最新史蒂芬咨询曙光创意产业园初步规划构想PPT课件

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1、史蒂芬咨询曙光创意产业园初步史蒂芬咨询曙光创意产业园初步规划构想规划构想房地产房地产E网网第一部分第一部分 项目价值分析项目价值分析房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网二、创意产业的概念：二、创意产业的概念：二、创意产业的概念：二、创意产业的概念： “ “创创意意产业产业” ”的概念最早的概念最早发发端于英国，又叫端于英国，又叫创创意工意工业业、创创造性造性产业产业、创创意意经济经济等。是指那些从个人的等。是指那些从个人的创创造力、技能和天分中造力、技能和天分中获获取取发发展展动动力并力并通通过对过对知知

2、识产权识产权的开的开发发，创创造潜在造潜在财财富和就富和就业业机会，以促机会，以促进进整体生活整体生活环环境提升的境提升的产业产业。 通常包括：通常包括：软软件开件开发发、出版、广告、出版、广告、电电影、影、电视电视、广播、广播、设计设计、视觉视觉艺术艺术、工、工艺艺制造、博物制造、博物馆馆、音、音乐乐、流行行、流行行业业以及表演以及表演艺术艺术等十三等十三项产项产业业。此外，。此外，还还包括旅游、博物包括旅游、博物馆馆和美和美术馆术馆、遗产遗产和体育等。和体育等。 房地产房地产E网网三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征：朝阳产业朝阳产业朝阳产

3、业朝阳产业产值巨大产值巨大产值巨大产值巨大发展迅速发展迅速发展迅速发展迅速前景广阔前景广阔前景广阔前景广阔 创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。 在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12，伦敦为14，东京为15，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1左右。 房地产房地产E网网资

4、料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心美国美国到到20022002年，美国文化年，美国文化- -创意产业产值达到创意产业产值达到53515351亿美元，占亿美元，占GDPGDP的比重达到的比重达到5.24%5.24%；创造就业；创造就业800800万个，接近全国总就业人数的万个，接近全国总就业人数的6%6%。 英国英国20022002年，创意产业增加值达年，创意产业增加值达809809亿英镑，成为英国第二大产业；亿英镑，成为英国第二大产业；到到6 6月，创意产业雇佣总人数为月

5、，创意产业雇佣总人数为190190万，其后继续增长，成为该国万，其后继续增长，成为该国雇用就业人口的第一大产业。雇用就业人口的第一大产业。韩国韩国20052005年韩国的游戏产业市场规模将达到年韩国的游戏产业市场规模将达到4343亿美元。其中网络游戏亿美元。其中网络游戏已经成为游戏市场的主导，占整个市场的已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.62%.手机游戏持续快速手机游戏持续快速发展，增长率达到发展，增长率达到45%45%。新加坡新加坡20022002年创意产业增加值占年创意产业增加值占GDPGDP的的2.8%2.8%3.2%3.2%。香港香港20012001年创意产业为香港带来年创意

6、产业为香港带来461.01461.01亿港币，占亿港币，占GDPGDP的比重为的比重为3.8%3.8%，就业人员比例达到，就业人员比例达到5.3%5.3%。 。四、各国发展概况：四、各国发展概况：四、各国发展概况：四、各国发展概况：房地产房地产E网网五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发展概况： 中国中国创创意意产业产业的的发发展模式与展模式与发发达国家达国家创创意意经济经济的形成模式如出一的形成模式如出一辙辙。中国一些中国一些艺术艺术家家们为们为了潜心了潜心创创作，将文化作，将文化艺术艺术机构搬到偏机构搬到偏远远或荒或荒废废的旧的旧厂房内，而厂房内，而这这些旧厂房因

7、些旧厂房因为为融入了融入了艺术艺术家灵感，勾勒出了中国家灵感，勾勒出了中国创创意意产业产业的的雏雏形。形。 l 发展模式：发展模式：旧厂区改造旧厂区改造智慧产业机构智慧产业机构创意园创意园艺术加工产业整合房地产房地产E网网l l国内重点城市发展情况：国内重点城市发展情况：国内重点城市发展情况：国内重点城市发展情况： 创创意意产业产业园在国内并非完全陌生的新园在国内并非完全陌生的新鲜鲜事物，国内事物，国内许许多城市特多城市特别别是大中型城市或者具是大中型城市或者具备备某些某些产业产业背景的城市，都在自背景的城市，都在自觉觉和不自和不自觉觉地地发发展展这这一新一新兴产业兴产业。绝绝大多数城市先由民

8、大多数城市先由民间间投投资资，形成一定的，形成一定的发发展气候展气候时时，再，再纳纳入城市入城市产业经济发产业经济发展展规规划之列，当地政府并划之列，当地政府并给给予适当的政策支持，成予适当的政策支持，成为为城市城市经济经济运运营营的一个重要的一个重要领领域。域。北京北京北京北京66大大大大创创创创意中心，尽意中心，尽意中心，尽意中心，尽显显显显文化魅力文化魅力文化魅力文化魅力 被北京市政府列被北京市政府列为创为创意意产业产业的的6 6个中心，多是自个中心，多是自发发形成再由官方形成再由官方认认可的，一度成可的，一度成为为朝朝 圣地的圣地的798798也在其列。文也在其列。文艺艺演出、出版演出

9、、出版发发行和版行和版权贸权贸易、影易、影视节视节目制作和交易、目制作和交易、动动漫漫 和互和互联联网游网游戏戏研研发发、文化会展、古玩、文化会展、古玩艺术艺术品交易品交易6 6个中心，没人可以个中心，没人可以质质疑北京的疑北京的创创意意 城市地位，正如没人可以无城市地位，正如没人可以无视视北京那众多的高等院校、北京那众多的高等院校、艺术团艺术团体、公司、出版社等体、公司、出版社等 等，甚至等，甚至连连数目众多的数目众多的“ “北漂北漂” ”也是其他城市不可求的也是其他城市不可求的创创意人群。意人群。上海上海上海上海争争争争创创创创“ “国国国国际创际创际创际创意意意意产业产业产业产业中心中心

10、中心中心” ” 20052005年年1212月月6 6日，首届上海国日，首届上海国际创际创意意产业产业活活动动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启 动动1818个个创创意意产业产业集聚区。集聚区。 上海把上海把创创意意产业产业作作为经济转为经济转型的重要型的重要战战略，未来略，未来5 5年要在年要在6 6大方面有所突破。上海的眼大方面有所突破。上海的眼 光不光不仅仅盯仅仅盯着国内，它的目着国内，它的目标标是和是和伦伦敦、敦、纽约纽约、东东京站在一起，成京站在一起，成为为“ “国国际创际创意意产业产业 中心中心” ”。五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发

11、展概况：五、国内发展概况：房地产房地产E网网广州广州广州广州网网网网络络络络游游游游戏戏戏戏及下游及下游及下游及下游产业为产业为产业为产业为主主主主导导导导 人才人才资资源源优势优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广 告、影告、影视视、媒体、媒体、ITIT等等创创意工作。意工作。 具具备备的的产业优势产业优势：国家网游：国家网游动动漫漫产业发产业发展广州基地正式挂牌，天河展广州基地正式挂牌，天河软软件园件园20042004年网年网络络 游游戏戏方面的收入占国内网方面的收入占国内网络络游游戏戏收入的收入的1/4

12、1/4，国，国际际玩具礼品城玩具礼品城带动带动 动动漫漫产业链产业链。 区域区域联动优势联动优势：广州：广州还还背靠背靠 “ “亚亚洲洲创创意中心意中心” ”香港，从香港，从这这里去香港只要两个小里去香港只要两个小时时。深圳深圳深圳深圳比肩国比肩国比肩国比肩国际际际际的的的的设计设计设计设计人才，未来人才，未来人才，未来人才，未来“ “创创创创意意意意设计设计设计设计之都之都之都之都” ” 作作为为中国最中国最崭崭新的城市，深圳具有全国最年新的城市，深圳具有全国最年轻轻的人才的人才资资源，也具源，也具备备最具最具实验实验性的性的标标本意本意义义。深圳。深圳现现在开始看到自己在开始看到自己这这一

