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1、隆塬综合策略中心隆塬综合策略中心 江西项目组江西项目组 2009.082009.08吉安利达房地产开发有限公司吉安利达房地产开发有限公司2009年08月13日江西|吉安|河东街道427亩|项目定位|研究报告 局须仟逊溯宜佃比忻未尔掳荡发滁辽尿赫驴宽粗姜胜与摄探菊钙摧逝灶躲2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告1weeks项目整体定位项目整体定位市场调研市场调研12已完成工作已完成工作l宏观环境调研l住宅市场调研l商业市场调研工作成果工作成果l市场调研报告2weeks本轮工作本轮工作l区域属性定位l区域功能定位l地块总体定位l地块功能
2、定位l地块概念定位工作成果工作成果l项目定位报告项目物业发展建议项目物业发展建议3weeks1months财务分析预算财务分析预算3Phase I 项目主题研究项目主题研究Phase IIPhase II4本轮工作本轮工作l物业类型建议l总体规划建议l园林规划建议l户型组合建议l项目配套建议工作成果工作成果l物业发展建议书溉蘸锰窒做匙陕锚脚棵涵阐黍骂数蛹磊臃促话味既萝捂嫡灿岭漏钧熔碍选2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目综合分析项目综合分析项目综合分析项目综合分析项目立地条件分析项目区域属性界定察叮酶揍车趣演蘑翠湿章役峨赢总钝
3、考巨洛乎评恋度轰纶募洛炽钟裔筐蜕2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目位于吉安市青原区区政府对面，赣江大道与青原大道交汇处的西北方向。距离赣江大桥3分钟的车程。青原区是吉安的交通枢纽，有火车站和长途汽车站设立于此。【项目所属区域项目所属区域】本项目本项目饼稀系啃牵叉肄际攻晋狙躯带膜抚浮禁坤羊荆唾柏枯衰元烽疤萄匡择塘家2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告【区域规划】【区域规划】河东片区：河东片区：集旅游休闲、教育科研、商业贸易以及生态居住为一体的，具有滨江特色的新型片
4、区； 青原区的发展定位青原未来510年的发展定位是“科教兴区、工业强区、农业稳区、城建旺区、旅游活区”，通过510年的努力，把青原建成为“新型工业的聚集区，现代农业的示范区，生态旅游的观光区，滨江花园的新城区”，“实力、活力、魅力”青原。“滨江花园的新城区”、“魅力青原”目标的确立。区域的发展规划河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展，北至沙芜，南至老虎坑水库；铁路以东部分向南发展至横江，向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江，向北发展至临江，西至赣江东岸”；“河东片区集中力量进行滨江组团和大型居住区建设。”整个河东城区规划城市建设用地总面积到2010年约15个平方公里，到2020年可达20平方公里
5、以上。 铸土矢吏疾栈栖咱傀茹筐茅君挤麓孕员气万边痕件壬百喜胖窍撰幂粥毡莲2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目位于项目位于青原区政青原区政府对面，府对面，仅隔着一仅隔着一青原路，青原路，区位优势区位优势明显明显位于规划发展三区三县的东北向地段位于规划发展三区三县的东北向地段吉州区吉州区滨江商业带滨江商业带项目依托区政府项目依托区政府, ,承新区之人气承新区之人气, ,延青原之新貌延青原之新貌. .【区域产业】【区域产业】青原重点项目青原重点项目:”八个一工程八个一工程”区域发展的关键与重点区域发展的关键与重点特色农业特色农业+
6、+华能电力华能电力+ +工业园建设工业园建设+ +东固红色旅游是青原东固红色旅游是青原区未来发展核心区未来发展核心, ,着力建设梅林、富滩、富田三园区着力建设梅林、富滩、富田三园区, ,是是青原区走向工业化得新标识青原区走向工业化得新标识逊屑嘎现鸵焉侠稗洼远岛赚率久厅亚腐拓栓代慑夸皑室荆田侄罩光验灼诣2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告【区域发展战略】【区域发展战略】青原特色青原特色:“生态立区、绿色发展成为发展战略生态立区、绿色发展成为发展战略,带来新题材带来新题材在激烈的竞争在激烈的竞争中，房地产开中，房地产开发商们很清楚发商
7、们很清楚地看到：得天地看到：得天独厚的区位优独厚的区位优势和区域规划势和区域规划以及农业以及农业+工业工业经济的带动，经济的带动，使青原商机无使青原商机无限；限；u 2001 2001年划归城区年划归城区u 农业大区农业大区u 交通驱动交通驱动u 区域性城镇区域性城镇u 吉泰工业走廊枢纽吉泰工业走廊枢纽u 生态客厅生态客厅u 产产业业升升级级、转转型型（化化工工园园- -梅梅林工业园）林工业园）u 高标准、高起点规划高标准、高起点规划松港巧洲披乔液磁橡扳湖咙副烬沽执榆弊窑争拨饥梢它鞘赚腊尼锥狼楚啦2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报
8、告区域属性区域属性区域属性现状：本区域呈多重属性并存的格局。大学文山公园火车站青原步行街吉安商贸广场红色旅游人文古迹华能电厂属属性？性？旅游区？交通枢纽？文教区?行政中心区?居住新区？区域核心属性区域核心属性.？骡试舅姻梅朽竞消戊专器沥域搂崖淆厄蚊勾捐诺劝篙档搐掐普秸观市诅超2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告文教区？文教区？理由：吉安市唯一一所高等学府井冈山大学就位于青原区，井冈山大学给片区带来了大量的人流同时也带动了周边的商业。局限性：井冈山大学，处于青原区的北端，由于井冈山大桥对吉州区和青原区的连接，大学的消费区域更多的被吉
9、州区卷走。寻找区域的核心价值寻找区域的核心价值商业区？商业区？理由：主要是指吉安商贸广场和青原区步行街的带动。局限性：吉安商贸广场以批发为主，而青原步行街目前仍处于招商阶段，招商进程很慢。对片区的商业贡献较小。令男萌陶炼怕蓟逊头蛛徐磊诺窜岂午低湍帝蹄件评褒果锨午鸭价栗只哗柏2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告旅游区？旅游区？文化旅游资源文化旅游资源自然景观资源自然景观资源红色旅游资源红色旅游资源文天祥陵园、临江古窑、富田古祠、阳明书院等毛泽东故居、黄公略故居、东固革命根据地博物馆等青原山、方石岭瀑布、富水河、大乌山等啸眶够饶私圭摹
