《柏龙商贸购物广定位报告及财务测算报告(终稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柏龙商贸购物广定位报告及财务测算报告(终稿)（122页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告新柏龙新柏龙 新气象新气象 给龙岗一颗蜕变的给龙岗一颗蜕变的心心龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告我们带着问题我们带着问题我们带着问题我们带着问题整体收益是否扩展？商业价值是否被低估？在龙岗老街商圈改造升级时，是否需要审时度势、与时俱进？我们的发展动力在哪里？我们的发展基础是什么？我们的发展方向是什么？如何将本项目临近地铁口的优势和效应最大化？ 如何在龙岗老街商圈中占得先机和主动，如何凸显本项目的特色？如何与五洲风情、天虹等联合融合、资源共享？如何产生聚变效应？项目如何实现在老街双龙站商圈中形成商业联动、互补，如何既要保持一定商圈独
2、立化，又要实现一定商圈差异化？在新时期新机遇来临前，我们是否需要考虑启动商业招商/销售？如何有效将招商/销售结合？如何实现项目整体价值的最大化？龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告背景描述背景描述背景描述背景描述本方案基于前篇对项目市场的总体调研报告研究的基础上，针对性的深入挖掘和研究细分市场的理论数据结构，从科学各结构分析系统对项目定位进行更合理的研讨。定向市场：定向市场：调研组历时调研组历时2020天，前后投入专业人员天，前后投入专业人员1616人，走访百货商场人，走访百货商场3535个，超市个，超市9 9个、商业街个、商业街1515条、专业市场项目条、专业市场项目8 8个、新
3、锦睿客户资源库客户个、新锦睿客户资源库客户180180个，获得有效调研卡及问卷个，获得有效调研卡及问卷73587358份，又经过份，又经过7 7天整理分析和补充完善，调研结果具有较高的参考意义和市场价值。天整理分析和补充完善，调研结果具有较高的参考意义和市场价值。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告定位支撑方向定位支撑方向定位支撑方向定位支撑方向柏龙之热，沸腾龙岗柏龙之热，沸腾龙岗柏龙之热，沸腾龙岗柏龙之热，沸腾龙岗 新商业腾飞经营方向经营方向经营方向经营方向销售方向销售方向销售方向销售方向测算方向测算方向测算方向测算方向龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告第一篇第一篇
4、 经营篇经营篇龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告市场的声音市场的声音龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗中心城区域商圈分类龙岗中心城区域商圈分类龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告商圈规模商圈规模早期以龙平东路为轴心，向周边辐射发展。商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，与老街交汇的街道共有7条。老街商圈分析老街商圈分析龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告项目所在商业组团业态经营状况分析项目所在商业组团业态经营状况分析项目名称项目名称品牌商家品牌商家品类品类目前经目前经营情况营情况备注备注五洲风情五洲风情赛格电子市场 一
5、般位置相对偏、面积过大六千馆品牌中餐较好特色、品味、营养豪客来品牌西餐良好特色、品味必胜客特色餐饮良好特色、品味科迪宇手机通讯数码良好位置较好东亚银行商业配套良好龙盈泰龙盈泰天虹超市+百货较好片区商业标杆国美电器良好麦当劳品牌快餐较好特色、品味面点王品牌餐饮较好特色、品味、营养东江丽景酒楼中式餐饮良好粤菜为主柏龙柏龙苏宁电器较好位置较好，卖场大itat服装一般面积过大，档次低真功夫中式快餐较好位置好，特色龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告名称名称位置位置营业面积（）营业面积（）主营产品主营产品东方茶都深惠路与龙城中路交汇处80000茶叶集银皮革综合广场深惠大道1268号51000
6、皮革龙岗电子世界龙城中路15000电子大广农贸批发市场深汕路龙岗段78号15000农产品东都汽车城深惠路荷坳段130000汽车义乌小商品市场龙岗龙东100000小商品深惠路沿线预计新增大型批发市场一览表深惠路沿线预计新增大型批发市场一览表批发市场名称批发市场名称位置位置主营产品主营产品龙岗陶瓷批发配送中心龙岗街办南联社区陶瓷华南国际汽配用品城龙岗街道南联圳埔村大规模汽车配件及用品专业批发交易中心深惠路沿线现有专业市场一览表深惠路沿线现有专业市场一览表龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告从以上龙岗中心区现有的各类专业市场上看，专业市场的种类从以上龙岗中心区现有的各类专业市场上看，专业
7、市场的种类相对比较传统，而近年随着消费观念超前的相对比较传统，而近年随着消费观念超前的8080后进入婚龄，以后进入婚龄，以至诸如婚庆市场也慢慢兴起，满足了这类人群的需求至诸如婚庆市场也慢慢兴起，满足了这类人群的需求1、婚庆产业已经成为一个新的朝阳产业，婚庆消费市场的婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰与房产、汽车等婚庆产业链充满了巨大潜在商机；2、在婚庆产业快速发展的过程中，行业正展现出时尚化、个性化、追求浪漫服务的特点。 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告婚庆类的商品形象佳，品类多样，时尚青春元素突出婚庆类的商品形象佳，品类多样，时尚青春元素突出龙岗柏龙广场总体定位报告
8、龙岗柏龙广场总体定位报告婚庆消费费用支出比较可观，平均一对新人消费在婚庆消费费用支出比较可观，平均一对新人消费在6万元左右万元左右一般城市婚礼平均费用的各项费用支出比例一般城市婚礼平均费用的各项费用支出比例（不包含新婚房屋装修、家电家具购买等）序号各项支出费用(元)各项占比1婚宴300000.47 2买首饰120000.19 3服装60000.09 4乐队司仪40000.06 5拍婚纱照50000.08 6烟酒糖茶30000.05 7租用车辆20000.03 8其它17000.03 合计637001.00 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告20082008年深圳婚庆市场规模约在年
9、深圳婚庆市场规模约在94.394.3亿元亿元户籍人口非户籍人口人口数288万人648万人占比26%74%户籍结婚登记数（对）40884116362（按户籍和非户籍人口占比推算所得）总结婚数（对）约157246备注：假设非户籍人口结婚也需要在深圳完成婚庆消费婚庆市场规模：婚庆市场规模：157246*6157246*6万万/ /对对=94.3=94.3亿元亿元资料来源：深圳统计局和民政局龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告深圳婚庆市场发展情况深圳婚庆市场发展情况n深圳作为最早开放的城市之一，大量拥有新潮消费观念的青年催生了婚庆市场的兴起与发展，婚庆产业发展时间段，准入门槛较低，行业无序
10、经营大量存在，至今深圳还没有一个婚庆专业市场市场；n目前的婚庆市场比较分散，主要的零售渠道分布比较广，涵盖了购物中心、临街商铺以及礼品专业市场等。发展特点：门槛低、分布散、渠道多样化发展特点：门槛低、分布散、渠道多样化龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告深圳招商中的国深圳招商中的国贸梦乐园婚庆城贸梦乐园婚庆城招商表现一般，有待市场验证招商表现一般，有待市场验证规模：规模：4000平均租金：平均租金：150元/目前出租率：目前出租率：50%免租期：免租期：2-6个月预计开业时间：预计开业时间：12月底招商范围：招商范围：婚纱晚装、旗袍裙褂、男士礼服、摄影录像、结婚百货、婚钻珠宝、新娘
11、鞋店、场地布置、小童礼服、喜贴制作、新娘化妆、美容纤体、婚宴红酒、婚车租赁深圳市罗湖区南湖路3007号国贸广场2期龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告来自消费者访谈信息反馈，喜欢百货类业态的消费仍占据当地消费者心智，来自消费者访谈信息反馈，喜欢百货类业态的消费仍占据当地消费者心智，而娱乐类，特色西餐厅等中产消费也有了一定的市场空间。而娱乐类，特色西餐厅等中产消费也有了一定的市场空间。属于较为基本和基础的经营品种，有较高的商业需求价值；从这个角度来说，这些品类应该是本项目应该考虑基本配备。包括有化妆护肤品、鞋类、品牌服装、家具家居、酒楼、美食餐饮、卡拉ok等。龙岗柏龙广场总体定位报告
12、龙岗柏龙广场总体定位报告购物习惯购物习惯购物习惯购物习惯老街月均消费额百货及休闲娱乐流失率大老街月均消费额百货及休闲娱乐流失率大老街月均消费额百货及休闲娱乐流失率大老街月均消费额百货及休闲娱乐流失率大总体消费总体消费老街消费老街消费片区比例片区比例流失比例流失比例外出就餐外出就餐805.3 805.3 518.5 518.5 64.4%64.4%35.6%35.6%食品及日常食品及日常生活用品生活用品652.5 652.5 527.6 527.6 80.9%80.9%19.1%19.1%衣服鞋帽衣服鞋帽383.9 383.9 174.6 174.6 45.5%45.5%54.5%54.5%休闲
13、娱乐休闲娱乐208.5 208.5 120.8 120.8 57.9%57.9%42.1%42.1%从表中数据可以看到，在餐饮和日常生活用品等主力逛街消费种类上，老街吸纳的消费比例都较高，但衣服鞋帽及休闲娱乐基本都去外围商圈消费。这表明，在百货及休闲娱乐商业业态上，老街还不具有足够的吸引力和消费力，本项目可在这几点上深入研究和挖掘。 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告消费者在选择购物场所方面，更多关注的是购物便利和品种选择性多，而本项目所在的商圈决定了我们具备了得天独厚的优势，便利性和多样性都可以吸引消费者前来本项目；除此之外，物廉价美和购物环境是消费者相当看重的，同时，这也是本
