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1、房地产房地产E网网广州新中酒管理有限公司广州新中酒管理有限公司广州新中酒管理有限公司广州新中酒管理有限公司房地产房地产E网网定位定位要素要素房地产房地产E网网p随着北京奥运会的举办，北随着北京奥运会的举办，北京的经济发展将进一步加速，京的经济发展将进一步加速，酒店式公寓市场将进一步发酒店式公寓市场将进一步发展。展。p20082008年后，由于其他行业在年后，由于其他行业在奥运会的带动下的快速发展奥运会的带动下的快速发展而使服务式公寓项目的市场而使服务式公寓项目的市场需求扩大。需求扩大。北京公寓发展北京公寓发展 趋势趋势 北北京酒店发展趋势京酒店发展趋势p北京酒店业自北京酒店业自20062006
2、年以来年以来受到奥运会的利好因素影受到奥运会的利好因素影响，经营一路向好。响，经营一路向好。p近几年来北京接待游人数近几年来北京接待游人数持续增长。持续增长。p预计奥运会对经济的拉动预计奥运会对经济的拉动效应将于效应将于20092009年体现，而年体现，而北京新增酒店的投入量在北京新增酒店的投入量在20082008年后将大幅度减少。年后将大幅度减少。房地产房地产E网网p根据根据HorwathHorwath的数据，全国的数据，全国的五星级酒店的平均投资回的五星级酒店的平均投资回报年限为报年限为1212年。年。p酒店及公寓的物业升值较快。酒店及公寓的物业升值较快。p20062006年北京地区有年北
3、京地区有6 6家高档家高档酒店开业，新增客房酒店开业，新增客房18171817间。间。p20072007年新开业的高档酒店就年新开业的高档酒店就将达到将达到1313家，新增客房家，新增客房40054005间；间；p在在20082008年，将有年，将有1818家高档酒家高档酒店开业，新增客房攀上顶峰，店开业，新增客房攀上顶峰，达到惊人的达到惊人的71127112间。总供应间。总供应量达到量达到1313万间。万间。p酒店式公寓需配备的功能较酒店式公寓需配备的功能较少，成本低，收益高。相比少，成本低，收益高。相比较而言，公寓比酒店的功能较而言，公寓比酒店的功能配置少，投资少，成本低，配置少，投资少，
4、成本低，从而能规避一定的经营风险，从而能规避一定的经营风险，提高经营收益。提高经营收益。酒店及公寓投资酒店及公寓投资房地产房地产E网网高档酒店式公寓高档酒店式公寓酒店酒店高端高端中高端中高端五星级五星级四星级四星级平均造价平均造价（万元（万元/间客房）间客房）80120万万60-80万万120-160万万80-100万万酒店及公寓投资酒店及公寓投资房地产房地产E网网类别类别特点特点选择公寓选择公寓高端客户高端客户外资高层停留时间长家庭居住为主对公寓、服务要求苛刻对租金不敏感绝对数量不断增加北京金融街威斯汀公寓北京雅诗阁北京盛捷福景苑高级服务公寓项目周边公寓的市场需求项目周边公寓的市场需求房地产
5、房地产E网网类别类别特点特点选择公寓选择公寓中高端客户中高端客户外资中、高层停留时间中短长皆有对周边商业配套要求高对总租金较敏感绝对数量增加迅速喜好面积适中户型北京丽舍酒店式服务公寓金融街公寓项目周边公寓的市场需求项目周边公寓的市场需求房地产房地产E网网类别类别特点特点选择公寓选择公寓中低端客户中低端客户项目、技术人员停留时间中短期为主个人居住对周边商业依赖性强对价格最敏感未来服务式公寓最大增长点华威公寓项目周边公寓的市场需求项目周边公寓的市场需求房地产房地产E网网华威公寓华威公寓金融街公金融街公寓寓威斯汀公威斯汀公寓寓丽舍公寓丽舍公寓雅诗阁雅诗阁盛捷福景盛捷福景苑公寓苑公寓房间的基本配置花园
