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1、 浙江有度地产谨呈嘉宝集团保密级别AAAAA 2015年7月30日项目营销策划报告本报告仅供客户内部使用。在获得浙江有度地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。营销目标实现2016年全年销售3.8亿元销售额。提纲：项目解析市场分析产业研究项目定位营销策略营销执行商务合作项目定位营销策略营销执行商务合作项目解析市场分析产业研究项目解析项目概况规划发展现状开发主体项目区位技术指标项目经济技术指标项目规划开发现状项目可售货量盘点三期可售房源项目解析篇项目效果图1、开发主体项目名称：花桥梦世界文化综合体开发单位：昆山嘉宝网尚文化投资有限公司昆山嘉宝网尚置业有限公司。设计单位：上
2、海江南建筑设计院有限公司。承建单位：中冶天工集团上海十三冶建设有限公司桩基单位：上海城地建设股份有限公司上海同济工程项目管理咨询有限公司第一节项目概况 项目位于江苏省昆山花桥经济开发区内，基地北临绿地大道，西临东城大道，东侧为薛赵路，南靠金捷路。2、项目区位地块位置花桥镇绿地大道南侧、薛赵路西侧地块面积226507.61平方米地块用途商住容积率文化娱乐、办公、配套商业:1.5-2.5、配套住宅:2.5-3.0建筑密度25%-30%起始价1500元/平方米竞得价1510元/平方米竞得人上海嘉宝实业（集团）股份有限公司、网尚世界（北京）数字电影文化发展有限公司（联合竞买）拍地时间011年12月16
3、日至2012年1月18日成交价格1510元/3、技术指标一、用地技术指标规划用地面积226507.61337.76亩其中住宅用地面积66666.7100亩 商业用地面积159840.91239.76亩 二、总经济技术指标规划总用地面积226507.6 规划总建筑面积603097.94 其中地上建筑总面积445262 地下建筑总面积157835.49 总建筑基层面积67340 总绿化面积63431.89 综合地上容积率1.97 综合地下容积率0.7 综合建筑密度29.7% 综合绿化率28.0% 机动车停车数 4343辆 非机动车停车数 13396辆 地上建筑高度99.8 地下建筑高度-6.5 住
4、宅日照计算结论平均满足大寒日3小时4、项目经济技术指标三、配套住宅用地指标规划用地面积66666.7规划建筑面积260992其中地上建筑总面积199262 地下建筑总面积61730总建筑基层面积9783. 97绿化面积31131.89地上容积率3.00 地下容积率0.93 综合建筑密度14.68%综合绿化率46.7%机动车停车数（含配套停车）1823辆非机动车停车数5025辆四、文化娱乐办公及配套商业用地项目指标规划用地面积159840.91规划建筑面积342106其中地上建筑总面积246000 地下建筑总面积96105.94总建筑基层面积57556.03绿化面积32290.24地上容积率1.
5、54 地下容积率0.60 综合建筑密度36.0%综合绿化率20.2%机动车停车数（不含配套停车）2520辆非机动车停车数8371辆第二节规划发展现状1、项目规划、项目规划规划总建设面积34.6万平方米，其中地上面积24.6万平方米，地下10万平方米（工程规模为28103.54平方米，最大单体面积5387.06平方米，最大高度：21.2米）。 项目规划了六个主题广场，即：庆典广场、星光广场、魔法广场、祈福广场、幸运广场、古堡广场。 以及围绕5Digreen飞天影院的IMAX巨幕影院、5D探险影院、5D儿童影院、环形水幕影院、电影文化mall等不同的电影场所组成，并设有明星会所、住宅式办公楼及配套
6、商业等设施。2、开发现状、开发现状项目概念规划已经政府通过，2015年1月5日获得建设开工许可。开工时间：2015年10月15日，正负零时间：2015年12月15日；预售时间2016年4月下旬-5月上旬。施工顺序三期、一期、二期，其中三期3-1,3-3，3-5先施工，3-2后施工。第二节规划发展现状一期二期三期现方案计容面积现方案计容面积楼楼 号号分分 类类层层 数数办办 公公配套商业配套商业3-1#楼配套商业和办公2044333.76 8077.84 3-2#楼电影办公大楼2026095.62 3-3#楼配套商业27788.50 3-5#楼办公2014956.61 803.59 合计合计销售
7、85385.9916669.93102055.923、项目可售货量盘点公寓式办公配套商业三期可售房源：办公可售总面积为85385.99；3-1#为21F高层，单层面积1153.52，其中3F-21F为公寓式办公，一层32户，共608户，3-1a、3-1b共两栋，总共1216户，总面积44333.76，平均每套面积约36，属于小面积办公物业。3-5#楼为纯办公楼，1F大堂及配套商业，2-19F为办公，总面积14956.61，单层面积约787。3-2#楼为电影办公大楼，20F，总面积26095.62，单层面积约1373.5。配套商业可售总面积为16669.93：3-1#楼 配套商业面积为8077.
