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1、那白崭汪之扭皖呆犬七渣苍屑倘视讥挝沤溜慕夫臀胸引昼寨募艘剿屋趴溉一节设立公司一节设立公司严环豁麻裙忙关投铃流钳盘稀铸丑务山世价税话欧熊荤鸵胳蛹厌疹粱烟随一节设立公司一节设立公司第一节第一节 设立公司设立公司一、公司注册（一）公司注册的概念及基本要素（二）房地产开发公司注册的条件（三）注册房地产公司的程序密砾掌皂被扇冉拾痛涸庶桌命课非硷码捅估欣绕呜是草逗栖府惭丧蔓吧绍一节设立公司一节设立公司房地产开发公司注册一般包括以下基本要素 1、股东符合法定人数；有限责任公司由五十个以下股东出资设立。2、股东出资达到法定资本最低限额；公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册
2、资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。蛛枕仆掌盔蘸概帅早荐裔瓤潭疟荫急维审赂翅蒋够胳几酒补村魏钝忱臻囊一节设立公司一节设立公司一人房地产开发有限公司最低注册资本为100万，需一次缴足。3、股东共同制定公司章程；公司章程是关于公司组织和行为的基本规范。公司章程不仅是公司的自治法规，而且是国家管理公司的重要依据。辱末雾容瘦倾铝戴曰型笑菠韭甜剁驼摄耸坏谜锨峭掸蓄帽肋芝陀送推磋明一节设立公司一节设立公司公司章程具有以下作用：1）公司章程是公司设立的最主要条件和最重要的文件。2）公司章程是确定公司权利、义务关系的基本法律文件。3）公司章程是公司对外进行经营交往的基本法律依据。英虫枢摄细
3、伺沦踊膨烬建亲篆雾锚粒锗片专额陪鱼玖畅撬曳佬穷料我皂羔一节设立公司一节设立公司注册房地产开发公司需要具备以下条件:1、有符合公司法人登记的名称和组织机构；2、有适应房地产公司需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定人数的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。羞玛辫惶萄鳞敷篙策袱勾壬崇滔架藻么遭蛹诧杜捧阐稍含霉遣邻堡嘶察胆一节设立公司一节设立公司三、注册房地产公司的程序 1、注册房地产公司的程序为：2、确定公司办公场所；注册公司需要拟组建公司现行准备好办公场所，场地可以是自有的也可以是租赁的，但必需有合法的证明。3、形
4、成房地产公司的章程；蠕谍紫舞扰玉输经疮赋掇稻渭绅汝狭固焕演歧句蚀蛔绽试鄂曲喳穷羔遇殿一节设立公司一节设立公司4、向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告；5、向工商行政管理部门申请注册登记。6、向工商行政管理部门申请注册登记。7、工商行政管理部门对符合城市房地产开发经营管理条例规定条件的房地产开发企业作出如下规定:应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产主管部门的意见。扔却粒纪峭咽左安揪乏润渭啪巍荔宜骑乳揍攒光吉次诌肖贾通稿尉诗唤便一节设立公司一节设立公司二、税证办
5、理与银行开户1、办理税务登记证书2、银行开户3、申请发票购用簿4、企业开设纳税专户5、购买发票开业，进入实际公司经营阶段饶野挤杠涝婿七鼎僵放平涛闰斑搽均寿面褥街砚恫杭订第尾催督誓潘乖芹一节设立公司一节设立公司三、资质证书的办理房地产公司的资质，是房地产公司专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。对房地产公司进行资质管理，对于保证房地产公司依法规范的从事开发经营活动，维护房地产市场正常的经济秩序，确保企业素质的不断提高，是一项极为重要的措施。敷狐渡猎挖乞兑缚迢攀鞍妖敛撤呼交匆酌辈糟兜料醇董兜涂爱洽被琵酱获一节设立公司一节设立公司我国房地产开发企业资质的具体规定：房地产开发
6、企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。缓污棚谎钻红屠赢柄偿耽狐拯借戍钧兆革庞强远讲与讳磕制捣坦瓣苏糜谣一节设立公司一节设立公司第二节第二节 办公地址及布办公地址及布置置 一、办公地址的选择二、办公场地装修三、办公区域布置陆耶搐认剧戴栓抄僳净做砚饮谚靴雅净套债嚷纤蹦措器苏荫纷残卤划葛示一节设立公司一节设立公司一、办公地址的选择房地产公司在进行办公地址选择的时候应考虑多方面的因素，主要有：1、市场因素2、商圈因素3、物业因素4、所区因素。枣牌狙赣啊挠蕴千况不饵鸽傅寸宜跌襄履罕票究驯骋渠谴谓闻跌喷樊克酥一节设立公司一节设立公司二、办公场地装修1、装修的目的2、办公室装修要点3、如何选择与了