14、项目整改的出发点。物廉价美和购物环境是本项目整改的出发点物廉价美和购物环境是本项目整改的出发点龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告梳理点梳理点梳理点梳理点龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告周边的商业现象周边的商业现象龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告本商圈人流量本商圈人流量（深惠路（深惠路天虹至原吉之岛路段）天虹至原吉之岛路段）通过新锦睿调研组分时段蹲点计算（以一周为计，每天四个时间段，结合加权系数）2175217521752175人次人次人次人次/ / / /小时小时小时小时如按营业时间早上10点至晚上10点计算，则营业时间共有12个小时。正常营业时间
15、人流量为约正常营业时间人流量为约正常营业时间人流量为约正常营业时间人流量为约26100261002610026100人次人次人次人次/ / / /日日日日龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告08年营业额约2.8亿元，其中超市类 占40% 百货类百货类百货类百货类60%60%60%60%进场人流量约：进场人流量约：进场人流量约：进场人流量约：16200162001620016200人次人次人次人次/ / / /天天天天客单价客单价客单价客单价80808080元元元元 点评：点评：天虹商场的营业额中，百货商品部分贡献较大，天虹商场本店之所以在本商天虹商场的营业额中，百货商品部分贡献较大
16、，天虹商场本店之所以在本商圈的影响力更胜于原吉之岛，其中百货业态起主要作用。圈的影响力更胜于原吉之岛，其中百货业态起主要作用。营业状况分析营业状况分析（商业部分内部数据系统（商业部分内部数据系统+ +研究定向研究数据）研究定向研究数据）龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告鞋包、化妆品、珠宝钟表等天虹超市百货类服饰大型酒楼大型酒楼1F2F3F4F16200人次人次/天天15900人次人次/天天13000人次人次/天天楼层业态和人流量分布情况1.8%19.8%点评：3层人流保有量控制在80%以上：n一方面是得益于天虹超市和国美电器带来的充足人流保障；n另一方面，3层的绝对性客户支持率极
17、大，主要是引进的服饰品牌组合层次能够使消费者产生消费欲望，并形成购物消费习惯。对于本项目的而言，人气主力店资源有限，难以给对于本项目的而言，人气主力店资源有限，难以给3 3和和4 4楼带来人流楼带来人流保障；在整改构思上，保障；在整改构思上，可以考虑引进娱乐、餐饮类业态。可以考虑引进娱乐、餐饮类业态。人流分布特点及项目启发点人流分布特点及项目启发点启发点启发点启发点启发点龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告品牌组合分析：品牌组合分析：品牌组合分析：品牌组合分析：天虹商场品牌组合中，定位明确，以年轻化为主的中档品天虹商场品牌组合中，定位明确，以年轻化为主的中档品牌占据多，品牌形象有一
18、定知名度，受到本地消费者的青睐。牌占据多，品牌形象有一定知名度，受到本地消费者的青睐。楼层业态和品牌（百货类业态经营面积百分比%）一楼层品牌鞋包（10.8%）化妆品（2.8%）珠宝钟表（8.4%）尚丝、加乐祥（鞋）、百丽、富贵鸟、金利来、菜丝佩丝、花公子、红睛蜓、代鼠、森达OLAY、巴黎欧莱雅、天美意、密丝罗妮、美宝莲、美的、TeeMix、Neut Rogena西铁城、瑞仕依波表、飞亚达、周大生、周六福、CTF-2、意钻二楼天虹超市部分三楼层品牌运动品牌（17.2%）休闲服饰（12.0%）流行女装（24.3%）休闲男装（14.6%）阿迪达斯、乔丹、李宁、KAPPA、耐克左丹奴、以纯、安奈儿、班
19、尼路、动感地带、千百度、双星名人、艾力文欧尼迩、贝络安、歌莉娅、出格、粉蓝、韩菲妮、自由鸟、风韵雅、港雨轩、雪仙丽、芬怡、忆玫、金菊鳄鱼、浪登、老人头、利朗、金盾、虎都、花花公子、路易德仕、维多利亚保罗、苹果、名盾、雅涛、纳纹、贝特如、帕丝特、雷鸟四楼酒楼龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告营业状况分析及项目启发点营业状况分析及项目启发点规模：24000平米 08年度营业额约1亿元进场人流量：进场人流量：进场人流量：进场人流量：9000900090009000人次人次人次人次/ / / /天天天天客单价客单价客单价客单价38383838元元元元点评：点评：n n原吉之岛位于两个公交
20、站的中间，人流可达便利性相对不足；原吉之岛位于两个公交站的中间，人流可达便利性相对不足；n n百货类品牌组合缺乏吸引力外，成为影响其人流量的主要原因之一。百货类品牌组合缺乏吸引力外，成为影响其人流量的主要原因之一。以此为范例，本项目因为临近天虹商场，人流方面有保障，以此为范例，本项目因为临近天虹商场，人流方面有保障，地段相对原吉之岛优越地段相对原吉之岛优越品牌组合方面，应走品牌化，知名度高和形象度佳的路线品牌组合方面，应走品牌化，知名度高和形象度佳的路线启发点启发点启发点启发点龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 品牌组合分析品牌组合分析品牌组合分析品牌组合分析 原吉原吉之岛百货品
21、牌组合相对比较混乱，品牌形象不够，市场吸引力之岛百货品牌组合相对比较混乱，品牌形象不够，市场吸引力不足，导致经营状况不理想不足，导致经营状况不理想, ,最近已倒闭停业。最近已倒闭停业。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告人流量统计及分析人流量统计及分析1212小时正常营业时间内门口小时正常营业时间内门口 经过人流量为经过人流量为1160011600人次人次1212小时正常营业时间内深惠路（天虹柏龙段）小时正常营业时间内深惠路（天虹柏龙段） 总人流总人流2610026100人次人次进场人流量仅约为进场人流量仅约为进场人流量仅约为进场人流量仅约为2600260026002600人次人次
22、人次人次/ / / /日日日日定点进场率约为定点进场率约为定点进场率约为定点进场率约为22%22%22%22%，路段进场率，路段进场率，路段进场率，路段进场率10%10%10%10%点评：从目前项目品牌组合情况看，苏宁电器为项目带来人流点评：从目前项目品牌组合情况看，苏宁电器为项目带来人流量的主要商家，业态品类组合不够丰富是影响本项目进场率低量的主要商家，业态品类组合不够丰富是影响本项目进场率低的主要原因。的主要原因。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告主要人流截点的进场量对比表主要人流截点的进场量对比表 点评：点评： 图表显示，在深惠路（天虹和原吉之岛路段）中天虹由于位置好，品牌
23、吸引图表显示，在深惠路（天虹和原吉之岛路段）中天虹由于位置好，品牌吸引力强，其人流量所占比较多，达到力强，其人流量所占比较多，达到62%62%； 从本项目的经过率和人流吸引力率看，有近从本项目的经过率和人流吸引力率看，有近35%35%的流失客流量。的流失客流量。经过量11600（45%）以天虹作为重以天虹作为重以天虹作为重以天虹作为重要类比方向要类比方向要类比方向要类比方向日均有效人流量（进场量）16200900010.0%260034.5%62.1%天虹原吉之岛柏龙广场龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告品类商家个案人流状况分析品类商家个案人流状况分析百货服饰类别中，欧尼逊和歌莉
24、娅等时尚品牌服饰的人流量较多，明显优于以纯和佐丹奴等休闲服饰；时尚流行的品牌可以在本商圈获得消费者的青睐，本地人气较旺。天虹天虹天虹天虹类比参考一类比参考一类比参考一类比参考一龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告品类商家平效测算品类商家平效测算假设条件：面积使用率50%商品单价以折扣价计算品牌平效中，西铁城钟表最高，其次为百丽鞋包，运动品牌阿迪达斯位列第三；而较为吸引人气的时尚服饰类品牌的平效均在2000元以下；图表分析表明，珠宝钟表行业仍是高平效业态，而服饰类虽然平效不高，但较为聚集人气，因此是商场不可缺少的业态。品牌业态平效为品牌业态平效为品牌业态平效为品牌业态平效为（天虹商场
25、百货品牌平效均值）（天虹商场百货品牌平效均值）（天虹商场百货品牌平效均值）（天虹商场百货品牌平效均值）2240224022402240元元元元/ / / /天虹天虹天虹天虹类比参考二类比参考二类比参考二类比参考二龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告品类商家购买率分析品类商家购买率分析根据销售额推算，在天虹商场百货类品牌中，运动品牌类服饰获得的购买率较高，这也表明，随着人们生活观念的变化，户外或者健身等体育休闲运动正改变着本地消费者的生活方式；天虹天虹天虹天虹类比参考三类比参考三类比参考三类比参考三品牌类业态购买率为品牌类业态购买率为品牌类业态购买率为品牌类业态购买率为（天虹商场百货
26、品牌购买率）（天虹商场百货品牌购买率）（天虹商场百货品牌购买率）（天虹商场百货品牌购买率）10%10%10%10%龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告天虹商场08年营业额约2.8亿元，其中60%为百货类百货类日营业额百货类日营业额百货类日营业额百货类日营业额: : : :2.82.82.82.8亿元亿元亿元亿元* * * *60%60%60%60%365365365365天天天天= = = =46464646万元万元万元万元/ / / /天天天天按天虹商场时尚品牌服饰类购买率10%，三层品牌服饰日客流量为13000人次计算可得:本项目的客单价本项目的客单价本项目的客单价本项目的客单
27、价: : : :46464646万万万万/(13000/(13000/(13000/(13000人人人人* * * *10%)=10%)=10%)=10%)=353353353353元元元元/ / / /单单单单客单价测算及预测本项目客单价客单价测算及预测本项目客单价天虹天虹天虹天虹类比参考四类比参考四类比参考四类比参考四龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告时尚百货类服饰仍是本区域消费者受欢迎的业态，这类层时尚百货类服饰仍是本区域消费者受欢迎的业态，这类层时尚百货类服饰仍是本区域消费者受欢迎的业态，这类层时尚百货类服饰仍是本区域消费者受欢迎的业态，这类层次的消费客源比较充足；次的消
28、费客源比较充足；次的消费客源比较充足；次的消费客源比较充足；另一方面，运动服饰类品牌受消费者生活方式的逐渐转变，另一方面，运动服饰类品牌受消费者生活方式的逐渐转变，另一方面，运动服饰类品牌受消费者生活方式的逐渐转变，另一方面，运动服饰类品牌受消费者生活方式的逐渐转变，其在商场的购买率比较高；其在商场的购买率比较高；其在商场的购买率比较高；其在商场的购买率比较高；其次，从商场品牌平效看，珠宝钟表类和运动服饰类相对其次，从商场品牌平效看，珠宝钟表类和运动服饰类相对其次，从商场品牌平效看，珠宝钟表类和运动服饰类相对其次，从商场品牌平效看，珠宝钟表类和运动服饰类相对较高，同时也是商场形象塑造的重要选择
