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1、1担保登记制度风险管理部2008-12-102学习内容一、担保登记制度概述二、担保物权的登记三、对新土地房屋登记制度的解读3一、担保登记制度概述1、担保登记制度的沿革2、担保物权的种类3、担保登记的目的4、现行主要的担保登记法规41、担保登记制度沿革1987年1月1日前无担保制度。1987年1月1日至于1995年10月1日，以民法通则为标志，明确了担保类型，但无登记制度。1995年10月1日至2007年10月1日，以担保法的颁布为标志，逐步建立登记制度，但登记制度混乱。2007年10月1日后，以物权法为标志，要求建立统一的登记制度，明确登记簿的法律地位，但至今尚未建立统一的登记制度。52、担保
2、物权的种类（1）1、以担保物权的财产种类为标准可分为： 不动产担保物权主要是指不动产抵押权 动产担保物权包括动产抵押权（188）、动产浮动抵押权（189）、动产质权（208）、留置权（230）等 权利担保物权包括权利质权（223）和建设用地使用权、四荒土地承包经营权等不动产的抵押权（180）2、以是否需要转移占有为标准可分为： 转移占有的担保物权包括动产质权、交付权利凭证设立的权利质权和留质权 不转移占有的担保物权主要是指抵押权。62、担保物权的种类（2）3、以是否需要登记为标准可分为：、以是否需要登记为标准可分为： 需要登记的担保物权包括不动产抵押权、特殊需要登记的担保物权包括不动产抵押权、
3、特殊的财产抵押和需要登记设立的权利质权的财产抵押和需要登记设立的权利质权 不需要登记的担保物包括权动产质权、交付权不需要登记的担保物包括权动产质权、交付权凭证设立的权利质权和留质权凭证设立的权利质权和留质权4、以债权额是否特定为标准可分为： 一般担保物权 最高额担保物权，最高额担保物权包括最高额抵押权（203）和最高额质权（222）72、担保物权的种类（3）5、以担保物权发生的原因为标准可分为： 法定担保物权，是指基于法律规定形成的担保物权，如留置权、工程款优先、船舶优先、航空器优先、税收优先、职工债权优先、出让金优先等，在设定担保物权时应特别注意识别和排除。 约定担保物权，是指通过订立担保物
4、权合同而设定的担保物权，如抵押权、质权等82、担保登记的目的不动产抵押登记时获得抵押权（物权法第187条）动产抵押登记时产生对抗善意第三人（物权法第188、189条）基金份额、股权、知识产权、应收账款质权自办理出质登记时设立（物权法第226228条）没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立（物权法第224条）93、现行主要的担保登记法规（1）1、房屋登记办法（2008-07-01 建设部令第168号）2、土地登记办法（2008-02-01 国土资源部令第40号）3、股权出质登记办法 （2008-10-01 工商总局令第32号）4、机动机登记规定（2008-07-01 公安部令第102号
5、）5、船舶登记条例（1995-01-01 国务院令第155号）6、动产抵押登记办法（2007-10-17 工商总局令第30号）7、森林资源资产抵押登记办法 （试行）（2004-07-05 国家林业总局）8、应收账款质押登记办法 （2007-10-01 人民银行令2007第4号）9、公证机关办理抵押登记办法（2002司法部令第三号）103、现行主要的担保登记法规（2）10、重庆市基础设施项目收费权和收益权质押办法 （2003-3- 15）11、重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知（2008-9-28 渝文审200823号）11二、担保物权的登记（一）物权登记概述（二）抵押权登记（三
6、）权利出质登记12（一）物权登记概述1、物权登记类型2、登记的一般程序131、物权登记类型房屋权属登记土地使用权登记权利质权登记14 14房屋权属登记（一）初始登记；（二）转移登记；（三）变更登记；（四）注解登记；（五）抵押权登记；（六）地役权登记；（七）预告登记；（八）其他登记（异议登记、更正登记、查封登记）。土地上的房屋等建筑物及构筑物，可以依法登记。 15 15土地使用权登记（一）土地总登记；（二）初始登记；（三）变更登记；（四）注销登记；（五）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。 162、登记的一般程序申请受理权属审核记载于登记簿（核心）发证17（二）抵押权登记1、抵
7、押登记制度2、一般抵押登记3、 抵押登记机关4、抵押物的选择5、特殊财产抵押181、抵押登记制度国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定（物权法第10条）法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定（物权法第246条）不动产登记法的立法之前，规章土地登记办法、房屋登记办法等先行重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知192、一般抵押登记（1）申请抵押权登记，应当提交下列文件： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）抵押合同；