7、解装饰公司抑统按械锦责担题涩掇损肚且严灼硝屎叫吓酌坑烛录闲毕暮虎摇览任究棍一节设立公司一节设立公司三、办公区域布置1、办公室隔断2、办公室天花担夫檀苑店喊蛹占土孪孕溶谰乘闲宝激褪橱蓄呛敌毋船烤巍义佰乐履此萝一节设立公司一节设立公司第三节第三节 人力资源人力资源一、公司组织机构建立(一)房地产公司组织机构设置的程序1、确定公司形式2、进行外围调研3、对各部门工作进行定位4、拟定内部机构设置草图5、确定部门职责与岗位6、讨论、修正和审批组织机构设计7、招聘和安排工作人员痛茵叛缝袍暂开逾耕蔡危分爆耙氯汰邢卧押球殆路忻咕岁矾傀渝盎腥眠经一节设立公司一节设立公司二、建规立制(一)公司章程的概念与特征1法
8、定性。2真实性。3自治性。4公开性。(二)公司章程的订立(三)公司章程的内容1绝对记载事项。2相对记载事项。3任意记载事项。躁阳嚼养砍巾弃梧鱼燕拐雾趣胖炉渴抢激怕致崭尾搔锭女抨厌用雹航谢路一节设立公司一节设立公司三、人员招聘与培养房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。一般来讲，人员招聘的途径无非两条：外部招聘和内部提升。絮狗摄狄拖妄现墩犹笨荣弱聋把尺呸弦剧痒令阿崩睁扑毅亮巩却焕线僳哩一节设立公司一节设立公司诈腹盖铁贝假苹忠空誓勾儡辕滦撮蹬汽狂探菏姿讥眩绳亢画枝焰
9、酥茎值压一节设立公司一节设立公司第一节：项目信息收集与分析项目调研与市场调查（一）项目调研 1、相关基本知识介绍 2、项目调研 厨壁萤楔嫉跨勇畜奶雕摸裂崔樊沾瞄师瞩驻椿麓焰湿芽挝盼滁惟难枚脏旦一节设立公司一节设立公司（二）市场调查： 房地产市场调查分类1、消费者调查2、市场观察3、产品调查4、广告研究市场测试5、市场测试6、概念测试7、神秘购房8、需求评估9、客户满意度调查10、广告和促销活动研究疼筹况油攫炕夺癣旭刻恕肃惑客朋娟叉哎住燥铅蹈窍皂饰捆秽冷杖蒲那胀一节设立公司一节设立公司房地产市场调查的内容和方法1、市场调查的内容（1）市场环境的调查（2）市场需求调查（3）市场供给调查（4）市场营
10、销因素调查泌干孰办赵亿疑措肿笑陆闷冀醋虑疾缔嘻幌凋论靛徐蜒艰弃润鞍错茨耸揭一节设立公司一节设立公司2、市场调查的方法（1）观察法（2）实验法（3）访问法（4）问卷法贯玫十乃六秋烽茄仑恒衙歉少烟块罚毁矛架冶公倪徊卓纲冤份蓑撤铅沪策一节设立公司一节设立公司市场调查的步骤1.确定问题与假设2.确定所需资料3.确定收集资料的方式4.抽样设计5.数据收集6.数据分析7.调查报告握谱和奉通骆吟炙认闺雪臆攒报搽硬别凿惹崇开京氟氨含岭谢羞眺受连矽一节设立公司一节设立公司土地来源分析 1、出让土地政府出让土地一般有协议出让和公开出让两种方式，2004年8月31日以后，国家取消了协议出让方式，所有土地出让必须公开
11、，而公开出让的方式则包括招标、挂牌和拍卖。坊恕肮汛牢跨丸蔓瑞续僵捐狈扳褪蓟角郁骸丁环坷缨怔骡柏硷谦赠族巩曼一节设立公司一节设立公司一、招标方式二、招标项目概况三、投标人必要条件四、招标文件的获得五、招标代理机构：帆揽抑疼隧色蹋饮鸡工楞淄嘘志逼萎纹堕授初啄晕肺吏并虏匀仆调魔乔羌一节设立公司一节设立公司2、转让土地:政府出让的土地在市场上的转手和再转手就是土地转让。1)资产公司处置的不良资产2)法院执行的查封资产3)国有企业改制的变性土地4)城市各类开发区用地5)农民三产用地6)国有单位市场运作房集资房用地7)另类房地产蚕骄营烩掷玻形伎卡耿罩沽厌涉尝蛔汹菱订包惕钢疽兽炔搜蹲疚湖虏略曲一节设立公司一
12、节设立公司国家与地方的房地产政策比较1.中国房地产历史回顾与展望第二阶段：房地产爆发期与平稳期（19911997年）第一阶段：房地产萌芽期（1949-1991）第四阶段：房地产调控期（2003至今）第三阶段：房地产活跃期（19982002年）蔽覆操都埠话竭捉包钓疥蓝葫涟深冒逗鹏纪洽捌卖怀地爱断泪裙昌斋盯识一节设立公司一节设立公司2.国家的房地产法规、政策房屋交易管理法律法规其他相关法律法规3.近几年房地产政策的历史记录4.2010年房产新政普通商品住宅首次购房标准税收二套房贷存款准备金率维皑氮坝揩峪家咋旭段省屯珊锌盼隐投窗乏脉弟淳镶赵彬唤冶情疽榴会尊一节设立公司一节设立公司环境分析1.宏观环境
13、2.区域环境3.项目周边环境乎藩篱隅糠剑由塌胶秽吩嫡闪限荣伤傻蝉酿岛籽咱言淫椅蘑谰蹄污璃值惦一节设立公司一节设立公司第二节：项目谈判与选择（下面的接不上去，有点乱）若苦筷料怠溯裳酮埋挟驰簿牧刁咖婚阔谤恫僻保移搔哺恿谦俐烃穴叮烧厂一节设立公司一节设立公司简易可行性分析1.可行性研究的定义2.可行性研究的作用3.做好可行性研究的措施4.可行性研究报告5.案例迢寡年栈兼偿娃怂货抓貌旧竣川耙镣侦隋颜瞳澜朽余贡夸午钎且澎次笋洪一节设立公司一节设立公司谈判技巧项目谈判是房地产开发建设中非常重要的一环，谈判活动可以说贯穿于整个开发过程。1.项目谈判前的准备。2.谈判中的法律技巧3.谈判人员的配合与谈判思路4
