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1、“未未来”项目营销推广专题研究3.0版本成全机构，798战略专家。致力于成为中小户型住宅营销专家，全面关注全国7090项目。出发点未未来，凭什么在逆势之下屡获佳绩，值得学习和反思。放眼上海，未未来，在地产过冬的大背景下，勇夺上海市6-10月份10000-20000元/平米楼盘销售冠军。以网上备案的14781元/合同均价计，总销金额约14.1亿元。关注点思考点写在前面报告目录贰。再回顾目前阶段营销策略企划推广销售情况壹。看项目区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍叁。得与失值得学习有待改进壹看项目未未来在哪里？五角场市中心三林金桥镇高行镇张江镇未未来张扬北路五洲大道未未来五洲路站6号线在建浦东
2、大型绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。面积相当于2个世纪公园，重现世纪公园联动效应。新式商业街，弥补生活配套不足在建新源恺商业街，并将建设开放式公园、社区配套服务等多种商业形态。五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近高行与市中心距离。教育环境提前优化证大试验中学、高行中学、金苹果中学、世纪星双语幼儿园、金苹果双语幼儿园、东沟幼儿园等一批师资力量雄厚的学校已坐落，师资力量日趋强大。品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现绿地、仁恒等纷纷进驻，不仅在产品规划上实现了高度的融合与互补，也不断提升着区域的整体层次。继高桥、张江等本地客户后，大批崇尚生活品味的浦江对岸客户也跨江而至，供需两旺将成为
3、高行楼市近一两年内的主旋律。板块潜力凸显区域价值高行更甚于三林、杨浦的便捷交通、舒适环境等，“多赢”魅力已非常明显。可以预见，未来的高行极有可能重现今日杨浦、三林的辉煌，且有过之而无不及。4大规划2大发展升级区域价值区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍未未来位于浦东张杨北路2899号，其三大创新建筑产品花园洋房（组合式TOWNHOUSE）、复式公寓（高层TOWNHOUSE）、精品公寓（空中院馆），均为顺应“90/70”大潮流的创新型产品，绝大多数户型有超高附加值的建筑空间。通过便捷的交通，本项目未来到达五角场大学区、外高桥港区、小陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区等上海最重要的几个现代服务业
4、产业聚集区极为方便。周边配套：中小学：高行中学、金苹果学校、福山外国语小学（外地人及本地人都可就近免试入学）综合商场：联华超市、农工商、易初莲花、家乐福幼稚园：东沟、小博士银行：农业银行邮局：高东邮电局医院：市七医院、长海医院其他：文化艺术中心、体育公园、sunpark绿地交通状况：6号线五洲大道站、东周线，610五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪大道站陆家嘴站张江高科站6号线2号线6号线07年年底已通车区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍化工区下只角。动迁房。怪味道。只有年轻的新上海人才不会有阴影。多噪音八车道五洲大道。六车道张扬北路。轨道交通6号线。高成本金地楼板价3411元江苏新城
5、楼板价2561元宝冶建设楼板价2611元绿地威廉楼板价2596元竞争猛同时间推出55万平方米、容积率类似的物业，都为90平米以下小户型同质化竞争前所未有的猛烈。区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：金地招标说明书物业类型：普通住宅销售状态：在售建筑类别：多层高层装修状况：精装修（其中高层TOWNHOUSE根据客户要求或毛坯或精装修交付）楼层状况：22栋5层多层（花园洋房）、3栋14层高层（高层TOWNHOUSE）、7栋15层高层（空中院馆）所属板块：外高桥板块所属商圈：高行售楼地址：张扬北路2899弄（五洲大道口）售楼电话：021-68971818物业管理费：2.60元/平方米月容
6、积率：1.6绿化率：35%占地面积：96383平方米建筑面积：154212平方米总户数：1611套停车位：1025个开盘时间：2008-06-8交房时间：2009-12区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍开发商：金地集团上海公司上海深翔房地产开发有限公司物业公司：金地物业建筑设计：上海日清建筑设计有限公司景观设计：ACLA傲林国际全程营销：上海新聚仁机构区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍注：上海新聚仁机构成立于一九九八年。（机构网站：http:/ 金地集团战略VS“未来”系产品NO.2 “未来域”升级版策+资料来源：未未来官方网站目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作
7、周期板块重塑现场营造销售模式超空间建筑，院次方生活策+NO.1 物理性VS产品力NO.2 契合开发商口味NO.3 符合客群心理，突出高性价比目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式策+NO.108年集团重要作品 NO.2双城记VS未未来湾流域项目联动目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式双城记形象楼书6.8日金地浦东“双城记”同天开盘五角场市中心三林金桥镇高行镇张江镇湾流域未未来如果你来做未未来推盘策略？NESW36#24#11#10#13#12#47#48#59#60#72# 73#25#37#花园洋房高层
8、TOWNHOUSE空中院馆产品类别总量（套）已获预售许可证（套）花园洋房540售罄高层TOWNHOUSE231售罄空中院馆840售罄总计16111611注：1）资料来源于网上房产网http:/ 媒体组合策略 户外道旗、张杨北路等 地铁2、6号线 报广东方早报、时代报等 杂志上海楼市、租售情报、新空间杂志 电视今日房产 电台（不详） 网络项目网站、网络小说、搜房、上海新房网（待核实） 直效派单、帐单印刷、短信（待核实）目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分未未来 总推广语：一种很前沿的居住阶段推广语导入期1、08金地浦东又一力作。2、2008年，这座城市有了未未来。花园
