深圳吉星六约项目提案

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1、吉星吉星六约项目提案六约项目提案由基因构成由基因构成思考思考吉星横岗六约项目的吉星横岗六约项目的发展战略发展战略DNADNA基因的故事基因的故事吉星吉星六约项目提案六约项目提案房地产的发展都会经历对自身优势的不断发掘与房地产的发展都会经历对自身优势的不断发掘与重新组合，从而创造性利用这些优势的过程。重新组合，从而创造性利用这些优势的过程。犹如构成人体的犹如构成人体的DNADNA，DNADNA决定了生命体的各种特性，每个人决定了生命体的各种特性，每个人都会有与众不同的都会有与众不同的DNADNA，不同的不同的DNADNA决定了生命体的不同，因决定了生命体的不同，因此我们引入此我们引入概念引入概念

2、引入DNADNA的概念的概念吉星吉星六约项目提案六约项目提案DNADNA是一种分子，由基因片段组成；是一种分子，由基因片段组成；基因可组成遗传指令，以引导生物发育与生命机能运作。基因可组成遗传指令，以引导生物发育与生命机能运作。基因基因两大特性：两大特性：1. 1. 忠实地复制自己，以保持生物基本特征；忠实地复制自己，以保持生物基本特征；2. 2. 突变，有些突变会导致疾病，有些突变会使生物更适合自然界。突变，有些突变会导致疾病，有些突变会使生物更适合自然界。吉星吉星六约项目提案六约项目提案基因发掘基因发掘基因建模基因重组基因成长1项目分析项目分析吉星吉星六约项目提案六约项目提案剖析剖析首先要

3、找准我们最有竞争力的基因！首先要找准我们最有竞争力的基因！吉星吉星六约项目提案六约项目提案深圳房地产市场深圳房地产市场2006-20102006-2010深圳各区域住宅年成交量占比深圳各区域住宅年成交量占比20062006年到年到20102010年深圳关内成交量占比整体下降，龙岗与年深圳关内成交量占比整体下降，龙岗与宝安成交量占比不断上升，其中龙岗成交量占比保持五宝安成交量占比不断上升，其中龙岗成交量占比保持五年稳步上升趋势。年稳步上升趋势。南南山山福福田田罗罗湖湖宝宝安安龙龙岗岗盐盐田田未来龙岗将是深圳房地产发展的重点区域！未来龙岗将是深圳房地产发展的重点区域！现状分析：现状分析：关内房地产

4、开发趋于饱和，市场供应量较小，而关外的宝关内房地产开发趋于饱和，市场供应量较小，而关外的宝安与龙岗面积庞大，拥有大量待开发用地。安与龙岗面积庞大，拥有大量待开发用地。发展方向：发展方向：关内关外一体化大大拉近关内关外之间的联系，在关内已关内关外一体化大大拉近关内关外之间的联系，在关内已经日趋饱和的房地产市场形势下，房地产市场势必会向地域广阔的宝经日趋饱和的房地产市场形势下，房地产市场势必会向地域广阔的宝安、龙岗地区转移。安、龙岗地区转移。吉星吉星六约项目提案六约项目提案平湖平湖布吉布吉横岗横岗中部物流组团中部物流组团区域位置区域位置 项目区域地处龙岗，同时也属项目区域地处龙岗，同时也属于深圳城

5、市发展组团之一的中部物流组于深圳城市发展组团之一的中部物流组团。团。 中部物流组团是最邻近深圳市区中部物流组团是最邻近深圳市区的组团之一，由布吉、横岗、平湖三大的组团之一，由布吉、横岗、平湖三大区组成，三大区域作为城市发展组团，区组成，三大区域作为城市发展组团，未来将发挥着深圳的卫星城市的作用。未来将发挥着深圳的卫星城市的作用。 项目所在的六约片区项目所在的六约片区地处三大地处三大区域交界处，且紧临横岗中心城，向东区域交界处，且紧临横岗中心城，向东只需只需1515分钟即可到达龙岗中心城，向南分钟即可到达龙岗中心城，向南2525分钟内可到达罗湖，交通便利。分钟内可到达罗湖，交通便利。区域规划区域

