北京大运河孔雀城营销策略报告

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1、策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛 2010 2010年大运河年大运河孔雀城营销策略报告孔雀城营销策略报告心有多大，舞台就有多大策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛背景一：宏观市场20102010年目标下必须明确的三个背景：年目标下必须明确的三个背景：背景二：品牌发展背景三：市场竞争策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛20102010年宏观经济分析年宏观经济分析 全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造成持续负面影响；成持续负面影响

2、；推动上半年经济好转的因素可持续性不强，推动上半年经济好转的因素可持续性不强，20092009年保年保8 8无忧，无忧，20102010年可能再度回调；年可能再度回调；中国想通过启动内需来弥补缺口非常困难，长期来看我国中国想通过启动内需来弥补缺口非常困难，长期来看我国GDPGDP增速可能在低位运行；增速可能在低位运行；我国政策总基调不会改变，政策工具将动态微调；我国政策总基调不会改变，政策工具将动态微调； 财政政策：坚持积极取向不变，但力度变小、效应减弱；财政政策：坚持积极取向不变，但力度变小、效应减弱；货币政策：更加强调货币政策：更加强调“适度适度”，加息政策随时出台。明，加息政策随时出台。

3、明年存在取消年存在取消“下浮下浮30%30%”房贷优惠利率可能。房贷优惠利率可能。房地产政策房地产政策20102010年的宏观经济将好于年的宏观经济将好于0808，差于，差于0909，我国经济前景谨慎乐观，我国经济前景谨慎乐观房地产面临货币从紧的影响房地产面临货币从紧的影响经济形势经济形势策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛2010年北京经济发展预测，人均GDP升至9000美元房地产业对北京GDP总量支撑达到7%，占投资的50%，无疑是一个重要的产业。 北京市前三季度经济运行情况，9.5%的增速明显高出全国GDP增长7.7%的水平。全市经济在保增长、扩内需政策

4、措施作用下，呈现一季度见底、二季度复苏、三季度稳步回升的运行态势。初步判断，北京经济已经走出谷底，正处于V型运行轨迹的上行区间，预计2010全年经济增长可能达到9.5%左右。 策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛背景一：宏观市场20102010年目标下必须明确的三个背景：年目标下必须明确的三个背景：背景二：品牌发展背景三：市场竞争策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛2005年2008年2009年永定河孔雀城入市，单一项目操作，未形成孔雀城品牌概念大运河孔雀城入市，形成多项目操作模式，孔雀城系列品牌整合势在必行“一个北京城 四个

5、孔雀城”品牌战略下的整合推广，成功建立了孔雀城品牌在市场的认知度市场的认知度；2010年四个孔雀城全线亮相1 1、孔雀城系列项目发展进程、孔雀城系列项目发展进程2 2、孔雀城系列项目销售额增长进程、孔雀城系列项目销售额增长进程策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛品牌认知品牌认可客户成交的主要因素：客户成交的主要因素：n客户购买的主要因素集中在区域未来发展及升值潜力上，这部分客户占30%；n同时客户关注别墅生活，占总比例的29%；对南加州手工建筑认可总比例占12%；n客户主要成交原因中对品牌的认可仅客户主要成交原因中对品牌的认可仅占占3%。目前成交客户中对孔雀城

6、品牌认可的仅占目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%， 孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。3 3、孔雀城系列品牌发展、孔雀城系列品牌发展大运河孔雀城成交客户分析数据对比：万科项目因品牌认可成交比例30%-70%2005-09年策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛n 通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！n品牌形象已经初步建立。品牌形象已经初步建立。n未来，品牌具备很大的提升空间。未来，品牌具备很大的提

7、升空间。 小 结策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛背景一：宏观市场20102010年目标下必须明确的三个背景：年目标下必须明确的三个背景：背景二：品牌发展背景三：市场竞争策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛中央领仕馆中央领仕馆区域：河北香河市西部城区，通州正东；客群：60%北京客户，其余为廊坊周边地区客户2009年售罄，明年没有新推产品挪威的森林挪威的森林区域：河北大厂潮白河只留鲍丘河流域客群：绝大多数为北京客户，另有部分周边客户。明年推量：包括联排、双拼、独栋共计200套房源。盘龙谷盘龙谷区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西

