遵义云顶阳光老年生态园专题研究报告

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1、1第一篇 定位研究 第二篇第二篇 项目构思项目构思 第三章 案例分析第四章 建设构想 第一章 养老产品研究 第二章 养老产品市场分析 第三章 养老对策研究目录 2第一篇 定位研究 第一章第一章 养老产品研究养老产品研究 第二章第二章 养老产品市场分析养老产品市场分析 第三章第三章 养老对策研究养老对策研究 3定位研究 第一章 养老产品研究一、传统养老方式困难重重一、传统养老方式困难重重 庞大的老年群体和快速发展的老龄化进程迫切要求全社会重视老年人的养老问题。当前，我们必须看到，由于社会经济一些新变化，我国一些传统的城市养老方式已经难以应付日益增长的养老需要，面临极大的压力。传统方式之一的家庭养

2、老正面临考验：1.在家庭养老面临较大局限在家庭养老面临较大局限 1.1 家庭结构的变迁使不少城市家庭代际结构呈现4：2：1的格局，这种格局使得城市家庭养老变得困难重重； 1.2 现代城市社会流动性较强随着子女流动性的加强，城市家庭养老必然受到影响，最终导致空巢家庭越来越多。目前全国共有2340万老年人处于空巢家庭之中，而大多数都集中在城市中，就已经说明了这一点。4定位研究 第一章 养老产品研究一、传统养老方式困难重重一、传统养老方式困难重重2.福利养老也面临较大困难福利养老也面临较大困难 2.1针对面太窄，供应量严重不足针对面太窄，供应量严重不足 福利养老只适应特定条件的对象，难以适应迅猛的老

3、龄化浪潮。仅以北京市为例，2003年该市老年人需要床位20万左右，但养老机构仅仅能提供不到 9 万张。 2.2成本太高，政府压力大成本太高，政府压力大 在我国，城市国办福利院的单床成本一般为每月9666元到9566元左右，最高者甚至达到1650元。而入住者缴纳的费用却远远低于这个数字，由此政府付出了巨大的财政补贴。 2.3设施老化落后设施老化落后 由于缺乏市场开发，资本利用率不高，缺乏“造血功能”。因而大多数城市福利养老机构设备简陋，服务功能欠缺，自身难以实现可持续发展。5定位研究 第一章 养老产品研究二、西南地区人新的养老观念开始形成二、西南地区人新的养老观念开始形成 1、多数安度晚年的中上

4、收入家庭老人选择与子女分住的生活方式 在中上收入家庭中，传统的大家庭观念淡化，希望与子女分居的占多数. 2、生活不能自理后，老年人的照顾成问题，康复式老年公寓受欢迎 6定位研究 第一章 养老产品研究三、中上收入家庭对设施和服务较好的老年公寓的认同度高三、中上收入家庭对设施和服务较好的老年公寓的认同度高 为了适应老人对现代化养老机构的需求，这次调查对未来现代化养老机构的发展水平提出了一个设想.这种养老机构有以下几个特点:在郊区，离开喧嚣的市区;有青山、绿草和小河;有温泉入室;有果园、菜园;设有康复医疗中心，可为老人保健治病;有专人护理;有一人居室、二人居室和多人居室供选择;电话入室、紧急按钮入室

5、;设有游泳池和健身房;组织老人旅游和进行文体活动;设班车接家人看望老人，并提供住宿条件. 对于这样一个未来养老机构，暂时定名为“多功能老年公寓”，它是集养老、保健、治病、娱乐、健身、老有所为为一体的综合性养老机构。7定位研究 第一章 养老产品研究四、超过半数的被访者对未来老年公寓设想的耕种项目有兴趣四、超过半数的被访者对未来老年公寓设想的耕种项目有兴趣 本次调查显示，对未来老年公寓设想的老人耕种项目，56.1%的被访者表示有兴趣，得到了多数人的认可。其中，表示“非常感兴趣”的占19.3%，“比较感兴趣”的占36.8.%，在调查中明确表示“不感兴趣”的只有21.1%。8定位研究 第二章 养老产品