6、规划 未来布吉与横岗中心城将规划未来布吉与横岗中心城将规划建设成为中部物流组团的综合服务片区，建设成为中部物流组团的综合服务片区，而六约片区将未来的打造方向将以居所而六约片区将未来的打造方向将以居所提供及生活配套打造为主。提供及生活配套打造为主。综合服务区综合服务区项目区位项目区位吉星吉星六约项目提案六约项目提案区域介绍区域介绍 项目属工业用区旧改项目，未项目属工业用区旧改项目，未来将被建设成为集商业、办公、休闲娱来将被建设成为集商业、办公、休闲娱乐和居住于一体的配套设施完善、环境乐和居住于一体的配套设施完善、环境优美的现代化城市社区。优美的现代化城市社区。项目指标项目指标限高：限高：100m

7、100m容积率：容积率：4 4占地面积：占地面积：140000140000建筑占地面积：建筑占地面积：100000100000建筑面积：建筑面积：400000400000商业建筑面积：商业建筑面积：5000050000居住建筑面积：居住建筑面积：270000270000商务公寓建筑面积：商务公寓建筑面积：8000080000配套设施：配套设施：60006000项目指标项目指标吉星吉星六约项目提案六约项目提案平盐铁路平盐铁路深惠公路深惠公路盐排高速盐排高速水官高速水官高速立交桥立交桥立交桥立交桥轨道轨道3 3号线号线规划立交桥规划立交桥深峰路深峰路深峰路深峰路环城北路环城北路轨道六约站轨道六约站

8、轨道塘坑站轨道塘坑站区域交通区域交通交通现状交通现状交通规划交通规划1. 1. 目前项目交通通达性较高，南有深惠路，北有水官高速，目前项目交通通达性较高，南有深惠路，北有水官高速，西有盐排高速，东有平盐铁路。西有盐排高速，东有平盐铁路。2. 2. 区域西侧目前建有两座立交桥。区域西侧目前建有两座立交桥。3. 3. 区域到罗湖区只需区域到罗湖区只需2525分钟，到龙岗中心城只需分钟，到龙岗中心城只需1515分钟。分钟。4. 4. 目前地铁目前地铁3 3号线已经开通草埔到双龙的线路，在区域内部设号线已经开通草埔到双龙的线路，在区域内部设有六约和塘坑两个站点。有六约和塘坑两个站点。1. 1. 未来区

9、域内部将规划建设一条南北走向的深峰路及东西走未来区域内部将规划建设一条南北走向的深峰路及东西走向的环城北路。向的环城北路。2. 2. 在深峰路与水官高速的交界处将规划建设一座立交桥。在深峰路与水官高速的交界处将规划建设一座立交桥。3. 3. 预计预计20112011年年6 6月将开通益田到草埔线路，届时从区域可直达月将开通益田到草埔线路，届时从区域可直达福田中心区，交通便利性将大大提高，大大提升区域价值。福田中心区，交通便利性将大大提高，大大提升区域价值。吉星吉星六约项目提案六约项目提案交通配套：交通配套：项目处于深圳半小时生活圈内，周边交通网发项目处于深圳半小时生活圈内，周边交通网发达，且紧

10、邻地铁达，且紧邻地铁3 3号线，未来升值潜力大。号线，未来升值潜力大。区位价值：区位价值：受城市中心辐射，紧邻未来新城市中心区域，受城市中心辐射，紧邻未来新城市中心区域，罗湖与龙岗的核心交界点。罗湖与龙岗的核心交界点。市场趋势：市场趋势：未来深圳房地产市场将大范围倾向宝安、龙岗，未来深圳房地产市场将大范围倾向宝安、龙岗，而项目正处于未来房地产发展轴线上。而项目正处于未来房地产发展轴线上。规划价值：规划价值：所在区域未来将被打造成为环境优美、配套设所在区域未来将被打造成为环境优美、配套设施完善的休闲型高尚城市社区。施完善的休闲型高尚城市社区。项目机会（项目机会（O O）项目优势（项目优势（S S

