《第十章物业管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第十章物业管理（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第十章第十章第十章第十章 物业管理法律制度物业管理法律制度物业管理法律制度物业管理法律制度本章引例原告蒋某系某市某小区业主，2006年12月6日向被告泰达物业管理公司缴纳了物业服务费500元/年，并与之签订了物业服务合同，该合同第十三条、第十六规定，泰达物业应承担“安排管理人员以小区进行经常性巡视，防止外来人员及不测事件发生。”“负责小区的消防、安全保卫（保安24小时值班）、门卫值班、巡逻、警卫工作”的义务。2007年5月22日下午18时许，蒋某的车库门被撬，价值4万余元的“富康”轿车被盗，原告起诉到法院，要求泰达物业承担违约赔偿责任。 一、物业的含义一、物业的含义 在在我我国国，物物业业是是
2、指指房房屋屋和和与与之之配配套套的的设设备备、设施及其占用范围内的土地使用权。设施及其占用范围内的土地使用权。 物物物物业业业业一一一一词词词词译译译译自自自自英英英英文文文文“ “Estate”Estate”或或或或“ “Property”Property”，由由由由香香香香港港港港传传传传入入入入内内内内地地地地，香香香香港港港港李李李李宗宗宗宗鄂鄂鄂鄂大大大大法法法法官官官官在在在在其其其其著著著著作作作作香香香香港港港港房房房房地地地地产产产产法法法法中中中中，对对对对物物物物业业业业下下下下的的的的定定定定义义义义：物物物物业业业业，是是是是单单单单元元元元性性性性房房房房地地地地产
3、产产产。这这这这里里里里的的的的单单单单元元元元性性性性主主主主要要要要指指指指具具具具有有有有独独独独立立立立使使使使用用用用价价价价值值值值；房房房房地地地地产产产产包包包包括括括括土土土土地地地地本本本本身身身身和和和和土土土土地地地地上上上上的的的的建建建建筑筑筑筑物物物物和和和和附附附附属属属属设设设设施施施施等等等等。实实实实际际际际上上上上，物物物物业业业业只只只只是是是是房房房房地地地地产产产产或或或或不不不不动动动动产产产产的的的的习习习习惯惯惯惯称称称称谓谓谓谓。在在在在我我我我国国国国，物物物物业业业业仅仅仅仅仅仅仅仅用用用用于于于于房房房房地地地地产产产产售售售售后后后
4、后服服服服务务务务阶阶阶阶段段段段，一一一一般般般般限限限限于于于于“ “物物物物业业业业管理管理管理管理” ”场合，其他场合仍使用场合，其他场合仍使用场合，其他场合仍使用场合，其他场合仍使用“ “房地产房地产房地产房地产” ”这一概念。这一概念。这一概念。这一概念。第一节第一节 概述概述二、物业管理的概念、特征与分类二、物业管理的概念、特征与分类第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维同约定，对房屋及配套的设
5、施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。相关秩序的活动。 条例条例条例条例所指的物业管理，仅指业主通过选聘物业管所指的物业管理，仅指业主通过选聘物业管所指的物业管理，仅指业主通过选聘物业管所指的物业管理，仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。理企业对物业进行管理这种方式。理企业对物业进行管理这种方式。理企业对物业进行管理这种方式。物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新型的管理模式，具有以下特征：型的管理模式，具有以下特征： 规范化规范化 社会化社会化
6、 专业化专业化 企业化企业化 市场化市场化物业管理的主要分类物业管理的主要分类 1.按物业的类别划分为：按物业的类别划分为：住宅（区）物业管理住宅（区）物业管理工厂（区）物业管理工厂（区）物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理商贸楼（城）物业管理等形式。商贸楼（城）物业管理等形式。 2.按物业的经济性质划分：按物业的经济性质划分：收益性物业管理收益性物业管理非收益性物业管理非收益性物业管理 3.根据物业使用功能划分：根据物业使用功能划分： （1）居住物业）居住物业 （2）非居住物业）非居住物业 （3）混合物业）混合物业三、物业管理的法律基础三、物业管理的法律基础建筑物区分所有权与物业管理的各项活
7、动息息相关，建筑物区分所有权不仅仅是建立业主大会、业主委员会、管理规约等制度的基础，而且还涵盖物业管理立法、物业管理法律关系、业主的权利义务、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、管理费的收取和使用、建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理、维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有权收益的分配与使用等等在物业管理活动中所遇到的一系列理论和实践问题。可以说，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律基础。四、物业管理的性质物业管理的性质物业管理活动最基本的特征是委托关系和有偿服务，物业服务合同是物业管理活动的基础。 因此，物业管理企业行使的管理权，本质上是业主自治权利
8、的延伸，物业管理也是私法上的管理行为，也就是称“物业服务”更准确，但从尊重法律文件的规范名称而言，仍使用“物业管理”的提法。五、物业管理的基本内容五、物业管理的基本内容(一)常规性的公共服务(二)针对性的专项服务(三)委托性的特约服务（一）（一）物业管理法律关系的含义物业管理法律关系的含义 物物业业管管理理关关系系是是指指人人们们在在物物业业管管理理过过程程中中形形成成的的社社会会关关系系。物物业业管管理理法法律律关关系系是是指指物物业业管管理理法法律律规规范范在在调调整整物物业业管管理理及及相相关关活活动动的的过过程程中中所所形形成成的的权权利利义义务务关关系系。物物业业管管理理法法律关系是
