《精品重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精品重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报（117页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、昌龙滨江花园项目营销思路提报1993重庆，南岸，昌龙城市花园。2009重庆，南岸，昌龙滨江花园。昌龙企业立足南城住宅开发领域蓄势十六年载又一姊妹篇新作；她将成为南滨洋房的飞跃图腾，昌龙企业的华丽转身。项目的市场接受度论证几何？当前产品设计是否有优化可能？Q1Q1Q2Q2市场状况地块状况市场地块经济操作可行性市场地块经济市场接受度从两种角度论证价值最大化产品组合方式VS操作可行性市场接受度经济实现度地块基地范围内适合修建什么样的产品组合？什么样的产品组合在市场上的接受程度最高，销售难度最小？这样的产品组合能够实现怎样的价值？论证推导策略模式Part1地块解读项目指标及现状项目计量单位数值建设总用
2、地面积29987居住户（套）数住宅户（套）384公寓户（套）96一、按功能性质划分1、住宅建筑面积40900.22、商业建筑面积4254.723、公寓4229.664、消控中心28.65、社区服务用房80.086、物业用房251.867、车库及设备用房15202.118、住宅地下室7133.98二、按地上地下部分划分1、地上建筑面积49529.482、地下建筑面积22551.73停车泊位个3481、地面个02、地下个348容积率（不含地下建筑面积，架空面积）1.65建筑密度%35.51绿地率%30.41宗地现状地上现状项目地块目前为生地，地块内部无拆迁，地块西北侧有高层建筑，内部平整，视野较为
3、开阔。项目东北面为市政开放性公园。西南面正对长江，景观资源最佳。特殊物无市政配套东北侧生态公园噪音人流车流稀少，噪音影响小地块现状区域价值资源价值地形价值项目具有“离尘不离城”的城市化区位价值区域居住氛围良好，且档次定位普遍较高东北零距离靠近市政生态公园南滨路上，一线江景资源土地平整视野开阔无拆迁地块形状规则项目项目资源：一线江景、城市生态公园、平整地形、地块形状规则地块价值项目资源靠近南滨路一线江景资源双向四车道，通达性良好零距离市政公园，生态环境优越项目拥有无法复制的外部资源，东北部临近8000平米市政绿地公园，生态环境好，居住条件绝佳；同时位于南滨路上，拥有开阔的一线江景稀缺资源，对于项
4、目品质的提升有强大的支撑；该区域处于城市近郊地段，人、车流较少，双向四车道完全满足区域居民出行的需要，通达性良好。江景资源容积率用地面积交通通达性市政公园地块解读Part2市场分析项目机会-城市机遇城市关键词：西部中心城市、长江中上游、内陆、江山城市、政策倾向经济面健康|良性、投资力度加大、未来持续稳定发展、城市化进程加速、住宅需求增加1、2007年314总体部署确立了重庆西部中心城市地位，之后系列政策对此项部署进一步明确和落实，如第三区、保税港、两江新区、国务院3号文件等；2、西部中心城市地位决定了重庆在未来5-10年将呈现以投资为特点的高速发展趋势，GDP增长保持每年13-15%的水平，城
5、市发展走势与天津建立滨海新区后的发展形势类似；3、重庆大城市大农村的特点将被有效利用为扩大城市化进程的试点区域，一圈两翼、都市核心圈等概念促进重庆城市内核城市人口机械增长率提升，由此推动住宅市场发展；4、与城市形象升级相匹配的主城核心区域拆迁改造工程，一方面推进宜居城市，另一方面形成滚动性住房消费需求；5、身处国家内陆的城市属性，使重庆在本轮经济危机中相对与沿海城市影响较小，且恢复较早，扩大内需的政策导向将利于重庆洼地效益的进一步体现；南岸区位优势明显，拥有南坪、茶园两大城市副中心，位于主城区“黄金三角”地带的弹子石组团,是重庆市中央商务区重要组成部分之一。项目位于南岸区滨江路段，属于经济技术
6、开发区，该区域北靠渝中传统商贸中心商圈，西临九龙坡人口大区，三条长江大桥提高了项目的交通便捷度；规划中的轻轨3、4、9号线更能加大该区域的辐射和渗透力。南滨经济带现以打造“四小时经济”和“水岸经济”为主，多元化发展经营业态，延长消费链条。着力整合、利用、开发南滨路岸线资源，大力发展水岸经济，使岸上经济与水上经济相辅相承，突显南滨路“黄金水岸”的经济价值和社会价值，真正将南滨路建成“最显活力的经济增长极，最具人气的旅游观光带，最具品位的人居环境，最富内涵的文化长廊”“放眼世界，水是最独特资源，沿江地段规划，对于一个城市的形象、竞争力、生命力至关重要。”中国城市科学研究会秘书长李迅指出，“重新规划
7、打造两江四岸的举动，是重庆实现宏大目标的关键一步。”项目机会-区域定位及发展沙坪坝区项目机会-区域交通发展渝中区江北区渝北区轻轨3号线轻轨4号线轻轨9号线项目机会-区域交通发展轻轨交通加快区域经济发展速度，规划中的轻轨3、4、9号线将使本区域与沙坪坝区、渝北区；江北区、渝中区形成“双三角”，极大程度改善区域的交通发展，提高区域经济的发展和区域的辐射力。沙坪坝区项目机会-政策优势和谐稳定为主基调、投资与刚需双重拉动1、2007年-2008年15次上调银行存款准备金，2008年年底连续下调利率，实行适度宽松的货币政策，放松银根。2、新规范对阳台、挑空等赠送面积的方式进行了明确的约束，加大项目产品创
