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1、深圳地区办公转公寓的案例分析深圳地区办公转公寓的案例分析2015-11目录一一. .解读新版解读新版深圳市建筑设计规则深圳市建筑设计规则“办公建筑办公建筑”、公寓式办公建筑、公寓式办公建筑“定义定义二二. .深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例三三. .办公转公寓的优势及问题办公转公寓的优势及问题目录一一. .解读新版解读新版深圳市建筑设深圳市建筑设计规则计规则“办公建筑办公建筑”、公、公寓式办公建筑寓式办公建筑“定义定义解读“办公建筑”定义6.6办公建筑6.6.1外部空间6.6.1.1一般规定办公建筑的主要立面应具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置不计建筑面积的凸窗，临城
2、市主、次干道或重要景观一侧外立面不得设置任何形式的凸阳台。6.6.1.2内天井最小短边尺寸不大于24m的内天井，应按6.6.2.2室内透空空间的相关要求控制。6.6.1.3室外透空空间（1）超高层办公建筑外围设置的任何室外透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。（2）非超高层办公建筑在户内房间与房间之间设置的任何室外透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。（3）因造型或是结构需要，非超高层办公建筑在户与户之间、户和核心筒之间合理设置的室外透空空间，其按层计算的总投影面积超过该层计规定建筑面积部分水平投影面积的3%时，全部计入地上核减建筑面积。6.6.2内部空
3、间6.6.2.1一般规定（1）营业厅、营销展厅、咖啡厅、厨房、餐厅、职工食堂、公寓式办公（商务公寓）等非办公建筑功能的建筑面积不得占用建设用地规划许可证中的办公功能规定建筑面积指标。（2）办公建筑不得设计为住宅的户型形式。6.6.2.2室内透空空间仅限中庭、大堂（门厅）、公共阳台及使用面积超过150的多功能厅、大会议厅等可设置室内透空空间，其按层计算的总投影面积超过以下相应规模建筑室内透空空间面积限值时，按3.1.6.3条公式1另行计算地上核减建筑面积。（1）当S1 50000时，S1=S1 X10%。（2）当50000 S1 100000时，S2=50000X10%+（S1-50000）X5
4、%。（3）当S1 100000时，S2=50000X10%+50000X5%+（S1-100000）X3%。其中S1为本栋办公功能建筑面积，S2为室内透空面积限值，单位为m2。6.6.2.3建筑层高首层层高超过6m，或二层及以上层高超过4.5m时，按照3.1.6.4公式2计算地上核减建筑面积（层高标准值为2.2m)。6.6.2.4阳台计一半面积的阳台（含公共阳台）总投影面积之和（含与其相连的花池、空调机位等平台），超过本栋办公功能规定面积的5%时，按3.1.6.5条公式3另行计算地上核减建筑面积。解读“办公建筑”定义6.7公寓式办公建筑公寓式办公建筑的设计应按照办公建筑设计规范及相应的消防规范
5、执行。6.7.1外部空间6.7.1.1一般规定（1）主要立面应具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置不计面积的凸窗，临城市主、次干道或重要景观一侧外立面不得设置任何形式的凸阳台。（2）需要设置室外空调机的应统一做好遮蔽措施。6.7.1.2内天井一般不宜采用内天井平面布局，因采光通风需要而采用内天井平面布局时，应符合6.4.1.2（ 2 ）规定。6.7.1.3凹槽（1）功能性凹槽开口的深度与宽度之比应不大于4，深度超过8m时按内天井控制。（2）非功能性凹槽有3.1.6.1所述情形的，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。解读“公寓式办公建筑”定义解读“公寓式办公建筑”定义6.7.