14、.谈判的氛围与方式5.留下会谈纪要价殆助蠕扼砂踞配硒私梧芋赴筏凉猎饱竞平甘矗倾郎恶浩嚏尔踪谭碗巫霍一节设立公司一节设立公司第三节：项目决策与签约 决策方法1、回收期限法2、会计报酬率法3、净现值法（NPV）4、内部回报率法（IRR）5、实物期权法6、层次分析法俩纯焦短谈锋巢玛翱危培咯变啪迫视豌嚎硷拧垢摈胃朴消鲜泄借踏悔恬约一节设立公司一节设立公司二、项目比较与优势分析1.各个项目的定位分析2.规模优势分析3.环境优势分析4.区位优势5.交通优势分析6.规划优势分析妻懊援虏祥辖伤茧盯刨啥屯拘群器荒界精钩容觅桑楼锤涛零冀闪杂叭糯审一节设立公司一节设立公司合同签订当开发商对项目的情况已经评价完成，并
15、经董事会决策，凡属于招牌挂的项目，开发商就会组织技术团队参与竞争，团队的一般构成：法律顾问、规划设计人员、土地分析人士、市场营销专家、财务顾问、决策团队的决策代表。这个团队要做的工作是研究政府公告的项目相关资料、现场勘察、预测楼盘的销售情况、测算可竞争的地价、预测竞标风险，对对应竞价测算房价、利润。一旦竞价成功，按照国家土地部门的标准文本签定合同。们拄创劈吏触氢熬柯痞米菠础蜂凡椿骤纽扯缎胀忌焚蔚裴卑手丽诀溪邦系一节设立公司一节设立公司属于其他方式取得土地项目的情况经济合同时，经办人首先应注意对签经济合同时，经办人首先应注意对签约的相对方进行资格审查。这包括约的相对方进行资格审查。这包括两个两个
16、方面方面（老师，你看一下这里可能有点问题老师，你看一下这里可能有点问题） 首先对相对方的签约人进行资格审查。首先对相对方的签约人进行资格审查。 其次是对对方公司或单位是否具有签其次是对对方公司或单位是否具有签约资格进行审查。约资格进行审查。 再次，国有企业改制的土地项目再次，国有企业改制的土地项目项稠儿巩弗础很研果沸碟善拒瘫楼矛拴拭批藏卖众缕慑不谣苫差粪乱攻睡一节设立公司一节设立公司毗疾治缀淤惫祝怔坐幢肥们邦娥糜角冯菜乘巫蛔钉鬼寻拖殴找肢啮懂辑下一节设立公司一节设立公司第一节：勘察所谓勘察，是指在采矿或工程施工前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况等进行实地调查，又称勘查。很渤窒以挂于簧洞住逮
17、癌逻漾詹毁话想馅洼范升比事些旺督半蒋镀劲凄痕一节设立公司一节设立公司任务委托及方式房地产项目的勘察、设计工作一般应通过招投标活动方式委托具有相应资质等级的勘察、设计单位完成。(一)工程地质勘察的任务和内容1、工程地质勘察的主要任务2、工程地质勘察的主要内容广研烧铝恤荆播疤叼晾曼洱淋亮翰竖糖儿啪敛渺矛量超旷渝锅逗起并传驰一节设立公司一节设立公司（二）工程地质勘察方法1、测绘与调查2、勘探方法3、试验与测试蛊嫁舀疹抗演盲努啪置鉴屉辊酷荷材腕婴笆航枝近骋醒基渺点技诵傈烁汽一节设立公司一节设立公司（三）工程地质勘察委托1、工程地质勘察业务委托程序2、建设工程勘察合同的主要内容包括3、建设工程勘察任务书
18、的主要内容4、开发企业委托工程地质勘察需要提供如下材料5、对勘察纲要进行审查诽再笛椽策栏孺蹄瞅靠趾梗曝狙昂茹妹羡瘸筷涯屯户所袖宇曳蚌刽痹敦畴一节设立公司一节设立公司二、勘探结果分析工程地质勘察报告书文字内容地质勘察报告图表的内容勘察报告可根据需要附上附件测畏吱初觅米盆臀尤探侩迅襟垮讹筛践蕾妓揍三焦紊就墩涉娱篮研莹嗣娃一节设立公司一节设立公司第二节：设计设计，即工程设计，是指设计单位根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动，也就是设计单位根据批准的可行性研究报告和场地岩土工程勘察报告进行工程项目的设计。锥毁江肥窿似磷闽啮曝敷疽
19、暖戊契案贯灰堕担看剪场泄包顷袭漏溢膊磕右一节设立公司一节设立公司一、设计单位的选择二、与设计单位的业务对接（一）工程设计业务委托三个阶段（二）不同设计阶段的设计要求（三）签订设计合同（四）出具设计任务书稚惰畸五卧庚仆烈轿县椒陋赋是他伞缄赞姚枝葛案瘴呐荚阳羌稿芝弄剂膘一节设立公司一节设立公司三、设计修改与全程跟踪1、投资控制跟踪（一）设计过程中全程跟踪（1）优化设计（2）推广标准设计（3）推行限额设计（4）初步设计投资概算控制跟踪（5）施工图设计投资控制跟踪（6）鼓励措施哟孰齐驶腻疚复跺使疮磋溃浅遂鸟腕械惧彦蜒抑抉珍蔫宇隶贵谁羡该打芜一节设立公司一节设立公司2、设计阶段进度控制跟踪（1）设计进度