6、/休闲廊（借用酒店）商务中心（借用酒店）西餐厅（外租形式提供早餐）（借用酒店）休闲吧暂无，依靠即将建成的金融街健身俱乐部（借用酒店）桑拿（借用酒店）健身室（借用酒店）游泳池（借用酒店）全套厨房设备咖啡厅（借用酒店）台球厅儿童游乐场会议室（借用酒店）房地产房地产E网网项目周边公寓户型、面积及租价项目周边公寓户型、面积及租价公寓名称公寓名称面积面积户型户型平均租金（美金平均租金（美金/平方米平方米/月）月）华威公寓华威公寓60100平方米一房一厅、两房一厅21金融街公寓金融街公寓60-418平方米一居室、一房一厅、两房一厅、三房一厅24威斯汀公寓威斯汀公寓60152平方米一房一厅、两房一厅、三房一
7、厅35丽舍公寓丽舍公寓74185平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅23.5雅诗阁雅诗阁105249平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅27盛捷福景苑公寓盛捷福景苑公寓102238平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅房地产房地产E网网12居室的面积占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在5090平米之间，2居的使用面积基本在90150平米之间；3居的使用面积在140200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85左右比较合适。区域公寓的平均租金为27美金/平方米/月，威斯汀为区域内最高的 。项目周边公寓户型、面积及租价项目周
8、边公寓户型、面积及租价房地产房地产E网网类别类别特点特点选择公寓选择公寓高端客户高端客户外资高层高端旅游客户驻北京外地中高层管理人员领事官员国企、机关单位对酒店硬件、软件设施设备要求苛刻对价格不敏感丽思卡尔顿酒店威斯汀酒店洲际酒店区域内酒店的市场需求区域内酒店的市场需求房地产房地产E网网类别类别特点特点选择公寓选择公寓中端客户中端客户外资中、高层国企、机关单位国际旅游团体对周边商业配套要求高对性价比敏感民族饭店西单美爵酒店广州大厦区域内酒店的市场需求区域内酒店的市场需求房地产房地产E网网类别类别特点特点选择公寓选择公寓中低端客户中低端客户项目、技术管理人员国内旅游团体对周边商业依赖性强对交通便
9、利有较高要求对价格最敏感西西友谊酒店山水宾馆区域内酒店的市场需求区域内酒店的市场需求房地产房地产E网网西单美爵西单美爵酒店酒店广州大厦广州大厦山水宾馆山水宾馆鄂尔多斯鄂尔多斯酒店酒店西西友谊西西友谊酒店酒店民族饭店民族饭店威斯汀酒威斯汀酒店店丽思卡尔丽思卡尔顿顿洲际酒店洲际酒店美容美发院健身中心网球场会议室宴会厅棋牌室商务中心游泳池中餐厅西餐厅房地产房地产E网网西单美爵西单美爵酒店酒店广州大厦广州大厦山水宾馆山水宾馆鄂尔多斯鄂尔多斯酒店酒店西西友谊西西友谊酒店酒店民族饭店民族饭店威斯汀酒威斯汀酒店店丽思卡尔丽思卡尔顿顿洲际酒店洲际酒店咖啡厅咖啡厅夜总会夜总会卡拉卡拉ok桑拿桑拿停车场停车场商店
10、商店SPASPA中心中心房地产房地产E网网公寓名称公寓名称房数房数平均房价平均房价平均开房率平均开房率西单美爵酒店西单美爵酒店296间598元间 82广州大厦广州大厦283间560元间86山水宾馆山水宾馆170间430元间88鄂尔多斯酒店鄂尔多斯酒店98间400元间60西西友谊酒店西西友谊酒店203间450元间78民族饭店民族饭店512间690元间85北京金融街威斯汀酒北京金融街威斯汀酒店店486间1250元间78丽思卡尔顿丽思卡尔顿305间1580元间76洲际酒店洲际酒店332间1030元间82区域内酒店的市场需求区域内酒店的市场需求房地产房地产E网网区域内拥有三间顶级酒店，平均开房率达78
