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1、竞竞品品项项目目调调研研报报告告2016年年7月月正荣正荣润江城江城一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析项目四至项目项目位于位于江北新区江北新区镇南河路镇南河路9999号；号；北北至天浦路至天浦路，南面南面镇镇南河路，南河路，东面长江东面长江，西西侧横江大道侧横江大道。 项目位于浦口新城的核心位置，紧邻地铁十号线临江站，过江隧道100米，5站到达元通，接驳二号线，可快速通达主城集庆门。一线临江，作为政府重点发展的区域，浦口新城拥有900亿政府开发资金支持，旨在打造南京的“陆家嘴”。地铁10号线临江路站11号线七里河站近在咫尺，轨道与城市道路交通齐全。所属区域（板块）概述交通环境l l自
2、驾自驾： 11、新街口、新街口内环西线内环西线应天大街应天大街过长过长江遂道江遂道横江大横江大道道镇南河镇南河路路。l l公交公交：桥头公园站桥头公园站公交站台，公交站台，682682线。线。l l轨道：轨道：1010号线号线临江站临江站，规划中，规划中1111号线号线；位；位于江北新区核心区域、距离地铁于江北新区核心区域、距离地铁1010号线号线“临江临江站站” ” 距离距离500500米米。项目配套外部ll开车开车1010分钟可以到老珠江镇金浦购物中心分钟可以到老珠江镇金浦购物中心成熟成熟配套配套。附近附近综合体有明发金融中心综合体有明发金融中心、新城总部、新城总部大厦、东方万汇城等。大厦
3、、东方万汇城等。ll城东城东小小学、高级中学学、高级中学、浦口四浦口四中、中、南京工业大南京工业大学等学等。ll目前有妇幼保健院、浦口中医院、浦口中心医目前有妇幼保健院、浦口中医院、浦口中心医院。院。ll过江隧道过江隧道100100米，米，55站到达元通，接驳二号线，站到达元通，接驳二号线，可快速通达主城集庆门可快速通达主城集庆门，1010号线工业大学站，号线工业大学站，规划中规划中1111号线号线；距离地铁距离地铁1010号线号线“临江站临江站” ” 距距离离500500米。米。ll另有另有酒酒店店、银行、银行、公园、公园、街道办、房屋管理所、街道办、房屋管理所、公安派出所公安派出所、人寿保
4、险单位、图书馆等等。、人寿保险单位、图书馆等等。项目配套内部l l小区内部配套：有小区内部配套：有55660000商业商业，l l小区内小区内无无学校学校，l l小区内商业涵盖美食、购物等小区内商业涵盖美食、购物等社区功社区功能能。 项目位于浦口新城的核心位置，紧邻地铁十号线临江站，过江隧道100米，5站到达元通，接驳二号线，可快速通达主城集庆门。一线临江，作为政府重点发展的区域，浦口新城拥有900亿政府开发资金支持，旨在打造南京的“陆家嘴”。地铁10号线临江路站11号线七里河站近在咫尺，轨道与城市道路交通齐全。江北国家级新区，通过快速干线或轨道交通将能快速通达全城，地理位置十分优越，未来升值
5、潜力无限。小结部分一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析整体规划ll占地占地约约7.137.13万方万方，总总建面建面约约19.2619.26万方万方；ll产品产品：高层高层，规划，规划2828栋，栋，围合式布局，围合式布局，在采光和通风等性能上也比传统设计更在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透。胜一筹，采光更为通透。ll面积面积：75-12575-125，主力户型主力户型8888、125125 ；ll容积率容积率22.77，绿化率绿化率35%35%，得房率得房率95%95%（含含赠送赠送），车位比车位比11：1.121.12；ll预计近开二期，预计近开二期，1#1#、
6、3#3#，约，约370370套精装房套精装房源。户型面积源。户型面积7878、8888、105105、125125，价格待定。前期毛坯均价，价格待定。前期毛坯均价2530025300元元/，精装，精装2950029500元元/。建筑风格及立面项目以现代时尚简约风格，外立面项目以现代时尚简约风格，外立面采用真石漆。采用真石漆。 景观规划及亮点一线临江，一万公顷的四大城市主题公园环伺，10万平米的社区中央花园；全地库设计，零地面停车位，为您带来真正的全景滨江公园生活。主力热销户型解析88888888三房二厅一三房二厅一三房二厅一三房二厅一卫卫卫卫三开间朝南，动静分区；三开间朝南，动静分区；客客厅厅