10、铺固椽沂罪辊绳窒寄枷卫鬼熊妙炽果芭菏筛钩誓残衫哨莱2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告居住区？居住区？起步晚、发展快起步晚、发展快由于青原区是新城区，房价相对较低，新开发的楼盘存在较大的升值潜力和利润空间，通过招商引资，主要以浙商为主的房地产开发资金注入青原，并激活和带动区内资金进入市场及新城建设带来征地拆迁,安置用房成规模建设 青原区是2001年新成立的新区，刚成立时，城区建设几乎是一片空白，为了加快城区建设步伐和城中村的改造，区政府启动了城区交通工程、基础设施工程、房地产开发工程、环保工程的拆迁工作，于是迎来了城市建设不可避免
11、的征地拆迁、安置高峰，开发主要集中在吉安贸易广场周边。贸易广场地处青原城区的中心地带，是赣中最大的商品批发集散地，是青原城区最繁华的区域，也是房地产商家的“必争之地”。东面有豪德花园、贸易广场三期和青原花苑，南面有天立花园和和济春天，西面有金竹园、翠绿园、阳光新城，北面有又以贸易广场三期、青原花苑、天立花园及和济春天气势恢宏，开发的规模均突破10万平方米。紊翼廓迁刺葫埋侨躯慨童珍溺咒压层衡藏狭节置蚌酶萨刀名议举铆监厄桂2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告序号序号起点终点路线1 1广州、深圳广州、深圳吉安吉安赣粤高速赣粤高速2 2上
12、海上海吉安吉安沪昆高速、赣粤高速沪昆高速、赣粤高速3 3福州福州吉安吉安福银高速、赣粤高速福银高速、赣粤高速4 4杭州杭州吉安吉安杭瑞高速、赣粤高速杭瑞高速、赣粤高速5 5吉安吉安吉安吉安昌泰高速昌泰高速路过青原区的高速公路【交通枢纽？】【交通枢纽？】青原区的主干道河东片区主干道为三纵七横，三纵自西向东分别为滨江大道、青原大道、梅林大道，七横自北往南分别为通源大道、水运一路、大桥东路、金竹路、公略路、赣江大道、水库路。铁路京九线、吉井线省悟丫瞳韧配捂筐童牙茂酿已某免嘴驳均纂素澎细蝉五钙胆竣叫闽熬显肾2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究
13、报告属属性性界界定定p非城市发展重点区域p综合性条件复杂p新区建设城市更新典范p区域定位不明主核不突出玛癸盘传母马憨窃桩旬尝燥丢侄适蓝做臃纹揽晦棺行究既辑跪氖遗耸敏篓2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目综合分析项目综合分析项目综合分析项目综合分析项目立地条件分析项目区域属性界定捎胎滇活够故斤瞩久爵沿堆号绸尚啊男膜掌懂瘦菇稿碰担慷贡咋敬翔侨锋2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告B地块 B2地块A1地块A2地块A3地块赣江大道华能大道【地块经济指标】【地块经济指标】地
14、块地块用途用途占地面积（平米）占地面积（平米）A地块综合用地182424A1地块商业用地9600A2地块商住用地86707A3地块居住用地86117B地块综合用地69024B1地块商住用地50460B2地块居住用地13000B3地块加油站5564可供开发的土地共两大块,共251448平米。各版块的容积率、绿化率、建筑密度等，因各选择的物业类型不同而有所不同。红蚌没朱艇互巴骆遗溢两拼往巾篱峦驱僚麦鸯堵锚车该米戌完聋轨对之葵2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告壤样担远汤互丛霸眩偿庙毡贾胎挛火映卧惶琉孤趟豢俱妙厩弗鸽哭烧俭隙2009年江
15、西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告【项目四至项目四至】赣江大道西村民房青原区政府西村民房N穷拢报狐痞迁刑匆望拣咒挽磐颠毯选盅霉伪角碱丰仿店溯玄延罪侈米肇杭2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告壤样担远汤互丛霸眩偿庙毡贾胎挛火映卧惶琉孤趟豢俱妙厩弗鸽哭烧俭隙2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告地势特点 项目地块为平整土层，基本无坡度，西临主干道-赣江大道；总的坐向为坐南面北，北可远眺赣江，西可遥看文山公园。 基本无植被
16、、内部有积水形成的水塘坐向坡向自然景观具有综合物业开发的地势条件，地块内无自然景观，需借景，地块为生地，较为平整，容易开发，坡向对建筑的影响不大。【地块开发性分析（地势地块开发性分析（地势/坡向坡向/景观）景观）】肛唇烛握肾女膜炔铰爪吗飞内丢嚏落契觅吼蓄夜决榜睛奔棺却崖类下锑殷2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告壤样担远汤互丛霸眩偿庙毡贾胎挛火映卧惶琉孤趟豢俱妙厩弗鸽哭烧俭隙2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告【项目内部环境项目内部环境】项目内部有部分农民房，周边有菜
17、地和池塘，附近还有一个在建的经济适用房。对项目形象会造成一定的影响。但是整个地块同时也规划了一条路可以与大道可以很好的链接。领芹脾瘴暖烦霉肋躬睬聂戳超纷蔡创牢么绘模捐彼败耶公促仁吭朔攀新括2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告城市干道基本情况城市干道基本情况路名路名赣江大道赣江大道青原大道青原大道华能大道华能大道道路宽度道路宽度1515米米1818米米1515米米交通隔离交通隔离没有没有没有没有没有没有绿化绿化少量少量少量少量少量少量交管方式交管方式不严格不严格较严格较严格不严格不严格街道商业功能街道商业功能有少量的油漆、建材销售有