8、坡五盆沟客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。恒大金碧天下恒大金碧天下区域：天津蓟县盘山以南客群： 30%40%北京客户，其余为天津及周边客户明年推量：一期剩余百余套，二期5000亩土地正在规划中，预计建设别墅、花园洋房等低密度产品。水色时光区域：北京顺义奥林匹克公园客群：绝大多数为北京客群明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋，和7套 162联排，已近结盘。后期13.5万土地未定产品类型。1.1.区域内：中央领仕馆明年无加推产品；区域内：中央领仕馆明年无加推产品；2.2.区域外：水色时光、挪威的森林

9、、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区域，区域外：水色时光、挪威的森林、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区域，面对不同的主力客群，不构成直接竞争，属于本项目的分流竞争面对不同的主力客群，不构成直接竞争，属于本项目的分流竞争。大运河孔雀城外部外部在售在售项目竞争分析项目竞争分析外外 本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱。本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛2009年7月17日，万通地产通过公开摘牌的方式获得香河四块国有土地的使用权，总面积达到533093.33。大运河孔雀城万通万

10、通200914号地号地土地面积：200833容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层万通万通200915号地号地土地面积：92,000容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层万通万通200912、13号地号地土地面积：240260容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层协成钳屯乡京东国际新城协成钳屯乡京东国际新城占地面积：3000亩下半年存在供应量压力。下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在20102010年三年三四季度集中上市，易造成部分客户分流四季度集中上市，易造成部分客户分流。富力地产富力地产建筑面积建筑面积600万万

11、外外外部外部潜在潜在项目竞争分析项目竞争分析项目周边待开发地块达到850850万万策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛第一城东部万通地块第一城东部万通地块土地面积土地面积533093.33大运河孔雀城大运河孔雀城协成钳屯乡京东国际新城协成钳屯乡京东国际新城土地面积：3000亩万通地产万通地产协成房开协成房开富力地产富力地产占地面积600万开发企业开发企业占地面积占地面积容积率容积率物业形态物业形态上市时间上市时间代表项目代表项目万通地产533093.331.5-1.8别墅+高层预计2010年三四季度新新家园系列协成地产3000亩不明高层+部分低密产品预计201

12、0年三四季度知春时代富力地产600万1别墅等低密产品预计2010年三四季度富力城系列外部外部潜在潜在项目竞争分析项目竞争分析品牌竞争压力大。品牌竞争压力大。品牌开发商的陆续进驻，携品牌效应，品牌开发商的陆续进驻，携品牌效应，易造成客户持币观望。易造成客户持币观望。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛n外部在售项目为本项目的分流竞争项目，竞争程度较弱；外部在售项目为本项目的分流竞争项目，竞争程度较弱；n潜在项目下半年带来一定供应量压力。潜在项目下半年带来一定供应量压力。n潜在项目造成品牌竞争压力大。潜在项目造成品牌竞争压力大。外部市场小结策风行策风行 中国首

13、家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛内部竞争锁定内部竞争锁定潮白河孔雀城潮白河孔雀城永定河孔雀城永定河孔雀城八达岭孔雀城八达岭孔雀城内部项目竞争分析内部项目竞争分析l八八达达岭岭孔孔雀雀城城和和永永定定河河孔孔雀雀城城与与本本项项目目分分属属不不同同区区域域，主主力力客客群群不不同同，是是本本项项目目分分流流竞争；竞争；l潮白河孔雀城和本项目同属同一区域，将与本项目形成直接竞争。潮白河孔雀城和本项目同属同一区域，将与本项目形成直接竞争。大运河孔雀城大运河孔雀城策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛品项品项潮白河孔雀城潮白河孔雀城大运河孔雀城大运河孔雀城