8、新难度。3、主城区2008年-2010年内施行旧城改造的体量为760万平方米，其中南岸区三年累计施行旧城改造77万平方米。主城区2008-2010年旧城改造体量表4、重庆市为国家十大物业税增收试点城市，根据实际情况，对消费者征收物业税的难度相对偏大，同时物业税的增收在一定程度上会对房价以及投资性需求产生一定的影响。政策关键词：放松银根、新规范、旧城改造、物业税、城乡统筹、先行先试区域时间2008年2009年2010年渝中区1206031江北区106540南岸区234014沙坪坝区247052九龙坡区214011大渡口区92515渝北区2108巴南区133012北碚区8107北部新区0106合计
9、230360196南岸区08-09年9月房地产市场运行态势2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月11.89035.654.3532.9717.659.04027.2132.129.2324.211.923.6333.1141.3664.6435.5645.5432.1614.5813.752.8713.9214.7917.1716.88
10、10.357.818.523.9317.1412.96014.0816.2621.9410.4819.0117.318.197.7518.958.2111.6619.9525.1714.9325.2114.919.121.1121.9120.2714.3126.6941.6549.3639.5741.1338.7131.7238.09394241884172392340274059337744723546380941614303456042334184458547854312466746084400价格总体呈上升趋势，供需两旺态势明显新批预售（万平方米）开盘入市（万平方米）交易量（万平方米）建
11、面均价（元/平方米）08-09年南岸区房地产均价总体呈现价格持续上升，09年前三季度均价基本保持4300-4600左右浮动；去年房地产市场普遍收缩，南岸区供需体量每月均低于30万方，较为平衡。从09年2月份开始供给量明显上升，消化体量更是在09年超过供给；呈现供需两旺的局面项目周边项目区位图板块当前属性描述典型项目潜在项目南坪商圈成熟期产品：高层物业占主流，低密度物业稀缺户型：1房、2房为主价格：6000-7000客户：注重配套，地段和物业升值潜力万达广场东原锦悦康德国会山协信城茶园新区快速发展期产品：以低密度的多层物业为主户型：三房、四房及跃层强调空间舒适度价格：洋房：4800别墅：8000
12、-12000客户：注重环境和空间尺度的舒适，强调身份尊崇感坡岭顿小镇庆隆南山高尔夫国际社区同景国际城中铁山水天下泽瑞汇景苑鲁能领秀城银翔翡翠谷上邸云景弹子石CBD快速发展期产品：高层物业占主流，低密度物业稀缺户型：两房和三房为主；价格：5500-6000客户：看重性价比及CBD的发展潜力；聚丰江山汇中海国际社区富力现代广场暂无南滨路成熟期产品：高层+小高层+洋房户型：两房和三房为主；价格：因观江效果不同，价格差距较大；中庭：5500-6000二线江景：7000-9000一线江景：9000-110000客户：注重景观资源和社区配套阳光100国际新城龙湖郦江珊瑚水岸武夷滨江骏逸天下骏逸第一江岸融侨
13、城长江国际面临竞争-区域竞争由于区域各板块的经济发展速度不一，所拥有的资源也各具特色且不尽相同；其产品形态特征差距较大，因此区域各典型板块间的直接竞争交叉度较小。项目所处板块及周边区域，物业体量较大，大多都在25万方以上；实力品牌企业如龙湖、融侨、隆鑫等；项目容积率普遍集中在3-4，物业档次偏高，注重项目舒适度和品质感；区域内及周边的花园洋房项目，主要以综合体的形式出现，物业搭配以洋房+高层，高层+小高层为主；公寓物业很少，属于市场空白点。周边项目基本指标项目入市时间占地面积建筑面积 容积率绿化率户型面积主力户型总户数 物业形态各物业均价二手房均价龙湖观山水2005年10月8671031000
14、03.9360%56-140两房、三房2500高层42006300骏逸天下2004年4月57100197372.53.1541%65-233三房、四房1500高层39005200骏逸第一江岸2009年4月560002600004.6435.41%40-120一房、两房1476高层55005500龙湖郦江2008年4月1233344100003.3231.00%75-140两房、三房2598洋房高层洋房：6300高层：5880洋房：9000高层：6500武夷滨江2007年12月2000003592651.835.70%58-159两房、三房2000洋房高层洋房：8000高层：6300洋房：950
15、0高层：8000融侨半岛2005年1月32965010000004.1332.18%64-154两房、三房6638高层53006000美堤雅城2006年10月43788.9109920.42.3132.40%32-121两房、三房832高层小高层高层：3300小高层4200高层：4500小高层：4800滨江路板块典型项目基本情况物业类别属性南滨路板块商品房住宅供应市场以高层为主，所占比例在90%以上，花园洋房和别墅所占体量较少，2007年市场大势向好的影响，高层新增供应量较大；由于江景资源的稀缺性，因此为了让更多的物业享有很好的景观资源，滨江项目多以高层、小高层为主，这就降低了物业的居住舒适度
