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1、2010武进区竞争市场及主要竞争项目综合分析第一部分2010年常州宏观市场预测第二部分2010年湖塘区域市场回顾及预测第三部分竞争市场分析第一部分2010年常州宏观市场预测壹：政策对房地产市场影响贰：供求关系对房地产市场影响壹政策对房地产市场影响05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部2005年工作要点对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部关于加强和改进土地开发整理工作的通知缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；
2、通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院关于切实稳定住房价格的通知高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求4月27
3、日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委中央关于做好稳定住房价格工作的意见针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为05年宏
4、观调控政策 06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。时间政策或行动内容与影响5月17日“国六条”“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄
5、抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，关于建立国家土地督察制度有关问题的通知发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。7月26日强征二手房转让个人所得税108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用
6、权规范的施行规范的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。11月20日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知的发布通知提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。4月28日/8月19日上调房贷利率各0.27%抑制投资需求7月24日/9月4日外资限炒令，关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知抑制了外资投资中国房地产的热度06年宏观调控政策2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房
7、产打压政策。时间政策或行动内容与影响3月16日中华人民共和国物权法草案将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬关于开展房地产市场秩序专项整治的通知八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知限制外资进入房地产市场6月13日上海二手房交易征收土地增值税上海市地方税务局根据国家有关规定发出通
8、知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可以实行核定征收土地增值税办法8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售9月第二套住房首付提高至四成、贷款利率提高极大遏制购房投资热情，打压投机10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日招标拍卖挂牌国有建设用地规定土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕9次上调准备金率抑制投资过热，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市07年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响1月25日国务院关于促进节约集约用地的通知上调存款准备金率0.5个百分点，至15%，上调
