中粮·易筑街区营销推广报告71p

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1、中粮中粮易筑街区易筑街区20112011年营销推广报告年营销推广报告20112011年年2 2月月此次提报，我们要回答和解决以下问题此次提报，我们要回答和解决以下问题：n项目面临什么样的市场机会和威胁。项目面临什么样的市场机会和威胁。n本项目的自身价值究竟何在。本项目的自身价值究竟何在。n本项目的市场定位以及目标客群是什么。本项目的市场定位以及目标客群是什么。n本项目如何进行招商和销售。本项目如何进行招商和销售。n本项目如何进行有效的营销推广。本项目如何进行有效的营销推广。n项目操作团队介绍项目操作团队介绍序言序言提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分

2、项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略招商策略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略招商策略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍p从2010年开始，针对房地产市场(住宅市场)的调控政策不断出台，新国四条、新国十条、贷款利率上调、首付比例提高、 增加交易环节

3、交易成本、各地限购令，使得房地产市场迎来史上最严调控年。p进入2011年，调控力度不放松，愈加紧，房地产市场进入政策冰冻季 。p由于流动性泛滥，对于通货膨胀的担忧有增无减，寻求资产的保值升值成为资产拥有者的首要目标。政策分析政策分析1 1政策分析政策分析1 12011年对住宅市场的“超控”局面，对商铺市场构成相对利好！住宅住宅商业商业购买门槛购买门槛原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证

4、明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。无限购控制首付比例和首付比例和贷款利息贷款利息对第一套住房首付比例不低于对第一套住房首付比例不低于30%30%，贷款利率不低于基准利率，贷款利率不低于基准利率；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。商业地产贷款首付贷款首付为5成，贷款利率贷款利率为基准利率的1.1倍税收税收调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5 5年转手年转手交易的，统一按销售收入全额征税交易的，统一按销售收入全额征税5.5

5、%5.5%。按照差价收取营业税5.5%商铺市场概况商铺市场概况1 1p随着对住宅宏观政策层面的调控，市场预期发生变化，使得商业地产的需求快速升温，将会使今年商业需求大大增长，是项目入市面临的好时机。p2011年，在住宅市场冰冻的情况下，商铺供应有可能放量，项目宜尽早入市，抢夺客户资源。杭州商铺市场每年250余万方的商业成交量，走势平稳，无大起大落项目名称项目名称楼层数楼层数 商铺面积商铺面积 （平方米）（平方米）商铺价格商铺价格 （元（元/ /方）方）租金租金 （元（元/ /方方/ /天）天）住宅价格住宅价格（元（元/ /方）方） 去化率去化率出租率出租率江南摩卡江南摩卡双层为主，单层为辅13

6、000150001.8-3.011000-13000100% 85%三江花园三江花园 双层、三层为主1300012000-140001.6-2.88000-900090% 70%三江新村三江新村 双层为主900020年产权出租1.2-2.07000-10000-90%郁金香岸郁金香岸双层为主300012000-130001.0-1.613000-16000100% 40%戈雅公寓戈雅公寓 单层为主600015000-180001.2-1.814000-1600070% 35%p商铺以双层商铺为主，主力户型以小户型为主，其单价在商铺以双层商铺为主，主力户型以小户型为主，其单价在12000-150

7、0012000-15000元元/ /方，商铺的销售去化率在方，商铺的销售去化率在85%85%左右。商铺的整体出租率在左右。商铺的整体出租率在60%60%左右，闻兴路段的商铺出租率较高。左右，闻兴路段的商铺出租率较高。区域内现有供应量区域内现有供应量1 1已上市商铺基本去化完毕，无明显竞争压力项目名称项目名称位置位置 总建面积总建面积（）（）物业类型物业类型商业面积商业面积（）（）项目进度项目进度众安启航众安启航社社闻堰镇三江路闻兴路交叉口22万精装公馆，写字楼，商业裙房3万目前精装公馆在售；商业裙楼用于出租。博凡实业博凡实业5757号地块号地块闻堰镇闻兴村，四季大道闻兴路交叉口约2.9万待定-