8、 （五）主债权合同； （六）其他必要材料。202、一般抵押登记 （2）押权设立登记，登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：抵押当事人、债务人的名称或者姓名； 被担保债权的数额；登记时间。上述所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。抵押权转移登记：经依法登记的房屋抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人应当办理抵押权转移登记。抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）其他情形。 213、抵押登记机关强
9、制登记：（1）土地房屋登记机构分设的，地上无建（构）筑物的土地使用权抵押、未取得商品房预售许可证的在建工程抵押、以划拨土地使用权及地上建（构）筑物（商场和个人成套住宅抵押贷款涉及划拨土地使用权的除外）设立抵押权的，由土地登记机构负责办理。除此之外的土地房屋抵押权登记由房屋登记机构负责办理 （2）以林木抵押的，由县级以上林木主管部门（3）以航空器、船舶、车辆抵押的，由运输工具的登记部门（4）以企业设备和其他动产抵押的，由财产所在地工商部门选择登记抵押人所在地公证部门（1）个人、事业单位、社会团体和其他非企业组织所有的机械设备、牲畜等生产资料（2）位于农村的个人私有房产（3）个人所有的家具、家用电
10、器、金银珠宝及其制品等生活资料（4）其他224、抵押物的选择（1）应当具备的要件（必要）具有特定性具有交换价值和可让与性具有价值和形态稳定性可登记公示性（2）应当属于法律、行政法规未禁止抵押的（物180）（3）适当排除租赁权。因为买卖不破租赁，影响变现价格（4）适当排除优先权235、特殊财产抵押（1）在建工程抵押（2） 预售商品房抵押（按揭）（3）海关监管货物抵押（4）采矿权抵押（5）船舶抵押24（1）在建工程抵押登记发生时间：项目竣工验收前抵押条件：四证齐全。国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可，以及环评等其他批文抵押登记应提交的材料：登记申请书、 申请
11、人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证、其他必要材料。抵押登记性质：预告登记，不具有完全的抵押权，仅具有限制变动和对抗第三人。25（2）预售商品房抵押（按揭）按揭中的法律关系：买卖关系、借贷关系、抵押关系（预告登记）保证关系、保险关系、回购关系申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人的身份证明； （三）抵押合同；（四）主债权合同； （五）预购商品房预告登记证明； （六）当事人关于预告登记的约定； （七）其他必要材料。假按揭的防范：审查开发企业的资信及项目的合法性审查按揭申请人的资料与身份的真实性坚持面谈面签并作好面谈记
12、录26（3）海关监管货物抵押登记海关法第37条：海关监管货物，未经许可，不得抵押、质押。主要涉及保税进口、暂时进口和特定减免税进口货物。抵质押必须获得许可对其处置须补交税款27（4）矿业权抵押矿业权包括探矿权和采矿权转让条件：探矿权在完成最低勘查投入后，经批准可转让；已取得采矿权的矿山企业，因合并、分立，与他人合资、合作经营，或因企业资产出售以及有其他变更企业资产的情形，经批准可转让。抵押条件：债务人与抵押人同一，即为自已的债务担保。登记机关：矿业权的发证机关28（5）船舶抵押法律依据：担保法、物权法、海商法、船舶登记条例、渔业船舶登记条例船舶登记不区分海船和内河船，其抵押均适用海商法优先权包
13、括：船舶优先（海事请求）、留置、油污损害抵押登记还存在抵押物价值不能大于被担保债权、必须评估、共同抵押等障碍29（三）权利出质登记1、法定可出质的财产权利2、非法定可出质的权利301、法定可出质的财产权利（1）法律、行政法规规定可以出质的财产权利包括（物223-7）：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单； （三）仓单、提单； （四）可以转让的基金份额、股权； （五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； （六）应收账款； （七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。 （公路收费权、农网电费收益权、学生公寓收费权等三项有国务院的规定）311、法定可出质的财产权利
14、（2）权利出质的设立：交付或登记权利出质的登记机关：权利管理机关或发证机关322、非法定可出质的权利（1）（1）收费权、收益权适合质押的收费权按性质可划分为行政性收费权和经营性收费权，可质押的是经营性收费权。收费权质押的依据：重庆市基础设施项目收费权和收益权质押办法 等质押人资格：质押人与借款人同一质押的前置程序:审批质押合同必须的内容：（一）收费权或收益权的质押价值及确定办法；（二）收费权或收益权质押担保的范围；（三）收费权或收益权质押的实现方式；（四）收费权或收益权质押资金账户的管理办法。登记方式及登记机关：由出质人向市计划行政主管部门办理质押登记，并向市财政主管部门备案国家对收费权或收益