9、存款准备金率，抑制投资需求，打压投资市场2月4日经济适用住房开发贷款管理办法建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格3月25日上调存款准备金率0.5各百分点抑制投资需求，打压投资市场4月16日上调存款准备金率0.5个百分点，至16%抑制投资需求，打压投资市场4月17日关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知第二套房贷细则出台5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%抑制投资需求，打压投资市场6月两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%抑制投资需求，打压投资市场9月16日下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；鼓励消费，刺激
10、内需，稳定国家经济发展；10月3次下调存款准备金率0.5%、0.27%、0.27%鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月17日国务院常务会议降低交易税费支持居民购房财政部：降低交易等环节税费，同意地方政府救市，国八条政策出台10月22日关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见上海“十四条”地方性救市政策出台，全面进入政府救市11月下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；11月5日国务院常务会议中确定出台进一步扩大内需的十项措施提出最核心的4万亿拉动经济政策12月两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5%下调一年期人民币存贷
11、款基准利率各0.27个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；12月17日国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。二套房贷首次放松 08年上半年执行和落实07年的打压政策，08年下半年受国际金融危机影响，国内经济下滑，宏观政策由紧至宽，政策环境回暖。08年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响2月23日人力资源及社会保障局上海居转户政策出台延续全国“购房入户”政策，侧面刺激房地产市场3月温家宝国务院政府工作报告第二套普通住房享受同等第一套普通住房优惠4月21日关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知地方政府警告二套房政策5月27日国务院普通商品住房项目投资的最低资本金比例从
12、35%调低至20%，鼓励开发普通住房项目5月25日国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知研究物业税出台6月上海公积金管理中心公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%6月24日上海市经济适用住房管理试行办法上海经适房正式出台7月19日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知首次收紧“二套房贷”7月19日上海市商品房销售方案备案管理暂行规定1、打击捂盘惜售，2、打击多批少量8月21日上海土地市场发展研讨会1、增加土地供应；2、抑制囤地3、提前公布土地出让计划9月“关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知”严查囤地，试图调整现有土地储备制度10月首部“个人贷款管理暂行办法”
13、面向社会征求意见打击银行业金融机构个贷业务违规操作现象公积金购房收紧，二套房再次收紧11月“设限住宅土地出让面积”中大城市20万，中等城市14万，小城市7万12月14日温家宝主持的国务院常务工作会议，“国四条”增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程12月17日房市调控打出第一拳拿地首付不低于50%控制地王频升，地价将下调，将在一定程度下控制房价12月23日二手房营业税优惠期恢复到5年打击投机性购房1月5日广州五块土地收回打击囤地行为1月10日国11条出台二套房严格执行，在供应和需求双方面给市场制造紧张气氛09年上半年以救市政策为主旋律，年中出现部