8、2010年11月5号竞拍；建筑密度35%。p随着这两个商业体的出现，闻兴路商业重心有往东发随着这两个商业体的出现，闻兴路商业重心有往东发展的趋势，对本项目商业区位有利好作用。展的趋势，对本项目商业区位有利好作用。未来商业核心未来商业核心目前商业核心目前商业核心众安众安启航社启航社3 3万方商业招商万方商业招商博凡实业博凡实业5757号地块号地块区域内潜在供应量区域内潜在供应量1 1潜在供应量还未推向市场，不产生直接竞争。入市时机选择入市时机选择l政策面：对住宅市场的政策严控将继续，形成对商铺市场相对利好的市场局面；l市场面：已上市项目基本去化完毕，潜在供应未推向市场，在本区域内项目无明显竞争压

9、力；投资者对商铺的投资热情升温，投资需求有待承接l项目面：项目已处于准现房阶段，公司要求尽快实现资金回流。我们建议项目4月中下旬推向市场，抢占先机公交站点公交站点p区位：区位：项目位于镇级商业街闻兴路上，有利于商业的延伸，同时西临区域交通主干道时代大道，商业可视性与可达性俱佳。p周边资源：周边资源：项目处于闻堰镇行政中心区域，闻堰镇政府及闻堰文化体育中心临近本项目，商务消费人群处于本项目的辐射范围内；项目周边还有闻堰中小学，为项目提供了充足的人流量，有利于商业的迅速培育。项目区位及周边资源项目区位及周边资源2 2p项目区位条件较好，周边可利用资项目区位条件较好，周边可利用资源丰富，项目存在对现

10、有闻堰商业层源丰富，项目存在对现有闻堰商业层级进行提升的空间。级进行提升的空间。p但是，目前项目周边的商业氛围还但是，目前项目周边的商业氛围还不够浓厚，缺乏人气。不够浓厚，缺乏人气。p外部交通外部交通项目处于时代大道及闻兴路交叉口，距离杭州市区13公里，距离滨江市区8公里，距离萧山市区10公里，都为半小时辐射商圈范围之内。区域内有多条公交线路：（1）522线，从东方家具市场到义桥公交站；（2）322线，杭州汽车南站到东方文化园；（3）706线，火车南站（萧山）到闻堰文体中心；（4）716线，萧山杜湖到闻堰文体中心；（5）222夜班车，城战火车站到东方文化园。完善的公交网络，将大大提高小区未来人

11、口的导入情况，而项目紧靠闻堰文体中心站，对项目小区人流的导入起到关键作用。通往中河高架（市区）通往中河高架（市区）通通往往湘湘湖湖风风景景区区通往滨江（浦沿）或萧山通往滨江（浦沿）或萧山通往东方文化园通往东方文化园706706、716716522522、322322、222222706706、716716l 公交站点公交站点- 交通干道交通干道项目交通分析项目交通分析2 2p项目无论从交通干道环境的可达性，还是项目无论从交通干道环境的可达性，还是公共交通环境都是十分便利。公共交通环境都是十分便利。DBBCA北北大大门门BA西大门西大门B时时代代大大道道闻兴路闻兴路CCA等等级级划分标准划分标准

12、商铺数商铺数量量总建筑面总建筑面积积所占比所占比例例可视性可达性A好好5645439%B好一般62872253%C一般差912508%总计7616426100%p从项目的交通可达性，项目的可视性来评价商铺的价值。项目位于闻兴路与时代大道的交叉口，外来车辆到达方便，而项目入口处的位置整体商铺可达性较好。项目沿时代大道的商业整体可视性比较好，无论从市区、湘湖、萧山都是通过此道路。小区主入口的区域整体商业价值也相对较高。产品价值分析产品价值分析商业价值商业价值2 2A北北大大门门C西大门西大门时时代代大大道道闻兴路闻兴路AAABBCCCB等等级级划分标准划分标准商铺数商铺数量量总建筑面总建筑面积积所

13、占比所占比例例层数结构面积A一层好小1710857%B一二层一般大54874453%C三层差很大5659740%总计7616426100%p使用价值分析从产品户型的面积、整体结构、使用性能、楼层等方面来衡量商铺的价值。项目现有一层小面积商铺，从产品本身来看都是价值最高的；而闻兴路与时代大道交叉口的商铺整体面积较大且是三层商铺价值一般；而西大门路口处整体物业结构较差，柱网比较密集商铺使用率不高；商业现有面积的多样性，有利于项目业态招商，也有利于不同面积的销售。BB产品价值分析产品价值分析使用价值使用价值2 2时时代代大大道道A/CBBA/CD北北大大门门BC西大门西大门B闻兴路闻兴路DD诸：项目