6、市场分析一、我国人口老龄化趋势一、我国人口老龄化趋势 中国城乡老年人口状况追踪调查，结果显示，截至去年6月1号，中国60岁以上的老年人已占到全球老年人口的两成多，居世界首位。老年群体的收入和生活水平明显改善，但他们还有许多心理和精神健康的问题需要得到社会更多的关注。 9定位研究 o一、我国人口老龄化趋势 居住方面，近一半的城市老人独立居住，空巢老人家庭增加较快。农村老年人更倾向与子女一起生活，独居比例明显低于城市。在城市和农村，分别有18%和30.9的老年人经常感觉到孤独，不喜欢结交朋友的老年人比例五年来有所上升，分别有的城市老人和的农村老人有过自杀念头的老年人。 为了满足中国1.5亿老年人的

7、需求，用任何行政的、非经济的、公益性的、道义性的方法，能够解决一些问题，但是非常有限，市场化是一条全新的道路。也就是说，把1.5亿老龄人的需求化作一种强大的购买力，在这个基础上，将其发展成一种产业，按照市场经济的准则去运作。第二章 养老产品市场分析10二二 西南地区养老市场情况西南地区养老市场情况重庆重庆 据了解，截至年底，重庆岁以上老年人万人，占总人口的。其中，岁及以上的高龄老人达万，占老年人总数的。不断增多的高龄老人、病残、独居老人迫切需要提供生活照顾和护理服务，社会需求压力日益加大。现阶段，重庆的老人依靠家居养老，不足的老人可以得到敬老院等养老机构的服务。重庆的老年设施建设滞后，整体环境

8、不太理想，养老服务机构总床位数只能达到每千人张。第二章 养老产品市场分析定位研究 11二二 西南地区养老市场情况西南地区养老市场情况四川四川 四川省现有60岁以上的老人1050万，占总人口的12以上，在全国排名第三，其中与子女分居的“空巢老人”已达300多万。据成都市老龄办的最新调查，成都市60岁以上的138.1万老人中,约有14.37万没有和子女生活在一起而成为空巢老人，全市“空巢”老人比例占老年人口总数的10%以上。 第二章 养老产品市场分析定位研究 12二二 西南地区养老市场情况西南地区养老市场情况贵州贵州 贵州省是全国老龄化程度较高的省份,全省有老年人440万,占总人口的114%。人口

9、老龄化将使劳动年龄人口的经济负担日益沉重。随着人口老龄化,高龄老人日益增多,三世健在的家庭比例很大,家庭的代际人口结构呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化,急需发挥社会养老功能,以弥补家庭养老功能的不足。 第二章 养老产品市场分析定位研究 13二二 西南地区养老市场情况西南地区养老市场情况总结总结 随着老龄化社会的进入，一个越来越不可忽视的群体消费银发消费正在逐渐形成。然而市场上除了单一的老年保健营养品已形成规模外，许多面向老年消费者的专用品市场并没有真正被培育起来，银发消费市场正迫切需要一个良性有序的“市场风向标”引导其多元化健康发展。 第二章 养老产品市场分析

10、定位研究 14三、同类产品市场供应分析三、同类产品市场供应分析四川四川 进入二十一世纪，中国开始进入老龄化社会，但在四川，老年人的生活却仍然停留在从前的模式上，据调查，有超过80的老人希望自己的生活更能与时代亲密接触，在不愿意自己被家人、朋友遗忘的时候，他们更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。在淡泊名利宁静致远的老年人心里，追求自由式、健康式、交流式、集体式、候鸟休闲式的养老生活。 青城雅舍国际休闲精品养生社区既有旅游休闲的优美环境，又为养生养老提供先进的设施、专业的服务人员、亲情化的服务，丰富多彩的主题活动，将休闲、养生、养老融为一体。提出了建设以旅游、休闲、养生、养老为一体的精品社区，它打

