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1、【市场研究报告】【市场研究报告】滨州三大祥黄河八路项目滨州三大祥黄河八路项目黑马的思考过程是这样的黑马的思考过程是这样的第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况第二部分第二部分 滨州城市规划发展研究滨州城市规划发展研究第三部分第三部分 滨州房地产综合发展调研滨州房地产综合发展调研第四部分第四部分 滨州房地产产品调研滨州房地产产品调研第五部分第五部分 市场调研综合结论市场调研综合结论INDEX第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况一、地理区位二、历史人文三、经济状况四、产业发展五、城市建设六、交通状况七、重大城市利好第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况n地理区位：地理区位：滨州位于黄
2、河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。n行政区划：行政区划：滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县两区六县。 n人口状况：人口状况：20092009年，滨州人口继续保持低速增年，滨州人口继续保持低速增长。长。年末，全市户籍总人口377.5万，常住人口369.98万，其中，滨城区人口其中，滨城区人口6060余万。余万。数据来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告黄三角腹地，山东北大门黄三角腹地，山东北大门第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况一、一、地理区位地理区位历史悠
3、久，黄河文化和历史悠久，黄河文化和齐文化的发祥地之一齐文化的发祥地之一n中国古代著名军事家武圣孙武故里 n宋代著名政治家范仲淹的生长地 n汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。 n中国吕剧的发源地n革命战争年代，是中央渤海区党政军领导机关所在地。武圣孙武武圣孙武山山东东吕吕剧剧第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况二二、历史人文历史人文滨州滨州20092009年主年主要经济指标要经济指标年末总人口年末总人口GDPGDP财政总收入财政总收入社会消费品社会消费品零售总额零售总额城市居民人均城市居民人均可支配收入可支配收入数值377.5万1350.90亿80.17亿360.28亿 17500元较
4、去年增长1.82万13.4%13.9%19.1%9.6%nGDP增速明显：2009年全市实现生产总值生产总值1350.91350.9亿元，人均生产总值亿元，人均生产总值3656836568元，元，GDP总量在在山东山东1717个地级城市中排名个地级城市中排名1212位。位。n居民生活继续改善：2009年城市居民人均可支配收入人均可支配收入1750017500元，元，较去年增长9.6%。n居民消费继续增长：2009年城市居民人均消费支出人均消费支出1187911879元，元，比上年增长9.8%。数据来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告经济增速明显，但仍位居山东省后列经济增速明显，但仍
5、位居山东省后列第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况三三、经济状况经济状况n五大传统行业纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。n重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。n09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。传统产业为支柱，第三产业欠发达传统产业为支柱，第三产业欠发
6、达第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况四四、产业发展产业发展滨州新城区的规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态，面貌日新月异；老城区却迥然不同，整体面貌落后。近两年随着滨州城市发展提速，老城区加快了整改步伐，旧貌渐变新颜。新城区：日新月异新城区：日新月异老城区：吐故纳新老城区：吐故纳新第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况五五、城市建设城市建设 滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道，境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220，以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶济铁路，形成陆、海、
7、空、水运交错纵横的立体交通网络。 n航空：航空：滨州没有机场，市区距济南遥墙机场约距济南遥墙机场约1 1小时车程小时车程。n铁路：铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南等地后，再转乘火车到达全国各地。n公路：公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路四通八达，乘坐汽车出行十分方便快捷。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。以公路交通为主，四通八达以公路交通为主，四通八达第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况六六、交通状况交通状况经济增速明显城市日新月异滨州正在同兄弟城市的竞赛中迎头赶上如何在城市化浪潮中实现超越?如何在国际化
8、背景下策马扬鞭?滨州，在等待一次历史机遇！滨州，在等待一次历史机遇！滨州发展前景思考滨州发展前景思考第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况六六、交通状况交通状况公元公元2009年，年，历史选择了黄河三角洲历史选择了黄河三角洲 第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况七七、重大城市利好重大城市利好n2009年11月23日，国务院正式批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，标志着我国最后一个三角标志着我国最后一个三角洲洲黄三角的发展上升为国家战黄三角的发展上升为国家战略略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。 n山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。 n