15、权质押合同登记另有规定的从其规定。332、非法定可出质的权利（2）（2）受益权，常见的有信托受益权、理财受益权等，属于准金融债权（3）保单，属金融债权（4）学校、医院收费权：其收费项目、标准由主管部门核准，系受限制的收费权；可转让性差；无法定公示方式。应当谨慎采用，一般作为补充性担保措施为妥。34三、对新土地房屋登记制度的解读（一）背景和依据（二）几种新的登记类型（三）抵押权登记（四）几个需要说明的问题（五）问题讨论35（一）背景和依据继2007年10月1日中华人民共和国物权法施行后，土地登记办法和房屋登记办法分别于2008年2月1日和7月1日起施行。法律和部门规章对现行土地房屋登记的管理体制
16、、机制、类别、程序等进行了较大调整。我市的土地房屋登记自2004年12月1日起实施两证合一制度，与全国其他省市比较，具有一定的特殊性，在贯彻法律和部门规章时，需要结合我市的实际情况。在通知起草过程中，市国土房管局对土地房屋登记工作进行了专项调研，充分征求了市人大、市法制办、金融机构、区县国土房管部门的意见，并经市法制办审查登记，形成了较好地结合我市实际、逻辑严密、程序合理、操作性强的指导实施意见。 36（二）几种新的登记类型在已有的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记外，依据物权法、土地登记办法和房屋登记办法，进一步明确了预告登记、地役权登记、更正登记、预告登记、地役权登记、更正登记、异议登
17、记异议登记的申办方式，对现有的抵押权登记方式进行了较大的调整，作出了新的规定。 37（三）抵押权登记对原有的抵押权登记操作方式进行了较大调整， 1、明确了土地房屋登记机构的受理分工。2、简化了办理程序和提交材料。3、规范了抵押权设立方式。4、明确了可以办理顺位抵押权登记。对过去操作不一致的抵押变更登记的具体类型进行了细分和统一规定5、变更事项6、债权转让7、抵押物转让8、置换、新增抵押物9、对登记机关的限制性规定381、明确了土地房屋登记机构的受理分工土地房屋登记机构分设的，地上无建（构）筑物的土地使用权抵押、未取得商品房预售许可证的在建工程抵押、以划拨土地使用权及地上建（构）筑物（商场和个人
18、成套住宅抵押贷款涉及划拨土地使用权的除外）设立抵押权的，由土地登记机构负责办理。除此之外的土地房屋抵押权登记由房屋登记机构负责办理。392、简化了办理程序和提交材料申请办理土地房屋抵押登记的，应提交登记申请书、申请人身份证明、主债权合同、抵押合同、房地产权证和其他必要材料，不再提交土地出让金缴纳凭证、公司章程、股东会或董事会决议等材料；属国有企业或国有控股企业的，不再提交主管部门或出资人同意抵押的证明文件。登记机构不负责对土地投入状况和抵押物价值情况进行审查。403、规范了抵押权设立方式土地使用权连同地上建（构）筑物作为抵押物申请抵押权登记的，应以该宗土地连同建（构）筑物作为同一抵押物。以多宗
19、土地房屋作为抵押物担保同一主债权申请抵押权登记的，不得对每宗抵押物的担保债权数额进行分割。以属于不同行政区域的多宗土地房屋作为抵押物担保同一主债权申请抵押权登记的，按照属地登记原则由所在地登记机构分别办理，登记费按一宗收取。414、明确了可以办理顺位抵押权登记同一抵押物设立多个抵押权的，登记机构应将抵押权人、抵押人的姓名或名称、被担保债权的数额、登记时间等事项依次记载于登记簿和土地房屋权属证书。425、变更事项因抵押权人姓名或名称、抵押物坐落名称、被担保债权数额或者是最高额债权确定期间发生变更而办理登记的，登记机构应将变更事项记载于登记簿和原抵押权证书。被担保债权的数额或者最高额债权确定期间发
20、生变更的，应当提交其他抵押权人的书面同意文件。436、债权转让因主债权转让导致抵押权人变更而办理登记的，登记机构应将登记结果记载于登记簿，并依据登记簿的记载重新填发抵押权证书。447、抵押物转让因抵押物转让而导致抵押权变更，当事人应同时申请土地房屋转移登记和抵押权变更登记，并提交抵押权人同意抵押物转让的证明文件等材料。对符合登记条件的，登记机构应在抵押物登记簿上记载抵押人变更事项，重新填发抵押权证书，并将其记载于新的房地产权证。458、置换、新增抵押物因部分置换、增加抵押物而导致抵押权变更的，对置换或增加后新纳入抵押的抵押物，登记机构应办理抵押权初始登记，记载于登记簿，并发放抵押权证书。属部分
21、置换的，相应对被置换的抵押权作部分注销登记。原抵押权证书和新抵押权证书所记载的被担保债权数额应保持一致，为部分置换或增加抵押物后所确定的总数额。469、对登记机构的限制性规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。不得要求对不动产进行评估； 不得以年检等名义进行重复登记； 不得有超出登记职责范围的其他行为。 47（四）几个需要说明的问题空间国有建设用地使用权不分摊的共有土地房屋登记土地房屋用途变更登记取得权利登记和变更登记不得并案办理情形48（五）问题讨论（1）1、若抵押物和债务同时转移，在确保抵押不悬空且抵押的顺位
22、不变的前提下应如何办理新的抵押登记？2、一宗国有土地使用权及其地上建筑物分别抵押给不同的债权人，在实现抵押权时，若抵押登记时间不同应如何处理？若抵押登记时间相同又应如何处理？3、一个房地产开发项目什么时候或满足什么条件后可视为在建工程，且能办理在建工程抵押登记？49（五）问题讨论（2）4、“地随房走、房随地走”的原则在一宗国有土地使用权的面积大于或远大于其上的建筑物面积时还适用吗？若不适用应怎么办理？如10000平方米的宗地上有1平方米的房屋，抵押时是办理土地抵登记还是房屋抵押登记？5、房屋占地面积应作何理解？是正投影面积吗？6、按规定非住宅改为住宅，需变更其用途，若未变更对抵押权有影响吗？50谢谢大家！