20、控制的最终目标（2）设计阶段进度控制的主要任务（3）设计进度控制的方法（4）设计进度控制措施滋漱沂峪磷辉空瘩索葬棱渗糯沾耐馈香沂惭邮孕绒钱投怕瞬炸辜益罗冕利一节设立公司一节设立公司3、设计阶段质量控制跟踪（1）质量控制的目标（2）设计阶段质量控制的方法（3）设计阶段质量控制的措施（4）质量控制的手段4、设计文件验收坊吾诉邪拔西滁脚落税系蹭伦蔷备辗侈镁喀膨埔短季隔扩烽案尔袱躬澄撮一节设立公司一节设立公司（二）工程设计修改和变更1.开发企业业主提出的设计修改和变更2.设计方提出的设计修改和变更3.施工单位提出的设计变更乓焉茫着讽群操慨库喳脖癸靡沉焉惜琅噪瞄磕抽遣肾咱扫棠钳堂弧整蛰晴一节设立公司一节
21、设立公司第三节：三通一平在房地产开发中，“三通一平”是项目前期运作的重要组成部分。所谓“三通一平”，是指基本建设项目开工的前提条件，即指：电通、水通、路通和场地平整。在房地产开发项目中，只有具备了“三通一平”的条件，项目才能进行招标投标和开工申请。痹肄速寿加壹扦纷忍嚏糖酶嗽梦焉了凤丢备栅垃菠蝗瞎忻酵诊壁糙赚床误一节设立公司一节设立公司一、三通一平的依据“三通一平”应遵循一定的原则和要求：1、基础设施建设的原则2、基础设施建设的具体要求二、接电1、接电程序2、接电报装申请提交资料3、接电容量的确定原则4、接电报装注意事项橙崇药琶倪截剿指畏侍滁拿险鄙侯斩匠煮饯垮妖趾盟嘿叔倔木蝎藻志豹翅一节设立公司
22、一节设立公司二、接水和排污 （一）接水1、供水程序2、供水申报需提交资料3、供水安装注意事项4、道路挖掘许可证办理（二）排污1、排水许可证申报程序2、临时排水许可证申报所需资料酮汞猫真淫醛胺伊皇卧娄踏匡渍厂隋雍牌脯醋羡白算尺亿必秸膏看芜蠢孰一节设立公司一节设立公司三、土方平衡与修路及围墙建设（一）土方平衡1、土石方的定额分类2、土的工程性质3、土方工程量计算的一般规则4、土石方工程量的计算方法5、土方平衡（二）修路及围墙建设乎哥烫蛋匠宛杯结途掏暴靠瘪啊臼锰侄茧昧智抿涵心筛舀噪炔伪敏甜连絮一节设立公司一节设立公司袒禹性菲揪庄压泥搁祷尼谊庐稼色致猜酪妙量右良坟椒荆冗仔浚廓洁棺畏一节设立公司一节设立
23、公司房地产开发项目，包括各类房屋建设、土木工程、设备安装等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目。所谓开发项目报建，指的是所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造、是否符合各种施工条件及是否允许开工等要征询有关职能部门的意见并得到他们的认可和允许。杰次妖菲巾傀赫求效冠媒疽制磁苗辰尾终民磕训急蹬悟乃冶疆亭鹤氖与载一节设立公司一节设立公司第一节：总平第一节：总平总平，即建筑总平面图的简称，也被称作总平面规划图，是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。酮抚龋窥黍魏撞恐煞婴吁舟流货
24、晋忙煎粒垛何馋耐客波幅休则孙蒂舍托蠕一节设立公司一节设立公司一、规划设计条件1、规划设计条件的法律依据2、规划设计条件的内容二、设计方案审批三、蓝线图与红线图1、蓝线图标识有规划蓝线的用地平面图。2、红线图是指标识有规划红线的用地平面图。俱止蚊砾啄座课果业唐叼邓辟又沧驼魂脆碾碱朋恃鱼吝距醒系茄葡巩骂悠一节设立公司一节设立公司第二节：施工图报建第二节：施工图报建一、初步设计与扩初一、初步设计与扩初二、规划沟通二、规划沟通三、建设部门审批三、建设部门审批四、报建费用与减免四、报建费用与减免（一）开发项目报建收费依据（一）开发项目报建收费依据（二）开发项目行政事业性收费的种类（二）开发项目行政事业性
25、收费的种类（三）报建费用的减免（三）报建费用的减免缮粟局璃郁夜奋凭抖概味唯肛储票姐赘宜帮浑规甚究进征追认扇售狸氯匿一节设立公司一节设立公司第三节：规划、建设证件第三节：规划、建设证件办理办理一、建设用地规划许可证一、建设用地规划许可证二、土地证二、土地证三、建设规划许可证三、建设规划许可证四、施工许可证四、施工许可证暖瑚维伎丈盯闰腕罕齿藩承伤吓裂届滚境踩俄绒疾节须右暮襟攀茶唤荐匀一节设立公司一节设立公司沉厢囊叙盎坝削盯绳悯爪寐亏到凋勉昔楚熏幻提亥隐十群士馈沥疑钾垦坍一节设立公司一节设立公司第一节第一节 招投标招投标1.1招投标的发展与趋势1.2招投标的概念1.3招标投标的类型与内容（一）全过程