14、位置CBD国贸正东30公里处，京津冀城市圈的中心位置，北邻燕郊，河北大厂县潮白河流域，西与北京通州隔河相望香河生态旅游区，河北香河中信国安天下第一城对面首期产品一期：联排：225-235 约 225套二期：叠拼：158.3，约366套 院墅：377，约28套联排：240-260 约803套 叠拼：160-170，约100套交通京哈高速京沈高速、120国道、京津高速建筑风格南加州风格+现代主义建筑形式南加州风格绿化率32.25%30%容积率1.051景观社区内部引潮白河水贯穿其中,开挖河道形成系列的岛屿空间，沿河打造商业风情街和办公景观轴线，形成功能各异的开放带状公园天下第一城4A景点；京杭大运

15、河；两条中央景观带交错形成主要支持节点，通过人林漫道将每个庭院景观结合，成为整体的生态和谐的生活空间配套紧邻燕郊城区，生活配套、市政配套发展较完善；社区内有多媒体产业、水乡创意园、社区展览馆、沿水商业街、宾馆等。天下第一城国际会展中心、区内2000平米休闲体验中心、国际休闲商业街、3000平米双语幼儿园物业服务华夏物业华夏物业开发商品牌廊坊京御房地产开发有限公司廊坊京御房地产开发有限公司工程进度一级开发完成，通往项目的路正在修缮，最早入住时间2011年一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住潮白河孔雀城和大运河孔雀城点对点分析同质化同质化本项目在区域、绿化率、容积率

16、、产品类型，建筑风格，物业服务等方面与潮白河孔雀本项目在区域、绿化率、容积率、产品类型，建筑风格，物业服务等方面与潮白河孔雀城形成同质化竞争。城形成同质化竞争。同质化同质化同质化策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛n八达岭孔雀城、永定河孔雀城与本项目不形成直接竞争；八达岭孔雀城、永定河孔雀城与本项目不形成直接竞争；n潮白河孔雀城项目与本项目形成直接且同质化竞争。潮白河孔雀城项目与本项目形成直接且同质化竞争。内部市场小结策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛三大背景之下结论回顾宏观市场之下诸多不确定因素制造迷局，谨慎乐观的2010

17、年品牌阶段之下“孔雀城” 品牌形象已经初步建立，存在进一步提升的空间。竞争格局之下内忧外患。内忧：同质化竞争严重。外患：品牌开发商大举挺进。背景之下再看目标内忧外患如何破局？策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛解决思路对外竞争策略坚定不移深化坚定不移深化“孔雀城孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战品牌内涵，打赢品牌战对内竞争策略1 1、树立鲜明的项目品牌区隔，、树立鲜明的项目品牌区隔，2 2、将项目差异化、将项目差异化进行到底！进行到底！解题核心思路：完成一场品牌大跃进！策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛品牌内涵：人文关怀；品牌深化

18、：产品品质，周到的物业服务。地产品牌美誉度明星地产品牌美誉度明星如何解决外部竞争孔雀城品牌如何深化？ 【案例：成熟开发企业品牌深化案例：成熟开发企业品牌深化】策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛品牌内涵：感性，无微不至的客户关怀；品牌深化：细致的景观园林，周到的物业服务，别墅的专家。地产品牌美誉度明星地产品牌美誉度明星如何解决外部竞争孔雀城品牌如何深化？ 成熟品牌的启示：结合品牌自身优势，挖掘客户需求，寻求品牌深化发力方向。成熟品牌的启示：结合品牌自身优势，挖掘客户需求，寻求品牌深化发力方向。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论

19、坛孔雀城孔雀城地产品牌美誉度明星地产品牌美誉度明星如何解决外部竞争孔雀城品牌如何深化？ 看自身优势1.2005-09年5年品牌积淀：京郊别墅小镇连锁品牌京郊别墅小镇连锁品牌2.京郊别墅项目别墅项目开发成功经验看客户需求客户成交的主要因素：客户成交的主要因素：1.区域未来发展及升值潜力上，占30%；2.别墅生活别墅生活，占总比例的29%；3.对南加州手工别墅的建筑风格别墅的建筑风格认可总比例占12%；大运河孔雀城成交客户分析策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛深化方向：深化方向：产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅小镇梦想！产品理念上强化别墅小镇生活方