7、卧卧室室双双阳台阳台，观景视野宽观景视野宽阔阔。105105105105三三三三房房房房二厅二二厅二二厅二二厅二卫卫卫卫UU型厨房，空间宽敞；型厨房，空间宽敞；主卧配有私人卫生间；主卧配有私人卫生间；全明卫浴全明卫浴。125125125125四房二厅二四房二厅二四房二厅二四房二厅二卫卫卫卫三开三开间全朝间全朝南；南；主主卧配有私人卫生卧配有私人卫生间间。样板房混合混合风格风格部品配件装修标准l l入入户门户门锁锁是是定制定制的的；l l窗为窗为三三层中空层中空隔音玻隔音玻璃璃5+12a+5+55+12a+5+5，南面内置百叶窗；南面内置百叶窗；l l电梯电梯通力通力品牌品牌。智能化安防系统科技
8、系统l l小区出入识别小区出入识别刷卡，访客可视对讲子刷卡，访客可视对讲子系统系统；小区大门、入户大堂、车库、小区大门、入户大堂、车库、公共场所、机要地点监控摄像公共场所、机要地点监控摄像；l l空调温控功能空调温控功能；l l围栏防范是红外装置围栏防范是红外装置；l l小区保安人员小区保安人员巡更；巡更；l l停车场停车场刷卡管理等。刷卡管理等。部品配件装修标准l l地暖依玛地暖依玛品牌品牌；l l台盆、坐便台盆、坐便、抽拉抽拉龙头龙头、花洒等花洒等科勒科勒品牌品牌；l l晾衣架方太太品牌晾衣架方太太品牌；l l厨房三件套西门子厨房三件套西门子品牌品牌；l l中央空调日立品牌中央空调日立品牌
9、；l l新风系统爱迪士新风系统爱迪士品牌品牌；l l实木复合地板圣象实木复合地板圣象品牌品牌；l l开关面板罗格开关面板罗格斯斯品牌品牌。l l入户大入户大堂堂5.95.9米米挑高，挑高，l l简约亚洲风简约亚洲风格。格。部品配件装修标准无无会所会所、幼儿园配置幼儿园配置公建配套l l物业公司物业公司：正荣正荣物业物业l l物业费物业费1.91.9元元/月月/（不含公（不含公摊）摊）物业服务价格策略ll正荣润江城正荣润江城20142014年年22月动工，项目预计月动工，项目预计88月首开，二期产品案月首开，二期产品案名初定为正荣润锦城；名初定为正荣润锦城；ll88月开始认筹，面积月开始认筹，面
10、积89-14389-143平方米。诚意金平方米。诚意金22万元，可享万元，可享22万万抵抵44万元优惠。已领取万元优惠。已领取3#5#7#3#5#7#销许，共销许，共432432套。毛坯交付，毛套。毛坯交付，毛坯均价坯均价1803818038元元/平方米。平方米。ll99月月66日首开，推日首开，推3#5#7#3003#5#7#300套房源，面积套房源，面积8989、107107、135135、143143平方米。均价约平方米。均价约1550015500元元/平方米，均价最低平方米，均价最低1507215072元元/平方米平方米,最高最高1732217322元元/平方米。一重优惠：加入正荣会可
11、享平方米。一重优惠：加入正荣会可享11万元购万元购房优惠；二重优惠：认筹缴纳房优惠；二重优惠：认筹缴纳22万元可抵扣万元可抵扣44万元房款。万元房款。ll20152015年年55月二期月二期1717号楼已经平推在售，面积为号楼已经平推在售，面积为8888、105105平方米，平方米，均价均价1600016000元元/平方米，拟交付时间为平方米，拟交付时间为20172017年年66月月3030日。项目日。项目已公开二期实体样板间，另有前期剩余已公开二期实体样板间，另有前期剩余8989、107107平方米房源平方米房源在售在售 ，均价，均价1600016000元元/平方米，平方米，ll201520
12、15年年1111月月1414日加推日加推88号楼，面积号楼，面积8888、105105，125125平方米，平方米，100100套，均价套，均价2000020000元元/平方米，已全部售罄。平方米，已全部售罄。ll20162016年年11月月11日加推日加推66号江景楼王，面积号江景楼王，面积8888、107107平方米，平方米，165165套，均价套，均价2150021500元元/平方米。已全部售罄。平方米。已全部售罄。ll20162016年年66月月2626号加推号加推2#5#2#5#，259259套毛坯，面积套毛坯，面积8888、105105、125125，均价，均价2530025300
13、元元/，预计交付时间，预计交付时间20182018年年66月。月。ll预计预计77月底加推月底加推1#1#、3#3#，约，约370370套精装。面积套精装。面积7878、8888、105105、125125，价格待定。前期毛坯均价，价格待定。前期毛坯均价2530025300元元/，精装，精装2950029500元元/。销售策略l l2014-09-062014-09-06推推33、55、77号楼毛坯开盘价格号楼毛坯开盘价格1550015500元元/；l l2014-112014-11推推44号楼毛坯开盘价格号楼毛坯开盘价格1600016000元元/；l l2015-05-112015-05-1
