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1、 中管网房地产频道 中管网房地产频道 执执 行行 思思 路路 中管网房地产频道开盘背景开盘背景过去两年，因未正式取得预售证，造成项目在市场中处于不利地位过去两年，因未正式取得预售证，造成项目在市场中处于不利地位尤其是给部分意向客户带来了不安尤其是给部分意向客户带来了不安目的效果目的效果重新建立新形象，树立起市场和意向客户的信心和好感重新建立新形象，树立起市场和意向客户的信心和好感实现良好开局并达到良好口碑传播效应实现良好开局并达到良好口碑传播效应策略思路策略思路首先从原来意向客户突破，针对首先从原来意向客户突破，针对意向客户意向客户启动启动“特别开盘特别开盘”计划计划以以“感恩感恩”的情感营
2、销和的情感营销和“产品产品”的独特价值的独特价值重塑项目的形象和价值，重新赢得市场的信赖和支持重塑项目的形象和价值，重新赢得市场的信赖和支持 中管网房地产频道执行难点执行难点1.1.如何交代项目拖延了两年的时间？如何交代项目拖延了两年的时间？2.2.如何挽回市场和意向客户的信心？如何挽回市场和意向客户的信心？3.3.如何有效顺利启动圆满开盘计划？如何有效顺利启动圆满开盘计划？ 中管网房地产频道解决之道解决之道从以下四方面入手从以下四方面入手1.1.建立项目新形象，形成新感受，借两年时间强调精雕细琢的品质建立项目新形象，形成新感受，借两年时间强调精雕细琢的品质2.2.以特别感恩开盘，同时送出大礼
3、，专门弥补他们，拉近情感沟通以特别感恩开盘，同时送出大礼，专门弥补他们，拉近情感沟通3.3.挖掘他们当初选择项目的心理，以最恰当的理由支持他们的心理挖掘他们当初选择项目的心理，以最恰当的理由支持他们的心理4.4.挖掘项目自身产品的独特价值，证明他们的选择和坚持是正确的挖掘项目自身产品的独特价值，证明他们的选择和坚持是正确的 中管网房地产频道 执执 行行 策策 略略 中管网房地产频道推广紧扣两大核心推广紧扣两大核心情感营销情感营销体验营销体验营销营销手法营销手法特别感恩开盘特别感恩开盘独创产品价值独创产品价值推广手法推广手法 中管网房地产频道. . 形象感染力形象感染力 重塑符合市场趋势、客户
4、需求、产品优势的新形象和新感受重塑符合市场趋势、客户需求、产品优势的新形象和新感受. . 品质支撑力品质支撑力 提升并提升并强化产品独特利益点，展现高品质促成购买拉动强化产品独特利益点，展现高品质促成购买拉动. . 价值打动力价值打动力 直面市场，直接高性价比的硬购买力输出，高价值促成购买直面市场，直接高性价比的硬购买力输出，高价值促成购买表现聚合表现聚合“三力三力” 中管网房地产频道形象感染力形象感染力 中管网房地产频道产品形象重塑产品形象重塑还是就还是就“上层别墅上层别墅”？ 中管网房地产频道从独创性从独创性 看产品形象重塑的必要性看产品形象重塑的必要性外形看来，户型空间类似于把独立别墅叠
5、加在一起，但它又不是简单的叠加建筑外形看来，户型空间类似于把独立别墅叠加在一起，但它又不是简单的叠加建筑其内部空间其内部空间科学糅合错层、跃式、复式的空间美学，同时科学糅合错层、跃式、复式的空间美学，同时具有别墅元素具有别墅元素有陆空双花园，同时带有夹层空间，空间造型丰富有陆空双花园，同时带有夹层空间，空间造型丰富是一种综合情景洋房与别墅特点的基础上产生的私密生活空间是一种综合情景洋房与别墅特点的基础上产生的私密生活空间 在经历了两年的市场检验，可以说依然是目前广州市场中绝版的产品在经历了两年的市场检验，可以说依然是目前广州市场中绝版的产品其设计超前性和独特性展示了超强的生命力其设计超前性和独
6、特性展示了超强的生命力突出突出 “绝版绝版”的的“高层别墅高层别墅” 中管网房地产频道从吸引力从吸引力 看产品形象重塑的必要性看产品形象重塑的必要性原来的原来的“上层别墅上层别墅”对老客户而言，没有市场新鲜感对老客户而言，没有市场新鲜感现在是一个转变的时机，应当借产品概念重新包装，激发客户的兴趣现在是一个转变的时机，应当借产品概念重新包装，激发客户的兴趣同时增加产品自身的吸引力和强化市场的新价值同时增加产品自身的吸引力和强化市场的新价值同时，产品从同时，产品从“上层别墅上层别墅”转换新的概念包装转换新的概念包装必须更贴切体现产品的居住形态，具有别墅般的居住感受必须更贴切体现产品的居住形态，具有