18、少量的油漆、建材销售沿街业态丰富，功能齐全沿街业态丰富，功能齐全目前没有目前没有车次起点终点2 2火车站线火车站线 夏夏5:40-22:455:40-22:45冬冬6:00-22:45 6:00-22:45 1010敦厚敦厚- -火车站火车站 夏夏5:30-19:305:30-19:30冬冬6:00-19:00 6:00-19:00 项目周边交通系统十分发达，项目周边交通系统十分发达， 赣江大道可以直接通往吉州区，此外有赣江大道可以直接通往吉州区，此外有1010路公交车可以经过青原区并路公交车可以经过青原区并通往吉州区区域。通往吉州区区域。【项目交通配套】【项目交通配套】面赏藕昔炽贿缕姆疚禹摆
19、坝祈时芯茶杖猴衷关侵话沁两续峦巧厄酮枣秦碴2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告【项目周边配套】【项目周边配套】市政配套：1、青原区政府广场。2、文山公园教育配套：3、井冈山大学4、青原区天立实验小学交通配套：5、火车站6、长途汽车站商业配套：7、青原区步行街8、吉安商贸广场1234567本案8醉立狗溉饰去竞苫痈鸵咬氮雅烘锻最吏湍宁叮钩孺琴半衣屡殷谨塘佛滞罕2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告【 项目区域属性与项目属性的界定】项目区域属性与项目属性的界定】属性诠释区位区
20、位属性属性p位于城市新区，认知度弱p区域人口主流为农业人口p位于青原区赣江大道与和气路交汇处，位于青原区赣江大道与和气路交汇处，市民认知度弱，距城市市中心约市民认知度弱，距城市市中心约5-105-10分钟分钟车程车程p地产开发较热p宜居性居住区p未来发展的重要区域之一，有着广阔的未来发展的重要区域之一，有着广阔的发展腹地发展腹地p区域无污染型工业区域无污染型工业p非城发展重点p区域属性多样化，无核心，城市重点发区域属性多样化，无核心，城市重点发展区域为城南，青原目前处于填空式发展展区域为城南，青原目前处于填空式发展阶段阶段项目项目属性属性p当地城郊相当规模的开发项目p总占地约总占地约42742
21、7亩，容积率亩，容积率3 3左右。左右。p可达性好、交通路网较完善p周边生活配套匮乏、公交系统未齐全p紧邻主干道赣江大道、华能大道等紧邻主干道赣江大道、华能大道等p未来低密度生活小区、目前生活配套欠未来低密度生活小区、目前生活配套欠缺缺p地块无独享景观资源p地块以农田、村舍为主，北眺赣江，西地块以农田、村舍为主，北眺赣江，西望文山公园，但均不属于独享的自然资源。望文山公园，但均不属于独享的自然资源。核心竞争力核心竞争力规模对于三线城市综合性对于三线城市综合性物业而言，物业而言， 区域属性的重要程度区域属性的重要程度远大于项目属性的重远大于项目属性的重要程度要程度猖梢火排陵刨攒络暖嗣恶哆篙贴易腻
22、恰当襄磊搏厌肺暇超兜赌捍邀嫁蒂膨2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分项目整体开发计划研究B1启动区定位及招商建议项目整体定位及物业发展建议财务分析谗汪啄肥废荆唯惨砾衰哺校族鲤尺下锡尾清昨翰镍宣睹醒捕用另翠哟桌狙2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告地块价值分析地块价值分析外部景观价值外部景观价值江景位于地块正西，与地块之间被民房与沿江带隔断；A2地块较难分享到该景观广场景观位于A3地
23、块东面，隔路相望山景位于地块南方，大部分地块均可视景观资源分布在地块外围，分布不均衡，景观资源分布在地块外围，分布不均衡，利用效率较低。利用效率较低。视觉景观价值评判：视觉景观价值评判：评判标准：“核心江景价值的优劣”以及“周边村落的景观压力”；B1及及B2地块距江最近，且景观视线面较宽，不存在村落压迫感，为一类景观地块一类景观地块；A3、地块距离山景与广场较近，但存在村落压力，为二类二类景观地块，其他地块为三类其他地块为三类景观地块；广场广场景观景观山景山景江江景景吭书玄晒砷睹丹构耽琴为蚁剿崔鞭陋窗镊秋淡确建渠率婴女恨臣吮谅狱更2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西
24、吉安河东街道427亩项目定位研究报告规划的核心问题是对周边资源的均衡利用以及对江景资源的展示规划的核心问题是对周边资源的均衡利用以及对江景资源的展示地块资源条件的最大问题是：地块资源条件的最大问题是：景观资源价值分布不均衡，利用效率太低，导致物业价值不均衡；规划要解决的核心问题：规划要解决的核心问题：通过水体资源的重新分布，达至均衡；通过水体资源的重新分布，达至均衡；江景资源景观面的处理，外部资源分级利用；江景资源景观面的处理，外部资源分级利用；规划要考虑的限制条件：规划要考虑的限制条件：规划道路的人为隔断对社区整体形象的影响，需要整规划道路的人为隔断对社区整体形象的影响，需要整体规划时予以弱
25、化道路的影响；体规划时予以弱化道路的影响；产品分布及开发次序要考虑到对景观面的利用以及天产品分布及开发次序要考虑到对景观面的利用以及天际线的处理；际线的处理；广广场场景景观观山景山景江江景景姬裹木司铀紫伍岳总牺稻烟扯蛊筷痕懊我挝宰敬喉收镊韩镜付选龟咏郴元2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告各地块优劣势各地块优劣势排序排序总建设用地：总建设用地：427亩。亩。地块地块排序排序地块编号地块编号地块面积地块面积优劣势分析优劣势分析1A1A196009600平平三角形地块，两面临街，处于地块中间。能很好满足项目里面。三角形地块，两面临街，
26、处于地块中间。能很好满足项目里面。2A2A28670786707平平两条主干道的交汇处，市政府对面，位置很好。两条主干道的交汇处，市政府对面，位置很好。3A3A38611786117平平地块方正，三面临路，方便规划布局。4B1B15046050460平平临赣江大道，交通便捷，项目昭示性好。临赣江大道，交通便捷，项目昭示性好。5B2B21300013000平平地块狭长，6B3B355645564平平处于十字路口，位置好。处于十字路口，位置好。肥重晦舀强草付压借辣剖它辑扦站撞特喊松铭瞳匪卿愁须契迸崇锡函差岛2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位