11、）市场认知度：市场认知度：区域尚未形成成熟高尚的生活区域，市场认区域尚未形成成熟高尚的生活区域，市场认知度较低。知度较低。周边环境：周边环境：工业厂房较多，靠近交通干线，噪音污染较重，工业厂房较多，靠近交通干线，噪音污染较重，离殡仪馆较近，对部分客户产生心理不利影响。离殡仪馆较近，对部分客户产生心理不利影响。竞争格局：竞争格局：项目所在区域未来处房地产开发竞争的热点区项目所在区域未来处房地产开发竞争的热点区域，目前已有中高端项目进驻。域，目前已有中高端项目进驻。项目劣势（项目劣势（W W）项目威胁（项目威胁（T T）竞争性基因（优势、机会）竞争性基因（优势、机会）劣势基因（威胁、劣势）劣势基因

12、（威胁、劣势）吉星吉星六约项目提案六约项目提案基因发掘基因建模基因建模基因重组基因成长2战略定位战略定位吉星吉星六约项目提案六约项目提案成型成型那些竞争性的基因未来将呈现什么样的形态？那些竞争性的基因未来将呈现什么样的形态？吉星吉星六约项目提案六约项目提案临近国际型大都会，坐享城市新中心区规划利好，未来区域将成为：临近国际型大都会，坐享城市新中心区规划利好，未来区域将成为：深圳中部又一个时尚都市生活圈深圳中部又一个时尚都市生活圈商业商业办公办公休闲休闲生活生活吉星吉星六约项目提案六约项目提案项目本体定位项目本体定位项目所在区域未来发展前景广阔，但是目前项目周边项目所在区域未来发展前景广阔，但是

13、目前项目周边环境与整体形象较差，且目前已有强势竞争对手入驻环境与整体形象较差，且目前已有强势竞争对手入驻在拥有良好规划前景、整体形象较差而市场竞争局势已经形在拥有良好规划前景、整体形象较差而市场竞争局势已经形成的片区，与其顺应潮流，同分一杯羹，不如跳出区域发展成的片区，与其顺应潮流，同分一杯羹，不如跳出区域发展的限制！的限制！我们要做引领者！要做区域的标杆！我们要做引领者！要做区域的标杆！吉星吉星六约项目提案六约项目提案本项目本项目本项目本项目目前的红海竞争格局目前的红海竞争格局未来项目开创的蓝海竞争格局未来项目开创的蓝海竞争格局 目前项目所面目前项目所面对的是区域乃至整个城市竞争的红海格局，

14、项目要想冲破红海格局的枷对的是区域乃至整个城市竞争的红海格局，项目要想冲破红海格局的枷锁，实现自身价值最大化，必须要寻找自己的亮点，形成与众不同的特锁，实现自身价值最大化，必须要寻找自己的亮点，形成与众不同的特色，开辟自己的蓝海战场！色，开辟自己的蓝海战场！突破：蓝海战略突破：蓝海战略在区域乃至整个城市竞争格局中，开创新的蓝海格局！在区域乃至整个城市竞争格局中，开创新的蓝海格局！吉星吉星六约项目提案六约项目提案 通过项目所在通过项目所在区域规划、项目的竞争格局与项目本体特征的分析来思考项目未来的定区域规划、项目的竞争格局与项目本体特征的分析来思考项目未来的定位及战略方向位及战略方向项目定位思考

15、点项目定位思考点超越区域超越区域依托区域依托区域基因挖掘基因挖掘项目整体定位要充分依托项目区域定位，结合区域目前现状与未来项目整体定位要充分依托项目区域定位，结合区域目前现状与未来发展规划，项目未来要以区域发展为依托，完善各种生活配套，成发展规划，项目未来要以区域发展为依托，完善各种生活配套，成为都市时尚生活型社区。为都市时尚生活型社区。项目周边竞争激烈，无论是深圳还是龙岗片区、还是项目所在六约项目周边竞争激烈，无论是深圳还是龙岗片区、还是项目所在六约及其周边区域，项目都很难占尽优势，因此项目打造需要引入特色及其周边区域，项目都很难占尽优势，因此项目打造需要引入特色因素以避开激烈的竞争格局，超