7、别墅般的居住感受提升产品形象和独特价值，为开盘推广奠定高价值的性价比优势提升产品形象和独特价值，为开盘推广奠定高价值的性价比优势此外，还要有利于后期的产品线的整体延续性和形象提升此外，还要有利于后期的产品线的整体延续性和形象提升突出突出 “别墅般别墅般”生活生活“享受享受” 中管网房地产频道独创叠起来的独创叠起来的“高层别墅高层别墅” + + 体验别墅般生活享受体验别墅般生活享受一个新形象的产品一个新形象的产品叠叠 墅墅新一代住宅典范之作新一代住宅典范之作 中管网房地产频道项目形象重塑项目形象重塑还是就还是就“广园东别墅区上层建筑广园东别墅区上层建筑”？ 中管网房地产频道从广园东翡翠绿洲、凤凰
8、城、湖山国际从广园东翡翠绿洲、凤凰城、湖山国际到新塘新世界、现代城、顺欣花园到新塘新世界、现代城、顺欣花园再到增城的荔湖城、恒大山水城等皆称东广州楼盘再到增城的荔湖城、恒大山水城等皆称东广州楼盘东广州成为置业热点板块和方向东广州成为置业热点板块和方向而项目处于广园东繁华段与新塘新城市中轴，而项目处于广园东繁华段与新塘新城市中轴，紧邻地铁紧邻地铁5/95/9号线规划口岸号线规划口岸 随着城市化进程深化，市政配套日益成熟，东广州城市核心雏形已初现随着城市化进程深化，市政配套日益成熟，东广州城市核心雏形已初现从区位发展从区位发展 看项目形象重塑的必要性看项目形象重塑的必要性广州城市广州城市“东进东进
9、”，亚运，亚运20102010年开始，拟投资年开始，拟投资210210亿元基础设施建设亿元基础设施建设且周边区域汇集国际顶尖配套，且周边区域汇集国际顶尖配套，500500强企业已进驻强企业已进驻9393家家突出突出 东广州核心的城市生活东广州核心的城市生活 中管网房地产频道从产品独创性从产品独创性 看项目形象重塑的必要性看项目形象重塑的必要性融合了洋房开阔的高度视野和别墅居住空间体验融合了洋房开阔的高度视野和别墅居住空间体验突出突出 新新城市中央的城市中央的独创独创“叠墅叠墅” 中管网房地产频道东广州城市发展核心区东广州城市发展核心区 + + 新塘新城市中轴新塘新城市中轴 + + 独创独创“叠
10、墅叠墅”一个新形象的东方名都一个新形象的东方名都东广州都会中央叠墅东广州都会中央叠墅东广州东广州 借置业热点板块和城市发展方向，借置业热点板块和城市发展方向，拉近目标消费的心里属性定位拉近目标消费的心里属性定位都会中央都会中央 东广州新城市核心地位，突出与其它东广州楼盘的地理比较优势东广州新城市核心地位，突出与其它东广州楼盘的地理比较优势叠墅叠墅 最大化体现产品独创特色，树立排他性和唯一性的市场竞争优势最大化体现产品独创特色，树立排他性和唯一性的市场竞争优势 中管网房地产频道品质支撑力品质支撑力 中管网房地产频道独创产品设计独创产品设计国际大师执笔国际大师执笔广园东广园东东方名都系国际知名建筑
11、设计师冼剑雄先生亲笔设计的少数住宅东方名都系国际知名建筑设计师冼剑雄先生亲笔设计的少数住宅作品之一。他为了独创出广园东作品之一。他为了独创出广园东东方名都的东方名都的“叠墅叠墅”新居住形态，曾专新居住形态，曾专门到过新加坡、美国、加拿大等海内外著名住区考察，以最新的思考，全门到过新加坡、美国、加拿大等海内外著名住区考察，以最新的思考，全面深入融合了广州新城市发展战略，颠覆常规建筑设计思想，经过大量创面深入融合了广州新城市发展战略，颠覆常规建筑设计思想，经过大量创造性的工作，成为了超越经典之作。造性的工作，成为了超越经典之作。A 中管网房地产频道几何空间复合建筑几何空间复合建筑外立面低调奢华外立
12、面低调奢华 广园东广园东东方名都的东方名都的“叠墅叠墅”，尊重城市的自然生活，立足城市未来，以，尊重城市的自然生活，立足城市未来，以“几何式几何式”的建筑手法，科学糅合错层、跃式、复式的空间美学，萃取别的建筑手法，科学糅合错层、跃式、复式的空间美学，萃取别墅豪宅品质精华，真正从都市精英的理想居住感受出发，独创出艺术与居墅豪宅品质精华，真正从都市精英的理想居住感受出发，独创出艺术与居住同在的多元情趣空间。在两年时光的精雕细琢中，如今更塑造出了别有住同在的多元情趣空间。在两年时光的精雕细琢中，如今更塑造出了别有风采的建筑气质。风采的建筑气质。B 中管网房地产频道4 4米层高米层高“叠墅叠墅”罕见极
13、致品质空间罕见极致品质空间精品、极品都是可以超越的，但广园东精品、极品都是可以超越的，但广园东东方名都很多东西都是独有的，东方名都很多东西都是独有的，最典型的就是开创最典型的就是开创4 4米层高的米层高的“叠墅叠墅”住宅。它通过错层、跃式、复式的住宅。它通过错层、跃式、复式的几何空间变化，使客厅层高达至几何空间变化，使客厅层高达至4 4米中空，比一般的客厅足足高出米中空，比一般的客厅足足高出1 1米来，米来，显得更加开阔和气派。同时，卧室和附送夹层也同时增高，令整个房子的显得更加开阔和气派。同时，卧室和附送夹层也同时增高，令整个房子的空间最大化，更加舒适，并更显豪华气度。空间最大化，更加舒适，