29、；而时尚流行类较高，同时也是商场形象塑造的重要选择；而时尚流行类较高，同时也是商场形象塑造的重要选择；而时尚流行类较高，同时也是商场形象塑造的重要选择；而时尚流行类服饰，则是作为吸引和带动人气的业态引进商场。服饰，则是作为吸引和带动人气的业态引进商场。服饰，则是作为吸引和带动人气的业态引进商场。服饰，则是作为吸引和带动人气的业态引进商场。参考点评参考点评参考点评参考点评龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 本项目人流经过率约为本项目人流经过率约为本项目人流经过率约为本项目人流经过率约为45%45%45%45%，但进场率仅为，但进场率仅为，但进场率仅为，但进场率仅为10%10%10%
30、10%，说明，说明，说明，说明本项目人流充足，本项目人流充足，本项目人流充足，本项目人流充足，但商场吸引力不足，而这也反映了商场具备良好的整改环境；但商场吸引力不足，而这也反映了商场具备良好的整改环境；但商场吸引力不足，而这也反映了商场具备良好的整改环境；但商场吸引力不足，而这也反映了商场具备良好的整改环境；形象好，品牌知名度高的品牌是吸引消费者的重要条件（如天虹商场）；形象好，品牌知名度高的品牌是吸引消费者的重要条件（如天虹商场）；形象好，品牌知名度高的品牌是吸引消费者的重要条件（如天虹商场）；形象好，品牌知名度高的品牌是吸引消费者的重要条件（如天虹商场）；特别特别特别特别诸如化妆品、运动品
31、牌和流行休闲服装是商场重点规划的对象；诸如化妆品、运动品牌和流行休闲服装是商场重点规划的对象；诸如化妆品、运动品牌和流行休闲服装是商场重点规划的对象；诸如化妆品、运动品牌和流行休闲服装是商场重点规划的对象；来自消费者信息反馈，来自消费者信息反馈，来自消费者信息反馈，来自消费者信息反馈，娱乐类业态、特色餐饮在本商圈出现市场机会；娱乐类业态、特色餐饮在本商圈出现市场机会；娱乐类业态、特色餐饮在本商圈出现市场机会；娱乐类业态、特色餐饮在本商圈出现市场机会；随着消费者层次的提高和品牌同质化的零售环境下，随着消费者层次的提高和品牌同质化的零售环境下，随着消费者层次的提高和品牌同质化的零售环境下，随着消费
32、者层次的提高和品牌同质化的零售环境下，购物环境等软环境的购物环境等软环境的购物环境等软环境的购物环境等软环境的塑造已经成为了商场差异化竞争的重要因素。塑造已经成为了商场差异化竞争的重要因素。塑造已经成为了商场差异化竞争的重要因素。塑造已经成为了商场差异化竞争的重要因素。梳理点梳理点梳理点梳理点龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告未来的预测未来的预测龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告未来人流伴随地铁轻轨开通发生变化未来人流伴随地铁轻轨开通发生变化假设：地铁因素提升人流量20%现有日均人流量约26100261002610026100人次人次人次人次地铁提升至日均人流量约约
33、约约31000310003100031000人次人次人次人次龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告地铁轻轨开通后，本项目预计进场人流量地铁轻轨开通后，本项目预计进场人流量地铁轻轨开通后，本项目预计进场人流量地铁轻轨开通后，本项目预计进场人流量3100031000310003100045%=45%=45%=45%=14000140001400014000人次人次人次人次假设整改后，商圈人流进场率假设整改后，商圈人流进场率提高至提高至提高至提高至45%45%45%45%修正调整系数：地铁开通（刚性）占：修正调整系数：地铁开通（刚性）占：20%20% 整改定位（软性）占：整改定位（软性）占
34、：20%-30%20%-30%修正为修正为: :15%15% 目前进场率为：目前进场率为：10%10% 基本达到目前天虹的基本达到目前天虹的基本达到目前天虹的基本达到目前天虹的进店人流进店人流进店人流进店人流龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告本项目的预估经营销售额本项目的预估经营销售额假定业态平效为假定业态平效为（天虹商场百货品牌平效均值）（天虹商场百货品牌平效均值）本项目商业业态经营销售额本项目商业业态经营销售额（1-21-2楼业态，约楼业态，约1 1万万）2240224022402240元元元元/ / / /2240元/10000= = = =约约约约224022402240
35、2240万元万元万元万元/ / / /月月月月点评：点评：本项目经营状况在未来将伴随零售环境的变化而变化，根据销售额初步评估推算结本项目经营状况在未来将伴随零售环境的变化而变化，根据销售额初步评估推算结果，本项目所面对的市场份额是巨大的，这无疑给以了我们整改的信心和决心。果，本项目所面对的市场份额是巨大的，这无疑给以了我们整改的信心和决心。参考依据：由于本项目未来可达天虹的人流目标，参考相似度为参考依据：由于本项目未来可达天虹的人流目标，参考相似度为90%90%，即下列测算可按天虹，即下列测算可按天虹商场目前的数据比值为本项目的未来比值基数。商场目前的数据比值为本项目的未来比值基数。龙岗柏龙广
36、场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告本项目的一楼和二楼改造后的预估租金本项目的一楼和二楼改造后的预估租金参考依据：按参考依据：按BETUBETU品牌女装品牌女装, ,在东门茂业扣点率为在东门茂业扣点率为25%,25%,宝安宝安2525区海雅百货的扣点率为区海雅百货的扣点率为15%,15%,对比对比本项目地段与人流及商场未来的品牌知名度本项目地段与人流及商场未来的品牌知名度, ,估计与宝安估计与宝安2525区海雅百货的情况相似区海雅百货的情况相似, ,经过修正经过修正( (按保守方法修正按保守方法修正, ,而且考虑过实用面积及营业税票的问题而得出而且考虑过实用面积及营业税票的问题而得出),),
37、新锦睿认为本项目按新锦睿认为本项目按10%10%的的扣点率计算扣点率计算, ,按按10%10%的扣点率为基数计算，管理商家收益为：的扣点率为基数计算，管理商家收益为：22402240万元万元* *10%=10%=224224224224万元万元万元万元 租金形式换算：租金形式换算：一、二楼平均租金一、二楼平均租金=224=224万元万元/10000/10000= =224224224224元元元元/ / / / / / /月月月月增值收益：增值收益：增值收益：增值收益：按目前在经营一二楼租金按目前在经营一二楼租金100100元元/ /，对比可得，对比可得: :成功率成功率=224=224元元/
38、 /100100元元/ /= =224%224%可增加的租金值可增加的租金值( (未来递增值未来递增值)=224)=224元元/ /-100-100元元/ /= =124124元元/ / /月月龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告梳理点梳理点梳理点梳理点人流人流人流人流消费群体消费群体消费群体消费群体经营群体经营群体经营群体经营群体项目收益项目收益项目收益项目收益未来人流接近14000人次/天50%的品牌百货及娱乐消费流失客单价可达：353元，月营业收入达到：2240万元成功率：224%月租金可提高：124元/可行可行可行可行一一一一、二二二二层层层层品品品品牌牌牌牌店店店店经经经
39、经营营营营三、四层三、四层三、四层三、四层为项目提为项目提为项目提为项目提升及业态升及业态升及业态升及业态互补版互补版互补版互补版龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告优势（优势（S S）劣势（劣势（W W） 毗邻地铁三号线出入口，大量通往人流项目区位商业氛围浓郁，人气旺多年坚持经营保持的良好口碑周边生活区成熟，以白领及本地居民置业为主临主干道展示型良好商业规划面积大，招商及销售压力重项目位处老城区，消费水平有限业态分布较混乱，商业主题不明 项目项目SWOTSWOT分析分析龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）区域商业模式落后，为本项
40、目预留了发展空间地铁人流商业地产投资的兴起项目投入时间较晚，开发风险比较大商业投资日趋谨慎带来的压力三、四层商铺空置率较高带来的影响房地产及金融政策性风险 项目项目SWOTSWOT分析分析龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告项目面对的市场空间以及风险项目面对的市场空间以及风险项目面对的市场空间以及风险项目面对的市场空间以及风险天虹商场的生意兴隆，并不能代表我们也可以生意兴隆；天虹商场的生意兴隆，并不能代表我们也可以生意兴隆；天虹商场的生意兴隆，并不能代表我们也可以生意兴隆；天虹商场的生意兴隆，并不能代表我们也可以生意兴隆；从以上分析来看，事实证明，品牌形象好的服饰商家是有市场生存空
41、间的；从以上分析来看，事实证明，品牌形象好的服饰商家是有市场生存空间的；从以上分析来看，事实证明，品牌形象好的服饰商家是有市场生存空间的；从以上分析来看，事实证明，品牌形象好的服饰商家是有市场生存空间的；对本项目而言，如何跟天虹商场的现有品牌形成差异化，是我们定位思考对本项目而言，如何跟天虹商场的现有品牌形成差异化，是我们定位思考对本项目而言，如何跟天虹商场的现有品牌形成差异化，是我们定位思考对本项目而言，如何跟天虹商场的现有品牌形成差异化，是我们定位思考的核心的核心的核心的核心重点指引可考虑一、二层；重点指引可考虑一、二层；重点指引可考虑一、二层；重点指引可考虑一、二层；如何捕捉区域的市场业
42、态需求点，加以合理借用更是项目价值提升的关键如何捕捉区域的市场业态需求点，加以合理借用更是项目价值提升的关键如何捕捉区域的市场业态需求点，加以合理借用更是项目价值提升的关键如何捕捉区域的市场业态需求点，加以合理借用更是项目价值提升的关键点点点点重点指引可考虑三、四层。重点指引可考虑三、四层。重点指引可考虑三、四层。重点指引可考虑三、四层。 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告uu 立足本商圈零售环境特点；立足本商圈零售环境特点；立足本商圈零售环境特点；立足本商圈零售环境特点；uu着重对类似本商圈现有消费水平的品牌类别进行优化组合和提升；着重对类似本商圈现有消费水平的品牌类别进行优化