16、；08、09年南滨路板块的花园洋房和别墅等低密度高档次物业供应趋近于0；同时这也是低密度高品质物业在滨江市场的空白点，本项目的面市，必将引起市场的关注，收到客户的热捧。2007-2009年南滨路板块各物业供应比例图区域产品属性滨江路板块以二房、三房为主力供应，占据总供应量的75%的比例，户型配比过于集中，考虑到区域两房、三房户型面积交易较好的现状，立业认为滨江路板块有市场细分可能，而主要细分的方向应该是舒适型两房、紧凑型三房及舒适型三房。1规模指标滨江路板块项目体量都较大，其占地面积基本在5-20万方之间，建筑面积20-40万方左右，融侨半岛、美堤雅城占地面积达到100万方；这种体量大的项目，
17、容易形成大规模的社区居住氛围，集群效应明显；本项目占地面积仅29987平米，建筑面积49529平米，体量较小；因此，如何提高项目档次，在产品设计规划上提高竞争力，做到“小而精”是本项目首要考虑的问题。2舒适指标滨江路板块项目的容积率基本在3-4之间，绿化率30%；本项目容积率为1.65，绿化率30%，其居住舒适度远远高于其他滨江项目；70-150平米的舒适两房、三房更是加大了各功能房间的面积，有利于项目品质的提升，充分满足客户对滨江产品空间上的需求度。3溢价指标江景资源属于稀缺不可复制的非再生资源，目前项目地块附近在售楼盘较少，周边物业基本集中在2004-2007年面市销售，目前项目周边二手房
18、物业溢价超过开盘价格的50%，因此本项目面市必然引起市场的追捧，其溢价能力也远远高于常规物业。市场供应对项目指向典型个案分析p区域位置同区域个案分析，了解区域特性在产品上的展示p产品组合同等产品组合分析，寻找项目搭配的最佳方案p独特创新分析独特创新的个案对本案的借鉴意义p资源利用如何将同等资源做到最大化利用选择原则：生态江景社区-骏逸第一江岸骏逸第一江岸效果图骏逸第一江岸区位图骏逸第一江岸位于南岸经开区，东临城市干道，西面远眺南山，近观回转宽阔的长江之水，南邻大型主题生态森林公园，景观优越，交通便捷，地理位置极佳。是一个集住宅、商业、公寓为一体的顶级生态江景社区。生态江景社区-骏逸第一江岸1、
19、骏逸第一江岸呈“一”字型的规划布局，最大限度的保障了所有住房单位对景观资源利用的均好性；2、利用地块优势，将区域景观细化分析，结合主题风情，创造浓郁的异国情调；3、结合景观和入户门厅，采用全架空和部分架空的形式，扩大景观面，将小区与建筑有机融为一体；4、户型方面：入户花园、景观平台、步入式衣帽间等特点的打造，既保证了景观资源的最大化利用，又丰富了产品特点，增加了户型的灵活多变生态江景社区-骏逸第一江岸骏逸第一江岸普吉时光组团：独特泰国风情社区；景观与雕塑都极富有异域风情生态江景社区-骏逸第一江岸两室两厅72.33平米n户型方正，动静干湿分区明显；各功能房间尺寸合理n入户玄关设计，加强空间的私密
20、性n4.2*1.5景观阳台，既保证客厅很好的采光，又满足江景房的观江平台设置生态江景社区-骏逸第一江岸三室两厅124.32平米n户型方正，布局上更强调实用性n入户花园设计，既增添了房屋的情趣，又保证厨房的采光n步入式衣帽间，合理利用空间，加强主卧的舒适度基本信息地理位置重庆市南岸区风临路3号开发企业融侨长江(重庆)房地产有限公司总建筑面积约220万平方米容积率1.56物业类型别墅、花园洋房、小高层、高层物业用途住宅占地面积约100万平方米绿化率41%物业公司重庆融侨锦江物业管理有限公司整合推广AHL筑梦传播机构产品信息建筑风格简约古典、Artdeco开盘时间2009年10月31日本期产品小高层
21、本次户型情况99-189交房时间2011年6月层梯数量1梯2户本期入市体量2.14万平方米本期套数150套内开盘均价（元/平方米）8000折后7800开盘当日销售率78%江岸电梯洋房-融侨城融侨城融侨城融侨大社区融侨大社区融侨城（本案）融侨半岛云满庭融侨中学、融侨小学融侨半岛香弥山融侨半岛风临洲2000年12月30日鹅公岩大桥通车2002年10月26日融侨半岛风临洲开盘2003年9月25日人民（融侨）小学、南开（融侨）中学、融侨南坪实验幼儿园破土动工2004年9月人民（融侨）小学、南开（融侨）中学、融侨南坪实验幼儿园正式开学2005年7月31日融侨半岛风临洲交房2006年10月15日融侨半岛云
22、满庭开盘2007年10月29日菜园坝长江大桥通车2008年6月融侨半岛云满庭交房2008年3月29日融侨半岛香弥山开盘2009年9月融侨半岛香弥山交房点评：8年的发展，让融侨社区已成为成熟的中央居住区，入住人口超过2万人，为融侨城前期的发展提供了完善的配套保障及浓郁的生活氛围N融侨城融侨城规划图规划图一期A区经济指标建筑用地面积：77971平方米总建筑面积：152386平方米容积率：1.56绿地率：41.04%产品构成：24栋9+1、11+1层小高层、共820套8栋双拼别墅、共16套本期入市：2栋11层平层板式小高层2栋10+1板式小高层11层N11层11+1层11+1层融侨城融侨城产品介绍产
23、品介绍楼栋号楼层数房号房型套内面积（）价格（元/）22栋2-101、2#三房129.05820011#三房124.01780012#三房120.47800111、2#三房120.568500楼栋号楼层数房号房型套内面积（）价格（元/）23栋2-101、2#三房129.05810011#三房124.01770012#三房120.47800111、2#三房120.568400楼栋号楼层数房号房型套内面积（）价格（元/）24栋11#底跃189.69910012#底跃186.46870013#底跃187.62890014#底跃179.79860031#三房109750032#三房108.6576004