14、并更显豪华气度。C 中管网房地产频道立体水景互动园林立体水景互动园林融汇湖融汇湖| |溪溪| |泉泉| |瀑瀑 广园东广园东东方名都社区首期半围合弧形组团布局，超宽楼距的建筑，被东方名都社区首期半围合弧形组团布局，超宽楼距的建筑，被2000020000多平方米的东南亚酒店式水榭坡地园林所环绕，多平方米的东南亚酒店式水榭坡地园林所环绕，5 5米多高的立体落米多高的立体落差园林，起伏错落，层次丰富。园林以水景为主体，流水、清溪、喷泉、差园林，起伏错落，层次丰富。园林以水景为主体，流水、清溪、喷泉、叠瀑的水态兼观赏性与实用性，覆盖社区每一角落，与叠瀑的水态兼观赏性与实用性，覆盖社区每一角落，与5-8
15、5-8米首层全架空米首层全架空层泛会所园林互动，形成一个多层次的品质生活乐园。层泛会所园林互动，形成一个多层次的品质生活乐园。 D 中管网房地产频道不是不是“首层架空首层架空”而是而是“首层全架空首层全架空” 广州多数楼盘的首层用作商业办公，少数楼盘设首层部分架空，几乎所有广州多数楼盘的首层用作商业办公，少数楼盘设首层部分架空，几乎所有楼盘首层架空层的外围被商铺包围堵住，让楼盘首层架空层的外围被商铺包围堵住，让“首层架空首层架空”虚有其名。广园虚有其名。广园东东东方名都却不然，不仅真正做到东方名都却不然，不仅真正做到“首层架空首层架空”，而且是罕见的，而且是罕见的“首层首层全架空全架空”，5-
16、85-8米的高度全通透、视野无封闭、无遮拦，更花重金建成泛米的高度全通透、视野无封闭、无遮拦，更花重金建成泛会所及园林绿化，让其成为社区里的会所及园林绿化，让其成为社区里的“休闲大客厅休闲大客厅”。E 中管网房地产频道下沉式国际街区设计下沉式国际街区设计让人车完全分流让人车完全分流 从从“叠墅叠墅”的空间超越，到的空间超越，到“立体水景互动园林立体水景互动园林”的环境突破，再到的环境突破，再到“下下沉式国际街区沉式国际街区”居住体验创新，广园东居住体验创新，广园东东方名都从外到内，每一处都从东方名都从外到内，每一处都从业主的优越居住感受出发。为了出行方便，进行人车分流规划；为了园林业主的优越居
17、住感受出发。为了出行方便，进行人车分流规划；为了园林通透，把商业街全部建在首层架空层下面；为了购物自由，下沉式商业街通透，把商业街全部建在首层架空层下面；为了购物自由，下沉式商业街环城而建。这一切，都是来之不易。环城而建。这一切，都是来之不易。F 中管网房地产频道水上国际会所水上国际会所奢华于物更在于心奢华于物更在于心 广园东广园东东方名都重金打造了水上蓝钻国际会所，是因为深信在此居住者，东方名都重金打造了水上蓝钻国际会所，是因为深信在此居住者，不仅重视物质的富足，更珍视精神境界的修养。以国际先进理念设计的国不仅重视物质的富足，更珍视精神境界的修养。以国际先进理念设计的国际会所，集康体、休闲、
18、娱乐、餐饮、商务于一体，不仅全方位满足业主际会所，集康体、休闲、娱乐、餐饮、商务于一体，不仅全方位满足业主需求，与之相伴的更是无上的品位和艺术。并且，还将在社区创建一所国需求，与之相伴的更是无上的品位和艺术。并且，还将在社区创建一所国际双语幼儿园，为孩子的成长和未来着想。际双语幼儿园，为孩子的成长和未来着想。 G 中管网房地产频道特邀国际著名管家特邀国际著名管家SavillsSavills为您服务为您服务 广园东广园东东方名都联手世界公认的物业服务公司巨头第一太平戴维斯东方名都联手世界公认的物业服务公司巨头第一太平戴维斯（SavillsSavills），提供与国际标准同步的全方位尊贵贴心服务。
19、社区全封闭式），提供与国际标准同步的全方位尊贵贴心服务。社区全封闭式管理，全天管理，全天2424小时，一年小时，一年365365天无间断，分秒无间断、服务无盲区，将依天无间断，分秒无间断、服务无盲区，将依照业主的个人品位和需要打点一切。照业主的个人品位和需要打点一切。H 中管网房地产频道价值打动力价值打动力 中管网房地产频道这两年这两年我们做什么去了我们做什么去了 中管网房地产频道广园东广园东东方名都东方名都两两 | 年年 | 时时 | 光光 酿酿 | 造造 | 的的 | 醇醇 | 厚厚 中管网房地产频道叠墅叠墅价值价值 独一无二独一无二 广园东广园东东方名都的两年酿造东方名都的两年酿造 价值