11、造的青城雅舍是具备创新理念的专业养老服务社区，它与养老院、民间的农家乐、自购别墅、宾馆消费之间从一开始就有了很大的差别。 第二章 养老产品市场分析定位研究 15三、同类产品市场供应分析三、同类产品市场供应分析贵阳贵阳 面临迅速老龄化的贵州,很多人提出社会化养老,以弥补家庭养老的不足。但现实却是,目前社会机构和社区所提供的服务与老年人的需要之间存在很大差距。 已经步入老龄社会的贵阳市近年来努力搭建以国有老年福利机构为示范、其他多种所有制形式的老年社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络,但与实际需求还是相去甚远。 贵阳老年群体如此庞大,而数量仅为1800多张床位的

12、各类养老服务机构,还只入住900多位老人。在分析这种耐人寻味的老年公寓“过剩”问题时,贵阳市民政局社会福利事务处处长王敏说,除养老观念和消费习惯外,养老服务机构档次较低,服务设置不周全,医疗护理专业人员奇缺等,也是让各类养老服务机构遇冷的原因。他认为,根据中国文化的背景,居家式社区养老方式在现有经济发展条件下才是最符合老人意愿的养老形式。 第二章 养老产品市场分析定位研究 16三、同类产品市场供应分析三、同类产品市场供应分析总结总结 房地产业协会的有关专家表示，房地产业协会的有关专家表示，“银色住宅银色住宅”这块大蛋糕已经散这块大蛋糕已经散发出诱人的气味，谁出手早，谁就将占据市场先机。发出诱人

13、的气味，谁出手早，谁就将占据市场先机。 第二章 养老产品市场分析定位研究 17第二章 养老产品市场分析定位研究 四、西南地区未来多功能老年居住市场分析四、西南地区未来多功能老年居住市场分析 贵阳上世纪70年代末出生的第一代独生子女,将面临两个子女供养4个老人的局面,人口老龄化使劳动年龄人口比重下降,对老人赡养比上升。预测表明,1990年我国劳动年龄人口对老人赡养比为137%,2000年上升为156%,预计到2025年会上升为2946%,2050年达到4849%。如果再加上对幼年子女的抚养,劳动年龄人口的总抚养比上升得更为迅速,2025年达到595%,2050年达到768%。人口老龄化将使劳动年

14、龄人口的经济负担日益沉重。眼下，不少以休闲疗养为主、符合老年人身体特点和兴趣爱好的，慢节奏的老龄旅游项目很受欢迎。老年人没有“黄金周”或是休假的限制，旅游企业若能想方设法提供符合老年人特点的服务，也许会在竞争激烈的旅游市场中独辟蹊径。 另外，老年住宅有一大优势，就是普通住宅不一定适合老年人，但老年住宅却适合中青年购买，可以作为年轻人的第二居所，同时还可用于养老。就北京市场而言，由于中高收入退休人员相对其他城市更多，所以老年住宅市场相对也更大些。 18定位研究 小结小结 从总的发展趋势看,在经济方面,随着国家经济实力的提高,养老的责任逐渐从家庭向社会转移,家庭养老终将让位于社会养老。在生活方面,

15、今后一个较长的时期,中国将处在一个家庭养老与社会养老并存的局面。从精神慰藉方面来看,父母与子女之间的亲情仍然是老年人的精神寄托之一。 社会养老是时代的选择，社区养老是平和的对策，综合考虑老年人的精神物质生活的各方面需求和社会发展的实际情况，我们从以下几个方面去探索本项目的养老对策。第二章 养老产品市场分析19一、异地养老的模式一、异地养老的模式1、异地养老的优势、异地养老的优势在城郊区县建立老人宜居城镇或宜居社区，这样可以：合理规划老人的医疗、养老照料及社区服务等第三产业；缓解了中心城区的交通、住宅压力，减轻人口的就业成本。第三章 养老对策研究定位研究 20一、异地养老的模式一、异地养老的模式

16、2、异地养老的劣势、异地养老的劣势老人们远离正常社会环境，就会缺少代际间交流和人文关怀，长期在这样的环境中生活将可能影响到老年人的心理健康。老人到了异地，可能不适应当地的生活环境、饮食习惯、天气环境的变化，有的甚至可能因此引发疾病或发生意外。面临医疗养老保险关系的迁移、配套设施的建设、社会福利社会化扶持政策、专业人员的培训等一系列社会保障体系不完善、不健全带来的压力和考验。第三章 养老对策研究定位研究 21一、异地养老的模式一、异地养老的模式3、异地养老的意愿、异地养老的意愿 调查数据显示，低龄老人、文化程度较高、有配偶的老人对异地养老的接受程度较高。高龄老人和大专以上文化程度的老人对“异地养