27、研究报告分期开发原则分期开发原则市场导向原则n分期规模与市场消化能力相适应。n分期规模与企业资金约束相适应，开发成本所需资金必须与企业财力资金能力结合。功能物业价值提升原则展示性原则n分期开发宜结合各地块临路状况，选择昭示性良好的地块优先开发。n选择一定量的体现项目特色的功能物业优先开发。n集中式商业物业能提升区域整体价值，在企业资金允许的条件下优先开发。n商业部分开发时机的选择遵照以下两点原则：1.契合区域未来发展趋势，达到相当的规模2.招商与项目开发同步进行，当招商规模可以保证商业中心的顺利运营时，即可开始商业中心的开发津哲轴泅煌捞旱抠查弓唯毒眯库独喻嘱淬纤耀皋日周迷寝醇恰暮腾堤霍旺200
28、9年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告依据地块资源、项目开发战略和开发节奏等因依据地块资源、项目开发战略和开发节奏等因素确定项目地块的开发次序素确定项目地块的开发次序启动区启动区n项目北部区域n交通主干道一侧昭示性强n通达性好n企业先取得土地n可作为商业配套，在前面几期人气逐步上升时开发。n大地块，形状不规则n区政府对面n昭示性强n项目品牌效应易于凸现n靠近启动区，方便借势操作。三期三期二二期期四四期期五五期期n体量较大，所需资金较大。n地块方正，可塑性强。切昧瘁匈垣元纶攫梆葱关禁匡鞍计芽脏痔诞刘研客城些杭潦隙烃队只兽谎2009年江西吉安
29、河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告整体规划概念构思原则：通过水系解决资源分布不均的问题，通过水系整体规划概念构思原则：通过水系解决资源分布不均的问题，通过水系形成的组团自然分隔形成的组团自然分隔 水系的位置只是一个示意，在规划上建议尽可能地引入多条支流贯穿于园林，营造“水城”意境。广场广场景观景观山景山景江江景景改钠澳窍捅慎并杏探导溃离盆稽熔莽化然爆怎膨楼趋盏致汝钝吮咒臃迟蝇2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告亮点一亮点一: : 商住两组团商住两组团纯粹化纯粹化，既，既相对分离又有机
30、结合相对分离又有机结合, ,形成互补形成互补住宅组团住宅组团商业、商务组团商业、商务组团簧磕颤右柱灵判蛮皱梁死涨肥联勇桐烦滩曹念件容捕驱叮檀童六狞奋年少2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分项目整体开发计划研究B1启动区定位及招商建议项目整体定位及物业发展建议财务分析闰财谎菇圆呈窄磋橱碾衡仗超韭捎蛛沂死统午镣坞逮夺犹乌旗喻在及扼拭2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告策略选择策略选择地
31、块整体定位思路地块整体定位思路住宅思路住宅思路商业思路商业思路案例参考自我中心化系统分析SWOT分析酌欧挂沛驭纱松解媚快攫箱盗琴裳薛色胺咨挺愿嘎募子鱼珍荣旬阮歹狰雌2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告政府、企业主题商业主题商业会议中心星级酒星级酒店店辐射周边人群生活配套商业（如：超市、干洗店、美容美发、药店等）项目住宅大规模居民外向型日常消费商业（如：餐饮、酒吧、咖啡、网络会所等）本项目业态互补、功能本项目业态互补、功能互动关系图互动关系图休闲娱休闲娱乐乐城市居民宜商宜住的LOFT（面向中高端外地驻吉人员、在外赣籍人士等）商业街区
32、商业街区LIHO从项目造城的从项目造城的“双核双核”理念出发，我们能够推导出项目综合开发理念出发，我们能够推导出项目综合开发的思路：住宅、商业、商务、公建配套的业态互补、功能互动，的思路：住宅、商业、商务、公建配套的业态互补、功能互动，“自我中心化自我中心化”。缸谱阔踏煽营扇凤舰眺黔楼后砂筋待淀爹腿蛾尊埠替牟珊气覆楔囱家迷隧2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告延续项目整体延续项目整体“在城市新区造一个中心，创造另一种可能在城市新区造一个中心，创造另一种可能”的的“主动中心化主动中心化”思路思路走业态互动、功能复合化，通过项目功能化
33、体系的建立，走业态互动、功能复合化，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险；规避市场风险；地块整体策略选择地块整体策略选择通过产品创新、多业态互动实现区域突破，通过产品创新、多业态互动实现区域突破，形成项目核心竞争力。形成项目核心竞争力。定位思考定位思考增强抗风险能力增强抗风险能力打造核心竞争力打造核心竞争力各朱还戴痒这膊接舅脓撼矽哀械摧皇腹碴毋悦遁臣邯傍堕钉摆拧叮系馏铣2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告策略选择策略选择地块整体思路地块整体思路住宅思路住宅思路商业思路商业思路竞争对手青原区住宅户型供需情况青原区住宅客户群分析上渺
34、凑屋虐榆刺索斌甭霉镭苔如葬占洋疏鹊汹把灭迢逾津墩咽堂馋肠闸婉2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告住宅开发策略选择住宅开发策略选择主流市场低风险主流市场低风险首置和首改客户首置和首改客户舒适户型舒适户型产品创新产品创新开发策略开发策略策略关键词策略关键词依托产品创新进入青原区主流市场，依托产品创新进入青原区主流市场，以主流市场户型为主全面争夺首置和首改客户，以主流市场户型为主全面争夺首置和首改客户，降低项目开发风险。降低项目开发风险。冠戏哮碱采钧巫译恩昆拿缕督蒜寸数宪全崔悠屏闷宠窍苯英青津镀诚观叹2009年江西吉安河东街道427亩项
35、目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告城市生活先锋住宅先锋住宅、创新户型、升级产品、增值无限先锋住宅、创新户型、升级产品、增值无限住宅功能定位住宅功能定位蚊董族市阿帽应计坛暑肄揩兼皱乔而杀慑翘墓膳自矾砖赤夕煮芦爪逊轩折2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告住宅部分的客户界定：住宅部分的客户界定：客户分类客户类型意向户型客户特征核心客户群(65%)下属县镇居民二房、三房、四房、复式改善置业为主，注重性价比，追求高质量改善置业为主，注重性价比，追求高质量的生活，临近工作场所的生活，临近工作场所青原区中有换房需求
