《同致行长沙中南大学科技园项目整体定位及发展策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同致行长沙中南大学科技园项目整体定位及发展策略报告（215页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长沙中南大学科技园项目整体定位及发展策略报告报告逻辑思路项目自身分析核心问题的界定微观市场分析本案市场机会点物业发展建议整体发展战略模块四规划布局建议及经济测算客群需求分析项目整体定位目标客群定位宏观市场分析模块一本体分析及核心问题界定模块三客群定位及产品定位模块二市场机会点挖掘规划布局建议报告核心内容第一部分：项目理解第二部分：市场机会挖掘第三部分：项目整体定位第四部分：物业发展建议第五部分：整体营销策略uu 企业企业uu项目属性界定项目属性界定uu核心问题核心问题第一部分：项目理解关于中南大学中南大学为直属教育部的全国重点大学，是首批进入国家“211工程”重点建设的高校，也是国家“985工
2、程”部省重点共建的高水平大学。中南大学为直属教育部的全国重点大学，由湖南医科大学、长沙铁道学院与中南工业大学于2000年4月29日合并组建而成。原中南工业大学组建于1952年，1960年被确定为全国重点高校，1996年通过立项审核进入国家“211工程”重点建设行列，1998年由中国有色金属工业总公司划转至教育部直属。原湖南医科大学的前身为湘雅医科大学，创建于1914年，是我国创办最早的西医高等学校之一，享有“南湘雅、北协和”的盛誉，1996年通过“211工程”部门预审并以部省共建形式进行建设，隶属于卫生部。原长沙铁道学院的前身是1953年全国院系调整时组建的中南土木建筑学院，1960年以成建制
3、的三个系和部分教研室为基础，另辟校址成立，隶属于铁道部。关于中南大学科技园开发有限公司中南大学科技园开发有限公司为中南大学全资注册开发公司，曾在2006年成功开发通泰梅岭苑项目。但该项目仅对学校职工销售，未经过市场检验。中南大学科技园为该公司开发的第二个项目。初探房地产市场开发缺乏市场开发及运作经验关于大学科技园国家大学科技园是以具有较强科研实力的大学为依托，将大学的综合智力资源优势与其它社会优势资源相结合，为高等学校科技成果转化、高新技术企业孵化、创新创业人才培养、产学研结合提供支撑的平台和服务的机构，一流的国家大学科技园是一流大学的重要标志之一，建设和发展大学科技园是党中央、国务院的一项重
4、要战略决策，10年来，科技部和教育部联合启动的大学科技园建设工作，开创了一条中国特色大学科技园发展之路，在服务经济社会发展和创新型国家教育中取得了显著的成绩。企业开发目标目标1：品牌国际知名，国内一流国际知名，国内一流目标2：利润利润最大，利润目标利润最大，利润目标速度目标速度目标开发商目标理解： 打造产品精细化和标准化的核心竞争力核心竞争力 走精品开发之路，充分发挥产品溢价能力充分发挥产品溢价能力，实现利润最大化 树立品牌形象，提升品牌价值，提升品牌价值，扩容品牌客群，提升品牌忠诚度企业给我们的命题：品牌利润如何来实现名利双收？项目使命我们在哪里p项目位于长沙天心区，中南大学铁道校区西门北侧
5、，芙蓉南路与南二环东南侧，属于长株潭融城核心区域；p项目位于新南城省府板块，距火车站约9公里省政府城市发展向南项目位于城市发展主轴之上，属于长株潭融城核心区域交通配套南二环芙蓉路韶山路雨花亭商圈东塘商圈侯家塘商圈五一商圈省政府p项目紧靠芙蓉南路，交通便利，可达性强；p项目至雨花商圈、东塘商圈及侯家塘商圈均十分便利，距五一商圈仅7.4公里；p项目距地铁一号线铁道学院站仅700米；915、140、105、701等公交线路可到达项目；p项目周边有天虹百货、新芙蓉家具广场、曲美家居、国美电器等，配套较为完善。长沙地铁一号线规划铁道学院站项目紧靠南北大动脉芙蓉路，交通便利，区域配套成熟地块现状项目地块平
6、整现为学校操场、篮球场及实验楼，拆迁量极小经济指标事项名称事项内容土地位置中南大学铁道学院占地面积58.93亩用途综合用地容积率6.0建筑密度40%出让年限商业40年、住宅70年建筑限高138米项目占地58.93亩，容积率6，综合用地、地块较为规整，利于规划项目核心价值提炼区位价值三市融城，长株潭城市群绝对核心区域同致行观点长株潭城市一体化发展，促进这块区域的功能更加完善，生意生活真正实现了无缝对接。项目无与伦比的交通、区位优势和独特的功能定位，将成为大长沙城市升级的新标志。项目核心价值提炼发展价值湖南最大“孵化园（办公商务区)”，项目未来有机会成为区域科技产业经济的引领者同致行观点在政府的支
