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1、知识篇主讲程琳房地产的概念房地产的概念一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力力设备、电梯、水暖、空梯、水暖、空调设备等）等）房地房地产又称不又称不动产或物或物业房地房地产有三种表有三种表现形形态，即，即单纯的土地、的土地、单纯的建筑物、的建筑物、房地合一房地合一基础知识基础知识房地产的特性房地产的特性位置固定性：土地固定性，建筑物不能移位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动唯一性：地理位置唯一，唯一性：地理位置唯一，环境概念唯一境概念唯一寿命寿命长
2、久性：年限久性：年限生生产规模有限性：具模有限性：具备保保值和增和增值效用多效用多样性：自主、出租、性：自主、出租、转手多重属性手多重属性变现困困难性：价格商性：价格商谈，交易手，交易手续，税，税费成成本高本高供供给调节缓慢性：建慢性：建设周期周期基础知识基础知识房地产业的概念房地产业的概念是指从事房地是指从事房地产产开开发发、经营经营、管理的行、管理的行业业；根据根据1985年年5 5月月国国务务院院办办公公厅转发厅转发国家国家统计统计局关于建立第局关于建立第三三产业统计产业统计的的报报告告，房地，房地产业产业被列入第三被列入第三产业产业的第二的第二层层次。它包括土地的开次。它包括土地的开发
3、发、经营经营、管理、房屋的开、管理、房屋的开发发建建设设、买卖买卖、租、租赁赁、维维修等修等 基础知识基础知识房地产市场分类房地产市场分类房地产一级市场：房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到是生地，也可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场
4、地产一级市场是由国家垄断的市场房地产二级市场：房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行域进行 交易的市场交易的市场房地产三级市场：房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，具
5、有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为基础知识基础知识土地所有权的概念土地所有权的概念指土地所有者在法律指土地所有者在法律规规定的范定的范围围内内对对其其拥拥有有的土地享有占有、使用、收益和的土地享有占有、使用、收益和处处分的分的权权利利土地所有土地所有权权分分为为 国有土地国有土地 (城城镇土地土地) ) 集体土地集
6、体土地(可耕土地可耕土地) )基础知识基础知识土地获得的方式土地获得的方式出让土地出土地出让方式是土地使用方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，取得者取得用地的一种方式，同同时也是土地也是土地资产处置的一种方式。出置的一种方式。出让的土地使用的土地使用权是是土地使用者向国家土地使用者向国家购买的一种的一种财产权，土地使用者不，土地使用者不仅可可以占有、使用和取得土地收益，以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和可以独立支配和处置土置土地使用地使用权。土地使用。土地使用权出出让方式有方式有协议、招、招标和拍和拍卖三种三种形式形式划拨以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上以划拔
7、方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不物不灭失、国家不征用，土地使用失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地就存在。但划拔土地上的房屋在上的房屋在转让时，需要到国土，需要到国土资源管理部源管理部门办理理转让审批手批手续，补交土地出交土地出让金。目前，此金。目前，此类情况均情况均为房改房、房改房、集集资房、解困房等政策性房屋房、解困房等政策性房屋基础知识基础知识生地、熟地、土地通平生地、熟地、土地通平生地：生地：通常指尚未进行市政基础的土地通常指尚未进行市政基础的土地熟地：熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三
8、通一平或七通一平一平三通一平：三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整对施工现场的土地进行平整七通一平：七通一平：包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地平整场地基础知识基础知识土地使用年限土地使用年限凡与规划国土局签订凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书的用的用地，其土地使用年期按国家规定执行地，其土地使用年期按国家规定执行居住用地七十年居住用地七十年工业用地五十年工业用地五
9、十年科科教教、文、文体体、卫生用地五十年、卫生用地五十年商业商业、旅游、娱乐用地四十年、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年综合用地或者其他用地五十年基础知识基础知识土地出让金土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的地出让价