8、84 ；3-3#楼 配套商业面积为7788.50 ；3-5#楼 配套商业面积为803.59；市场分析篇第一宏观政策层面(1)上半年央行多次出台降准降息政策 2015年房地产宏观大势分析总结 2015中国经济内外交困，急需速效强心剂，撑过转型难关。房地产重要性被重提。 2014年9.30政策将二套房首付和按揭成本大幅降低（贷款结清可做首套认定），2015年3.30政策将二套房优惠受益面扩大（未结清贷款首付4成），并进一步减免交易税收（营业税5改2）。以赤裸裸的手段直接刺激楼市成交，预计将导致2015年楼市成交轻度过热，价格有望实现上涨20-30%。 中央政府仍严守“限购”和“仅支撑刚需首改”2大
9、调控底线，近期调控政策所有利好前提均必须是普通商品房。高端市场不受直接利好，但受次级市场涨价推动，成交价格也有望进一步小幅上涨。 在限购不放开背景下，由于投资需求无法进入，仅靠刚需和首改需求无法支撑一往无前的上涨，一段时间繁荣后，必将遭遇购买力后继乏力。初步判断可能出现在2015年四季度，成交增速放缓进入理性增长。 第二2015昆山市场成交 昆山市商品房成交数据昆山市商品房成交数据统计周期类 别单位（面积：万平方米；均价：元/平方米；金额：亿元）成交套数成交面积成交均价成交金额2015年一季度（2014.12.26-2015.3.25）住宅市场624469.16831157.48商业营业用房1
10、2977.83117739.22办公楼5173.4175222.56总计总计8058805880.480.48615861569.2669.262015年二季度（2015.3.26-2015.6.25）住宅市场11854131.628669114.1住宅环比一季度89.8%90.3%4.3%98.5%商业营业用房16047.79109218.51商业环比一季度23.7%-0.5%-7.2%-7.7%办公楼9665.6679274.49办公环比一季度86.8%66%5.4%75.4%商品房总计商品房总计1442414424145.07145.0787618761127.09127.09总计环比一
11、季度79%80.4%1.7%83.5%2015年上半年（2014.12.26-2015.6.25）住宅市场18098200.788546171.58住宅同比2014上半年8.4%16.5%4.8%22.1%商业营业用房290115.621135117.73商业同比2014上半年-24.4%-20.1%-7.1%598%办公楼14839.0777737.05办公同比2014上半年30.7%-1.1%4.6%3.5%总计总计2248222482225.47225.4787098709196.36196.36总计同比2014上半年3.8%12.1%2.3%14.7%第三2015第一、第二花桥市场成交
12、花桥商品房成交数据花桥商品房成交数据统计区间单位（面积：平方米；均价：元/平方米；金额：万元） 类 别成交套数成交面积成交均价成交金额一季度一季度住宅低层住宅71492.59137682055 毛坯公寓1100103859.3806483755.34 精装公寓58555482.26986554730.83 花桥住宅小计花桥住宅小计16921692160834.1160834.187388738140541.2140541.2 花桥住宅占昆山全市比例花桥住宅占昆山全市比例27%27%23%23%105%105%24%24%非住宅商业营业用房214262.65117244997.62 商业占全市比
13、例2%5%99.60%5% 办公楼35819883.46809016085.34 办公占全市比例69%58%108%63% 花桥非住宅小计花桥非住宅小计37937924146.1124146.118731873121082.9521082.95 花桥非住宅占昆山全市比例花桥非住宅占昆山全市比例21%21%21%21%83%83%18%18%总计总计花桥一季度商品房销售总计花桥一季度商品房销售总计20712071184980.2184980.287378737161624.1161624.1 花桥一季度销售占全市比例花桥一季度销售占全市比例26%26%23%23%101%101%23%23%二季
14、度二季度住宅低层住宅265037.71160368078.27 毛坯公寓2637245600.48443207355.4 精装公寓80077606.191089584548.33 花桥二季度住宅小计花桥二季度住宅小计34633463328244.3328244.391399139299982299982 花桥住宅占昆山全市比例花桥住宅占昆山全市比例29%29%25%25%105%105%26%26%非住宅商业营业用房282437.44106012583.94 商业占全市比例1.70%3.10%97.10%3% 办公楼50828373.42792822495.5 办公占全市比例52.60%50.