43、组合和提升；着重对类似本商圈现有消费水平的品牌类别进行优化组合和提升；着重对类似本商圈现有消费水平的品牌类别进行优化组合和提升；uu力争在品牌形象组合和购物环境方面区别于、并优于其他商场；力争在品牌形象组合和购物环境方面区别于、并优于其他商场；力争在品牌形象组合和购物环境方面区别于、并优于其他商场；力争在品牌形象组合和购物环境方面区别于、并优于其他商场；uu合理组合各类业态，引进娱乐和特色餐饮，丰富消费形态的多样性。合理组合各类业态，引进娱乐和特色餐饮，丰富消费形态的多样性。合理组合各类业态，引进娱乐和特色餐饮，丰富消费形态的多样性。合理组合各类业态，引进娱乐和特色餐饮，丰富消费形态的多样性。
44、 我们的经营方向初判我们的经营方向初判我们的经营方向初判我们的经营方向初判龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告项目的定位项目的定位龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 思考：思考： 定位的方向定位的方向（市场求精）（市场求精）（市场求精）（市场求精）专业市场专业市场传统百货传统百货次主力店综合体次主力店综合体次主力店综合体次主力店综合体举例举例百安居艺展中心华润万家海雅百货茂业百货百货+餐饮+电器成功要成功要素素规模大有市场基础政府政策扶持人流保障人流保障购买力强人流保障购买力差异化新潮购物理念难度难度缺乏市场基础市场培育时间长有吉之岛和天虹商场，竞争激烈与天虹商场竞争
45、，考量商户运营能力个性化需求，需要引导市场有一定招商难度大型超市综合体大型超市综合体问题一问题一问题一问题一柏龙自身柏龙自身柏龙自身柏龙自身近近近近20000200002000020000的商业能做什么的商业能做什么的商业能做什么的商业能做什么？龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告问题二问题二问题二问题二柏龙能力柏龙能力柏龙能力柏龙能力我们可以做到什么我们可以做到什么我们可以做到什么我们可以做到什么？ 以敞开式店铺收租形式为主的经营管理 有能力和资金进行招商和销售的宣传 柏龙已经营近6年，对区域客户的消费方向清晰，没有较负面的口碑影响龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告
46、问题三问题三问题三问题三柏龙资源柏龙资源柏龙资源柏龙资源我们可借用的条件有哪些我们可借用的条件有哪些我们可借用的条件有哪些我们可借用的条件有哪些？ 属于成熟的老商业圈内自身人流成熟且充足地铁开通在即，项目处于定点拦截位置 人流量和质素将 迅速提升 片区消费流失量重点为娱乐休闲 品牌百货 片区购买率较高定向消费/快速消费均有市场 柏龙已经营近6年，区域识别度高有稳定客户群体龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告探讨的方向探讨的方向A.A.快速拦截的潮流前线快速拦截的潮流前线快速拦截的潮流前线快速拦截的潮流前线B.B.娱乐休闲的汇流总站娱乐休闲的汇流总站娱乐休闲的汇流总站娱乐休闲的汇流总
47、站C.C.时尚旗舰的体验中心时尚旗舰的体验中心时尚旗舰的体验中心时尚旗舰的体验中心龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告选择题选择题A A：柏龙是潮流前线广场柏龙是潮流前线广场龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 定位为定位为“潮流前线潮流前线”潮流前线主要定位于年轻人群，以服装、鞋帽、箱包、饰品等业态为主，多为潮流前线主要定位于年轻人群，以服装、鞋帽、箱包、饰品等业态为主，多为3030以下的小商家。以下的小商家。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告案例：正佳广场案例：正佳广场案例：正佳广场案例：正佳广场正佳广场正佳广场M M层（地下夹层）定位于潮流前线，层（
48、地下夹层）定位于潮流前线，20032003年销售取得巨大成功，但年销售取得巨大成功，但20052005年开业年开业后一直经营不善，不断进行调整改造，成了运营商的一块心病。后一直经营不善，不断进行调整改造，成了运营商的一块心病。1.1.划分成小铺面销售，并返租划分成小铺面销售，并返租2 2年，通过高规格的炒作，年，通过高规格的炒作，销售非常成功；销售非常成功；2.2.正佳广场正佳广场M M层开始开业后，经营一直不旺，定位总在不层开始开业后，经营一直不旺，定位总在不定的变换调整；定的变换调整；3.3.20052005年开业后，与小业主和租户不时产生摩擦；年开业后，与小业主和租户不时产生摩擦；4.4
49、.20072007年返租到期，交回小业主，经营状况恶化，出租年返租到期，交回小业主，经营状况恶化，出租率下滑，租价普遍偏低。率下滑，租价普遍偏低。 5.5.20082008年成立专门的年成立专门的M M层商业管理公司，与所有业主协商，层商业管理公司，与所有业主协商，收回统一经营权。收回统一经营权。20032003年年销售销售20052005年年开业开业20072007年年返租到期返租到期潮流前线潮流前线潮流前线潮流前线淘城淘城秋叶原秋叶原潮流前线潮流前线20082008年专门成立年专门成立M M层层管理公司管理公司继续调整继续调整龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告方案评判方案评判
50、方案评判方案评判 本项目近本项目近2000020000平米的大体量改做潮流前线，在招商和经营方平米的大体量改做潮流前线，在招商和经营方面将面对严峻的挑战；面将面对严峻的挑战； 潮流前线多数处于闹市区，自身聚客力不强，需要依附于大量潮流前线多数处于闹市区，自身聚客力不强，需要依附于大量的外来人流才能成活，定向消费少，冲动消费多；的外来人流才能成活，定向消费少，冲动消费多； 需要成熟经营团队进行长期管理。需要成熟经营团队进行长期管理。 潮流前线铺面小，总价低，利于销售；潮流前线铺面小，总价低，利于销售； 但铺位数量大，需要的客户数量多，广告投入量要大；但铺位数量大，需要的客户数量多，广告投入量要大
51、； 形象档次低，销售价格不易抬高；形象档次低，销售价格不易抬高； 考虑到在招商和运营方面的难度，市场接受度可能不高，考虑到在招商和运营方面的难度，市场接受度可能不高，100%100%的销售难度很大，最终有可能会留下部分零散小铺。的销售难度很大，最终有可能会留下部分零散小铺。 档次形象较低，有损本项目整体的形象；档次形象较低，有损本项目整体的形象； 商户参差不齐，可能将项目的亮点降低；商户参差不齐，可能将项目的亮点降低； 若招商经营不利，将对公司的声誉产生负面影响。若招商经营不利，将对公司的声誉产生负面影响。从经营从经营从经营从经营的角度的角度的角度的角度对整个项对整个项对整个项对整个项目的影响
52、目的影响目的影响目的影响从销售从销售从销售从销售的角度的角度的角度的角度评判结论：主要优势在于铺面小、总价低，但在招商率、后期运营及对整个评判结论：主要优势在于铺面小、总价低，但在招商率、后期运营及对整个 项目影响方面都存在较大风险。项目影响方面都存在较大风险。经营风险过大经营风险过大经营风险过大经营风险过大评判结果：评判结果：评判结果：评判结果：NONO龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告选择题选择题B B：柏龙是餐饮娱乐城柏龙是餐饮娱乐城龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告定位为餐饮娱乐城定位为餐饮娱乐城定位为餐饮娱乐城定位为餐饮娱乐城集合各种民族风味、中西特色美食
53、类的中小型品牌商家和娱乐KTV、桌球城、电玩城等，将其打造成中心城区美食娱乐消闲的一个好去处，并成为的人气中心。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告方案评判方案评判方案评判方案评判 五洲风情广场停车位多，消费便利性高；五洲风情广场停车位多，消费便利性高； 与天虹和吉之岛形成差异化经营，打造品牌化的集中餐饮娱乐与天虹和吉之岛形成差异化经营，打造品牌化的集中餐饮娱乐区，存在较大的市场空间；区，存在较大的市场空间； 对通风、排油烟、电力功率等要求较高，增加改造成本的投入，对通风、排油烟、电力功率等要求较高，增加改造成本的投入，同时经营行政审批难度较大。同时经营行政审批难度较大。 铺面比潮
54、流前线面积大，总价高，去化速度可能相对慢些；铺面比潮流前线面积大，总价高，去化速度可能相对慢些； 租赁期长，租金低，市场回报率难以支撑高售价。租赁期长，租金低，市场回报率难以支撑高售价。 品牌餐饮娱乐商家形象好，给项目增色；品牌餐饮娱乐商家形象好，给项目增色； 聚客能力强，给项目带旺人流；聚客能力强，给项目带旺人流；从经从经从经从经营的营的营的营的角度角度角度角度对整个项对整个项对整个项对整个项目的影响目的影响目的影响目的影响从销售从销售从销售从销售的角度的角度的角度的角度评判结论：优势在于市场差异化程度高、能聚人气；劣势在于改造成本高，评判结论：优势在于市场差异化程度高、能聚人气；劣势在于改
55、造成本高， 行政审批难度大，销售门槛高影响销售速度。行政审批难度大，销售门槛高影响销售速度。改造及销售风改造及销售风改造及销售风改造及销售风险过大险过大险过大险过大评判结果：评判结果：评判结果：评判结果：NONO龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告选择题选择题C C：柏龙是时尚旗舰体验中心柏龙是时尚旗舰体验中心龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告方案评判方案评判方案评判方案评判 餐饮、购物、休闲均可，业态更丰富，经营更灵活；餐饮、购物、休闲均可，业态更丰富，经营更灵活； 销售出去，对后期运营不会有太大的不利影响。销售出去，对后期运营不会有太大的不利影响。 定位于时尚旗舰
56、店中心，易塑造高品质包装风格，利于销售；定位于时尚旗舰店中心，易塑造高品质包装风格，利于销售； 品牌商家的进驻，本项目将是片区的人气中心，市场能够认同，商铺品牌商家的进驻，本项目将是片区的人气中心，市场能够认同，商铺销售将可实现，并有可能实现高售价；销售将可实现，并有可能实现高售价； 品牌商家聚集，提升整个项目形象以及发展商知名度；品牌商家聚集，提升整个项目形象以及发展商知名度； 购物中心微型化模式，各业态完美融合，互相促进，实现共生共荣。购物中心微型化模式，各业态完美融合，互相促进，实现共生共荣。从经营从经营从经营从经营的角度的角度的角度的角度对整个项目对整个项目对整个项目对整个项目的影响的
57、影响的影响的影响从销售从销售从销售从销售的角度的角度的角度的角度评判结论：优势在于独立品牌店经营灵活，销售出去对后期运营不会造成较大影响，品牌形象评判结论：优势在于独立品牌店经营灵活，销售出去对后期运营不会造成较大影响，品牌形象度高，可能实现高售价，对项目形象和地位的确立，也大有裨益，劣势在于当前前期成本投入度高，可能实现高售价，对项目形象和地位的确立，也大有裨益，劣势在于当前前期成本投入可能偏高，在业态组合上要慎重选择（整体出租部分建议经营户自行装修）。可能偏高，在业态组合上要慎重选择（整体出租部分建议经营户自行装修）。经营经营经营经营/ / / /销售有销售有销售有销售有明显优势明显优势明