13、点的一点的创创意意优势优势，一系列城市主，一系列城市主题题展展览为览为代表的代表的现现代代艺艺术术会展即是会展即是证证明。目前深圳的明。目前深圳的创创意意产业产业主要包括由主要包括由设计设计而衍生的系列而衍生的系列产业产业，印刷、，印刷、动动漫、建筑、服装等；在深圳的平面漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计设计人才达人才达2 2万人，万人，规规模居全国前列；近模居全国前列；近1010年来，深年来，深圳圳设计师设计师几乎几乎获获得世界所有的得世界所有的顶级设计赛顶级设计赛事和国事和国际际展展览览的的奖项奖项；深圳的；深圳的动动漫企漫企业业达达5050多家，从多家，从业业人人员员千余人，每年千余人，

14、每年为为深圳深圳创创造造2 2亿亿元元产值产值。深圳将。深圳将设设立立“ “文化文化产业专项资产业专项资金金” ”，对创对创意意产业进产业进行行贷贷款款贴贴息和息和奖奖励。励。 深圳的目深圳的目标标是是“ “创创意意设计设计之都之都” ”。五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发展概况：房地产房地产E网网杭州杭州杭州杭州视觉艺术设计见长视觉艺术设计见长视觉艺术设计见长视觉艺术设计见长 中国美院及浙大的中国美院及浙大的艺术类艺术类人才人才输输出，出，为为杭州的杭州的设计业发设计业发展提供展提供动动力。力。杭州杭州创创意意产业产业的的标标志是志是该该市最大的市最大的设计联设

15、计联盟盟LOFT49LOFT49。这这片运河片运河边边近万平方米的旧厂房近万平方米的旧厂房汇汇聚了聚了1717家家艺术艺术机构，涉及工机构，涉及工业设计业设计、室内装、室内装饰设计饰设计、广告策划、服装、广告策划、服装设计设计、环环境境艺术设计艺术设计、商、商业摄业摄影、雕塑、影、雕塑、绘绘画等多个画等多个创创意意领领域。域。成都成都成都成都数字数字数字数字娱乐娱乐娱乐娱乐消消消消费费费费型城市型城市型城市型城市 任何一个网任何一个网络络游游戏发戏发展商都不会忽略成都。展商都不会忽略成都。20042004年，成都市就年，成都市就拥拥有近有近3030万互万互联联网用网用户户，是全国三大数字，是全

16、国三大数字娱乐娱乐城市之一。全国首家网城市之一。全国首家网络动络动漫漫游游戏产业戏产业基地在高新区正式投入基地在高新区正式投入营营运，高新西区运，高新西区则则作作为为国家国家软软件件产业产业基地，基地，诺诺基基亚亚、IBMIBM、摩托、摩托罗罗拉等国拉等国际际企企业业的研的研发发基地基地纷纷纷纷落落户户成都。成都。在在这这座座娱乐娱乐至上的城市，任何有至上的城市，任何有创创造性的行造性的行业业都能在都能在这这里找到自己的里找到自己的位置。位置。五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发展概况：五、国内发展概况：房地产房地产E网网六、上海创意产业园介绍及借鉴：六、上海创意产业园介绍及借鉴：六

17、、上海创意产业园介绍及借鉴：六、上海创意产业园介绍及借鉴： 上海作上海作为带动长为带动长三角、乃至全国三角、乃至全国经济发经济发展的引擎，在整个国民展的引擎，在整个国民经济经济中中扮演着扮演着举举足足轻轻重的角色。同重的角色。同时时，她也是，她也是许许多新多新兴产业兴产业首先崛起的城市。首先崛起的城市。在上海，在上海，创创意意产业产业园区也不是一个新园区也不是一个新说说法，假如从法，假如从19991999年年苏苏州河畔的州河畔的“ “四行四行仓库仓库” ”改造算起，已有改造算起，已有6 6年的年的发发展史。展史。继继20052005年年4 4月首批月首批1818家家创创意意产业产业集聚区挂牌之

18、后，目前正式挂牌的集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创创意集聚区已达意集聚区已达5050家。在今年家。在今年举举行的商行的商铺铺展上，就有展上，就有1010个个项项目近目近4040万平方米的万平方米的创创意意产业产业集聚区参展。集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明，至而从有关方面透露的信息表明，至20072007年，上海将形成年，上海将形成7070至至8080个个创创意意产业产业园区，园区，总总建筑面建筑面积积达到达到100100万至万至150150万平方米。万平方米。 随着随着创创意园的逐意园的逐渐渐走走热热，越来越多的投，越来越多的投资资者开始嗅到了其中的商机，者开始嗅到了其中的商机，也想在

19、也想在这这巨大的巨大的产业链产业链条中分得一杯羹。在条中分得一杯羹。在刚颁刚颁布的上海市布的上海市“ “十一十一五五” ”规规划划纲纲要（草案）中，服要（草案）中，服务务型型经济经济已被定已被定为为上海未来五年上海未来五年发发展的展的重点。作重点。作为为具有具有发发达的三次达的三次产业经济产业经济基基础础的上海，定能在的上海，定能在创创意意产业产业园的园的发发展步伐上走在全国前列，展步伐上走在全国前列，实现实现其其“ “国国际创际创意意产业产业中心中心” ”的宏大目的宏大目标标。房地产房地产E网网园区名称园区名称建筑面建筑面积积（）（）租金（元租金（元/ / 天）天）入住率入住率产业产业定位定

20、位田子坊田子坊20000200003.53.5100100视觉艺术视觉艺术、工、工艺艺美美术术、室内、室内设计设计8 8号号桥桥12000120006 6100100建筑建筑设计设计、设计设计咨咨询询、影、影业业制作制作X2X2创创意空意空间间13000130003.63.64040数字技数字技术术、建筑、建筑设计设计、媒体及、媒体及艺术艺术静安静安创艺创艺空空间间20000200003.43.46565广告广告设计设计、平面、平面设计设计、影、影视视制作制作静安静安现现代代产业产业园园14000140002.82.89090建筑建筑艺术艺术、装潢、装潢设计设计、模型制作、模型制作同同乐乐坊坊

21、22000220006 620207070艺术创艺术创意、意、时时尚会展、尚会展、娱乐娱乐休休闲闲旅游旅游纪纪念品念品产业发产业发展中心展中心50000500003 33.53.5未知未知艺术设计艺术设计、工、工艺艺品制作、旅游品制作、旅游纪纪念品念品虹虹桥软桥软件园件园14000140002.22.2100100软软件开件开发发、数字技、数字技术术、教育培、教育培训训周家周家桥桥12000120002.82.89090艺术设计艺术设计、美、美术摄术摄影、影、动动漫漫艺术艺术湖湖丝栈丝栈650065003 35 5正在招商正在招商广告、影广告、影视视、传传媒、媒、动动漫漫时时尚尚产业产业园园1

22、0000100002.52.53 3100100时时尚尚艺术艺术、服装、服装设计设计、品牌、品牌发发布布华联创业华联创业园园980098002.62.62020多媒体、多媒体、软软件研件研发设计发设计逸逸飞创飞创意街意街19000190005 59 9正在招商正在招商文化文化艺术艺术张张江文化科技江文化科技创创意意产业产业基地基地1000001000002.52.59090影影视视制作、游制作、游戏软戏软件、件、动动漫制作漫制作乐乐山山软软件园件园20000200002.22.2100100软软件开件开发发、数字技、数字技术术、教育培、教育培训训M50M5040000400002.52.53