14、分政策吹风，年底优惠政策取消开始出现。09年宏观调控政策政策与房价走势关系9月二套房首付提高3月上调存款准备金率0.5%6月出台二手房营业税10月国家救市政策出台12月国四条，增加土地首付恢复二手房营业税（5年）q核心打压政策的出台在于直接针对投资房或二套房；q房地产市场表现出明显的政策主导，三次市场明显调整两次是核心调控政策出台（05和07年），一次经济危机（08年）；q常州属于政策高敏感度区域！1月10国四条细化政策出台，二套房正式收紧政策效果调查q公众普遍认为会暂缓购房计划但对于房价仍然有比较强的信心；q房地产市场表现为明显的政策市场，受政策影响调整幅度大，集中在针对投资客的二套房和二手
15、房政策上；q随着1月7日国四条细化政策正式出台，标志着本轮调控政策正式开始打压，考虑到本轮调控的经济背景属于通货膨胀经济运行中的调控，调控效力相对较低，因此本轮打压对于市场会有一定影响，但应该不是致命打击，从国家政策目的来看，保增长仍然是今年的主要经济目标！政策对房产调整周期研判q供应要素q需求要素贰供求关系对房地产市场影响2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅新开工面积(万方)278.56444.3376.42685.83616.08551.23554.93商品住宅供应面积(万方)165.2265.8382.7568.1595.2488.92576.5
16、比例关系(本年供应/去年新开)/0.95 0.86 1.51 0.87 0.791.05结论一：从05-08年的数据可以看出，正常情况下第二年的供应面积与前一年的新开工面积存在着一定的比例关系，二者比例系数在0.79-0.95左右；结论二：正常情况下第二年的供应面积小于前一年的新开工面积；新开工面积与供应关系分析05年受宏观政策打压的影响，新开工面积大幅萎缩，该数据不具备参考性，剔除；08年再次受楼市打压政策和整体市场下行等利空因素影响，新开工面积再次下滑，直接导致09年比例关系数据偏高；新开工面积与供应关系分析按结论一推算2010年供应440-527万方按结论二推算2010年供应低于560万
17、方正常情况下明年供应量在440-560万方土地供应与市场关系结论一：常州目前历年出让土地的住宅建筑面积要大于历年正常需求量（正常年份在400-450万方左右）；结论二：08年受大势影响，土地出让仍属于低值，但加上历年的土地存量，足以支撑2010年市场；结论三：而09年土地供应再创新高，将在2011年陆续放量，供应放量直接冲击2011年和2012年市场；房产市场土地出让到楼盘上市一般存在两年的延迟时间；供应预测结论q正常情况下明年供应量在440-560万方；q尽管08年土地供应较少，但加上历年土地存量持续释放，以及09年大规模的土地成交等，将直接影响2010-2012年的房地产市场供应量；q预计
18、2010年的市场供应量或将高于正常年份；预测2010年新增供应量在500-600万方，而规模放量应集中在2011年预计2011年和2012年或将进一步放大q供应要素q需求要素贰供求关系对房地产市场影响2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅供应165.2265.8382.7568.1595.2488.9576.5商品住宅需求170.5196.7266.3400.9495.4408.3849.3供求比0.97 1.35 1.44 1.42 1.20 1.20 0.68 q04年市场狂热且无法区分非商品住宅，数据不具参考性；q07年同样属于市场过热年，但供求关
19、系变化不明显；q常州市的正常年需求在400-450万方；q09年受到08年需求压抑影响，需求放大，整年的需求量高达849万方；需求预测正常年份情况下，常州市场需求在400-500万方注：数据来源于常州市统计局及相关市场分析报告q正常年份情况下，常州市场需求在400-500万方；q在经济形势能够企稳（物价稳定、股市平稳），购房者的收入预期能够稳定的情况下，10年的需求总量至少应该高于08年全年的408万方，但不会超过09年的850万方，预计在450-550万平方米左右；q2009年全年已补缺了08年的需求缺口，整体楼市呈大爆发趋势，已预支了2010的需求，或将导致2010年需求降低；q目前政策频
20、出(尤其是09年底)，市场或处于波动时期，部分投资客开始逐渐推出市场；2010年政策利好继续减弱，投资客将持续撤离市场；q市场价格和市场不稳定，无论刚性需求还是改善需求已逐步表现为持币观望状态；2011年市场不好，持币观望更加明显，投资客二手抛盘增加市场供应压力；需求预测结论预测10年需求量在450-500万方，11年或将出现萎缩，而12年的需求量将出现周期性反弹！市场供求对房产调整周期研判供应要素预测10年新增供应量在500-600万方，而规模放量应集中在11年和12年，后续供应量或将进一步放大；尽管已现政策打压信号，但价格仍持续上涨态势；09年出现大规模土地成交，预计1-2年内或将入市销售