16、越区域竞争的枷锁。因素以避开激烈的竞争格局，超越区域竞争的枷锁。项目自身没有优越的自然环境，先天基因较差，属工业旧改地块，项目自身没有优越的自然环境，先天基因较差，属工业旧改地块，项目要突破竞争环境，同时形成自身特色基因，必须充分挖掘已有项目要突破竞争环境，同时形成自身特色基因，必须充分挖掘已有的基因，引入外界特色优异基因，并创造性利用起来。的基因，引入外界特色优异基因，并创造性利用起来。吉星吉星六约项目提案六约项目提案项目未来将成为：承载都市片段、荟萃都市风尚的臻品社区承载都市片段、荟萃都市风尚的臻品社区吉星吉星六约项目提案六约项目提案承载承载都市片段、荟萃都市风尚的臻品社区都市片段、荟萃都

17、市风尚的臻品社区在原有的基因片段基础上，优化变异在原有的基因片段基础上，优化变异吉星吉星六约项目提案六约项目提案承载一：深圳第一个引入工业艺术元素的记忆型社区承载一：深圳第一个引入工业艺术元素的记忆型社区工业厂房再利用工业厂房再利用将可持续发展的理念带进社区，保留部分原将可持续发展的理念带进社区，保留部分原有的工业元素，将工业元素融入到生活环境有的工业元素，将工业元素融入到生活环境中，将城市过往的记忆融入到社区当中。中，将城市过往的记忆融入到社区当中。厂房改造成商业街厂房改造成商业街改造，不再是一味的推倒重建改造，不再是一味的推倒重建还需要保存城市的记忆还需要保存城市的记忆吉星吉星六约项目提案

18、六约项目提案承载二：深圳罕有的建在公园里面的文化型社区承载二：深圳罕有的建在公园里面的文化型社区高尚的人文雅居高尚的人文雅居城市中央公园城市中央公园家，不再是柴米油盐的繁琐家，不再是柴米油盐的繁琐还需要精神上的释放还需要精神上的释放城市休闲公园与社区有机结合，扩大了生活城市休闲公园与社区有机结合，扩大了生活空间，文化活动中心边上的社区，骨子里透空间，文化活动中心边上的社区，骨子里透着一股人文气息。着一股人文气息。吉星吉星六约项目提案六约项目提案承载都市片段、承载都市片段、荟萃荟萃都市风尚的臻品社区都市风尚的臻品社区复制那些新的优势基因复制那些新的优势基因吉星吉星六约项目提案六约项目提案荟萃一：

19、风格独特的商业街荟萃一：风格独特的商业街在旧厂房的基础上重新翻新改造，在保留原有工业特色前提下，引入艺术元素，同时融入异域的风情元素，打造风格独特的商业街。异域风情元素引入异域风情元素引入工业厂房改造后的商业街工业厂房改造后的商业街吉星吉星六约项目提案六约项目提案荟萃二：城市人文休闲带荟萃二：城市人文休闲带联合政府一齐修建城市中央公园，将大量工业艺术、人文及异域风情引入，以增加区域的人文内涵。同时将项目园林与公园连接，使其成为有机的整体，形成难得一见的公园里的社区。异域风情元素点缀异域风情元素点缀工业人文元素的大量植入工业人文元素的大量植入未来城市中心稀缺的中央公园未来城市中心稀缺的中央公园吉

20、星吉星六约项目提案六约项目提案荟萃三：关怀备至的产品设置荟萃三：关怀备至的产品设置抛开传统的产品设置，引入科技人文关怀的理念，我们不仅仅在造一座房子，更是在创造一种生活，生活，原来可以更舒适！空间设置的人文关怀空间设置的人文关怀舒适健康的环境营造舒适健康的环境营造特色的生活空间特色的生活空间吉星吉星六约项目提案六约项目提案荟萃四：精品艺术休闲会所荟萃四：精品艺术休闲会所丰富的娱乐休闲空间丰富的娱乐休闲空间艺术元素艺术元素人文气息浓厚的私人殿堂人文气息浓厚的私人殿堂舒适的尊享氛围舒适的尊享氛围打造精品艺术休闲会所，丰富活动空间，重新改写享受的定义，享受，不再是单纯的放松，还是精神的深层次洗礼吉星

