《房地产投资环境与市场分析最新课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资环境与市场分析最新课件（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第第2章章 房地产投资环境与市场房地产投资环境与市场分析分析房地产投资环境与市场分析 最新 引言引言二套房贷收紧对房地产投资的影响？二套房贷收紧对房地产投资的影响？实体经济回暖、股市调整对房地产市场的影响？实体经济回暖、股市调整对房地产市场的影响？房地产投资环境与市场分析 最新 内容提要内容提要一、投资分析成本效益分析及存在误区一、投资分析成本效益分析及存在误区二、房地产投资环境分析二、房地产投资环境分析三、房地产市场分析一般问题三、房地产市场分析一般问题四、四、房地产置业投资市场分析的主要内容房地产置业投资市场分析的主要内容房地产投资环境与市场分析 最新 一、一、投资分析成本效益分析投资分析
2、成本效益分析 收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润市场分析本身市场分析本身是手段而不是目的是手段而不是目的市场研究的最终目的是获取利润、规避风险市场研究的最终目的是获取利润、规避风险房地产投资环境与市场分析 最新 一、一、投资分析存在误区投资分析存在误区市场研究分为调查和预测两个方面，两者要兼顾，不能偏废市场研究分为调查和预测两个方面，两者要兼顾，不能偏废目前很多市场研究将二者割裂开来目前很多市场研究将二者割裂开来1、只有调查数据和资料的罗列，缺乏科学的分析、只有调查数据和资料的罗列，缺乏科学的分析2、只是主观臆断的分析，没有数据和资料支持、只是主观臆断的分析，没有数据和资料支持
3、房地产投资环境与市场分析 最新 二、二、房地产投资环境分析房地产投资环境分析l房地产投资环境，是指投资所在的地域（国家、地区、房地产投资环境，是指投资所在的地域（国家、地区、城市、街区或地块）在一定时期内所具有的能决定和影响城市、街区或地块）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部环境和条件的总和。房地产投资风险和收益的各种外部环境和条件的总和。l包括政治、经济、社会、文化、习俗、科技等。包括政治、经济、社会、文化、习俗、科技等。l对于单个投资者来说，房地产投资环境是无法改变和不对于单个投资者来说，房地产投资环境是无法改变和不可控制的，投资者只有尽可能地去认识它、适应它。
4、可控制的，投资者只有尽可能地去认识它、适应它。房地产投资环境与市场分析 最新 二、二、房地产投资环境分析房地产投资环境分析l房地产投资环境要素特点：房地产投资环境要素特点：1.1.多层次、多因素、动态发展的复杂系统多层次、多因素、动态发展的复杂系统2.2.每个因素都是相互联系、相互影响的。每个因素都是相互联系、相互影响的。 房地产投资环境与市场分析 最新 二、二、房地产投资环境分析房地产投资环境分析分类分类硬投资环境硬投资环境基础设施：能源基础设施：能源、交通、交通、邮电通信等、邮电通信等自然状况：地理位置、地质条件、气候特征、自然风光自然状况：地理位置、地质条件、气候特征、自然风光配套设施：
5、商店、医院、银行、学校等配套设施：商店、医院、银行、学校等软投资环境软投资环境社会文化：语言、文字、宗教、道德标准社会文化：语言、文字、宗教、道德标准政治环境：政治制度、政局稳定性、政策连续性政治环境：政治制度、政局稳定性、政策连续性经济：宏观经济、市场、财务、资源经济：宏观经济、市场、财务、资源法律：法律完备性、法制稳定性和执法的公正性法律：法律完备性、法制稳定性和执法的公正性房地产投资环境与市场分析 最新 三、三、房地产市场分析一般问题房地产市场分析一般问题 内容提要：内容提要：房地产投资市场的特征房地产投资市场的特征房地产市场的效率房地产市场的效率市场的低效率与投资机会市场的低效率与投资
