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1、房地产开发价值链概述Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望2目录目录1.房地产开发的概念2.房地产开发价值链的概述3.房地产开发价值链经营活动在实际开发过程中的体现4.互动交流版权所有Copyright Reserve3一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念1、房地产业房地产业典型的政府主导型产业典型的政府主导型产业19871987年年1010月月2525日，日，中国共产党第十三次全国代表大会中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社沿着有中国特色的社会主义道路前进
2、的报告中正式提出：会主义道路前进的报告中正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。版
3、权所有Copyright Reserve一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念1、房地产业房地产业典型的政府主导型产业（续）典型的政府主导型产业（续）20032003年年8 8月月1212日日，国务院印发了，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，指出房地产业关联通知，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场健康发展，对度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推
4、进社会主义现代化具有十分重要的意义。于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。版权所有Copyright Reserve451、房地产业房地产业典型的政府主导型产业（续）典型的政府主导型产业（续）20072007年年1111月月1919日日，规范我国土地储备的全国性第一部法规，规范我国土地储备的全国性第一部法规土地储备管土地储备管理办法公布，将为我国理办法公布，将为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地
5、供提供依据，标志着土地供应正式进入应正式进入“储备管理储备管理”时代。时代。 土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国土地市场发展影响深远。毋庸置疑，对严格款、投资立项等多方面工作，对我国土地市场发展影响深远。毋庸置疑，对严格土地管理、加强土地调控以及促进节约集约用地等而言，土地储备管理办法土地管理、加强土地调控以及促进节约集约用地等而言，土地储备管理办法都具有重大意义。都具有重大意义。一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念版权所有Copyright Reserve一、房地产开
6、发的概念一、房地产开发的概念2、房地产业房地产业自自20032003年以来的年以来的1010年时间年时间9 9次调控次调控第一季（第一季（2003-20042003-2004年）：为房地产行业正名年）：为房地产行业正名20032003年年7 7月，国务院常务会议认为，月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”“18“18号文号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产
7、业为国民经济支柱产业。20032003年年8 8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，此时，20032003年年1212月，随着北京世纪第一拍，月，随着北京世纪第一拍，“地王地王”首次横空出世。首次横空出世。版权所有Copyright Reserve67一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念2、房地产业房地产业自自20032003年以来的年以来的1010年时间年时
8、间9 9次调控（续）次调控（续）第二季（第二季（2005-20082005-2008年）：降温年）：降温20052005年年4 4月，国务院常务会议认为，月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”20062006年年5 5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未房地产领域的一些问题尚未根本解决根本解决”。在
9、此之前，央行已于。在此之前，央行已于20042004年底开始紧缩年底开始紧缩“银根银根”，商品房开发资本金比例上，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。调、加息接踵而至。20052005年年3 3月，国字号条文首次出现，月，国字号条文首次出现，“国八条国八条”出台后不到半年，更严格的出台后不到半年，更严格的“新国八条新国八条”进进一步加大调控力度。一步加大调控力度。20062006年，更具针对性的年，更具针对性的“国六条国六条”出台，随后，出台，随后，“限价房限价房”应运而生。应运而生。在今天看来，这一轮调控颇有在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明先见之明”，且房价上涨并没有像后来，且房价上
10、涨并没有像后来20092009年下半年至年下半年至20102010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005-20082005-2008年上半年，仍是房价上涨的一段年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约。以北京市为例，新建住房均价从约50005000元元/ /平方米飙升至平方米飙升至1500015000元元/ /平方米，涨幅达平方米，涨幅达200200。版权所有Copyright Reserve一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念2、房地产业房地产业自自20032003年以来的年以来的1010年时间年时间9 9次调控（续）次调
11、控（续）第三季（第三季（20082008年下半年年下半年-2009-2009年）：紧急救市年）：紧急救市为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。强心针。20082008年年1212月，国务院常务会议指出，月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由
12、2 2年延长至年延长至5 5年等刺年等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市政府托市”，是金融危机下发挥宏观调，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从20092009年春开始，年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹报复性反弹”。版权所有Copyright Reserve8版权所有Copyright Reserve一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念2、房地产业房地产业自自20032003年以来的年以来的10
13、10年时间年时间9 9次调控（续）次调控（续）第四季（第四季（20102010年至今）：全面加码年至今）：全面加码20092009年年1212月至今月至今，国务院先后，国务院先后5 5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头涨势头”，到，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城
14、市调控力度有所放松”，再到，再到“支持自住需求、支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直在逐步加码。，楼市调控一直在逐步加码。20102010年开始年开始，全面加码的调控政策相继出台。，全面加码的调控政策相继出台。“国十条国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮四成，房贷利率上浮1010，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条新国八条”使出了使