21、吉星六约项目提案六约项目提案荟萃五：国际型星级酒店荟萃五：国际型星级酒店国际型五星级酒店国际型五星级酒店艺术性的酒店环境艺术性的酒店环境国际星级酒店的高端形象，提高区域的整体价值，同时也提升了项目自身的价值，国际性的高端氛围的熏陶，注定了项目在区域乃至整个城市的不同寻常吉星吉星六约项目提案六约项目提案基因发掘基因建模基因重组基因重组基因成长3发展策略发展策略吉星吉星六约项目提案六约项目提案重组重组我们变异了自身的优势基因，同时也复制了新的优势基因我们变异了自身的优势基因，同时也复制了新的优势基因那我们该如何将这些基因重组，形成我们自己特有的基因呢？那我们该如何将这些基因重组，形成我们自己特有的

22、基因呢？吉星吉星六约项目提案六约项目提案Q1：我们的客户是谁？不同客户的购买不同客户的购买驱动因素是不同驱动因素是不同的，对产品关注的，对产品关注的方向也不相同的方向也不相同客户定位客户定位客户细分客户细分吉星吉星六约项目提案六约项目提案客户多为二次、三次或多次置业，购买能力较强，以三口之家及几代同堂为主，住户多为周边住户；关注点为项目居住舒关注点为项目居住舒适度，特色配套及产适度，特色配套及产品细节的打造。品细节的打造。客户多为首次置业的年轻城市白领，多处于事业的爬升阶段，多数为工作地点在项目附近，也有部分因价格优势而选择购买的关内工作人群；关注点为项目的价关注点为项目的价格，周边配套及交格

23、，周边配套及交通情况。通情况。投资客户多具有较强经济实力，分布区域较为广泛，没有明显区域特点，购买行为较理性。关注区域周边规划及产关注区域周边规划及产品未来的升值空间。品未来的升值空间。客户购买客户购买驱动因素驱动因素我们按照客户购房的驱动因素将项目住宅我们按照客户购房的驱动因素将项目住宅客户分为刚需型、改善型及投资型三大类客户分为刚需型、改善型及投资型三大类客户细分客户细分吉星吉星六约项目提案六约项目提案客户细分客户细分整体定位整体定位社区设置社区设置主力客户主力客户承载都市片段、承载都市片段、荟萃都市风尚的荟萃都市风尚的臻品人文社区臻品人文社区整体档次高整体档次高舒适度打造舒适度打造居住环

24、境营造居住环境营造特色配套打造特色配套打造追求生活质量，追求生活质量，关注社区居住关注社区居住享受及整体形享受及整体形象地改善型客象地改善型客户户作为高尚舒适的生活社区，项目客户群体未来将以改善型需求作为高尚舒适的生活社区，项目客户群体未来将以改善型需求的客户为主，刚需型客户次之，投资型客户为辅！的客户为主，刚需型客户次之，投资型客户为辅！吉星吉星六约项目提案六约项目提案Q2：我们的客户需求什么？产品打造要充分产品打造要充分考虑到不同层次考虑到不同层次的客户需求，同的客户需求，同时项目也要顺应时项目也要顺应市场的发展趋势市场的发展趋势产品定位产品定位客户需求客户需求市场情况市场情况吉星吉星六约

25、项目提案六约项目提案布布吉吉、横横岗岗片片区区产产品品分分析析区域名称区域均价户型特点代表楼盘横岗13000元/70-80二房/100-120 三房/140以上四房中海大山地振业城信义湛宝广场布吉20000元/60-80 二房/80-110 三房/部分140 以上四房信义荔山公馆万科金色半山和谐家园布吉片区离罗湖较近，周边配套布吉片区离罗湖较近，周边配套较好，房价较高，除本地住户外，较好，房价较高，除本地住户外，还有罗湖区域的改善型居住客户还有罗湖区域的改善型居住客户以及部分关内工作的刚需住户。以及部分关内工作的刚需住户。对中小户型的需求有所增加。对中小户型的需求有所增加。布吉与横岗中心区临近

26、项目片区，且均属未来中心组团的综合服务布吉与横岗中心区临近项目片区，且均属未来中心组团的综合服务区域，市场环境相似，因此其产品设置对项目具有较大借鉴意义区域，市场环境相似，因此其产品设置对项目具有较大借鉴意义根据项目客户需求及市场情况，产品设置将重点参照布吉与横岗中心区根据项目客户需求及市场情况，产品设置将重点参照布吉与横岗中心区横岗片区较布吉片区离深圳中心横岗片区较布吉片区离深圳中心区域较远，房价较低，住户多为区域较远，房价较低，住户多为本地住户，家庭成员较多，对中本地住户，家庭成员较多，对中大户型的需求较为强烈。大户型的需求较为强烈。吉星吉星六约项目提案六约项目提案产品定位：产品定位：项目