24、-61、2#三房106.6678007、111、2#三房9978508-101、2#三房102.468000楼栋号楼层数房号房型套内面积（）价格（元/）25栋11#底跃179.79870012#底跃184.51880013#底跃183.35880014#底跃189.69918031、2#三房107.6376004-61、2#三房105.7977007、111、2#三房98.8979008-101、2#三房101.598200备注1：24、25栋名义层2层为底跃户型的第三层，名义层3层到11层为平层户型备注2：价格为各单元合计后的大致均价融侨城融侨城产品介绍产品介绍面积占比图点评：本次推案产品户
25、型集中在三房户型为主，底跃户型为辅，但均为较高端的舒适性户型，底跃衬托其高端的品质；产品面积则集中在120-140平方米为主，此种三房设计面积较大，舒适性较高，而100平米以下较为紧凑的户型占比最小，为6%。融侨城融侨城产品介绍产品介绍T4户型约189平方米底跃房间功能进深（m）面宽（m）面积（）客厅9.55.135主卧室3.93.414次卧室一3.32.48次卧室二2.43.38户型亮点：少见的小高层三层底跃设计主卧室功能齐备，自带书房及露台，且主卫配置有卫生间前室功能房较多，三个储藏室、工人房的设置等景观功能配置较全，带入户花园、后花园、下沉花园及较多的露台融侨城融侨城产品介绍产品介绍A3
26、户型约129平方米三室两厅两卫房间功能进深（m）面宽（m）面积（）客厅6.57.538主卧室3.96.521次卧室一3.9311次卧室二3.9311户型亮点：带空中庭院及入户花园户型动静干湿分区明显少有的三房户型带工人房设计融侨城融侨城产品介绍产品介绍D7户型约101平方米三室两厅两卫房间功能进深（m）面宽（m）面积（）客厅6.2735主卧室3.96.220次卧室一3.339.9次卧室二3.339.9户型亮点：户型实用，功能完善户型动静干湿分区明显配置入户花园，居住舒适度较好融侨城融侨城客源分析客源分析开盘当日成交客户构成点评：由当日客户构成情况来看，融侨老业主达到较大的比例，且多为第二次置业
27、；从区域构成来看，南岸区非融侨业主的比例也占到一定的比重，其次为渝中区客户；从现场情况观察看来，有部分外地客户进行投资。备注：此客户构成为现场调研所得，为大致估算构成比例。融侨城融侨城营销动态营销动态点评：项目营销以硬广结合软文的方式，展示、呈现了融侨城规模性和景观资源，其软文描述突出介绍了融侨公园和项目配套等，突出了项目的居住舒适性。基本信息地理位置南岸区学府大道69号开发企业重庆天景置业有限公司总建筑面积5.1万平方米容积率0.85物业类型叠拼别墅、花园洋房物业用途住宅占地面积6.07万平方米，91亩绿地率35%景观设计日清国际整合推广深圳优点传播本次产品信息建筑风格中西结合开盘时间200
28、9-10-29本期产品叠拼别墅电梯花园洋房本次户型情况花园洋房：132-188平方米叠拼别墅：213平方米本期项目构成花园洋房（1、5、6栋）叠拼别墅（9、10栋）层梯数量洋房带电梯，1梯2户叠拼1栋4户本期入市体量2万平方米本期套数111套开盘套内均价花园洋房：9580元/平方米叠拼别墅：13370元/平方米开盘当日销售率68%山体洋房-天景雨山前天景雨山前天景雨山前项目区位项目区位 本案天景雨山前位于南岸区学府大道69号，交通大学旁；紧邻城市主干道学府大道和在建轻轨3号线，数条公交线路通达全城。交通便捷。项目背靠南山，周边大学有多所大学，自然环境和人文环境优越。南山山脉南坪商圈学府大道轻轨
29、3号线蓝光十里蓝山天景雨山前天景雨山前组团关系组团关系学府大道69号天景雨山前天景雨山前天景雨山前总体规划总体规划5号楼6号楼7号楼8号楼4号楼3号楼1号楼1011121314151617189别墅花园洋房南山山脉项目入口2号楼项目总用地面积约91亩，总建筑面积5.1万平方米，容积率0.85，建筑密度18%，绿地率35%。项目背靠南山依山而建，按地势从高到低依次布置叠拼别墅和花园洋房。其中1-8号楼为5+1或6+1电梯洋房，面积区间132-188平方米；9-18号楼为叠拼别墅，面积区间213-245平方米。总共260户。天景雨山前天景雨山前示范区展示示范区展示引导道路入口花园山道叠水售房部广场
30、天景雨山前天景雨山前文化氛围文化氛围天景雨山前的目标客户锁定为向往儒雅生活的人，因此在项目的打造上，怎样营造充满儒雅气息的环境就成了重中之重。项目自身拥有得天独厚的山、溪资源，另外，项目花心思从全国各地收集古玩、古树、古董、古木等名贵器物，进行合理的布置，从而使得项目充满了文化气息，山居生活得以呈现。天景雨山前天景雨山前首次开盘情况首次开盘情况156910开盘时间2008年10月29日推出楼栋（1、5、6、9、10号楼）推出套数111（洋房108，别墅3）当天销售情况76（洋房75，别墅1）物业类型电梯洋房、叠拼别墅销售均价（元/平方米）洋房：9580 别墅：13372折后均价（元/平方米）洋
31、房：9101 别墅：12803套内面积区间（平方米）洋房：132.12-188.1别墅：213.67天景雨山前天景雨山前产品分析产品分析花园洋房5+1花园洋房楼层分布图6+1花园洋房楼层分布图1、负一层位于地平层，用途为车库（每户一个）2、带一部电梯3、板式结构，南北通透1、负一层位于地平层，用途为车库（每户一个）及赠送空间（除顶跃外其余各户均有）2、电梯可达负一层赠送空间3、板式结构，南北通透负一层空间结构图负一层的部分空间用来分配给1-5#房作为赠送空间，电梯直达集中式车库天景雨山前天景雨山前户型分析户型分析6+1，底层套内：132三室两厅双卫赠送面积：约38客厅开间4.4m，主卧面积17