17、老”的选择更为慎重，有近15的选择“不确定”。 当问及“如果政策提供一定的优惠条件，您是否愿意到外地或郊区养老”时，被调查的老年人中约10%的态度发生了变化。第三章 养老对策研究定位研究 22一、异地养老的模式一、异地养老的模式4、异地养老的先例、异地养老的先例 案例案例1： 在20世纪末在国土辽阔的巴西以及距离较近的泰国、新加坡建造日本社区， 案例案例2： 在我国，大连、广州、香港、上海等大城市已开始积极探索“异地养老”实践。 案例案例3： 浙江省天目山地区推出了“候鸟式”的应时移居(避暑、避寒、避闹等)，“休养式”的暂居(与休闲、旅游、调节生活相结合)，“度假式”的借居、长期定居等多种农家

18、寄养式异地养老。第三章 养老对策研究定位研究 23一、异地养老的模式一、异地养老的模式 小结：小结： 只要在政策上给与一定的支持和优惠，发展异地养老一方面可只要在政策上给与一定的支持和优惠，发展异地养老一方面可以缓解城市发展压力，另一方面更容易为老年人创造更为适宜的养老以缓解城市发展压力，另一方面更容易为老年人创造更为适宜的养老环境，异地养老的人认同率也在逐渐提高。环境，异地养老的人认同率也在逐渐提高。第三章 养老对策研究定位研究 24第三章 养老对策研究定位研究 二、退而不休的生活方式二、退而不休的生活方式 近日，老龄问题研究中心曾公布了一项调查：有28%的老年人愿意带薪工作，而更多的老人希

19、望能得到一个就业机会，发挥余热。然而事实却是，老年人的就业意愿明显高于就业机会，在一些纯老年社区为他们提供的是纯养老式的社区模式，社区的所有规划都将老人放在服务对象位置，而不能完全满足部分老人在退休之后想从事一些社会工作的愿望。小结：小结： 在养老社区为老年人提供退而不休的生活方式是对老年人价值的在养老社区为老年人提供退而不休的生活方式是对老年人价值的肯定与再利用。肯定与再利用。25第三章 养老对策研究定位研究 三、分而不离的人居理念三、分而不离的人居理念 尽管社会的大趋势已经让老年人逐渐能接受不在家庭中养老，但是传统的亲情观念和养老模式对老人的影响还是非常巨大的，他们也非常渴望能够和亲人在一

20、起共享天伦之乐，也许不需要是每天，每周一两天就足够了。 传统的老年社区设计的住宅产品一般都针对老年人，忽视了老年人的心理需求，过分强调产品本身的功能，淡化了亲情的概念。小结小结 本项目试图尝试将第二居所与老年住宅结合，将享受与亲情相融合，本项目试图尝试将第二居所与老年住宅结合，将享受与亲情相融合，将异地养老的劣势转化为优势。分而不离的人居理念消除了老年的人的亲将异地养老的劣势转化为优势。分而不离的人居理念消除了老年的人的亲情危机感，意义多样的第二居所与养老住宅的复合让敬老变得更加容易，情危机感，意义多样的第二居所与养老住宅的复合让敬老变得更加容易，也有利于中青年个人社会形象的树立。也有利于中青

21、年个人社会形象的树立。26第三章 养老对策研究定位研究 四、康复保健的主题四、康复保健的主题 本项目第二居所的客源市场基本从属于康复保健业的主打客源市场，面对本项目的庞大康复保健的市场和本社区的实际需求，建议设置康复保健相关主题的设施。除了为老年人年设置医疗条件较好的医院，还可以设置养生保健的会馆。此外设置医疗行业会所，吸引医疗行业的专家来此会议度假，对老年人进行讲座教育。当然，医务人员也是潜在的客源市场。有了他们的加入，医疗保健的主题显得更加实际与放心。小结：小结： 康复保健的主题是老年人在此安心养老的重要保证，对中青年人也具有康复保健的主题是老年人在此安心养老的重要保证，对中青年人也具有相