9、滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况七七、重大城市利好重大城市利好1 “黄三角黄三角”是环渤海经济圈的重要组成部分，被誉为是环渤海经济圈的重要组成部分，被誉为 我国我国“最具有开发潜力的三角洲最具有开发潜力的三角洲”。 背景资料：背景资料： 黄三角地区包括东营和滨州两市全部以及与其毗邻黄三角地区包括东营和滨州两市全部以及与其毗邻 县市的部分地区。总面积县市的部分地区。总面积2.65万平方公里，占全省万平方公里，占全省 的的1/6，总人口约，总人口约985万。万。1 根据规划，根据规划，2015年黄三角年黄三角GDP将突破将突破9300亿元，亿元，
10、 2020年达到年达到15000亿元，成为全省新的经济增长极。亿元，成为全省新的经济增长极。323 休闲度假、观光生态旅游将成为重点发展产业休闲度假、观光生态旅游将成为重点发展产业 4第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况七七、重大城市利好重大城市利好黄三角对滨州意味着什么？黄三角对滨州意味着什么？ 七七、重大城市利好重大城市利好第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况城市发展的绝佳契机城市发展的绝佳契机资本角逐的财富战场资本角逐的财富战场投资开发的价值洼地投资开发的价值洼地异地置业的理想之选异地置业的理想之选观光养生的生态城邦观光养生的生态城邦精英阶层的梦想家园精英阶层的梦想家园 七七
11、、重大城市利好重大城市利好第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况2010年，滨州建设逐步取得实质性进展n南海扩容。南海扩容。3月29日，滨州年度重点工程南海扩建工程正式开工。n能源开发。能源开发。5月24日，滨州与中海油新能源投资有限公司合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。n招商引资。招商引资。5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。七七、重大城市利好重大城市利好第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况滨州将在未来6年投资8000亿元到2015年，地区生产总值将
12、达到2900亿元，地方财政收入达到170亿元。2020年，综合经济实力和经济发展水平进入山东省先进行列。 七七、重大城市利好重大城市利好第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况综合结论：综合结论：1、人口、经济基础、产业结构长期成为滨州发展的掣肘，若要崛起，务必打破以上三大瓶颈，加大招商引资力度、转换经济增长方式、加快产业结构升级，走出一条符合滨州地域特征和城市特色的新路。2、抓住“黄三角”开发的重大历史机遇，利用已有的市政配套、生态环境、道路设施等优势，增强滨州对外的辐射和影响力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的成功运作充满信心。
13、七七、重大城市利好重大城市利好第一部分第一部分 滨州城市概况滨州城市概况小小 结结第二部分第二部分 滨州城市规划发展研究滨州城市规划发展研究一、城市发展总目标二、城市发展分目标三、城市发展格局四、城市远景规划第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。 资料来源：滨州市城市总体规划(2005-2020年) 一一、城市发展总目标城市发展总目标第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 开放的滨州开放的滨州活力的滨州活
14、力的滨州绿色的滨州绿色的滨州协调的滨州协调的滨州宜居的滨州宜居的滨州滨州城市发展分目标二二、城市发展分目标城市发展分目标第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 n开放的滨州：开放的滨州：从相对闭塞走向全面开放。继续强化大型企业集团的外向开放带动作用，积极招商引资，更深地融入世界经济浪潮。建设便捷高效的交通网络，构筑大开放大开发的新格局。 n活力的滨州：活力的滨州：从区域洼地走向开发热土。实施赶超战略，保持经济的快速增长，用10-20年的时间完成工业化中期阶段，进入经济发达城市的行列。 n绿色的滨州：绿色的滨州：从年轻土地走向绿色家园。以生态环境保护为前提，禁止矿产的掠夺式
15、开发，注重区域可持续发展；做好城市大环境绿化，突出水文化特色，提高城区绿化覆盖率，建设生态城市。 n协调的滨州：协调的滨州：从城乡分隔走向统筹协调。统筹城乡发展、区域发展，促进城乡经济发展、社会保障空间组织一体化。 n宜居的滨州：宜居的滨州：从工矿城市走向宜居城市。突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色，创建人类适宜生活、工作、休闲的宜居城市。 二二、城市发展分目标城市发展分目标第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 “一带三轴四片” n一带，一带，即：黄河风情带；n三轴，三轴，即：城市发展空间中纵向的渤海五路、渤海十八路、横向的德龙烟铁路三条发展轴线；n四片，四片
16、，即：北城区、南城区、东城区、西城区三三、城市发展格局城市发展格局第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 “四环五海、生态滨州” 以公路建设为龙头，以水利建设和城郊农业结构调整为两翼，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处，经济社会与资源、环境的协调发展。四四、城市远景规划城市远景规划第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 综合结论：综合结论：1、滨州城市发展目标高远，“开放、共融、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，为推进滨州城市化进程，优化招商引资环境起到了重要作用。2、滨城区作为滨州政
17、治、经济、文化、居住中心，随着生活环境的改观，对外地尤其是区县客户的“磁吸效应”愈加明显，到滨城置业的区县客户越来越多。“黄三角战略”的实施将进一步放大这种效应。3、城市规划发展的终极目标是“以人为本、生态宜居”。行政居住功能，是未来滨城区的核心功能。这也为其未来房地产的发展定下了基调。小小 结结第第二二部分部分 滨州城市滨州城市 规划发展研究规划发展研究 第三部分第三部分 滨州房地产综合发展调研滨州房地产综合发展调研一、滨州房地产发展阶段回顾二、市场概况及总体特点三、房地产开发投资统计四、2010-2012年住房建设规划五、滨州住宅市场分析六、未来土地及住宅供应统计七、项目周边商业调研第第三