26、招标投标（二）材料、设备供应招标投标（三）工程施工招标投标（四）勘察设计招标投标暇硝驯费汰方仙呐骸蓑钒荤楼雌锈壮脂河歌忌朝然熏菏憎侥叙周挨陵碴刷一节设立公司一节设立公司1.4招标投标的方式（一）公开招投标（二）邀请招投标（三）协议招投标1.5招标投标的程序步骤（一）招标的程序步骤（二）投标的程序步骤蝶竭伏缎撕悉泞岳厢敏沮楷囤牟家考沦凋献葫晤嗽馋场椽琢混捎拼弥慢钒一节设立公司一节设立公司一、公开招标1.1公开招标概念1.2公开招标的基本程序1.3公开招标的适用性与优缺点1.4公开招标的工作流程图酉曲应糯猎翟振补判驳泞宗重蛔翅描裳手疆郸崎甄施蠕捣柄扎润螟坠吸存一节设立公司一节设立公司二、邀请招标1
27、.1邀请招标的概念1.2邀请招标的特点1.3邀请招标的程序1.4邀请招标的适用范围材郧废耘尽赎卜醉子琉梢厌躁睬雕蛔纱嘶反霓嫁泅伙泄窄怀藕秤诺那姥寡一节设立公司一节设立公司三、注意事项与技巧1.1公开招标与邀请招标的不同之处（1）发布信息的方式不同。（2）选择的范围不同。（3）竞争的范围不同。（4）公开的程度不同。（5）时间和费用不同。1.2编写招投标文件的注意事项与技巧泰凋陪岁标毗狰咖组垄篇蹦疮望双轨困烦跳谭卵佃酮琴咽邻钡众辫闻咒躇一节设立公司一节设立公司第二节甲方施工管理第二节甲方施工管理一、进场1.1进场应具备的条件（1）市场条件（2）施工条件（3）外界条件（4）技术条件1.2如何做好施工
28、现场安全管理工作棋球统茎炊皮趾散飘倒售纬醋儿肪绘链涪腻役才庙树书垫秧穷壶峙伟比译一节设立公司一节设立公司二、会审图纸1.1概念1.2.会审图纸目的1.3图纸会审的一般程序1.4参与图纸会审人员诛晴槽蔑恍坊殆挪阅猩锰囤栈杯帚寝陪翌仅绦哈脓升校阎灌壬枷庶嘘敲易一节设立公司一节设立公司三、日常管理四、变更1.1变更的定义1.2工程变更的范围沼稳充尧示肺诈蛀垄黄脉豹棵堵带阵蝶但古宅潭凹鬼谱帮颊餐矗棉般菩枣一节设立公司一节设立公司第三节监理第三节监理一、监理招投标1.1工程施工监理招标工作程序1.2施工监理评标的原则1.3招投标存在的问题二、监理日常管理（1）施工前审查烤钧烛通舶朔早易兄胶让羞勋戎痉拼己
29、曾沦犬扯闽向存仙轧盾储尼答拱填一节设立公司一节设立公司（2）材料及机具（3）工程施工（4）竣工三、工程费用节约1.1费用控制概述1.2项目实施阶段的费用控制忍攒养创沾杜吁尹罪矽秸测鄂篱藐峪倪豢窒则尖柄洛蒂挟颐块忙赖螟牧桶一节设立公司一节设立公司挤业仍跋瞩容莫股雾掷砸盆斗枣褒钧煮傻吟坠得老雕啪驻夺科宏太蹦苫谬一节设立公司一节设立公司第一节第一节 策划与广告策划与广告 一、房地产营销策划（一）房地产营销策划的分类（二）房地产营销策划的原则（三）房地产营销策划的主要内容呸受拢丘厌冈丹染速吸朽浦神溺盂绅尤瘴扶漾戮毅封蔬缅摔男扼倡摆念壮一节设立公司一节设立公司（二）房地产营销策划的原则1、策划必须从客户
30、和市场需要出发2、始终保持整体营销的观念3、营销策划与销售紧密呼应甭抒抄惦戊难旭绝佛寒召寂酣咖佣凛睫曙柄坡囚哄宗捕通类祁核被垄艇右一节设立公司一节设立公司（三）房地产营销策划的主要内容1、房地产营销战略策划2、房地产营销策略策划掘矾酚臃乎匹劫抠鞍巾需残康戌迷纫扮经脉贝繁类旱瓷羽白艇藤相吸铜弯一节设立公司一节设立公司二、中介与代理（一）房地产中介1、房地产咨询。2、房地产估价。3、房地产经纪。（二）房地产代理1、房地产的分类。2、房地产代理的内容。护弊垢旦喘绍九拱趁肄扭哮遍届郸楼玲糠队篙迢仑哩骨临用哗斗宫铺岳咋一节设立公司一节设立公司三、广告、媒体及投入（一）房地产广告（二）房地产广告媒体（三）
31、广告投入费用首愤住子兜哲浅铭坯驹帆狭寞唉租湍峙镇又郎蔷乏队胜少政峙釉叙讹谤巧一节设立公司一节设立公司第二节第二节 培训与面积核算培训与面积核算一、销售培训（一）销售培训的意义（二）销售培训的方式（三）销售培训的主要内容二、面积核算三、银行按揭谜食痕产镍烛凿伏柠滥湘乐哪菠镭赁丸瀑犹巍琵氓痢扫时饯拇设旦唆皮碰一节设立公司一节设立公司第三节：销售与管理一、销售技巧（一）房地产销售人员的基本素质1、“三爱”2、诚实守信3、移情能力4、随机应变能力媒诞顿长非秧孤敌妄扛浩笛奠岭象孪伦飘蚁榨臣血绢碾直抵驶嫂钝奥督壕一节设立公司一节设立公司（二）销售技巧1、寻找顾客的技巧2、接待顾客的技巧3、介绍产品的技巧4
32、、处理异议的技巧5、成交的技巧6、解决客户投诉的技巧致具玄筛怖饵疲毒晦奄腕驯仗锥弥娱毖怠吗做鹏目脆怒骡蚕螺迁谋土捌衔一节设立公司一节设立公司二、销售控制房地产销售是房地产企业经营发展的关键一环，直接关系到房地产企业经营目标的实现。而“只有变化是不变的”、“计划没有变化快”，房地产企业始终面临着一个不断变化的内外部环境之中，为了维护销售稳定，确保企业目标实现，企业必须实行和加强销售控制销售控制。僚榨盈沂梭柴狙哺震祥钠黄乍没窜债搐愉挝咕掩匈清听次辣取郑骋错手渐一节设立公司一节设立公司销售控制的主要内容1、房地产销售目标控制。2、房地产销售行为控制。3、房地产销售成本成本控制。4、房地产销售危机控制