10、款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款基础知识基础知识 商品房商品房商品房主要是指由各房地商品房主要是指由各房地产产开开发发公司投公司投资资建建设设，以，以赢赢利利为为目目的，按市的，按市场规场规律律经营经营的房屋的房屋它有它有别别于各地方政府于各地方政府为为解决住房困解决住房困难难，实实施施“安居工程安居工程”而建而建造的造的“安居房安居房”、“解困房解困房”、“借危房借危房”1988年底开始年底开始兴兴建的建的经济经济适用
11、房也是特殊的商品房适用房也是特殊的商品房从从销销售看，商品房又分售看，商品房又分为现为现房房销销售和期房售和期房预预售售从从销销售售对对象看，分象看，分为为内内销销商品房、外商品房、外销销商品房商品房从用途看，分普通住宅、公寓、从用途看，分普通住宅、公寓、别别墅等墅等基础知识基础知识经济适用房经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府
12、指导价，按保本微利的半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定原则确定基础知识基础知识集资房集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售有，不对外出售基础知识基础知识已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房又称售后公房，就是又称售后公房，就是购买的公有住房的公有住房房改房房改房单位产权房是指是指产权属于属
13、于单位所有的房屋，也称系位所有的房屋，也称系统产权房、系房、系统房房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租我国的廉租房只租不售，出租给城城镇居民中最低收入者。居民中最低收入者。廉租房的来源主要是廉租房的来源主要是腾退的旧公房等退的旧公房等私房也称私有住宅，私也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在建造的住宅。在农村，村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通公有住房通过住宅消住宅消费市市场出售出售给个人和家庭，也就个人和家庭，也就转为
14、私有住宅私有住宅基础知识基础知识期房、准现房、现房期房、准现房、现房期房是指开是指开发发商从取得商品房商从取得商品房预预售售许许可可证证开始至取得房地开始至取得房地产权证产权证大大产证产证止，在止，在这这一期一期间间的商品房称的商品房称为为期房，消期房，消费费者在者在这这一一阶阶段段购买购买商品房商品房时应时应签预签预售合同。期房在港澳地区称做售合同。期房在港澳地区称做为买为买“楼花楼花”，这这是当前房地是当前房地产产开开发发商普遍采用的一种房屋商普遍采用的一种房屋销销售方式。售方式。购买购买期房也就是期房也就是购购房者房者购买购买尚尚处处于建于建造之中的房地造之中的房地产项产项目。通常目。通
15、常对对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子子准现房是指房屋主体已基本封是指房屋主体已基本封顶顶完工，小区内的楼宇及完工，小区内的楼宇及设设施的大致施的大致轮轮廓廓已初已初现现，房型、楼，房型、楼间间距等重要因素已距等重要因素已经经一目了然，工程正一目了然，工程正处处在内外在内外墙墙装装修和修和进进行配套施工行配套施工阶阶段的房屋段的房屋现房是指开是指开发发商已商已办办妥房地妥房地产权证产权证（大（大产证产证）的商品房，消）的商品房，消费费者在者在这这一一阶阶段段购买购买商品房商品房时应签时应签出售合同。在成都市通常意出售合同。在成都市通常意义义上指的上指的
16、现现房是指房是指项项目已目已经经竣工可以入住的房屋竣工可以入住的房屋基础知识基础知识尾房、烂尾房尾房、烂尾房尾房又称尾房又称扫扫尾房。它是房地尾房。它是房地产业进产业进入散入散户户零售零售时时代的代的产产物，物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销销售量达售量达到到80以后，一般就以后，一般就进进入房地入房地产项产项目的清目的清盘销盘销售售阶阶段，此段，此时时所所销销售的房售的房产产，一般称，一般称为为尾房。开尾房。开发发商商经过经过正常的正常的销销售售后剩下了少量没有后剩下了少量没有竞竞争力的房子，争力的房子，这这些房子或朝向不好、些房子或朝
17、向不好、采光不足，或是楼采光不足，或是楼层层不佳、位不佳、位处处两两级级，其中一，其中一层层大多不大多不带带小花园且遮小花园且遮挡较严挡较严重重烂烂尾房是指那些由于开尾房是指那些由于开发发商商资资金不足、盲目上金不足、盲目上马马，或者，或者错错误误判断供求形判断供求形势势，开，开发总发总量供大于求，量供大于求，导导致大面致大面积积空置，空置，无法回收前期投无法回收前期投资资，更无力，更无力进进行后行后续续建建设设，甚至全，甚至全盘盘停滞停滞的的积压积压楼宇。楼宇。“烂烂尾尾“的情况一般不会的情况一般不会发发生在房生在房产产推出推出销销售售的的时时候的，而是随着候的，而是随着项项目的不断推目的不
18、断推进进，一步步，一步步显现显现基础知识基础知识工业用房、商业用房、公用设施用房工业用房、商业用房、公用设施用房工业用房指独立指独立设置的各置的各类工厂、工厂、车间、手工作坊、手工作坊、发电厂等从事生厂等从事生产活活动的房屋的房屋商业用房是指各是指各类商店、商店、门市部、市部、饮食店、粮油店、食店、粮油店、菜菜场、理、理发店、照相店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事、浴室、旅社、招待所等从事商商业和和为居民生活服居民生活服务所用的房屋所用的房屋 公用设施用房是指自来水、是指自来水、泵站、站、污水水处理、理、变电、燃气、供燃气、供热、垃圾、垃圾处理、理、环卫、公、公厕、殡葬、消防等葬、消防等市政