22、当的吸引力。相当的吸引力。27第三章 养老对策研究定位研究 五、多元化的养老住宅五、多元化的养老住宅1、康复式老年公寓、康复式老年公寓2、老少居、老少居3、独院别墅和连排住宅、独院别墅和连排住宅4、酒店式公寓、酒店式公寓5、护理院、护理院28第二篇第二篇 项目构思项目构思 第三章第三章 案例分析案例分析第四章第四章 建设构想建设构想 第六节第六节 项目理念项目理念第七节第七节 设计要点设计要点29第一章第一章 案例分析案例分析1、老年社区的构成、老年社区的构成项目构思独立居住单元为有活动能力的老人提供的低层独立住宅或公寓。自立生活的集体公寓通常带有供餐和某些社交活动设施。寄宿养护设施通常采用带

23、浴室的单床间，供较虚弱衰老的老人使用。护理院设施同样可提供个人寄养服务，同时还可提供所需的医疗护理一、美国老年社区规划302、老年社区的总体规划目标、老年社区的总体规划目标 采用有利监察防范的空间形式，提高环境的安全性，消除老年人对罪犯的恐惧感。 室内外空间联系应设置一定的过渡空间，用以适应老扭人生理和心理的调节能力，提高环境的舒适感。 室内外空间宜有通达的视线联系使其具有可转换性和流通性，以便饱览室外风光，组织各项活动，提高空间环境的舒适性。第一章 案例分析项目构思一、美国老年社区规划31 美国的太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距墨西哥海湾只有儿分种的路程。太阳城中心1961年开始建设，从一

24、开始就以“佛罗里达乃至个关最好的老年社区”作为规划的指导思想。这里的房子只卖给55岁以上的老人，18岁以上的陪同人一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型，以适应不同类型的老人居住。 太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16万户，且一直处于持续增长的态势。整个社区内拥有”太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六人居住社区，并且共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂等公共设施。第一章 案例分析项目构思美国的太阳城中心32 无论选择哪

25、种住宅，都会享受到积极活跃的生活方式。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和个930m的剧场。 太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。在这样的社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，例如，您曾经是个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢的事情。根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长10岁。 第一章 案例分析项目构思美国的太阳城中心33二、日本老年住宅二、日本老年住宅第一章 案例分析

26、项目构思日本港北新城 日本是个世界老龄化程度最高的国家。因此，在口本政府的重视下，全国有无数的养老场院所，日本港北新城便是全国较大的一个老人城。 港北新城是个大型老人社区_，这里的居住对象都是60岁以上的老人，因为日本长寿老人特多，在社区里专门设有以护理为主的疗养医院和高龄老人生活区。 日本老年人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费用高，日本住宅的电器化、现代化程度也高。在设计上特别体现老年人住宅和为老年人提供的公用设施上，使得老年人能够在生活中充分实现自助和自理。 34 比如，提供无障碍设施的老年人住宅产品、提供具有看护性质的老年人住宅产品、提供能和家人共同生

27、活的(二代居)住宅产品。通过这三种老年住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老年人基本生活需求的老年人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人的健康和精神方而的需求。 老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方而的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租赁性质的住宅产品混合设计在一个生活区内.使老年人的生活更加活泼多彩。 第一章 案例分析项目构思二、日本老年住宅二、日本老年住宅日本港北新城35三、丹麦老年公寓三、丹麦老年公寓 在丹麦，国家对老年人的社会政策倾向于让他们居住在独立的公寓中。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独

28、、与外界隔离。荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。 这座建筑将三种元素结合在一起：建筑的城市意味、社区功能和生态目标。由于周围环境的特点，荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分：较大的一栋楼紧邻高速公路，较矮的两栋楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。 第一章 案例分析项目构思36三、丹麦老年公寓三、丹麦老年公寓 富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如：曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。此外，通过通