23、3100100当代当代艺术艺术、广告影、广告影视视、服装、服装设计设计工工业设计业设计园园10000100002.22.22.82.89898工工业设计业设计、产产品研品研发发、建筑、建筑艺术艺术创创意意仓库仓库20000200004 49595城市城市规规划、建筑划、建筑设计设计、环环境境艺术艺术上海上海创创意意联联盟盟产业产业园园12500125001.31.37070创创意意设计设计、办办公公6363号号创创意意设计设计工工场场25600256001.71.72.12.14040建筑建筑设计设计、平面、平面设计设计、多媒体、多媒体空空间间18818830000300003 3正在招商正在

24、招商研研发设计发设计、文化、文化传传媒、数字媒、数字电视电视制作制作绿绿地地 阳光园阳光园13000130003 3正在招商正在招商建筑建筑设计设计、广告、广告设计设计、影、影视视制作、制作、环环境境艺术艺术等等七、上海部分在建项目介绍：七、上海部分在建项目介绍：七、上海部分在建项目介绍：七、上海部分在建项目介绍：房地产房地产E网网1 1 1 1、项目单体面积不大、项目单体面积不大、项目单体面积不大、项目单体面积不大 上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10 10 万平方米，且还万平方米，且还 是建筑面积，多数为是

25、建筑面积，多数为1000010000至至2000020000平方米。平方米。 故，对本案故，对本案114114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。2 2 2 2、租金水平不高、租金水平不高、租金水平不高、租金水平不高 上表中，多数园区的租金水平在上表中，多数园区的租金水平在3 3元元/ /平米平米天以下，与上海中档写字楼相比，目前上天以下，与上海中档写字楼相比，目前上 海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在2 23.53.5元元/ /平平方米

26、方米 天之间，如第一批天之间，如第一批1818家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、M50M50、田、田子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因素，租金水平较高，如位于建国路上的素，租金水平较高，如位于建国路上的“8“8号桥号桥”，平均租金达，平均租金达6 6元元/ /平方米平方米 天，位于天，位于余姚路上的同乐坊则达到了余姚路上的同乐坊则达到了6 62020元元/ /平方米。平方米。 同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期

27、内投入和产出比例不对称同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。3 3 3 3、产业定位个性化、产业定位个性化、产业定位个性化、产业定位个性化 走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些 园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合和嫁接。如创意

28、仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作用，有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作用，总体又形成一个强大的产业链条。总体又形成一个强大的产业链条。 树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。八、项目特征归纳及对本案的启示：八、项目特征归纳及对本案的启示：八、项目特征归纳及对本案的启示：八、项目特征归纳及对本案的启

29、示：房地产房地产E网网九、对项目定位及经营定位的启示：九、对项目定位及经营定位的启示：九、对项目定位及经营定位的启示：九、对项目定位及经营定位的启示： 项目定位遵循的原则：项目定位遵循的原则：项目定位遵循的原则：项目定位遵循的原则： 1 1 1 1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。、产业定位必须具有鲜明的个性特征。、产业定位必须具有鲜明的个性特征。、产业定位必须具有鲜明的个性特征。 2 2 2 2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。、产业定位要与地方经济产业基础相适应。、产业定位要与地方经济产业基础相适应。、产业定位要与地方经济产业基础相适应。 3 3 3 3、锁定产业需具有关联性、互补性、

30、共生性和统一性。、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。 4 4 4 4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。 不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新： 创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再

31、加上适创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。 如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约建设成本，有了合作企业

32、可提供后续开发的资金保障。建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。 产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值

33、和地产价值。产价值。房地产房地产E网网第三部分第三部分 项目研判及定位项目研判及定位房地产房地产E网网一、项目一、项目一、项目一、项目SWOTSWOT分析：分析：分析：分析：1 1、优势优势优势优势（StrengthStrength）：）：）：）： 自然自然自然自然资资资资源源源源优势优势优势优势：生生态态植被丰富，植被丰富，绿荫绿荫成盖，天然的森林氧吧；成盖，天然的森林氧吧；地地块块空空间间开敞，既可登高开敞，既可登高处远处远瞰山瞰山峦峦，一，一览览心境心境阔阔，亦，亦 可仰望可仰望苍苍穹，极目天舒；穹，极目天舒；地地块块南低北高，坡地、山地、三大平地南低北高，坡地、山地、三大平地结结合，形

34、成空合，形成空间间 的参差的参差错错落感，落感， 便于借便于借势势开开发发，打造宜，打造宜动动、宜静、私密、宜静、私密 与公共的空与公共的空间间格局；格局；地地地地块资块资块资块资源源源源优势优势优势优势：地地块块形状呈形状呈“ “喇叭状喇叭状” ”，南入口，南入口为为口，内部空口，内部空间间开开阔阔， 易易营营造出造出“ “小径通幽，小径通幽，别别有洞天有洞天” ”的美妙意境；的美妙意境；地地块块完整，完整，总总占地面占地面积积达到达到112.4112.4亩亩（7500075000平方米），平方米），易于易于规规划；划；地地块块内有十多座旧厂房及其他建筑可改造利用；内有十多座旧厂房及其他建筑

35、可改造利用； 房地产房地产E网网 地地地地块块块块周周周周边边边边配套配套配套配套优势优势优势优势：东东北山体北山体临临靠政府靠政府规规划在建的生划在建的生态态公园，外部公园，外部环环境得以升境得以升 级级；西西邻邻仙人湖度假区，其内的仙人湖度假区，其内的娱乐娱乐、休、休闲闲、酒店、康体等、酒店、康体等设设 施与幕府路共享；施与幕府路共享；置于幕府山置于幕府山风风景区景区边缘边缘的丘陵地的丘陵地带带，厚重的人文韵味，卓，厚重的人文韵味，卓 然的景区然的景区资资源，皆可源，皆可为为园区享有；园区享有；地地地地块块块块交通交通交通交通优势优势优势优势： 地地块紧邻块紧邻城市主干道幕、城市主干道幕、

36、东东路，居于南京路，居于南京长长江大江大桥桥和南京和南京长长江二江二桥桥的中段，三条路径直达园区：的中段，三条路径直达园区： 曙光曙光幕府幕府东东路路中央路中央路鼓楼鼓楼珠江路珠江路新街口新街口 曙光曙光幕府幕府东东路路和燕路和燕路（迈迈皋皋桥桥地地铁铁站）站）红红山路山路 南京站（玄武湖）南京站（玄武湖） 曙光曙光水吉路水吉路神神农农路路和燕路和燕路燕子燕子矶矶房地产房地产E网网2 2、劣、劣、劣、劣势势势势分析（分析（分析（分析（WeaknessWeakness）：）：）：）： 工工工工矿矿矿矿企企企企业业业业林立，生活配套落后；林立，生活配套落后；林立，生活配套落后；林立，生活配套落后；

37、 地地块块位于下关工位于下关工业业区区, ,集聚着众多企集聚着众多企业业，如江南化工厂、，如江南化工厂、矿矿山机械山机械 厂、厂、华华宁汽修厂、南京第二宁汽修厂、南京第二电电磁磁线线厂等，工厂等，工业业氛氛围浓围浓郁；区域内商郁；区域内商业业 配套配套严严重不足，幕府重不足，幕府东东路多路多为为汽汽车车直直销销店和修理店，店和修理店，虽虽有旭日景城有旭日景城 等新开等新开发发住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居户户多，商多，商业难业难形成气形成气 候。候。本案地块 区域人群消区域人群消费费能力能力 低，低，难难以支撑一个新商以支撑一个新商业业形形态态的生存；的生