19、公用市政公用设施的房屋施的房屋基础知识基础知识住宅的概念住宅的概念是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋基础知识基础知识跃层式住宅跃层式住宅跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、面，卧室、起居室、
20、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接而采用户内独用小楼梯连接优点是：优点是： 每户都有较大的采光面，通风每户都有较大的采光面，通风较好较好 户内居住面积和辅助面积较大户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑，功能明确，相互干布局紧凑，功能明确，相互干扰较小扰较小基础知识基础知识复式住宅复式住宅复式住宅一般是指每复式住宅一般是指每户户住宅在住宅在层层高高较较高的一高的一层层中增建一个中增建一个1.2米的米的夹层夹层，两，两层层合合计计的的层层高要大大低于高要大大低于跃层跃层式
21、住宅（复式式住宅（复式为为3.3米，而一般米，而一般跃层跃层式式为为5.6米），米），其下其下层层供起居用，如供起居用，如进进餐，洗浴等，上餐，洗浴等，上层层供休息睡眠和供休息睡眠和贮贮藏用，藏用，户户内内设设有一有一层层的起居室高的起居室高2 2米，上米，上层层直接作直接作为为卧室的床面，人可坐起但无法直立卧室的床面，人可坐起但无法直立基础知识基础知识错层式住宅错层式住宅错层式住宅主要指的式住宅主要指的是一套房子不是一套房子不处于同于同一平面，用一平面，用30-60cm30-60cm的的高度差高度差进行空行空间隔断，隔断，层次分明，立体性次分明，立体性强，但未分成两但未分成两层，适合，适合1
22、00100平米以上大面平米以上大面积住住宅装修。即房内的宅装修。即房内的厅、卧、卧、卫、厨、阳台、厨、阳台处于几个高度不同的平于几个高度不同的平面上一套住宅内的各面上一套住宅内的各种功能用房在不同的种功能用房在不同的平面上平面上基础知识基础知识花园式住宅花园式住宅花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，
23、户有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买准，一般为高收入者购买基础知识基础知识塔式楼和条式楼塔式楼和条式楼基础知识基础知识低层、多层、小高层、高层住宅低层、多层、小高层、高层住宅低层住宅：低层住宅：指一层至三层的住宅指一层至三层的住宅多层住宅：多层住宅：指四层至六层的住宅指四层至六层的住宅小高层住宅：小高层住宅：指七层至十二层的住宅指七层至十二层的住宅高层住宅：高层住宅：指十二层以上的住宅指十二层以上的住宅基础知识基础知识低层住宅：低层住宅：指一层至三层的住宅指一层至三层的住宅多层住宅：多层住宅：
24、指四层至六层的住宅指四层至六层的住宅(商住楼七层商住楼七层)小高层住宅：小高层住宅：指七层至十二层的住宅（超限高加电梯）指七层至十二层的住宅（超限高加电梯）高层住宅：高层住宅：指十二层以上的住宅（十三层起）指十二层以上的住宅（十三层起）点式楼点式楼就是没有正南正北的房子，朝向是就是没有正南正北的房子，朝向是东南、南、东北、西南、西北、西南、西北。北。这样的房子，采光的房子，采光较好，但通好，但通风不如板式楼好，同等不如板式楼好，同等面面积，一，一层楼可以四楼可以四户甚至更多。大的来甚至更多。大的来讲，点式是指以，点式是指以核心筒核心筒为中心中心对称布置的短板楼称布置的短板楼缺点1.1.居住密度
25、高，每居住密度高，每层的住的住户多多为4 4户以上，甚至高达以上，甚至高达1212户。居住。居住环境当然不境当然不如板楼如板楼优越。每越。每层都有部分住都有部分住户的采光、通的采光、通风、景、景观等条件比等条件比较落后，且落后，且不可改不可改变。2.2.面面积使用率不高，存在灰色空使用率不高，存在灰色空间间优点1.1.节约土地土地资源，房价源，房价较低低2.2.空空间结构灵活，宜于改造构灵活，宜于改造3.3.结构构强度高，抗震性好度高，抗震性好4.4.居高望居高望远，视野开野开阔基础知识基础知识TOWNHOUSETOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓TOWN
26、HOUSE：也叫也叫联排排别墅，正确的墅，正确的译法法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上上指在城区的沿街指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋排而建的市民城区房屋商住住宅：商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字又融入写字楼的楼的诸多硬件多硬件设施，尤其是网施，尤其是网络功能的功能的发达，使居住者在居住的同达，使居住者在居住的同时又能从事又能从事商商业活活动的住宅行式的住宅行式会所：会所：就是以所在物就是以所在物业业主主为主要服主要服务对象的象的综合性高合性高级康体康体娱乐服服务
