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1、HUAYAN上海华燕置业发展有限公司湖南省衡阳市雁峰区黄白路地块市场定位报告第一部分第一部分 地块解读地块解读区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块条件分析地块条件分析地块地块SWOT分析分析地块条件分析地块条件分析区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块地块SWOT分析分析黄白路湘江南路本项目地块湘江城市公园NS雁峰区地块经济指标：占地面积：26620建筑面积：127870 住宅：118370 商业：9500建筑密度：28.9%容积率：4.8地块所在区位：本地块位于衡阳市南部雁峰区 湘江南路与黄白路交接处；北临湘江、西靠城市公园；黄白路道路情况：双向三车道途径车辆：
2、以公交及私家车为主街道印象：居住小区房龄大约在10至15年教育设施齐全、生活配套以街铺为主由于不是周末，街道人、车流密度较低以学生为主湘江南路路道路情况：双向四车道途径车辆：私家车及出租车街道印象：雁峰区新开辟的主干道，主要功能为延伸原湘江南路辐射范围；目前途径人流较少，街道南侧以多层建筑为主，商业形态单一地块条件分析地块条件分析区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块地块SWOT分析分析雁峰区是在原城南区基础上并入原郊区和衡南县部分乡镇村所形成成为衡阳市重要的工业基地，涉及冶炼、机械、化工、纺织、医药等众多行业，外来人口增加众多居住社区，人口突破25万，生活配套较成熟，区域内教育
3、资源丰富，公交线路完善受衡阳市城市外扩影响，雁峰区原大批厂房用地进入土地市场，数个大中型住宅社区及沿江景观带正在兴建地块条件分析地块条件分析区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块地块SWOT分析分析35米雁峰区地处衡阳盆地，以红岩丘陵地貌为主，土质湿润，地势起伏明显；经观察，区域内具有凸起特征的地形平均高度差在35米之间，对建筑结构设计及建造过程有一定影响58米凹陷地形区域内另一种地表特征，落差较凸起地形稍大，平均落差58米；经观察，区域内部分楼盘建在此类地形上，多采用一层架空用作活动室、停车场等用途红土中氮、磷、钾含量不足，且具有强酸反应，对建筑材料的选择具有一定的要求地块条件
4、分析地块条件分析区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块地块SWOT分析分析地块条件分析地块条件分析区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块地块SWOT分析分析城市建设抓住城市“南移”机遇，规划2010年城区面积达到30平方公里，人口达到30万人。培育构筑次商贸中心白沙洲次商贸中心侧重发展生产型商贸服务行业，黄茶岭次商贸中心侧重发展生活型商贸服务行业。打造6条商业特色街。即黄白路商业文化一条街，蒸阳南路服装家电一条街，蒸湘南路汽配化工一条街，五星路农产品一条街，景观大道食品医药品一条街，向蒸路南杂百货一条街;培育14个特色交易市场。即白沙洲工业品市场、农机市场、汽车市场
5、、再生资源市场，黄茶岭装饰材料市场、旅游工艺品市场、农贸市场，丁家牌楼综合批发市场、服装市场、文化用品市场，高兴花鸟市场、综合批发市场，奥林匹克体育用品市场和衡阳土特产市场；在“二纵五横”主次干道两厢布置各类商贸网点。发展仓储超市、连锁经营和品牌经营。房地产业在次商贸中心“二纵五横”的主次干道两厢开发高层商住、商务楼宇；在隆桥村、红旗村、五星村范围规划3个居住区，其中在五星村开发1个外观新颖别致的高档住宅小区；沿湘江风光带改造开发具有古典风格和欧陆风格的高档住宅区；在奥林匹克体育场周边开发依山傍水、风格各异的生态休闲住宅区。“十一五”期间，房地产业增加值年均增长30%，城市居民人均居住面积提高
6、至26平方米swot竞争优势地理优势：地块与市中心距离相对较近绿化优势：地块西面紧靠城市公园交通优势：地块毗邻沿江主干道地形优势：地块形状较为方正且坐南朝北社区内部可闹中取静竞争劣势临近地块的厂房影响整体形象地块尚未平整完成地块南端呈不规则形状，且孤立于整体地块提高操作难度容积率4.8，较高的建筑密度影响项目的规划和品质机会区域内缺乏具有品质坐标型的项目竞争项目产品创新力不足区域发展加速,周边形象得到改变只是时间问题本地块处于本区域和市中心连接的必经之路,人、车流量将随着区域发展而逐步扩大，提升项目的商业产品价值威胁目前已有2个项目在售，另1个项目将在五月底开盘，争先建立区域内品牌知名度本地块
