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1、第三节第三节土地增值税土地增值税一、概述（一）概念土地增土地增土地增土地增值值税税税税出售，不包括出出售，不包括出租及出租及出让不包括公不包括公益性益性赠与、与、赠与直系与直系亲属或有属或有赡养养义务人人土地使用土地使用权属属国家，不包括国家，不包括集体土地集体土地 有有有有偿偿转让转让 取得收入取得收入取得收入取得收入 国有土地使国有土地使国有土地使国有土地使用用用用权权及地上及地上及地上及地上建筑物建筑物建筑物建筑物（二）特点（二）特点征税面广征税面广以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据实行超率累进税率实行超率累进税率实行按次征收实行按次征收（三）作用（三）作用国家
2、财政收入的主要来源之一国家财政收入的主要来源之一重要杠杆重要杠杆重要手段重要手段销售销售新建房新建房二、征税范围二、征税范围转让转让二手房二手房直接转让直接转让土地使用土地使用权权具体征税规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）具体征税规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.出售出售征。包括三种情况：征。包括三种情况：（1 1）出售国有土地使用权；）出售国有土地使用权；（2 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3 3）存量房地产买卖）存量房地产买卖2.2.继承、赠予继承、赠予1.1.继承不征
3、（无收入）继承不征（无收入）2.2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征非公益性赠予，征3.3.出租出租不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）4.4.房地产抵押房地产抵押1.1.抵押期，不征抵押期，不征2.2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产，不征抵押期满偿还了债务本息，收回房产，不征3.3.抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征接下表接下表5.5.房地产房地产交换交换1.1.单位之间换房
4、，征单位之间换房，征2. 2. 对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产用房地产( (商业用地不行商业用地不行) ) 的，经当地税务机关核实，的，经当地税务机关核实，可以免征可以免征( (不是不征收不是不征收) ) 土地增值税土地增值税6.6.以房地以房地产投资、产投资、联营联营1.1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征2.2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征联营的，征3.3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征投资联营企业将投资联营房地产再
5、转让，征4.4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免业，暂免对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业中也是共担风险共享收益的，产权是
6、要过户的，有经中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。( (属于土地增值税征税范围属于土地增值税征税范围, ,但给予免征的待遇但给予免征的待遇) )7.7.合作建房合作建房1.1.建成后自用，暂免建成后自用，暂免2.2.建成后转让（包括合作建房双方之间的建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征转让），征8.8.企业兼并转让企业兼并转让房地产房地产暂免暂免9. 9. 房地产评估房地产评估增值增值不征（无收入）不征（无收入）10. 10. 国家收回房国家收回房地产权地产权免征免征11. 11. 转
7、让、抵押、转让、抵押、置换置换征征小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；（3）存量房地产买卖；（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；（8）合作建房建成后转让的；（9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的；（10）转让、抵押、置换2.不属于土地增值税的征税范围的情况不属于土地增值税的征税范围的情况（不
8、征）（不征）（1）房地产继承（无收入）；（2）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）。3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。 三、三、土地增值税税率土地增值税税率级级数数增增值值额额与与扣扣除
9、除项项目目金金额额的的比比率率（即即增增值率）值率）税率（税率（% %）速速 算算 扣扣 除除系数（系数（% %）1 1不超过不超过50%50%的部分的部分30300 02 2超超过过50%-100%50%-100%的的部部分分40405 53 3超超 过过 100%-200%100%-200%的的部分部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535四、 土地增值税的计算 1 4 2（一）、计算步骤（一）、计算步骤确定转确定转确定转确定转让收入让收入让收入让收入计算应计算应计算应计算应纳税额纳税额纳税额纳税额确定扣确定扣确定扣确定扣除项目除项目除项目除项目计算增值
