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1、江油市工商局地块调江油市工商局地块调研报告修改研报告修改_824一、江油市房地一、江油市房地产市市场基本概况基本概况一、江油市房地一、江油市房地产市市场基本概况基本概况二、二、二、二、项项目地目地目地目地块调块调研研研研二二二二、项项目地目地目地目地块调块调研研研研-基本情况基本情况基本情况基本情况沿街沿街业态业态分布表（分布表（总计总计:621:621个）个）业态分类（沿街）绵江路（五建司国川汽贸）至含增方向（903医院加气站）合计加油加气站加油加气站022学校学校011医医疗卫生生51015宾馆酒楼餐酒楼餐饮休休闲173249超市超市农贸市市场172037娱乐31215政府事政府事业单位位
2、17421银行行123居民小区居民小区91726汽汽车服服务8029109农副副产品品7714加工厂加工厂4610通信通信类营业厅347钢材材销售售145367公交公交4610五金机械五金机械111425其他（包括其他（包括闲置商置商铺）12882210二、二、二、二、项项目地目地目地目地块调块调研研研研-周周周周边环边环境境境境沿街沿街业态分布分布图二、二、二、二、项项目地目地目地目地块调块调研研研研-周周周周边环边环境境境境公交公交调研研 车流流调研研人流人流调研研结结果果显显示，示，项项目周目周边边主要公交主要公交线线路共有路共有7 7条，平均条，平均时间时间表如下（附件表如下（附件附公
3、交附公交线线路路详细调详细调研表）研表）: :公交线路平均时间2路8分钟/车次9路8分钟/车次2030分钟/车次2122分钟/车次1512分钟/车次2250分钟/车次1130分钟/车次日期车流量7.71967车次/h7.91995车次/h7.102127车次/h7.111954车次/h7.122144车次/h平均日流量(按8小时算）16299车次/天日期人流量7.7894人次/h7.91059人次/h7.101008人次/h7.11871人次/h7.12856人次/h平均日流量(按8小时算）7500人次/天二、二、二、二、项项目地目地目地目地块调块调研研研研-周周周周边环边环境境境境Stren
4、gth优势分析Weakness劣势分析S1.地理：位于马路湾附近项目周边行政单位多S2.品牌：发展商为江油市宏安集团，在江油本地具有相当高的知名度S3.管理；以人为本的理念S4.潜力：未来居住氛围浓厚S5.交通便利W1. 临近主干道，噪音较大；W2.周边存在大量低端住宅，对项目品质提升不利。W3.规模较小，不利于项目整体打造W4.受市政基础和配套设施尚未完善的影响W5.价格因素，目标群层面较为狭窄w6.低端商业与住宅形成一定的矛盾关系Opportunity机会分析Threat威胁分析O1. 整体经济向好,江油整体地产市场发展迅速O2. 城市高速扩张,土地不断升值O3.紧邻的项目不多，且现已销售
5、过半，对该项目不会造成太大影响O4. 于震前相比开发成本大大降低Q5.灾区属于利好因素T1.政府宏观调控带来的政策风险T2.震后开发楼盘较多，销售压力加大T3.政府大力加强经济适用房建设SWOTSWOT分析分析分析分析三、市三、市三、市三、市场场供供供供给调给调研研研研市市市市场场供供供供给调给调研研研研1.1.江油目前已售或者待建楼江油目前已售或者待建楼江油目前已售或者待建楼江油目前已售或者待建楼盘还盘还是主要集中在城西，以是主要集中在城西，以是主要集中在城西，以是主要集中在城西，以滨滨江路段和城江路段和城江路段和城江路段和城边边区域区域区域区域为为主，相主，相主，相主，相对对集中。集中。集
6、中。集中。2.2.市市市市场场主力主力主力主力户户型型型型较较大，支付大，支付大，支付大，支付总总价价价价较较高，面高，面高，面高，面积积小的小的小的小的单单位比大位比大位比大位比大单单位好位好位好位好卖卖、100 100 左右的三房最受左右的三房最受左右的三房最受左右的三房最受欢欢迎。迎。迎。迎。3.3.所建所建所建所建规规模不大，小区配套不完善。模不大，小区配套不完善。模不大，小区配套不完善。模不大，小区配套不完善。4.4.售价普遍都在售价普遍都在售价普遍都在售价普遍都在2200-26002200-2600元元元元/ /左右，左右，左右，左右，销销售售售售单单价价价价28002800元以上