14、北侧一层单铺为诸：项目北侧一层单铺为A类，二层单铺为类，二层单铺为C类类等等级级划分标准划分标准商铺数商铺数量量总建筑面总建筑面积积所占比所占比例例位置总价使用性A好低好/一般25306519%B好一般一般19462628%C一般高好23748445%D差高一般912508%总计7616426100%p从销售价值考虑，从商铺位置、商铺使用功能、销售面积、销售总价等方面，考虑其商铺的去化率。商铺整体去化率是 保障资金的回笼，价值的体现；项目商铺从商铺面积、商铺物业条件、商铺的销售总价等多个方面，我们要找到有销售抗性的商铺，用不同的方式进行解决。CB92%-60%-47%92%-60%-47%，从

15、中可以看出部分商铺存在销售抗性，从中可以看出部分商铺存在销售抗性产品价值分析产品价值分析销售价值销售价值2 22#2#3#3#4#4#5#5#12#12#13#13#14#14#北大门北大门西大门西大门产品价值分析产品价值分析抗性分析抗性分析2 2B-10B-10号号（2 2号楼）号楼）B-9B-9号号（3 3号楼）号楼）B-8B-8号号（4 4号楼）号楼）p2 2层对内商铺（层对内商铺（2 2个）个）：对内开，可视性差、可达性差，但物业条件较好;可以与前面商铺打通一起销售，消除抗性。p二楼单层铺（二楼单层铺（2020个）：个）：可视性较好，但可达性、物业条件都较差；以销售价格差价来实现去化。

16、p3 3层商铺（层商铺（1 1个）：个）：该商铺为时代大道3901、3903、3905、3907、3909号商铺；可视性好、可达性好，商铺物业结构较好，但独立产权且建筑面积近2000平方，致使销售总价过高，销售去化主要是找大客户。二楼单层铺二楼单层铺1F1F2F2F3F3F2层对内铺层对内铺 二楼单层铺二楼单层铺3层商铺层商铺 产品价值分析产品价值分析抗性分析抗性分析2 2p5 5号楼号楼3 3层商铺（层商铺（1 1个）：个）：该商铺为时代大道3911、3913、3915、3917、3919、3921、3923、3925、3927、3929号，商铺可视性较好、可达性好，物业条件较好，但其独立产

17、权，建筑面积3614平方，致使销售总价过高，销售去化主要是找大客户。B-7B-7号号（5 5号楼）号楼）B-6B-6号号（1212号楼）号楼）2F2F3F3F3层铺层铺一楼单层铺一楼单层铺p1212号楼一楼单层铺（号楼一楼单层铺（2 2个）：个）：对内开，但可视性、可达性差，但物业条件较好。可以与前面商铺打通一起销售，消除抗性产品价值分析产品价值分析抗性分析抗性分析2 2提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略

18、招商策略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍项目项目SOWTSOWT分析分析优势l区位优势l周边资源优势l交通条件优势l开发商品牌优势机会l针对住宅市场的调控政策，对商铺市场形成相对利好局面。l商铺投资热情升温，有待项目消化l区域内无明显正面竞争项目，竞争环境较为宽松劣势l商铺存在硬伤（朝向、结构、个别商铺面积过大）周边商业氛围还未完全成熟威胁l调控政策愈演愈烈，形成市场系统性风险项目竞争总策略项目竞争总策略招商先行，合理优化，将易筑街区打招商先行，合理优化，将易筑街区打造成拥有核心品牌主力商家的的镇级造成拥有核心品牌主力商家的的镇级商业街区，提升项目的经营价值和投商业街区，提升项目的经

19、营价值和投资价值；并尽早入市，实现快速去化。资价值；并尽早入市，实现快速去化。项目竞争总策略市场定位及核心卖点项目竞争总策略市场定位及核心卖点核心核心卖点点支撑条件支撑条件核心地段核心地段项目处于湘湖新城核心城镇闻堰的交通主干道时代大道和核心商业街闻兴路交叉口交通便利交通便利周边道路及公交站点规划周周边资源源项目毗邻闻堰的行政中心，教育文化配套招商招商业态规划划商业街统一包装，未来主力店招商引入中粮品牌中粮品牌500强央企的信心保证由品牌央企开发的位于湘湖新城核心地段的镇级商业街区由品牌央企开发的位于湘湖新城核心地段的镇级商业街区项目客户定位项目客户定位目标客户项目业主及周边居民杭州本地的投资