29、风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。 这个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。第一章 案例分析项目构思37 根据以上分析，我们确定本项目的建设思路遵循根据以上分析，我们确定本项目的建设思路遵循“12345123451234512345”五大理念五大理念五大理念五大理念， 构建

30、一个构建一个面对西南市场面对西南市场面对西南市场面对西南市场，复合功能的复合功能的复合功能的复合功能的，独具特色独具特色独具特色独具特色的的新型大型老年社区新型大型老年社区新型大型老年社区新型大型老年社区。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 38一、一个大型老年社区一、一个大型老年社区 在老龄化社会中在老龄化社会中, ,传统的家庭养老已远远不能满足社会发展的需要传统的家庭养老已远远不能满足社会发展的需要, ,大力发展社会养老大力发展社会养老, ,兴建养老亲情社区兴建养老亲情社区, ,为老年人提供多功能、全方位的服为老年人提供多功能、全方位的服务是社会发展的必然趋势。务是社会发展的必然趋势

31、。 大型城市养老社区的构建，是缓解传统养老方式压力的需要大型城市养老社区的构建，是缓解传统养老方式压力的需要。就开发。就开发商来说规模较大的地块抗跌性比较强。同时大盘对区域价格影响力较大商来说规模较大的地块抗跌性比较强。同时大盘对区域价格影响力较大, , 开发周期较长开发周期较长, , 市场供应量需分批释放市场供应量需分批释放, ,房价容易被逐渐拉高。房价容易被逐渐拉高。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 39二、二路出击目标市场定位原则二、二路出击目标市场定位原则 所谓所谓“二路出击二路出击”原则，就是指目标消费群体应包括具有原则，就是指目标消费群体应包括具有中高经济实中高经济实力的老

32、年人和资源共享群体力的老年人和资源共享群体( (即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括体，包括旅游观光者、探亲者、就医疗养者旅游观光者、探亲者、就医疗养者等群体等群体) )。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 40三、亲情、保健与度假三大主题三、亲情、保健与度假三大主题 营建亲情社区，全方位满足老年人与亲人共同生活的需求。设计与不同需求配套的住宅模式。这个需求即是老年人不同时期的需求，也是中青年人的居住需求，将亲情与养老、第二居所的概念相融合。让老年人就算居住在郊区，仍能感受到亲人的关怀。 以保健为主题，建立服务社区的，高质量、优服务的医

33、院，为老年人解除后顾之忧。在暂时无法实现在社区内建立高级医院的情况下建议与附近的高等级医院建立绿色通道，可以实现卫生部所提倡的“首诊制”和“转诊”，业主在享受一流健康服务资源的同时，也可以得到市区一流医院治疗的保障。同时在常规治疗的基础上，延伸保健的时间与空间的内涵。 在时间上，建立24小时医疗急救措施。建立紧急呼救系统，老年人在住所里，遇到紧急情况可以按呼叫按钮，社区医院的急诊显示屏会显示出房间号，保证医护人员会在第一时间赶到现场。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 41三、亲情、保健与度假三大主题三、亲情、保健与度假三大主题 在时间上，建立24小时医疗急救措施。建立紧急呼救系统，老年

34、人在住所里，遇到紧急情况可以按呼叫按钮，社区医院的急诊显示屏会显示出房间号，保证医护人员会在第一时间赶到现场。 在空间上，除了设立医院之外，还设置保健会所，为中老年人提供养生保健的系统服务和教育课程。同时还可以引进医疗行业相关产业，例如为某个知名大医院建立会所，作为他们会议、度假的场所。 老年人提供养老服务的同时，可根据本项目极佳的地理位置，发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐度假等服务。这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。第二章建设构想 项目构思第一节

35、 项目理念 42四、学、耕、劳、史四大特色体验四、学、耕、劳、史四大特色体验学设置老年大学，开设了文化艺术、家政、医疗保健、计算机、英语等专业课程，让老人在学习中获取快乐，体现自身价值。同时，接受再教育后，部分老人又再次投身到一些社会公益事业或是老年教育中去，从而实现自身价值的最大化。耕依托场地良好的果园及种植条件，满足老年人耕地务农的兴趣。既是对老年人的身体有益的活动，也是老年人兴趣所在（参见上文的调查），同时依托现状场地的耕地和果园也是资源的最好保护和利用。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 43四、学、耕、劳、史四大特色体验四、学、耕、劳、史四大特色体验劳满足一部分有意愿参与社会就