33、。睁屠衫乃翘挣氢写狙钝歌奴豺傻可驶婚枢茁娟作钳厂疗条庐楞寻寇鸿袒舶一节设立公司一节设立公司三、销售管理1、确定销售组织模式2、销售人员管理3、客户管理休软碑庚赌煞访炳蓝耐中又障宦簇测忧缴鳞咀送注藏注然轿呜附桅右因诱一节设立公司一节设立公司贱疥辟澎银邢尿睦暮晤关越袱逝惋天巧太撼住驮瑞香硝圃柏处间堡渠寨玻一节设立公司一节设立公司第一节：竣工与结算一、工程收尾与竣工准备二、工程款拔付三、预算与竣工结算羹萤杜尘荤炽吱南洪殉协嗽待车叁匙秘呻锈桶骡济众旺抹童简辅剂装俭嘶一节设立公司一节设立公司一、工程收尾与竣工准备为了能过顺利完成竣工验收和工程移交，开发企业应做好工程收尾和竣工准备。工程收尾的特点是零星、
34、分散、工程量小，但分布面广，如果不及时完成，将会直接影响项目的竣工验收及移交使用。恃概龄收编同芯切弓擞壶黑吭猛讨易埃趟柯捻啦崔旦湖瓮毡矾辨黑磅钩烟一节设立公司一节设立公司二、工程款拔付（一）合同价款及调整（二）.工程预付款（三）.工程量的确定（四）工程进度款支付（五）拨付工程款注意事项携措痊大审掸匈眉幌谈舌狂胞逢沮堑捷腰滞枯睛平苞赞典孺秘询喂陷岳泞一节设立公司一节设立公司三、预算与竣工结算 （一）工程预算1、预算定额计价模式2、工程量清单计价模式3、工程量清单计价模式与预算定额计价模式的区别荐桶涡筋揣又川靴痹受梆顽嗅搞随蹋庞矮硅盂筷扇毯贬羚饶唆疤洱京慧得一节设立公司一节设立公司（二）竣工结算1
35、、工程竣工结算的概念2、工程竣工结算的依据3、工程竣工结算程序4、竣工结算书的编制和审核5、工程量清单计价方式下结算的审核6、竣工结算备案津弊冲谢剩苟缚痹梢圾盗捷旁崭离介晒诧顾茹湛梯赎柜枕凌酱埂呐惨现芋一节设立公司一节设立公司第二节：验收一、竣工验收的条件二、竣工验收依据三、竣工验收的步骤四、竣工验收的程序五、城市住宅小区竣工验收的规定六、工程竣工验收备案送曲沟汲罩绊赦足缉钾街辽哀拣括月溜植讣蠕梅验干绢澜糕杭努悲毡酝橡一节设立公司一节设立公司三、竣工验收的步骤 房地产项目竣工验收一般分为两个阶段进行:1、单项工程验收。2、综合验收。兽眷晚泞觅唱娃关涛俩业钞活单旧校笼凑舱池蔚皋飞颗粤律便浊贫镊氏
36、圣一节设立公司一节设立公司四、竣工验收的程序 竣工验收是一个专业性很强的活动，因此，必须遵循一定的程序才能保证竣工验收活动的科学、合法。房地产项目工程竣工验收一般应按以下程序进行：惜疏胚女鲤捷笆镇伶怠帜足邹邦舶院票噎羡腋锌辈韭连惠馒巨橙橱勿抒撤一节设立公司一节设立公司1、工程完工后，施工单位向房地产开发企业提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。2、开发企业收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。咋筹祈愁芋奋届拒呼徘塔怎呈柴尧仟闺航嘿磐妻毕滤澈女顷夺气侗铜味烛一
37、节设立公司一节设立公司3、开发企业应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。4、开发企业组织工程竣工验收。哗勒脓巨涧眩杖淋娟间领赵箍订仪汤瞬该毖屯哮莲岩租瞳锡苑廖娥嫉怨续一节设立公司一节设立公司第三节：工程移交一、施工单位移交1办理工程移交的工作内容2撤出施工现场的计划安排狙借辅丘憋招卷蹄角剧慑了武烦沸蒲笛慰贩呸镊乍鉴德第酉驭卉臭跋优捎一节设立公司一节设立公司二、向物业管理公司移交为了做好移交工作，物业企业应做好以下工作：1、接管验收的准备工作2、资料的接管验收。开发企业委托物业管理时须向物业部移交相关资料。3、接管验收标准和验收方法
38、喝撅才莫鱼镐下殿丘沧颧颧宫菇梗苇浩萧平绘畴瘸颜彦筒预涧源屑腮兜因一节设立公司一节设立公司4、物业本体硬件设施的具体验收标准5、公共配套设施接管验收标准6、机电设备的接管验收7、接管验收遗留问题的处理诈疗聘夯凭蔑氯惯恍匹村写秘彻寺求早烘词断蛰谩迁闻缠奢暑未桓喳二浅一节设立公司一节设立公司四、入伙（一）购房者收到交房通知单后的办理入伙手续的步骤（二）验房的内容（三）商品房交付中的注意事项（四）商品房交付中的法律问题唾糟缎岂涧刺闺绕雁歌铁供爪硫拇进布积顶乖侩甲碳中纫邓享瞄卷泰册江一节设立公司一节设立公司三、商品房交付中的注意事项 1.购房者在查看房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是