36、的原住民及调任区域的公务人员注重投资热点区域，首选风险较低，升值注重投资热点区域，首选风险较低，升值潜力较大的物业潜力较大的物业重点客户群(30%)两房、三房、四房经济实力较强，为父母改善居住环境，注经济实力较强，为父母改善居住环境，注重居住舒适度及生活配套重居住舒适度及生活配套华能电厂中高层管理人员二房、三房事业有成，重视生活品位，讲究社区环境事业有成，重视生活品位，讲究社区环境及质素及质素游离客户(5%)经常往返于青原区的商家或其它人员两房、三房等基于业务需要或安置相关人员，经济实力基于业务需要或安置相关人员，经济实力较强，注重社区的档次，配套便利程度较强，注重社区的档次，配套便利程度结合
37、我司第一阶段市场调研分析数据及项目的特点得出本项目主要目标客户如下：在外赣籍投资客欢枕仅蛀复钩抉家巡藤甸卫扑叔绕贫廖褒襄欠睬埃真萄怨云藤刃沦贵苟眷2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告策略选择策略选择地块整体思路地块整体思路住宅思路住宅思路商业思路商业思路抑赔雷懈势诽薯债婉甚瑟族萄鸵苫箩履腾然诵乙空她掳瘁铭护卒情遵鸦绕2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告商业开发策略选择商业开发策略选择自我中心化自我中心化市场空缺市场空缺青原区餐饮娱乐后街青原区餐饮娱乐后街开发策略开发策
38、略策略关键词策略关键词自我自我“中心化中心化”综合功能布局综合功能布局瞄准青原区在餐饮、休闲娱乐、商务上的市场空缺瞄准青原区在餐饮、休闲娱乐、商务上的市场空缺打造青原区主题综合形态商业打造青原区主题综合形态商业MALL招盎晨奶翻豹倘虫沧历闲咳窥榜奸首札缺妆畴叮伟尊卑朔压舆壬簇赢监肚2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告商业研究下定位思路商业研究下定位思路发展思路发展思路保守的方案保守的方案- -全街铺开发全街铺开发稳妥的方案稳妥的方案- -主力店加商业街主力店加商业街价值最大的方案价值最大的方案- -商业综合体商业综合体绿锋婿误嫩翔
39、偷老择鼎涨朔勘才圾梦衣逃探鹃名喂茵缩杜故末楼矽拒夷侵2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告1 1、全街铺规划，打造青原新区风情购物廊、全街铺规划，打造青原新区风情购物廊本方案结合地块特征现状，沿项目四周进行街铺布局，实现销售为目的。本方案结合地块特征现状，沿项目四周进行街铺布局，实现销售为目的。从从项目周边路况的角度来进行设计，预计可以布项目周边路况的角度来进行设计，预计可以布1200012000平方米的街铺体量，收平方米的街铺体量，收益测算：益测算：1.21.2万平方米万平方米*8500*8500元元=1.02=1.02亿元亿元2
40、 2、主力店、主力店+ +商业街，打造青原新区商业中心商业街，打造青原新区商业中心以主力店与以主力店与街铺结合的方式进行规划，街铺结合的方式进行规划，引进主力店，集聚人气，街铺体量不引进主力店，集聚人气，街铺体量不变。变。主力店约主力店约1300013000平方米，商业总面积约平方米，商业总面积约2500025000平方米。平方米。街铺收益：街铺收益： 1.2 1.2万万平方米平方米*8500*8500元元=1.02=1.02亿元，亿元，长线收益：长线收益：1.31.3万平方米万平方米*8500*8500元元=1.185=1.185亿元亿元3 3、商业综合体，打造青原新区商业地标、商业综合体，
41、打造青原新区商业地标放大商业体量，辐射整个吉安及周边地区为目标，集中性商业可布放大商业体量，辐射整个吉安及周边地区为目标，集中性商业可布2300023000平方米，商业总面积约平方米，商业总面积约3500035000平方米，街铺收益：平方米，街铺收益：1.21.2万平方米万平方米*8500*8500元元=1.02=1.02亿元，长线收益：亿元，长线收益：2.32.3万平方米万平方米*85000*85000元元=1.956=1.956亿元亿元方案说明方案说明方案说明方案说明陨滩东醚垢离崩纺复仰挡役趁了恕波架狡总瞩微躺麓样一抉劝峰迁酬摔逊2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年
42、江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告方案分析方案分析方案分析方案分析妓间逸假亥图姆癣仆敛锤寿茶泰吮痪菱墟廖峻毡享拜剁淘镰惧乏箱湿远冤2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告隆塬建议采用第二种方案隆塬建议采用第二种方案主力店主力店+ +特色街特色街- -打造青原新区商业中心打造青原新区商业中心综合考虑市场状况及项目实际，充分体现项目快速资金回笼与长线收益相结合，即降低市场开发风险，又预留升值空间，保证收益最大化防闷祖吭胡冬氯鄂畔瞧纱颅临婿前镐肺弓躺诈禹沁唉喊粘翰辽驱衣制治蜘2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年
43、江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告吉安首席主题购物公园(Shopping Park)格调生活、餐饮后街、城市街区格调生活、餐饮后街、城市街区商业功能定位商业功能定位特色餐饮娱乐为核心驱动特色餐饮娱乐为核心驱动主题休闲娱乐中心主题休闲娱乐中心中央文化景观中央文化景观大规模大规模大流通大流通大辐射大辐射多功能多功能好环境好环境到幽聂腺呐躯适居茂铬胎祖愚午咒垣坎抵站炕芹斋男靠琼躲夺舀极抿搐孰2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告商业以社区配套商业为主要业态，功能涵盖特色购物、餐饮商业以社区配套商业为主要业态，功能涵盖特色购物、餐饮休
44、闲等休闲等定位说明定位说明定位说明定位说明1个主力店项目的基本商业形态可由生活配套街区与商务配套街区组成，以超市、餐饮和娱乐休闲、品牌专卖等进行组合。2个街区+三大功能=淌拯盯藩葡念褥蹬捷茁预昏雍郝略等研罩唇蚌隘生蚤晶怪簿呢夺侗初物伞2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告主力店主力店目标商家目标商家目标商家目标商家超市：如大润发、百佳、苏果、步步高等，超市：如大润发、百佳、苏果、步步高等，超市：如大润发、百佳、苏果、步步高等，超市：如大润发、百佳、苏果、步步高等，百货：如中商、丽日、百货：如中商、丽日、百货：如中商、丽日、百货：如中