15、出了“杀手锏杀手锏”，全国，全国3636个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至提高至5050。限购、限贷、限价三管齐下。限购、限贷、限价三管齐下。20112011年年“限购限购”组合拳以来组合拳以来，7070个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。只是放慢了些脚步而已。97/30/2024一、房地产开发的概念一、
16、房地产开发的概念3 3、房地产开发的定义导入、房地产开发的定义导入版权所有Copyright Reserve1 1）房地产开发：房地产开发：是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法依法取得国是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中的一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。房地产中的一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发具有作为不动产，与其他商品的
17、开发相比，房地产开发具有“投资大、耗力多、周投资大、耗力多、周期长、赢利高、风险高期长、赢利高、风险高”等特点，使得房地产开发活动在人们的生活中占据等特点，使得房地产开发活动在人们的生活中占据越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围领域越来越广，越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围领域越来越广，程度越来越深，内容越来越丰富。程度越来越深，内容越来越丰富。10一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念3 3、房地产开发的定义导入（续）、房地产开发的定义导入（续）版权所有Copyright Reserve2 2）结合前面定义，房地产开发目前大致可以划分为两个大
18、类开发：）结合前面定义，房地产开发目前大致可以划分为两个大类开发： 一级土地开发一级土地开发 “生地生地” 地面上仍有附属物，待拆迁地面上仍有附属物，待拆迁 二级开发二级开发 “熟地熟地” 地块已具备直接进入施工建设基地块已具备直接进入施工建设基本条件本条件 一、二级联动开发一、二级联动开发117/30/2024一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念小结：小结：版权所有Copyright Reserve1 1、前文所述给本次的学习研究给出了一个前提，即随后讨论的是主要基于房、前文所述给本次的学习研究给出了一个前提，即随后讨论的是主要基于房地产地产“二级开发二级开发”模式为主的价值链模型研究；
19、模式为主的价值链模型研究；2 2、房地产、房地产“一级开发一级开发”即即“生地生地”开发模式更多受到整个市场土地供应量，开发模式更多受到整个市场土地供应量，以政府为主导的行为影响，非以房地产开发商、投资商的行为主导。以政府为主导的行为影响，非以房地产开发商、投资商的行为主导。127/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserve支援性支援性业务业务主营业务主营业务二、房地产开发价值链的概述二、房地产开发价值链的概述1 1、房地产开发价值链的主要环节、房地产开发价值链的主要环节财务、计划财务、计划项目项目获取获取规划规划设计设计施工施工建设建设营销营销策划策划售后售后
20、服务服务人力资源人力资源行政综合行政综合利利润润空空间间n 房地产开发价值链是基于房地产开发价值链是基于“价值链价值链”模型，结合地产模型，结合地产开发的自身特点从而衍生出开发的自身特点从而衍生出来。来。n 房地产开发的最大特点与房地产开发的最大特点与价值体现就在四个字价值体现就在四个字“资源资源整合整合”n 其大致模型如左图所示其大致模型如左图所示137/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserve二、房地产开发价值链的概述二、房地产开发价值链的概述2 2、目前国内房地产市场上的价值链主要包含的模块、目前国内房地产市场上的价值链主要包含的模块示例：示例：n 左图
21、为国内某上市房左图为国内某上市房企的主营业务管理模块与企的主营业务管理模块与支援性经营管理模块的分支援性经营管理模块的分类类n 主营业务为主营业务为9 9大类，支大类，支援性业务为援性业务为7 7大类大类14二、房地产开发价值链的概述二、房地产开发价值链的概述3 3、房地产开发价值链的主要环节与企业的经营管理活动相对应、房地产开发价值链的主要环节与企业的经营管理活动相对应7/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserve项目获取项目获取项目立项批文项目立项批文土地证土地证价值链环节价值链环节阶段性成果体现阶段性成果体现对应的企业经营管理活动对应的企业经营管理活动投资
22、决策管理投资决策管理示例示例规划设计规划设计建设用地规划许可证建设用地规划许可证设计管理设计管理施工建设施工建设建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证工程管理工程管理策划与销售策划与销售销售许可证销售许可证营销管理营销管理15二、房地产开发价值链的概述二、房地产开发价值链的概述4 4、实际参考示例、实际参考示例7/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserve16设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目论证阶段项目论证阶段项目策划阶段项目策划阶段方案设计阶段方案设计阶段工程管理阶段工程管理阶段项
23、目取得主体结构开工开盘销售入伙竣工产品交付阶段产品交付阶段项项目目发发展展营营销销设设计计工工程程采采购购组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成成本本前期成本估算成本测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客客服服战战略略用地规划许可证国有土地使用证规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证
24、（ 基础提前施工报建） 办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后评估项目运营策划（含项目计划）景观/精装专项设计、部品策划初设初设- -施工图阶段施工图阶段内部立项项目策划会 方案评审会销售管理阶段销售管理阶段三、房地产开发价值链经营活动在实际开发三、房地产开发价值链经营活动在实际开发过程中的体现过程中的体现1717三、房地产开发价值链经营活动在实际开发三、房地产开发价值链经营活动在实际开发过程中的体现过程中的体现7/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserv
25、e181 1、基于地产开发价值链而相对应拟定的开发里程碑计、基于地产开发价值链而相对应拟定的开发里程碑计划，主要为划，主要为“一级、二级、三级（专项）一级、二级、三级（专项）”等三个层等三个层级，分别对应级，分别对应“集团、地区、项目集团、地区、项目”三级职能管理层三级职能管理层面。面。2 2、基于地产开发价值链环节，投资、开发企业内部的、基于地产开发价值链环节，投资、开发企业内部的各主营业务线条之间的工作职能界面划分与交叉。各主营业务线条之间的工作职能界面划分与交叉。197/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserve结语：房地产开发是一项结语：房地产开发是一项
26、“资源整合资源整合”型的综合性市场行为，型的综合性市场行为，已经步入了由已经步入了由“粗狂型粗狂型”向向“精细化精细化”转型的开发轨迹。转型的开发轨迹。1 1、运作周期长：监控成本与监控的难度、运作周期长：监控成本与监控的难度2 2、内外部接口多：协调与可控性难度、内外部接口多：协调与可控性难度3 3、以人为主：标准化程度不高而带来的一致性难度（、以人为主：标准化程度不高而带来的一致性难度（“三包三包”）4 4、并行运作多：协调与计划控制难度、并行运作多：协调与计划控制难度5 5、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）感谢聆听，欢迎交流，敬候斧正！感谢聆听，欢迎交流，敬候斧正！7/30/20247/30/2024版权所有Copyright Reserve20