15、10%100%50.10% 花桥非住宅小计花桥非住宅小计53653630810.8630810.868140814025079.4425079.44 花桥非住宅占昆山全市比例花桥非住宅占昆山全市比例20.90%20.90%22.90%22.90%84.30%84.30%19.30%19.30%总计总计花桥二季度商品房销售总计花桥二季度商品房销售总计39993999359055.2359055.29053.259053.25325061.4325061.4 花桥二季度销售占全市比例花桥二季度销售占全市比例27.70%27.70%24.80%24.80%103.30%103.30%25.60%25
16、.60%花桥商品房成交数据花桥商品房成交数据统计区间单位（面积：平方米；均价：元/平方米；金额：万元）类 别成交套数成交面积成交均价成交金额上半年上半年住宅低层住宅336530.31551710133毛坯公寓3737349459.78330291111精装公寓1385133088.51046513927920152015年上半年住宅小计年上半年住宅小计51555155489078.4489078.490079007440523440523同比2014年上半年142%151.80%90.60%137.50%非住宅商业496700.09113167582同比2014年上半年-51%-44.20%-
17、22.80%-56.90%办公86648256.88799538581同比2014年上半年27%14.60%-12.90%0%非住宅合计非住宅合计91591554956.9754956.97840084004616246162总计总计总计总计60706070544035.4544035.489468946486686486686同比2014年上半年37.50%44.60%-10.60%29.30%2015上半年花桥市场成交序号序号项目名称项目名称开发企业开发企业新增预售面积（）新增预售面积（）套数套数批准日期批准日期1象屿都城嘉园1#、7#江苏象屿房地产开发有限公司33465.27住宅420套
18、2015.4.102光明馨座花园1#-4#楼宁沪置业（昆山）有限公司38279.07住宅330套商业16套2015.4.173可逸兰亭苑22#、25#楼昆山市越秀广电投资发展有限公司49517.63住宅528套2015.4.164中科花苑19#-23#、25#-28#楼中科新达江苏创新投资有限公司56848.84住宅528套2015.4.305嘉景丽都68#、69#楼江苏嘉景置业有限公司34184.05住宅324套2015.4.226棕榈湾花园41#、42#楼昆山中金花桥置业有限公司42420.88住宅328套2015.4.287香城湾花园7#-9#、13#楼昆山常发置业有限公司12482.1
19、6住宅132套2015.4.308智慧广场2#、3#楼昆山赛格电子市场经营管理有限公司74739.13办公2348套商业44套2015.5.289象屿都城嘉园2#、3#、5#、6#、8#楼江苏象屿房地产开发有限公司59494.15住宅838套2015.6.310常发香城湾花园11#、14#、15#楼昆山常发置业有限公司10196.4住宅108套2015.6.511可逸兰亭苑19#-21#、24#楼昆山市越秀广电投资发展有限公司69747.43住宅657套2015.6.23合计481375.01住宅4193套 商业60套 办公2348套第四2015年新增及存量二季度花桥新增预售房源表序号序号项项
20、 目目存量面积存量面积( () )按面积计算的存销按面积计算的存销比（月）比（月）存量套数存量套数按套数计算的存销按套数计算的存销比（月）比（月）1住宅811474.36101077919.19.12办公443659.8855.255.2535837.137.13商业275075.09246.4246.42053251.4251.4合计1530209.3316.916.9152021515截止6月底花桥住宅、办公、商业项目存量表注：存量面积、存量套数为截止到7月1日已申请预售尚未销售的部分按面积计算的存销比=存量面积/过去6个月平均每月销售面积按套数计算的存销比=存量套数/过去6个月平均每月销