32、，次卧面积13电梯直达车库赠送独立地下室书房,“L”型景观阳台，提供可改造空间天景雨山前天景雨山前户型分析户型分析一层二层5+1，底跃套内：159四室两厅三卫赠送空间：60赠送花园：50客厅开间5m，主卧面积21，次卧面积15.513m大面宽，亲近自然“U”型花园环绕客厅、卧室带独立视听室、储藏室、保姆房重点个案分析独特的建筑外立面结合社区的异域风情，打造项目在市场上的形象文化点。在产品规划上，最大化利用江景资源和生态公园资源，最佳的人车交通动线打造；优化产品形态组合，提高项目的档次和居住舒适度。社区配套方面，领先于市场的创新性配套资源打造，提高项目档次，拔升项目品质。户型创新方面，保证最大化
33、利用资源和空间舒适度的前提下，做到产品户型的升级和独特创新，强调内部空间的舒适度和外部空间的情趣性。小结：Part3项目建议项目定位开发周期产品建议经济测算项目客户定位项目功能定位项目整体定位项目形象定位项目价值体系城市滨江纯洋房公园社区项目整体定位“两江四岸”城市规划南岸区成熟宜居属性南滨路稀缺江景资源紧靠市政生态公园纯洋房住宅产品形态社区来源：主要来自渝中区、九龙坡区行业：教育、IT等行业，设计院、医院、政府等事业单位职业：教师、个体户、中高级技术人员、管理者、私营企业主消费档次：年收入10万以上，购房总价50-80万家庭结构：3-5人的两代居和三代居为主消费心理：诉求居住品质，喜好有天有
34、地的花园洋房，其次对品质高层也能接受。来源：主要来自南岸区行业：IT、通讯、建材、汽车配件等贸易行业，设计院、医院、政府等事业单位职业：个体户、中高管理层、私营企业主消费档次：年收入15万以上，购房总价60-100万家庭结构：3-5人的两代居和三代居为主消费心理：有浓厚区域情节，诉求居住品质，中高端消费人群，强劲的消费实力；主要喜好有天有地的低层建筑，如花园洋房或者有极佳景观资源的平层高层。来源：主要来自主城其他区域行业：金融、通讯、广告等行业。消费档次：年收入5万以上，购房总价40-70万家庭结构：12人单身贵族、都市白领或为父母准备的房子消费心理：看重居住大环境配套，生活品位优先，讲究私生
35、活情趣，生活个性与品质要求高，看重江景资源的稀缺性。项目客户定位次要客户改善型财富阶层补充客户都市新贵核心客户区域“智|富”恋城客群客户类型家庭结构年龄家庭人口物业偏好室外空间偏重排序室内空间偏重排序需求物业需求面积需求占比花园洋房类客户两代居（夫妻和子女）为主，其次是三代居主力：35-39二代居（夫妻和子女）以3人常住人口为主，三代居客户以5人常住人口为主偏重6+1电梯花园洋房景观阳台、阳关飘窗、大露台、生活阳台、入户花园储物间、多功能休闲厅、阳光落地窗、景观餐厅花园洋房三室17%100-120 10.39%次要：30-34偏重4+1不带电梯的洋房120-1406.93%三代居家庭为主主力：
36、40-44代居家庭5人常住人口为主6+1电梯花园洋房阳光飘窗、入户花园、大露台、景观阳台和生活阳台多功能休闲厅、阳光落地窗、偏重储物间、主双卧设计、景观餐厅花园洋房四室6%120-1402.60%次要：30-34偏重4+1电梯洋房140-1602.60%高层类客户二代居（夫妻和子女）家庭为主主力：35-39二代居家庭3人偏重点板结合的高层阳光飘窗、景观阳台和生活阳台阳光落地窗、储物间、多功能休闲厅和景观餐厅高层二室20%60-8012.12%其次是一代居（夫妻）家庭次要：30-34和40-4480-997.79%二代居（夫妻和子女）家庭为主，其次是三代居家庭主力：35-39岁二代居家庭3人常住
37、人口为主，其次是二代居4人家庭和三代居5人家庭纯板式高层和点板结合的高层景观阳台、阳光飘窗、生活阳台、入户花园储物间、多功能休闲厅、阳光落地窗和景观餐厅高层三室14%100-1197.79%80-996.49%小高层客户二代居（夫妻和子女）家庭为主，其次是一代居（夫妻）家庭以25-29岁和40-44岁家二代居（夫妻和子女）家庭二代居家庭3人常住人口为主，其次是二代居4人家庭纯板式高层和点板结合的高层景观阳台、生活阳台、阳光飘窗、入户花园储物间、阳光落地窗、多功能休闲厅、景观餐厅小高层二室24%60-8012.99%80-9910.82%二代居（夫妻和子女）家庭为主，其次是三代居家庭35-39岁
38、二代居（夫妻和子女）和三代居家庭为主二代居家庭3人常住人口为主，其次是二代居4人家庭纯板式小高层景观阳台、阳光飘窗、生活阳台、入户花园、大露台阳光落地窗、景观餐厅、储物间、多功能休闲厅小高层三室19%80-996.49%客户特征（来自近期产品需求调研数据）项目功能定位以滨江资源为核心优势以生态公园为延展配套以公建商业为特色主题以城市洋房为产品标志公园滨江主题商业+特色公建洋房项目形象定位长江岸上的北欧小镇滨水小街生态公园洋房建筑群基于项目规模特征及稀缺资源，结合昌龙企业品牌愿景，势必打造“小而精”的物业形象：北欧风情滨水小街餐饮娱乐滨江酒店项目形象定位（商业）体量4254平米定位以特色化公建立