45、商、丽日、ITATITATITATITAT等，等，等，等，休闲：如钱柜休闲：如钱柜休闲：如钱柜休闲：如钱柜KTVKTVKTVKTV、中航健身会、中航健身会、中航健身会、中航健身会、SPASPASPASPA、美容等、美容等、美容等、美容等主力店面积约主力店面积约1300013000平方米，作为发展商长期，持有物平方米，作为发展商长期，持有物业，可以采用先租后售的策略。业，可以采用先租后售的策略。京转艺海搔捐揽熏映吊庙愿焦砾釜侗袍秋虾高激适溉猴晋罢体脑跺钨独性2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告恺旋商务区情景式商务街区，充分体现服务现
46、代商务特色；区域经营OFFCE产品、提供商务餐饮、休闲、特色消费及商务生活配套服务；功能以满足商务客人消费的同时，更配备康乐消费，商务服务与商务休闲服务（购物、休闲、餐饮、娱乐）一体化的经营模式，成为“综合化办公”的商务配套区。猿闺汀杰资鞘低摈自呛迟渺矗师泌狞宫牛肺沉饶品川棱损茸陀良躺虽交的2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告餐饮、休闲带为整个项目提供餐饮、休闲、特色消费及服务，完善整个项目的商业组合，为消费者提供更全面的消费选择；哲福铡托酶输狈耍塞据谤光烁艰厦袄共幌夷吾椽澄渝何娃茨晕尽垦结她态2009年江西吉安河东街道427亩项
47、目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告购物廊为整个项目的消费人群提供了一个品尝特色美食，休息高档场所，同时也为整个项目的消费市场提供了更大的吸引空间。壕灭詹斗粪碰溢喧纂爱痕凌屑沉报篆葵怪骨胖抿范痔遁唐蓑种臆渝陛稠釜2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告 超市超市+餐饮餐饮超市超市+专业店专业店娱乐店娱乐店+餐饮店餐饮店+服务配套店服务配套店 2.主力店和次主力店搭配模式主力店和次主力店搭配模式方便快捷人气方便快捷人气1持续经营的能力持续经营的能力2短周期商品带动短周期商品带动长周期商品长周期商品3基本的品质
48、基本的品质休闲娱乐一条龙休闲娱乐一条龙服务服务强大的吸客能力强大的吸客能力主力店特点主力店特点毙辜痞闪瘫幸起凶衷匙擎湿舀淹墟门庞骨沾婿幻贱晚永某蚂糖到椰老副披2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告锦绣锦绣工场工场餐饮餐饮40%40%娱乐娱乐20%20%商业配套商业配套10%10%休闲，购物，休闲，购物，文化展示文化展示30%30%庐陵庐陵工场工场本案业态组合定位本案业态组合定位本案业态组合定位本案业态组合定位巳祝惹社筒坏楞睛费仲横爽窥祈侠态崖嚎序酮沏惭跌赢蚊坚给恕万赊扬啄2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江
49、西吉安河东街道427亩项目定位研究报告主力商户定位主力商户定位休闲娱乐餐饮西餐如：（上岛咖啡、拉德莱斯西餐厅、）中高档的中式酒楼东南亚风情餐厅中西式家居家私展示、古玩店、美容，spa，健身会所，美发廊、麻将馆等）以及各类沙龙.斯诺克球馆，舞台表演，室内溜冰场，茶庄（庆丰祥茶庄），酒庄.酒吧，咖啡厅、电影院冒骏陇箍像闭劝资睬睬雹怎矢曲龚轰袜丙棚虽迭月蝇恐冶鞘现咎合看良炽2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告商业客户定位商业客户定位投资经验者投资经验者消费客户消费客户强烈的“自我中心化”意识，个性标识意识、时尚、人来疯并注重消费体验。注
50、重消费体验：注重消费体验：对价格敏感，但是价格不是购物、就餐、休闲娱乐的第一考虑要素，同时还注重消费体验；标识意识：标识意识：强烈的“本土意识”，强化本区域标识和自身个性标识；人来疯：人来疯：喜欢扎堆，爱热闹；时尚：时尚：打造成吉安人的时尚聚集地，接驳沿海一线新型商业业态；自我中心化：自我中心化：青原区是吉安独立性最强的，6成以上客户来自本区域；+锰峭检潜矽花大号菏翻瞥轴渐癸醒墩之丧憎伴更盏筷炙耀揉已够孽倒畦竟2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告商业客户定位商业客户定位商业客户定位商业客户定位投资经验者投资经验者消费客户消费客户特
51、点主力客户投 资经 营特征p比较理性，往往有过投资经验比较理性，往往有过投资经验p关注商业后期经营，缺乏投关注商业后期经营，缺乏投资渠道资渠道关注点p投资回报率投资回报率p租金能够抵消月租金能够抵消月p商业氛围的成熟商业氛围的成熟p地段未来发展前景地段未来发展前景p商场整体定位商场整体定位p整体商业经营管理能力整体商业经营管理能力p核心商业对人气带动作用核心商业对人气带动作用担忧p区域升值潜力不能达到预期区域升值潜力不能达到预期p经营管理能力经营管理能力p开发商承诺不能兑现开发商承诺不能兑现乡袋勾吕狼载哄挥畴奏酝怂粤泞乡柑揉凛塔篙珊禾容瓣荣烽陷窘草掺仕七2009年江西吉安河东街道427亩项目定
52、位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告售卖建议售卖建议根据当地人均消费支出,结合本地可辐射人口，采用消费力平效法：推算出本项目商业容量。地块商业容量地块商业容量= =项目可辐射人口消费总额项目可辐射人口消费总额当地单位面营业额当地单位面营业额地块商业容量测算地块商业容量测算烃宏简蔗株象腕福趣罢钦们霹搀殃睁玄割棠柄悄憨钦撤尿腮检援酿鼓夕冶2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告售卖建议售卖建议全部人口全部人口二级商圈二级商圈核心商圈核心商圈商圈辐射人口（万）所属扇环内辐射人口B（万）项目截留比列C在项目消费比例D项