21、，11年和12年的市场供应将出现井喷；需求要素预测10年需求量在450-500万方，11年或将出现萎缩，而12年的需求量将出现周期性反弹；10年市场波动及政策利好减弱预期，投资客迅速撤出市场；并随着利好继续减弱，11年或将更加明显；而12年则将需求量将保持平稳，或出现周期性反弹；刚需和改需受市场不稳定和价格高位运行等因素影响将持币观望；价格持续高位、市场继续不明朗，11年观望态势将更明显；09年市场供不应求不再出现，10年供求关系重回供过于求；随着11年和12年规模放量，而需求或将持续萎缩，供求关系紧张；结语政策对房地产调整周期影响针对投资客的二手或二套房对房地产打压明显；目前出台政策为核心政
22、策，但考虑到10年宽松经济政策，在正常情况下，对房产不会下重手；房产企业资金充裕，有一定抵抗能力；另一方面，最快10年底或出现政策转向，对后市将产生较大影响；供求对房地产调整周期影响10年市场仍将表现为供过于求；10年供应量持续释放，而11年和12年的供应放量将更为剧烈；而10年市场需求则随着09年市场预支和投资概念降低，表现为逐步萎缩，房地产价格继续大幅上涨的可能性不大；10年应属于相对较好的市场，市场处于博弈阶段，而相对宽松的大政策及较为充足的供应将支撑市场；而11年和12年随着供应急剧增量，加上政策转向，市场环境将趋于恶劣。第二部分2010年湖塘区域市场回顾及预测历年供求回顾及10年预测
23、项目名称2006年2007年2008年2009年供应需求供应需求供应需求供应需求新城公馆3.952.34.094.36.173.27.17.5新城风尚/2.811.36.494.3/1.14新城南都168.410.714.64.14.61.835.6御城13.28.65.15.773.64.87.2天隽峰/10.25.115.63.4/8.7莱蒙城/17.38.75.13.72.36.7中天名园7.16.3/6.73.12.34.14.2茂业豪园/4.83.8合计40.2525.650.246.447.5625.124.9344.84供求比1.571.081.890.56q市场环境相对较好年区
24、域消化量在45万方左右；q市场环境较差年份区域销售量在25万方左右；历年供求回顾及10年预测项目名称剩余体量10年推盘量(万平米)10年备注11年推盘量12年推盘量新城公馆约15约5.3132-2074.75天隽峰约22约7.3116-14386.7御城约55约7.561-14388茂业豪园约120尾房销售，无后续住宅供应00弘建一品16.25约5/65.25新城帝景37约3大户型68中天名园2约245-11700新城熙园3.7约260-1301.70香江壹品8.5约4.589-1305.50常州德禾置业武宜路长虹路东南角地块1236常州盛业武宜路定安西路西北角地块43.556常州盛业房地产花
25、园街永胜路东南角地块7.134.1常州新城房产武宜路西侧、人民西路北侧8056常州星河协通房地产73.756润地利房地产1656上海绿地武宜路中凉路东南角3456上海绿地玉塘路聚湖路西南角3056卓骏（常州）置业7.634.6合计约38.6/78.983.65注：10年供应基本为市场调查得知，11年及12年供应按照经验值进行估算，大规模楼盘按照至少年供应5-8万方估算q10年区域供应预计在50万方左右（含本案10-12万方）；q11年区域供应预计在90万方(含本案约12万方）；q12年区域供应预计在100万方左右（含本案约12-15万方）；10-12年供求关系q市场环境较好年份区域需求在45-
26、50万方左右；q市场年份不好区域需求在25-30万方左右；q10年区域供应预计在50万方左右（含本案10-12万方）；q11年区域供应预计在90万方(含本案约12万方）；q12年区域供应预计在100万方左右（含本案约12-15万方）；考虑到09年需求超常放量，10年受政策影响会比09年萎缩，但不至于成交值达到08年25万方的情况，预计成交在40万方左右，因此10年供略过于求，供求比在1.12-1.25之间；11年、12年供应预计放量至90-100万方左右，供求状况极度恶化！第三部分竞争市场分析q住宅市场q别墅市场q酒店式公寓市场楼盘分布（潜在竞争楼盘）类别项目名称容积率物业类型总建面(住宅)去
27、化量后续供应量一线本案2高层、别墅72.520约52.5新城公馆1.8高层、别墅39约9约15天隽峰3.1高层40约18约22御城1.78多层、小高层、高层、别墅85约30约55茂业豪园3小高层、高层18约6约12新城帝景2高层、别墅37037弘建一品2高层16.25016.25二线香江壹品2.2高层16.27.78.5新城熙园2多层、小高层10.56.83.7中天名园1.78别墅、小高层23212合计357.45118.5223.95中心区域内包含未来潜在竞争楼盘新城帝景及弘建一品，区域市场未来供应体量达224万平方米按照目前的去化速度(4万方/月)来计算，预计需要4-5年时间才能消化完毕.