20、式，为客户打造别墅小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌成为小镇生活的领导品牌走在正确的路上：京郊别墅小镇连锁品牌走在正确的路上：京郊别墅小镇连锁品牌策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛解决思路对外竞争策略坚定不移深化坚定不移深化“孔雀城孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战品牌内涵，打赢品牌战对内竞争策略1 1、树立鲜明的项目品牌区隔，、树立鲜明的项目品牌区隔，2 2、将项目差异化、将项目差异化进行到底！进行到底！解题核心思路：完成一场品牌大跃进！产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌小镇

21、梦想！成为小镇生活的领导品牌策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛如何解决内部竞争1、将项目品牌细分项目品牌细分借鉴波士顿矩阵表现：项目品牌细分借鉴波士顿矩阵表现：京御地产目前面临同品牌同产品线下严重内部竞争的情况，需要在“孔雀城”品牌的基础下再进行品牌细分。具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件

22、转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品婴儿产品婴儿产品瘦狗产品瘦狗产品包装，旗帜！包装，旗帜！利润主力利润主力培育、转化培育、转化尽早出货尽早出货策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛品项品项潮白河孔雀城潮白河孔雀城大运河孔雀城大运河孔雀城位置CBD国贸正东30公里处，京津冀城市圈的中心位置，北邻燕郊，河北大厂县潮白河流域，西与北京通州隔河相望香河生态旅游区，河北香河中信国安天下第一城对面首期产品一期：联排：225-235 约 225套二期：叠拼：158.3，约366套 院墅

23、：377，约28套联排：240-260 约803套 叠拼：160-170，约100套交通京哈高速京沈高速、120国道、京津高速建筑风格南加州风格+现代主义建筑形式南加州风格绿化率32.25%30%容积率1.051景观社区内部引潮白河水贯穿其中,开挖河道形成系列的岛屿空间，沿河打造商业风情街和办公景观轴线，形成功能各异的开放带状公园天下第一城4A景点；京杭大运河；两条中央景观带交错形成主要支持节点，通过人林漫道将每个庭院景观结合，成为整体的生态和谐的生活空间配套紧邻燕郊城区，生活配套、市政配套发展较完善；社区内有多媒体产业、水乡创意园、社区展览馆、沿水商业街、宾馆等。天下第一城国际会展中心、区内

24、2000平米休闲体验中心、国际休闲商业街、3000平米双语幼儿园物业服务华夏物业华夏物业开发商品牌廊坊京御房地产开发有限公司廊坊京御房地产开发有限公司工程进度一级开发完成，通往项目的路正在修缮，最早入住时间2011年一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入住1、将项目品牌细分：重新审视潮白河孔雀城和大运河孔雀城基本质素潮白河孔雀城紧邻燕郊和大厂县城，可享其成熟配套，北京客户对此区域认知度较高。潮白河占优潮白河孔雀城与潮白河隔堤相望，并引河水贯穿整个社区，打造稀缺水景，自然生态景观价值独一无二。潮白河占优潮白河占优潮白河孔雀城利用打造大量沿河商业、步行街、休闲艺术沙龙等

25、功能区，社区内生活配套齐全，打造真正的小镇生活。潮白河占优大运河占优潮白河项目对比大运河项目，潮白河孔雀城具备明星产品质素，且必须成为孔雀城品牌潮白河项目对比大运河项目，潮白河孔雀城具备明星产品质素，且必须成为孔雀城品牌下的明星项目，最大化土地价值，赢取更高利润。下的明星项目，最大化土地价值，赢取更高利润。大运河孔雀城定位为现金流产品，实现量的突破。大运河孔雀城定位为现金流产品，实现量的突破。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛N82N82N95-8GN95-8GN97N97产品产品直板直板屏幕：屏幕：2.42.4英寸英寸操作系统：操作系统：SymbianSy