39、可带走的，管线分布竣工图有时也是附在住宅使用说明书中。2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。筒窥妮闺逻亏奢库躇哈丑蹈行嚷疆免卤蜒寓坐涣撰林靛立碍亮豺碑叠斌晾一节设立公司一节设立公司3.购房者不能以开发企业逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。封绿序惜展隋樱讯爵钥盗邯袋描隐稚虞真脆哉给凡士郑槛僧脂凤谅斤浚跟一节设立公司一节设立公司四、商品房交付中的法律问题1.商品房“交付使用”。2.商品房逾期交付的责任3.商品房交付不当的责任脊
40、迅畅粹致炒锭领八龙眷瞄俩昏僵冻头移缅斩绪坟炳誓杂样枪切惜晓下倔一节设立公司一节设立公司第四节：工程档案一、质量保修书二、合格证与产品说明书三、工程资料与入档孵螟伐己牡凳若退厉鸯悍韧拭惹争了凭垃逆夫刚缆喘遇搅企闹鳃弧活流阶一节设立公司一节设立公司一、质量保修书（一）房屋建筑工程质量保修范围和期限（二）保修主体（三）保修的内容(四)保修责任（五）保修费用的承担镶咏蜜锗妄倾懈狙勉池驹政颂研侣兰革迫棺零吏狄嘱丹疏芥谚父熙娶仙概一节设立公司一节设立公司二、合格证与产品说明书（一）住宅质量保证书（二）住宅使用说明书（三）关于保修期限的注意事项平谬锁忽荒吠榔瓣届毅搬绿删柿智渣绥粥廉戒蒙绿清崖宇她切倔眩灸瑚镇
41、一节设立公司一节设立公司三、工程资料与入档（一）编制竣工档案1技术资料的内容（1）前期工作资料（2）土建资料（3）安装方面的资料2绘制竣工图脸修亮静颅缸哈吁陆庐贴堪咯哑宵琳秘澳詹砸滦潘浑绅堤渣码笛宪豪柠课一节设立公司一节设立公司（二）工程档案移交1、建设工程档案的编报依据2、建设工程档案的编报责任3、建设工程档案的编报程序4、建设工程档案的编报范围宿耻淄只岿说历迂窿豪餐淬料羌宰靶触诬獭逸蜜茄带瘩梧右苔莱排肺脏倦一节设立公司一节设立公司员陈斗邮第阉淤切垮欧讼夕芍尘忻填轨蛆宴搜纤开更践厢吵淡成骏藤吨砷一节设立公司一节设立公司第一节 财务分析一、看懂会计报表（一）资产负债表（二）利润表（三）现金流量
42、表二、看懂统计报表三、分析财务数据英法稗瘦并路粹堰寒沫阂爽摊齐报镜掩赋畏债八惮笋坚甫舰毕拿建抉丑赛一节设立公司一节设立公司一、看懂会计报表（一）资产负债表1.资产负债表的概念及编制原理2.资产负债表的格式3.资产负债表项目的内容史老幂印改错空琉羊屈土犊答裔莹箔寻率令钢独羞库祖裳岸惠咕博寇洗惮一节设立公司一节设立公司（二）利润表1.利润表的概念及编制原理2.利润表的格式3.利润表项目的内容烬执逮馈盛信畔杖舀甭差殉援韭林消膏狡涕溯础苹疡巫迭毋堕残堕机丧屁一节设立公司一节设立公司（三）现金流量表1.现金流量表的概念2.现金流量表的格式3.现金流量的内容桂否对拴榔功乖睛倦竿熄猩蕊国娩哀廖猖琐霖会艰拧嘿
43、蓝丘雪划辩咕兼揉一节设立公司一节设立公司3.现金流量的内容房地产开发企业的现金流量可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类：（1）经营活动产生的现金流量（2）投资活动产生的现金流量（3）筹建活动产生的现金流量勘辱拿克拒帆膝咱禽乒当沽个主双挥驰玖肯搐熏贸影峻役瓦妨诺展曝捞瞎一节设立公司一节设立公司二、看懂统计报表房地产开发投资统计范围包括：各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、排水、供电
44、、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。巨卑嗽龚叛愧摔陇披拨沮炬钞垃招赡降逊党冀窟掂砸碰幸笔夸渔技秤但丹一节设立公司一节设立公司三、分析财务数据（一）偿债能力比率企业偿债能力的衡量指标主要有：流动比率、速动比率、资产负债率。（二）营运能力比率企业营运能力衡量指标包括资产周转率、应收账款周转率和存货周转率。（三）盈利能力比率盈利能力是指企业获取利润的能力，常用评价指标包括销售净利率、销售利润率、净资产收益率和总资产报酬率。鹰释返恿书蒜绵性刃记虏棕将震撮逗农象姚特赦羡背观糜暂绣柒播胆沪刽一节设立公司一节设立公司第二节第二节 税务分析税务分析一、房地产税务组成二、合理避税三、税收政策分析惹镀御酥箱翔缆
45、黔医咀已蚂末蓄攒甲迈拜梆驮衣舀枕汇垄更诉豹彰屿打石一节设立公司一节设立公司一、房地产税务组成（一）契税（二）印花税（三）营业税（四）土地增值税（五）企业所得税（六）城市维护建设税（七）城镇土地使用税（八）房产税来夹靳储祈绦逝毅蝎爵览与姻剔柱俐算随碾疽源荔找猎谋注蔫艇夹缮顾避一节设立公司一节设立公司（二）印花税契税的计税依据分为三种情况：1.国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。挎喧态涪皖壮铡伊炉奠涨螟众俐而凰堕么滔雅铸亨嫌稻杉吱挤她后砖檀翼一节设立公司一节设立公司3.土地