21、售套数1 1、楼市松绑，国家扶持，政策放宽，整体楼市回暖，成交呈上升趋势；、楼市松绑，国家扶持，政策放宽，整体楼市回暖，成交呈上升趋势；2 2、花桥整体市场受上海辐射影响，住宅去化火爆，未来发展前景广阔，但、花桥整体市场受上海辐射影响，住宅去化火爆，未来发展前景广阔，但由于发展时间尚短，由于发展时间尚短，入住率不高入住率不高，（？），（？），商业气氛尚未形成商业气氛尚未形成，地铁虽然开，地铁虽然开通，但整体通，但整体交通动线尚未完善交通动线尚未完善，特色商业缺乏特色商业缺乏，跨区消费尚未形成跨区消费尚未形成，大部分，大部分商业成交萎靡，去化缓慢；办公存量巨大，市场商业成交萎靡，去化缓慢；办公存
22、量巨大，市场供大于求供大于求。 本案本案+ +特色产业特色产业+ +特色产品特色产品+ +特色运营特色运营+ +特色营销特色营销+ +特色管理特色管理特色越多，销售难度指数将大大降低。特色越多，销售难度指数将大大降低。结论产业研究S：政策优势：国家正大力扶持第三产业，尤其是文化服务业的发展；区位优势：区位优势是大型综合体的必备优势，项目介于花桥、陆家之间中心位置，与沪宁高铁花桥站、沪宁高速陆家出口“咫尺之遥”，是花桥通往外界的西大门，这些将成为项目发展大型综合体得天独厚的区位优势；配套优势：本区域已经拥有发达的物流业，同时路网发达，未来即将成为开发热土，必将拥有更加成熟的社会配套并成为项目发展
23、的优势之一；W：区域消费人群数量少：本区域周边人口有限，使得大型综合体的经营必须向外拓展市场，这是项目发展一大劣势；心理距离偏远：项目所在地在花桥人的心理距离上要大于其实际距离，即使从花桥中心区驱车不过五分钟，这种较远的心理距离是项目周边目前较荒芜，又是必须处理的一大劣势；品牌业者对新商业项目持观望心态：从市场访谈的情况看，目前花桥正在经营当中的商户对前往新的大型综合体的热情不高，使得之前新投入使用的商业项目空置率较高，经营者还在等待入市时机，目前观望心态明显；SWOT分析O：周边住宅建设项目众多：目前项目周边正在建设的住宅地产项目极大的促进项目所在片区的人口导入，未来旺盛的消费需求是项目发展
24、大型综合体的重要机遇；东城大道高架建设：项目旁边的东城大道正在进行快速高架路的施工，待其建成通车后，将大大缩小昆山开发区及昆山市区到本项目的心理距离，增加本项目商业辐射半径；花桥实际人口年轻化：花桥商务区由于领先的产业结构设定及几个大型住宅项目的客群等原因，导致实际人口年轻化程度高，年轻人易接受新生事物和新的消费场所；T：房地产调控步步为营：一轮又一轮的房地产调控，严重约束了购房者的投资热情和行为，重拳出击之下，或会殃及池鱼，商业地产的销售也会受到住宅调控的直接、间接影响；商铺投资趋于理性：由于经营空置率较高，片区市场上商铺的投资渐趋理性；商铺投资趋于理性：由于经营空置率较高，片区市场上商铺的
25、投资渐趋理性；片区内综合体项目业态方向开始雷同：由于市场容量的问题，花桥一些综合体项目在追求大而全片区内综合体项目业态方向开始雷同：由于市场容量的问题，花桥一些综合体项目在追求大而全的业态组织模式，扩大经营范围，使得相互之间的商业业态有了重叠，未来竞争不可避免；的业态组织模式，扩大经营范围，使得相互之间的商业业态有了重叠，未来竞争不可避免；SWOT分析去年服务业占GDP比重达78.95%，与北京相当；去年花桥国际商务城现代服务业一路高歌猛进，服务业增加值达152.03亿元，同比增长24.6%，服务业占GDP比重达到78.95%。作为专业规划的现代服务业园区，花桥国际商务城不断发挥临沪的区位优势