7、持下，加强企业的外引内培，加快产业发展，提升区域创新能力，巩固和培育区域竞争优势。使项目成为长株潭城市群高端产业与产业高端的核心聚集区。政策价值政府支持，政策导向，为项目成功运作提供保障同致行观点政府就近服务、权威指导和投融资支持,为项目的成功提供巨大保障；通过“聚集效应”让优秀的创新、创业人才云集于此，形成持续不断的创新创业能力、辐射发展能力和国际化竞争力，使项目得以成功运作。项目核心价值提炼项目核心价值提炼交通价值紧邻地铁1#线，高铁商圈的最先受益者同致行观点 地铁1#线路、高铁站的建设为项目的带来发展的必要条件，周边学校、商业区为项目提供了丰富的配套资源；这些因素带动区域交通设施的完善，
8、更带来了巨大的客流物流。项目需要通过这些有利因素树立自身的优势地位。同致行观点区域集住宅、商场、酒店、娱乐、运动场、图书馆等于一身的财富磁场，具有较为便利的商务办公及居住的配套。配套价值绝无仅有城市全功能配套生活场项目核心价值提炼商业价值高档居住区、豪华酒店，时尚家居广场，商业价值凸现同致行观点 高档居住社区、豪华酒店、高铁站配套商业，使区域商业的业态丰富、形成档次；本项目地处中南大学铁道学院校园内，其拥有的高校教育资源而吸引置业者关注，同时也蕴含了丰富的商机。项目核心价值提炼在对项目进行系统分析中，可以得出如下总结性观点：项目临近城市主干道，属于中央交通物业、未来的地铁物业，未来地理位置将有
9、强烈的地域标识性和辐射力，具有强烈的“门户级”特性。项目是规划的湖南长沙最大的科技园，高科技产业特性，特殊的功能性要求，及其所承担起带动区域发展，提升区域形象的使命，所以指导项目的定位必须具备复合型地产的功能。项目处于未来长株潭一体化发展的核心区域，将有机会站在城市运营和自身特殊功能定位的高度，以城市综合体的开发模式提升项目的综合价值！项目属性界定二线城市、城市发展主轴、融城核心区域、小规模、综合性项目城市综合体核心问题界定现实VS综合体无疑是翘动品牌与利润的最有力的杠杆，同时也是区隔区综合体无疑是翘动品牌与利润的最有力的杠杆，同时也是区隔区域竞争的有效手段。项目是否找到自己合适的发展方向，在
10、全面域竞争的有效手段。项目是否找到自己合适的发展方向，在全面竞争到来之前，确立竞争优势，并最终实现企业目标？竞争到来之前，确立竞争优势，并最终实现企业目标？城市向南发展竞争加剧目标运用怎样的项目发展及营销思路 综合体发展的不确定性项目形象利润最大未来房地产发展受政策的影响外部条件能否支撑项目选择的发展方向？ 整合营销3 3产品打造2 2市场机会1 1制定契合本案客群的形象定位、推广策略和销售管理体系？锁定目标客群，基于客户需求提出本案如何通过内部产品打造实现项目定位目标？核心问题分解核心问题分解报告核心内容第一部分：项目理解第二部分：市场机会挖掘第三部分：项目整体定位第四部分：物业发展建议第五
11、部分：整体营销策略uu城市宏观经济分析城市宏观经济分析uu城市整体规划城市整体规划分分uu房地产市场分析房地产市场分析第二部分：市场机会挖掘城市规划篇城市区位长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省长沙位于珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙是湖南省会，地处长江三角洲、珠江三角洲、中部地区三大经济板块的交汇处，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，是中西部地区具有一定影响力和辐射力的区域性中心城市。长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，在多边的大流通中可以东西逢源、南北策应，既得益于沿海市场的强劲辐射
12、，又受惠于内陆市场的全面联动。加之长沙享有部分省级权限和沿江开放城市的优惠政策、是湖南“呼应两东（广东、浦东），开放带动”战略的重点发展地区，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，使之得到优先发展，成为区域经济的“发展极”。长沙作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力将进一步增强，未来长株潭人口发展目标1600万长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，
13、长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。长沙中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60至62，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的长株潭城市群区域规划城市规划篇近期规划本案本案长沙将建成区
14、域性国际城市，城市化水平在2020年实现70%以上城市规划篇远景规划2010年6月13日，市委十一届十一次全体（扩大）会议表决通过了中共长沙市委关于加快推进城市国际化的若干意见，提出用15年左右的时间，在基本建成区域性中心城市的基础上，把长沙建设成为区域性国际城市。这是对长沙在全球背景下的战略发展新定位。根据总体发展目标，考虑分三步走：第一步，2011年到2015年，积极融入国际化进程，建成区域性中心城市。第二步，2016年到2020年，全面提升国际化水平，基本形成区域性国际城市框架。第三步，2021年到2025年，力争建成国际化城市，确立区域性国际城市功能和城市国际化形象。未来：到2020年