27、产品项目产品定位中高端定位中高端，打造，打造中高端产品中高端产品，以高层产品为，以高层产品为主，在项目初期打造项目整体品牌，树立高端调性主，在项目初期打造项目整体品牌，树立高端调性产品形象产品形象未来都市生活圈内的高端未来都市生活圈内的高端精品住宅项目精品住宅项目产品打造产品打造户型舒适的中大户型为主，户型舒适的中大户型为主，小户型为辅，特色景观大小户型为辅，特色景观大房点缀的高层产品房点缀的高层产品120120-140 -140 的四房两厅及的四房两厅及100 100 -120 -120 的三房两厅为主的三房两厅为主80 80 -90 -90的三房两厅次之的三房两厅次之6060 -80 -8

28、0 的一房和二房为辅的一房和二房为辅吉星吉星六约项目提案六约项目提案项目产品设置细则：项目产品设置细则：角色角色产品产品套数套数建面比建面比作用作用品牌贡献产品绝对标杆型150 以上的大平层和复式1206%标杆型产品，提升项目的档次，在后期开发售，作为稀缺改善型产品形象型产品主力户型120140 四房两厅两卫107640%大户型舒适房，作为项目形象型产品，提升产品形象满足大量改善型需求形象型产品主力户型100120三房两厅两卫95530%主力户型，可改空间大，客户量大，客户买房欲强，成交容易，快速回笼资金现金流产品次主力户型8090三房两厅一卫66016%小三房设置，吸引刚需型客户与部分改善型

29、客户现金流产品辅助户型6080一房或两房4008%项目公寓的小户型产品，用于快速回现，为项目迅速积累人气项目住宅项目住宅+ +商务公寓部分总建面为商务公寓部分总建面为3535万平方米，总量为万平方米，总量为32113211套套项目的主力户型，首推户型，以大三房和四方为主，面向改善型客户项目的主力户型，首推户型，以大三房和四方为主，面向改善型客户项目的次主力户型，以小三房为主，面向大批刚需客户及部分改善型客户项目的次主力户型，以小三房为主，面向大批刚需客户及部分改善型客户项目的辅助户型，多为商务公寓，以一房和二房为主，面向大批投资客及刚需客户项目的辅助户型，多为商务公寓，以一房和二房为主，面向大

30、批投资客及刚需客户项目的稀缺大户型，后期推出，面向改善型客户项目的稀缺大户型，后期推出，面向改善型客户吉星吉星六约项目提案六约项目提案我们明确了项目定位我们明确了项目定位确定了项目客户群体确定了项目客户群体制定了相应的产品户型打造方案制定了相应的产品户型打造方案客户会选择我们吗？客户会选择我们吗？答案是答案是NONO我们的产品还不能够充分吸引客户！我们的产品还不能够充分吸引客户！客户最终关注的还是产品本身！客户最终关注的还是产品本身！如何提升我们产品的溢价空间？如何提升我们产品的溢价空间？吉星吉星六约项目提案六约项目提案深圳首创的生活概念：一切都是为了更好的生活享受深圳首创的生活概念：一切都是

31、为了更好的生活享受产品打造的核心价值产品打造的核心价值科技以人为本科技以人为本+ +人性化的细节关怀人性化的细节关怀科技以人为本科技以人为本科技的引入不再只是宣传的噱头，科技的引入不再只是宣传的噱头，而是让客户真真切切地感受到科而是让客户真真切切地感受到科技元素的引入对生活的改变技元素的引入对生活的改变人性化的细节关怀人性化的细节关怀对每一个生活细节的关注，让对每一个生活细节的关注，让客户立刻就能感受到我们为打客户立刻就能感受到我们为打造更好生活享受所倾注的努力造更好生活享受所倾注的努力吉星吉星六约项目提案六约项目提案打造恒温恒湿、降噪、适光三大主题社区打造恒温恒湿、降噪、适光三大主题社区科技