20、更厚重价值更厚重 超越经典超越经典 时间已证明一切。时间已证明一切。“独创独创叠墅叠墅 新一代住宅典范之作。新一代住宅典范之作。” 中管网房地产频道叠墅叠墅品质品质 独一无二独一无二 广园东广园东东方名都的两年磨砺东方名都的两年磨砺 品质更精细品质更精细 一切只为感恩。一切只为感恩。“豪宅标准豪宅标准 是是叠墅叠墅的普通标准。的普通标准。” 中管网房地产频道叠墅叠墅细节细节 独一无二独一无二 广园东广园东东方名都的两年深耕东方名都的两年深耕 一切更完美一切更完美 只因一路有您。只因一路有您。 “我们深知我们深知 没有细节就没有没有细节就没有叠墅叠墅。” 中管网房地产频道拿什么拿什么打动你感动
21、你打动你感动你 中管网房地产频道广园东广园东东方名都东方名都特特 | 别别 | 邀邀 | 请请 感感 | 恩恩 | 献献 | 给给 | 你你 中管网房地产频道没有您没有您 ， 我们做不到我们做不到 ！特别感恩开盘特别感恩开盘 一切惟您专享一切惟您专享感恩行动感恩行动1 1：特设感恩开盘，第一批专场享受特权优先选房。：特设感恩开盘，第一批专场享受特权优先选房。感恩行动感恩行动2 2：成本底价特别发售，仅限曾登记的老客户特享。：成本底价特别发售，仅限曾登记的老客户特享。感恩行动感恩行动3 3：特送：特送16001600元元/ /精致装修，全面升级居住品质。精致装修，全面升级居住品质。感恩行动感恩行
22、动4 4：获本函邀请的贵宾，购房额外享受一万元红包。：获本函邀请的贵宾，购房额外享受一万元红包。 中管网房地产频道时光酿造的醇厚时光酿造的醇厚广园东东方名都原创原创叠墅叠墅，谨献给执著与坚持梦想的您，谨献给执著与坚持梦想的您20092009年元旦年元旦 | | 特别感恩开盘特别感恩开盘开盘主题开盘主题 中管网房地产频道广园东东方名都广园东东方名都9797156156独创叠墅，感恩登场，完美上市独创叠墅，感恩登场，完美上市东广州都会中央东广州都会中央紧邻地铁紧邻地铁5/95/9号线规划口岸号线规划口岸下沉式国际街区下沉式国际街区立体水景互动园林立体水景互动园林独创叠墅大空间独创叠墅大空间陆空双花
23、园景观陆空双花园景观首层首层5-85-8米全架空米全架空水上国际会所水上国际会所特邀国际著名管家特邀国际著名管家 SavillsSavills为您服务为您服务销售信息销售信息 中管网房地产频道 表表 现现 执执 行行 中管网房地产频道邀请函、封套邀请函、封套 中管网房地产频道 中管网房地产频道没没 有有 您您 ， 我我 们们 做做 不不 到到 ！我们心中尊敬的我们心中尊敬的_女士女士/ /先生：先生： 非常感谢您这两年来，给予我们广园东非常感谢您这两年来，给予我们广园东东方名都无比珍贵的理解东方名都无比珍贵的理解和支持！和支持！ 在最容易被遗忘的时刻，是您的关注给予了我们最温暖、最直接在最容
24、易被遗忘的时刻，是您的关注给予了我们最温暖、最直接的力量，让我们更加坚定信念，誓把广园东的力量，让我们更加坚定信念，誓把广园东东方名都建造成为东广州真东方名都建造成为东广州真正最有价值的生活家园。在经历了正最有价值的生活家园。在经历了700700多个不寻常的日日夜夜后，此刻，多个不寻常的日日夜夜后，此刻，我们内心充满了感恩，同时也因磨砺而精细了广园东我们内心充满了感恩，同时也因磨砺而精细了广园东东方名都的品质。东方名都的品质。 一路走来，我们感激您和您家人的宽容、耐心、和坚持，没有您，一路走来，我们感激您和您家人的宽容、耐心、和坚持，没有您，我们做不到！新年来即，尽管我们难以言表内心对您的感激
25、，但广园东我们做不到！新年来即，尽管我们难以言表内心对您的感激，但广园东东方名都的东方名都的20092009年元旦特别感恩开盘，却是我们内心深处最着力的表达。年元旦特别感恩开盘，却是我们内心深处最着力的表达。 我们真诚邀请并期待着您，现场走走，仔细看看，现在不一样了，我们真诚邀请并期待着您，现场走走，仔细看看，现在不一样了，变化也大了，无论从外在感观还是到内在细节，您一定会有新的发现，我变化也大了，无论从外在感观还是到内在细节，您一定会有新的发现，我们不敢轻言让您惊喜，但我们相信您会感动！因为我们的心在感恩！们不敢轻言让您惊喜，但我们相信您会感动！因为我们的心在感恩！ 再次向我们心中尊敬的您表