14、1推推17#17#毛坯开盘价格毛坯开盘价格1600016000元元/均价；均价；l l2015-09-192015-09-19推毛坯二期推推毛坯二期推11# 11# 开盘价格开盘价格1750017500元元/均价；均价；l l2015-11-142015-11-14推毛坯正荣润锦城推毛坯正荣润锦城8# 8# 开盘价格开盘价格2000020000元元/均价；均价；l l2016-01-012016-01-01推毛坯一期推毛坯一期66号楼号楼 开盘价格开盘价格2150021500元元/均价；均价；l l2016-03-242016-03-24推毛坯推毛坯77号楼号楼 开盘价格开盘价格2350023
15、500元元/均价；均价；l l2016-05-272016-05-27推毛坯推毛坯44号楼号楼 开盘价格开盘价格2530025300元元/。销售策略l l截止到截止到截止到截止到20162016年年年年77月月月月2727日日日日网上成交情况：网上成交情况：网上成交情况：网上成交情况：l l去化去化去化去化货值盘货值盘货值盘货值盘点点点点：入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例2135套63套84套1988套193877.4790.22%已售房源预计售价面积段销售面积推房时间货值金额总销金额1988套2万88-143193877-39亿客户分析l l现居现居现居现居浦浦浦浦口、河口
16、、河口、河口、河西西西西、城南、城南、城南、城南、区区区区域的客户域的客户域的客户域的客户为为主，主，占到成交量的占到成交量的70%70%70%70%。l l客群集中在客群集中在浦浦浦浦口、河西、城南、城中口、河西、城南、城中口、河西、城南、城中口、河西、城南、城中，其中以，其中以，其中以，其中以河西河西河西河西居多居多居多居多，在，在河西河西区区域工作生活的改善性客户，年龄域工作生活的改善性客户，年龄在在30-4530-4530-4530-45岁岁岁岁左右。左右。l l在地铁十号线延线，现居住在河西城南片区的私营业主、金领、企在地铁十号线延线，现居住在河西城南片区的私营业主、金领、企事业单位
17、中高层领导。事业单位中高层领导。l l居住在城南区域的中产阶层购置的较多。居住在城南区域的中产阶层购置的较多。现场销售分析l l目前目前一周来访一周来访约约150150组；组；l l案场案场销销售售2525位位，销售介绍专业、销售介绍专业、热情热情；l l客客服服人员着装统一，人员着装统一，倒水倒水、服务细节到位、服务细节到位、送客、送客；l l无无SPSP。产品评价l l项目项目紧邻地铁十号线临江站，过江隧道紧邻地铁十号线临江站，过江隧道100100米，米，55站到达元通，接驳站到达元通，接驳二号线，可快速通达主城集庆门二号线，可快速通达主城集庆门，可以享用可以享用浦浦口口区域优越的商业、区
18、域优越的商业、交通、教育、医疗配套。交通、教育、医疗配套。l l示范区展示效果示范区展示效果好到好到位，绿化率高位，绿化率高，得房率高。，得房率高。l l位于江北新区核心区域位于江北新区核心区域，一线临江，一万公顷的世界级公园群，一线临江，一万公顷的世界级公园群，1010万方社区中央花园，凸显精致多变的现代亚洲风格景观。万方社区中央花园，凸显精致多变的现代亚洲风格景观。l l产品设产品设计为高层，面计为高层，面积积在在7878到到143143平平米，户型设计好得房率高，总米，户型设计好得房率高，总价价150-300150-300万不等，万不等，普通工薪阶层对这个总价能接受的客户群体较普通工薪阶
19、层对这个总价能接受的客户群体较多。多。销售总结 项目项目于于20142014年年99月月66号公号公开发售，开发售，后多次加推，后多次加推，至今每次都是售至今每次都是售罄罄状态状态；目；目前成前成交交19881988套，成套，成交金额交金额约约3939亿元；另外亿元；另外项目项目地处江北新区地处江北新区核心区域核心区域，未来升值空间巨大，销售价格，未来升值空间巨大，销售价格将将节节攀升，节节攀升，目前目前刚需刚需投资投资客居多客居多。一、项目基本属性二、产品分析三、营销推广分析整体形象定位近期推广主题推广渠道网网网网 络络络络户型图户型图户型图户型图户外媒户外媒体体楼体广告楼体广告大大 牌牌围围 挡挡道道 旗旗销售物料销售物料销售物料：折页、单页、楼书、礼品等折页、单页、楼书、礼品等。线下活动【匠心品匠心品质质，用心，用心兑现兑现】77月月2222日向社会及媒体公开日向社会及媒体公开实实体工地体工地推广效果评估l l公开实体工地公开实体工地66道验收程序的一部分道验收程序的一部分效果效果较好，较好，节省企业的人力节省企业的人力物力物力，也可以借助一些也可以借助一些看房客户口碑相传。看房客户口碑相传。l l一一线品牌开发商线品牌开发商，展，展示效果显著，示效果显著，客户认可度客户认可度较高。较高。Thanks