26、和对台的载体优势，创新招商引资方式，致力于发展服务外包、区域总部、商贸物流等生产性服务业，产业质效实现明显提升。去年，花桥新引进规模型现代服务业项目72个，其中引进5亿元项目1个、1亿元以上项目3个。上海证交所第二总部、携胜投资管理以及省内首家台资商业保理公司天雄商业保理等重点项目完成注册，实现到账外资1.32亿美元，注册民资27.57亿元。在产业支撑力方面，花桥持续推进昆山深化两岸产业合作试验区、金融服务外包区、区域总部基地“三区”产业承载能力的提升，启动建设台湾中小企业商品交易中心、两岸青年创业园等新型产业平台。保税仓库获批投运，贸易便利化综合服务平台功能进一步完善。一、花桥服务业经济特征
27、显现二、产业结构去年三次产业比重为0.29：20.5：79.21，结构更加合理。(1)昆山目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。第三产业所占比重在02、03年大幅下降之后，近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高昆山人民收入水平，同时刺激商业的发展。通过近年来的发展，花桥已初步形成了以金融服务为特色的服务外包、以研发销售为特色的总部经济产业集群，产业结构进一步调整优化，三次产业比重从2005年的2.49：66.99：30.52调整为2014年
28、的0.29：20.5：79.21，现代服务业集聚效应初步显现。三、产业特征以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城花桥国际商务城是江苏省唯一以现代服务业为主导产业的开发区；国际服务外包基地，将按照省委、省政府提出的“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势，高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设国际有影响，国内称一流的以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城。服务外包产业基地大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业企业总部基地以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）台湾金融、电信、批发（展览、
29、展示）和研发设计四大关键性服务产业以第三方物流为主要特色的现代物流产业影院名称开业时间加入院线厅数座位数硬件优势竞争半径平均票价门市票价2D3DIMAX金逸影城2010金逸珠江81260 10.8357075 西圆影城2010上海联合5540杜比全景声10.43260110 保利影城2013保利万合81100IMAX14.55180100150新世界2013浙江星光91149 10.9456065 渡凡影城2013上海联合5534韩国进口Master Image金属幕13.8275060 中影影城2010中影星美6900DOLBY数字声解码器CP75012.8325060 野马渡2013横店院
30、线4607 7.3347070 大地影城2012大地院线51143德国ISC00PTIC放映镜头9.9306065 世茂欢乐2010世茂院线91200 103080100 世茂国际2010世茂院线3977SPC巨慕104080100 中传影城2014幸福蓝海71312巴可DP2K-32B数字放映机7.4316070截至7月份昆山共有12家,其中11家正在营业，金鹰卢米埃影城预计于8月份开业。详见下表：昆山电影产业专项研究昆山影城内部市场数据月份1月2月3月4月5月6月票房收入（万元）167226164296206210累计收入完成率1%13%18%27%34%40%影城单银幕票房产出（万元）1
31、6.7022.5016.4029.5020.6021.00院线平均单银幕票房产出（万元）30.5929.0019.0435.8326.2624.40影城/院线平均水平55%78%86%82%78%86%影城城市市场份额19.018.218.0017.817.0/昆山主要影城城市市场份额月份1月2月3月4月（IMAX月）5月（IMAX月）6月世茂影城19.018.218.017.817.0 中传影城7KM4.0%5.0%5.0%6.0%6.0% 保利影城14KM、有IMAX14.2%15.5%16.0%15.0%15.2% 金逸影城10KM10.4%11.0%10.0%12.5%11.2% 消费