18、三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研n市场孕育期：市场孕育期：2000-2003年年 处于福利分房、团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购房为主，大部分住房未进入流通领域，商品房销售速度缓慢。 随着广州、深圳等一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商的大量涌入，把滨州房地产开发推向了市场化的浪潮中。n快速发展期：快速发展期：2004-2006年年 随着滨州城市化进程加快，政府加大力度推进房地产业的振兴，城市的新规划、西区的开发建设、政府西迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良好环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，推动滨州房地产进入快速发展
19、阶段。市场孕育期市场孕育期快速发展期快速发展期稳定发展期稳定发展期高速发展期高速发展期一一、滨州房地产发展阶段回顾滨州房地产发展阶段回顾第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研n稳定发展期：稳定发展期：2007-2008年年 滨州房地产经过07年的快速发展和08年的市场洗礼后，开始进入到一个稳定发展期。新产品、新设计、新思路、新理念不断涌入，市场掀起一场革命性的新住宅运动。n高速增长期：高速增长期：2009年至今年至今 09年下半年开始，尤其在“黄三角开发上升为国家战略”这一重大利好的刺激下，外地开发商及投资客将目光聚焦滨州，各片区开发供应量猛增，滨州房地产进入新一轮的
20、高速增长期。一一、滨州房地产发展阶段回顾滨州房地产发展阶段回顾第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研1 1、发展现状、发展现状 n重大城市利好推动滨州楼市全面迈入“黄三角时代”，滨州房地产将迎来一个 高速发展期，开发水平、销售价格、综合品质将迈上新台阶。n老项目步入中后期，新兴项目蓄势待放。望海花园、麒麟阁、新河湾、海 通时代花园等前几年的代表性项目逐渐步入销售后期，渤海城邦、新湖玫 瑰园、香溪翠庭、田园牧歌等项目即将进入销售期，滨州房地产“黄三角时 代”诸侯混战局面即将到来。n 新城区和新老城区交汇处中高端项目逐渐积聚，新老城区结合部居住价值日益凸显。n 高层产品渐
21、成市场主流，但滨州消费者接受尚需时日，市场期待真正意义上的创新高层精品。二二、市场概况及总体特点市场概况及总体特点第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研2 2、 销售状况销售状况n房地产市场化程度逐步提高，团购现象虽仍然存在但已逐渐减少。n商品房销量稳步增长。2009年，滨州商品房销售面积196.24万平米，增长 19%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平 米，增长24.8%；期房销售面积96.49万平米，增长13.5%。 n市场主要在售项目多层价格集中在2500-3100/（不含首层带小院），小高层价格2600-3000/ ，
22、高层价格3300-3600元/。价格增长缓慢。n市场以刚性需求为主，但伴随“黄三角战略”实施，外地投资客大量增加。n新政对滨州房价的影响微乎其微，作为房地产处于发展阶段的三四线城市，滨州房价依旧是成本+微利的模式，长远来看，房价上涨是大势所趋；但新政影响下，成交量明显下挫，市场整体观望气氛浓厚。二二、市场概况及总体特点市场概况及总体特点第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研3 3、营销推广、营销推广n外来开发商越来越多，推动了滨州房地产发展，提升了整体营销水平。n越多越多的优质项目邀请专业策划公司代理，操盘水平和营销方式逐步提高。n媒体资源匮乏，缺乏绝对强势的平面媒体
23、，成为营销推广的一大掣肘。n案场销售管理及培训水平低，销售员整体业务水平低，在市场低迷、竞争激烈的市场态势下，销售终端的优劣对项目销售的影响尤其关键。二二、市场概况及总体特点市场概况及总体特点第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研滨州近五年房地产开发投资、竣工、销售情况统计滨州近五年房地产开发投资、竣工、销售情况统计年年 份份房地产开房地产开发投资完发投资完成（亿元）成（亿元）比上年比上年增长增长施工面积施工面积（万平）（万平）比上年比上年增减增减竣工面积竣工面积（万平）（万平）比上年比上年增长增长销售面积销售面积（万平）（万平）比上年比上年增长增长2005年15.9
24、73.7%178.7191.1%24.174.6%34.2194.8%2006年15.5基本持平144.49-19.1%52.120%53.823%2007年23.4177.1%283.85193.2%45.1665.1%99.33234.5%2008年50.67116.5%34621.9%164.966%2009年69.8337.8%436.8026.2%96.5144.5%196.2419%近几年，滨州房地近几年，滨州房地产开发投资呈良性产开发投资呈良性发展态势，增速快。发展态势，增速快。三三、房地产投资开发统计房地产投资开发统计第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展
25、调研年度政策性住房商品商品住房住房合计经济适用房廉租房2010213787810220112037272952012182666686合计598216283说明：多层住宅的容积率老城区不大于1.2，新城区不大于1.0； 高（小高）层住宅的容积率老城区不大于2.2，新城区不大于2.0；容积率均值取1.5。滨州三年内住房建设年度计划（单位：万平米）滨州三年内住房建设年度计划（单位：万平米） 年度政策性住房商品商品住房住房合计经济适用房廉租房2010230407307301000201122035695695950201221535650650900合计66511020752850说明：(1)200
26、8-2012年间，计划拆迁腾空1500亩，其他3500亩；(2)经济适用房占总量的23.3， 廉租房占3.9； (3)年度指标分配比例为20%,19%,18%。滨州三年内住房用地年度计划（单位：亩）滨州三年内住房用地年度计划（单位：亩） 三年内，滨州商品三年内，滨州商品 住房建设及用地量住房建设及用地量将逐年减少将逐年减少四四、2010-2012年住房建设规划年住房建设规划第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研环中海高尚环中海高尚居住片区居住片区2 21 13 36 64 45 5渤海城邦中海城望海花园格林春天御景苑领域尚城2 21 13 34 45 56 61 13
27、 37 78 89 91 10 01 11 11 12 21 14 41 15 51 16 6新老城区结合部新老城区结合部居住片区居住片区老城区老城区 黄河五路黄河五路 以南居住片区以南居住片区7 78 89 91 10 01 11 11 12 2麒麟阁新河湾田园牧歌锦绣城名仕龙城龙腾阁1 13 31 14 41 15 51 16 6时代花园香溪翠庭上海世家泰山名郡五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析滨州主要住宅项目分布图滨州主要住宅项目分布图第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研片区划分片区划分特征描述特征描述代表性项目代表性项目环中海高尚居住片区凭借无可比拟的环