20、客滨江、萧山外围投资者l购买动机：自用兼投资l客群特征：拥有较好的资金实力或经营能力，有“一铺养三代”的观念l宣传通路：现场包装及口碑传播、短信、DMl购买动机：投资为主l客群特征：拥有房产投资经营，看好板块及商铺投资价值l宣传通路：报广、电台、短信、户外、看铺团l购买动机：投资为主l客群特征：专业的商铺投资客、追求资产保值增值l宣传通路：异地推介会、商铺展、看铺团提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略招商策

21、略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍招商策略招商策略整体招商策略整体招商策略3 3p主力店及生活配套业态并举主力店及生活配套业态并举主力店：实现项目商业层级从社区商业到镇级商业的提升生活配套：满足业主基本配套，提升业主满意度都要进行主动招商吗？主力店招商的利弊分析主力店招商的利弊分析p利对项目整体来讲：主力店的引入实现项目商业升级，扩大辐射范围，提升项目整体投资价值；主力店的进驻和开业有利于商业氛围的快速成熟，缩短商业培育周期；对商铺本身来讲：大面积独栋物业的招商引入，有利于解决业主在物业处置方面的担忧；由专业公司接洽大商家，有利于实现商铺租金收益最大化；p弊前期招商存在一定难度，实际

22、租金与预期投资收益率有差距主力店先期启动，优惠条件招商配套商家招商的利弊分析配套商家招商的利弊分析p利提前锁定品牌商家，便于宣传推广；品牌配套商户的开业有保证；p弊招商先行使得部分商铺带租约销售，降低商铺出租灵活度，加大销售难度；在商铺使用过程中，商铺业主与商户容易出现租务违约纠纷。部分业态设置打乱产权单位划分，后期调整容易出现纠纷。配套商家销售后启动，奖励基金引导招商业态业态 品牌品牌面积面积（m m2 2）招商条件招商条件租金租金租期租期优惠条件优惠条件主力店电器卖场苏宁/国美2400方约70万/年8年免租0.5-1年中型超市世纪联华/华润万家招商策略招商策略主力店招商执行主力店招商执行3

23、 3预留三楼独立通道招商策略招商策略配套商家招商执行配套商家招商执行3 3不指定招商区域，到2011年年底，对引入指定品牌的业主在商家正式开业一个月之后来凭租房合同和商家营业执照等有效证件领取奖励基金。经营面经营面积积租用租用面积面积租金租金年租年租金金免免租租期期限限免租价免租价值值补贴金额补贴金额品牌加品牌加盟费盟费锁定品牌锁定品牌社区超市200方以上2001.51095000.5547505000020000联华超市便利店50方以上801.5438000.5219002000020000快客，可的，喜士多药店50方以上801.5438001438003000020000海王星辰，天天好，

24、三九药店蛋糕店50方以上501.5273751273753000020000浮力森林，元祖，丹比，克莉丝汀美容店150方以上1501547501547505000020000克丽缇娜、自然美洗衣店30方以上301.5164251164252000020000象王，伊尔萨，卡帕200000120000主力商家预招主力商家预招商，商务条件商，商务条件确认确认1111年年2 2月月目标商家商务谈判与目标商家商务谈判与签约签约1111年年3 3月月1111年年4 4月月商铺、商家推商铺、商家推介会介会招商策略招商策略招商计划招商计划3 3招商时间计划招商时间计划配套商家奖励基金计划宣传配套商家奖励基金

25、计划宣传推广推广提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略招商策略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍销售策略销售策略4 4p整体销售策略整体销售策略在主力店引入及奖励基金计划推出之后，提高项目租金预期，提升商铺投资价值，尽早入市，抢占先机，实现快速去化。p优化策略优化策略l针对整体项目：所有商铺一次性推出，但需要通过合理销控做分批去化控制l针对内铺：小区内部商铺尽量利用与外部商铺打通的方式灵活合并销售l针