39、面作为项目最佳昭示形象平台，定位为本社区商业配套和承接南滨带消费人群的消费场所业态功能可分为A、B双馆：A为外向型，B为内向型（艺术主题会所、社区服务）1F：特色餐饮、美容美发等2F：茶楼、洗浴、健身等3F-5F：经济型酒店（后期可作产权式酒店销售）客群以本社区业主作为主要消费客群，以社交人群为次要消费客群项目价值体系地段价值资源价值产品价值配套价值城市滨江带交通通达大配套完善一线江景生态公园城市景观纯洋房北欧风格露台地下室园林景观主题中庭景观大道林荫跑道舒适户型特色商业会所配置物管服务品牌价值人文价值企业品牌项目定位开发周期产品建议经济测算交通动线节点园林景观规划地块功能分区产品结构组合户型
40、空间设计项目规划效果图1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#各楼栋建筑面积分配示意楼号楼号楼层楼层主要功主要功能能层高层高层数（层）层数（层）标准层标准层建筑面积（平米）建筑面积（平米）总建筑总建筑面积（平米）面积（平米）1号楼-1地下室31421.02421.021住宅31434.85434.852住宅31440.59440.593住宅31431.92431.924住宅31423.19423.195住宅31417.73417.736住宅31349.19349.19屋面楼梯间3122.4122.41小计2940.90 2号楼-1地下室31356.88356.881住宅31370.42
41、370.422住宅31366.37366.373住宅31356.27356.274住宅31338.29338.295住宅31338.29338.296住宅31300.64300.64屋面楼梯间3122.4122.41小计2449.573号楼-1地下室31387.02387.021住宅31404.33404.332住宅31406.91406.913住宅31399.81399.814住宅31382.36382.365住宅31377.8377.86住宅31319.03319.03屋面楼梯间3122.4122.41小计2699.674号楼-1地下室311834.41834.41住宅311783.971
42、783.972住宅311793.581793.583住宅311749.591749.593F阳台超17%住宅3118.2718.274住宅311672.191672.195住宅311665.231665.236住宅311457.771457.77屋面楼梯间31110.96110.96小计12085.965号楼-1地下室31814.17814.171住宅31837.96837.962住宅31846.28846.283住宅31830.36830.364住宅31804.33804.335住宅31794.31794.316住宅31667667屋面楼梯间3144.8244.82小计5639.23楼号楼号
43、楼层楼层主要功能主要功能层高层高层数（层）层数（层）标准层标准层建筑面积建筑面积（平米）（平米）总建筑总建筑面积（平米）面积（平米）6号楼-1地下室31783.81783.811住宅31807.45807.452住宅31812.6812.63住宅31798.25798.254住宅31763.5763.55住宅31754.38754.386住宅31636.83636.83屋面楼梯间3144.8244.82小计5401.647号楼-1地下室311063.951063.951住宅31975.83975.832住宅31981.84981.843住宅31930.41930.413F阳台超17%住宅311
44、8.2918.294住宅31886.09886.095住宅31895.5895.56住宅31829.86829.86屋面楼梯间3166.1466.14小计6647.918号楼-1地下室31725.94725.941住宅31758.92758.922住宅31759.71759.713住宅31742.05742.054住宅31707.19707.195住宅31692.09692.096住宅31599.16599.16屋面楼梯间3144.8244.82小计5029.889号楼-1地下室31746.79746.791住宅31773.53773.532住宅31766.87766.873住宅31754.7
45、1754.714住宅31719.43719.435住宅31714.87714.876住宅31618.45618.45屋面楼梯间3144.8244.82小计5139.4710号楼1商业5.111049.131049.132商业3.611077.551077.553公寓31702.17702.174公寓31705.35705.355公寓31705.32705.32小计4239.52优势：1.地块分区较为明显，商住功能得到清晰划分；2.交通体系较为合理，动线及节点满足人车分流；待提升空间：1.景观价值需最大化利用；2.产品结构可进一步丰富，以促成后期销售节奏；3.洋房户型设计可进行适度调整，提升内部
46、差异化；原设计方案整体评估交通动线及重要节点人行主入口小区对外形象展示商业临街配套便捷临主干道交通便捷车库设置空间完整车行主入口景观规划（原方案）入口景观大道宽21米进深140米城市绿地开敞空间约3220平米滨江绿化带宽128.2米进深15.4米规范要求：u沿江城市绿地开敞空间不少于3000平米，不少于建设用地总面积的10%。u在沿江留出不少于用地沿江面总长度30%的开敞空间，且进深均大于15米。中庭景观中庭景观社区绿化带社区绿化带社区绿化带城市绿地开敞空间约3220平米景观规划可行性景观价值中心化、最大化体验式景观设施轴线自然划分地块产品功能AB景观规划（建议）景观大道林荫跑道（水体为主）（