32、人群分析1、花桥人口组成及经济收入、花桥人口组成及经济收入昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力，会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展。第二产业目前占主导地位，但多以企业链低端为主，以制造加工厂形式存在，属于劳动密集型企业，以台商居多，目前台商在昆山投资的公司已经超过6500家；一方面需要大量本地及外来劳动力的技术支撑，月薪多在2-3500之间，属于一般收入人群；一方面需要台湾本地人员的管理支撑。并据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多为中高层管理者，台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群。一方面需要大量本地及外地人士作为中基层管
33、理者，月收入多在4000-6000元，属于中等收入人群；第三产业由商业经营和企业运作构成，比例较小，但有发展潜力，以本地中小型企业和上海苏州的外来企业为主；一方面，各类商业外来打工人员，收入一般，约为2000-4000元左右；一方面，各类商业企业主或投资者，本地外地均有，收入较高；一方面，各企业的普通工作人员，收入一般，约为3000-4000元；一方面，各企业的中高层人员，收入中等偏高，约为5000-8000元；其他（国企政府）昆山政府公务员，均为本地人，收入较高；普通国企中层员工，月收入为3000-5000，属于一般收入人群；消费人群分析消费人群结构分布昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外
34、来人口大于本地人口数量昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量低收入人群低收入人群第二产业制造加工型低端企业的技术工人（主要劳动力）商业外来打工经营人员第三产业企业的普通员工（本地外地人士均有第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者（本地外地人士均有）平均收入中产阶级人群平均收入中产阶级人群第三产业企业的中高层管理者高收入人群高收入人群第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属（台商及其家属为主）各类商业企业主及投资者昆山市政府公务员结 论：1、昆山电影产业发展蓬勃，电影消费市场发展前景广阔；2、现阶段的消费力无法满足现有的商业规模，须导入新的商业及配套；以便引进周边市
35、场客源， 3、导入新的电影孵化产业，可以引进大批外地和本地的高端商务人群及创业者进驻，满足及扩大商业消费需求。项目定位产品定位建议产品定位：电影产业+影视文化创业孵化基地项目定位：梦世界影视文创基地立足于现在，成就于未来。 本案产品在花桥市场存量大、去化速度慢，同质化较多，那么，如何将本案产品与市场产品进行区分，找出最契合专属本案的产品发展方向，从而价值最大化？常规难度大，竞争激烈市场红海突破常规差异化竞争，新的投资模式市场蓝海孵化新概念的植入，拓宽市场未来发展通道，为项目；插上了可持续发展的翅膀，描绘出更远大宏伟的蓝图寻找+突破寻找突破产业嫁接企业孵化器寻找一个产业来支撑1 1、孵化产业层面
36、：国家导向，朝阳产业、孵化产业层面：国家导向，朝阳产业 国务院总理李克强主持召开国务院常委会议，确定支持发展“众创空间”的政策措施，为创业创新搭建新平台,孵化创业平台将是朝阳产业。2 2、政策扶持、政策扶持1、鼓励并非空谈，常务会议直接推出了四大政策：1)是大力发展市场化、专业化、集成化、网络化的“众创空间”；2)是加大政策扶持，简化登记手续，为创业企业工商注册提供便利；3)是完善创业投融资机制，对种子期、初创期科技型中小企业给予支持，培育发展天使投资；4)是打造良好创业创新生态环境，培育创客文化，让创业创新蔚然成风。3 3、相关政策链接、相关政策链接1)2015年1月28日国务院常务会议，确