27、设施。会所具施。会所具备的的软硬件条件：康体硬件条件：康体设施施应该包括泳池、网球或羽毛球包括泳池、网球或羽毛球场、高、高尔夫夫练习馆、保保龄球球馆、健身房等、健身房等娱乐健身健身场所；中西餐所；中西餐厅、酒吧、咖啡、酒吧、咖啡厅等餐等餐饮与待客的与待客的社交社交场所；所；还应具有网吧、具有网吧、阅览室等其他服室等其他服务设施。以上一般都是施。以上一般都是对业主免主免费或少量收或少量收费开放开放酒店式服酒店式服务公寓：公寓：是指提供酒店式管理服是指提供酒店式管理服务的公寓。始于的公寓。始于1994年，意年，意为“酒店式的服酒店式的服务，公寓，公寓式的管理式的管理”，市，市场定位很高。它是集住宅
28、、酒店、会所多功能于一体的，具有定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用自用”和和“投投资”两大功效。除了提供两大功效。除了提供传统酒店的各酒店的各项服服务外，更重要的是外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有人有宾至如至如归的感的感觉基础知识基础知识使用面积使用面积使用面积是每套住宅是每套住宅户内除内除墙体厚体厚度外全部度外全部净面面积的的总和其中包括卧室、起居和其中包括卧室、起居室、室、厅、过道、厨房、道、厨房、卫生生间、储藏室、壁藏室、壁柜、不吊柜、柜、不吊柜、户内楼梯内楼梯( (按投影面按投影面积积) )、阳
29、台、阳台、斜面屋斜面屋顶结顶结构的房构的房间间，层层高低于高低于2.20米米的部分不的部分不计入面入面积基础知识基础知识实用面积、套内建筑面积实用面积即地砖面积它是它是“建筑面建筑面积”扣除公共分扣除公共分摊面面积后的余后的余额套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分，是由以下三部分组成成的：套内使用面的：套内使用面积套内套内墙体面体面积阳台建筑面阳台建筑面积基础知识基础知识建筑面积、建筑面积、公用分摊建筑面积建筑面建筑面积指房屋外指房屋外墙墙、柱、柱、边边脚以上各脚以上各层层的外的外围围水平投影面水平投影面积积，包括阳台、挑廊、地下室、，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具室外楼梯等，且
30、具备备有上盖，有上盖，结结构牢固，构牢固，层层高高2.20米以上米以上( (含含2.20米米) )的永久性建筑的永久性建筑建筑面建筑面积= =使用面使用面积+ +墙柱面柱面积+ +公公摊面面积公用分摊建筑面积指每套（指每套（单元）商品房依法元）商品房依法应当分当分摊的公用建筑面的公用建筑面积。在日常使用中，一。在日常使用中，一般也般也简称公称公摊面面积或公或公摊基础知识基础知识计算建筑面积的范围上计算建筑面积的范围上(1)(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部
31、分楼层外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层( (如如阁楼阁楼) )也应计算建筑面积。也应计算建筑面积。 (2)(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。墙外围水平面积计算。 (3)(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙( (不包不包括采光井、防潮层及其保护墙括采光井、防潮层及其
32、保护墙) )外围的水平面积计算。外围的水平面积计算。 (4)(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.22.2米的，按架空层外围的米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。水平面积的一半计算建筑面积。 (5)(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计电梯井、提物井、垃圾道、管道井和
33、附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。算建设面积。 (7)(7)住宅建筑内的技术层住宅建筑内的技术层( (放置各种设备和修理养护用放置各种设备和修理养护用) )，层高超过，层高超过2.22.2米米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 基础知识基础知识计算建筑面积的范围下计算建筑面积的范围下(8)(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m2.10m者，应按雨棚者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。
34、致）。 (9)(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。构外围水平面积计算建筑面积。 (10)(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)(12)建筑物的阳台均
35、按其水平投影面积的建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/21/2计算。阳台不论是挑阳台计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/21/2计算阳台的建筑面积。计算阳台的建筑面积。 (13)(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯( (包括疏散梯包括疏散梯) )的，其室外楼梯按每的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯( (包括疏散包括疏散梯梯) )的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计