47、广场为主）“两点两线”总平面产品规划建议商业产品可行性滨江临街昭示性佳绿化广场人气聚集地面交通组织社区入口形象展示平台公建体系连贯展示带公寓产品可行性临街噪音阻隔建筑形式过渡容积率补充总平面产品规划建议规范要求：u沿江第一排建筑面宽不超过60米u沿江第一排建筑高度不超过18米住宅产品可行性行列式，半围合布局居住功能纯粹化产品单一同质化景观价值受限，进而影响物业价值（等同于城市型花园洋房）总平面产品规划（原方案）花园洋房花园洋房花园洋房景观价值薄弱区一线江景二线江景中庭大院景标准庭院景景观价值梯队对应物业价值差异住宅产品可行性行列式，半围合布局居住功能自然分区中庭景观价值最大化产品链丰富差异化总
48、平面产品规划（建议一）小高层洋房9+1花园洋房6F花园洋房6F花园洋房6F住宅产品可行性点式布局低密度板楼社区滨江景观价值最大化销售压力减小，速度保障总平面产品规划（建议二）小高层电梯洋房11+1结合市场产品接受度参考，户型统计分析如下：户型面积区间套数比例一房50-51205.56%两房66-9112935.83%三房89-13611531.94%四房99-1459526.39%五房121.8510.28%合计360100.00%注：3号楼无户型配比资料项目主要以两房、三房、四房为主，各占比36%、32%以及26%，整体比例搭配合理；建议取消一房户型配置，可由公寓部分取代；三房、四房的面积上
49、限可适度降低（如三房上限设置120，四房上限设置135），在面积控制的同时提升产品的功能性。户型配比分析户型设计（灰空间）n前庭后院分户配置，均好1F各单户庭院价值；n地下室分割赠送，提升1、2F产品单户附加值；n露台设计，创造3F全面积灰空间。1、2F分户赠送地下室保证单户附加值均好性3F配置露台设计全面积灰空间体现户型设计（灰空间）76.94平米两房n户型方正，紧凑实用；n采光较好，客厅和主卧均南向采光，无暗房；n一户三阳台，空间丰富，附加值高；n双卫设计，私密性好，舒适度高；n设置门厅，空间过渡较好。户型分析C2-2户型设计（功能结构）户型分析A3-298.61平米三房n户型方正实用，分
50、布合理，动线流畅n全景观设计，客厅及卧室正对长江nL型阳台，扩大客厅和主卧的采光面户型设计（功能结构）户型分析C2-1124.87平米三房n独立储藏室设置，房屋空间实用性增强n功能分区布局合理，各房间独立采光效果好n前庭后院的洋房概念，增加房屋的情趣感n独立阳光书房，可灵活变换茶艺/娱乐/健身空间户型设计（功能结构）户型分析B3-3150.38平米三房n空间分布合理，动静、干湿分区明显n每个户型均有独立采光，正对长江，景观视野好n独立书房设置，空间灵活多变户型设计（功能结构）n户型方正实用n外阳台设置，加强了室内采光通风性能n南偏西朝向，正对长江，最大化利用资源户型设计（功能结构）户型分析公寓
51、户型推售策略点：特色公建立面外墙单户面积小，总价控制；总体量不大，销售压力较小；推广以投资诉求为主（参考骏逸第一江岸孔雀湾）坡地依势、层退设计别墅&洋房簇群设计增加别墅、洋房立面层次丰富洋房价值别墅化产品设计概念洋房价值别墅化挑空与自然相融空间露台全面积附加价值阳台概念半面积价值万科第五园叠院C户4+5+屋顶B户2+3+地下室A户1+地面+地下室万科第五园叠院A户型C户型B户型A户型地面车库万科第五园叠院B户型C户型B户型A户型B户型地下室地面车库产品建议参考个案重点个案龙湖郦江龙湖郦江在南滨路沿线，在大佛寺大桥和朝天门大桥之间，距离朝天门大桥仅需要三分钟的车程，距离长江大桥仅需要十分钟车程，
52、前往江北和解放碑仅需十五分钟，交通便利度相对较高。龙湖郦江区位图龙湖郦江鸟瞰图龙湖郦江分物业类型平面示意图项目指标总占地：12.33万住宅建筑面积：33.49万容积率（净）：3其中高层住宅：27.14万绿化率：31%其中多层住宅：4.51万建筑密度：21%项目构成：由11栋花园洋房、3栋高TOWN、12栋高层、5栋商业构成龙湖郦江交通体系分析项目内部交通体系中人车分流设计相对欠缺，高层建筑人车共行。龙湖郦江绿化体系分析项目绿化中以水景将洋房与高层进行有效隔离。洋房内部重点打造步行景观轴线，高层周边以集中式的绿化为主，如打造樱花大道等。龙湖郦江典型户型花园洋房代表户型负一层(赠送)一层二层底TO
53、WN套内面积约141平方米户型特点：1、负一层为赠送；2、私家庭院相对较大，前后花园连通，景观效果较好。3、双主卧设计，其中一个主卧套书房龙湖郦江典型户型高TOWN代表户型跃下跃上高TOWN套内面积约91平方米户型特点：1、6米挑高客厅；2、户型创新，可将两房自行组合为四房，三个卫生间舒适度较强；3、赠送面积相对较大龙湖郦江典型户型高层代表户型底TOWN套内面积约75平方米户型特点：1、户型方正，动静分区，利于家居的放置。2、高层户型中设计4米开间的客厅、8平方米的阳台，舒适度相对较强3、双卫生间设计，提高项目舒适度。项目借鉴1、各类型物业产品中，均涉及大面积的赠送空间，提高整体楼盘的性价比，
54、准确抓住消费者的投机心理。2、龙湖郦江在高层的设计中，打造TOWNHOUSE的概念，在高层中纳入前庭后院的别墅理念，增加其品质感和舒适度，加大了户型的多变性，此类产品较普通高层而言，对中高端人群吸引力增强。3、龙湖郦江在高层TOWNHOUSE的景观面设计上，采用L型大景观面板式通廊设计，使其景观利用最大化，保证每户户型的景观效果，同时在产品内部设计上，每两层设置空高6米，60平方的邻里空间，设置空中花廊，生态环境打造精湛。高层+洋房-郦江本项目借鉴意义：顺应市场主流，偷容积率大面积赠送，但现阶段政府控制严格，难于做到；用高层来填补低层花园洋房布置形成的容积率利用不足问题。高TOWN首创板式通廊