38、存；地地块块附近附近为为工工业业区，区内多区，区内多为为厂区工人、外来棚居厂区工人、外来棚居户户等低收等低收入家庭，其他新建住宅的入住入家庭，其他新建住宅的入住率低，区域内的人群构成近几率低，区域内的人群构成近几年不会有太大的年不会有太大的变变化。故，在化。故，在该该区域打造新型商区域打造新型商业业将面将面临临消消费费客源的引入客源的引入问题问题。房地产房地产E网网地地地地块块块块毗毗毗毗邻邻邻邻工厂区，工厂区，工厂区，工厂区，环环环环境乱差；境乱差；境乱差；境乱差；现现状来看，地状来看，地块块西部、北部的西部、北部的围墙围墙外外连连接着其他厂区，形象接着其他厂区，形象较较差，差，对对本本案的

39、开案的开发发影响不利。影响不利。3 3、机会分析（、机会分析（、机会分析（、机会分析（(Opportunity)(Opportunity)：市市市市场场场场机遇：机遇：机遇：机遇：创创意意产业产业园属于世界新园属于世界新经济领经济领域，无域，无论论在国外在国外还还是国内，都是国内，都属于新属于新兴产业兴产业，发发展不超展不超过过十年，其建十年，其建设设方方兴兴未艾，而其巨大的未艾，而其巨大的产业赢产业赢利能力使国内利能力使国内诸诸多城市多城市纷纷纷纷上上马马，谁谁都不甘示弱。目前北京、上海、杭都不甘示弱。目前北京、上海、杭州等城市的政府机构均州等城市的政府机构均专门专门出台出台产业产业扶持政策

40、，更加扶持政策，更加坚坚定了民定了民间资间资本的本的投投资资信心。南京尚未形成信心。南京尚未形成规规模，多数模，多数项项目目处处于筹于筹备阶备阶段。段。经济经济经济经济基基基基础础础础：南京作南京作为长为长三角三角经济经济重重镇镇、江、江苏苏省的省会所在地、省的省会所在地、经济经济、文、文化大省，化大省，拥拥有充足的人才有充足的人才储备储备和和强强大的大的“ “产产研研” ”能力，具能力，具备备了了诞诞生生创创意意产业产业园的园的“ “土壤土壤” ”。南京城市的。南京城市的综综合合实实力也力也显显著提高，著提高，0505年年GDP2413GDP2413亿亿元，人均元，人均GDP40919GDP

41、40919元。据元。据统计统计，年全市文化，年全市文化产业产业增加增加值值亿亿元，占全市，尤其在旅游元，占全市，尤其在旅游业业、会展、会展业业、体育、体育产产业业、教育培、教育培训业训业、各、各类类文化服文化服务销务销售售业业等，呈等，呈现现出良好的出良好的发发展展势头势头。人才及机构：人才及机构：人才及机构：人才及机构：高校、科研机构众多，人才高校、科研机构众多，人才优势优势明明显显全市所高校全市所高校（不含部（不含部队队院校）、两院院士院校）、两院院士8080人，在校学生人，在校学生56.1256.12万人在校学生，万人在校学生，所科研机构、万所科研机构、万专业专业技技术术人人员员（软软件

42、人才万人）。件人才万人）。房地产房地产E网网政策支持：政策支持：政策支持：政策支持：南京市委、市政府高度重南京市委、市政府高度重视发视发展具有自主知展具有自主知识产权识产权的高新技的高新技术产业术产业和和现现代服代服务业务业，为为文化与休文化与休闲创闲创意意产业发产业发展提供了展提供了积积极的政策扶极的政策扶持。持。 南京成立建立由市委、市政府南京成立建立由市委、市政府领导领导的全市的全市创创意意产业发产业发展展领导领导小小组组，在，在资资金投入、立金投入、立项项、用地、税收、价格、信、用地、税收、价格、信贷贷、融、融资资、生、生产产、进进出口、社出口、社会捐助以及社会保障等方面会捐助以及社会

43、保障等方面对创对创意意产业产业予以扶持重点打造六方面予以扶持重点打造六方面产业产业园园区：影区：影视创视创意基地、意基地、传统书传统书画画艺术创艺术创意基地、民意基地、民间间工工艺创艺创意基地、意基地、现现代代艺术创艺术创意基地、网意基地、网络络游游戏戏与与动动漫漫创创意基地以及意基地以及综综合型合型创创意意产业产业基地建立基地建立创创意意产业统计评产业统计评估体系，定期估体系，定期发发布南京布南京创创意意产业发产业发展年度展年度报报告等，告等，为创为创意意产业发产业发展提供科学决策服展提供科学决策服务务。 南京市委市政府南京市委市政府领导领导已已经经达成都市改造的共达成都市改造的共识识，把老

44、厂区地，把老厂区地块进块进行行“ “腾笼换鸟腾笼换鸟” ”、“ “盘盘活存量、增量保活存量、增量保值值” ”、“ “退二退二进进2.5” 2.5” 的的处处置。置。 下关区全力支持曙光园区的下关区全力支持曙光园区的创创建，同建，同时时也在也在积积极支持园区享有国家有极支持园区享有国家有关开关开发发区区优优惠政策的同惠政策的同时时，在城市建，在城市建设设投投资资商向园区商向园区倾倾斜，斜，财财政上也政上也给给园区很多园区很多优优惠。惠。 对对拆迁中大量的拆迁中大量的“ “农转农转非非” ”问题问题，政府也，政府也给给予了大力支持。予了大力支持。 同同时时，市政府特，市政府特别别承承诺诺将用地范将

45、用地范围围内内20%20%的土地用于商的土地用于商业业开开发发，也，也将是将是项项目建目建设资设资金的一个重要金的一个重要补补充。充。房地产房地产E网网4 4、威、威、威、威胁胁胁胁分析（分析（分析（分析（ThreatThreat）：）：）：）：竞竞竞竞争威争威争威争威胁胁胁胁：在南京在南京创创意意产业产业园的园的雏雏形，要追溯到形，要追溯到20032003年，第一个年，第一个创创意意艺艺术产业术产业南京圣划南京圣划艺术艺术中心在河西建立后，在平方米范中心在河西建立后，在平方米范围围中中进驻进驻了个了个艺术艺术家工作室。南京景泰家工作室。南京景泰蓝蓝工工艺艺画画创创作室已培作室已培训训会会员员

46、多多人，作品人，作品远销远销美国、新加坡等地，美国、新加坡等地，还还在杭州、在杭州、镇镇江、江、赣赣州等地开展了州等地开展了连连锁经营锁经营。时时至今日，至今日，许许多企多企业业看到了看到了这这一新一新经济领经济领域的投域的投资资价价值值，希望将此，希望将此块块蛋蛋糕做大，糕做大，纷纷纷纷加入了加入了产业产业园的投园的投资资行列。目前除了本案，南京已有数家行列。目前除了本案，南京已有数家企企业业正在正在积积极筹极筹备创备创意意产业产业园：园：总总投投资资1212亿亿美元、占地面美元、占地面积积13001300亩亩，国内目前投国内目前投资额资额最大的最大的创创意意产业产业园也已落园也已落户户浦口

47、浦口。 而南汽集而南汽集团团和江和江苏苏文文化化产业产业集集团团共同打造的共同打造的中央文化中央文化创创意意产业产业园园，以及南京，以及南京顺顺天天实业实业公司与公司与清清华华紫光股份有限公司将开紫光股份有限公司将开发发的的江江苏苏文化文化产业产业园配套园配套项项目目，也在重洽会，也在重洽会上上进进行了行了签约签约。 一股一股“ “创创意意产业产业园园” ”之之风风正在正在兴兴起。起。 鼓楼区在定淮鼓楼区在定淮门门的的“ “世界之窗世界之窗” ”、玄武区在板、玄武区在板仓仓街街1 1号的号的“ “文化文化产业产业园园” ”、白下区在光、白下区在光华东华东街的街的世界之窗世界之窗创创意意产业产业