28、香江壹品新城熙园中天名园新城公馆天隽峰御城新城帝景弘建一品茂业豪园潜在地块分布图2009年武进湖塘出让地块9幅，包括绿地、新城、盛业、星河协通等知名开发商，其中盛业地块紧邻本案。潜在地块供应序号竞得企业地块名称出让用地面积()最大容积率总建筑面积楼面单价(元/)常州德禾置业有限公司武进区湖塘武宜路长虹路东南角地块40213.12.5-3.0120639.31080常州盛业房地产置业有限公司、新西兰海威国际商业公司武进区湖塘花园街永胜路东南角地块33648.22.170661.22657常州盛业房地产置业有限公司、紫金投资有限公司湖塘镇武宜路定安西路西北角地块145077.43.0435232.
29、21250常州新城房产开发有限公司、江苏新城经典置业有限公司湖塘镇武宜路西侧、人民西路北侧1#240832.5-4.5108373.5836湖塘镇武宜路西侧、人民西路北侧7#76265.33.0-4.5343193.85836湖塘镇武宜路西侧、人民西路北侧8#77311.43.0-4.5347901.3836常州星河协通房地产开发有限公司湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块172079.22.0-3.0216237.61257湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块245286.72.0-3.0135860.11257湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块351621.0-2.01
30、03241885湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块452770.12.0-3.0158310.31257湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块528750.82.0-3.086252.41257湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块629740.12.0-3.089220.31257湖塘镇武宜路西侧地块(定安路-长虹路)地块716248.12.0-2.540620.251508润地利房地产投资集团有限公司湖塘镇常武路与延政路东北角31956.55.0159782.571上海绿地建设集团投资发展有限公司、江苏恒元房地产发展有限公司、上海云峰（集团）有限公司湖塘镇老坝路运北路东北角
31、7990.31.07990.33785湖塘镇武宜路中凉路东北角10557.21.819002.962103湖塘镇武宜路中凉路东南角116137.32.0-2.7313570.711402上海绿地建设集团投资发展有限公司、上海云峰（集团）有限公司湖塘镇规划玉塘路聚湖路西南角42145.22.0-2.51053631500湖塘镇武宜路聚湖路西南角67303.42.5-3.0201910.21250卓骏（常州）置业有限公司湖塘镇常武南路鸣新中路西南角25562.6不高于3.076687.8950/合计948287.9/3047133.79/湖塘潜在地块供应量高达304.71万平方米，未来供应压力空前
32、巨大！注：楼面单价按最大容积率计算所得价格分析类别项目名称整盘均价(元/)现报价(元/)现折后价(元/)主力房型()主力总价(万元)折扣工程进度一线新城公馆(三期)7300(装修2000)8500-9000(装修2000)7800-8400(装修2000)132-172103-144(三房)两房总价优惠2万，三房3万，再打98折(相当于95折)三期期房天隽峰(二期)530066006100132-14381-87最大92折二期期房(已建至20F)御城530060005500139-14476-79最大92折期房(外围高层)现房(多层、小高层)茂业豪园(四期)50007000640014291全
33、款97折，按揭98折准现房二线香江壹品480050004800894498折期房新城熙园4500550052001306498折期房v一线楼盘：天隽峰和御城的毛坯成交均价在5500-6100元/左右，较去年同期上涨15%-25%左右，各楼盘仍打着价格促销战，至少都有98折优惠；总价方面，天隽峰、御城及茂业的总价段在76-87万元，新城公馆三期精装修房源总价最高，约在103-144万间；v二线楼盘：香江壹品和新城熙园的成交均价在4800-5200元/左右，与一线楼盘的价差在1000元/左右；相对于区域较高的价格水平及涨幅，预示着本案后续价格上涨空间较大。去化速度项目名称最近几批开盘时间成交均价已