58、显优势明显优势评判结果：评判结果：评判结果：评判结果：YESYES龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 方案对比分析方案对比分析方案方案方案方案定位定位定位定位市场环境市场环境市场环境市场环境销售销售销售销售SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析对项目和发展商对项目和发展商对项目和发展商对项目和发展商的影响的影响的影响的影响综合评价综合评价综合评价综合评价方案方案A A潮流前线潮流前线市场空间市场空间有待考证有待考证单铺容易销售，但市单铺容易销售，但市场认同度和销售总量场认同度和销售总量存在较大风险存在较大风险严重影响项目的严重影响项目的形象形象一般一般方案方案B B餐饮
59、娱乐城餐饮娱乐城市场空间大市场空间大改造难度大，商户经改造难度大，商户经营审批难通过，实现营审批难通过，实现迅速销售难度较大迅速销售难度较大带动项目人气带动项目人气勉强勉强方案方案C C时尚旗舰店时尚旗舰店中心中心业态更丰富，业态更丰富，经营更灵活，经营更灵活，市场空间大。市场空间大。售价、销售量等方面售价、销售量等方面风险都较小，还可能风险都较小，还可能实现高价实现高价与项目完美融合，与项目完美融合，提升项目的人气提升项目的人气和形象和形象优秀优秀通过对比分析，我们认为方案通过对比分析，我们认为方案C C时尚旗舰体验中心，为本项目最佳方案！时尚旗舰体验中心，为本项目最佳方案！龙岗柏龙广场总体
60、定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告“ F F a as sc ci in n a at ti io on n C C i it ty y” 整体市场定位整体市场定位整体市场定位整体市场定位 中档次的特色型商业体中档次的特色型商业体龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告从以上商圈环境分析来看，我们建议本项目的商业形态为：从以上商圈环境分析来看，我们建议本项目的商业形态为：“以旗舰店、形象店等次主力店为主的以旗舰店、形象店等次主力店为主的时尚体验中心时尚体验中心”整体商业形态定位整体商业形态定位整体商业形态定位整体商业形态定位 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告客户群体定位客
61、户群体定位客户群体定位客户群体定位 家庭月收入在家庭月收入在家庭月收入在家庭月收入在6000600060006000元以上的目标消费群体元以上的目标消费群体元以上的目标消费群体元以上的目标消费群体 以主要年龄结构在以主要年龄结构在以主要年龄结构在以主要年龄结构在21-3521-3521-3521-35岁之间的女性为主岁之间的女性为主岁之间的女性为主岁之间的女性为主 消费者选择主要考虑因素多为：就近购物、价位、经营品种，同时对环境消费者选择主要考虑因素多为：就近购物、价位、经营品种，同时对环境消费者选择主要考虑因素多为：就近购物、价位、经营品种，同时对环境消费者选择主要考虑因素多为：就近购物、价
62、位、经营品种，同时对环境有一定的要求有一定的要求有一定的要求有一定的要求 对项目重新启动信心较大的商户对项目重新启动信心较大的商户对项目重新启动信心较大的商户对项目重新启动信心较大的商户 可承受项目租金可承受项目租金可承受项目租金可承受项目租金100-300100-300100-300100-300元元元元/ / / / 承租面积多选择承租面积多选择承租面积多选择承租面积多选择10-5010-5010-5010-50为主的中心型商户为主的中心型商户为主的中心型商户为主的中心型商户 经营业态多偏向品牌服装、娱乐类及特色餐饮经营业态多偏向品牌服装、娱乐类及特色餐饮经营业态多偏向品牌服装、娱乐类及特
63、色餐饮经营业态多偏向品牌服装、娱乐类及特色餐饮 对商场关注重点除了租金，经营管理及商场定位也是决定经营意向首选对商场关注重点除了租金，经营管理及商场定位也是决定经营意向首选对商场关注重点除了租金，经营管理及商场定位也是决定经营意向首选对商场关注重点除了租金，经营管理及商场定位也是决定经营意向首选 对项目投资抱有兴趣对项目投资抱有兴趣对项目投资抱有兴趣对项目投资抱有兴趣 决定投资因素的价格不再是首要的，主要考虑点为经营管理、返祖及价格决定投资因素的价格不再是首要的，主要考虑点为经营管理、返祖及价格决定投资因素的价格不再是首要的，主要考虑点为经营管理、返祖及价格决定投资因素的价格不再是首要的，主要
64、考虑点为经营管理、返祖及价格 投资面积主要集中为投资面积主要集中为投资面积主要集中为投资面积主要集中为10-3010-3010-3010-30平米之间平米之间平米之间平米之间消消消消费费费费者者者者经经经经营营营营者者者者投投投投资资资资者者者者龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告打造新型业态核心竞争力打造新型业态核心竞争力最大化弥补周边各业态的不足点或缺失点；强调各业态间的协作增值，促进消费者二次消费。2 23 3吸引力吸引力吸引力吸引力品牌化品牌化品牌化品牌化弥补及增值弥补及增值弥补及增值弥补及增值1 1强调具有价格吸引力且具有大众知名度的品牌直营店（售卖当季商品）或折扣店，保
65、证商品的性价比优势；利用自持物业的优势，吸引具有连锁品牌优势的租户； 次主力店组合模式：旗舰店、形象店汇集空间次主力店组合模式：旗舰店、形象店汇集空间整体业态定位整体业态定位整体业态定位整体业态定位 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告2 23 3 3 3中小型次主力品牌组团商家为主力中小型次主力品牌组团商家为主力中小型次主力品牌组团商家为主力中小型次主力品牌组团商家为主力& & & &大型主力商家为补充大型主力商家为补充大型主力商家为补充大型主力商家为补充全场主力部分以独立店及敞开式形式经营全场主力部分以独立店及敞开式形式经营全场主力部分以独立店及敞开式形式经营全场主力部分以独立
66、店及敞开式形式经营各门店以收取租金形式管理各门店以收取租金形式管理各门店以收取租金形式管理各门店以收取租金形式管理1 1以项目结构能满足的基本条件为依据：以项目结构能满足的基本条件为依据： 将将1-31-3层为主体定向为中小型次主力品牌组团层为主体定向为中小型次主力品牌组团主力主力 将将4 4层定向为大型主力商家层定向为大型主力商家补充补充便捷式管理便捷式管理经营形式定位经营形式定位经营形式定位经营形式定位 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告柏龙城柏龙城时尚的城市（时尚的城市（时尚的城市（时尚的城市（FASHION CITYFASHION CITYFASHION CITYFASH
67、ION CITY）推广案名建议推广案名建议推广案名建议推广案名建议 【诠释诠释】：以时尚特色路线为主的女性品牌体验中心以时尚特色路线为主的女性品牌体验中心龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告经营档次参考经营档次参考经营档次参考经营档次参考形象档次参考形象档次参考形象档次参考形象档次参考龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告LogoLogoLogoLogo建议建议建议建议龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告LogoLogoLogoLogo应用应用应用应用龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告商场标题效果展示商场标题效果展示商场标题效果展示商场标题效果展
68、示龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态细分规划业态细分规划业态细分规划业态细分规划龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态类比品牌珠宝钻石世家/周大福/周生生/六福/金六福/周六福/东方金钰/金至尊/君安钟表SWATCH/时间廊/TISSOT天梭/CK眼镜VAS/亚洲/高登/CK/眼镜88/北光眼镜行/亮视点化妆品欧莱雅/美宝莲/碟妆/色彩地带/ANNA SUI/丝芙兰数码手机苏宁数码手机店爱情主题区薇薇新娘/时尚巴黎/奇迹工坊/龙凤庄精品/饰品LOVE&LOVE/雅天妮/翡翠物语/CIOSI/ELLE/九银坊创E品味/ZIPPO/S&A赛吉琥珀/SILVER LI
69、LI银百合/PEARLION泊莉恩/IPOP/NAIER耐尔/HELLO KITTY/SINOPEARL华珠/ROSE LIFE玫瑰人生/CARO/美伊/AORORA奥柔拉/CHINARED JEWELERY瑞红/S&S海阔天空/ESSE/银库/潘多拉/曼古银/银库/SHES街铺爱情主题精品工艺品步行街其它屈臣氏/万宁/康是美/唯尚1F龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告方案 1业态实用面积()建筑面积()珠宝/玉器1147.10 1647.54 钟表130.50 187.43 眼镜94.00 135.01 化妆品165.00 236.98 精品95.30 136.88 饰品200
70、.40 287.83 品牌婚纱319.10 458.31 苏宁数码1302.70 1871.02 内铺合计内铺合计3454.10 3454.10 4961.00 4961.00 步行街350.30 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态实用面积()建筑面积()珠宝/玉器862.80 1239.21 钟表130.50 187.43 眼镜94.00 135.01 化妆品165.00 236.98 精品95.30 136.88 饰品200.40 287.83 品牌婚纱319.10 458.31 苏宁数码手机1302.70 1871.02 中国移动/中国联通284.30 408.33 内
71、铺合计内铺合计3454.10 3454.10 4961.00 4961.00 步行街350.30 方案 2龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告一层类比业态品牌招商意向表一层类比业态品牌招商意向表一层类比业态品牌招商意向表一层类比业态品牌招商意向表业态业态/ /业种业种类比品牌类比品牌驻场意向驻场意向咨询形式咨询形式经营形式经营形式经营面积经营面积备备 注注珠宝/钟表/眼镜周生生有访谈租金/扣点20-200平方米新锦睿商业名单客户谢瑞麟有访谈租金30-150平方米新锦睿商业名单客户周大生有电话访谈租金20-150平方米新锦睿商业名单客户时尚配件Love&love有访谈租金6-50平方