6、1.4室外透空空间（1）因结构需要设置的，作为三户（不含核心筒）及以上采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的投影面积可不计地上核减面积。（2）超高层公寓式办公建筑因结构需要，在户与户之间、户与核心筒之间合理设置，作为户内房间（均不含阳台）采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的总投影面积超过该层计规定建筑面积部分水平投影面积的3%时，全部计入地上核减面积。（3）除上述两种情形外的其他室外透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减面积。6.7.2内部空间6.7.2.1室内透空空间（1）仅限首层大堂（门厅）可设置室内透空空间，其按层计算的总投影面积超过本栋公寓式办公规定建筑面积的3
7、%，按3.1.6.3公式1另行计算地上核减面积。（2）公寓式办公户内的室内透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减面积。6.7.2.2建筑层高首层作为公共大堂层高超过6m，或公寓式办公楼层层高超过3.6m时，按3.1.6.4公式2计算地上解读“公寓式办公建筑”定义减面积（层高标准为2.2m)。6.7.2.3阳台（1）计一半面积且无必要交通功能的公共阳台，还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减面积。此外。两户及以下使用的多层高外走廊以及无必要交通功能的多层高公共阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6公式4另行计算地上核减建筑面积。（2）户内计算一半面积的阳台总投影面积之
8、和（含与其相连的花池、空调机位等平台），超过该户除阳台以外建筑面积的10%或30m2时，按3.1.6.5公式3另行计算地上核减建筑面积。（3）户内的多层高阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6公式4另行计算地上核减建筑面积。类别办公建筑公寓式办公建筑规范办公设计规范、消防规范办公设计规范、消防规范层高标准层高4.5米标准层高3.6米凸窗不得设计不计面积凸窗不得设计不计面积凸窗阳台临城市主次干道、重要景观一侧不得设置凸阳台临城市主次干道、重要景观一侧不得设置凸阳台整体上，计一半面积阳台的投影和不超过本栋规定建筑面积5%户内，计一半面积阳台的投影和不超过该户除阳台外户内建筑面积10%
9、或30平米；尽量不做多层高阳台；尽量不做无交通功能的公用阳台室外透空超高层不设；非超高层户内不设，户户之间不超过该层规定建筑面积的3%可设置三户及以上使用的透空空间；超高层户内不设，户户之间不超过该层规定建筑面积的3%室内透空室内透空面积根据整体办公面积按公式折算仅首层大堂可设透空，不超过规定面积的3%内天井内天井面积根据整体办公面积按公式折算同住宅设计要求凹槽无规定功能性凹槽控制深宽比4；非功能性凹槽重点控制深度燃气明厨可以设计燃气明厨可以设计燃气烟道可以设计烟道（后期）可以设计烟道（后期）户内卫生间可以设计户内卫生间明卫可以上燃气可以设计户内卫生间明卫可以上燃气户内喷淋除卫生间外，每间房间
10、都有喷淋除卫生间外，每间房间都有喷淋建筑面积要求没有建筑面积范围要求没有建筑面积范围要求产权年限住宅用地性质为70年，商业用地性质为40年住宅用地性质为70年，商业用地性质为40年解读“办公、公寓建筑”定义小结目录二二. .深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例案例1：万科广场.天誉花园二期项目简介：项目位于龙岗中心城龙翔大道与德政路交汇处，龙岗区政府对面、距离地铁吉祥站C出口约300米。项目共6栋建筑，其中公寓为66-85m2精装复式公寓，高约150米。项目有1栋是将办公的指标改公寓功能。预售证功能也为办公，后期做成4.5米层高的复式公寓销售，70年产权。深
11、圳地区办公转公寓的案例改造前标准层平面图案例1：万科广场.天誉花园二期F户型建筑面积：85m2套内面积：60m2G户型建筑面积：66m2套内面积：47m2复式上层（赠送）：35m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：120m2，套内面积：95m2，赠送率：41%深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：31m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：97m2，套内面积：78m2，赠送率：47%深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例案例2：龙岗远洋新干线项目简介：项目位于龙岗街道南联社区，北侧地块紧邻深惠路，南侧为怡丰路，西侧为上龙塘路，东侧为植物园路。