6、机会房地产投资环境与市场分析 最新 三、三、房地产市场分析一般问题房地产市场分析一般问题 1.1.房地产投资市场的特征：房地产投资市场的特征：2.2.1 1）信息不充分）信息不充分3.3.买卖双方对供求关系、产品质量、心理价位等缺乏共同的认识和了解。买卖双方对供求关系、产品质量、心理价位等缺乏共同的认识和了解。4.4.买卖双方对国家政策的理解和对后市的预期不同。买卖双方对国家政策的理解和对后市的预期不同。5.5.2 2）区域性强）区域性强6.6.房地产市场的区域性表现在不同地区供求关系、价格水平、政策表现等不房地产市场的区域性表现在不同地区供求关系、价格水平、政策表现等不同。同。7.7.导致房
7、地产市场不能形成全国性的交易中心，具有垄断性质。导致房地产市场不能形成全国性的交易中心，具有垄断性质。房地产投资环境与市场分析 最新 三、三、房地产市场分析一般问题房地产市场分析一般问题 3 3）异质性）异质性 表现：地段因素、房地产本身的因素、开发商的品牌、表现：地段因素、房地产本身的因素、开发商的品牌、 物业物业管理水平管理水平4 4）垄断性）垄断性 原因：土地的稀缺性、所有权形式和不可移动性；原因：土地的稀缺性、所有权形式和不可移动性； 房地产开发是一项资金密集型活动房地产开发是一项资金密集型活动 垄断性带来的后果：人们福利受到损失；垄断性带来的后果：人们福利受到损失； 政策调控效果大打
8、折扣政策调控效果大打折扣房地产投资环境与市场分析 最新 三、三、房地产市场分析一般问题房地产市场分析一般问题 2.2.房地产市场的效率房地产市场的效率 1 1）定义：市场效率是指市场在传递产品质量、价格等信息时所发）定义：市场效率是指市场在传递产品质量、价格等信息时所发挥的作用。如果信息能够迅速而又低成本的传递，而且这些信息能够挥的作用。如果信息能够迅速而又低成本的传递，而且这些信息能够反映在市场价格上，那么这个市场就是高效率的市场。反映在市场价格上，那么这个市场就是高效率的市场。 市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市场效率的一个标准。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市场效率的一个标
9、准。 2 2）房地产市场是高效率还是低效率？）房地产市场是高效率还是低效率？房地产投资环境与市场分析 最新 三、三、房地产市场分析一般问题房地产市场分析一般问题 3 3）房地产市场低效率的原因）房地产市场低效率的原因A.A.房地产产品的异质性房地产产品的异质性B.B.寻找交易伙伴存在较大困难寻找交易伙伴存在较大困难C.C.交易过程比较复杂交易过程比较复杂房地产投资环境与市场分析 最新 三、三、房地产市场分析一般问题房地产市场分析一般问题 3.3.市场低效率与投资机会市场低效率与投资机会A.A.信息不对称造成买卖双方对价值判断不同信息不对称造成买卖双方对价值判断不同B.B.拥有更多的信息、良好信
10、息处理能力和判断力的投资者能够拥有更多的信息、良好信息处理能力和判断力的投资者能够发现被低估的房地产投资机会发现被低估的房地产投资机会机会机会市场低效率市场低效率投资价值投资价值判断偏误判断偏误投资价值投资价值难以判断难以判断房地产投资环境与市场分析 最新 四四、房地产置业投资市场分析的主要内容房地产置业投资市场分析的主要内容 1、置业投资分析的目的：、置业投资分析的目的：获得可观的资金收益；得到较高的价值受益；获得可观的资金收益；得到较高的价值受益；2、主要内容：、主要内容：1）客户需求分析客户需求分析不同物业类型，客户需求分析的侧重不同。具体问题具体分析。不同物业类型，客户需求分析的侧重不