32、以人为本科技以人为本室内恒温恒湿，四季如春室内恒温恒湿，四季如春地源热泵、天棚辐射技术、外墙保温系地源热泵、天棚辐射技术、外墙保温系统、统、LOW-ELOW-E保温隔热保温隔热宁静舒心、隔音宁静舒心、隔音隔音楼板、隔音楼板、LOW-ELOW-E隔音、同层排水隔音、同层排水外遮阳，保护私密外遮阳，保护私密外遮阳系统适光、私密外遮阳系统适光、私密吉星吉星六约项目提案六约项目提案人性化的细节关怀人性化的细节关怀细节、人性化、简约的装修风格细节、人性化、简约的装修风格，无处不在的收纳系统无处不在的收纳系统引进日本强大的收纳系统引进日本强大的收纳系统独立便所，与洗手间分开独立便所，与洗手间分开排插的高低

33、差设置关怀不同人群排插的高低差设置关怀不同人群台盆的下水按钮台盆的下水按钮把手与墙磕碰处设置塑料保护垫把手与墙磕碰处设置塑料保护垫胶条取代易受损的阻尼器，同样防撞胶条取代易受损的阻尼器，同样防撞吉星吉星六约项目提案六约项目提案Q3：我们的产品如何推广？产品推广离不开产品推广离不开贴切的营销贴切的营销推广推广和能实现价值最和能实现价值最大化的价格策略大化的价格策略营销策略营销策略价格策略价格策略营销推广营销推广吉星吉星六约项目提案六约项目提案本项目产品参考楼盘选择本项目产品参考楼盘选择项目住宅参考楼盘的选择：项目住宅参考楼盘的选择：综合考虑区位、客户、档次、定位等综合考虑区位、客户、档次、定位等

34、方面的因素，最终确定本项目的产品的参考项目方面的因素，最终确定本项目的产品的参考项目价格策略价格策略中海大山地中海大山地横岗振业城横岗振业城信义荔山公馆信义荔山公馆万科金色半山万科金色半山吉星吉星六约项目提案六约项目提案综合周边区位、物业品质、品牌形象等因素，对项目均价进行加权分析综合周边区位、物业品质、品牌形象等因素，对项目均价进行加权分析吉星吉星六约项目提案六约项目提案均价计算均价计算均价均价 权重权重i i均价均价i iPxPx / /Pi(iPi(i=a=ac)c) 1480214802元元/ /本项目预计至本项目预计至20112011年下半年开始进入销售的阶段，届时根据目前的市场的情

35、况，预计其年年下半年开始进入销售的阶段，届时根据目前的市场的情况，预计其年增长率在增长率在2 28 8的增长率计算，计算得出房价为的增长率计算，计算得出房价为15098150981598615986元元/ /均价预测均价预测项目均价预测：项目均价预测：通过对项目市场影响和市场增长溢价能力的分析，对价通过对项目市场影响和市场增长溢价能力的分析，对价格进行初步测算格进行初步测算吉星吉星六约项目提案六约项目提案项目均价预测：项目均价预测：通过对项目市场影响和市场增长溢价能力的分析，对价通过对项目市场影响和市场增长溢价能力的分析，对价格进行初步测算格进行初步测算品牌增值品牌增值概念增值概念增值配套增值

36、配套增值生活打造增值生活打造增值15%15%1%1%1%1%2%2%根据本项目战略定位及整体定位，预计其自身最高将带来根据本项目战略定位及整体定位，预计其自身最高将带来5 5增长率，计算得出房价为价格：增长率，计算得出房价为价格：18050180501911119111元元/ /随着产品打造的深入，未来对品牌的不断打造及各种文化生活配套的打造，后期结合项目的营销等方面，项目产品价格未来将会不断提升。均价预测均价预测每平方米每平方米10001000元的成本增加元的成本增加为项目带来每平米为项目带来每平米30003000元的溢价元的溢价吉星吉星六约项目提案六约项目提案营销主题营销主题项目营销要充分