36、算建筑面积。的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。基础知识基础知识不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围(1)(1)突出突出墙面的构件配件、面的构件配件、艺术装装饰和挂和挂( (壁壁) )板，如：柱、板，如：柱、垛、勒脚等。、勒脚等。 (2)(2)检修、消防等用的室外爬梯，修、消防等用的室外爬梯，宽度在度在6060厘米以内的厘米以内的钢梯。梯。 (3)(3)独立不独立不贴于外于外墙的烟囱、烟道、的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。水池等构筑物。 (4)(4)没有没有围护结构的屋构的屋顶水箱水箱间。 (5)(5)层高在高在2.22.2米以内的技米以内的技术层( (设备层) )。 (6)
37、(6)单层住宅的分隔操作住宅的分隔操作间、控制室、控制室、仪表表间等等单层房房间。 (7)(7)层高小于高小于2.22.2米的深基米的深基础地下架空地下架空层，坡地建筑物吊脚，坡地建筑物吊脚架空架空间基础知识基础知识绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积、绿地率、绿化率绿地面地面积指能指能够用于用于绿化的土地面化的土地面积，不包括屋，不包括屋顶绿化、垂直化、垂直绿化和覆土小于化和覆土小于2 2米的土地米的土地绿地率地率在建在建设用地范用地范围内各内各类绿地面地面积之和与建之和与建设用地面用地面积的比率（的比率（% %）绿化面化面积在建在建设用地范用地范围内全部内全部绿化种植物水平投影化种植物水平投影
38、面面积之和与建之和与建设用地面用地面积的比率（的比率（% %）基础知识基础知识得房率得房率、容积率容积率得房率是指套（是指套（单元）套内建筑面元）套内建筑面积与套（与套（单元）建元）建筑筑队面面积之比之比即即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积容积率是是在建在建设设用地范用地范围围内所有建筑物地面以上各内所有建筑物地面以上各层层建筑面建筑面积积之和与建之和与建设设用地面用地面积积的比率（的比率（% %）即：即：总建筑面积/ 总用地面积= 容积率基础知识基础知识地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分
39、（包括是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高高在在2.2m以下的半地下室），房以下的半地下室），房间间地面低于室外地平面地面低于室外地平面的高度超的高度超过该过该房房间净间净高的高的1 / 2者者半地下室半地下室房房间地面低于室外地平面的高度超地面低于室外地平面的高度超过该房房间净高的高的1/3，且不超，且不超过过1/2者者假假层是指建房是指建房时建造的，一般比建造的，一般比较低矮的楼低矮的楼层。其前后沿的高。其前后沿的高度大于度大于1.7m，面，面积不足底不足底层的二分之一的部分。附的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空）是房屋内部空间的局部的局部层阁楼（暗楼）楼（暗楼）一般是
40、房屋建成后，因各种需要，利用房一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部内部空空间上部搭建的楼上部搭建的楼层基础知识基础知识户型比、面积误差比户型比、面积误差比户型比：型比：指各种指各种户型在型在总户数中所占百分比，反映到住宅数中所占百分比，反映到住宅设计上，上，就是体就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅宅总套数的比重套数的比重面面积误差比：差比：面面积误差比差比= =（产权产权登登记记面面积积合同合同约约定面定面积积）100% / 合合同同约约定面定面积积面面积误积误差比在差比在3%以内（含以内（含3%），按照合同），按照合同约约定的
41、价格据定的价格据实计实计算，算，买买受人受人请请求解除合同的，不予支持求解除合同的，不予支持基础知识基础知识日照间距日照间距日照间距：日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离距离 建筑间距系数：建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数为遮挡阳光的建筑高度的倍数 建筑的长高比：建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑
42、在两侧无其他遮挡阳光的建筑倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小应该按照各塔式居住
43、建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数于表规定的建筑间距系数2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于下于1.2基础知识基础知识进深、开间进深、开间进深：进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据住宅住宅建筑模数协调标准建筑模数协调标准（GBI100G