48、园园 这这些些项项目的介入，在人才引目的介入，在人才引进进、创创意意产业产业机构机构导导入、品牌塑造、院校及研究机构等入、品牌塑造、院校及研究机构等对对本案开本案开发发及运及运营营形成全方位形成全方位竞竞争。争。房地产房地产E网网5 5、项项项项目目目目总结总结总结总结：通通通通过对过对过对过对本案地本案地本案地本案地块块块块的地理位置、自然的地理位置、自然的地理位置、自然的地理位置、自然风风风风貌、人文底貌、人文底貌、人文底貌、人文底蕴蕴蕴蕴、区域特征、交通、区域特征、交通、区域特征、交通、区域特征、交通环环环环境、地境、地境、地境、地块块块块特征分析，及特征分析，及特征分析，及特征分析，及

49、对对对对南京南京南京南京经济环经济环经济环经济环境、境、境、境、创创创创意意意意产业发产业发产业发产业发展、展、展、展、产业产业产业产业政策等的政策等的政策等的政策等的综综综综合分析，合分析，合分析，合分析，对对对对于本案地于本案地于本案地于本案地块块块块投入打造投入打造投入打造投入打造创创创创意意意意产业产业产业产业园是具园是具园是具园是具备产业备产业备产业备产业支撑和政策支支撑和政策支支撑和政策支支撑和政策支持的，同持的，同持的，同持的，同时时时时，本案地，本案地，本案地，本案地块优块优块优块优越的越的越的越的环环环环境境境境资资资资源和地源和地源和地源和地块块块块特点，是特点，是特点，是

50、特点，是办办办办公和居住的佳公和居住的佳公和居住的佳公和居住的佳境，是真正意境，是真正意境，是真正意境，是真正意义义义义上的生上的生上的生上的生态办态办态办态办公和公和公和公和绿绿绿绿色生活，色生活，色生活，色生活，这这这这将是将是将是将是对对对对城市中写字楼型城市中写字楼型城市中写字楼型城市中写字楼型办办办办公革命性的公革命性的公革命性的公革命性的变变变变革和升革和升革和升革和升级级级级，如美国科，如美国科，如美国科，如美国科罗罗罗罗拉多州的水园拉多州的水园拉多州的水园拉多州的水园办办办办公园区（公园区（公园区（公园区（WaterparkWaterpark）、美国加州的硅谷（、美国加州的硅谷

51、（、美国加州的硅谷（、美国加州的硅谷（Silicon ValleySilicon Valley）、澳大利）、澳大利）、澳大利）、澳大利亚亚亚亚的北瑞德、的北瑞德、的北瑞德、的北瑞德、爱爱爱爱尔尔尔尔兰兰兰兰都柏都柏都柏都柏林的西区花园（林的西区花园（林的西区花园（林的西区花园（Park WestPark West）、德国慕尼黑的伊）、德国慕尼黑的伊）、德国慕尼黑的伊）、德国慕尼黑的伊萨办萨办萨办萨办公园区等。而国内公园区等。而国内公园区等。而国内公园区等。而国内近年来也出近年来也出近年来也出近年来也出现现现现了北京了北京了北京了北京总总总总部基地、清部基地、清部基地、清部基地、清华华华华科技园

52、玉泉慧谷等，也都在科技园玉泉慧谷等，也都在科技园玉泉慧谷等，也都在科技园玉泉慧谷等，也都在较较较较好地好地好地好地发发发发展中。而本案所展中。而本案所展中。而本案所展中。而本案所处处处处的幕府山景区正是的幕府山景区正是的幕府山景区正是的幕府山景区正是这样这样这样这样的一个方向，具有十分的一个方向，具有十分的一个方向，具有十分的一个方向，具有十分强强强强的的的的市市市市场竞场竞场竞场竞争力和广争力和广争力和广争力和广阔阔阔阔的的的的发发发发展前景。展前景。展前景。展前景。6 6、项项项项目定位原目定位原目定位原目定位原则则则则：对对对对于本案的于本案的于本案的于本案的项项项项目定位，需目定位，需

53、目定位，需目定位，需综综综综合市合市合市合市场场场场条件、条件、条件、条件、产业产业产业产业基基基基础础础础、城市特性、地、城市特性、地、城市特性、地、城市特性、地块质块质块质块质素、政府政策等多方面素、政府政策等多方面素、政府政策等多方面素、政府政策等多方面论证论证论证论证和考和考和考和考虑虑虑虑，产业产业产业产业概念的概念的概念的概念的树树树树立立立立应应应应遵循个性化、遵循个性化、遵循个性化、遵循个性化、结结结结合城市合城市合城市合城市产业产业产业产业基基基基础础础础、相关、相关、相关、相关产业间产业间产业间产业间有关有关有关有关联联联联性、互性、互性、互性、互补补补补性、共生性和性、共

54、生性和性、共生性和性、共生性和统统统统一性的定一性的定一性的定一性的定位原位原位原位原则则则则。房地产房地产E网网二、项目定位：二、项目定位：二、项目定位：二、项目定位：1 1、产业产业产业产业定位：定位：定位：定位： 城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计2 2、功能定位：、功能定位：、功能定位：、功能定位： 办公（展示、会议）、居住、休闲商业办公（展示、会议）、居住、休闲商业办公（展示、会议）、居住、休闲商业办公（展示、会议）、居住、休闲商业 办办办办公、住宅、商公、住宅、商公

55、、住宅、商公、住宅、商业业业业比例比例比例比例组组组组合：合：合：合：用地类型用地类型用地类型用地类型 占比占比占比占比( () ) 功能定位功能定位功能定位功能定位 备注备注备注备注 办公办公办公办公 50 50LOFTLOFT办公及产品办公及产品展示；展示平台；展示；展示平台；会议中心；会议中心；每户面积在每户面积在100350100350平方米；提平方米；提供大型展示场地，可举办媒体发供大型展示场地，可举办媒体发布会和大型活动；大型会议中心布会和大型活动；大型会议中心 住宅住宅住宅住宅 30 30独栋别墅、独栋别墅、SOHOSOHO酒店式公寓；酒店式公寓；独栋别墅面积控制在独栋别墅面积控

56、制在200500200500平平方米；公寓面积在方米；公寓面积在40604060平方米平方米一室一厅；一室一厅； 商业商业商业商业 20 20集中型休闲商业街集中型休闲商业街区、经济型酒店区、经济型酒店单个商铺面积单个商铺面积300500300500平方米；平方米；房地产房地产E网网3 3、客源定位：、客源定位：、客源定位：、客源定位：（1 1）办办办办公物公物公物公物业业业业： 建筑建筑设计设计事事务务所、所、设计设计院及个人工作室院及个人工作室 ； 景景观设计观设计公司；公司； 室内装潢室内装潢设计设计公司；公司；（2 2）住宅物）住宅物）住宅物）住宅物业业业业： 别别别别墅墅墅墅类类类类

57、： 园区园区设计产业设计产业企企业业及企及企业业家；家； 企企业业界界领军领军人物；人物； 商界精英人士；商界精英人士； 投投资资客；客； 公寓公寓公寓公寓类类类类： 园区企园区企业业中中产阶层产阶层； 企企业职员业职员（租（租赁为赁为主）；主）； 投投资资客；客；（3 3）商）商）商）商业业业业物物物物业业业业： 商商商商业业业业街：街：街：街： 投投资资及及经营经营者；者；房地产房地产E网网4 4、形象定位：、形象定位：、形象定位：、形象定位： 空间设计梦工坊空间设计梦工坊空间设计梦工坊空间设计梦工坊 “ “产学研产学研产学研产学研” ”产业链产业链产业链产业链5 5、项项项项目案名：目案