72、米新锦睿商业名单客户翡翠物语有电话访谈租金5-80平米COCOpark翡翠物语店推荐加盟，陈先生对本商场有意向伊泰莲娜有电话访谈租金5-30平方米新锦睿商业名单客户化妆品类欧莱雅有电话访谈租金6-10平方米新锦睿商业名单客户美宝莲有电话访谈租金5-15平方米新锦睿商业名单客户品牌婚纱时尚巴黎婚纱有电话访谈租金100-300平方米 在福田开有两家分店,会考虑可开促销店米兰新娘婚纱无访谈租金/已有六家，暂不考虑龙岗区域好莱坞婚纱有访谈租金150-500平方米 已有7家，有设龙岗点的意向，苏宁数码手机/爱情主题精品手工艺步行街/龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态类比品牌时尚品牌服饰
73、Ochirly/La pargay/Classic/VERO MODA/ONLY/ME&CITY /江南布衣/艾格/BETU/ELLE SPORT/MO&CO./MIGAINO/LILY/ELAND/普普风/季侯风/TEENIE WEENIE/JECCI FIVE/曼娅奴/BOSSINISTYLE/ES/PRICH/OMNIALUO/EITIE/卡索/DOLAND/MOCANO/淑女屋/经典故事/G2000/哥弟/太平鸟/虫虫/红袖/太和/斯尔丽/千百惠/衡韵/秋水伊人/薰衣草/圣仙妮时尚潮流服饰CAT/LEE/LEVIS/WRANGLER/CK牛仔裤/HUM/IMK/百家好ODBO/Bale
74、no/BOSSINI/GIORDANO/FREE BIRD/U2/真维斯/以纯/NIKE/ADIDAS/APPLE/李宁/森马/生活几何S&K/唐狮特色餐饮仙踪林/TCBY/意利咖啡/许留山/满记甜品家电苏宁电器2F龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态实用面积()建筑面积()一线时尚品牌服饰511.7797.947二线时尚品牌服饰408.1636.392时尚潮流服饰565.5881.842特色餐饮374.3583.685苏宁电器1464.32283.43合计合计3323.93323.95183.35183.3公共展示区375.3龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告二
75、层类比业态品牌招商意向表二层类比业态品牌招商意向表二层类比业态品牌招商意向表二层类比业态品牌招商意向表业态业态/ /业种业种类比品牌类比品牌 驻场意向驻场意向咨询形式咨询形式经营形式经营形式经营面积经营面积备备 注注时尚品牌服饰VERO MODA有访谈租金/扣点50300平方米新锦睿商业名单客户ONLY有电话访谈租金/扣点50300平方米新锦睿商业名单客户淑女屋有电话访谈租金/扣点50300平方米新锦睿商业名单客户ME&CITY有访谈租金30300平方米新锦睿商业名单客户波希米亚风有电话访谈租金30150平方米新锦睿商业名单客户江南布衣有电话访谈租金/扣点30200平方米新锦睿商业名单客户时尚
76、潮流服饰IMK有电话访谈租金/扣点30200平方米新锦睿商业名单客户百家好有电话访谈租金/扣点30200平方米新锦睿商业名单客户HUM有电话访谈租金/扣点30200平方米新锦睿商业名单客户苏宁电器/特色餐饮意利ILLY咖啡有访谈租金20-100平方米新锦睿商业名单客户龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态类比品牌图书海天书店/弘文书店/盛佳美购书中心音像聆听音乐时尚精品家纺享利屋/多样屋/乐巢时尚家居美食广场大食代副食类牛厨/自然派/糖果屋/十三姨特色餐饮千味涮/滋味堂/小肥羊3F龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态业态实用面积实用面积( () )建筑面积建筑面积
77、( () )图书1064.30 1908.55 音像214.90 385.37 时尚精品家纺243.40 436.47 副食类47.30 84.82 美食广场703.50 1261.54 特色餐饮513.90 921.55 合计合计2787.30 2787.30 4998.30 4998.30 龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告三层类比业态品牌招商意向表三层类比业态品牌招商意向表三层类比业态品牌招商意向表三层类比业态品牌招商意向表业态业态/ /业种业种类比品牌类比品牌驻场意向驻场意向咨询形式咨询形式经营形式经营形式经营面积经营面积备备 注注美食广场大食代考虑中电话访谈租金1000
78、3000时尚精品家纺乐巢时尚家居有电话访谈租金300至500会积极拓展龙岗市场。多样屋有访谈租金100300已在中心城万佳开有一间分店,会考虑在老街开分店。书店海天有电话访谈租金5002000新锦睿商业名单客户特色餐饮千味涮有电话访谈租金300-500新锦睿商业名单客户滋味堂有电话访谈租金3001000新锦睿商业名单客户龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告业态类比品牌量贩式KTV畅想国度/星期八/好乐迪/K-BOX4F龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告四层类比业态品牌招商意向表四层类比业态品牌招商意向表四层类比业态品牌招
79、商意向表四层类比业态品牌招商意向表业态业态/ /业种业种类比品牌类比品牌驻场意向驻场意向咨询形式咨询形式经营形式经营形式备备 注注量贩式KTV星期8考虑中访谈租金/扣点认为够消费力，担心因临近学校，申请牌照有问题。钱柜无访谈租金暂不考虑关外。畅想国度考虑中访谈租金考察中。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告增值点装修指引增值点装修指引增值点装修指引增值点装修指引龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告户外大屏幕已成为现代商业中心的标配，建议本项目在步行街入口处增加大户外大屏幕已成为现代商业中心的标配，建议本项目在步行街入口处增加大型室外型室外LEDLED “柏龙之眼柏龙之眼
80、” ，提升项目互动性和广告收入，提升项目互动性和广告收入龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告五层平台空间的充分借用，目前国内多个商业物业均将转换层、顶层用以商五层平台空间的充分借用，目前国内多个商业物业均将转换层、顶层用以商业可营业面积，多数以透明材质物料装饰。五层可用以顶层餐厅。业可营业面积，多数以透明材质物料装饰。五层可用以顶层餐厅。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告内部店铺形象示意内部店铺形象示意龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告装修风格指引图装修风格指引图天花指引天花指引天花指引天花指引广告指引广告指引广告指引广告指引外立面：多加有色彩的霓虹灯管
81、，外立面：多加有色彩的霓虹灯管，不需要太多的变化，主要以夜间昭不需要太多的变化，主要以夜间昭示面色彩变化吸引关注。示面色彩变化吸引关注。内部：内部：天花：主通道部分加以抽象色块的天花：主通道部分加以抽象色块的点缀，重点突出年轻女性的绚丽。点缀，重点突出年轻女性的绚丽。地面：可沿用目前地面。地面：可沿用目前地面。装修广告：装修广告：以女性漫画类系列连载的广告为主。以女性漫画类系列连载的广告为主。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告内部围板及导识示意内部围板及导识示意龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告通过空间包装充分挖掘商场价值通过空间包装充分挖掘商场价值品牌品牌 强化品
82、牌及定位， 形成品牌信任感销售销售增加与消费者的互动，提高留步率 情感情感美化商场环境，提升节日或季节感的气氛传播传播强化消费者体验，形成口碑传播传达传达利用视觉语言传递 商场相关的信息 空间的商业空间的商业价值最大化价值最大化龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告第二篇第二篇 销售篇销售篇龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告一、一、20082008年深圳商业二级销售市场分析年深圳商业二级销售市场分析项目名称均价销售率发售时间第五大道商业街（宝安）25000元/内街铺售完，外街铺30%2008.1深圳湾口岸商业街（南山）42000元/约90%2008.4食通街-阳光海（西
83、乡）20000元/约96%2008.4满园（龙岗）17000元/约约30%2008.4万科城商业街（坂田）25000元/约60%2008.4御景东方红树街（南山）约60000元/约10%2008.5龙城一街（龙岗）15000元/约98%2008.5中海西岸华府2期（松岗）13000元/约95%2008.5花里商业街（福田）35000元/约30%2008.5风临国际街区（龙岗）25000元/约90%2008.6龙城原味街2期（龙岗）24000元/约80%2008.7锦绣东方（龙岗）18000元/约30%2008.8天健现代城商业街（龙岗）15000元/约25%2008.10水岸新都3期街铺（龙岗
84、）15000元/约24%2008.10天健现代城商业街（龙岗）15000元/约25%2008.10梅陇镇3期商业街（龙华）20000元/约90%2008.10水岸新都3期街铺（龙岗）15000元/约24%2008.10龙泽榕园（龙华中心）16000元/约30%2008.10布吉女人广场（布吉）21000元/约20%2008.10可园7期商业街（布吉）12000元/约80%2008.11茗萃园2期商业街（平湖）13000元/约65%2008.12鸿荣源中央大街（宝安中心区）26000元/100%2008.12世纪春城四期（龙华）23000元/约95%2008 一、价格为主要因一、价格为主要因一、
85、价格为主要因一、价格为主要因素：素：素：素：定价较低的项定价较低的项目迅速达成销售目迅速达成销售（如泰华阳光海商（如泰华阳光海商业）、定价较高的业）、定价较高的项目出现滞销（如项目出现滞销（如御景东方红树街）；御景东方红树街）； 二、如何清晰推广二、如何清晰推广二、如何清晰推广二、如何清晰推广项目核心价值是速项目核心价值是速项目核心价值是速项目核心价值是速销关键：销关键：销关键：销关键：有清晰价有清晰价值和核心卖点的项值和核心卖点的项目销售快（如鸿荣目销售快（如鸿荣源中央大街），缺源中央大街），缺乏核心价值的项目乏核心价值的项目滞销（布吉女人广滞销（布吉女人广场）。场）。龙岗柏龙广场总体定位报