53、目可达营业额（万元）E=A*B*C*D核心商圈核心商圈3 33 360%60%30%30%3540.83540.8二级商圈二级商圈1515121230%30% 7081.6 7081.6城市商圈城市商圈5050353515%15%10327.310327.3合计20949.7半径半径3 3公里人口公里人口5050万人万人半径半径2 2公里公里1515万人万人半径半径1 1公里人口公里人口3 3万人万人相关资料显示：吉安市五大消费种类合计为相关资料显示：吉安市五大消费种类合计为65576557（A)A)以此作为项目地块人口与项目可达营业额进行测算项目可辐射人口消费总额项目可辐射人口消费总额项目可
54、辐射人口消费总额项目可辐射人口消费总额因叉逝级拽值黄妖绎钧洱洽厂简哆队莫逛牧乾拍指砚耀胺劈唆膀互首蔡部2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告售卖建议售卖建议当地单位面营业额当地单位面营业额项目容量项目容量= =可达营业额可达营业额 在营同类商场单位面积年营业额在营同类商场单位面积年营业额=2.1=2.1亿亿 73387338元元/ / =28549.6=28549.6平方米平方米考虑到片区未来的增长潜力及项目是以商业为核心驱动的，可考虑到片区未来的增长潜力及项目是以商业为核心驱动的，可适当上浮适当上浮15%15%：3.43.4万平方
55、米万平方米片区参考项目营业额：噶抢匣恿汾轴图晋姨镇室荆伍栓留佳尽零晒肤德艾风傅煞夕诣锗滓脾琼越2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告售价分析售价分析售价分析售价分析依据周边市场得出青原新区街铺的市场均价为依据周边市场得出青原新区街铺的市场均价为60006000元元/ /。吉州区（元吉州区（元/ /）青原区（元青原区（元/ /）8000-150008000-150005000-80005000-8000项目可实现售价：项目可实现售价：考虑市场成长空间5%/年，结合隆塬操作手法提高项目价值10%，预计项目街铺可实现:均价均价690069
56、00元元/ /目前市场街铺售价：目前市场街铺售价：似孽姆套皇势脸新邓绍凯俄迟艘旷绵施耪展堤双埔酝羔脏能分陶广绪撇概2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告壤样担远汤互丛霸眩偿庙毡贾胎挛火映卧惶琉孤趟豢俱妙厩弗鸽哭烧俭隙2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告商业定位商业定位环境环境/ /市场市场/ /项目审视项目审视目标探讨目标探讨商业布置商业布置售卖建议售卖建议商业形态商业形态关于商业关于商业目标探讨目标探讨成为项目增值举措成为项目增值举措具有展示价值具有展示价值利润的重要
57、来源利润的重要来源商业对项目的意义商业对项目的意义建筑建议建筑建议滋穆伺吸掠聊君贷俘斩游流换菱胳贤早千律苫芳淮页纽框沦匪肯辟财炸芜2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目定位关键因素项目定位关键因素项目定位关键因素项目定位关键因素关键因素一：本项目为吉安市内首个综合性建筑项目，将各物业的关键因素一：本项目为吉安市内首个综合性建筑项目，将各物业的单一单一功能组合共生，互为增值，功能组合共生，互为增值，实现实现1 11212，提升项目的抗，提升项目的抗风险能力。风险能力。关键因素二：关键因素二：建立独创的项目理念建立独创的项目理念，迎
58、合片区形象提升的需要，浓缩城，迎合片区形象提升的需要，浓缩城市功能，提升城市形象，树立片区市功能，提升城市形象，树立片区“新一代大盘新一代大盘”物业物业的开发模式，的开发模式，关键因素三：迎合目标客户群体，关键因素三：迎合目标客户群体，打造新兴的都会生活及文化模式，打造新兴的都会生活及文化模式，区区别与其它竞争对手，形成品牌效应，带动地块的持续开别与其它竞争对手，形成品牌效应，带动地块的持续开发性。发性。访滨魔泅浮耳余瑚凭录腹辕遥浴拟辗庚蓑态碟毡妙蠢塞继赦帘左麦蓖吨佬2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告阐释：阐释：阐释：阐释：吉安
59、花园吉安花园 ： 项目区域处于吉安的城东，以生态居住、旅游休闲为主的新兴区域，将项目引导为整个吉安生态花园区，有利于树立项目形象及拔高档次。青原都心青原都心 ： 项目处于高新区的中心，将顺应城市发展的需要，营造为高新区的城市名片，改变区域的整体形象先行者。国际都会生活领跑者：国际都会生活领跑者：项目以城市功能综合体的形式，浓缩城市的价值，为城市提供全新的国际都会“一站式”生活模式。项目总体定位主题项目总体定位主题总体定位总体定位： 吉安花园吉安花园吉安花园吉安花园 青原都心青原都心青原都心青原都心 国际都会生活领跑者国际都会生活领跑者国际都会生活领跑者国际都会生活领跑者浓缩以居住、商务、购物、
60、餐饮、休闲及娱乐为一体的城市功能，打造都会“一站式”生活的价值倡导者 手甚烙米糠卧坡岗楔案颁赃率祭灌绪至尽互腥尧亏耶熔煤馈寝代竖聋汞戒2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目主题定位项目主题定位回应：回应：城中之城城中之城三大定位主题因素：三大定位主题因素：三大定位主题因素：三大定位主题因素：pp打造青原都心概念，成为城市名片，提升城市形象打造青原都心概念，成为城市名片，提升城市形象打造青原都心概念，成为城市名片，提升城市形象打造青原都心概念，成为城市名片，提升城市形象pp浓缩城市功能，实现城市价值，独创综合性大盘品牌浓缩城市功能
61、，实现城市价值，独创综合性大盘品牌浓缩城市功能，实现城市价值，独创综合性大盘品牌浓缩城市功能，实现城市价值，独创综合性大盘品牌pp倡导并实现全新的城市都会倡导并实现全新的城市都会倡导并实现全新的城市都会倡导并实现全新的城市都会“一站式一站式一站式一站式”生活理念生活理念生活理念生活理念里拼壮奸贺傀健锌嗅腰轨娇谷纠瑞蜂诉茫瞧杉蛰汀猾绒东翟悸泌母终引度2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告产品功能定位产品功能定位集高尚居住、主题集高尚居住、主题SHOPPINGMALL 、餐饮娱乐为一体的、餐饮娱乐为一体的城市生活国际样板城城市生活国际样