12、建设用地面积107608.3平方米，地上建筑物面积446400平方米。其中住宅面积253868平方米、商业面积71352平方米、办公区域9万平方米、商务公寓2.3万平方米。项目有2栋是将办公的指标改公寓功能，预售证功能也为办公，后期做成4.8米层高的复式公寓销售,40年产权。深圳地区办公转公寓的案例案例2：龙岗远洋新干线改造前标准层平面图深圳地区办公转公寓的案例案例1：龙岗远洋新干线标准层平面图复式上层（赠送）：12m2赠送后：一房一厅一卫建筑面积：44m2，套内面积：36m2，赠送率：37.5%深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：29m2赠送后：三房二厅二卫建筑
13、面积：77m2，套内面积：65m2，赠送率：60%深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：27m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：73m2，套内面积：61m2，赠送率：58.7%深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：23m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：73m2，套内面积：60m2，赠送率：46%深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：40m2赠送后：五房二厅二卫建筑面积：105m2，套内面积：88m2，赠送率：61.5%深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：30m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：80m2，套内面积：67m2，赠送率：6
14、0%深圳地区办公转公寓的案例案例3:花半里.欣悦广场项目简介： 位于龙岗区平吉大道与新木路交叉口东南侧（深圳华南城旁）。项目占地1.5万，总计容积率建筑面积约为4.3万。由1栋26层及2栋17层建筑构成，定位为集商业、办公和研发为一体的综合性物业。项目为办公用地性质，预售证功能为办公，后期改作5.1米层高复式公寓销售。深圳地区办公转公寓的案例改造前标准层平面图案例3：花半里欣悦广场深圳地区办公转公寓的案例16复式上层（赠送）：54m2赠送后：四房二厅二卫建筑面积：140m2，套内面积：110m2，赠送率：62%赠送前：二房二厅一卫建筑面积：86m2，套内面积：56m2，深圳地区办公转公寓的案例
15、510复式上层（赠送）：48m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：122m2，套内面积：96m2，赠送率：64.8%赠送前：一房一厅一卫建筑面积：74m2，套内面积：48m2，深圳地区办公转公寓的案例39复式上层（赠送）：46m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：118m2，套内面积：93m2，赠送率：64%487赠送前：一房一厅一卫建筑面积：72m2，套内面积：47m2，深圳地区办公转公寓的案例2复式上层（赠送）：46m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：115m2，套内面积：91m2，赠送率：66%赠送前：一房一厅一卫建筑面积：69m2，套内面积：45m2，深圳地区办公转公寓的案例利用公共走廊上空的夹
16、层空间:公共走廊的楼板高出户型的楼面600mm,余下的空间可以利用。深圳地区办公转公寓的案例案例4:同创新作项目简介：项目位于龙岗区平湖中心地区，毗邻深圳市最大的商贸综合体华南城。占地面积:14688，建筑面积:47000。由4栋22层-30层建筑构成。项目有1栋是将办公的指标改公寓功能，预售证功能也为办公，后期做成4.5米层高的复式公寓销售,70年产权。深圳地区办公转公寓的案例改造前标准层平面图建筑面积：39m2套内面积：27m2深圳地区办公转公寓的案例深圳地区办公转公寓的案例案例5:龙岗荣德国际项目简介：项目位于龙岗区龙岗大道横岗地铁站C出口。占地4.8万平米，计容面积26.4万平方米，总
17、建筑面积约35万平米。其中写字楼约10万平米，公寓约9万平米，商业约6万平米，住宅约1.6万平米。项目有1栋是将办公的指标改公寓功能，预售证功能也为办公，后期做成4.5米层高的复式公寓销售,40年产权。深圳地区办公转公寓的案例改造前标准层平面图深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：31m2赠送后：三房二厅二卫建筑面积：87m2，套内面积：75m2，赠送率：55%深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：21m2赠送后：一房一厅一卫建筑面积：63m2，套内面积：54m2，赠送率：50%深圳地区办公转公寓的案例复式上层（赠送）：16m2赠送后：一房一厅一卫建筑面积：46m2，套内面积：41m2，赠送率：53%小结优势：1、可以转换大量的办公体量，加快销售去化率。2、可以做出面积30-80m2区间的复式公寓产品，产品具有多样性。3、4.5米的层高能做出复式空间，赠送率高，具有较高的附加值。存在问题：1、2.3m+2.2m的复式空间，局部空间的层高稍显局促。2、不能设计凸阳台及限制阳台面积的规定，会造成大量暗厨暗卫的户型平面。3、需处理好燃气、管道以及规划验收的问题。三三. .办公转公寓的优势及问题办公转公寓的优势及问题THEEND