28、境优势，当之无愧成为滨州首席高尚生态居住区。近年来，政府继续加大对片区内的投入：奥体中心、市民文化中心、世贸中心、高尔夫球场的相继建设，将极大提升片区档次和价值。但片区内生活配套缺乏，成为制约住宅价格增长的瓶颈。望海花园、中海城、渤海城邦、领域尚城、格林春天、中海豪庭、丽景新园新老城区结合部居住片区片区热度自09年起急剧升温，祥泰两大项目的开发和新六中的建设极大带动了片区居住价值。本片区既享受老城区完善的生活配套，又近邻中海风景区，丰富的教育资源为片区的一大利好。2010年起，规模化开发进程加快，未来本片区极可能占据滨州产品及价格未来本片区极可能占据滨州产品及价格制高点。制高点。麒麟阁、新河湾
29、、田园牧歌、锦绣城老城区日渐冷却的开发区域，仅有的几个住宅项目规模小、销售状况一般。片区内虽生活便利，但环境嘈杂、空气污浊、交通拥挤，未来多为小规模旧改项目，发展潜力不大。巴黎花园、名仕龙城、清怡国际黄河五路以南居住片区滨州早期房地产热点开发区域，但受制于交通、环境、配套等因素，一直以来在中低端档次徘徊，片区缺乏高水平项目，楼盘价格增长缓慢，小高层住宅至今未突破3000元大关。海通时代花园、上海世家、香溪翠庭、泰山名郡各片区特征描述各片区特征描述五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研渤海城邦望海花园望海花园麒麟阁新河湾锦绣城名仕龙
30、城领域尚城n项目规模：总建面30万平米，在售4万平米。n产品类型：多层、小高层、高层、叠加别墅。目前主要在售产品为高 层和别墅。n均价：小高层3000元/、高层3400元/、别墅1-2层5000元/ 、 3-4层3700元/n户型及面积： 2房：90-110 （15%） 3房：120-130（25%）、140-160（35%）、170- 190（25%） 别墅：280-430n销售率：约70%n营销诉求点：中海风景区及周边奥体中心、市民文化中心、五星大饭 店等配套资源；黄三角国家战略；五星级生活标准售罄借势借势“黄三角黄三角”战略，将项目营销上升为战略，将项目营销上升为区域营销，吸引了大量异地
31、投资客。区域营销，吸引了大量异地投资客。下一步开发在售望海花园望海花园海通时代花园五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研渤海城邦渤海城邦望海花园麒麟阁新河湾锦绣城名仕龙城领域尚城n项目规模：总建面41万平米，首批推出150套，约2万平米。n产品类型：多层、退台洋房、花园洋房、叠加别墅、联排别墅、小高 层、高层。n均价：未定n户型及面积：221：94-114 （27%） 321：129（20%） 322：144-148（53%）n销售率：未售n营销动态：目前VIP卡认筹中，交1万元可享受不同购房折扣优惠。n营销诉求点：中海风景区及周
32、边配套资源；西班牙建筑风情；退台、 花园洋房的产品舒适性。滨州首席西班牙风情洋房社区，为环中海滨州首席西班牙风情洋房社区，为环中海片区绝版稀缺的低密度大盘。片区绝版稀缺的低密度大盘。渤海城邦渤海城邦首批推出区域海通时代花园五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研渤海城邦望海花园麒麟阁麒麟阁新河湾锦绣城名仕龙城领域尚城长期秉持长期秉持“低价销售、快速回款低价销售、快速回款”策略，策略，以价换量。新六中对销售拉动作用明显。以价换量。新六中对销售拉动作用明显。麒麟阁麒麟阁n项目规模：总建面32万，约3800户n产品类型：多层、花园洋房、高
33、层n价格：均价约 2900元/n户型及面积：2房：93-98 3房：119-135（110-120为主力户型，占60%） 4房：145-168 复式：159-235n目前销售：约60%n营销动态：目前正在VIP卡认筹中，2000元一张，选房时可冲抵5000 元房款，预计7月3日选房。n营销诉求点：开发商实力和品牌、建筑质量、规模社区、社区湖景、 新六中。海通时代花园第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析渤海城邦望海花园麒麟阁新河湾新河湾锦绣城名仕龙城领域尚城新河湾与麒麟阁形成双盘联动，项目依托新河湾与麒麟阁形成双盘联动，项目依托良
34、好的环境及配套，多层产品价格创下滨良好的环境及配套，多层产品价格创下滨州楼市新高。州楼市新高。新河湾新河湾n项目规模：总建面7万，共400户n产品类型：多层、小高层、高层、联排别墅n价格：多层均价3600元/，高层3500元/n户型及面积：多层103-180，高层107-220，别墅200-360n目前销售：总体销售率达90%左右n营销动态：最后1栋高层8#6月26日开盘。项目处于尾盘期。n营销诉求点：完善的教育配套、开发商品牌、高档社区、新立河 万亩氧吧海通时代花园已售罄8#最后1栋8#6月26日开盘第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住
35、宅市场分析渤海城邦望海花园麒麟阁新河湾锦绣城锦绣城名仕龙城领域尚城项目特殊，虽与本案紧邻，但无直接竞争项目特殊，虽与本案紧邻，但无直接竞争关系。关系。锦绣城锦绣城海通时代花园n项目规模：总建面15万n项目类型：小高层、高层n均价：3300元/n户型及面积：2房：96 3房：130-150n营销动态：裕华集团投资开发，裕华集资款可折抵房款，购 房客户仅能一次性或分期付款，无法办理按揭；购 房者可购买前期集资客户手中的存单，相当于94折 购房。 n营销诉求点：位置优越、新六中、周边完善的生活配套。第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析
36、渤海城邦望海花园麒麟阁新河湾锦绣城名仕龙城名仕龙城领域尚城老城区典型中高端楼盘代表，户型定位准老城区典型中高端楼盘代表，户型定位准确，设计优势明显，但项目缺乏系统营销，确，设计优势明显，但项目缺乏系统营销，销售缓慢，售价偏低。销售缓慢，售价偏低。名仕龙城名仕龙城海通时代花园在售4栋n项目规模：总建面8万平米，一期推出4栋小高层n产品类型：小高层、高层n均价：3300-3400元/n户型及面积：1房：64（9%） 2房：107（9%） 321：117-121（40%） 322：139-148（42%）n销售状况：一期销售率约90%n营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群。第第三三部分部分 滨
37、州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析渤海城邦望海花园麒麟阁新河湾锦绣城名仕龙城领域尚城领域尚城项目产品及户型定位偏差，缺乏营销经验，项目产品及户型定位偏差，缺乏营销经验，导致长期滞销。导致长期滞销。领域尚城领域尚城海通时代花园n项目规模 ：总建面20万n产品类型：多层、小高层、高层n均价：高层最低2700，最高4100，均价3300元/n户型及面积：2房129，3房143、154、164，4房 167n销售状况：多层被工商银行团购，高层剩余房源以148为 主，销售率约40%n营销诉求点：南派风情社区、新区品质大盘、中海湖景。第第三三部分部分 滨州房