36、业的老年人的需求，让老年人在社区内部做些力所能及的劳动。例如低龄老年人为高年老年人做家政服务；为家庭带小孩；医院会所或者果园看管；或花木种植护理等等。史寄托红色文化的深刻内涵，秉着对革命优秀文化的传承和对革命者的尊敬，结合老年市场对于红色文化的热衷，可以在老年养生区内开展以体验和教育为主要目的“红色休闲”。例如老年座谈交流会，文化演出等精神文化活动。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 44五、五种住宅模式五、五种住宅模式 为普通老年人设置老年人集体住宅多功能老年公寓。面积大小不等，根据需要设置一人间、二人间、四人间等，为不同需求的老年人提供相应的服务。 以家庭为主，建设适合两代居住的老少

37、居模式，让两代人同住一栋住宅，但各自有自己独立的、完整的生活起居空间与设施，有合有分。 为满足一部分具有经济实力的或者是大家庭的老年人的居住需求，设置独院别墅和连排住宅，同时也是医护专家的第二居所。 既为一部分中青年人提供第二居所，也为探亲、旅游度假的人群提供住宿服务的酒店式公寓。 为非常需要照顾的老年人提供全方位的护理服务的护理院。第二章建设构想 项目构思第一节 项目理念 45一、选址一、选址 当前，大型城市养老社区的开发建设可以与城市郊区化结合起来。城市郊区化是城市化的必然趋势，也是城市“有机疏散”的一种体现。从国外的经验来看，大型养老社区一般都是建在城市郊区，这是因为： 其一，老年人注重

38、生态环境，而郊区的自然环境较好，如空间较为开阔、污染少、噪声小，比较适合老年人的生理与心理需求； 其二，老年人活动半径小。在退休之后，从普遍意义上讲，基于工作需求的区位选择不如年轻人敏感，市区并不是其最佳的选择。 其三，郊区土地相对便宜，迎合老年人的消费心理。目前，我国不少大城市已经进入了郊区化阶段。房地产开发正好可以利用这一契机，建设大型养老社区第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 46二、小区环境二、小区环境 养老社区的环境及周边环境对老年人颐养天年尤为重要。除了二分之一的睡眠、休息、饮食时间发生在室内，剩余二分之一的休闲娱乐时间多在户外进行。 清晨，老年人呼吸着新鲜空气，锻炼身体；中

39、午，三五成群在树阴下乘凉；傍晚，相约散步林中，如此惬意的生活不仅可以保障老年人生理安全，也有利于心理健康。应该将“以人为本”作为原则，安装各种适合老年人生理特征的休闲设施。老年人易疲劳，小区内简单的桌椅必不可缺少，桌椅形状可以各种各样，不拘一格。科学研究发现，老年人平均散步 150m 左右就会感到腿脚僵硬，需要坐下休息以缓解，因此桌椅间距应少于150m。 另外，许多老年人多才多艺，善于书法、绘画、乒乓球等，所以小区内应建造老年活动中心，设立丰富多彩的活动项目，亦文亦武，方便相同兴趣爱好的老年人之间切磋技艺。集合老年人的智慧与力量参与社会上的各种公益事业，如青少年的教育，对环境保护的宣传与监督等

40、活动，使其老有所为。第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 47三、推广低层高密度住宅三、推广低层高密度住宅 在节约城市用地方面，低层高密度住宅仍具发展潜力；从住宅投资和商品化而言，低层住宅有效降低了建筑的单方造价，缩短建设周期，能充分发挥有限资金的作用，从而加快老年商品公寓的建设和商品化进程。同多层、高层住宅相比，低层住宅免除了爬楼之累，方便老年人出行，减少了发生危险的可能性。因为从实践来看，高层住宅的电梯维护不尽人意，常常使老年人苦不堪言。另外，低层高密度住宅能够提供尺度更加接近人的户外环境，增加了亲切感，具有家居气氛，适合老年人居住。第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 48四、完