7、虽然拥有毗邻城市绿肺和湘江的地理优势，但相比竞争项目缺乏较为成熟的生活配套本项目建筑面积12万，与区域内竞争楼盘相比并无体量优势地块SWOT分析地块条件分析地块条件分析区域现状分析区域现状分析区域发展分析区域发展分析地块地块SWOT分析分析第二部分第二部分 市场背景市场背景衡阳市微观市场衡阳市微观市场衡阳市城市规划衡阳市城市规划衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场老衡阳（OLD）新衡阳（NEW）衡阳“裂变”城市化快速推进，交通网络带来城市扩容，将形成多个区域的城市中心；市政、环境城建的大量投入，将极大提升城市形象。经济的持续发展，人均收入年年攀升，城区人口数量增加，消费支出将大为提高。产业优化带来人口
8、结构的优化，消费观念和消费习惯将发生重大变化。交通网络覆盖密度低，单一的城市中心，城市经济和影响力辐射面有限；城市建设落后，人居水平不高，整体形象较差。人均收入处于“温饱”阶段，其它消费支出有限，无法提升城市经济活力。单一的农业和早期工业，就业人口结构相对单一，生活观念停留在初级水平。衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划09年4月-10年4月衡阳房产成交面积09年衡阳房产市场比较火爆,平均每月成交量超过20万方,其中11月成交量达到28万方,是近年来的峰值;进入10年后,由于国家调控政策的出台,加之春节长假的因素,成交量呈现下降趋势,2月峰进
9、入低谷数据来源：衡阳房产信息网(其中10年4月为3月和4月)衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划09年4月-10年4月衡阳房产成交均价09年衡阳房产市场的火爆从成交均价中就可以反映出来,在短短的5个月内,成交均价从2190元/平方一路盘升至2893元/平方；从09年9月至今，楼市的成交均价比较稳定，起伏不是很大，这可能与政策调控有关数据来源：衡阳房产信息网(其中10年4月为3月和4月)衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划衡阳发展大势：6年前还呈萧条状的衡阳，如今各楼盘争相林立，带来了勃勃生机
10、.在湖南除长沙外的13个城市中，衡阳城区的开发量遥遥领先。衡阳早已的湘南商贸、物流、文化、旅游中心地位又被重新唤醒而在走向复活。该区域旅游等第三产业及新生代经济的涌动勃发，为本区域房地产行业及商业业态的更新换代提供了无形支撑。快速发展的城市升级改造和边际扩张以及城区基础设施的后发性投入，提升了老城区的住区与投资价值大米字型高速公路网与武广高铁更是提升了城市商业价值。衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划衡阳房地产开发呈多区域的热点区域北部板块高新区板块立新板块老城区江东板块老城区土地供应有限，目前市场供应量有限，以商业地产为主。不过老城区向南延
11、伸区域土地储备量比较大衡阳楼市第四极，后起之秀，土地储备量大，衡阳新行政、经济和文化中心，房地产开发最成熟区域北部板块，衡阳北大门，以大型商业市场为主江东板块，以农业产业为主，城市化速度较慢。衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划本地块2010年3月衡阳商品住宅、非住宅区域交易报告城区销售套数（套）销售面积(m2)销售均价（元/m2)销售总价（元）蒸湘区1061131199.402671.46350493960.22高新区31440437.432504.24101265160.76雁峰区24328013.602431.4668113951.11
12、石鼓区17719744.313152.7262248360.38珠晖区14018129.102663.5248287201.41总计1935237523.842654.09630408633.88数据来源：衡阳房产信息网项目处于衡阳市区5个区中的雁峰区，雁峰区有一部分在市中心，但是很大部分都处于市郊，所以在5个区中地理区域处于劣势状态；5区之中雁峰区的销售均价处于最低，这也反映出项目所处区域处于劣势地位。衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划2010年3月衡阳商品住宅前十交易统计销售楼盘销售套数（套）销售面积(m2)销售均价（元/m2）销售总价
13、（元）中泰.峰境14013683.22791.2638193369.15亚华名都10011777.192261.1826630367荷花新城637623.362355.1217953920尚书房607667.722962.2622713791长和广场535034.952862.4314412167蒸湘世纪城二期517174.252618.6818787055江洲花园485122.652225.3511399700融冠.水映豪廷485633.32738.215425078龙江明珠475519.352821.4815572761.31宏雁.名仕华府454858.572935.1114260459.
