场森林国际家居12老城区开发区l华东建材市场华东建材市场丹阳最老、最有影响的建材市场。地处312国道旁，现有市场占地面积3.5万，总建2.62万。拥有综合楼三层，建筑面积5400 ，门市房、平房92间1676.5 ；楼房94间，面积6776 ；仓库116间8000 ；石板材加工房20间475 ；市场两侧已建成木业仓库2400 ，木业大棚1500 。现有租金价位2342元/ /月，承租率100%。丹阳市华东建材市场管委会属集
13、体性质，由镇政府管理。已建成已建成2期3期4期l华东建材市场华东建材市场现该市场拟扩建，扩建后占地规模将达13-20万 。其中二期为两个大馆，规划2.8万，两层框架结构，经营陶瓷、卫浴、门业、地板等。招商尚未开始，前期主要面对拆迁商户回迁，招商政策未定，租金价格预计3035元/ /月。目前，2期用地正在试桩。l森林国际家居森林国际家居丹阳森林集团开发，建材家具一站式购物广场。2008年5月4日开业，总建12万，共4层，分为家具馆和建材馆。其中，家具馆为卖场形式，建材馆为商业步行街形式。承租率承租率1F2F3F4F建材（元/月）约70%卫浴陶瓷地板、楼梯、玻璃灯具、窗帘、布艺4850424537
14、271720%分摊；新进场商户免租26个月。家具（元/月）95%以上48382818分摊15%l丹阳（老）眼镜城丹阳（老）眼镜城丹阳老眼镜城位于丹阳火车站附近，由华阳眼镜市场和云阳眼镜市场合建而成。经营品种：眼镜架、树脂镜片、成品眼镜、电脑验光、检测仪器、眼镜专用工具和眼镜零配件等。经过十余年的发展，已成为东南亚地区最大的眼镜集散地之一，市场以华东地区为基地，辐射全国各地，并有10%的产品外贸出口。占全球眼镜产量的55%。老眼镜城分为华阳市场和云阳市场，共有大小经营户约400余家。该市场有相当一部分商铺已经卖为私人持有。浙江（温州）商会是该市场的主要势力。位置面积范围租 金承租率物管费沿街门面
15、3080200300元/月100内部门面1015左右4575元/月100过道柜台11.6米/个1.31.4万元/个/年1002）丹阳眼镜市场）丹阳眼镜市场l丹阳（老）眼镜城丹阳（老）眼镜城l丹阳（新）眼镜城丹阳（新）眼镜城丹阳新眼镜城位于丹阳火车站西面（普通车站台），老眼镜城北侧。浙江椒光房地产开发有限公司开发，占地约52540，总建筑面积约10万，其中一期3.75万，分为主楼（5层）和附楼（三层）。该商城早期通过分割全部售出，购买者有商户或厂家，也有投资人。物管费约2.8元/ /月。因为私人出租，租金因为私人出租，租金价格跳动较大。价格跳动较大。项目名项目名称称总建总建层层数数各层总间各层总
16、间数数产品面积产品面积主力主力面积面积用途用途得房得房率率价格（价格（元/）租金租金出租率出租率备注备注中国（丹阳）眼镜城共约10万，其中一期3.75万1126整体7698；每间2020060品牌店、零售为主52沿街20000，内部10000沿街少数门面150200元/月；内部商铺50150元/月1层95%；2层80%；3层50%4层40%（无人）；5层70%价格为06年售价。销售形式为售后返租，两年返利11（净得），其中第一年5，第二年6%，两年后自己经营，于06年4月取消售后返租2158整体6967；每间30403040零售商家800090006383元/月3157整体6900，每间304
17、03040批发、视力及眼镜设备、公司办事处55002131元/月4柜台形式可自由分割，整体5000自由分割大开间摊位制，零售为主30004000/5/整体5000自由分割眼镜公司/附楼55773435500120销售眼镜/10000/价格为06年售价。三层连售形式l丹阳（新）眼镜城丹阳（新）眼镜城1F：品牌店、零售为主；2F：零售商家3F：批发、视力及眼镜设备、公司办事处；4F：大开间摊位制，零售为主；5F：眼镜公司3）东方皮革商城）东方皮革商城市场陈旧，建于90年代。总占地约4.6万平米，总建筑面积约5.1万平米。早期销售给个人，现有经营户已经购买了部分商铺。主营皮鞋原料、皮面、辅料等，但经
18、营户经营规模并不大，一般承租3090 左右，主要向陵口的私营皮鞋厂供原材料。南部区域主要是原材料、辅材区，北部区域主要是成品批发区，东北角区域主要是少量手工作坊。租金水平：上下23层连租，每间2730 ，24万元/年/间【合3060元/ /月（按两层），或按底层60120元/ /月】。六、项目分析六、项目分析12丹阳经济开发区（省级）市政府市中心1、项目区位、项目区位眼镜城地块眼镜城地块皮革城地块皮革城地块G0909（2009-8-2）21.84亩，商住，R=2.5-4，亩地价65万元；楼板价：244元/G0911（2009-8-2）20亩，住宅，R=1.7-2.2，亩地价65万元；楼板价：4