26、对纯二层商铺：纯二层商铺加大与纯一层价差，吸引淘便宜货的客户购买。l针对大面积独栋商铺：大面积商铺建议利用主力店稳定租约，吸引追求资产保值增值的大客户楼盘名称楼盘名称人均商业面积人均商业面积一楼商铺售价一楼商铺售价（元（元/ /）住宅售价住宅售价（元（元/ /）商铺住宅售价比商铺住宅售价比魅力之城0.616500110001.5美林湾1.418000120001.5保利东湾1.624000170001.5美邻嘉苑1.821000140001.5中粮易筑1.216500110001.5p二楼商铺价格取一楼二楼商铺价格取一楼60%60%，三楼价格取一楼，三楼价格取一楼40%40%（内街暂按三楼计算

27、），则整体均价在（内街暂按三楼计算），则整体均价在1150011500元元/ /左右左右销售策略销售策略商铺销售价格（商铺销售价格（1 1）4 4p类似楼盘商住比例法类似楼盘商住比例法p项目一层商铺租金项目一层商铺租金1.81.8元元/ /方方/ /天，计算目前一手商铺投资回报天，计算目前一手商铺投资回报4%4%，还原价格在，还原价格在1642516425元元/ /. .p二楼商铺价格取一楼二楼商铺价格取一楼60%60%，三楼价格取一楼，三楼价格取一楼40%40%（内街暂按三楼计算），则整体均价在（内街暂按三楼计算），则整体均价在1150011500元元/ /左右左右销售策略销售策略商铺销售价

28、格（商铺销售价格（2 2）4 4p租金还原法租金还原法项目名称项目名称楼层数楼层数 商铺面积商铺面积 （平方米）（平方米）商铺价格商铺价格 （元（元/ /方）方）租金租金 （元（元/ /方方/ /天）天）住宅价格住宅价格（元（元/ /方）方） 去化率去化率出租率出租率江南摩卡江南摩卡双层为主13000二手单层150001.8-2.011000-13000100% 85%三江花园三江花园 双层、三层为主1300012000-140001.6-2.28000-900090% 70%三江新村三江新村 双层为主900020年产权出租1.2-1.87000-10000-90%郁金香岸郁金香岸双层为主30

29、00单层12000-130000.8-1.313000-16000100% 40%戈雅公寓戈雅公寓 单层为主，少量双层600015000-180001.2-1.814000-1600070% 35%项目名称项目名称楼层数楼层数 商铺面积商铺面积 （平方米）（平方米）商铺价格商铺价格 （元（元/ /方）方）租金租金 （元（元/ /方方/ /天）天）去化率去化率出租率出租率江南摩卡江南摩卡双层为主13000150001.8-3.0100% 85%三江花园三江花园 双层、三层为主1300012000-140001.6-2.890% 70%郁金香岸郁金香岸双层为主300012000-130001.0-

30、1.6100% 40%戈雅公寓戈雅公寓 单层为主，少量双层600015000-180001.2-1.870% 35%南岸花城南岸花城内街商铺，单层5000160001.6-2.8100%60%中粮易筑中粮易筑双层为主，少量三层17000销售策略销售策略商铺销售价格（商铺销售价格（3 3）4 4p市场比较法市场比较法p项目从地理位置、商业体量、物业结构考虑，与三江花园最具可比性，但位置较其稍有劣势，项目从地理位置、商业体量、物业结构考虑，与三江花园最具可比性，但位置较其稍有劣势，故销售价格按三江花园故销售价格按三江花园90%90%计算，应为计算，应为10800108001260012600元元/

31、 /，取中间值，取中间值1170011700元元/ / 。价格分布价格分布p以已经成交的13/14幢商铺价格12000元/平方米为基准，在物业无差别的假设下确定各幢均价。p12号楼-14000p5号楼与转角商铺-15000p4号楼-14000p3号楼-13000p2号楼-12000p再以每个商铺的位置、结构、面积、楼层以及得铺率等因素调整价格。125423转角销售策略销售策略商铺销售价格（商铺销售价格（3 3）4 4定价调整原则定价调整原则每幢均价每层均价每铺基价各因素调整l位置因素：每幢中间铺位为基准，每往核心方向一个铺位，+100，反之-100l内部结构：根据户型实用性进行加减l面积因素：