37、定支持发展“众创空间”的政策措施，为创业创新搭建新平台。2)2015年2月6日国务院常务会议，部署改革政府投资管理方式和转变职能，便利投资创业、规范市场秩序；3)2015年2月25日国务院常务会议，确定进一步减税降费措施，支持小微企业发展和创业创新。4 4、李克强：大众创业、万众创新是中国经济新的发动机、李克强：大众创业、万众创新是中国经济新的发动机“顺应网络时代推动大众创业、万众创新的形式，构建面向人人的”众创空间“等创业服务平台，对于激发亿万群众创造活动，培育包括大学生在内的各类青年创新人才和创新团队，带动扩大就业，打造谨记发展的”发动机“具有重要意义”。4 4、企业孵化器发展现状、企业孵
38、化器发展现状 “大众创业、万众创新”企业孵化器最新市场现状 我国科技孵化器在大众创新创业方面有很好的基础。目前全国的科技企业孵化器已超过1600家，大学科技园有115家，在孵的企业有8万多家，就业人数有170多万。全国活跃的创业投资机构有1000多家，资本总量超过3500亿，互联网的接入超过6.3亿，固网普及率已经达到50%。技术交易也很活跃，2014年，全国的技术交易成交额达到了8577亿，近年来以15%的增速增长。5 5、盈利模式：、盈利模式：（1）物业管理渗入型：房租收入转股权 充分发挥孵化基地贴近科技创新源头的优势，使物业管理渗入到在孵企业的经营过程，将房租转化为股权。将房租转化为股权
39、之后，能使孵化基地在不具备投资实力的情况下分享初创企业的成功，提高孵化基地的收入。 （2）风险投资型：孵化企业 孵化基地将成立专门的创业投资机构，专注于高成长性企业的培育，并选择一些有潜力的在孵企业分阶段投入资金，以换取一部分股权，在企业成长后获得股权收益。通过对优秀企业进行包装上市，获取收益。 （3）产品经营型：孵化产品 孵化基地凭借拥有初创科技企业群体的优势，介入产品营销甚至获得产品代理权，从而获得回报。这种模式的特点是孵化基地仅对该产品进行投资，而不是对初创企业投资，孵化基地集中精力参与到一个具体的项目运作中，先对该新产品进行价值评估，再根据富有市场经验的专业人员提供的市场营销方案确定项
40、目投资的数额，然后决定孵化基地的投资比例以及利润分配、退出规定等关键问题。孵化器百分百成功运营1、SBI运营专家，全面百万方成功孵化案例目前，武汉、成都、北京、苏州等地SBI均稳定成功运营，全国运营孵化器面积超过100万方，SBI昆山东创科技中心项目，是全国联盟孵化的华东市场服务基地。2、28年成功运营，孵化出多家上市公司28年来，已累计孵化科技企业1209家、孵化科技项目1000余项（其中国家级项目256项），毕业企业781家，成活率在75以上，培育了一大批科技企业和科技企业家，使大批科技成果转化为生产力，积累了丰富的行业资源和中、小企业孵化经验，2012年，在孵企业上税超过1.25亿，毕业
41、企业上税达23亿，继凯迪电力、凯迪水务、三特索道、凡谷电子、国测（美国OTCBB）等6家孵化企业上市后，兴图新科、日新科技、立得空间已经完成股改，日新科技、立得空间有望在创业板挂牌。6 6、孵化器产品投资模式、孵化器产品投资模式投资人拥有、创业者使用、孵化器运营将电影产业和企业孵化器结合将电影产业和企业孵化器结合梦世界分梦世界分3 3期定位导入期定位导入商城商城+ +体验体验+ +影视孵化基地影视孵化基地物业规划建议一物业规划建议一：扩大自持SOHO及LOFT物业面积 扩大1期商业部分可售面积；物业规划建议二物业规划建议二：建议SOHO部分产品功能定位为高级人才 公寓及众创空间， 建议LOFT