26、达谢意！再次向我们心中尊敬的您表达谢意！ 祝福您和您家人的幸福、健康、美满！祝福您和您家人的幸福、健康、美满！ 总经理总经理_广园东广园东东方名都东方名都广州盈毅房地产有限公司广州盈毅房地产有限公司 中管网房地产频道 中管网房地产频道DMDM楼书楼书 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道手机信息手机信息 中管网房地产频道尊敬的尊敬的_先生（女士）：先生（女士）：感谢您给予广园东感谢您给予广园东东方名都无东方名都无比珍贵的理解和支持！尽管难以言比珍贵的理解和支持！尽管难以言表，但我们内心充满了感恩，新年表，但
27、我们内心充满了感恩，新年来即，东方名都即于来即，东方名都即于20092009年元旦特年元旦特别感恩开盘，回馈您的厚爱！真诚别感恩开盘，回馈您的厚爱！真诚邀请并期待您再次光临不一样的东邀请并期待您再次光临不一样的东方名都。祝福您和家人幸福、健康、方名都。祝福您和家人幸福、健康、美满！美满！东方名都总经理东方名都总经理_敬邀敬邀 中管网房地产频道现场现场 中管网房地产频道会所门口超大展板主题（尺寸应该要会所门口超大展板主题（尺寸应该要6 6米高，宽要米高，宽要3030米左右，要大，吸引路人）米左右，要大，吸引路人）时光酿造的醇厚时光酿造的醇厚广园东广园东东方名都原创东方名都原创叠墅叠墅，谨献给执著
28、与坚持梦想的您，谨献给执著与坚持梦想的您20092009年元旦年元旦 | | 特别感恩开盘特别感恩开盘 中管网房地产频道会所大门上端玻璃窗喷画会所大门上端玻璃窗喷画 主题主题1 1：广园东：广园东东方名都东方名都 主题主题2 2：感：感 谢谢 主题主题3 3：感：感 激激 主题主题4 4：感：感 恩恩 中管网房地产频道会所洽谈区展板会所洽谈区展板1.1.促销展板促销展板主题主题广园东东方名都广园东东方名都9797156156独创叠墅，感恩登场，完美上市独创叠墅，感恩登场，完美上市东广州都会中央东广州都会中央紧邻地铁紧邻地铁5/95/9号线规划口岸号线规划口岸下沉式国际街区下沉式国际街区立体水景
29、互动园林立体水景互动园林独创叠墅大空间独创叠墅大空间陆空双花园景观陆空双花园景观首层首层5-85-8米全架空米全架空水上国际会所水上国际会所特邀国际著名管家特邀国际著名管家 SavillsSavills为您服务为您服务特别感恩开盘特别感恩开盘 一切惟您专享一切惟您专享感恩行动感恩行动1 1：特设感恩开盘，第一批专场享受特权优先选房。：特设感恩开盘，第一批专场享受特权优先选房。感恩行动感恩行动2 2：成本底价特别发售，仅限曾登记的老客户特享。：成本底价特别发售，仅限曾登记的老客户特享。感恩行动感恩行动3 3：特送：特送16001600元元/ /精致装修，全面升级居住品质。精致装修，全面升级居住品
30、质。 中管网房地产频道会所洽谈区展板会所洽谈区展板2.2.形象展板形象展板 第一块第一块主题主题“独创独创叠墅叠墅，新一代住宅典范之作。，新一代住宅典范之作。”广园东广园东东方名都的两年酿造，价值更厚重，超越经典，时间已证明一切。东方名都的两年酿造，价值更厚重，超越经典，时间已证明一切。（图片）（图片）A.A.产品独创设计产品独创设计 国际大师亲笔国际大师亲笔广园东广园东东方名都系国际知名建筑设计师冼剑雄先生亲笔设计的少数住宅作品之一。东方名都系国际知名建筑设计师冼剑雄先生亲笔设计的少数住宅作品之一。他为了独创出广园东他为了独创出广园东东方名都的东方名都的“叠墅叠墅”新居住形态，曾专门到过新加
31、坡、美国、加拿大等海内外著名住区考察，以最新的思考，新居住形态，曾专门到过新加坡、美国、加拿大等海内外著名住区考察，以最新的思考，全面深入融合了广州新城市发展战略，颠覆常规建筑设计思想，经过大量创造性的工作，成为了超越经典之作。全面深入融合了广州新城市发展战略，颠覆常规建筑设计思想，经过大量创造性的工作，成为了超越经典之作。B.B.几何空间复合建筑几何空间复合建筑 外立面低调奢华外立面低调奢华广园东广园东东方名都的东方名都的“叠墅叠墅”，尊重城市的自然生活，立足城市未来，以，尊重城市的自然生活，立足城市未来，以“几何式几何式”的建筑手法，的建筑手法，科学糅合错层、跃式、复式的空间美学，萃取别墅
32、豪宅品质精华，真正从都市精英的理想居住感受出发，科学糅合错层、跃式、复式的空间美学，萃取别墅豪宅品质精华，真正从都市精英的理想居住感受出发，独创出艺术与居住同在的多元情趣空间。在两年时光的精雕细琢中，如今更塑造出了别有风采的建筑气质。独创出艺术与居住同在的多元情趣空间。在两年时光的精雕细琢中，如今更塑造出了别有风采的建筑气质。 中管网房地产频道会所洽谈区展板会所洽谈区展板2.2.形象展板形象展板 第二块第二块主题主题“豪宅标准，是豪宅标准，是叠墅叠墅的普通标准。的普通标准。”广园东广园东东方名都的两年磨砺，品质更精细，一切只为感恩。东方名都的两年磨砺，品质更精细，一切只为感恩。（图片）（图片）