9、由主体、客体、内容三个要素构成。律关系是由主体、客体、内容三个要素构成。 六、物业管理法律关系六、物业管理法律关系1 1、物业管理的法律主体、物业管理的法律主体 物物业业管管理理法法律律关关系系的的主主体体是是物物业业管管理理法法律律关关系系中中权权利利和和享享有有者者和和义义务务的的承承担担者者，即即物物业业管管理理过过程程的的参参加加者者或或参参与与者者，主主要要包包括括业业主主、业业主主大大会会、业业主主委委员员会会、物物业业服服务务企企业业和和其其他他与与物物业业管管理理相相关关联联的的行行业业以以及政府有关部门。及政府有关部门。 实实质质上上的的物物业业管管理理法法律律关关系系主主体
10、体，主主要要是是指指物物业业管管理理委委托托合合同同关关系系中中的的委委托托方方业业主主和和受受委委托托方方物物业业服服务企业务企业。2 2、物业管理法律关系的客体、物业管理法律关系的客体 物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体是是物物业业管管理理法法律律关关系系主主体体的的权权利利义义务务共共同同指指向向的的对对象象，如如物物（房房屋屋、附附属属设设备备设设施等）、行为（物业管理服务）、智力成果等。施等）、行为（物业管理服务）、智力成果等。 物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体，主主要要是是行行为为，即即业业主主或或业业主主委委员员会会委委托托物物业业管管理理公公司司实实施施的
11、的物物业业管管理理行行为为，即即合同中约定的由物业管理公司实行的各种经营管理活动。合同中约定的由物业管理公司实行的各种经营管理活动。3 3、物业管理法律关系的内容、物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容主要是指法律关系主体在主要是指法律关系主体在具体的法律关系中所享有的权利和所承担的义务。具体的法律关系中所享有的权利和所承担的义务。第二节 业主自治一、业主一、业主（一）业主的概念（一）业主的概念第六条第六条 房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人为业主。已经办理了商品房预售或者出售合同登记，并不能成为业主。仅享有使用权的公房使用权人不能称为业主。（二）业主的权利与义
12、务业主在物业管理活动中，享有下列权利：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作
13、；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。（十）法律、法规规定的其他权利。第七条第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主
14、大会议事规则；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）（五）按时交纳物业服务费用；按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（六）法律、法规规定的其他义务。（二）业主的权利与义务二、承
15、租人在物业管理中的法律地位二、承租人在物业管理中的法律地位业主将自己拥有产权的房屋通过房屋租赁合业主将自己拥有产权的房屋通过房屋租赁合同出租给他人使用，承租人基于租赁合同，同出租给他人使用，承租人基于租赁合同，在约定的时间内有偿地获得房屋的占有权、在约定的时间内有偿地获得房屋的占有权、使用权甚至收益权。使用权甚至收益权。尽管承租人并非业主，但其占有、使用不动尽管承租人并非业主，但其占有、使用不动产的权利是从业主那里受让而来，业主受到产的权利是从业主那里受让而来，业主受到的关于不动产使用方面的约束，承租人理所的关于不动产使用方面的约束，承租人理所应当受到约束。其次，应当受到约束。其次，承租人并不
16、当然享有承租人并不当然享有表决权表决权；除非业主授权其行使表决权，否则；除非业主授权其行使表决权，否则承租人不能参与业主大会或业主代表大会表承租人不能参与业主大会或业主代表大会表决有关待议决事项。决有关待议决事项。三、业主公约三、业主公约 业主公约又称管理规约、住户公约等，是物业管理业主公约又称管理规约、住户公约等，是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各个方面所达成的书面形式的自治规则。关系等各个方面所达成的书面形式的自治规则。第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管
17、理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约对全体业主具有约束力。（一）业主公约的性质（一）业主公约的性质业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法宪法”。业主。业主公约的约束力不仅
18、仅及于全体业主，还及于物业区域公约的约束力不仅仅及于全体业主，还及于物业区域内的非业主使用人、业主之继承人、管理人。业主大内的非业主使用人、业主之继承人、管理人。业主大会及业主委员会所做的决议不得与之相抵触。会及业主委员会所做的决议不得与之相抵触。（二）业主公约的制定、修改及生效（二）业主公约的制定、修改及生效业主公约是在全体业主的合意基础上而形成的共同意业主公约是在全体业主的合意基础上而形成的共同意思，其制定与修改须经全体区分所有权人参与。当然，思，其制定与修改须经全体区分所有权人参与。当然，业主公约不可能反映每一个业主个人的意愿，而是通业主公约不可能反映每一个业主个人的意愿，而是通过多数决
19、的表决方式加以决策。业主参与业主公约的过多数决的表决方式加以决策。业主参与业主公约的制定与修改，即是业主成员权的具体实行方式之一。制定与修改，即是业主成员权的具体实行方式之一。（三）业主公约的内容（三）业主公约的内容1）关于物业基本情况，如物业的名称、地点、面）关于物业基本情况，如物业的名称、地点、面积、户数等积、户数等2）关于共用部分的情况，包括对共用部分的持份）关于共用部分的情况，包括对共用部分的持份比例、全体共用部分和局部共用部分的范围等；比例、全体共用部分和局部共用部分的范围等；3）关于业主共同事务的管理，包括业主委员会设）关于业主共同事务的管理，包括业主委员会设置、人数、权限、运行方