38、地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析渤海城邦望海花园麒麟阁新河湾锦绣城名仕龙城领域尚城滨州首家打花园洋房概念的楼盘，前期销滨州首家打花园洋房概念的楼盘，前期销售不畅，后期通过实景展示渐被购房者认售不畅，后期通过实景展示渐被购房者认可。属差异化产品，但品质不高。可。属差异化产品，但品质不高。海通时代花园海通时代花园海通时代花园海通时代花园n项目规模：总建面10万n产品类型：多层、花园洋房、小高层n均价：小高层均价2600元/；花园洋房均价3100元/，一层 带院单价4200元。 n户型及面积：60-170 n销售状况：5月29日刚开盘四栋多层，已去化大半
39、，只余20套 左右，剩余产品目前已提价。6月份加推5栋多层。 n营销诉求点：洋房社区、庭院生活、三重智能安防。第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析面积2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房200以上181-200161-180151-160141-150131-140121-130111-120101-11091-10081-9071-8061-7060以下项目名称项目名称望海花园望海花园渤海城邦渤海城邦麒麟阁麒麟阁新河湾新河湾名仕龙城名仕龙城领域尚城领域尚城70-9070-90平米的平米的 2
40、 2房缺乏房缺乏100-120100-120平米的平米的 3 3房缺乏房缺乏在售项目中，在售项目中，2 2房面积集中在房面积集中在90-11090-110，3 3房面积集中在房面积集中在120-150120-150【结论】：【结论】：【结论】：【结论】：70-9070-9070-9070-90的的的的2 2 2 2房、房、房、房、100-120100-120100-120100-120的的的的3 3 3 3房存在市场空缺。房存在市场空缺。房存在市场空缺。房存在市场空缺。第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析主要在售项目户型展示主要
41、在售项目户型展示户型区间户型区间户型区间户型区间90-11090-11090-11090-1102 2 2 2房房房房110-130110-130110-130110-1303 3 3 3房房房房130-160130-160130-160130-1603 3 3 3房房房房望海花园望海花园麒麟阁麒麟阁新河湾新河湾名仕龙城名仕龙城领域尚城领域尚城【结论】：滨州在售楼盘户型同质化严重，缺陷户型多，缺乏创新。【结论】：滨州在售楼盘户型同质化严重，缺陷户型多，缺乏创新。【结论】：滨州在售楼盘户型同质化严重，缺陷户型多，缺乏创新。【结论】：滨州在售楼盘户型同质化严重，缺陷户型多，缺乏创新。第第三三部分部
42、分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研五五、滨州住宅市场分析滨州住宅市场分析n 户型面积基本在100以上，3房多在140以上，面积普遍偏大。n 多为1梯2户、2梯2户，南北通透，居住舒适度高，但存在面积浪费。n 户型设计同质化严重，缺乏创新产品。市场在售项目户型特点点评：市场在售项目户型特点点评：第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研滨州市国有建设用地使用权挂牌出让公告滨州市国有建设用地使用权挂牌出让公告滨国土资告字2010 7号编号编号土地位置土地位置面积面积（平米）（平米）土地土地用途用途容积率容积率起始价起始价（万元）（万元）2010-X003黄河十
43、路以南、渤海五路以西6730住宅不大于1.26882010-X008黄河十五路以北、渤海八路以东12514住宅商服不大于2.25662010-X011黄河八路以南、渤海十七路以东21212住宅不大于1.220002010-X012黄河十一路以南、徽派商业街以东10945住宅不大于2.214222010-X013黄河八路以南、渤海十路以东1957商服不大于1.22762010-X014黄河八路以北、渤海九路以东2831住宅不大于1.23022010-B002黄河八路以北、渤海五路以东22636商服住宅1.4823801 12 23 34 45 56 67 7本案1 12 23 34 45 56
44、67 7土地供应主要集中于老城区，地块规模土地供应主要集中于老城区，地块规模较小，容积率低。较小，容积率低。未来市场潜在供应量巨大，新老城区结合部极可能再未来市场潜在供应量巨大，新老城区结合部极可能再现地王，带动整体房价上扬。现地王，带动整体房价上扬。第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研六六、未来土地及住宅供应统计未来土地及住宅供应统计新悦田园牧歌，占地约8万平米，总建面17.6万平米宝地锦绣城，占地7.12公顷，总建面约15万平米松鹤湖花园，4栋小高层、两栋多层，特色餐饮街银座黄河店西侧地块，拆迁基本完成龙腾阁，规划用地面积10.55万平米，总建面27.6万平米位
45、于黄河八路与渤海九路交汇处，总建面约3万平米。项目名称项目名称未来供应未来供应建筑面积建筑面积望海花园5栋高层+零散房源约6万麒麟阁2栋小高层约1.6万名仕龙城6栋小高层约6万领域尚城5栋小高层约5万至尊门第多层+小高层预计5万合计约23.6万望海花园麒麟阁锦绣城名仕龙城领域尚城龙腾阁 田园牧歌20112011年，预计周边在售项目总体年，预计周边在售项目总体量达量达100100万万。第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研六六、未来土地及住宅供应统计未来土地及住宅供应统计调研项目调研项目位置位置商业面积商业面积经营业态经营业态租金、售价租金、售价备注备注麒麟阁麒麟阁黄河
46、十二路、渤海十一路交汇处总面积10000已营业的有大汉足疗、田原小毛驴及海鲜店，目前营业的商业不多；小区西门有几家小型社区超市。单间3层共200，租金5.7万/年，另加物业费2400元/年目前由物业公司对外出租，开发商收取80%的物业费。大汉足疗客流量少，主要为一些会员光顾，餐饮生意红火。吉泰阳光吉泰阳光黄河十路、渤海十一路商业街东西长约300米，商铺面积在80-120以小型超市和饭店为主，另外有部分门诊、美容美发店，还有一家农信社、移动营业厅08年对外售价为4500元/，目前租金为3-5万/年现在大部分都是对外出租，个别对外销售的价格在6500元/；门面较大的饭店：747火锅、泰和海鲜经营不
47、错。黄河十路黄河十路美食街美食街渤海十路路西，黄河六路到黄河八路商铺为三层，面积在150-300以美食餐饮为主，另外有部分养生馆、一家洗浴150租金为25000-30000元/年，300租金为38000-43000元/年个别商铺对外转租，价格分别是：150的带物品一次性转让金10万，另外再加租金；300的带物品一次性转让金13万，另外再加租金新悦新悦田园牧田园牧歌歌黄河八路、渤海十二路商业总面积5360未定未定新河湾新河湾黄河八路、新立河东路商业面积16000，未售未定未定第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研七七、项目周边商业调研项目周边商业调研综合结论：综合结论：