86、告龙岗柏龙广场总体定位报告 0909年住宅市场硬性年住宅市场硬性需求的释放使市场需求的释放使市场整体回暖；整体回暖； 0909年商业销售价格年商业销售价格较较0808年略有回升、年略有回升、销售率也逐步提高。销售率也逐步提高。 20092009年深圳商业二级主要商铺销售市场分析年深圳商业二级主要商铺销售市场分析项目名称均价销售情况发售时间中熙香缇湾（宝安西乡中心）23000元/87%2009.4沙井中心广场（宝安）24000元/95%2009.4丰盛町商业街（福田）130000元/一至三期100%，4期在售2009.4山海家园（盐田沙头角）35000元/91%2009.5东方国际茶都（龙岗）2
87、5000元/首层接近100%2009.2万科金域东郡（龙岗）12000元/约95%，仅剩售楼处（保留7间引进华润万家）2009.4万象商业街（龙岗）20000元/约85%2009.5龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 新锦睿市场观点新锦睿市场观点20092009年年6-86-8月，商铺市场已完成从低迷向回暖过渡，并初现热潮月，商铺市场已完成从低迷向回暖过渡，并初现热潮20092009年年1-51-5月，市场回暖，销售价格、销售率均有提升；月，市场回暖，销售价格、销售率均有提升；20082008年，受宏观经济影响，销售价格普遍下降，价格回归价值；年，受宏观经济影响，销售价格普遍下降
88、，价格回归价值；本项目面临较好的市场机会，建议具备销售条件后快速推出市场。本项目面临较好的市场机会，建议具备销售条件后快速推出市场。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告二、产品特点优劣势分析：机遇和风险并存二、产品特点优劣势分析：机遇和风险并存1 1、处在成熟商圈内，人流量大，商户生意兴旺，这是其他在售项目望尘、处在成熟商圈内，人流量大，商户生意兴旺，这是其他在售项目望尘莫及的优势。莫及的优势。2 2、从销售角度看，商铺面积划分小，降低投资门槛，市场承接力较强。、从销售角度看，商铺面积划分小，降低投资门槛，市场承接力较强。1 1、本项目因经营问题以致经营状况不甚理想，直接影响投资客
89、的市场行、本项目因经营问题以致经营状况不甚理想，直接影响投资客的市场行为，限制了销售价格提升空间。为，限制了销售价格提升空间。2 2、项目共有四层楼商铺，二层楼以上的商铺销售难度较大，其占到整个、项目共有四层楼商铺，二层楼以上的商铺销售难度较大，其占到整个项目面积的项目面积的67%67%，是增加利润的关键部分。，是增加利润的关键部分。3 3、从经营角度看，小面积的商铺数量较多，如没有统一的经营权，商场、从经营角度看，小面积的商铺数量较多，如没有统一的经营权，商场经营风险大大增加。经营风险大大增加。优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告目前商业市场有四种
90、操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为三年返租一般为十年返租一般为十年返租三、销售模式分析三、销售模式分析龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 直接销售直接销售直接销售直接销售优势：优势：优势：优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：劣势：劣势：劣势：产权分散，经营困难；无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场
91、自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：适用：适用：适用： 纯街铺销售。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 带租约销售带租约销售带租约销售带租约销售优势：优势：优势：优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：劣势：劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
92、适用：适用：适用：适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 短期返租销售（短期返租销售（1-31-3年）年）优势：优势：优势：优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。劣势劣势劣势劣势：承担3-5年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告 长期返租销售（长期返租销售（5
93、-105-10年）年）优势：优势：优势：优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项 目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：劣势：劣势：劣势：承担5-10年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告街铺直接销售街铺直接销售街铺直接销售街铺直接销售内铺返组销售：内铺返组销售：内铺返组销售：内铺返组销售：3-53-53-53-5年返租（年平均回报年返租（年平均回报
94、年返租（年平均回报年返租（年平均回报8%8%8%8%）我司选择我司选择我司选择我司选择3-53-53-53-5年返租依据：年返租依据：年返租依据：年返租依据：对于买家：对于买家：对于买家：对于买家：3-53-5年返租期既可以增加投资客信心，又可以不让发展商承受过长的返租压力。年返租期既可以增加投资客信心，又可以不让发展商承受过长的返租压力。对于商户：对于商户：对于商户：对于商户：新场做旺需要一段时间培育，新场做旺需要一段时间培育，3-53-5年的产权统一运营可令商场培育期增长，对商家进年的产权统一运营可令商场培育期增长，对商家进 驻有一定的信心保障。驻有一定的信心保障。对于商场：对于商场：对于
95、商场：对于商场：将获得更大的主动权把商场整体运营成熟，达到预期设想。将获得更大的主动权把商场整体运营成熟，达到预期设想。四、项目销售模式建议四、项目销售模式建议龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告五、销售策略建议五、销售策略建议房地产销售尤其商业项目销售房地产销售尤其商业项目销售, ,销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在, ,我司在项目操作过程中通我司在项目操作过程中通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化：过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化：集中客户积累、集中发售：集中
96、客户积累、集中发售：集中客户积累、集中发售：集中客户积累、集中发售：集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用；达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用；公开发售前集中回访、价格测试：公开发售前集中回访、价格测试：公开发售前集中回访、价格测试：公开发售前集中回访、价格测试：集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测
97、试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。价格策略，是确保成功销售的重要环节。优质大客户提前购买：优质大客户提前购买：优质大客户提前购买：优质大客户提前购买：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户提前购买促使大客户成交率提高。优质客户提前购买促使大客户成交率提高。优质客户
98、提前购买促使大客户成交率提高。优质客户提前购买促使大客户成交率提高。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告A A A A、预防客户流失、预防客户流失、预防客户流失、预防客户流失- - - -因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时其需求的面积较大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠其需求的面积较大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠后，购买的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失；后，购买的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失；B B B B、提高公开发售率、提高公开发售率、
99、提高公开发售率、提高公开发售率大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率；通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率；C C C C、铺位产权集中、铺位产权集中、铺位产权集中、铺位产权集中- -大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理。大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理。大客户提前购买的必要性大客户提前购买的必要性龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告群体分类群体分类特特 征征目目 的的来来 源源专业投资客经济实力雄厚，具备多次重复投资经验
100、,注重投资回报，投资行为较为理性，是商铺投资市场最为活跃的群体炒铺赚取投资利得深圳、惠州、东莞、河源、广州及周边实力派投资客经营者具有一定的经济实力，善于对比租铺与购买之间的成本差异；受经营资金占用所限，不属于购铺主体自用或赚取转让利得以及租金收益。本地经营者及周边集镇的部分工厂主和私营企业主公务员具有一定的经济基础，收入稳定，受教育程度高，有投资意识作为一种投资理财方式深圳关内、龙岗中心城及周围街道办的政府职员企业白领部分高收入者投资实力不强，大多无投资经验，易跟风。对商铺位置概念不强，容易被引导周边大型企业中层职员六、项目辐射群体及针对覆盖六、项目辐射群体及针对覆盖龙岗柏龙广场总体定位报告