20、式，管理人的选聘、聘置、人数、权限、运行方式，管理人的选聘、聘期、解聘及职责，业主会议及管理人会议的运作，期、解聘及职责，业主会议及管理人会议的运作，管理费用的缴纳等；管理费用的缴纳等；4）关于专有部分使用的限制，如禁止饲养有危险）关于专有部分使用的限制，如禁止饲养有危险及其他妨碍的动物，不得改变物业的使用目的，及其他妨碍的动物，不得改变物业的使用目的，禁止堆放危险物品及影响环境卫生的物品；禁止堆放危险物品及影响环境卫生的物品；5）关于共用部分的使用情况，主要规定共用部分）关于共用部分的使用情况，主要规定共用部分及其附属设施的使用方法等；及其附属设施的使用方法等；6）违反业主公约的责任。）违反
21、业主公约的责任。四、业主大会与业主委员会四、业主大会与业主委员会第八条第一款第八条第一款 物业管理区域内物业管理区域内全体业主组成业主大会全体业主组成业主大会。业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生业主大会会议选举产生。（一）业主大会的职责（一）业主大会的职责第十一条下列事项由业主共同决定：第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定
22、和修改管理规约；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。大事项。（二 ）业主大会召集1首次业主大会的召集首次业主大会的召集第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门
23、或者街道办事处、地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。行业主大会、业主委员会职责。2首次之后的业主大会的召集首次之后的业主大会的召集第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规
24、则的规定业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开。经经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会临时会议。 （ 三三 ）会议通知）会议通知第十四条第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 （ 四四 ）会议形式、与会人数及表决权的行使）会议形式、与会人数及表决权的行使第十二条第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业
25、管理区域以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（
26、五）业主委员会职责（五）业主委员会职责第十五条第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三节 物业服务企业一、物业服务企业的概念一、物业服务企业的概念 物业服务企业物业服务企业，是指依法设立、具，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活有独立法人资格，从事物业管理服
27、务活动的企业。动的企业。 物业服务企业与业主的关系是一种物业服务企业与业主的关系是一种服务与被服务的合同关系。服务与被服务的合同关系。二、物业管理企业的资质标准二、物业管理企业的资质标准资质一级企业：资质一级企业： 1.注册资本人民币注册资本人民币500万元以上；万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；人，工程、财务等业务负责人具有相应专业
28、中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅）多层住宅200万平方米；万平方米；（2）高层住宅）高层住宅100万平方米；万平方米；（3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）15万平方米；万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费
29、等企业管理制度和标准，建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 资质二级企业：资质二级企业： 1.注册资本人民币注册资本人民币300万元以上；万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中人。其中，具有中级以上职称的人员不少于级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；人具有相应专业中级以上职称；3.物
30、业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅）多层住宅100万平方米；万平方米；（2）高层住宅）高层住宅50万平方米；万平方米；（3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8万平方米；万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制建立并严格执
31、行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。绩。资质三级企业：资质三级企业： 1.注册资本人民币注册资本人民币50万元以上；万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于少于10人。其中，具有中级以上职称的人人。其中，具有中级以上职称的人员不少于员不少于5人，工程、财务等业务负责人具人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定