15、长沙市国内生产总值达到3888亿元，城市化水平达到70%，人口实现1000万目标。现状：城市人口300万，城市化水平不到45%。城市轨道交通、高铁、旧城改造等重大规划引领城市发展格局城市规划篇城建规划目前长沙市央级省级重大工程建设共计22项，总投资518.5亿元，2010年投资约268.5亿。对长沙未来影响至深的城建规划武广高武广高铁铁长株潭长株潭城际轨城际轨道道沪昆高沪昆高铁铁地铁地铁过江通过江通道道大规模大规模旧城改旧城改造造京港澳、沪昆双高铁交汇城市，快速连接珠三角、长三角、环渤海三大经济圈以长沙为核心的高铁串连了以长沙为核心的高铁串连了7 7个省会城市个省会城市1 1个直辖市，这个直辖
16、市，这8 8大城市的总人口量约达大城市的总人口量约达68006800多万，另多万，另有有2020多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达38773877万，届时，长沙万，届时，长沙4 4小时经济圈内人口小时经济圈内人口辐射总量以亿计。辐射总量以亿计。沪昆高铁：沪昆高铁：经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市。武广高铁：武广高铁：经武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山624万 397万 664万 910万 1033万 数据来源：各地统计公报（常住人口数）465万 810万 1921万 上海上海290
17、万 442万 600万 383万 297万 676万 519万 373万 295万 38773877万万（不含省会）（不含省会）68006800万万武广高铁城市规划篇双高铁长-益-常城际铁路的规划实施并连接湘潭、株洲，未来轻轨连接全省各地级市，进一步提升长沙城市凝聚力城市规划篇城际轻轨10年6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，总长度97.5公里，投资约为233.2亿元，工期4年。长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。长株潭城际铁路总长97.5公里，长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5
18、个站。城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经济持续稳定发展。三市交汇处的长沙南城板块将成为长株潭城市群的中心。至2020年长沙将有25条过江通道，助推长沙跨江发展。至2013年，长沙将进入地铁交通时代过江通道：在现有的6座跨江大桥的基础上，未来五年长沙将再建6座湘江通道，包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、蔡家冲过湘江通道。其中：营盘路湘江隧道正洞已于4月正式开凿，南湖路隧道两年后可通车，加速长株潭融城。长沙地铁于2009年正式启动建设，目前在建的有轨道交通1号线及2号线一期工程，2号线一期
19、工程将于2013年率先正式运营。长沙轨道交通规划中，拟于“十二五”建成轨道交通1-6号线，未来总共建设10条线路。其中，1号线及2号线成“十”字在河东的五一广场相交，3号线及4号线在大河西先导区成“”相交。到“十二五”末，长沙轨道交通通车里程将达到130km以上。城市规划篇地铁、过江通道2007年起，长沙旧城改造四面开花，南湖、新河、滨江、金融街多个规划先后启动，长沙城市化进程加速，推动城市中心化12345671、新河三角洲2、开福区金融街3、南湖新城4、荣湾镇棚户改造5、滨江新城6、西湖文化园7、望城区旧城改造2009年2011年三年棚改项目涉及拆迁总面积约730万，109个棚改项目，200
20、9年约200万平方米，2010年预计完成260万平方米，2011年约270万平方米，预计三年棚改总量约为18万户。改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。预计2010年后涉及到的13万户棚改将为长沙带来约900-1300万的商品房需求量.棚改客户的户均需求面积区间一般在70-100平米。棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。城市规划篇旧城改造随着省政府南移、市政府的西迁，长沙向南、向西发展趋势日益明朗，河西、城南将是长沙未来发展的重点u北城：规划生态居住和物流贸易，发展较晚