7、的元以上的元以上的元以上的项项目在整个房目在整个房目在整个房目在整个房地地地地产产市市市市场场定位中属于高档定位中属于高档定位中属于高档定位中属于高档产产品。所以开品。所以开品。所以开品。所以开发发区区区区现现有市有市有市有市场场属于普通中端市属于普通中端市属于普通中端市属于普通中端市场场，供，供，供，供求求求求围绕围绕2200-26002200-2600元元元元/ /的的的的产产品市品市品市品市场场之上。在之上。在之上。在之上。在现现有市有市有市有市场场上，上，上，上，现现有有有有产产品之品之品之品之间间相互相互相互相互竞竞争十分激烈。争十分激烈。争十分激烈。争十分激烈。 5.5.江油城区江
8、油城区江油城区江油城区购购房者房者房者房者结结构以公构以公构以公构以公务员务员、教、教、教、教师师、生意人、老人、附近、生意人、老人、附近、生意人、老人、附近、生意人、老人、附近农农民、企民、企民、企民、企业业管管管管理者构成，家庭人口多理者构成，家庭人口多理者构成，家庭人口多理者构成，家庭人口多为为2 2人以上。人以上。人以上。人以上。6.6.销销售方面多售方面多售方面多售方面多层结层结构构构构销销售情况售情况售情况售情况远远远远好于小高好于小高好于小高好于小高层层。7.7.各楼各楼各楼各楼盘盘推广手法推广手法推广手法推广手法较为单较为单一。一。一。一。8.8.建筑内建筑内建筑内建筑内饰饰皆
9、皆皆皆为为白白白白墙墙、毛地，外、毛地，外、毛地，外、毛地，外墙饰墙饰以以以以砖砖/ /涂料。涂料。涂料。涂料。9.9.普遍一次性付款普遍一次性付款普遍一次性付款普遍一次性付款优优惠惠惠惠3-5%3-5%，按揭，按揭，按揭，按揭优优惠惠惠惠1-3%1-3%，销销售政策售政策售政策售政策单单一，除一，除一，除一，除优优惠点数，惠点数，惠点数，惠点数，再无其它促再无其它促再无其它促再无其它促销销政策，整体政策，整体政策，整体政策，整体营销处营销处于普通于普通于普通于普通阶阶段。段。段。段。10.10.停停停停车车多以多以多以多以车车位位位位为为住，可住，可住，可住，可买买可租。可租。可租。可租。
10、11. 11.多数楼多数楼多数楼多数楼盘虽处盘虽处市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周边边人口）人口）人口）人口）设设施相施相施相施相对较为齐对较为齐全，但是在全，但是在全，但是在全，但是在购购物、物、物、物、银银行上不太理想。行上不太理想。行上不太理想。行上不太理想。 12. 12.售价低、成售价低、成售价低、成售价低、成规规模社区、工程模社区、工程模社区、工程模社区、工程质质量好是其量好是其量好是其量好是其销销售力售力售力售力较强较强的的的的竞竞争点。争点。争点。争点
11、。-楼楼盘调盘调研研结论结论（附楼（附楼盘调盘调研表）：研表）：数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局基数：基数：基数：基数：900 900 ，全体被，全体被，全体被，全体被访访者者者者数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局基数：基数：基数：基数：900 900 ，全体被，全体被，全体被，全体被访访者者者者数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局基数：基数：基数：基数：900 900 ，全体被，全体被，全体被，全体被访访者者者者四、市四、市场需求需求调研研四、市四、市场需求需求调研研数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局数据来源：江油市房管局基数：基数：基数：基数：900 900 ，全体被，全体被，全体被，全体被访访者者者者五、五、五、五、调调研研研研结论结论2009-07-112009-07-11