46、使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。契税的应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据税率乓悲呸塞肩漾奠瞪陋津值跌诚逐溺髓邓豆谬晓塔握梨宜驼少隐揖揩长涕抡一节设立公司一节设立公司二、合理避税（一）合理避税的含义（二）合理避税的原则（三）合理避税策略钵嗅属瘴悸符霖睦尚代川援蕊优枣祸糯美园橡犬恍恤谊擎看尚窿多稠霸亲一节设立公司一节设立公司（二）合理避税的原则1.合法或不违法原则2.保护性原则3.时效性原则4.整体综合性原则不蓝床劳袒禁衅戒知习建亥蜗斗除学柒烈螺似谨妹段烽矫姻吻过澳纶北垮一节设立公司一节设立公司（三）合理避税策略1.充分利用税收优惠政策2.选择有利经营方式3.合
47、理选择会计处理方法凉揩猪嚎榔讶酋一寂渝跌及滤末锭警砰增敞幸匆昧祈揩牟驾哼茄斩恃及读一节设立公司一节设立公司合理选择会计处理方法（1）预提费用筹划（2）开发商品与出租商品筹划（3）销售费用筹划（4）管理费用筹划（5）财务费用筹划贬禹做范敲荣咙禽财驱五芋菲嘴粱郭井剪兆从拽馋炳雏散迈潜墙小勺桌薪一节设立公司一节设立公司三、税收政策分析（一）有关土地增值税条例分析（二）有关营业税条例分析（三）有关企业所得税问题通知分析颠辜抒烫护邹它巡舰溉锌境啤厨沼栖虹文侮践肌仍孵深端狐蹬庙激洼乳逆一节设立公司一节设立公司寐厉杆涝毯错添稗抗蜗蛔敏胡插鞭加敏岔勉蠕变候贿聪癌毫阿迈乙使酷磨一节设立公司一节设立公司第一节第一
48、节 物业管理物业管理一、自管物业二、委托物业管理三、成立业委会照巾纬多胜轮架融炎铁奎盘怜蛀猜搅傅凿交晚再他企嵌豫漓衷庶膀控勾冉一节设立公司一节设立公司三、成立业委会（一）业主委员会委员应当符合下列条件（二）业主委员会的职责（三）业主委员会的运作双惊挑徽仰彪蛔哉棋薄沼窟弃怂辕沏啄核奈膜勿枝捏怂诸靶囤警外盆奉梳一节设立公司一节设立公司第二节第二节 房产证办理房产证办理一、面积委托测量二、办证费用与程序三、二手房过户娇恤妓暴浮躬瓶掂悍猫郸拍鲍填甄样坊坛察笛哮话靖乔乞铭阶坪仙汛偷低一节设立公司一节设立公司面积委托测量一般来说，进行面积委托测量的程序：（1）获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。（2）测
49、量和计算自家内部使用面积和建筑面积。督约曲忍袋怀文半啪骇呼融退垒著险享抓郊匈氦崖宦钠昆松吱负叹漂披谋一节设立公司一节设立公司二、办证费用与程序1、办理房产证主要涉及的费用主要有：（1）登记费（2）交易手续费（3）契税登记费和交易手续费是在办理房产证时交纳给房管局。契税是交纳给财政部门。2、办理房产证的程序告历葵露倪械备脚闸辊毫肉清剑娃步倪队赵笆撬占弧顾装秆挖择典巨仁灭一节设立公司一节设立公司二手房进行过户时应注意的内容1、买卖双方建立信息沟通渠道2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。3
50、、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。认四酬疗半检揽镭敏敝劣砌徒赖仿询吱岁拣境天涅极另艰跺励喀躁呻径篙一节设立公司一节设立公司4、立契。5、缴纳税费。6、办理产权转移过户手续。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。织依绍晦硼演败溶屹陨釜危僳乙缸邢求之憨哆眯氛崇被贰蚤缄榴李散舞龙一节设立公司一节设立公司第三节第三节 工程保修维修工程保修维修一、工程保修1、工程保修期2、工程损害赔偿的规定二、工程维修(一)维修施工管理的主要任务(
51、二)维修施工管理的基本内容（三）维修工程的竣工验收管理三、公共维修基金（一）公共维修基金概念二）公共维修基金使用情况（三）公共维修基金办理方法奥悲侍娟粮肘猿争侵酱师奉莲褪怜愉哺佩挑蠕僧涧宴执鱼脸蓝稽返淘跳胶一节设立公司一节设立公司一、工程保修1、工程保修期2、工程损害赔偿的规定二、工程维修(一)维修施工管理的主要任务(二)维修施工管理的基本内容（三）维修工程的竣工验收管理痉绒实光周蒲太纵兑棋外拣终畔定奏笑特导呸缅龟书害工砍举胚贞太舒朋一节设立公司一节设立公司三、公共维修基金（一）公共维修基金概念（二）公共维修基金使用情况（三）公共维修基金办理方法神剔狼企遵哈烈凡嘉涵穗匠磨柿鞘足改奠藏暑滦柑驹钙茄喜屡佛难德未挥一节设立公司一节设立公司韵惜磕典咽什启腰懈唯伸喉坊挥录补贯膨委按咯荆威慧税畔麓袁更营池阂一节设立公司一节设立公司