33、C.4C.4米层高米层高“叠墅叠墅” 罕见极致品质空间罕见极致品质空间精品、极品都是可以超越的，但广园东精品、极品都是可以超越的，但广园东东方名都很多东西都是独有的，最典型的就是开创东方名都很多东西都是独有的，最典型的就是开创4 4米层高的米层高的“叠墅叠墅”住宅。住宅。它通过错层、跃式、复式的几何空间变化，使客厅层高达至它通过错层、跃式、复式的几何空间变化，使客厅层高达至4 4米中空，比一般的客厅足足高出米中空，比一般的客厅足足高出1 1米来，显得更加开阔和气派。米来，显得更加开阔和气派。同时，卧室和附送夹层也同时增高，令整个房子的空间最大化，更加舒适，并更显豪华气度。同时，卧室和附送夹层也
34、同时增高，令整个房子的空间最大化，更加舒适，并更显豪华气度。D.D.立体水景互动园林立体水景互动园林 融汇湖融汇湖| |溪溪| |泉泉| |瀑瀑广园东广园东东方名都社区首期半围合弧形组团布局，超宽楼距的建筑，被东方名都社区首期半围合弧形组团布局，超宽楼距的建筑，被2000020000多平方米的东南亚酒店式水榭坡地园林所环绕，多平方米的东南亚酒店式水榭坡地园林所环绕，5 5米多高的立体落差园林，起伏错落，层次丰富。园林以水景为主体，流水、清溪、喷泉、叠瀑的水态兼观赏性与实用性，米多高的立体落差园林，起伏错落，层次丰富。园林以水景为主体，流水、清溪、喷泉、叠瀑的水态兼观赏性与实用性，覆盖社区每一角
35、落，与覆盖社区每一角落，与5-85-8米首层全架空层泛会所园林互动，形成一个多层次的品质生活乐园。米首层全架空层泛会所园林互动，形成一个多层次的品质生活乐园。 中管网房地产频道会所洽谈区展板会所洽谈区展板2.2.形象展板形象展板 第三块第三块主题主题“我们深知，没有细节就没有我们深知，没有细节就没有叠墅叠墅。” 广园东广园东东方名都的两年深耕，一切更完美，只因一路有您。东方名都的两年深耕，一切更完美，只因一路有您。（图片）（图片）E.E.不是不是“首层架空首层架空” 而是而是“首层全架空首层全架空”广州多数楼盘的首层用作商业办公，少数楼盘设首层部分架空，几乎所有楼盘首层架空层的外围被商铺包围堵
36、住，让广州多数楼盘的首层用作商业办公，少数楼盘设首层部分架空，几乎所有楼盘首层架空层的外围被商铺包围堵住，让“首层架空首层架空”虚有其名。虚有其名。广园东广园东东方名都却不然，不仅真正做到东方名都却不然，不仅真正做到“首层架空首层架空”，而且是罕见的，而且是罕见的“首层全架空首层全架空”，5-85-8米的高度全通透、视野无封闭、无遮拦，米的高度全通透、视野无封闭、无遮拦，更花重金建成泛会所及园林绿化，让其成为社区里的更花重金建成泛会所及园林绿化，让其成为社区里的“休闲大客厅休闲大客厅”。F.F.下沉式国际街区设计下沉式国际街区设计 让人车完全分流让人车完全分流从从“叠墅叠墅”的空间超越，到的空
37、间超越，到“立体水景互动园林立体水景互动园林”的环境突破，再到的环境突破，再到“下沉式国际街区下沉式国际街区”居住体验创新，居住体验创新，广园东广园东东方名都从外到内，每一处都从业主的优越居住感受出发。为了出行方便，进行人车分流规划；东方名都从外到内，每一处都从业主的优越居住感受出发。为了出行方便，进行人车分流规划；为了园林通透，把商业街全部建在首层架空层下面；为了购物自由，下沉式商业街环城而建。这一切，都是来之不易。为了园林通透，把商业街全部建在首层架空层下面；为了购物自由，下沉式商业街环城而建。这一切，都是来之不易。G.G.水上国际会所水上国际会所 奢华于物更在于心奢华于物更在于心广广园东
38、园东东方名都重金打造了水上蓝钻国际会所，是因为深信在此居住者，不仅重视物质的富足，更珍视精神境界的修养东方名都重金打造了水上蓝钻国际会所，是因为深信在此居住者，不仅重视物质的富足，更珍视精神境界的修养。以国际先进理念设计的国际会所，集康体、休闲、娱乐、餐饮、商务于一体，不仅全方位满足业主需求，与之相伴的更是无上的品位和艺术。以国际先进理念设计的国际会所，集康体、休闲、娱乐、餐饮、商务于一体，不仅全方位满足业主需求，与之相伴的更是无上的品位和艺术。并且，还将在社区创建一所国际双语幼儿园，为孩子的成长和未来着想。并且，还将在社区创建一所国际双语幼儿园，为孩子的成长和未来着想。 H.H.特邀国际著名