58、名：目案名：目案名： 慧谷慧谷慧谷慧谷 国际空间站国际空间站国际空间站国际空间站 房地产房地产E网网第四部分第四部分 产品规划初步思路产品规划初步思路房地产房地产E网网一、空间布局：一、空间布局：一、空间布局：一、空间布局：商业街区商业街区LOFT办公办公别墅区别墅区 考虑到充分利用山体资源，将别墅区分布在地块东北部山脚边缘，绿树葱茏，建筑掩映在绿色中，使其具有绝对的私密性，且北部地势高，拥有着高瞻远瞩的视野。 将商业划在入口附近，一是靠近幕府东路干道，便于人流消费，二是不影响别墅区的私密环境； 将办公区设在北部及中间地带，主要考虑充分利用现有厂房，且与商业区接近，便于及时消费。房地产房地产E

59、网网二、旧屋改造原则二、旧屋改造原则二、旧屋改造原则二、旧屋改造原则: :本案地本案地块块是原曙光机械厂所在地，区内是原曙光机械厂所在地，区内遗遗存大量厂房和配套用房，沾染存大量厂房和配套用房，沾染着油腥味、班着油腥味、班驳驳的的墙墙面、高大的建筑面、高大的建筑结结构，构，处处处处体体现现工工业业化生化生产产的粗的粗犷犷和独特魅力，是可直接利用的和独特魅力，是可直接利用的现现成成资资源。故在源。故在项项目开目开发时发时，应应充分考充分考虑虑加以加以发挥发挥，使其既可，使其既可为为今所用，又能承今所用，又能承载载一段一段历历史价史价值值，以吸引，以吸引创创意意企企业业的注的注视视。在利用和改造旧

60、建筑在利用和改造旧建筑时应时应遵循以下原遵循以下原则则：1 1 1 1、主体保护，局部加工；、主体保护，局部加工；、主体保护，局部加工；、主体保护，局部加工；2 2 2 2、外部休整，内部结构改造、创新；、外部休整，内部结构改造、创新；、外部休整，内部结构改造、创新；、外部休整，内部结构改造、创新；3 3 3 3、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改；、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改；、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改；、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改；4 4 4 4、针对产业特征，立面风格多样化。、针对产业特征，立面风格多样化。

61、、针对产业特征，立面风格多样化。、针对产业特征，立面风格多样化。 房地产房地产E网网三、建筑风格：三、建筑风格：三、建筑风格：三、建筑风格：创创意意产业产业是随着是随着现现代信息代信息时时代的到来及三代的到来及三产产服服务业务业迅猛迅猛发发展，逐展，逐渐风渐风行的新行的新兴产业兴产业，是新，是新时时代代经济经济的的时时尚符号，他尚符号，他们们注重注重产业间产业间交流、合作、互惠，交流、合作、互惠，时时刻展刻展现现出出创创新、自由、奔放、新、自由、奔放、热热情、情、动动力、力、时时尚的价尚的价值观值观；他；他们们需要一个空需要一个空间间“ “场场” ”效效应应，既能包容其思想和行，既能包容其思想

62、和行为为方式，又符合其企方式，又符合其企业业的的发发展模式。建展模式。建议议其建筑其建筑风风格采用：格采用： “ “超现实主义印象派建筑超现实主义印象派建筑超现实主义印象派建筑超现实主义印象派建筑” ”现现代建筑以其代建筑以其简约简约、功能主、功能主义义、实实用用为为准等准等优优越性，成越性，成为为空空间间印象派的象印象派的象征。其大胆的征。其大胆的结结构、流构、流畅畅的立面，的立面，视觉视觉上上处处处处体体现创现创新，建筑理念上新，建筑理念上标标新立新立异，完美地表异，完美地表现现出出现现代人的代人的审审美情趣和空美情趣和空间间价价值观值观。房地产房地产E网网四、各类物业建筑主题形式：四、各

63、类物业建筑主题形式：四、各类物业建筑主题形式：四、各类物业建筑主题形式：1 1、办办办办公物公物公物公物业业业业LOFT OFFICE LOFT OFFICE 新新新新锐锐锐锐企企企企业总业总业总业总部部部部打造打造LOFTLOFT办办公，一是旧厂房是园区公，一是旧厂房是园区办办公物公物业业的所在地，其的所在地，其层层高多在高多在1010米以米以上，空上，空间结间结构上容易成型，二构上容易成型，二LOFTLOFT是目前国是目前国际际上仍在流行的上仍在流行的时时尚尚产产品，特品，特别别是是对对旧厂区、旧厂区、仓库类仓库类建筑改造，多采用建筑改造，多采用该该形式。形式。LOFTLOFT的字面意的字

64、面意义义是是仓仓库库、阁阁楼，在楼，在LOFTLOFT里，不里，不锈钢锈钢、水泥理所当然地担当起空、水泥理所当然地担当起空间间主体材料的角主体材料的角色。高挑的空色。高挑的空间间、粗糙的、粗糙的墙墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面面、裸露的天花板、灰色的水泥地面这这是比是比较较典型的典型的LOFTLOFT的模的模样样。这这些与本案些与本案现现状吻合，可利用状吻合，可利用发挥发挥的空的空间间大。大。外立面：外立面：外立面：外立面：通通过过建筑材建筑材质质如如钢钢柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等经过经过艺术艺术化的加工，形成各种造型，化的加工，形成各种造型，对对建筑局部

65、建筑局部进进行修行修饰饰，特，特别别是入口、屋檐、脚是入口、屋檐、脚线线，与建筑，与建筑主体的裸露部分，形成主体的裸露部分，形成视觉视觉反差反差和冲和冲击击。房地产房地产E网网内部空内部空内部空内部空间间间间分割：分割：分割：分割：悬桥空中连廊，空间得以沟通家居式的办公，开敞通透金属型材楼梯，既现代又结实会客厅：简洁的摆设，原味的墙体房地产房地产E网网前台：运用色彩对比，简洁造型体现个性空间电梯上下，舒适主义办公大通间办公区，便于交流局部可分割为两层，满足不同需求房地产房地产E网网户户户户外空外空外空外空间间间间：另类与艺术结合，雕塑小品增添空间情趣，台阶与步道与建筑相应和谐。房地产房地产E网

66、网2 2、展示空、展示空、展示空、展示空间间间间：作作为办为办公功能的公功能的补补充，展示平台不可缺失，将园区建成具充，展示平台不可缺失，将园区建成具备备“ “产产、研、研、学、学、发发（发发布）布）” ”全面功能的平台，注重企全面功能的平台，注重企业业的品牌宣的品牌宣传传，既有，既有产业产业园园统统一形式的品牌造一形式的品牌造势势，也有，也有单单独企独企业业的自我宣的自我宣传传，成，成为产业为产业价价值值、品牌、品牌价价值值的的传输传输窗口。窗口。该该展示空展示空间间也可也可进进行其他行其他类类型的型的营销营销活活动动。房地产房地产E网网3 3、商、商、商、商业业业业空空空空间间间间餐餐餐餐

67、饮娱乐饮娱乐饮娱乐饮娱乐休休休休闲闲闲闲：餐饮、品茗，酒吧、音乐、个性书吧，一个也不能少。房地产房地产E网网休休休休闲闲闲闲商商商商业业业业街：街：街：街：咖啡吧、露天茶吧咖啡吧、露天茶吧咖啡吧、露天茶吧咖啡吧、露天茶吧房地产房地产E网网运运运运动动动动休休休休闲闲闲闲：壁球：壁球：壁球：壁球：18201820年在英国一所非常有名的学校叫哈年在英国一所非常有名的学校叫哈罗罗（HarrowHarrow）中学，）中学，这这是一所是一所专门为专门为英英国国贵贵族培养后代的学校。那里的学生秉承了族培养后代的学校。那里的学生秉承了这项这项运运动动并在此基并在此基础础上加以改上加以改进进，他，他们们用拍子