9、洋房推广期1、第四代精装修洋房。2、除了宽还是宽，90平米可以这样做。高层TOWNHOUSE推广期1、90平米百变复式的高汤革命！2、WHATS高汤？空中院馆推广期1、上海90平米2房总攻略！2、阳台主卧？！签约名校推广期1、教育无忧，孩子9年直读，不必搬家。2、教育无忧，住未未来，上优质学校更容易。08年末09年初1、恭贺新禧，09牛气冲天。2、2008下半年上海销售双冠王。09年持续销售期&尾盘期1、多一室，生活更多灵动空间2、多一层幸福，成全更多倍分享3、阳台？卧室！？想变就变目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分未未来定位语：超空间建筑，院次方生活目前阶段营销
10、策略企划推广销售情况未未来 报纸杂志广告诉求表时期诉求点品牌导入期08金地浦东又一力作。（东方早报2007年11月30日）6月9日之前1、浦东高行6号线，70/90小户型全装修社区5月即将推出。（租售情报2008年3月20日）2、540套洋房，1080个庭院露台，第四代花园洋房产品介绍。（上海楼市2008年4月10日）3、除了宽还是宽，90平米可以这样做！强调花园洋房的小户型。（上海楼市2008年4月25日）4、高度成就品位，创造改变生活。高汤产品介绍。（上海楼市2008年5月26日）5、创新型高层小复式即将上场。预告高汤即将上市，产品介绍。（租售情报2008年6月5日）6、89-150平米第
11、四代精装修花园洋房上市，08金地浦东重要作品盛大开盘（上海楼市2008年6月9日）7、高层TOWNHOUSE带来创新空间解决方案，高层TOWNHOUSE设计详解。（上海楼市2008年6月9日）6月9日8月23日开盘之间WHATS高汤？预告高汤即将珍藏发售，以及洋房火爆售罄。（上海楼市2008年6月25日）空中院馆8月新品面市，创意院落，升级生活（上海楼市7月）8月23日-12月1、90平米百变复式de高汤革命！（房展会会刊20080831）2、上海90平米2房全攻略，2房2房，主推空中院馆。（上海楼市）3、阳台主卧，9月6日加推空中院馆（时代报2008年9月3日）现场部分媒体部分活动部分道具部
12、分目前阶段营销策略企划推广销售情况未未来 报纸杂志广告诉求表时期诉求点09年持续销售期及尾盘期1、TOP50的秘密：新婚房、公园房、学区房、地铁房、精装房（上海楼市20090410）2、TOP50的秘密：新婚房、公园房、学区房、地铁房、精装房（上海楼市20090425）3、请相信这1400个家庭的选择（时代报2009年4月30日）现场部分媒体部分活动部分道具部分休息一下，进入广告赏析东方早报2007-11-30整版报纸广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统租售情报2008年3月20日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广
13、销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年4月10日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年4月25日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年5月26日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统租售情报2008年6月5日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年6月9日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来
14、源：佑威系统上海楼市2008年6月25日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年6月9日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统时代报2008-9-3半版报纸广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市现场部分媒体部
15、分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告新空间杂志现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告房展会会刊20080831现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市20090410现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市20090425现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供报纸广告时代报20090430现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶
16、段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供户外高炮现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供户外道旗现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况策略语言文案语言广告文案分析阳台主卧，就是一个针对于产品的策略语言。创意有时候简单最好。紧扣产品玩转户型产品为王，“2房2房”，户型详细解码。分门别类版块清晰讲区域、讲产品、讲户型、讲价格、讲销售节点各就其位，具有极强划分广告页面版块的概念。口号号召青年对味号召性的语言，口号式的标语、快消品的路子、年轻人的简单现场部分媒
17、体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况广告设计分析橙与黑组合，画面统一，亮丽、醒目，迎合目标客群口味。突破传统的图形文字形式传播，而采纳了有趣的文字空间化，图片情景化等创新趣味性的方式来传递信息，从而打破常规，提升楼盘个性形象。色调创意画面排版清晰，多处采用了字体形式及大小的变化来突出推广主题，基本能达到推广效果。排版“未未来”文字的相似性，容易给人观看的模糊感，所以很难达到让人过目不忘的效果。缺点户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况项目网站：http:/