26、mbian 9.2 S60 3.1 9.2 S60 3.1内存：内存：256 MB NAND+128MB SDRAM256 MB NAND+128MB SDRAM特点：氙气闪光灯，特点：氙气闪光灯，500500万像素万像素滑盖滑盖屏幕：屏幕：2.82.8英寸英寸操作系统：操作系统：SymbianSymbian 9.2 S60 3.1 9.2 S60 3.1内存：内存：100MB,8GB NAND100MB,8GB NAND特点：大屏幕，特点：大屏幕，500500像素像素侧滑盖，全键盘侧滑盖，全键盘屏幕：屏幕：3.53.5英寸，触摸屏英寸，触摸屏操作系统：操作系统：SymbianSymbian

27、9.4 S60 5.0 9.4 S60 5.0内存：内存：32G32G特点：网络功能强大，特点：网络功能强大，3G3G，无线局域网，无线局域网价格价格上市价格：上市价格：42004200上市价格：上市价格：50005000上市价格：上市价格：70007000推售推售2007.122007.122008.052008.052009.032009.03推广渠推广渠道道上市推广阶段：地铁户外、报纸、杂志、商上市推广阶段：地铁户外、报纸、杂志、商户渠道户渠道主流推广阶段：口碑营销主流推广阶段：口碑营销+ +常规渠道常规渠道上市推广阶段：地铁户外、报纸、杂志、渠道上市推广阶段：地铁户外、报纸、杂志、渠道

28、主流推广阶段：口碑营销主流推广阶段：口碑营销+ +常规渠道常规渠道上市推广阶段：地铁户外、报纸、杂志、渠上市推广阶段：地铁户外、报纸、杂志、渠道道品牌形品牌形象象探索、捕捉、分享探索、捕捉、分享，你的非凡人生，从这里，你的非凡人生，从这里启程启程娱乐下一季，娱乐下一季，影视季影视季，精彩无止境，精彩无止境我的我的网络网络，随，随“触触”可得可得诺基亚诺基亚N82N82，上市时间，上市时间2007.122007.12诺基亚诺基亚N97N97 ，上市时间，上市时间20092009诺基亚诺基亚N95N95 -8G-8G版，版，上市时间上市时间2008.52008.5明星、主流（现金流）差异化营销模式

29、研究【案例：诺基亚案例：诺基亚N N系手机系手机】2 2、明星与主流产品形成有效的价格梯度、明星与主流产品形成有效的价格梯度3 3、明星产品与现金流产品拉开推售时间、明星产品与现金流产品拉开推售时间4 4、渠道上：明星产品，多渠道树立明星形象，主流产品深入客户，口碑传播、渠道上：明星产品，多渠道树立明星形象，主流产品深入客户，口碑传播5 5、品牌形象上，依据核心价值点，形象差异化、品牌形象上，依据核心价值点，形象差异化1 1、明星产品产品升级，与主流产品拉开产品梯度、明星产品产品升级，与主流产品拉开产品梯度如何解决内部竞争2、将差异化进行到底策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家

30、房地产资源免费论坛大运河大运河孔雀城定位为现金流项目孔雀城定位为现金流项目项目品牌细分之后的差异化之路项目品牌细分之后的差异化之路1.1.产品差异化产品差异化2.2.推售差异化推售差异化3.3.价格差异化价格差异化4.4.推广差异化推广差异化5.5.品牌形象差异化品牌形象差异化策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛1 1、产品差异化、产品差异化1）单体面积差异化：后期产品缩小单体户型面积区间，从而进一步控制总价区间，拉开与明星产品的梯度。2）产品细节差异化：二期联排二期联排三期联排三期联排面积区间254-264 235-241 270-301 面积区间24026

31、0220230260280比例65%21%14%比例70%20%10%1.建筑风格2.产品功能3.附加值策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛别墅形式别墅形式立面风格立面风格在坚持南加州欧式意向基调在坚持南加州欧式意向基调下，调整风格，如下，调整风格，如“新都铎新都铎”产品细节产品细节1 1、建筑风格差异化：、建筑风格差异化：在本项目后期产品设计中，继续强调别墅的符号感、仪式感，在本项目后期产品设计中，继续强调别墅的符号感、仪式感，在建筑风格调整为在建筑风格调整为“新都铎新都铎”风格，形成建筑风格差异化。风格，形成建筑风格差异化。策风行策风行 中国首家房地产