34、推套数去化套数去化率月均去化套数新城公馆三期天域2009.11.072009.12.202010.01.237800-8400(装修2000)33022067%88(开盘热销)天隽峰二期2008.072009.122010.01610068055081%31御城(近批尾房)2009.03550030027090%30茂业豪园(四期)2009.06.282009.11.272009.12.19640054450092%71(开盘热销)整体市场去化较为稳定，主要竞争项目的月均去化在30套左右；茂业豪园年内开盘，采用低价策略及高附加值产品，消化速度较快，目前已进入尾房销售。客源分析v客源区域性强，武
35、进客源占85%左右v客源年龄结构集中在25-50岁间，大部分为30-45岁三口之家v这部分客源价格承受能力相对较高，对区域未来潜力、生活配套及学区环境等因素关注度较高v客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源日益稀少将成为武进市场未来面临的最大问题主要竞争楼盘分析经济技术指标总占地12.15万总建面40万容积率3.15绿化率41.20%物业类型高层产品结构幢号位置现报价面积开盘时间去化率月均去化套数平层5#边套800020808.797%26#、7#、8#、11#中间套/边套600077-16708.7/09.5/09.1290%3112#边套700013209.922%6跃层
36、12#中间套700018309.920%4市场层面上，均价相比09年出现上涨，目前除12号楼有新房源加推外，只有少量其它楼栋尾房。天隽峰天骄立面实景图立面实景图绿化实景图绿化实景图121211115 57 7鸟瞰图鸟瞰图8 89 91010一期一期6 6建筑面积：185.93房型：四房两厅两卫客厅面宽：4.5米主卧面宽：3.6米附加值：约15赠送率：约8.1%主要竞争楼盘分析天隽峰天骄空中别墅产品层面上，目前在售房源为183-186的大平层与空中别墅，及待售的常规三房产品。大平层建筑面积：182.92房型：空中别墅客厅面宽：3.9米主卧面宽：3.3米附加值：约5赠送率：约2.7%常规三房建筑面
37、积：135房型：三房两厅两卫客厅面宽：4.2米主卧面宽：3.6米附加值：约5.3赠送率：约3.9%主要竞争楼盘分析新城公馆三期5015099500元/8500元/5025059000元/二期立面实景图二期立面实景图绿化实景图绿化实景图经济技术指标总占地25.8万总建面46.4万容积率1.8绿化率40%物业类型高层、联排项目名称最近几批开盘时间现报价成交均价已推套数去化套数去化率月均去化套数(目前)月均去化套数(08年同期)新城公馆三期天域2009.11.072009.12.202010.01.238500-9500(装修2000)7400-8400(装修2000)33022067%88(开盘热
38、销)50(开盘热销)v近期加推502#楼东侧房源，共33套，户型面积172，均价9000元/（装修标准2000元/），价格区间在7800-9800元/，至今去化不足10套；优惠折扣为交2万抵5万，开盘当天另享98折优惠等；市场层面上，各楼栋均价不同，在8500-9500元/间，近期成交房源多为80-130左右的中小户型。主要竞争楼盘分析新城公馆三期建筑面积：81房型：两房两厅一卫客厅面宽：3.8米主卧面宽：3.6米附加值：约3.4赠送率：约4.2%建筑面积：172房型：三房两厅两卫客厅面宽：4.5米主卧面宽：3.6米附加值：约15.4赠送率：约8.9%建筑面积：132-139房型：三房两厅两卫
39、客厅面宽：4.2米主卧面宽：3.6米附加值：约7.1赠送率：约5.4%建筑面积：207房型：四房两厅三卫客厅面宽：4.5米主卧面宽：4米附加值：约11赠送率：约5.3%产品层面上，包括近期加推的172三房在内，各种户型均已推出，其中大平层产品竞争威胁较大。住宅市场小结v价格上：相对于区域较高的价格水平及涨幅，预示着本案后期价格上涨空间较大；v去化上：整体市场去化较为稳定，月均去化30套左右；v客源上：客源日益稀少将成为武进市场未来面临的最大问题；v风险性：目前市场供应主力仍为80-90紧凑两房和130-140舒适三房的传统户型面积，舒适型三房遥居主流，紧凑型两房供应开始增加趋势明显，而奢华型户
40、型的市场接受度则相对较弱；随着紧凑型户型的供应放量，加上后续较大的价格上涨空间，去化风险较小；目前武进商品住宅市场的价格水平呈现稳步上涨，中小户型的去化速度有保障，相对较为稳定，而大面积产品的去化则较缓慢。第三部分竞争市场分析q住宅市场q别墅市场q酒店式公寓市场楼盘分布及概况九洲豪廷苑中天名园御城湖滨壹号湖畔春秋武进片区在售联排别墅不多，本案周边以御城和中天名园等联排供应为主。类型项目名称总占地总建面容积率绿化率叠加、联排、独栋御城48.7901.852%叠加、联排中天名园13.85301.7841%独栋、洋房九洲豪廷苑24.880.8356.7%独栋、联排湖滨1号37.35300.8940%