39、管家特邀国际著名管家 SavillsSavills为您服务为您服务广园东广园东东方名都联手世界公认的物业服务公司巨头第一太平戴维斯（东方名都联手世界公认的物业服务公司巨头第一太平戴维斯（SavillsSavills），提供与国际标准同步的全方位尊贵贴心服务。社区全封闭式管理，），提供与国际标准同步的全方位尊贵贴心服务。社区全封闭式管理，全天全天2424小时，一年小时，一年365365天无间断，分秒无间断、服务无盲区，将依照业主的个人品位和需要打点一切。天无间断，分秒无间断、服务无盲区，将依照业主的个人品位和需要打点一切。 中管网房地产频道会所洽谈区的会所洽谈区的自助餐台（放糕点、饮料、水果等）
40、的自助餐台（放糕点、饮料、水果等）的背景板主题背景板主题感谢您的执著与坚持感谢您的执著与坚持让这里的一切愈发醇厚迷人让这里的一切愈发醇厚迷人 中管网房地产频道贵宾签到处指示牌贵宾签到处指示牌贵宾签到处贵宾签到处感谢您的执著与坚持感谢您的执著与坚持 让这里的一切愈发醇厚迷人让这里的一切愈发醇厚迷人 中管网房地产频道会所天花板吊旗会所天花板吊旗 主题主题1 1：广园东：广园东东方名都东方名都 主题主题2 2：特别感恩开盘：特别感恩开盘 主题主题3 3：谨献给执著与坚持梦想的您：谨献给执著与坚持梦想的您 中管网房地产频道看楼通道（建议还是跟原先的展板设计图片一样，只是调整文字）看楼通道（建议还是
41、跟原先的展板设计图片一样，只是调整文字）第一组：第一组： 画面主题画面主题1 1：独创：独创叠墅叠墅，新一代住宅典范之作。，新一代住宅典范之作。 画面主题画面主题2 2：两年酿造，价值更厚重，超越经典，时间已证明一切。：两年酿造，价值更厚重，超越经典，时间已证明一切。 中管网房地产频道看楼通道（建议还是跟原先的展板设计图片一样，只是调整文字）看楼通道（建议还是跟原先的展板设计图片一样，只是调整文字）第二组：第二组： 画面主题画面主题1 1：豪宅标准，是：豪宅标准，是叠墅叠墅的普通标准。的普通标准。 画面主题画面主题2 2：两年磨砺，品质更精细，一切只为感恩。：两年磨砺，品质更精细，一切只为感恩
42、。 中管网房地产频道看楼通道（建议还是跟原先的展板设计图片一样，只是调整文字）看楼通道（建议还是跟原先的展板设计图片一样，只是调整文字）第三组：第三组： 画面主题画面主题1 1：我们深知，没有细节就没有：我们深知，没有细节就没有叠墅叠墅。 画面主题画面主题2 2：两年深耕，一切更完美，只因一路有您。：两年深耕，一切更完美，只因一路有您。 中管网房地产频道样板房指示牌样板房指示牌/ /户型水牌户型水牌第一块第一块叠墅叠墅示范单位品鉴示范单位品鉴独创独创叠墅叠墅，新一代住宅典范之作。，新一代住宅典范之作。 中管网房地产频道样板房指示牌样板房指示牌/ /户型水牌户型水牌第二块第二块叠墅叠墅示范单
43、位品鉴示范单位品鉴豪宅标准，是豪宅标准，是叠墅叠墅的普通标准。的普通标准。 中管网房地产频道样板房指示牌样板房指示牌/ /户型水牌户型水牌第三块第三块叠墅叠墅示范单位品鉴示范单位品鉴我们深知，没有细节就没有我们深知，没有细节就没有叠墅叠墅。 中管网房地产频道创兴集团创兴集团 户外广告牌户外广告牌/ /现场楼体挂幅文字现场楼体挂幅文字热烈祝贺热烈祝贺 广园东广园东东方名都东方名都20092009年元旦年元旦 | | 特别感恩开盘特别感恩开盘 中管网房地产频道东方名都现场的灯柱吊旗东方名都现场的灯柱吊旗 第一组：第一组： 左边吊旗：左边吊旗：LOGOLOGO广园东广园东东方名都东方名都 右边吊旗：
44、右边吊旗：LOGOLOGO画面画面第二组：第二组： 左边吊旗：左边吊旗：LOGOLOGO东广州都会中央叠墅东广州都会中央叠墅 右边吊旗：右边吊旗：LOGOLOGO画面画面 中管网房地产频道成功源自双方的沟通、信任与配合，成功源自双方的沟通、信任与配合，让我们为了共同目标努力！让我们为了共同目标努力！T 中管网房地产频道如何进行房地产市场分析 中管网房地产频道学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项
45、目市场研究及定位报告 中管网房地产频道市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼整合与提炼的过程，市场分的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，
46、建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？ 中管网房地产频道什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个
47、方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特
48、征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环区域经济环境
49、分析境分析区域房地产市区域房地产市场分析场分析（一）基本（一）基本内容内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料（二）基本资料的获得的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、
50、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场境和市场分析分析（三）能够反映区域房地产市场（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标发展状
51、况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基
52、本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系
53、第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市场（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标发展状况的指标 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市场（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.39203
54、0恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方
55、法第三步第三步专业市场专业市场分分析（住宅）析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结构总量、供给结构分析（按面积进行划分）分析（按面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特点成交结构、产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 中管网房地产频道房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市场分项目市场分析析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。对每一个可能影响项目竞争性
56、能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求和偏好目标客户的置业需求和偏好3.3.找出项目面对竞争市场的机找出项目面对竞争市场的机会点会点最终目标最终目标 中管网房地产频道STOW内部因
57、素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争） 中管网房地产频道SWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素包括：的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等 中管网房地产频道O/T（机会（
58、机会/威胁）威胁）的价值要素的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 中管网房地产频道SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W 中管网房地产频道进行房地产市场分析时常犯的错误1。
59、大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 中管网房地产频道补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例 中管网房地产频道学习内容 理论部分 案例学习