11、同。具体问题具体分析。例，商业物业主要是从商圈的角度分析，主债物业主要是分析例，商业物业主要是从商圈的角度分析，主债物业主要是分析租客的数量和收入等。租客的数量和收入等。2）增值情况分析增值情况分析不能单单从市场角度分析，而要考虑配套设施、建筑本身、开不能单单从市场角度分析，而要考虑配套设施、建筑本身、开发商品牌城市规划等多方面考虑。发商品牌城市规划等多方面考虑。房地产投资环境与市场分析 最新 案例讨论案例讨论1.1.阅读专题阅读专题2-12-1（P33P34P33P34），回答思考题。），回答思考题。2.2.阅读专题阅读专题2-22-2，回答思考题回答思考题。 房地产投资环境与市场分析 最新
12、 广州住宅禁商政策回顾广州住宅禁商政策回顾 1.20001.2000年广州市有关部门颁布年广州市有关部门颁布“住宅商用住宅商用”禁令，但同年禁令，但同年1212月月1212日关于工商登记放宽政策问题出台，禁令开始失去底气，日关于工商登记放宽政策问题出台，禁令开始失去底气，只规定只规定“住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同”即可；即可；2.20012.2001年年2 2月月6 6日，广州市规划局又试行住宅建筑改变使用功日，广州市规划局又试行住宅建筑改变使用功能规划处理办法，提出五种住宅可申请改商用，禁令继续能规划处理办法，提出五种住宅可申请改商用，禁令继续放放
13、宽宽； 房地产投资环境与市场分析 最新 广州住宅禁商政策回顾广州住宅禁商政策回顾 3.20023.2002年年8 8月，广州市工商局月，广州市工商局关于明确企业注册登记工关于明确企业注册登记工作中几个问题的通知作中几个问题的通知出台，着重放宽企业经营场地的出台，着重放宽企业经营场地的限制，禁令变成了形式，限制，禁令变成了形式，“住改商住改商”开始推高商务区的开始推高商务区的住宅价格；住宅价格； 4.20054.2005年年5 5月月1 1日，日，广州市房屋租赁管理规定广州市房屋租赁管理规定出台，出台，再次叫停再次叫停“住改商住改商”。房地产投资环境与市场分析 最新 广州住宅禁商政策回顾广州住宅
14、禁商政策回顾 5.20055.2005年年8 8月月2424日日“住住改商改商”又再出现转机，广州市整顿和规范又再出现转机，广州市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室向外界公布了整治市场经济秩序领导小组办公室向外界公布了整治“住改商住改商”的的基本原则基本原则对于部分已办理了营业执照的对于部分已办理了营业执照的“住改商住改商”，在，在证照有效期内可继续经营，到期后可给予不超过一年的过渡期，证照有效期内可继续经营，到期后可给予不超过一年的过渡期，过渡期满应立即恢复建筑的住宅用途。对市内历史形成的住改过渡期满应立即恢复建筑的住宅用途。对市内历史形成的住改商，且已形成一定规模的商业区问题，应本着维护
15、大多数住户商，且已形成一定规模的商业区问题，应本着维护大多数住户的合法权益的原则，在充分听取住户的意见后，再决定具体措的合法权益的原则，在充分听取住户的意见后，再决定具体措施；施； 房地产投资环境与市场分析 最新 广州住宅禁商政策回顾广州住宅禁商政策回顾 6.20056.2005年年1010月月2727日，广州市经贸委负责人对媒体称：从日，广州市经贸委负责人对媒体称：从目前看，目前看，“住宅禁商住宅禁商”对广州连锁经营的发展有些影响，对广州连锁经营的发展有些影响，具体结果还要等待各区商业规划出台后才能进行评估。具体结果还要等待各区商业规划出台后才能进行评估。 政策搁浅。政策搁浅。房地产投资环境与市场分析 最新 房地产投资环境分析思路房地产投资环境分析思路 1 1、宏观方面、宏观方面自然环境分析自然环境分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析社会文化环境分析社会文化环境分析政策法律环境分析政策法律环境分析2 2、微观方面、微观方面项目周边自然地理环境分析项目周边自然地理环境分析地区发展规划地区发展规划区域经济发展情况区域经济发展情况周边同类楼盘竞争分析周边同类楼盘竞争分析房地产投资环境与市场分析 最新 房地产投资环境与市场分析 最新