32、100-150平方米为基准价，大面积减，小面积加l楼层因素：以一带二为基准，纯一楼，+1000，纯二楼-500l得铺率：90%为基准，根据实际得铺率计算加减。销售策略销售策略商铺销售价格（商铺销售价格（3 3）4 4商铺销售价格商铺销售价格4 4类型数量面积（所占比例）单价区间总销价（所占比例）一带二楼164582（33.33%）11200-140005583（34.15%）纯一楼241700（12.36%）17350-259003030（18.54%）纯二楼201859（13.52%）6350-90501565（9.58%）一二三楼25609（40.79%）110006169（37.74%）

33、合计62137491189116349销售策略销售策略推盘节奏推盘节奏4 42#2#3#3#4#4#5#5#12#12#13#13#14#14#先推2号、3号楼及4号楼部分商业面积：7079.78方，共计55间销售总价：8752万元销控12号楼商业面积：1060.7方，共计5间销售总价：1427万元4号楼的部分及5号楼寻找大买主商业面积：5608.89方，共计2间销售总价：6169万元蓄水期蓄水期4 4月月5 5、6 6月月强销期强销期持续期持续期7 7、8 8、9 9月月1010、1111、1212收尾期收尾期销售策略销售策略销售计划销售计划4 4推盘时机推盘时机：建议4月中下旬开盘计划节点

34、计划节点开盘3 3月月提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略招商策略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍形象策略形象策略推广主题推广主题5 5由品牌央企开发的位于湘湖新城核心地段的镇级商业街区由品牌央企开发的位于湘湖新城核心地段的镇级商业街区中粮易筑中粮易筑缤纷生活街区缤纷生活街区推广策略推广策略广告策略广告策略5 5l推广节奏预热期开盘前后强销、持续期时间：2011年3月目的：宣传项目形象，扩大开盘信

35、息覆盖面，提高市场关注度主题：缤纷商业 活力街区传播通路：户外广告软文网络电台时间：2011年4月目的：开盘期间结合主力商家签约信息进行强力宣传，吸引客户关注主题：黄金旺铺 火爆开盘传播通路：商铺商家推介会硬广短信DM定投时间：2011年5-9月目的：扩大推广通路，深度挖掘市场资源，提高商铺成交量主题：精品铺位 旺点投资传播通路：看铺团推介会商铺展房交会DM定投营销通路整合策略营销通路整合策略营销通路整合项目形象主流大众媒体 项目推广节点释放信息引爆造势持续销售户外电台报纸网络电台报纸网络DM直投电话短信活动渠道线上活动线下活动推广策略推广策略渠道策略渠道策略5 5推广策略推广策略渠道策略渠道

36、策略5 5l报媒报媒3月4月都市快报-开盘信息钱江晚报-开盘信息每日商报项目软文-网络通路网络通路网络投放策略网络投放策略p集中爆破：配合节点性事件，进行集中投放p线状延续：通过文字链及配送资源维持一定的热度网络应用策略网络应用策略图文结合图文结合p图-形象期以Flash通栏为主p文-公关炒作及持续期以文字为主l网媒推广策略推广策略渠道策略渠道策略5 5推广策略推广策略渠道策略渠道策略5 5l电台时间投放主题投放频率3月中旬4月中旬缤纷商业 活力街区每天10次4月下旬5月底黄金旺铺 火爆开盘每天10次5月6月精品铺位 旺点投资每天10次推广策略推广策略渠道策略渠道策略5 5l短信/DM短信开盘

37、前后项目业主全部覆盖闻堰、浦沿、全部覆盖滨江、萧山所在地区的私营企业主、按照话费（200）等级及私家车标准（20万）选定杭州地区按照话费等级及私家车标准选定DM开盘前后闻堰、浦沿、湘湖、滨江地区高档楼盘，企事业单位，政府机关分批投放3万份推广活动推广活动推广策略推广策略渠道策略渠道策略5 5推广活动杭州本地客户商铺商家推介会看铺团、房交会、商铺展外围投资客异地推介会，异地商铺展售楼现场功能划分售楼现场功能划分p1、接待区p2、办公室p3、洽谈室p4、储藏间洽谈室储藏间办公室接待区需甲方完成的重点工作节点安排需甲方完成的重点工作节点安排工作内容最迟完成时间售楼处交付3.15工地和商铺内部清理3.