11、，房价10001600元/间不等；其余为中低档次的酒店，平均开房率约为80，房价从400690元/间不等；从区域内酒店的开房率可得知，该区域内酒店需求量较大。区域内酒店的市场需求区域内酒店的市场需求房地产房地产E网网长住客户长住客户以金融街的商务公司为主，衍射到长安街至以金融街的商务公司为主，衍射到长安街至CBDCBD国贸沿线的外企商务市场国贸沿线的外企商务市场的中高端管理人员。的中高端管理人员。需求特征：需求特征：主要客源群体的年龄段预计分布在40岁以下，多为单身前来北京的人士。预计主要客源一般都具有高学历和高素质的特征。对住宿设施和服务质量要求高，离工作地点较近，以减少工作以外的因素所造成
12、的不便。预计目标客源对租赁期的需求主要集中于两个星期至6个月左右。居住时间越长的客源对环境和周边的社会配套设施如医疗设施等有越高的要求。单体消费能力高，选择的住宿设施的平均档次相对普通游客而言较高。出于维护公司和自身形象的需要，外企驻京的管理人员、技术人员及商务散客大多选择中高档次的住宿设施入住。由于经常或长期在异地进行商旅活动，对家庭式的服务公寓比较向往。房地产房地产E网网长住客户的采访意见长住客户的采访意见本次我们采访的商业公司中，表示需要为员工中长期租赁酒店式本次我们采访的商业公司中，表示需要为员工中长期租赁酒店式公寓的的企业比例为公寓的的企业比例为28%28%。本次我们采访了本次我们采
13、访了2727名在北京居住于酒店式公寓的个人客户，了解名在北京居住于酒店式公寓的个人客户，了解情况如下：情况如下：长住客的租赁时间为一个月至一年不等。大多数会由公司按照级别标准寻找合适的长租房，然后由公司付款，安排员工入住。平均月租金从16美金/平方米/月35美金/平方米/月不等。房地产房地产E网网p以西城区范围内的公司商务散以西城区范围内的公司商务散客为主，以国际订房机构提供客为主，以国际订房机构提供的散客为辅，并着重发展奥运的散客为辅，并着重发展奥运会期间的散客。会期间的散客。p以民生银行为例，由于其经常以民生银行为例，由于其经常接待来自全国的分行人员，其接待来自全国的分行人员，其接待量在一
14、间中档次酒店就达接待量在一间中档次酒店就达到了每月到了每月300300至至500500房晚。其预房晚。其预算标准为：各地分行长以下的算标准为：各地分行长以下的职位为职位为350350元元/ /晚（现主要住在晚（现主要住在山水宾馆），分行长为山水宾馆），分行长为500500元元至至700700元元/ /晚（现主要住在广州晚（现主要住在广州大厦、西西友谊及民族饭店）。大厦、西西友谊及民族饭店）。日租客户日租客户日租客户日租客户p目前在北京的各大酒店，商目前在北京的各大酒店，商务会议客源是一个重要的收务会议客源是一个重要的收入来源。入来源。p北京五星级酒店接待商务会北京五星级酒店接待商务会议客的人均
15、消费水平较高，议客的人均消费水平较高，其正餐的餐饮标准达到了平其正餐的餐饮标准达到了平均均150150元元/ /人人/ /餐。餐。p住宿标准每房晚超过住宿标准每房晚超过600600元。元。而在大会议厅的消费方面，而在大会议厅的消费方面，五星级酒店中能容纳五星级酒店中能容纳500500人的人的会议厅的平均租价为会议厅的平均租价为1200012000元元/ /天，全年平均出租率达到了天，全年平均出租率达到了七成，部分五星级酒店至今七成，部分五星级酒店至今年底的大会议厅排期目前已年底的大会议厅排期目前已经几乎全满。经几乎全满。商务会议客户商务会议客户商务会议客户商务会议客户房地产房地产E网网p本次采
16、用面谈及电话形式拜访了超过本次采用面谈及电话形式拜访了超过100100间机构，包括间机构，包括LGLG、摩托罗拉、英美烟草、瑞士银行、中国银行等、摩托罗拉、英美烟草、瑞士银行、中国银行等一批国有及跨国公司一批国有及跨国公司。根据了解到的情况，。根据了解到的情况，90%90%以上的以上的受访企业均有商务散客的接待需求。受访企业均有商务散客的接待需求。p每间公司每月的散客住宿接待需求从每间公司每月的散客住宿接待需求从1010房晚至房晚至500500房晚不房晚不等，平均接待价格在等，平均接待价格在300-1500300-1500不等。不等。p在这些客源中，有超过一半的受访者表示西单及金融街在这些客源