55、结构，创新总能吸引市场关注和成交；小高层洋房-大城小院7栋城市电梯花园洋房和3栋电梯洋楼，户型面积分布从70到220平米，363套。项目关键词：千人社区、城市电梯洋房、C型围合、底层TOWNHUOSE、黑白灰夹杂暖色米黄项目背景及技术指标区位：地处新牌坊龙湖大社区西侧，临北环高速，属富人区边缘地带，相对地块价值较低周边项目：龙湖西苑、龙湖南苑、龙湖香樟林建筑类别：18层、31层高层占地面积：136000平方米建筑面积：241288平方米容积率：2.10绿地率：60%建筑密度：0.16最小楼间距：70米总户数：3800户主力户型：85-165平方米总车位：2380个物管费：1.4元/平方米设计单
56、位：久米设计株式会（全日本排名第三，70年历史）小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院2024/7/30亚商企业咨询股份有限公司小高层洋房-大城小院1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。一层（赠送）二层三层T3户型套内面积156小高层洋房-大城小院2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性E7底跃套内面积：240小高层洋房-大城小院3、增加中间层产品的变化C3-5套内面积：118小高层洋房-大城小院小高层洋房-大城小院项目借鉴1、目标客群锁定清晰，城市中，依赖于
57、城市又不断追求居住舒适性的中产阶层；2、呈C字型半围合布局，提出院落效果，又相互连通，增加了视野的开阔与空气的流通；3、底层TOWNHOUSE户型除地上两层外，还赠送一层地下室和下沉式花园，顶楼跃层户型空间多变化，多露台、多阳台，部分户型更是多达四个露台、一个阳台；4、居住理念创新，打小社区、千人社区概念，以保证居住的舒适性5、引入慢生活理念，并在项目入口处得到充分体现本项目借鉴意义：通过最大化做到与自然的接触（露台、阳台等灰空间）实现居住舒适性；小高层通过底TOWN和顶做到了别墅感受-有天有地，品质提升。规划空间与水晶郦城大尺度不同，小尺度也可由空间变换实现情趣；项目定位开发周期产品建议经济
58、测算小高层洋房11F花园洋房6F花园洋房6F花园洋房6F三期开发周期划分二期花园洋房产品高开奠定项目价值平台公寓及商业提升投资属性景观小高层压轴实现价格走高一期项目定位开发周期产品建议经济测算经济测算对比项目价格建议项目价格建议定价方法：竞争导向定价法备注：经测算项目均价=（权重*参价）5560元/，因参考样本均为高层产品形态售价水平，与本案存在一定差异，在制定项目当前售价时，应考虑入市时间、江景资源溢价、产品升级等综合因素。项目名称地段交通品牌景观物管产品规模配套设施合计比值价格参价 比重 加权价龙湖观山水0.90.90.950.90.950.850.850.897.190.92630058
59、180.1582骏逸天下0.80.870.850.830.860.820.820.866.710.9952005146 0.251286骏逸第一江岸0.810.850.850.950.860.80.80.846.760.98550054020.21080龙湖郦江0.850.850.950.890.950.850.860.887.080.94775072680.1727武夷滨江0.850.850.850.890.850.840.860.876.860.9785008227 0.05411融侨半岛0.850.90.90.880.90.820.90.97.050.94600056510.1565美堤
60、雅城0.80.80.80.80.80.830.840.866.531.02450045760.2915本项目0.830.850.850.930.80.880.70.86.6415567结合市场高层物业售价水平参考，对本项目原城市洋房方案定价需作出如下修正：花园洋房部分提升约30%的售价空间。项目花园洋房建议售价约为：7200元/平米（备注：5600*1.30）项目公寓建议售价约为：5500元/平米（参考骏逸第一江岸）项目商业建议售价约为：15000元/平米（1、2楼合计均价，参考骏逸第一江岸）项目价格建议（修正值）通过对项目景观及产品价值优化，将使住宅部分获得高出原方案15%溢价能力，因此对本
61、项目定价建议为：项目花园洋房建议售价约为：8300元/平米（备注：7200*1.15）项目小高层洋房建议售价约为：7300元/平米（备注：8300-1000）项目公寓建议售价约为：5500元/平米项目商业建议售价约为：15000元/平米物业类别建筑面积销售单价销售收益(千万)住宅40900720029448公寓422955002325.95商业4254150006381合计4938338154.95物业类别建筑面积销售单价销售收益(千万)住宅40900800032720公寓422955002325.95商业4254150006381合计4938341426.95CASE 1（原城市洋房方案）CASE 2（优化型洋房方案）因此，在经济收益对比分析中，CASE 2CASE 1，对于项目利润最大化的实现目标来看，优化型洋房规划方案更为出色。经济测算对比THANKS