44、BI1008787）规定，住宅的进深采用下列常用）规定，住宅的进深采用下列常用参数：参数：3.0 3.0 米、米、3.33.3米、米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、4.24.2米、米、4.54.5米、米、4.84.8米、米、5.15.1米、米、5.45.4米、米、5.75.7米、米、6.06.0米米开间：开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格
45、的规定。根据又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑住宅建筑模数协调标准模数协调标准（GBJ100GBJ1008787）规定：住宅建筑的开间常采用下列参）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：数：2.12.1米、米、2.42.4米、米、2.72.7米、米、3.03.0米、米、3.33.3米、米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、 4.24.2米米 基础知识基础知识层高、净高层高、净高层高：高：住宅的住宅的层高是指下高是指下层楼板面到上楼板面到上层楼楼层面之面之间的距离，的距离，也就是一也就是一层房屋的高度。在房屋的高度。在1987年年发发布的布的住宅建筑模数住宅建筑模数协
46、调标协调标准准中，明确中，明确规规定了定了砖砖混混结结构住宅建筑构住宅建筑层层高采用的高采用的参数参数为为：2.6米、米、2.7米、米、2.8米米净高：高：住宅的住宅的净高是指下高是指下层地板面或楼板上表面到上地板面或楼板上表面到上层楼板下表楼板下表面之面之间的距离的距离净高和高和层高的关系可以用公式来表示：高的关系可以用公式来表示：净高高= =层高楼板厚度高楼板厚度即即层高和楼板厚度的差叫高和楼板厚度的差叫“净高高” 基础知识基础知识五证两书五证两书五五证证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程开工证、商品房销售许可证（期房商品房预售许可证）其中：其中：国有土地使用
47、国有土地使用证证商品房商品房销销售售许许可可证证由房管由房管部部门门核核发发；用地用地规规划划证证工程工程规规划划证证由由规规划部划部门门核核发发；开工开工证证由建由建设部部门核核发两两书：住宅使用住宅使用说说明明书书 和和住宅住宅质质量保量保证书证书基础知识基础知识内部认购内部认购 近年来，近年来，许多房地多房地产发展商在尚没有展商在尚没有获得得商品房商品房预预售售许许可可证证等有关等有关证件之前，以在小范件之前，以在小范围内推出一种内推出一种“内部内部认购”的方式的方式销售商品房。内部售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的的最重要前提是具有一定幅度的购房房优惠，惠，优惠一般是比照惠
48、一般是比照“开开盘价价”而言的，如果按照目前房地而言的，如果按照目前房地产发展商通行展商通行的的“低开高走低开高走”的的营销原原则，内部，内部认购价价应该是是该商品房商品房销售售过程程中的中的“最低最低时段价段价”，购房者房者应给予予谨慎的关注。同慎的关注。同时，房地，房地产营销商商为了保了保证尽可能多的尽可能多的赢利，会利，会严格地限制和控制内部格地限制和控制内部认购的的销售量和售量和时间。聪明的明的购房者如在作好房者如在作好预先准先准备的前提下果断出手，的前提下果断出手，往往能得到往往能得到实在的在的优惠，惠，这样一套房一套房计算下来可能会有数以几万算下来可能会有数以几万计的的“便宜便宜”
49、。当然，当然，这种便宜与种便宜与风险共存，共存，购房者要十分慎重地考察房者要十分慎重地考察该项目目发展商的展商的资质是否可靠，以免不小心是否可靠，以免不小心摊上麻上麻烦，使自己的合法，使自己的合法权益益受到受到损害害 基础知识基础知识定金、订金定金、订金定金：定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和据我国发法通则
50、和担保法担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金倍返还定金订金：订
51、金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。例如：北京市房屋土地人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。例如：北京市房屋土地资源管理局发布的资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签
52、订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商
53、一致的；双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的基础知识基础知识商品房买卖合同商品房买卖合同房地房地产产开开发发企企业业将尚未建成或者已将尚未建成或者已经经竣工的房屋向竣工的房屋向社会社会销销售，售，转转移房屋所有移房屋所有权权于于买买受人，受人，买买受人支付受人支付价款的合同。其中，商品房的价款的合同。其中，商品房的认购认购、订购订购、预订预订等等协议协议具具备备商品房商品房销销售管理售管理办办法第十六条法第十六条规规定的定的商品房商品房买卖买卖合同的主要内容，并且出合同的主要内容，并且出卖卖人已