41、独栋、双拼湖畔春秋2.380.360%单位：万别墅未来供应物业类型项目名称总户数已推户数已售套数未来可售小计联拼御城64321054134中天名园四期75202055湖滨1号21321320013湖畔春秋60484812独栋御城23121211322九洲豪廷苑13811511523湖滨1号约20000200湖畔春秋18916510188合计962605506456456武进片区别墅未来供应主要集中在独栋别墅上，约占未来供应量的71%；从联拼别墅后续供应看，主要竞争集中在御城和中天名园中；去化分析物业类型项目名称开盘时间已推户数已售套数去化率月均去化套数现报价联排御城2009.12.132103
42、1%513000中天名园四期2009.11.16201890%9(开盘热销)10000湖滨1号嘉园2007.04.1521320094%66500独栋湖畔春秋2008.05.281016160%38000合计/36629179.5%24/联排别墅的去化速度相对缓慢，月均去化仅5-6套左右；中天名园则推出少量联排并采取低价策略赢得快速去化；价格分析物业类型项目名称现报价折后价主力面积()主力总价(万元)折扣联排御城1300012350287-344354-425最大95折中天名园四期100009800240-400235-39298折湖滨1号嘉园65006200255-310158-19298折
43、独栋湖畔春秋80007800500-600390-46898折注：湖畔春秋于09年8月停止对外销售，将于10年5月重新开盘，价格为09年的价格本案直接竞争项目御城和中天名园的成交价格在9800-12350元/左右，而二线竞争楼盘的成交均价则较低，在6000-8000元/左右，与主要竞争楼盘的价差在3000-4000元/左右；总价方面，御城和湖畔春秋的总价较高，在350-470万左右；中天名园次之，约在235-392万；湖滨1号嘉园则最低，单套总价不到200万元。客户群分析别墅客源层次均较高，以湖塘私营企业主和个体户，政府机关公务员等为购房绝对主力，客群年龄层次集中在40-50岁，这部分客户总价
44、承受能力较强，对生活品质的要求相对较高。别墅市场小结v未来供应：未来供应集中在独栋上，约占后续供应总量的71%；单从联拼的后续供应看，本案面临的主要竞争在御城和中天名园；v去化速度：联排的去化速度相对缓慢，月均去化仅5-6套左右，消化周期较长；v价格水平：直接竞争楼盘的成交价格在9800-12350元/左右，而二线竞争楼盘的成交均价则与主要竞争楼盘存在3000-4000元/左右的价差；v客户群上：客源层次均较高，以湖塘私营业主和个体户及公务员等为购买绝对主力，客群年龄层次集中在40-50岁，这部分客户总价承受能力较强，对生活品质的要求相对较高；联排别墅稀缺性凸显，尽管去化速度缓慢，但随着价格持
45、续上涨，部分发展商并不急于销售，以此作为利润收益的一部分。第三部分竞争市场分析q住宅市场q别墅市场q酒店式公寓市场楼盘分布及概况亚泰财富中心新天地不夜城茂业泰富城万泽国际誉天商务公寓本案项目名称总占地总建面容积率绿化率总层数产权本案26100250%33F70年亚泰财富中心1.7125.536%42F70年万泽国际1.1563.835%28F70年誉天商务公寓1.71.84238%13F40年茂业国际公寓10.231351%33F40年新天地公园壹号国际公寓7.27212.399.2%28F40年武进湖塘片区酒店式公寓仅6个，在售项目不多。公寓后续供应项目名称总户数已推户数已售套数未来供应套数
46、份额本案5365363601769.4%亚泰财富中心113360854458931.3%万泽国际51431230021411.4%誉天商务公寓280280266140.7%茂业国际公寓52020016036019.1%新天地公园壹号国际公寓5280052828.1%合计3511193616301881100%公寓后续供应套数达1880余套，但相对较快的去化速度，未来供应压力不大；从各楼盘的后续供应看，亚泰、新天地和茂业未来将会与本案形成直面竞争。去化分析项目名称开盘时间已推户数已售套数去化率月均去化套数现报价(毛坯)亚泰财富中心2009.07.1860854489.5%844700(平层)70