48、1、新老城区结合部已成为滨州新兴热点开发区域，凭借“稀缺的土地价值、完善的生活配套、滨州最佳的教育资源”等核心优势，将成为滨州未来真正的城市中心。2、未来市场供应量巨大，竞争将异常激烈，惟有走“差异化精品”路线，方能游刃有余于市场。3、项目周边商业氛围不成熟，社区商铺经营状况一般，为降低开发风险，建议本项目以社区服务型商业为主，规模不宜过大。第第三三部分部分 滨州房地产滨州房地产 综合发展调研综合发展调研小小 结结第四部分第四部分 滨州房地产产品调研滨州房地产产品调研一、建筑规划及建筑风格分析二、规划及产品设计特点分析三、景观园林设计分析四、典型项目户型分析五、典型项目智能化调查六、物业管理调
49、查分析第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研 建筑规划与建筑风格通常是衡量一个城市房地产发展水平的基本尺度之一，并与地域气候特征、居住习惯及城市的文化特征及公众审美偏好有较大关系。 滨州作为一个非外向型城市，经济位居山东后列，居民观念相对保守。随着近年经济的发展和基础设施的完善，城市建设呈现出一种开放的新格局。 房地产开发方面，越来越多的开发企业开始聘请国内高水平设计公司担纲建筑与园林设计，在产品规划建筑方面取得了很大进步 。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研一一、建筑规划及建筑风格分析建筑规划及建筑风格分析代表性项目规划设计分析代表性项目规划设计分析楼
50、盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积总体规划总体规划30万平米规划总建面30万平米，由多层、小高层、高层和叠加别墅组成，各类产品沿项目内横、纵两条景观轴线分布，产品排列北高南低，布局合理、错落有致，最大化利用了社区及中海的景观资源。41万平米项目规划总建面41万平米，产品丰富，涵盖多层、退台花园洋房、别墅、小高层、高层等多种类型，容积率仅为1.16，为名副其实的低密度大盘。贯穿南北的商业街将项目分为东西两个组团，社区实现“人车分流”。建筑布局以行列为主，组团开发，结合路形和景观，形成别具风格的西班牙风情美筑。 32万平米项目总建面32万平米，二期蓝波湾由9栋板式高层组成，围项目中心湖而建，可充分享受
51、人工湖创造的景观价值。底层设计复式结构，带小院，意在实现观湖别墅的品质。 望海花园渤海城邦麒麟阁第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研一一、建筑规划及建筑风格分析建筑规划及建筑风格分析代表性项目规划设计分析代表性项目规划设计分析楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积总体规划总体规划7万平米“一心、一轴、四组团”的规划结构。一心：沿黄河八路的社区配套服务中心，结合水系打造形成独具特色的商业街区。一轴：联系起社区南北出入口，贯穿社区南北的景观轴线。四组团：分别为沿黄河八路的商业组团、西侧靠近新立河绿带的低层住宅组团、社区中心的多层住宅组团、北侧的高层住宅组团。 6万平米项目总建筑面积6
52、1063平米，由4栋多层电梯洋房、2栋小高层、3栋高层组成，9栋楼一次性全部开发。项目在滨州率先引进24小时热水、热回收式新风系统，配有地下停车场，实现“人车分流”，在滨州市场形成了独树一帜的气质。8万平米项目总建面8万平米，由小高层、高层组成。地块南北长、东西短，沿项目主入口的景观轴线兵营式排列，由于地块不大，整体规划中规中距。项目建筑密度高，居住舒适度欠佳。新河湾格林春天名仕龙城第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研一一、建筑规划及建筑风格分析建筑规划及建筑风格分析代表性项目规划设计分析代表性项目规划设计分析楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积总体规划总体规划20万平米地块呈
53、梯形，规划总建面20万平米，西侧为与中海连通的景观湖，开发商斥2000万巨资引“海湾”入社区，为本项目景观价值最佳区域，项目高层沿湖岸一字排开。项目规划以人本、亲水、亲绿为主题，以节能、环保、安全、舒适为目标，做到人车分流、户户推窗见景，使自然、建筑与人达到完美结合。 10万平米项目总建筑面积10万平米，由普通多层，小高层围合花园洋房而成，每两栋洋房围合成一个庭院，整个项目呈南北排列，没有变化，缺乏层次感。 20万平米 项目占地18.74公顷,地块形状方整，总建筑面积20万平米。以多层住宅为主，总体规划比较平实，建筑空间缺乏层次变化，缺乏对中海景观的借用，虽在当时被滨州人誉为最高档项目之一，但
54、规划设计上并不能反映真正高档项目的良好质素。 领域尚城海通时代花园丽景新园第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研一一、建筑规划及建筑风格分析建筑规划及建筑风格分析n滨州位于北纬3638之间，属温带大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1，极端最高气温40.9，极端最低气温-22.8。由于具有以上气候特征，为最大化通风采光，滨州住宅规划基本为正南正北朝向。n多层住宅以5+1为主，顶层为阁楼；小高层以11+1为主，高层一般为17+1层。多层住宅底层一般设计2.2米高地上储藏室或车库。高层住宅基本采用地下停车，地下停车在滨州渐成发展趋势。n住宅
55、设计层高为3米，立面形式多结合观景凸窗、弧形阳台、空调搁板等造型，顶部多为坡屋顶形式。n立面装饰材料以涂料结合瓷砖为主，多以棕红色、米黄色、白色为主色调。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析n目前市场上以10万平米以上中、大楼盘居多，但总体规划水平较低。虽然 部分开发商开始注重规划及景观设计因素，但项目规划大多比较平淡，排 列呆板，缺乏变化。n规模项目多以南北向兵营式排布加中央广场、中心水景的规划形式为主， 一般以社区主干道或中央园林景观为轴线，建筑分列或围合而成。n项目内部基本为人车混行，交通组织多不能实现人车分流。第第四
56、四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产品设计点评社区规划：案例社区规划：案例11上海世家上海世家 项目内部采用围合形式，摆脱了兵营排列的窠臼，使业主能最大化享受到社区景观；蝴蝶状的路网设计，注重人车分流，园林按道路划分，有一定的层次感。项目整体规划值得称道。 独具特色的蝶型规划第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产品设计点评社区规划：案例社区规划：案例22新河湾新河湾 典型的
57、兵营式排列项目 沿黄河八路规划的风情商业街，将居住区与道路隔离，避免车辆噪音对居住的干扰。 项目西侧为新立河，北侧为万亩果园，为项目价值最大区域，规划联排别墅，提升了项目档次。 第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产品设计点评入口设计：案例入口设计：案例11渤海城邦渤海城邦 纯粹的西班牙建筑风格。 典雅大气，极具表现力和视觉冲击力。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产