17、中，有超过一半的受访者表示西单及金融街区域内的档次分化较大，中端的较新的酒店并不多，以区域内的档次分化较大，中端的较新的酒店并不多，以至于公司的中端接待常常需要在离公司较远的酒店进行。至于公司的中端接待常常需要在离公司较远的酒店进行。p这些公司的会议需求亦十分庞大，超过这些公司的会议需求亦十分庞大，超过60%60%的受访公司均的受访公司均有在公司以外举行会议的需求，每年公司外会议次数在有在公司以外举行会议的需求，每年公司外会议次数在5 5次以上的占到了次以上的占到了85%85%。会议规模从。会议规模从2020人至人至600600人不等。人不等。商业公司的采访意见商业公司的采访意见房地产房地产E
18、网网优势点（优势点（S S）p 位于北京市中心区西单繁华商位于北京市中心区西单繁华商圈；圈；p 单体楼易于进行较为封闭的管单体楼易于进行较为封闭的管理，有助于提高档次；理，有助于提高档次；p 与项目内的商场、写字楼等互与项目内的商场、写字楼等互为有益的补充，并增强三者的共为有益的补充，并增强三者的共同影响效应。同影响效应。劣势点（劣势点（W W）p周边的商业环境档次不高；周边的商业环境档次不高；p项目的住宿设施未能设于首层，项目的住宿设施未能设于首层，对经营有一定的影响；对经营有一定的影响；p由于周边道路上的限制，交通由于周边道路上的限制，交通可能会受到一定的影响；可能会受到一定的影响；p由于
19、并不直接临街，项目的外由于并不直接临街，项目的外观可见度不高；观可见度不高；市场机会点（市场机会点（O O）p项目周边的酒店市场分化较为项目周边的酒店市场分化较为悬殊悬殊p三大高端酒店将西单的酒店行三大高端酒店将西单的酒店行业的氛围提到了一个新的高度业的氛围提到了一个新的高度p20082008年奥运会的临近年奥运会的临近p金融街正在日益成熟金融街正在日益成熟市场障碍点（市场障碍点（T T）p金融街去年下半年开业的丽思金融街去年下半年开业的丽思卡尔顿和威斯汀两间酒店使本区卡尔顿和威斯汀两间酒店使本区域的高端酒店的供应量大幅度提域的高端酒店的供应量大幅度提升升SWOT分析分析房地产房地产E网网定位
20、：商务酒店式公寓定位：商务酒店式公寓西单项目西单项目房地产房地产E网网定位：商务酒店式公寓定位：商务酒店式公寓营造一个有家的感造一个有家的感觉的商的商务酒店式公寓酒店式公寓特色：特色：利用酒店的服利用酒店的服务模式模式进行行经营开放式厨房开放式厨房营造家庭感造家庭感觉配有必要的厨房配有必要的厨房设施、家居施、家居电器器拥有会有会议功能功能房地产房地产E网网项目于区域内的奢华程度与成本的定位项目于区域内的奢华程度与成本的定位房地产房地产E网网项目于区域内的价格与地理位置的定位项目于区域内的价格与地理位置的定位房地产房地产E网网项目于区域内的价格与服务水平的定位项目于区域内的价格与服务水平的定位房
21、地产房地产E网网经营建议经营建议客户营运商业平台，为住客提供快速、优质的服务：免前台登记为客户提供商业信息24小时餐饮辅助服务：提供半成品食物加工及送餐服务；(3种：半成品售卖、堂食、送餐)各楼层提供商务设施租赁；汽车租赁服务；对商场的租赁客户提供优惠住宿及套餐；DIY公寓，可设立不同的服务套餐供客人选择；租期多样化，经营一周为起点的长租房。房地产房地产E网网经营建议经营建议打包销售的概念推出年度会议系列套餐，利用会议室的低价吸引大量的客户，提供房间开房率；借助商场的部分服务功能设施与公寓的硬件进行打包销售。定点班车以扩大客源地域范围：使项目的长住客源扩大到金融街以外，如长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场。主动占领市场：把营销的主要力量放在回报率最高的客源上，做到以项目本身的销售队伍为主力，以代理订房机构为辅，实现项目的主动型销售。对订房代理机构的运用：与境外的知名订房代理机构，如全球十大订房机构WORLDHOTELS、Preferred Hotels等保持良好合作关系。