47、00(LOFT)万泽国际2009.12.122010.01.0931230096.2%200(开盘强销)5300(平层)7500(LOFT)誉天商务公寓2009.12.1228026695%177(开盘强销)6500(LOFT)茂业国际公寓2010.01.2320016080%160(开盘强销)5500(平层)新天地公园壹号国际公寓预计10年3-4月0/合计/1400127090.7%/公寓产品凭借其低总价及投资性强的优势，开盘即取得较快去化速度，约160-200套/月；万泽国际依托自身高起点设计并与德国玛丽蒂姆五星级酒店签约，提升项目整体形象，赢得快速去化；价格分析项目名称现报价预计成交价格
48、装修标准主力面积()主力总价(万元)折扣亚泰财富中心4700(平层)7000(LOFT)4600(平层)6800(LOFT)毛坯45-6221-29(平层)31-42(LOFT)98折万泽国际6500(平层)9500(LOFT)6370(平层)9300(LOFT)1200(平层)2000(LOFT)39-5025-32(平层)36-46(LOFT)总价优惠2000，会员积分抵扣，再打98折誉天商务公寓6500(LOFT)6370(LOFT)毛坯39-5025-32(LOFT)98折茂业国际公寓5500(平层)5400(平层)毛坯40-7622-41(平层)98折平层公寓产品的毛坯成交均价在46
49、00-5400元/，LOFT公寓产品的毛坯成交均价在6300-7300元/；总价上，平层产品在21-41万左右，LOFT产品在25-42万左右，两者存在一定交集；客户群分析区域上，以湖塘片区周边投资客为主；职业层面上，以湖塘周边私企老板及公务员为绝对购买主力，具有相当的经济实力；绝大部分置业目的为投资性购房，自用较少。万泽国际经济技术指标总占地1.1514万总建面6万(公寓2.5万)容积率3.8绿化率35%类型星级酒店、酒店式公寓、商业项目规划为地上28层，地下2层。地下2层为停车位及设备用房，地面1-3层为裙房，内部设置有大堂、商场、展厅、餐饮、娱乐、商务会议等，4层为花园架空层。5-18层
50、为平层酒店式公寓，19-28层左侧为高星级酒店（已与玛丽蒂姆酒店签约）。右侧为挑高5.4米LOFT酒店式公寓。公寓户型以40-50的小户型为主。类型报价成交均价装修标准开盘时间推出套数去化率主力面积平层6500637012002009.12.122010.01.0928495%40-50LOFT9500930020002895%万泽国际酒店式公寓09年12月和10年1月开盘两度热销，去化率达到95%左右，平层主力面积40-50，毛坯成交均价在5200元/左右。主要竞争楼盘分析亚泰财富中心亚泰财富中心南邻滆湖路与常州大学城，西连市级商贸副中心的花园街，并雄踞1、3号两条轻轨（规划中）黄金交汇处，
51、已开通的常州快速公交B11路途经本项目。距沿江高速仅5分钟车程。亚泰财富中心项目200米高，其中1-4层是商业，5-25层是平层，3.2米层高；26-42层5.15米挑高，未来项目门口地铁与轻轨直达，立体交通纵横，便捷随时掌握，建成后将成武进第一高楼。 类型报价成交价格开盘时间推出套数去化率主力面积平层4700460009.07.1819270%45-55LOFT7000680041695%46-59亚泰财富中心酒店式公寓7月低价开盘入市，平层主力面积45-55，LOFT主力面积46-59，平层毛坯成交价格约在4600元/左右；主要竞争楼盘分析公寓市场小结v未来供应：公寓后续供应套数达1880
52、余套，但相对较快的去化速度，未来供应压力不大；v价格上：平层产品的毛坯成交均价在4600-5400元/，LOFT产品的毛坯成交均价在6300-7300元/；v去化上：公寓产品凭借其低总价及高投资回报等优势，开盘即取得较快去化速度，约160-200套/月；v客源上：以湖塘片区周边的私企老板及公务员为绝对购买主力，具有相当的经济实力，投资性购房占绝对主力，自用较少；v风险性：尽管投资性产品的去化速度及资金回笼速度较快，但同时也面临着较大的风险，一旦面临楼市调控政策的打压，投资客将最先撤场；受09年房产大势所趋，酒店式公寓市场表现较为活跃，09年年底10年年初开盘的项目去化速度尤为突出，但其极易受调
53、控政策影响，或将面临一定的市场风险。各物业类型机会点研判产品类型毛坯成交价格(元/)去化速度(套)目标客户群市场风险分析机会点分析住宅5800-620030-40刚性需求及改善型自住需求客源为主市场主力供应产品，风险性较小市场主流产品，收益率稳定，市场竞争力强，符合企业发展目标联拼别墅9800-123505-6湖塘高端客户群，私营业主及个体户居多高端客户群有限，产品去化周期较长，资金回笼速度较慢市场稀缺类产品，收益率较高，属于项目利润收益酒店式公寓4600-5400(平层)6300-7300(LOFT)160-200投资客为主投资性产品抗风险能力较低，面临较大风险投机投资性产品，市场竞争较小，抗风险能力差，能快速回笼资金项目机会点研判：住宅 联拼 酒店式公寓；即保证住宅平稳销售的同时，以联排别墅作为利润收益，而公寓产品则保证资金快速回笼，对项目起到辅推作用；