58、品设计点评入口设计：案例入口设计：案例22望海花园望海花园 汉白玉拱桥、对称的花钵、喷泉、罗马柱磅礴大气的入口设计，极大增强了项目昭示性。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产品设计点评外立面色彩：案例外立面色彩：案例11中海豪庭中海豪庭 立面色彩过于鲜艳，跳跃性太强，醒目但显得突兀。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产品设计点评外立面色彩：案例外立面色彩：案例22瑄
59、嘉名都瑄嘉名都 米黄色的立面彩色，非常凸显品质感，为项目增色不少。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析代表性项目规划及产品设计点评代表性项目规划及产品设计点评顶部处理：案例顶部处理：案例至尊门第至尊门第 顶部设计过于繁杂，显得头重脚轻。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研二二、规划及产品设计特点分析规划及产品设计特点分析 园林景观是一个项目主题立意的表现载体，是赋予建筑空间生命和特色的要素，往往能够体现一个项目的开发水平和档次，并成为消费决策的重要参照。n滨州目前项目的园林景观设计整体水平较低，不注重园林
60、的层次搭配，没有 很好利用水景这个优势。望海花园的楼间水景。假山、木桥、绿植，营造了较好的生活氛围。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研三、园林景观设计分析三、园林景观设计分析n多数楼盘景观只停留在简单绿化的层面，一般只是乔灌木的简单组合，缺乏景观主题与核心景点。n景观节点少，多以中心园林景观作为项目主景区，而忽略了组团的景观设计，缺乏空间序列的变化，使得景观单调而乏层次，有点无线，有线无面，不能做到景观的最大共享，削弱了景观价值。n多数项目不能做到景观先行，而是先建筑后景观，众多社区建筑施工完成而景观施工尚未完成。n景观缺少文化主题，没有内在的线索连接，使得造景者无章可循
61、。这与项目的前期概念定位不明确有关系，是明显的策划与产品脱节的表现。 第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研三、园林景观设计分析三、园林景观设计分析典型高层项目畅销、滞销户型统计典型高层项目畅销、滞销户型统计 项目名称项目名称畅销户型畅销户型梯户比梯户比占在售房源比例占在售房源比例滞销户型滞销户型领域尚城143.72（3室2厅2卫）2梯2户、2梯3户约65%120 2室、130 2室、180 3室新河湾100的2室、120-137的3室2梯2户约85%150-187麒麟阁90-100的2室、120-130的3室2梯2户、2梯3户约70%160-180、200，1层复式由于滞销
62、严重，现赠送30-50的小院名仕龙城60的1室、100的2室、120的3室1梯2户、1梯3户约55%146-160滞销严重望海花园90-110的2室、120-143的3室2梯2户、2梯3户总占到约50%150-189【结论】：【结论】：【结论】：【结论】：90-10090-100的的的的2 2房、房、房、房、120-145120-145的中小的中小的中小的中小3 3房为高层畅销户型；房为高层畅销户型；房为高层畅销户型；房为高层畅销户型； 110 110 以上的大以上的大以上的大以上的大2 2房、房、房、房、150 150 以上的大以上的大以上的大以上的大3 3房为高层滞销户型。房为高层滞销户型
63、。房为高层滞销户型。房为高层滞销户型。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析望海花园领海望海花园领海A A、B B、C C户型分析户型分析 A A户型（户型（175175）n一款豪华舒适的三房两厅两卫户型n方正实用，全明设计，通风采光良好；270度观景卧室，增添了浪漫的生活情调，彰显了业主的尊贵身份。B B户型（户型（9797）n一款经济实用的两房两厅一卫户型。n全明设计，布局紧凑，突出亮点在于贯通客厅、卧室的大面积南向阳台。n缺陷在于非南北通透，影响室内通风。 C C户型（户型（128128）n户型方正实用，南北通透，全明设计。n缺陷
64、在于两个卧室位于北向，降低了居住舒适度。 第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析望海花园领海望海花园领海D D、E E户型分析户型分析 D D户型（户型（141141）n望海花园高层主力户型之一。n户型方正，南北通透，动静分区，私密性好。n大开间、小进深，飘窗设计为业主提供了更多的使用空间。E E户型（户型（181181）n专设家庭厅，直面项目中心湖景，增添了居住尊贵感。n八角形阳光房，270度观景。n大开间客厅，尽显阔绰贵气。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析领域尚城户型分
65、析领域尚城户型分析两房两厅一卫（两房两厅一卫（110110 ）n最大缺陷在于定位偏差，110 做成两房明显浪费。n非正南正北朝向，通风较差。n餐厅与卫生间相连，设计不科学。n入口门正对卧室门，影响私密性。n卫生间为暗卫，通风差。 第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析领域尚城户型分析领域尚城户型分析三房两厅两卫（三房两厅两卫（164164 ）n奢华型三房，整体户型方正实用，南北通透，全明设计。n超大弧形阳台为一大设计亮点。n缺陷在于进深大，餐厅采光差，面积浪费多。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分
66、析四、典型项目户型分析领域尚城户型分析领域尚城户型分析三房两厅两卫（三房两厅两卫（143143 ）n弧形阳台为设计亮点。n两个北向卧室，且开间太小，不利于家具摆放。n入门处面积浪费大。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析新河湾户型分析新河湾户型分析三房两厅两卫（三房两厅两卫（132132 ）n户型方正实用，南北通透，大开间、小进深。n南北双阳台设计，彰显人性化。n卧室转角飘窗，扩展了视野，增加了使用面积。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析新河湾户型分析新河湾户型分析两房两厅
67、一卫（两房两厅一卫（9696 ）n经济实用的两房户型。n此户型为一经典两居，缺陷在于南北进深大，入口处面积浪费大。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研四、典型项目户型分析四、典型项目户型分析楼盘名称楼盘名称智能化设施智能化设施望海花园1、智能门禁管理系统，电子巡更，楼宇可视对讲，闭路电视监控。2、背景音乐及紧急广播系统，灯光喷泉等。名仕龙城六大安防体系：24小时安全防卫、中央监控系统、小区周界红外线防护、可视对讲系统、电子巡更系统、五星级酒店物业管理。丽景新园国家A级智能化服务社区：出入门报警及周界防范系统，闭路电视监控系统，远红外线防盗及电子巡更系统，(可视)对讲防盗门系