21、，落后于其他区域u河西：市府西迁、大河西先导区规划带来发展机遇，规划科教文卫、生态居住、金融商贸，迎来快速发展机遇u东城：经济技术开发区和物流贸易区，发展空间受限u南城：省府南迁、长株潭一体化带来区域快速发展，区域逐步发展成熟高铁高铁城市发展热点方向省政府本案复合型城市商务副中心复合型城市商务副中心商商务务交交通通型型枢枢纽纽城城市市副副中中心心两型社会示范区启示机会点在政府打造南城复合型城市商务副中心背景下,长沙南部承是长株潭融城的前沿阵地,本案所在的区位有着区域发展基础居住休闲城市核心功能区复合型城市商务副中心长沙市规划建设发展迅速，各项规划利好逐步落地，长沙在不久将迎来一个新的时代！小结
22、p2010年长沙市地区生产总值达4500亿元，同比增长15.5%，高于年初12%的预期目标，也高于全国的10.3%p2010年长沙在全国二线省会城市排名中跃居第2位，仅次于武汉。p2010年长沙GDP以15.5%的增长速度高速增长，长沙房地产市场正处于高速发展的阶段长沙经济快速发展，为长沙房地产发展提供了坚实基础长沙市GDP走势示意图（单位：亿元）数据来源：长沙市统计局宏观经济篇GDP2002-2009年长沙三大产业结构长沙产业发展迅猛，以第二产业为核心数据来源：长沙市统计局p长沙市经济开发区、国家级高科技产业园区、国家级高新技术开发区是长沙市三大工业园区，是长沙三大产业集群p产业集群化：根据
23、产业基础和发展态势，突出工程机械、汽车、家电三大产业，形成上中下游配套、大中小企业协作的产业栖息群落。l产业集群：工程机械、汽车制造、家电l新兴支柱产业电子信息、新材料、生物工程和新医药l传统产业食品烟草、建材、纺织服装、花炮广汽、比亚迪、吉利相继广汽、比亚迪、吉利相继落户长沙落户长沙宏观经济篇产业结构长沙市城镇居民可支配收入走势示意图（单位：元）p2010年，长沙市城镇居民可支配收入约为21900元，同比增长11.5%。城镇居民可支配收入连续8年呈双位数增长，反映了长沙市民购买力的快速增长，为房地产市场发展提供基础。p最近10年，长沙市社零总额增幅每三年就迈上一个新台阶，十一五期间保持20%
24、的年平均增速，市民消费意愿上升势头迅猛。人均可支配收入和消费性支出均保持快速增长数据来源：长沙市统计局宏观经济篇城市消费指数长沙市社零总额走势示意图（单位：亿元）长沙市房地产开发投资走势示意图（单位：亿元）长沙房地产市场新开工面积加大，后续市场供应量将持续走高，未来市场竞争压力加剧数据来源：长沙房地产研究中心u2010年，长沙全市施工面积高达6633万，同比增长10.51%，已经超过了09年全年的总量。而竣工面积却只有691.92万方，未来市场还将会有大批货量集中上市。u预计全年施工量将极有可能达到6800万方，按照通常在未来3年左右开发完毕进行测算，则每年市场供应量将达2200万平方米左右。
25、宏观经济篇房地产投资长沙市商品房新开工面积走势示意图（单位：万）小结经济环境健康，产业结构逐步优化，经济快速发展等利好为房地产市场带来巨大发展空间！长沙市内五区商品房供应量走势图（单位：万）长沙市内五区商品房成交量走势图（单位：万）长沙市内五区商品房供需比走势图供销量总体保持平衡，市场相对健康稳定u2010年长沙市（内五区）商品房预售1506，2010年全年长沙市（内五区）实现销售1482万，从全年的供销对比来看，基本保持供销平稳。u2010年长沙市全年实现销售量突破2300万，内五区在2007年年均600万持续走高数据来源：长沙房地产研究中心房地产市场篇市场供销特征2010全年呈稳步上升趋势
26、，销量也保持稳定上涨的态势u2010年12月内五区新建纯商品房价格突破6000元/，达到6079元/，其中住宅价格为5833元/，同比涨幅分别达到32%和34%，远高于2009年12月的13%和16%；月均销售面积保持100万以上。u2010年受4.17新政出台，5-6月价格、销售出现短暂的回落，2个月后价量齐升，全年来看受宏观政策影响小。数据来源：长沙房地产研究中心417新政417新政房地产市场篇市场量价特征2010年长沙市内五区商品房成交价格月度走势图2010年长沙市内五区商品住宅成交面积结构示意图u2010年内五区共成交商品住宅122987套，其中60-90中小套型成交最多，为26968
27、套，占比26%。90-144区间住宅成交量最大，占比43%，90以下户型占比39%，略小4个百分点，144占比18%；u从近期成交情况来看，需求走势最强劲的是60-90功能型产品，需求比重由年初的24%上升至年末的30%，增长6个百分点。60以下、90-120和120-144比重相对均衡，基本稳定在13%、22%和20%左右。2010年5-12月长沙市内五区商品住宅成交面积结构走势示意图90-144平米产品为市场成交主力，随着长沙房价进一步攀升，60-90平米产品逐步被热捧数据来源：长沙房地产研究中心房地产市场篇产品面积物业类型楼盘数量（个）总推货面积（万）总销售面积（万）成交率别墅3350.