54、人已经经按照按照约约定收受定收受购购房款的，房款的，该协议应该协议应当当认认定定为为商品房商品房买卖买卖合同（合同（2001年年4月月4日由中日由中华华人民共和国建人民共和国建设设部部发发布，自布，自2001年年6月月1日起施行的商品房日起施行的商品房销销售管理售管理办办法第十六条法第十六条规规定：商品房定：商品房销销售售时时，房地，房地产产开开发发企企业业和和买买受人受人应应当当订订立立书书面商品房面商品房买卖买卖合同合同基础知识基础知识诚意金、违约金诚意金、违约金诚意金：意金：目前在目前在买方市方市场中，已有了一种新的中，已有了一种新的发展展趋势，即交，即交“诚意金意金”。所。所谓“诚意金
55、意金”，是指，是指买方在方在购房目房目标明确后，以看中某个区域、某明确后，以看中某个区域、某种面种面积的房子的房子为标准，并有一个适当的价格，准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自了能更快地找到自己的理想物己的理想物业，预先在信得先在信得过的中介公司交上一定数的中介公司交上一定数额的的“诚意金意金”，并，并签订一定期限。代理方收取一定期限。代理方收取“诚意金意金”后，会非常努力地后，会非常努力地发挥其其“团体力量体力量”，有，有针对性的尽快性的尽快为买家家寻找理想的房子找理想的房子违约金：金：违约金是指金是指违约方按照法律方按照法律规定和合同的定和合同的约定，定，应该付付给对方的一定方的一
56、定数量的数量的货币。违约金是金是对违约方的一种方的一种经济制裁，具有制裁，具有惩罚性和性和补偿性，但主要体性，但主要体现惩罚性。只要当事人有性。只要当事人有违约行行为且在主且在主观上有上有过错，无，无论是否是否给对方造成方造成损失，都要支付失，都要支付违约金金基础知识基础知识混凝土混凝土简简称称为为“砼砼（tng）”：是指由胶凝材料将集料胶：是指由胶凝材料将集料胶结结成整体的工程复成整体的工程复合材料的合材料的统统称。通常称。通常讲讲的混凝土一的混凝土一词词是指用水泥作胶凝材料，砂、是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（加或不加外加石作集料；与水（加或不加外加剂剂和和掺掺合料）按一定比例配
57、合，合料）按一定比例配合，经经搅搅拌、成型、养拌、成型、养护护而得的水泥混凝土，也称普通混凝土而得的水泥混凝土，也称普通混凝土 性能性能 和易性和易性 混凝土拌合物在一定的施工条件下，便于各种施工工序的操作，混凝土拌合物在一定的施工条件下，便于各种施工工序的操作，以保以保证获证获得均匀密得均匀密实实的混凝土的性能的混凝土的性能 变变形形混凝土的混凝土的变变形包括非荷形包括非荷载载作用下的作用下的变变形和荷形和荷载载作用下的作用下的变变形形 强强度度包括抗包括抗压压、抗拉、抗剪、抗弯、抗折及握裹、抗拉、抗剪、抗弯、抗折及握裹强强度度 耐久性耐久性 抗渗性抗渗性 、抗、抗冻冻性性 、抗侵、抗侵蚀蚀
58、性性 为为混凝土耐久性混凝土耐久性 建筑知识建筑知识房屋的构成房屋的构成1.基础工程地基与基地基与基础2.主体工程墙或柱、楼板与地面、楼梯、屋或柱、楼板与地面、楼梯、屋顶3.装饰装修工程门、窗、配套、外、窗、配套、外墙装装饰装修等另外装修等另外还有智能化有智能化建筑知识建筑知识地基、基础地基、基础地基建筑物下面支承基建筑物下面支承基础的土体或岩体的土体或岩体基础 建筑底部与地基接触的承重构件，它的作用是把建筑上部的荷载传给地基 建筑知识建筑知识决定建筑物深埋的因素决定建筑物深埋的因素土层构造的影响土层构造的影响地下水位的影响地下水位的影响冰冻线的影响冰冻线的影响相邻建筑物的影响相邻建筑物的影响
59、建筑知识建筑知识墙墙用用砖砖石等砌成承架房石等砌成承架房顶顶或隔开内外的建筑物。是建筑物或隔开内外的建筑物。是建筑物竖竖直方向的主要构直方向的主要构件，起分隔、件，起分隔、围护围护和承重等作用，和承重等作用，还还有隔有隔热热、保温、隔声等功能、保温、隔声等功能 墙墙有多种分有多种分类类方法：方法：按按墙墙在建筑物中的位置可分在建筑物中的位置可分为为外外墙墙和和内内墙墙，分隔房，分隔房间间的内的内墙墙又称又称隔隔墙墙。位。位于房屋两于房屋两侧侧的外的外墙墙称称端端墙墙或或山山墙墙；高出屋面的外；高出屋面的外墙墙称称女儿女儿墙墙。按按墙墙在建筑物中的受力情况分在建筑物中的受力情况分为为承重承重墙墙
60、和和非承重非承重墙墙。例如在骨架。例如在骨架结结构中非构中非承重承重墙墙有：填充在框架内的填充有：填充在框架内的填充墙墙，支承在本身的基，支承在本身的基础础或基或基础础梁上的自承梁上的自承重重墙墙，悬悬挂在排架或框架上的挂在排架或框架上的悬悬挂挂墙墙。剪力。剪力墙则墙则是建筑物抵抗水平力的承是建筑物抵抗水平力的承重重墙墙。按按墙墙体的施工方式分，有体的施工方式分，有现场现场砌筑的砌筑的砖墙砖墙、砌、砌块墙块墙等，在等，在现场浇现场浇注的混凝注的混凝土或土或钢钢筋混凝土板式筋混凝土板式墙墙，在工厂，在工厂预预制、制、现场现场装配的板材装配的板材墙墙、组组合合墙墙等。此等。此外，外，墙还墙还可按可
61、按墙墙体的材料、构造形式等分体的材料、构造形式等分类类 砖墙的厚度多以砖的倍数称呼，由于砖的长度为240mm，因此厚度为一砖的墙又称“24”墙，厚度为一砖半的墙又称“37”墙，厚度为半砖的墙又称“12”墙 建筑知识建筑知识过梁过梁砌体结构房屋墙体门窗洞上常用的构件，砌体结构房屋墙体门窗洞上常用的构件，它用来承受洞口顶面以上砌体的自重及上它用来承受洞口顶面以上砌体的自重及上层楼盖梁板传来的荷载层楼盖梁板传来的荷载 种类种类1 1）钢筋砖过梁：顾名思义，即正常砌筑砖墙）钢筋砖过梁：顾名思义，即正常砌筑砖墙时中间夹钢筋（一般钢筋直径时中间夹钢筋（一般钢筋直径6-8毫米，夹毫米，夹两到三根），根据设计