68、统，联网双重门禁安保系统，住户报警系统，家庭安防系统，室内紧急呼救，煤气泄漏及时报警等。领域尚城1、全封闭式管理：24小时红外监控，并配合保安流动岗。2、智能化设备：感应式入户磁卡、电子巡更、燃气泄漏报警、周界报警系统。3、可视对讲系统4、门禁、停车场管理系统5、电子监控系统和巡更系统海通时代花园采用封闭式管理、周界红外线电子监控防越系统、电子巡更系统、24小时保安巡逻，入区入院入户三重防护。祥泰麒麟阁1、门禁、可视对讲系统2、24小时红外监控，并配合保安流动岗哨。祥泰新河湾1、楼宇对讲系统、电子巡更系统2、24小时红外监控，并配合保安流动岗哨。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研
69、产品调研五、典型项目智能化调查五、典型项目智能化调查项目名称项目名称物业费物业费含电梯费含电梯费备注备注麒麟阁多层：0.6元/目前开发商补贴0.2元/，实际按0.4元/收取，补贴年限未定小高层：1.0元/0.4元/目前开发商补贴0.2元/，实际按0.8元/收取，补贴年限未定新河湾多层：0.6元/目前开发商补贴0.2元/，实际按0.4元/收取，补贴年限未定小高层：1.0元/0.4元/目前开发商补贴0.2元/，实际按0.8元/收取，补贴年限未定别墅1.2元/目前开发商补贴0.2元/，实际按1.0元/收取，补贴年限未定海通时代多层：0.4元/小高层：0.5元/免十年小高层电梯费前10年免收上海世家多
70、层：0.35元/小高层：0.7元/0.35元/高层未定泰山名郡多层：0.43元/小高层、高层：0.75元/0.32元/中海豪庭高层：0.82元/0.4元/望海花园多层：0.35元/小高层：0.95元/0.5元/小高层3层以下不收电梯费，高层、别墅未定第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研六、物业管理调查分析六、物业管理调查分析特点归纳：特点归纳：n物业管理费用普遍较低，多层在0.3-0.6元/之间，小高层和高层在0.7- 1.0元/之间。n物业管理水平较为初级，局限于日常保安保洁，“管家式服务”、“尊贵型服务” 往往流于口号，有名无实。n品牌物业公司介入较少，以开发商自己管理
71、经营为主。第第四四部分部分 滨州房地产滨州房地产 产品调研产品调研小小 结结第五部分第五部分 市场调研综合结论市场调研综合结论一、综合结论二、市场启示三、对本案的指导意义第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论1 1、新政背景下，滨州房地产市场风险与机遇并存、新政背景下，滨州房地产市场风险与机遇并存 新政出台后，滨州楼市受影响较大，各项目销量下挫，市场观望气氛浓厚，开发商面临极大考验。但”黄三角战略”的推进为滨州房地产带来了全新的发展机遇，城市发展后劲十足。2 2、新老城区结合部成热点片区，成就滨州地产新的增长极、新老城区结合部成热点片区，成就滨州地产新的增长极 滨州新城优美的环境与
72、人气、配套的缺失为新老城区结合部的发展带来良好契机，板块热度不断升温，随着规模化开发的推进，本片区极可能成为滨州楼市产品和价格的领航者。3 3、市场供应量剧增，竞争激烈、市场供应量剧增，竞争激烈 据不完全统计，2011年周边在售项目总体量将达100万平米，周边项目年度市场供应量逼近25万平米，未来市场竞争将非常激烈。一、综合结论一、综合结论第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论4 4、好产品是第一竞争力、好产品是第一竞争力 针对目前市场上产品普遍存在缺陷的现状，项目一定要在产品设计上专精研深，把户型设计做好，并合理配比，使产品成为项目的核心竞争力。5 5、项目普遍综合竞争力差，好项
73、目、项目普遍综合竞争力差，好项目“供小于求供小于求” 虽然市场供应量大，但品质高、综合竞争力强的项目不多，市场的需求存在，但好项目少，选择余地小，形成了一个与“供过于求”相映成趣的尴尬现象。一、综合结论一、综合结论第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论1 1、户型和园林是项目设计重点，对项目销售起到至关重要的作用、户型和园林是项目设计重点，对项目销售起到至关重要的作用 “看不看看地段，买不买看户型”，户型对项目的顺利销售至关重要。本项目户型设计应坚持走高档精品路线，在“特”字上下功夫，充分满足滨州高端客户的真实需求。 园林是项目的重要卖点，是社区的灵魂，好的园林设计能营造出美好的生
74、活氛围，给进入其中的人一种感动，对营销起到不可代替的促进作用。2 2、系统的营销策划将起到锦上添花的作用、系统的营销策划将起到锦上添花的作用 好的产品需要好的营销策划来表达，滨州有很多自身质素不错的项目，但由于忽视营销策划而导致平庸甚至以失败而告终。从平面媒体、现场包装到活动营销，每一个环节对销售都至关重要，系统、专业的营销策划能够增加项目的附加值，加快项目销售速度。二、市场启示二、市场启示第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论3 3、注重对区县及外地市场的挖掘、注重对区县及外地市场的挖掘 在“黄三角开发”的大背景下，滨州的辐射和影响力将进一步增强。除市区外，县级市场、外地市场蕴藏
75、了一定数量的客户资源，如何挖掘这部分客户，如何做好对外部市场的宣传是能否抓住这些客户的关键。 4 4、活动营销贯穿始终，口碑是无形资产、活动营销贯穿始终，口碑是无形资产 滨州缺乏主流强势媒体，宣传渠道狭窄，因此，后期必须将活动营销贯穿始终。成功的项目都很注重与客户保持互动，经常组织与业主间的沟通活动，使项目的形象以积极健康的姿态传入市场，赢得市场的口碑和赞誉。二、市场启示二、市场启示第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论1 1、总体规划：新模式，新思路、总体规划：新模式，新思路 目前滨州房地产市场总体规划水平较低，除部分中高端项目外，其余在园林景观、道路系统、社区配套、建筑立面、户
76、型设计等方面的水准普遍较低，没有特色和个性，不注重对生活方式的引领。 本案在这些方面应另辟蹊径，杜绝再走传统、没有特色和个性的老路。重点加强建筑风格、小区环境、户型结构的个性化设计与调控，重点在户型和园林景观上下功夫，用全新的居住理念和生活方式寻找市场突破口。2 2、产品类型：高层精品，产品领先、产品类型：高层精品，产品领先 滨州高层精品基本空白，项目自身条件决定了必须以高层产品为主，因此，项目务必走“差异化精品”路线，做到人无我有、人有我优。三、对本案的指导意义三、对本案的指导意义第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论3 3、户型设计：创新户型，填补市场空缺、户型设计：创新户型，填补市场空缺 项目整体定位高档，要求户型结构比例相应协调，但同时也要有部分中小户型作为有益补充，在尽可能保证功能完善的情况下把面积做小。 4 4、营销策划：主题创新，引领生活方式、营销策划：主题创新，引领生活方式 目前滨州在售项目大多缺乏主题概念和生活方式的支撑，缺乏理念深度与营销的层次性，项目之间的竞争多数停留在地段、配套、价格的层面上，要从概念的高度领先竞争对手，要将对生活方式的引领植入项目，使项目卓尔不群、脱颖而出。三、对本案的指导意义三、对本案的指导意义第第五五部分部分 市场调研市场调研综合结论综合结论汇报完毕，谢谢！汇报完毕，谢谢！