41、善服务设施四、完善服务设施 社区配套服务设施不足，直接影响了居住生活质量。老年人身体各部分功能减退，在社会中处于弱势人群，对各种服务设施的依赖程度更高，更需要关怀和照顾。老年人日常生活所需的基本商业设施、服务设施、保健服务、娱乐设施等应尽可能完善。特别是随着年龄增长，身体退化，医疗保健需求日益突出。在许多建成的住宅区，缺乏专门的医疗设施，就医难造成老年人居住的困难。要解除老年人顾虑，实现老有所医的目标，就必须使高龄、体弱、多病的老人享受到便利的医疗服务。因此，社区应健全社会服务体系，提供必需的服务设施。第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 49五、重视交往空间规划设计五、重视交往空间规划设

42、计 由于生理方面的因素，老年人与其他年龄层人相比，对外界的适应力减弱，精神上既需要安宁，同时又害怕孤独寂寞。目前的单元式住宅缺乏必要的交往空间，单门独户，不能满足老年人的心理需求。因此，提供必要的交流场所是老年住宅的重要方面。应根据老年人的行为特征来设计交往空间，它是可接近的、安全的、舒适的。例如住宅入口、走廊、楼道、庭院、社区中心、公共花园等易于到达，方便安全，常成为老年人聚集、交谈的地方，应充分利用和强化这些交往空间，鼓励老年人的邻里交往，以摆脱孤独、失落感，丰富老年生活。第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 50六、确立适宜面积标准六、确立适宜面积标准 历经生活磨难的老年人，心态都趋

43、于平和，对住宅不再追求豪华、气派，只需要方便、舒适、安全。所以，老年住宅的使用面积不宜过大，40-50m2的小户型比较适合，室内高度不低于2.7m；功能分区也不必过于复杂，一室一厅一卫足够。另外每2-3 户可以设立公用厨房，以便互相照应，可去除老年人的孤独感，也可以增进邻里老年人之间的感情，同时不至于独居老人生病以至死亡，没有能得到及时帮助；而厨房又是最容易发生火灾或其它事故的地方，共用一间厨房，也可以减少灾害、事故的发生，而且能减少油烟污染。但是室、厅、卫的面积究竟多大合适呢？实际上很难找到一个统一的标准来界定，只要空间的舒适程度符合老年人的行为尺度和心理接受尺度即可。行为上，许多老年人需要

44、借助拐杖和轮椅行动，所以每个空间必须确保轮椅自由回转；心理上，尽可能不给老年人造成压抑感，空间不可以过于狭窄。总之，要在有限的空间中，给老年人带来最大的舒适。第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 51七、符合人体工学七、符合人体工学 住宅设计必须与老年人身体变化相协调，符合人体工学。老年人较之年轻时身高缩短，卫生间、厨房各种设备须以身高偏低的老人为设计依据，门窗把手宜适当降低，而且老年人往往肌肉力量不够，门拉手应选用旋转臂较长的，避免采用球形拉手。在安全前提下，设置较低窗台，便于观看户外环境。总之，按照老年人尺度设计，提高居室的便利程度。第二章建设构想 项目构思第二节 设计要点 52八、逐步提高智能化水平八、逐步提高智能化水平 从社会进步看，智能化住宅是发展趋势，它将住宅室内多种自动化设备纳入具有一体化集成性的服务管理网络系统，以高效率的服务功能为居民提供安全、便利、舒适的住宅环境。人们可以在网上购物，进行远程医疗服务，能源管理，设备控制与防遗忘，它极大地方便了老年人的生活。例如，利用智能化技术优势，使家庭办公成为现实，可帮助老年人克服身体障碍，为“老有所为”创造了条件，有利于人才资源的二次开发。同时，应该看到智能化水平的提高有赖于经济发展，开发老年商品住宅必须结合老年人群的实际，逐步完善智能化设备，以提供不同需求层次的服务。第二章建设构想项目构思第二节 设计要点