32、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。系统。三、物业服务企业资质管理第四条第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服
33、务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。三、物业服务企业资质管理第七条第七条新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第八条第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 四、物业管理企业的权利和义务四、物业管理企业的权利和义务 权利：权利：第四十条物业服务企业可以将物业管理区域第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委
34、托给专业性服务企业，但内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。人。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业服务企业可以根据业主的委第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务
35、报酬由双方约定。务报酬由双方约定。物业服务企业义务第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。合同的约定，提供相应的服务。第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。理部门报告。第四十七条第一款物业服务企业应当协助做好物业第四十七条第一款物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防
36、范工作。发生安全事故时，物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。政管理部门报告，协助做好救助工作。第四节第四节 物业服务合同物业服务合同一、物业服务合同的概念一、物业服务合同的概念 物业服务合同又叫物业管理服务合同，有时也叫物业服务合同又叫物业管理服务合同，有时也叫物业管理委托合同或者物业管理合同，它是物业管理物业管理委托合同或者物业管理合同，它是物业管理企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业对房企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业对房屋及其配套设备
37、、设施和相关场地进行专业化维修、屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，并由业主支付报酬的协议。并由业主支付报酬的协议。 物业服务合同作为一种特殊的委托合同具有以下特点：物业服务合同作为一种特殊的委托合同具有以下特点：物业服务合同作为一种特殊的委托合同具有以下特点：物业服务合同作为一种特殊的委托合同具有以下特点： 1 1综合性的委托合同综合性的委托合同综合性的委托合同综合性的委托合同 2 2有偿、双务有偿、双务有偿、双务有偿、双务 3 3物业服务合同的标的是行为物业服务合同的标的是行为物业服务
38、合同的标的是行为物业服务合同的标的是行为二、物业服务合同的分类 1 1、前期物业服务合同、前期物业服务合同 第二十一条第二十一条第二十一条第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同。 第二十五条第二十五条第二十五条第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条第二十六条第二十六条第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但
39、是，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。务合同生效的，前期物业服务合同终止。 物业接管验收物业接管验收 接接管管验验收收是是物物业业管管理理企企业业为为维维护护业业主主和和自自身身的的利利益益，在在正正式式接接管管物物业业之之前前代代表表业业主主对对即即将将交交付付使使用用物物业业的的建建造造质质量量、管管理理资资料料等等进进行行的的综综合合性性验验收收。它它先先于于业业主主入入住住( (使使用用) )之之前前进进行行，是是确确保保物物业业的的使使用用质质量量，奠奠定
40、定管管理理基基础础的的极极为为重重要要的的物物业业管管理理前前期期工工作作。接接管管验验收收合合格格也也是是物物业业可可以以交交付付使使用用和和交交付付管管理理的的前提条件之一。前提条件之一。 验验收收中中发发现现的的问问题题应应明明确确记记录录在在案案，及及时时反反馈馈给给房房地地产产开开发发企企业业，以以便便开开发发企企业业督督促促施施工工单单位位修修整整。验验收收合合格格后后，房房地地产产开开发发企企业业向向接接受受委委托托的的物物业业管管理理公公司司移移交交物物业业。移移交交应应办办理理书书面面移移交交手手续续。开开发发企企业业应应向向管管理理单单位位移移交交整整套套图图纸纸资资料料，
41、以以方方便便今今后后的的物物业业管管理理和和维维修修养养护护。在在物物业业保保修修期期间间，接接受受委委托托的的物物业业管管理理公公司司还还应应与与房房地地产产开开发发企企业业签签订订保保修修实实施施合合同同，明明确保修项日、内容、进度、原则、责任和方式。确保修项日、内容、进度、原则、责任和方式。第二十八条第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等
42、技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。2普通物业服务合同第三十五条第三十五条业主委员会业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