68、用拍子将球向将球向墙墙壁壁击击打，因球触打，因球触墙墙后后发发出的声音很象英文出的声音很象英文SquashSquash的的发发音，所以音，所以给这项给这项运运动动冠名冠名为为SquashSquash，即壁球。同年，世界上第一片壁球，即壁球。同年，世界上第一片壁球场场建于哈建于哈罗罗中学。至此，壁球运中学。至此，壁球运动动正式正式诞诞生。生。在随后的若干年里，壁球运在随后的若干年里，壁球运动动在英国迅速在英国迅速发发展，并由其展，并由其军队军队把壁球运把壁球运动带动带到世界各地，壁到世界各地，壁球是一球是一项项适合于各适合于各阶层阶层、各年、各年龄龄段的人参加的新型运段的人参加的新型运动项动项目

69、，也被称目，也被称为为一一项终项终身运身运动动。作。作为为一种一种锻炼锻炼身体增身体增进进健康的活健康的活动动，壁球运，壁球运动动是一是一项长项长期性健康投期性健康投资资，能使人在生理和心理，能使人在生理和心理上上获获益，并增益，并增强强其自信心及意志力。其自信心及意志力。 房地产房地产E网网攀岩：攀岩：攀岩：攀岩：人工岩人工岩场场最早的起源地也是法国最早的起源地也是法国, ,可可说说是一种人造的攀登是一种人造的攀登结结构构 (climbing structure) (climbing structure)。19831983年法国人年法国人Mr. Francois SAVIGNY Mr. Fr

70、ancois SAVIGNY 发发明了由明了由树树脂及混凝土合成的可移脂及混凝土合成的可移动动式岩式岩块块，奠，奠定了人工岩定了人工岩场场日后日后发发展的基展的基础础。本。本项项目园区的工作者多从事目园区的工作者多从事脑脑力工作、多力工作、多为为年年轻轻人，偶人，偶尔尔进进行行风险风险性的游性的游戏戏运运动动，可刺激大，可刺激大脑脑神枢，更高效的投入工作。本神枢，更高效的投入工作。本项项目园区的高大厂房目园区的高大厂房多，其山多，其山墙墙的高度可的高度可进进行改造。行改造。攀岩的六大好攀岩的六大好攀岩的六大好攀岩的六大好处处处处：增加身体柔增加身体柔软软度与度与协调协调感感 (Flexibil

71、ity&Coordinationofmindandbody) (Flexibility&Coordinationofmindandbody) ；增增强强体力体力(Strength) (Strength) ；集中力集中力(Concentration) (Concentration) ；进进取心取心(Initiative) (Initiative) ；自信心自信心(Self-Confident) (Self-Confident) ；平衡感平衡感(Balance) (Balance) 房地产房地产E网网4 4、酒店、酒店、酒店、酒店青年旅青年旅青年旅青年旅馆馆馆馆：园区酒店主要方便园区内的企园区酒店

72、主要方便园区内的企业业与外与外联联企企业间业间沟通及沟通及员员工居住，提供一个工居住，提供一个现现代代时时尚的休憩空尚的休憩空间间，装修不需豪，装修不需豪华华奢侈，追求奢侈，追求现现代感、代感、节节奏感和舒适感，价位也不能奏感和舒适感，价位也不能过过高，既高，既经济实经济实惠又符惠又符合他合他们们的消的消费费需求。可引入青年旅需求。可引入青年旅馆馆、锦锦江之星、如家之江之星、如家之类类的酒店。的酒店。5 5、住宅物、住宅物、住宅物、住宅物业业业业： 独独独独栋别栋别栋别栋别墅墅墅墅CEOCEO官邸官邸官邸官邸/ /企企企企业业业业第一会所第一会所第一会所第一会所别别墅的功能可分两种，一是私人收

73、藏作墅的功能可分两种，一是私人收藏作为为居住空居住空间间，主要客源是企，主要客源是企业业界精英界精英阶层阶层，包括园区，包括园区外的企外的企业业；一是作；一是作为为企企业业第二第二办办公公场场地，或者是提供企地，或者是提供企业业高高层层会晤的高档会晤的高档场场所，具有会所，具有会议议功功能、能、娱乐娱乐功能。功能。建筑建筑风风格格为现为现代建筑，可学代建筑，可学习习SOHOSOHO中国的中国的长长城脚下公社的做法，邀城脚下公社的做法，邀请请国内、国国内、国际际著名建筑著名建筑设计师设计师，每，每栋栋都是一个都是一个经经典典创创作。作。房地产房地产E网网长城脚下公社别墅：与自然朴素地交融房地产房

74、地产E网网公寓公寓公寓公寓SOHOSOHO酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓山林中的精神山林中的精神SOHOSOHO，享受酒店式的管理服，享受酒店式的管理服务务，为为企企业业精英提供生活起居的方便。可借精英提供生活起居的方便。可借鉴鉴上上海万科海万科蚂蚁蚂蚁工房，未来推广可采用工房，未来推广可采用“ “蜂巢蜂巢蜂巢蜂巢” ”的名字，成的名字，成为设计产业为设计产业集聚的地方。集聚的地方。房地产房地产E网网独特、个性的建筑外观，是智慧精英们精神领域的表露。居家的空间格局，现代气质的布置，更符合年轻一族的标准。房地产房地产E网网五、经营风险：五、经营风险：五、经营风险：五、经营风险：1 1、

75、解决、解决、解决、解决营销营销营销营销限制限制限制限制问题问题问题问题：对于本案的土地性质只能出售使用权的问题，存在两方面的难点：一是买方出资只拿到使对于本案的土地性质只能出售使用权的问题，存在两方面的难点：一是买方出资只拿到使用权，相当于房屋租约；二是购房者无法进行按揭购房，对个人资金要求较高。用权，相当于房屋租约；二是购房者无法进行按揭购房，对个人资金要求较高。针对以上问题，土地性质如果可变的情况下自然最好，不过会导致开发成本及风险都提针对以上问题，土地性质如果可变的情况下自然最好，不过会导致开发成本及风险都提高，故只能在此大前提下，对所开发房屋进行售卖，一是对于购房凭证，可咨询律师和房高

76、，故只能在此大前提下，对所开发房屋进行售卖，一是对于购房凭证，可咨询律师和房产部门，能否办理房屋使用权及所有权（不包含土地产权，当然可能性不大）。最直接的产部门，能否办理房屋使用权及所有权（不包含土地产权，当然可能性不大）。最直接的办法就是和客户讲明，利用签署租赁契约的形式，一次性交纳办法就是和客户讲明，利用签署租赁契约的形式，一次性交纳4040年租金，可按二十年一年租金，可按二十年一签，分两份租约签署，（按国家合同法规定，契约的最长年限为签，分两份租约签署，（按国家合同法规定，契约的最长年限为2020年，超过二十年的合同年，超过二十年的合同是无效的）经咨询律师，两份合同可同时签名交易，到是无

77、效的）经咨询律师，两份合同可同时签名交易，到2020年后，第二份合同会自动生效，年后，第二份合同会自动生效，不需再办理其他手续。不需再办理其他手续。二是客户按揭问题，与相关银行沟通，以企业担保形式，为购房企业及个人尽可能地争取二是客户按揭问题，与相关银行沟通，以企业担保形式，为购房企业及个人尽可能地争取一定比例的贷款，如果不可行，则在销售策略上给予支持，分期付款或以租代售等。一定比例的贷款，如果不可行，则在销售策略上给予支持，分期付款或以租代售等。2 2、经营经营经营经营之道：之道：之道：之道：作为创意型的产业园，其经营思路也是十分创新的，这在前面参考了其他城市项目后也提作为创意型的产业园，其

78、经营思路也是十分创新的，这在前面参考了其他城市项目后也提到过。创意产业园的价值集中体现在产业链的打造上，有了这个根本，其他的价值才能最到过。创意产业园的价值集中体现在产业链的打造上，有了这个根本，其他的价值才能最大化体现，故在开发运营上应该：大化体现，故在开发运营上应该： 先炒概念先炒概念先炒概念先炒概念 树立品牌影响力树立品牌影响力树立品牌影响力树立品牌影响力 招商洽谈招商洽谈招商洽谈招商洽谈 园区建设园区建设园区建设园区建设 商业配套商业配套商业配套商业配套房地产房地产E网网3 3、最大程度、最大程度、最大程度、最大程度获获获获得政府的政策支持：得政府的政策支持：得政府的政策支持：得政府的