101、龙岗柏龙广场总体定位报告项目核心价值主张项目核心价值主张投资赚钱投资赚钱 积累财富积累财富绝版地段绝版地段独立产权深源品牌影响力成熟经营型商铺时尚百货定位知名品牌一起做生意统一经营管理项目价值项目价值KPIKPI体系解构体系解构城市老城区核心地段城市老城区核心地段清晰产权深源品牌影响力真正的旺铺现代都市生活体验中心苏宁、真功夫、周大福等深源商场运营团队项目主题形象定位项目主题形象定位魅力城邦魅力城邦- -柏龙时尚百货广场柏龙时尚百货广场七、核心价值卖点梳理七、核心价值卖点梳理人流滚滚来人流滚滚来地铁零距离对接龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告第三篇第三篇 财技篇财技篇龙岗柏龙广场
102、总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告1、租金测算：本项目所在商圈由几大商场构成，且商场之间地段差异相对较小，因此，其他商场的租金水平能客观反映出商圈的租金发展情况，故取之租金为主要参考依据；2、租金修正参考：分析本项目一楼商铺租金情况，为制定整改后的租金水平提供一定的参考价值。3、商铺销售价值方面：考虑到本商圈经营较为成熟，本项目商铺价值与龙岗其他在售商铺有很大差距，其他商铺的售价参考价值不高。因此，以本项目的租金价格回报率作为商铺价值测算依据。 财务分析背景说明财务分析背景说明龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告品牌品牌所属所属 建筑面积（）建筑面积（）租金单价租金单价 管理费管
103、理费 租金总额租金总额 楼层楼层（元（元/ /）（元（元/ /）（元）（元）中国联通1/F1262502531575苏宁1/F28448015227520真功夫1/F381148856497.52周大福1/F11518020736移动1/F3901593062010钻石世家1/F2071201524883.2薇薇新娘1/F18016710300601F4244.6106（均价）15（均价）453281.72ITAT2、3/F1059828296744合计14842.6750026现今一楼平均租金为现今一楼平均租金为106106元，苏宁电器占据一层面积的元，苏宁电器占据一层面积的67%67%，其
104、承租能力相对，其承租能力相对偏低，因此拉底现有一层商铺的平均租金。如不计苏宁租金，则一层其他商偏低，因此拉底现有一层商铺的平均租金。如不计苏宁租金，则一层其他商铺的平均租金约为铺的平均租金约为160160元。元。龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告106元元/月月.平平74元元/月月.平平53元元/月月.平平31元元/月月.平平1F：4961现今整体平均租金水平现今整体平均租金水平6767元元/ /按一般租金递减规律，二楼商铺租金比一楼递减30%，三楼则递减50%，四楼则70%2F：5183.33F：4998.34F：4652.7按回报率按回报率8%8%计算销售市值为计算销售市值为
105、均价均价1005010050元元/ /现今现今本项目整体租金及销售市值情况本项目整体租金及销售市值情况龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告根据本方案的商业规划建议，整改后的苏宁承租面积由原来的根据本方案的商业规划建议，整改后的苏宁承租面积由原来的一层面积一层面积28442844平方米，调整为总承租面积为平方米，调整为总承租面积为41544154平米平米。（其中：一层面积占有1871平米，占面积百分比为38%，相比原来的67%比重，下调幅度为55%，这将直接提高了一层的平均租金水平。 二层面积占2283平米，占面积百分比为44%。）106元元/月月.平平74元元/月月.平平53元元/
106、月月.平平31元元/月月.平平1F2F3F4F164元元/月月.平（上调幅度平（上调幅度55%）现今租金预估现今租金预估现今租金预估现今租金预估改造后一层租金预估改造后一层租金预估改造后一层租金预估改造后一层租金预估龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告租金递减租金递减理论值计算理论值计算2-42-4楼平均租金：楼平均租金：164元元/月月.平平114元元/月月.平平82元元/月月.平平49元元/月月.平平1F：49612F：5183.33F：4998.34F：4652.7按一般租金递减规律，二楼商铺租金比一楼递减30%，三楼则递减50%，四楼则70%【整改后的情况】龙岗柏龙广场总体
107、定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告2-42-4楼平均租金修正结果：楼平均租金修正结果：164元元/月月.平平86元元/月月.平平57元元/月月.平平35元元/月月.平平1F2F3F4F【修正后的租金情况】本项目作为整改后的新商场，楼层越高、经营风险越大。对应风险因素，新场一般让利风险值为30%。即在原来租金基础上，下调30%幅度让利给商户，便于招商启动。【修正说明】下调30%下调30%下调幅度为25%（其中苏宁占据44%楼层面积将影响均价，下调幅度15%；为吸引优质商家进驻，让利幅度控制在10%以内）下调30%下调25%龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告整改后本项目整体租金及销售市
108、值情况整改后本项目整体租金及销售市值情况164元元/月月.平平86元元/月月.平平57元元/月月.平平35元元/月月.平平1F：4961整体平均租金水平整体平均租金水平8686元元/ /2F：5183.33F：4998.34F：4652.7按回报率按回报率8%8%计算销售市值为计算销售市值为均价均价1290012900元元/ /龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告租金财务收益预测租金财务收益预测本项目财务预测包括“财务假设财务假设”和财务测算结果财务测算结果”两部分龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告项目租金总收入主要包括租金收入，物业管理收入和市场收入项目租金总收入主
109、要包括租金收入，物业管理收入和市场收入主要收入假设主要收入假设关键假设1租金收入预测年限：项目发展分为培育期，成长期和成熟期预测年限：项目发展分为培育期，成长期和成熟期-培育期：3年，即20102012年-成长期：5年，即20132017年-成熟期：持续，即2018年进入成熟期 出租率：随着项目经营逐渐完善，出租率逐步提高出租率：随着项目经营逐渐完善，出租率逐步提高-培育期90%-成长期95%-成熟期100%免租期：给予租户开业后平均免租期：给予租户开业后平均2 2个月的免租期限个月的免租期限租金：租金：预计三种情景下的租金水平及增长率，以反映市场需求、竞争及运营能力等不确定性因素影响关键假设
110、2其他收入 物业管理费：每平米每月的管理费用为物业管理费：每平米每月的管理费用为3535元元 市场收入：按租金收益的市场收入：按租金收益的3%3%预测，包括：预测，包括：-广告位出租： 户外广告牌 条幅广告 LED广告（若有）-公共区域短期租赁： 品牌推广活动 商品展示活动龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告根据项目不同的租金情况，测算考虑二种收益预期根据项目不同的租金情况，测算考虑二种收益预期柏龙广场财务测算柏龙广场财务测算柏龙广场财务测算柏龙广场财务测算现今市值现今市值现今市值现今市值改造后市值改造后市值改造后市值改造后市值-第一年整体租金收入平均达到6767元/平米.月-培育
111、期年增长率达到2%-成长期年增长率达到8%-成熟期年增长率达到5%-第一年整体租金收入平均达到8686元/平米.月-培育期年增长率达到2%-成长期年增长率达到8%-成熟期年增长率达到5%注:预计项目培育期为3年；成长期为5年；之后为成熟期龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告项目成本总费用主要包括物业运营费用、管理费用、市场推广费用和项目成本总费用主要包括物业运营费用、管理费用、市场推广费用和各项税金各项税金主要费用假设主要费用假设物业运营费用物业运营费用水电费按每月10元/平米计算建筑及设施维护费用按建筑面积每月2元/平米的计算其它费用（保洁等)按建筑面积每月2元/平米的费用计算人
112、工成本为预计约为102万每年人员工资递增率为每年5%按每人约3000元/月的工薪费用计算，共28人开业后前三年培育期按租金收入2%、1.5%和1.5 %的比例计算，成长期按租金收入1%的比例计算，成熟期按租金收入0.5%的比例计算营业税：按总收入的5.36%缴纳所得税：第一年为20%，第二年22%，第三年24%，第四年以后为25%管理费用管理费用市场推广费用市场推广费用税金税金龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告= =总收入(租金+广告/场地租赁收入+管理费收入) 经营成本(物业运营费用+管理费用+市场推广费+税金) 返租金额（销售中均价市值*年均6%回报率 +5年返租）经营管理公
113、司经营管理公司总利润总利润=利润总额 - 企业所得税经营管理公司经营管理公司净利润净利润龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告根据预测，改造后本项目第一年总租金市值为根据预测，改造后本项目第一年总租金市值为15321532万元，并以万元，并以9%9%的平的平均增长速度逐年增加均增长速度逐年增加不同情形预测的项目年租金市值,单位：万元9%龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告不同情形预测的项目年净利润市值,单位：万元改造后本项目第一年租金净利润市值为改造后本项目第一年租金净利润市值为386386386386万元万元万元万元，并以，并以20%20%20%20%的平均增长的平均增
114、长速度逐年增加速度逐年增加（第一年有（第一年有2 2个月免租期，造成净利润较少）个月免租期，造成净利润较少）20%龙岗柏龙广场总体定位报告龙岗柏龙广场总体定位报告结结 论论新锦睿对本项目的定位从经营篇、销售篇、财技篇三大方新锦睿对本项目的定位从经营篇、销售篇、财技篇三大方面进行详细论证，并列举大量的数据，利用科学的推论分析面进行详细论证，并列举大量的数据，利用科学的推论分析方法，新锦睿结论得出定位可行，必定会为开发商带来可观方法，新锦睿结论得出定位可行，必定会为开发商带来可观的收益。的收益。经营：经营：良好经营的可持续发展销售：销售：能达预期销售收益效果财务：财务：通过科学有效的数据论证通过富有成效通过富有成效通过富有成效通过富有成效的执行力的执行力的执行力的执行力柏龙城柏龙城成功！成功！