38、15店招制作和商业街包装3.15营销费用预算营销费用预算营销费用类别费用投入细项费用预算（万元）总体费用中占比（%）推广媒体报纸报纸8080网络网络3030电台电台3030短信、短信、DMDM1010推广活动看铺团看铺团1010推介会推介会1010商铺展、房交会商铺展、房交会1010销售物料折页、折页、DMDM、户外、户外1010营销设施建造销售中心装修销售中心装修2020统一店招统一店招5050合计260260提纲提纲第一部分第一部分 市场研究及项目解读市场研究及项目解读第二部分第二部分 项目项目SWOTSWOT分析与定位分析与定位第四部分第四部分 销售策略销售策略第五部分第五部分 营销推广

39、策略营销推广策略第三部分第三部分 招商策略招商策略第六部分第六部分 团队成员介绍团队成员介绍中粮易筑项目组架构中粮易筑项目组架构公司总经理策划案场经理招商经理AE文案设计招商助理投资顾问 投资顾问 投资顾问 投资顾问文员项目总监团队介绍团队介绍p姓名：池瑞杰p职位：项目总监p房地产从业年限：5年p教育背景：p2001.10-2005.6 浙江财经学院 房地产经营管理p从业经历：p2009.3至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 资产管理部 总监p2007.10-2009.3 浙江海运房地产开发有限公司 市场营销部 营销主管p2005.7-2007.10 杭州汉嘉地产顾问有限公司 销售部p操作项目

40、：绿城翡翠天地，万科逸天广场，钱江湾花园，天阳美林湾，剑桥公社，绍兴假日新天地。策划团队介绍策划团队介绍p姓名：何莹p职位：项目AEp房地产从业年限：3年p教育背景：p2003-2007 浙江大学 经济专业 p从业经历：p2008.3至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 策划部 p操作项目：慈溪梵石花园、诸暨绿城广场、绍兴银座国际、中豪世纪公馆、绿城诚园p姓名：赵克欧p职位：文案p房地产从业年限：3年p教育背景：p2003-2007 武汉理工大学 新闻专业p从业经历：p2008.3至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 策划部 p操作项目：慈溪梵石花园、诸暨绿城广场、绍兴银座国际.团队成员团队成员招

41、商经理招商经理p姓名：沈月锋p职位：招商经理p房地产从业年限：3年p教育背景：p2004.10-2008.6 浙江理工大学 市场营销p从业经历：p2008.7至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 招商部 招商经理p操作项目：绿城翡翠城、剑桥公社、保利东湾团队介绍团队介绍李显光李显光p姓名：李显光p职位：案场经理p房地产从业年限：5年p教育背景：p2001.10-2005.6 浙江财经学院 房地产经营管理p从业经历：p2008.4至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 销售部 销售经理p2006.10-2008.3 杭州中豪房地产开发有限公司 销售部 销售主管p2005.7-2006.8 杭州云天置业

42、有限公司 销售部p操作项目：万科逸天广场，魅力之城，万科钱江湾花园、天阳美林湾、中豪晴园、绍兴银座国际团队成员团队成员投资顾问投资顾问p姓名：柴益煊p职位：投资顾问p房地产从业年限：4年p教育背景：p2003.9-2007.7 天津工业大学 工商管理 市场营销方向p从业经历：p2007.8至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 销售部 投资顾问p操作项目：万科钱江湾花园、天阳美林湾、金都雅苑、剑桥公社p姓名：施杰p职位：投资顾问p房地产从业年限：2年p教育背景：p2005.10-2008.6 浙江传媒学院 艺术系p从业经历：p2009.4至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 销售部 投资顾问p操作项目：金都雅苑、天阳美林湾、绍兴银座国际团队成员团队成员投资顾问投资顾问p姓名：汪洁p职位：投资顾问p房地产从业年限：2年p教育背景：p2003.10-2007.6 浙江万里学院 市场营销p从业经历：p2009.5至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 销售部 投资顾问p操作项目：金都雅苑、剑桥公社、绿城翡翠城p姓名：林玲玲p职位：投资顾问p房地产从业年限：2年p教育背景：p2003.10-2007.6 浙江理工大学 工商管理p从业经历：p2010.2至今 杭州赢商商业投资管理有限公司 销售部 投资顾问p操作项目：金都雅苑、绍兴银座国际汇 报 完 毕