79、政策支持：政府的扶持力度，是产业园发展不可缺少的支撑。观国内其他城市，其产业园的创建、发政府的扶持力度，是产业园发展不可缺少的支撑。观国内其他城市，其产业园的创建、发展离不开政府的政策大力支持及产业优惠的政策，如位于上海虹口区东江湾路上的展离不开政府的政策大力支持及产业优惠的政策，如位于上海虹口区东江湾路上的“空间空间188”188”承诺，将针对企业类别、每年纳税额度，会给予相应的税收扶持。位于西江湾路上的承诺，将针对企业类别、每年纳税额度，会给予相应的税收扶持。位于西江湾路上的“绿地绿地 阳光园阳光园”则对入驻企业给予则对入驻企业给予1010左右的房租补贴和相应的税收奖励。再比如进驻左右的房

80、租补贴和相应的税收奖励。再比如进驻“同乐坊同乐坊”的艺术类、文化类等企业可以享受税收优惠政策。的艺术类、文化类等企业可以享受税收优惠政策。不过上海创意产业中心有关人士表示，并非进驻所有园区都能够享受到优惠政策，而是要不过上海创意产业中心有关人士表示，并非进驻所有园区都能够享受到优惠政策，而是要根据各个园区的具体招商措施来确定。根据各个园区的具体招商措施来确定。南京市政府及下关区政府，对兴建产业园已出台了相关辅助政策，但作为本案个体开发的南京市政府及下关区政府，对兴建产业园已出台了相关辅助政策，但作为本案个体开发的产业园应积极向政府争取税收、产业政策上的支持。产业园应积极向政府争取税收、产业政策

81、上的支持。房地产房地产E网网六、国内案例介绍：六、国内案例介绍：六、国内案例介绍：六、国内案例介绍：上海上海上海上海八号八号八号八号桥桥桥桥 ： 八号桥生活时尚中心位于建国中路八号桥生活时尚中心位于建国中路1010号，占地号，占地1111亩，建筑面积亩，建筑面积1 1万余平方米，其前身为上汽万余平方米，其前身为上汽集团所属集团所属“ “上海汽车制动器公司上海汽车制动器公司” ”。该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有。该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有50805080年代厂房年代厂房8 8栋。栋。20032003年下半年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华

82、轻投资管理有限公司、时尚生年下半年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司、时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同实施对活策划咨询（上海）有限公司共同实施对“ “上海汽车制动器公司上海汽车制动器公司” ”的开发、改建、招商、管理工的开发、改建、招商、管理工作，依照中心城区旧厂房依旧修旧原则，通过改建，既保留了原厂房的空间结构，又加入了许作，依照中心城区旧厂房依旧修旧原则，通过改建，既保留了原厂房的空间结构，又加入了许多西方的时尚元素，成为风格独特时尚建筑群，创立多西方的时尚元素，成为风格独特时尚建筑群，创立“8“8号桥号桥” ”。而该地之所以被命名为而该地之所以被命名为“8“

83、8号桥号桥” ”，工作人员说因为它从形象上说，每一座办公楼都有天桥相，工作人员说因为它从形象上说，每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，而内和国外的文化与人才连接起来，而“8”“8”是因为该地址位于建国中路是因为该地址位于建国中路8 81010号。号。“8“8号桥号桥” ”以其时尚以其时尚古朴的建筑、错落有致的布局、优雅温馨的环境和新颖齐全的功能，为国内外创意设计企业构古朴的建筑、错落有致的布局、优雅温馨的环境和新颖齐

84、全的功能，为国内外创意设计企业构筑了魅力独特的筑了魅力独特的“ “巢巢” ”。房地产房地产E网网 8 8号桥改造旧厂房，规划设计并不是最大问题。策略规划副总裁蔡号桥改造旧厂房，规划设计并不是最大问题。策略规划副总裁蔡超恒也探访过苏州河边的厂房改造的艺术工作室，艺术感强，但功能超恒也探访过苏州河边的厂房改造的艺术工作室，艺术感强，但功能性差，忽视了很多基础的问题，比如消防、结构等。蔡超恒带领他的性差，忽视了很多基础的问题，比如消防、结构等。蔡超恒带领他的团队将一些功能性上的问题放在首位解决，比如防水、隔热。他们将团队将一些功能性上的问题放在首位解决，比如防水、隔热。他们将楼底的泥土挖开，重新加固

85、地基，改造排污管，将违章搭建、大部分楼底的泥土挖开，重新加固地基，改造排污管，将违章搭建、大部分的墙壁拆除，只留下柱子和钢结构，屋顶全部重做。房子本身的空间的墙壁拆除，只留下柱子和钢结构，屋顶全部重做。房子本身的空间很大，重新改造的时候就预留了大块的玻璃窗，玻璃屋顶，安装了电很大，重新改造的时候就预留了大块的玻璃窗，玻璃屋顶，安装了电动机，可以开闭，利用自然通风和采光节省了空调和照明用电。动机，可以开闭，利用自然通风和采光节省了空调和照明用电。这里的这里的OFFICEOFFICE这里不同于一般的写字楼，设计者的整个理念就是希这里不同于一般的写字楼，设计者的整个理念就是希望把不同的设计顾问团队聚

86、在一起，让他们一起工作。所以，把这里望把不同的设计顾问团队聚在一起，让他们一起工作。所以，把这里分成一间间很小的分成一间间很小的OFFICEOFFICE，而不是一间几百人的，而不是一间几百人的OFFICEOFFICE，这样可以，这样可以吸引多一点的商家，可以形成规模。这种设计理念，也就是的整个生吸引多一点的商家，可以形成规模。这种设计理念，也就是的整个生活时尚中心的设计风格是，一间间小的活时尚中心的设计风格是，一间间小的OFFICEOFFICE，一个个大的共享空间，一个个大的共享空间，从而达到聚百家而争鸣，共同交流，海纳百川。从而达到聚百家而争鸣，共同交流，海纳百川。 8 8号桥有众多租户，大

87、都与需要创意的工作有关。园区设计时留出号桥有众多租户，大都与需要创意的工作有关。园区设计时留出了很多租户共享空间，比如会议室、阳光屋顶、小花园等，平时工作了很多租户共享空间，比如会议室、阳光屋顶、小花园等，平时工作的时候可以出来透气，喝杯咖啡，享受上班的时光；而且和不同的人的时候可以出来透气，喝杯咖啡，享受上班的时光；而且和不同的人一起，能够发挥创意，互相启发灵感。一起，能够发挥创意，互相启发灵感。8 8号桥，给上海做了一个老厂号桥，给上海做了一个老厂房改造的样板，这里是厂房的新天地，给上海这个以工业为主的城市房改造的样板，这里是厂房的新天地，给上海这个以工业为主的城市一个可能性，怎么保存这些厂房而且能够发挥实际的作用。一个可能性，怎么保存这些厂房而且能够发挥实际的作用。新天地改造石库门，内外强烈的新旧反差让人在醒目过后不免有新天地改造石库门，内外强烈的新旧反差让人在醒目过后不免有一丝冲突的遗憾。一丝冲突的遗憾。8 8号桥则将整个旧厂区的几栋楼房用桥连成一体，号桥则将整个旧厂区的几栋楼房用桥连成一体，加上里外风格的一致延续，显得更合理顺畅，成为抗衡新天地的时尚加上里外风格的一致延续，显得更合理顺畅，成为抗衡新天地的时尚新地标。新地标。房地产房地产E网网FIN THANK YOU