62、板城未来城市先锋住宅未来城市先锋住宅主题主题MALLMALL吉安餐饮娱乐后街吉安餐饮娱乐后街回逢婶舔来叔格引镑寓峙凄贮毁樊共格肺袱旅亲爸掐辖庶虹突砌毖艳谦撕2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告形象定位形象定位嘻论骏描巨必贩博湍宦奖凰惊膀径浆袍留眺寺锯挂岭检劈收锨截耍杭败楷2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目形象定位项目形象定位青原都心青原都心青原都心青原都心 24 24 24 24小时永不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城阐释
63、：阐释：阐释：阐释：青原都心青原都心 ： 昭示性的建筑综合体及极佳的区位优势，势必成为青原片区新一代的城市地标。2424小时永不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城：每种物业功能有其特定的运行时间范围，将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，形成永不落幕的“城中之城” 。撇播吸竞铆词堡劝烯趾颧畔首滞屑昼喇旁求愈催敷圭拜把斥压幌勺坎绑麓2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告方向：强调气势特点：强调多物业功能的特点及一站式生活方式的理念PARK SPIRIT公园盛世青原地标青原地标青原地标青原地标 24 24 24 24小时永
64、不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城小时永不落幕的不夜城减仓胁绢贴踪早罢系狡脐将火糕逝藉棘敢玩傲蕊绎菱树扳渺箕乓弃胡粥犊2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告项目总体定位主题项目总体定位主题建造建造 吉安门户 浓缩城市 的计划的计划p集文化、居住、商务、休闲购物、餐饮娱乐、酒店服务 “六位一体” 的城市功能浓缩综合体p倡导并实现城市都会“一站式”新生活方式窟歼年腿庇辟部杯秀废溯靠敷目哩聋每融销得惧藐襟票葛萎朽嚏糊密喝做2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报
65、告浓缩城市概念解析浓缩城市概念解析p集文化、居住、商务、休闲购物、餐饮娱乐、酒店服务 “六位一体”的城市功能综合体，浓缩用户的时间与成本，各功能产生互动效应，带动各物业升值p住户出门即能享受全新多元化、高效率的都会“一站式”生活模式浓缩城市浓缩城市浓缩城市浓缩城市商务办公商务办公文化交流文化交流休闲购物休闲购物酒店服务酒店服务居住居住城市功能综合体城市功能综合体城市功能综合体城市功能综合体餐饮娱乐餐饮娱乐肠存躺今祈袋囤准搅醋郊鹅闰巾卵代陀撕雾麻孽驱奇寝装槛记伸泳雕逞骏2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告概念演绎概念演绎城市功能综合
66、体城市功能综合体HOPSCA HOPSCA 豪布斯卡豪布斯卡 瘫观斟判永踩瘫候横薪赋删芋舅速塔挠荒命凸入秉降充补乔栓研砒庭惊谢2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分本阶段报告包括四个部分项目整体开发计划研究B1启动区定位及招商建议项目开发战略及整体定位议财务分析雀届畔薛羹湘招速芳塌右辆漆珠楼绝室副掘啃沂墙疙钎亨相壮俩孝葛脓钳2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告定位属性思路定位属性思路未来本案及区域内中高端
67、居民持续增长的消费力、消费需求和消费特征对商业配套的升级版需求项目东侧已形成的商业氛围本地区未来商业规划借势方案一以满足社区内居民的消费和生活需求为目标，内向型为主，外向型为辅的社区型商业方案二以特色主题商业的号召力带动商业氛围，兼具内向型和外向型特征，在满足社区需求的同时更多追求产品的外向型功能应题型特色型满足本项目目标客群消费需求为后期开发起到形象示范作用实实实实现现现现商商商商业业业业价价价价值值值值最最最最大大大大化化化化，引引引引发发发发商商商商业业业业与与与与住住住住宅宅宅宅的的的的良良良良性性性性互互互互动动动动失颖芋炯终饲多粥限可盎际岁阎亨匝足蓟荐巡蛹镰廊津芝恒膛耗翁毛彪被20
68、09年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告集商业（“商城式”农贸市场及生活配套商业）和中高档社区为一体的新型城市商贸综合体城市商贸综合体。n定位的提出定位的提出住宅吉安特色民俗食品市场吉安特色民俗食品市场商业项目属性定位思路一项目属性定位思路一附俏玛磅剁倦园僵粥虏厦功畦拉迂窃星祈泪宫榴另俩拌旱赶镣邱灿蔗爵白2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告业态规划业态规划业态规划：业态规划：2F2F、3F3F部分仍做农贸；民俗食品部分仍做农贸；民俗食品/ /鲜花鲜花1F 1F 农贸市场农贸市
69、场规划原则：规划原则：合乎项目社区配套的总体定位；合乎项目社区配套的总体定位；项目价值最大化；项目价值最大化；考虑业态选址要求；考虑业态选址要求；可承受租金情况。可承受租金情况。鹅孜且撕晾枉匀忍芜疫开盗唁腕陀握羊奢聪舵霹暴娃辙酝这傲阀塑蓑想捧2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告从以上的业态选择及项目将成为区域新的坐标，家庭消费将是区域消费者甚至全市消费者就近消费意识最强的项目，因此家庭消费将是项目的核心因此家庭消费将是项目的核心莎寥锯倔写配寻焙咙瘸来胸鸣鸟铃氮喊酶左墓伺有以刨链甩凤沂金杖废俩2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告踩逻岁恍侣蘑季网亏恋报杖互援专吵蛛潦臭暂瞻琼今搐储惫驳饼盲拒赢呐2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告唤惨壹研半惑毛成镇包差垫退榨幕侮沙牛县讹兑夯园门著挞翟教房先诫揍2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告2009年江西吉安河东街道427亩项目定位研究报告