42、部分增加孵化器基地 新增的孵化器增值模式:带来庞大的高消费人群，吸引海量投资客创业者介入。孵化器企业入驻众创空间育成迁入LOFT孵化基地入驻高级人才公寓带动商业消费7 7、建议优化电影产业商业配套及功能、建议优化电影产业商业配套及功能 成功案例借鉴武汉万达电影乐园武汉万达电影乐园总建筑面积10万平方米，在楚河汉街西端建造的全球唯一的室内电影主题乐园。2014年12月20日于武汉盛大开幕。为超越梦境融入电影场景，追求感官极致体验，万达电影乐园斥巨资邀请曾出品阿凡达、少年派的奇幻漂流等好莱坞巨制，荣膺31座奥斯卡大奖的世界顶级特效公司ILM、Pixomondo,耗时两年半倾力打造。首度实现国际顶级
43、科技与特效体验的惊喜结合，奠定了国内乐园领域全新高度！武汉万达电影乐园由极速飙车、终极能量、飞越湖北、西游斗魔、自然威力、星际旅行这六大主题区组成。主题乐园主题乐园六大主题区介绍武汉万达电影乐园设有飞越湖北、终极能量、极速飙车、自然威力、星际旅行和西游斗魔六大主题游玩区。堪称“世界顶尖科技主题乐园”，以尖端科技，带给每一位游客震撼体验。主题购物主题购物乐园的六大主题区均有独立的主题区商店， 周边产品包括各个主题区的精美手办，可爱玩偶，精细3D拼图，酷炫服饰背包，西游科教产品，定制饰品等等。主题餐饮主题餐饮主题乐园每层楼都设有特色主题餐厅,例如赛车风格的极速餐厅、星际风格的太空堡垒、还有荆楚风格
44、的楚味轩等。游客可以根据需要选择不同口味的美食，包括意大利美食、北美风格的快餐、中餐还有各式咖啡糖果、甜品，更有乐园独创的美食编钟烧。也可以在每层楼的中庭的特色花车上选购精美小食。成功案例借鉴：成功案例借鉴：1、以主题商业、主题餐饮及影视主题周边消费作为价值延伸，集合休闲、旅游、购物、娱乐等多远化一站式消费服务等；2、丰富的业态规划打造区域标杆、城市名片。 以电影消费及电影周边消费为主体，以影视技术企业孵化基地为特色，打造集电影消费、电影主题商业、影视技术企业孵化基地、电影文化及电影娱乐六大核心主轴的文化综合项目。业态包括：飞天影院(直径52米的球体建筑)，影视技术企业孵化基地、IMOVIE同
45、步影院，5D动感影院，明星别墅会所，休闲渡假酒店，公寓式酒店，婚庆会所，露天风吕健身俱乐部，白金管家物业管理中心，电影主题商业零售及电影主题餐饮、娱乐。【梦世界影视文创基地】形象定位营销策略第一 卖点提炼略第二 销售策略多渠道联合圈层营销模式策略一：以电影产业基地为核心，圈层营销精准锁定客户资源策略二：以众创空间的概念营销加上实际的影城招商先行模式带动销售热潮浙江客商、华侨客商、上海客商、江苏客商、台湾客商第三 客商区域定位手段一：资源营销：由有度组织浙商、温商及华侨客源；手段二:联合营销方式：由有度与网尚联合总控、杀客，整合分销资源（包括上海、江苏、浙江及其它长三角等地区的优质分销资源，进行
46、精准销售。（由于孵化及影视是一个新兴的产业，营销人员需要有很强的专业度和实战经验，所以必须配备培育一支长期稳定的营销团队）第四 销售手段第五 我司三大核心优势：（1）、拥有一支成功运营商业地产15年的营销团队；（2）、拥有庞大的客户资源(温州、杭州的客户资源和青田、文成等地的华侨资源)（3）、拥有运营孵化器29年的成功经验和专业团队第六 五大营销组合模式精装+托管+孵化+运营+管理建议一：增设绿地大道临时接待中心；建议二建议二：广告形象面以绿地大道及地铁沿线为主展示面，设置10米立体大展板。第七 推广策略 具体的广告策略-待续营销执行第一、形象先行，蓄足客源，节点引爆边推广边蓄水边引进分销边认
47、筹（同步推进），开盘。2015年12月前完成前两轮推广及完成分销洽谈签约和部分客户蓄水工作；2016年3、4月份完成第三、第四轮推广、引进分销及完成部分蓄水和认筹工作。2016年5月1日开盘。第二价格执行政策定价原则LOFT、SOHO第一轮的可售物业定价；原则上均价不高于梦之城住宅价格；商业部分第一轮的可售物业定价，原则上均价不高于18000元。商务合作一、合作模式全程营销代理、（策划顾问费+销售佣金+孵化器运营费）1、全程策划顾问费和孵化器运营管理费用打包每月（？）万元，额度双方协商；2、销售佣金:在开发商的销售底价基础上另加，额度由双方协商；3、全程策划顾问费和孵化器运营管理费用可在销售佣金中逐一扣除。4、案场基础佣金为总销售额的1.5%。二、关于合同（略）THANKS