19、43元/G0901（2009-1-22）12.6亩，商住，亩地价160万元；楼板价：1092元/G0904（2009-1-22）5.6亩，商业，亩地价100万元；楼板价：683元/G1005（2010-5-21）134.7亩，住宅，R=1.0-2.6，亩地价200万元；楼板价：1153.8元/G1004（2010-5-21）169亩，住宅，R=1.0-3.0，亩地价200万元；楼板价：1000元/G0902（2009-1-22）1.13亩，商住，亩地价151万元；楼板价：1032元/2、项目周边土地状况、项目周边土地状况皮革城老眼镜城迎迎宾宾路路沪沪宁宁线线汽车东站眼镜城丹阳第五中学火车站火车
20、站市政府经开区中心小学大统华超市第二人民医院居民区居民区中山路货运站京京杭杭运运河河华昌眼镜城森林家居1公里范围3、东方皮革商城地块、东方皮革商城地块地块西侧为丹阳市景观大道迎宾路（天禄路），北侧为迎春路，南侧为九曲路，东侧为玉泉路。南部和东侧有城市内河横亘而过。地块周边配套齐全，紧邻市政府，并且直接对接丹阳火车站北广场（动车组和沪宁高铁站场）。项目周边500米范围内有丹阳第五中学、经开区中心小学、第二人民医院等；大型超市大统华位于1KM范围内，生活配套完善。皮革城居民社区村落迎春路九曲路迎宾路1）项目周边状况）项目周边状况南侧和东侧河道两岸已经过整改，河道修缮完成。地块外围商业主要是以1层或
21、2层的门面为主，业态分布杂乱，以自发性质的个体为主。商业物业陈旧，业态主要以生产资料、工具、低档餐饮、杂货为主，无大型主力店商业。沿街门市租金3350元/平米/月。2）项目）项目SWOT分析分析优势：优势：地块周边开发成熟，配套完善；地块规整、规模较大，利于规划且可通过长期开发享受增值收益；位于丹阳市城市窗口位置；迎宾路是丹阳市最重要的对外道路，连接沪宁高速和镇江；项目有三面有效沿街面，商业开发价值大；劣势：劣势：l丹阳总体人口规模较小，房地产规模不大；l地块北部和西北部区域开发缓慢，导致核心范围内消费人口规模较小；l西部的铁路对城区范围内的消费群存在阻碍；l地块内拆迁量较大，且商业规模不小，
22、预计地价门槛较高；机会：机会：l项目位于城市发展的主要方向；l开发区内基础配套完善，市政府进驻，房价正处于上涨通道；l丹阳火车站北广场站投入运行，将带来大量的商务、旅游消费人群；l开发区内尚无商业核心区，而本案几乎完全覆盖开发区内整个居住区；威胁：威胁：l位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威胁；4、丹阳眼镜城地块、丹阳眼镜城地块项目南侧临中山路，北侧为新眼镜城一期和丹阳火车站货站场，南侧为丹阳汽车东站及居民区，东侧为沪宁线，西侧为华昌眼镜城及京杭大运河。从地缘看，城市居民区主要位于项目南侧，项目东西两侧受从地缘看，城市居民区主要位于项目南侧，项目东西两侧受沪宁线和京杭运河阻截，北
23、侧受站场隔离，唯一对外交通线路单一。沪宁线和京杭运河阻截，北侧受站场隔离，唯一对外交通线路单一。本案市政府火车站1.8KM1.8KM眼镜城货站华昌眼镜城汽车东站居民区商业中心区居民区居民区1）项目周边市场及沿街租金状况）项目周边市场及沿街租金状况l中国丹阳华昌眼镜城中国丹阳华昌眼镜城总规模约3万平米，地上三层，主营仓储、物流、配件、标牌贴、辅材等。承租率100%，租金价格：5760元/平米/月（一连三，单算一层）或20元/平米/月（一连三，平均每层）。l周边沿街门市租金周边沿街门市租金周边沿街门市主要经营餐饮、药店、生产资料及眼镜相关产品。其中，物流货运有一定规模。商业物业陈旧，以连家店的形式
24、为主，上下两层。租金状况：3366元/平米/月。l老眼镜市场对面门市租金老眼镜市场对面门市租金沿沪宁线的门市正在拆迁，主要经营眼镜产品及相关物件。目前租金价格112120元/平米/月，无空摊位，有市无价。2）项目）项目SWOT分析分析优势：优势：l地块具有传统市场优势，眼镜城在全国知名；l位于丹阳火车客运站，紧邻货运站场，与城市对外交通连接便利，物流配套好；l该地块对于投资人来说，具有传统的商业价值，具备投资吸引力；l中山路是丹阳城市北部的主干道，有公交配套（1路车）；l地块规模较大；劣势：劣势：l周边交通受限较多，不利于组织大规模的商业人流；l处于城市发展的边缘地带，北部发展几乎空白，后期难
25、有作为；l老眼镜城拆迁难度大；l地区商业业态单一，实质是专业市场；l拆迁量大，且以商业用房为主，预计拆迁费用较高；l传统商业热点，预计政府对地价期望值较高；机会：机会：l老眼镜城拆迁纳入规划，并正在实施，商户面临整合；l沪宁高铁开通，丹阳城市地位提升，商务、商贸、物流行业迎来较大的机会，本项目位处丹阳对外窗口，商业开发机会较大；威胁：威胁：l老眼镜城能否顺利拆迁存在不稳定因素；l老眼镜城拆迁后，商户会快速流失，已建成的新眼镜城坐收渔翁之利；l位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威胁；附附1：丹阳市规划局对丹阳眼镜城的规划设想：丹阳市规划局对丹阳眼镜城的规划设想附附2：丹阳规划局在：丹阳规划局在2009年底公示的年底公示的“眼镜城大厦方案眼镜城大厦方案”征询意见征询意见方案一方案一方案二方案二方案三方案三