32、资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛立面风格立面风格由石材转为砖材，增加涂料与砖由石材转为砖材，增加涂料与砖材对比，增加立面丰富感；材对比，增加立面丰富感；以尖屋顶、烟囱、老虎窗等形成以尖屋顶、烟囱、老虎窗等形成强烈别墅符号；强烈别墅符号；局部一步式阳台形成立面变化；局部一步式阳台形成立面变化；在本项目后期产品设计中，继续强调别墅的符号感、仪式感，在本项目后期产品设计中，继续强调别墅的符号感、仪式感，在建筑风格调整为在建筑风格调整为“新都铎新都铎”风格，形成建筑风格差异化。风格，形成建筑风格差异化。产品细节产品细节1 1、建筑风格差异化：、建筑风格差异化：策风行策风行 中国首家房地产资源

33、免费论坛中国首家房地产资源免费论坛内部功能整合内部功能整合家庭厅家庭厅上海万科红郡平面完整、流通性强的整体空间；家庭厅与厨房结合经济型别墅多居室设置必然带来功能整合与取舍，可适当减少卫生间数量，一层设置大空间方便客户灵活分隔，在功能上实现家庭厅，传递别墅生活方式功能上实现家庭厅，传递别墅生活方式；上海万科燕南园多居室多居室适当减少卫生间数量，多出居室，实现4个房间和双露台家庭厅与客厅结合，形成开敞大空间产品细节产品细节2 2、产品功能差异、产品功能差异化：化：增设家庭厅增设家庭厅策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛别墅形式别墅形式内庭院设置内庭院设置案例借鉴案

34、例借鉴苏州万科中粮本岸B2户型：四室两厅四卫，总建筑面积:约291平米，地上建筑面积：约237平米地下建筑面积：约54平方米中庭花园中庭花园通过住宅内庭院进行庭院补通过住宅内庭院进行庭院补偿高密度带来外部庭院不足，偿高密度带来外部庭院不足，提升项目卖点；提升项目卖点；首层边庭院首层边庭院产品细节产品细节3 3、附加值差异化、附加值差异化增加庭院面积，设计内庭院户型；增加庭院面积，设计内庭院户型；策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛3、价格差异化、价格差异化控制单、总价，与明星项目拉开合理的价格梯度；紧随明星项目的价格调整，保持价格梯度；价格梯度策略价格梯度策略

35、价格调整策略价格调整策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛依靠日益成熟的社区氛围，打成熟牌，深度口碑传播社区体验亲密接触婚纱摄影及精彩生活摄影季别墅“生活体验”，如：在入住的别墅社区内共进下午茶社区日臻醇熟，更利于口碑传播精耕细作老客户业主维护4、推广差异化、推广差异化老带新政策深化促销政策提示：本项目一期将于提示：本项目一期将于1212月底入住，入住成功与否将直接影响口碑传播的效果。月底入住，入住成功与否将直接影响口碑传播的效果。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛醇醇 熟熟 + +国国 际际 化化 + +小小 镇镇 生生

36、 活活关键词：5、品牌形象差异化、品牌形象差异化策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛对外竞争策略坚定不移深化坚定不移深化“孔雀城孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战品牌内涵，打赢品牌战对内竞争策略1 1、树立鲜明的项目品牌区隔、树立鲜明的项目品牌区隔内忧外患内忧外患解题核心思路：解题核心思路：完成一场品牌大跃进！产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌报告回顾报告回顾2 2、将项目差异化进行到底！、将项目差异化进行到底！明星项目：潮白河孔雀城明星项目：潮白河孔雀城现金流项目：大运河孔雀城现金流项目：大运河孔雀城1.1.产品差异化产品差异化2.2.推售差异化推售差异化3.3.价格差异化价格差异化4.4.推广差异化推广差异化5.5.品牌形象差异化品牌形象差异化策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛中国首家房地产资源免费论坛心有多大，舞台就有多大！心有多大，舞台就有多大！2010 2010 寻找差异，寻求突破！寻找差异，寻求突破！THANKSTHANKS谢谢聆听谢谢聆听