14、71其他1156153067.372545.62382918676总计1811227161.912545.62578267344衡阳3月商品房销售前十中,项目区域内的竞争个案为:江洲花园,它虽然在销售套数中位列第七位,但是它的销售均价却是TOP10中末尾,也低于市区商品房销售均价;中泰峰境销售面积和销售金额都居于榜首,尚书房的销售均价位居第一数据来源：衡阳房产信息网衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划案名地址总建筑面积m2销售均价（元/m2）主力房型中泰.峰境红湘南路10号36万2791三房/140-150亚华名都蒸湘南路南三角线26号7.8
15、万2261三房/126尚书房衡阳市华新区解放大道42号9.1万2962三房/130-135长和广场船山路30号5.3万2862三房/150蒸湘世纪城二期 蒸湘区立新路40号15万2618三房/145龙江明珠衡阳市中山北路98号8.6万2821三房/120-135宏雁.名仕华府 衡阳市解放西路82号15万2935三房/133-137衡阳房地产市场中，主力房型为三房，只是三房中有小三房和大三房之分，从中也可以推测出这是市场需求所致，所以衡阳房地产市场中小三房和大三房比较受客户信赖。数据来源：衡阳房产信息网衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划衡阳衡
16、阳长沙长沙促进市域城镇体系以及市区产业和空间结构的调整，培育外向型的经济网络，积极响应省域“一点一线”，即在长株潭一体化的同时，强调沿京广线的湘东城市群发展的开发战略，落实中央全面建设小康社会、推进城镇化和工业化的战略目标衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划中心城区特殊的地形地势条件下，采取“十字”型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南、向北展开，突出独特的山水条件和人文背景；综合服务功能的空间发展自西向东推进，强化中心城区经济同区域南北向经济主动脉的关联；湘江、耒水和蒸水贯穿其中，植被良好的山体和生态绿地由东北、西北、西南、东
17、南楔形切入。远期中心城区城市人口规模为130万人左右，城市建设用地规模控制在125平方公里，人均建设用地控制在96平方米以内衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划衡阳南岳机场是列入全国民用机场布局规划的支线机场之一，拟按照国内支线机场规划、建设。飞行区等级4C,主要服务范围为湘中南地区（衡阳市、邵阳市、郴州市、永州市和株洲市部分县市）。本期工程主要建设内容为新建一条2600*45米跑道、航站楼面积4000平方米，停车场面积3400平方米，建设通信导航、助航灯光及其它配套设施。南岳衡阳市直线距离45公里南岳机场对衡阳市的经济，城市建设，道路交通等
18、起到积极的作用。当然对衡阳房产也是利好因素之一。衡阳市宏观市场衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场衡阳市微观市场 衡阳市城市规划衡阳市城市规划第三部分第三部分 定位建议定位建议户型配比户型配比价格建议价格建议产品建议产品建议个案分析个案分析通过对地块周边竞争项目调研后，对周边市场的产品、户型、价格有了深入的了解，并且在此对本地块未来的产品形态、产品户型、价格水等给予一定的建议。东洲水岸紧靠16000米沿江休闲区，与宽达300米湘江相依相融；周边名校云集，具有一定的文化氛围；本案沿江地带将规划为高层建筑，可作为沿江景观房项目地址衡阳市雁峰区黄白路205号 开发商衡阳市东成置业房地产开发有限公司 项目规
19、模9.6万平方米产品形态住宅开盘时间2010年5月楼层多层+小高层售价2500-2600元/平方总户数581容积率2.26产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍东洲水岸本案以三房为主力房型,适合区域内客户的需求;三房中以126平米的大三房占得比列较大;二房主要针对的是青年置房者和少量的投资客二房面积:97平方米三房面积:111-126平方产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍126 3/2/2111 3/2/1主卧主卧套房套房设计设计主卧主卧套房套房设计设计阳台阳台阳台阳台126 3/2/2卫生间卫生间主卧主卧套房套房设计设计125 3/2/
20、2客卧客卧套房套房设计设计125 3/2/2项目地址衡阳市湘江南路123号开发商衡阳市博达房地产开发有限公司 大禹房地产开发有限公司项目规模12万平方米产品形态住宅开盘时间2010年2月楼层多层+小高层售价2450元/平方总户数424容积率3.0本案由12栋建筑组成，其中第12栋为33层的高层商住楼，10、11栋为17+1层的小高层住宅，其他为6+1的多层住宅；小区北依湘江，紧邻湘江风光带，景观条件优越，交通便捷；小高层建筑位于沿江区域，作为观景房后期推出，价格会有一定提高。产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍江洲花园本案房型配比:三房为主力房型,适合区域内市场需求