37、利用项目区位、规划及概念的优势项目营销要充分利用项目区位、规划及概念的优势因此，我们项目的营销主题将以因此，我们项目的营销主题将以区域、规划及概念区域、规划及概念这三种驱动混搭这三种驱动混搭与区域整体规划绑定，站在区域的角度上借势营销。与区域整体规划绑定，站在区域的角度上借势营销。优势发挥优势发挥规划驱动规划驱动区域驱动区域驱动概念驱动概念驱动项目将实现商业、办公、休闲及居住一体化，引领新的生活风尚。项目将实现商业、办公、休闲及居住一体化，引领新的生活风尚。借助项目未来的文化特色概念，凸显项目的人文内涵。借助项目未来的文化特色概念，凸显项目的人文内涵。吉星吉星六约项目提案六约项目提案区域驱动区

38、域驱动: :呈前启后，明日新呈前启后，明日新星星吉星吉星六约项目提案六约项目提案规划驱动规划驱动: :城中造城，包罗万城中造城，包罗万象象吉星吉星六约项目提案六约项目提案概念驱动概念驱动: :城市影像，臻品人城市影像，臻品人居居吉星吉星六约项目提案六约项目提案针对项目住宅整体的营销主题，制定行之有效的营销推广策略：针对项目住宅整体的营销主题，制定行之有效的营销推广策略：各种房地产论坛、房产推介会、文化展会以及各种赛事引入等。各种房地产论坛、房产推介会、文化展会以及各种赛事引入等。广告营销广告营销活动营销活动营销客户营销客户营销通过整合报纸、高端杂志、机场、公路广告等资源进行全方位的广告宣传。通

39、过整合报纸、高端杂志、机场、公路广告等资源进行全方位的广告宣传。通过二三级市场的联动，充分运动共享资源，及各种行业合作促进营销。通过二三级市场的联动，充分运动共享资源，及各种行业合作促进营销。概念营销概念营销为项目注入以特色文化为符合的人文精神元素，将使项目跳出区域市场现有为项目注入以特色文化为符合的人文精神元素，将使项目跳出区域市场现有的竞争格局，为项目塑造持续的个性价值，成为客户最易感知的身份感。的竞争格局，为项目塑造持续的个性价值，成为客户最易感知的身份感。吉星吉星六约项目提案六约项目提案意向客户试住行动意向客户试住行动产品品鉴酒会产品品鉴酒会艺术品拍卖会、艺术品展览、艺术品拍卖会、艺术

40、品展览、“人居人居”社区展馆社区展馆活动营销策略活动营销策略吉星吉星六约项目提案六约项目提案杂志杂志户外大牌户外大牌网络宣传网络宣传机场机场楼体广告楼体广告广告营销策略广告营销策略吉星吉星六约项目提案六约项目提案客户营销策略客户营销策略客户系统客户系统二三级市场联动二三级市场联动行业合作行业合作组织看楼团组织看楼团资源共享资源共享吉星吉星六约项目提案六约项目提案“人文人文”居所展示馆居所展示馆概念营销策略概念营销策略“绿色绿色”住宅示范单位住宅示范单位突破传统售楼处概念，引入工业艺术元素设计突破传统售楼处概念，引入工业艺术元素设计吉星吉星六约项目提案六约项目提案基因发掘基因建模基因重组基因成长

41、基因成长4整体展望整体展望吉星吉星六约项目提案六约项目提案清晨，阳光溜进了家里，关起了梦的帷幕清晨，阳光溜进了家里，关起了梦的帷幕街上小道的欧洲小镇，慢慢睁开了双眼街上小道的欧洲小镇，慢慢睁开了双眼吉星吉星六约项目提案六约项目提案中午的咖啡馆，静坐看窗外的喧哗中午的咖啡馆，静坐看窗外的喧哗傍晚的公园小道，与家人的天伦之乐傍晚的公园小道，与家人的天伦之乐深夜的会所，享受难得的宁静深夜的会所，享受难得的宁静入夜酒店的烛光晚餐入夜酒店的烛光晚餐来点朦胧，来点浪漫来点朦胧，来点浪漫吉星吉星六约项目提案六约项目提案从基因到分子，由单体细胞发展成有机的生命体，需要精心的培育从基因到分子，由单体细胞发展成有机的生命体，需要精心的培育与呵护与呵护 项目的经营运作，更需要筛选与培养！项目的经营运作，更需要筛选与培养！我们期待，一个健康基因成长下的新生命我们期待，一个健康基因成长下的新生命汇报结束汇报结束感谢聆听感谢聆听