62、需要、有砌一层砖两到三根），根据设计需要、有砌一层砖夹一层钢筋，也可砌两层砖夹一层钢筋。夹一层钢筋，也可砌两层砖夹一层钢筋。砖墙洞口顶部配置钢筋，一般用于荷载不砖墙洞口顶部配置钢筋，一般用于荷载不大、跨度较小的门、窗、设备洞口等过梁大、跨度较小的门、窗、设备洞口等过梁之用，（优点是简单方便快捷，不需要象之用，（优点是简单方便快捷，不需要象钢筋混凝土过梁那样立模板）钢筋混凝土过梁那样立模板）2 2）砖拱过梁：平拱、弧拱，用于洞口宽度小）砖拱过梁：平拱、弧拱，用于洞口宽度小于于1 1米米3 3）钢筋混凝土过梁：常用，多为预制构件。）钢筋混凝土过梁：常用，多为预制构件。有矩有矩 形、形、L L形等形
63、式。宽度同墙厚，高度及形等形式。宽度同墙厚，高度及配筋根据结构计算确定。两端伸进墙内不配筋根据结构计算确定。两端伸进墙内不小于小于240mm 建筑知识建筑知识圈圈 梁梁砌体结构房屋中，在砌体内沿水平方向设置封砌体结构房屋中，在砌体内沿水平方向设置封闭的钢筋砼梁，闭的钢筋砼梁， 以提高房屋空间刚度、增加建以提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性、提高砖石砌体的抗剪、抗拉强筑物的整体性、提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，防止由于地基不均匀沉降、地震或其他较度，防止由于地基不均匀沉降、地震或其他较大振动荷载对房屋的破坏。在房屋的基础上部大振动荷载对房屋的破坏。在房屋的基础上部的连续的钢筋混凝土梁叫基础圈梁
64、，也叫地圈的连续的钢筋混凝土梁叫基础圈梁，也叫地圈梁（梁（DQL)；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混凝土梁叫上圈梁凝土梁叫上圈梁 作用1 1、增强房屋的整体性和空间刚度、增强房屋的整体性和空间刚度 2 2、防止由于地基不均匀沉降或较大振动荷载等、防止由于地基不均匀沉降或较大振动荷载等对房屋引起的不利影响对房屋引起的不利影响 3 3、设置在基础顶面部位和檐口部位的圈梁对抵、设置在基础顶面部位和檐口部位的圈梁对抵抗不均匀沉降作用最为有效抗不均匀沉降作用最为有效 4 4、当房屋中部沉降较两端为大时，位于基础顶、当房屋中部沉降较两端为大时，位于基础顶面部位的圈梁作用较大；
65、当房屋两端沉降较面部位的圈梁作用较大；当房屋两端沉降较中部为大时，檐口部位的圈梁作用较大中部为大时，檐口部位的圈梁作用较大 建筑知识建筑知识楼板、地面楼板、地面楼板是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础 作用 1 1、楼层中的楼板主要是承受水平方向的竖直荷载、楼层中的楼板主要是承受水平方向的竖直荷载 2 2、楼板能在高度方向将建筑物分隔为若干层、楼板能在高度方向将建筑物分隔为若干层 3 3、楼板是墙、柱水平方向的支撑及联系杆件，保
66、持墙柱的稳定性，并能承受水平方、楼板是墙、柱水平方向的支撑及联系杆件，保持墙柱的稳定性，并能承受水平方向传来的荷载（如风载、地震载），并把这些荷载传给墙、柱，再由墙、柱传给基向传来的荷载（如风载、地震载），并把这些荷载传给墙、柱，再由墙、柱传给基础础 4 4、有时还要起到保温、隔热作用，即围护功能、有时还要起到保温、隔热作用，即围护功能 5 5、楼板还能起到隔声作用，以保持上下层互不干扰、楼板还能起到隔声作用，以保持上下层互不干扰 6 6、楼板还可以起到防火、防水、防潮等功能、楼板还可以起到防火、防水、防潮等功能地面建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面），通常由：建筑物内部
67、和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面），通常由：基层、垫层、面层三部分组成。对特殊要求的地面，还设有防潮层，保温层，找基层、垫层、面层三部分组成。对特殊要求的地面，还设有防潮层，保温层，找平层等构造层次平层等构造层次建筑知识建筑知识窗窗墙墙或屋或屋顶顶上建造的洞口，用以使光上建造的洞口，用以使光线线和空气和空气进进入室内入室内 窗洞口与房窗洞口与房间间地面面地面面积积之比之比为为1:7左右左右建筑知识建筑知识楼梯楼梯楼梯由楼梯由: :楼梯段、休息平台、楼梯段、休息平台、栏栏杆、扶手等部分杆、扶手等部分组组成成楼梯段：最大楼梯段：最大为为38，一般，一般为为2633休息平台：也叫休息平
68、台：也叫转转台，楼梯踏步超台，楼梯踏步超过过18步步应设应设休息平休息平台，起台，起缓缓冲休息作用冲休息作用按梯段可分按梯段可分为为: :单单跑楼梯、双跑楼梯、多跑楼梯跑楼梯、双跑楼梯、多跑楼梯 和双和双分、双合式楼梯分、双合式楼梯按位置分：室内楼梯和室外楼梯按位置分：室内楼梯和室外楼梯按性按性质质分：安全梯、消防梯、自分：安全梯、消防梯、自动动梯梯按使用材料分：木楼梯、按使用材料分：木楼梯、钢钢筋混凝土楼梯和筋混凝土楼梯和钢钢楼梯楼梯建筑知识建筑知识屋顶屋顶一是围护作用防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳的辐射阳的辐射二是承重作用 承受风雪荷载、屋顶自重及可能出现承受风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构建和人群的重量的构建和人群的重量平屋顶平屋顶: :最大坡度不高于最大坡度不高于10%，民用为，民用为1%3%坡屋顶坡屋顶: :坡度高于坡度高于10%,有单坡、双坡、有单坡、双坡、四坡和歇山多种形式四坡和歇山多种形式曲面屋顶和多波式折板屋顶曲面屋顶和多波式折板屋顶建筑知识建筑知识总编制：程琳背景设计：赵海