21、;少量的二房供给青年置业者或投资客;选择四房的客户追求生活的舒适度,对功能性要求高,但区域内这样的客户比较有限,所以四房所占比例较小.二房面积:75-84平米三房面积:117-144平米四房面积:155平米产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍144。18 3/2/2主卧主卧套房套房设计设计阳台阳台阳阳台台118.58 3/2/2主卧主卧套房套房设计设计三卧三卧室均室均朝南朝南阳阳台台阳阳台台118.58 3/2/2大客厅大客厅81.69 2/2/1主卧主卧套房套房设计设计75.35 2/2/1128.6
22、7 3/2/2117。38 3/2/2主卧主卧套房套房设计设计主卧主卧套房套房设计设计139.99 3/2/2144.18 3/2/2主卧主卧套房套房设计设计121.39 3/2/2155.59 3/2/2主卧主卧套房套房设计设计主卧主卧套房套房设计设计飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗项目地址衡阳市黄白路67-69号开发商丰速房地产开发有限公司项目规模3.1万平方米产品形态住宅开盘时间2010年2月楼层高层售价24802800元/平方总户数275容积率1.02本案体量较小，自身配套不成熟；依托于周边相对成熟的配套，名校氛围，这些是它的利好因素；适合陪读，尤其是投资.产品建议产品建议户型配比户型
23、配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍状元弘府该案房型的配比刚好与其它个案相反,二房为本案的主力房型;这样的房型配比,使得本案比较适合投资,再加上周边名校众多,既可以作陪读功能,又可作投资.二房面积:83-87平方米三房面积:106-113平方米市场上基本没有一房二房供应量仅占总体供应的20%左右三房是市场上的主力房型部分项目规划有单身公寓满足未来航空、地面枢纽工作的单身白领居住需求二房户型面积集中在7590平米之间，用作为结婚用房及投资产品面积在120140平米之间，是区域市场主力户型，市场接受度好，去化速度较快此类产品多为塔楼构造，对于朝向考虑较少，仅作为投资用途及中短期居住用途面积小，房型
24、欠佳，满足基本生活需求此类产品面积偏小、保证功能及一般舒适性，市场需求量小面积偏小，房型一般，满足首次置业人群及投资用途面积偏大，迎合当地客群需求，房型设计主要侧重于主卧套房、双卧室朝南、南北双阳台等，部分项目后期将推带入户花园户型面积偏大，满足二代或三代人居住需求，功能齐全，但户型设计较单一产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍当地客户偏好于多层楼梯房，但由于容积率的限制，区域内项目均采用组合式物业形态布局，即将多层小高层或者规划密度较高的高层塔楼式公寓本项目所在地块整体容积率4.8，处于区域内较高的水平，未来社区密度将大大超过区域内竞争楼盘。多层产品的数量将收到制
25、约对产品定位和设计提出更高的要求由于本地块容积率在市场上属于偏高位置，因此建议产品类型为高层建筑威胁目前衡阳市场纯高层住宅小区较少，属于市场摸索阶段，存在接受度未知的特点，并且由于电梯房物业费等费用，市场可能会出现抗性。产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍机会纯高层社区可以利用外立面、景观设计、动线布局户型设计等手段打造标杆住宅的形象，吸引衡阳市实力阶层，提高社区档次。竞争楼盘客户需求户型情况竞争楼盘公寓成交面积分布情况区域内成交客户大多为改善型自住客，需求面积偏大的三房客户需求户型主要集中在100140平米的三房，占到成交总量的六至七成客户类型受城市外扩影响，主要
26、为自主性需求，另外老人与子女合住现象较为普遍区域内衡阳名校较多，并且涵盖各年龄层次，因此父母为了子女就学前来购房者也占有一定比例部分投资型客户偏向于购买小三房，看好区域价值等待升值及出租给陪读家长和大学教师产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍区域市场特征区域内客户对于南北通透户型注重程度相对不高当地客户偏好得房率较高的多层楼梯房客户对于边套抗性较低，主要取决于户型的设计客户面积需求偏大，一般在120140之间的三房较有竞争力，自住需求所占比例较大目前小高层产品所占比例不多，竞争尚未出现各物业产品类型雷同，产品创新不够部分项目出现入户花园设计，对于客户有一定吸引力建议
27、户型配比：8090平米二房10%15%100120平米三房二厅一卫35%40%121140平米三房二厅二卫40%45%141以上四房5%左右复式5%左右产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍东洲水岸江洲花园状元弘府本地块区位属性项目位置4.5444.5居住氛围4.544.54自然环境43.525升值潜力4.5444.5产品属性产品品质443.54产品户型4.543.54.5园林规划43.524社区配套4.5434.5外延属性交通规划43.534发展商品牌443.54附加值43.535综合评判46423648假设此处数据为区域最高水平以东洲水岸价格25002600元/平米为参考，根据指数可知，目前本地块产品售价为：26002700元/平米，按照区域内近年来年均增长20%来计算，得出2年后本地块产品售价为：37443988元/平米，加上本项目附加值，得出基本售价在38004000元/平米之间。产品建议产品建议户型配比户型配比价格建议价格建议个案介绍个案介绍本次汇报到此结束感谢聆听