10、额，计算增值额，计算增值额，计算增值额，确定增值率确定增值率确定增值率确定增值率和税率和税率和税率和税率 3（二）、土地增值税应纳税额的计算（二）、土地增值税应纳税额的计算1、基本公式：、基本公式：（1）增值额）增值额=收入收入-准予扣除的项目金额准予扣除的项目金额（2）增值率）增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额x100%（3）应纳税额）应纳税额=增值额增值额x适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额x速算速算扣除数扣除数 2、扣除项目的规定转让项目的性质转让项目的性质扣除项目扣除项目具体内容具体内容转让土地（卖地）转让土地（卖地）扣除项目（扣除项目（2 2项）项）1.1.取得土地
11、使用权所支付的取得土地使用权所支付的金额金额2.2.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）新建房屋（卖新房）房地产开发企业（房地产开发企业（5 5项）项）1.1.取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的金额金额2.2.房地产开发成本房地产开发成本3.3.房地产开发费用房地产开发费用4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.5.财政部规定的其他扣除项财政部规定的其他扣除项目目非房地产开发企业（非房地产开发企业（4 4项）项）存量房屋（卖旧房）存量房屋（卖旧房）扣除项目（扣除项目（3 3项）项）1.1.房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格评估价格评
12、估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用纳的有关费用3.3.转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金转让新房扣除项目具体规定房地房地产开产开发企发企业业非房非房地产地产开发开发企业企业土地价款土地价款同同开发费用：借款利息能分摊、开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息有证明：借款利息+(+)5%(内内);借款利息不能分摊、无证明：借款利息不能分摊、无证明：(+)10%(内内)税金：营业税、税金：营业税、城建税、教育费附城建税、教育费附加加同同2同同3加计扣除项目加计扣除项
13、目(+)20%开发成本开发成本税金：营业税、税金：营业税、城建税、教育费附加、城建税、教育费附加、印花税印花税转让旧房扣除项目具体规定扣除项目扣除项目土地土地价款价款扣除项目扣除项目土地价土地价款款税金：营业税、税金：营业税、城建税、教育费城建税、教育费附加、印花税附加、印花税评估评估价格价格税金：营业税、税金：营业税、城建税、教育城建税、教育费附加、印花费附加、印花税、契税税、契税购房价格购房价格-每年每年5%折折旧旧能取得能取得能取得能取得评估价评估价评估价评估价格格格格不能取不能取不能取不能取得评估得评估得评估得评估价格价格价格价格重置成本*成新率关于新房税金计算的区别关于新房税金计算的
14、区别企业状况企业状况可扣除税金可扣除税金详细说明详细说明房地产开发房地产开发企业企业（1 1）营业税）营业税（2 2）城建税和教育费附）城建税和教育费附加加（1 1）销售自行开发的房地产时计算营业）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让税的营业额为转让收入全额收入全额，营业税税率，营业税税率为为5%5%（2 2）由于印花税（）由于印花税（0.50.5）包含在管）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开非房地产开发企业发企业（1 1）营业税）营业税（2 2）印花税）印花税（3 3）城建税和教育费附）城建税和教育费附加加（1 1）销售自行开发的房地产时计算
15、营业）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率税的营业额为转让收入全额，营业税税率为为5%5%销售或转让其销售或转让其购置购置的房地产时，计算的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置或者营业税的营业额为转让收入减除购置或者受让原价后的受让原价后的余额余额，营业税税率为，营业税税率为5%5%（2 2）印花税税率为）印花税税率为0.50.5（产权转移（产权转移书据）书据）例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法
16、准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。【答案答案】(1)(1)实现收入总额：实现收入总额：16001600万元万元 (2)(2)扣除项目金额扣除项目金额: :支付地价款：支付地价款：100100万元；万元；支付开发成本：支付开发成本：300300万元万元计提的三项费用：计提的三项费用：(100+300)(100+300)10%=40(10%=40(万元万元) )扣除的税金：扣除的税金：160016005%5%(1+7%+3%)=88(1+7%+3%)=88(万元万元) )加计扣加计扣除费用：除费用：100+300)100+300)20%=80(20%=8
17、0(万元万元) )扣除费用的总额：扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(100+300+40+88+80=608(万元万元) ) (3)(3)确定增值额：确定增值额：1600-608=992(1600-608=992(万元万元) ) (4)(4)确定增值比率：确定增值比率：992992608163%608163%所以适用第三档税率：所以适用第三档税率：50%50%，扣除系数：，扣除系数：15%15% (5)(5)计算应纳税额：计算应纳税额：99299250%-60850%-60815%=404.8(15%=404.8(万元万元) )1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%免税，未分别核算的不享受优惠。 2.国家征用收回的房地产免税税 3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产免税五、五、税收优惠税收优惠