28、1739.9779.67%洋房811.658.4272.27%高层住宅2011392.07118885.34%公寓1140.2426.2665.26%合计2531494.131128.5884.51%本数据统计楼盘共为253个，其中包括星沙、望城、暮云县，因此推售量的统计结果与前面房地局公布数据有所差别近期长沙各类物业推售情况u2010年1-11月全市共有253个楼盘新增推货量，其中高层住宅201个，推货面积1392.07万，销售1188万，成交率85.34%。u此外，今年别墅物业的推货量也较多，共有33个楼盘推出50.17万，总销售面积39.97万，成交率近80%，高于公寓和洋房。高层产品销
29、售率最高，供销两旺，而别墅物业在今年表现良好，推货量与成交率均仅次于高层物业房地产市场篇物业类型推售2010年上半年长沙市购房客户年龄分析2010年上半年长沙市购房客户来源分析2010年上半年长沙市购房客户置业目的分析u25-35岁为购房主力：购房客户年龄主要集中于25-35岁，25岁以下快速增长，35岁以上年龄购房者递减；u本省购房者主导：仍以市区客户为主，但省内其他客户购房比例已逐渐追平；u刚需为绝对主力：自住客占六成以上，投资置业也占一定比例。刚需主导，省内其他地级城市在长购房意愿增强，占比达30%以上，市外客户达50%以上数据来源：长沙房地产研究中心房地产市场篇客户特征内五区全面超45
30、00元，芙蓉区传统老城区房价为内五区最高，开福区依托江景高档项目涨幅最快，岳麓区为长沙价格洼地未来提升空间较大2010年长沙市五区四县商品房及商品住宅成交价格对比示意图（单位：元/）u对比9个区县2010年商品房成交均价，内五区全面超过4500元/，其中芙蓉区和开福区超过5000元/；u芙蓉区为长沙城市化最早区域，房价最高，开福区由于北辰、万科等高端项目全面入市，房价全面提升；岳麓区依旧为内五区价格洼地，未来上升空间较大，其余两区房价基本持平；u四县中，以产业发展最成熟的长沙县和高端形态产品供应量较大的望城县价格较高，两区商品房成交均价均达到3600元/。芙蓉区房价最高长沙、望城两县房价直逼内
31、五区数据来源：长沙房地产研究中心区域市场房价特征小结近年长沙房地产市场可谓供销两旺，价格也是稳步上扬，各物业类型发展空间巨大！报告核心内容第一部分：项目理解第二部分：市场机会挖掘第三部分：项目整体定位第四部分：物业发展建议第五部分：整体营销策略项目整体定位运营城市空间，打造新都市复合地产业态都市标志综合体p考虑本项目的特质，结合所在区位特点p充分挖掘项目优势，实现项目价值最大化都市综合体具备很强的自我更新和促进能力：各物业之间能形成档次和品质提升，某一物业类型的档次品质提升能直接带动其他物业类型的档次品质提升；各物业之间能形成资源共享互动，某一物业类型所具备或聚集的资源能为其他物业类型所共享，
32、形成资源互动。整体发展方向都市综合体对于本项目的意义都市综合体对于本项目的意义都市综合体能有效克服各物业类型单一所造成的发展空间局限，实现物业类型的组合优化。项目自身优势明显同时拥有丰富的外部城市资源，都市综合体能高度聚集城市价值和空间环境，有利项目资源整合。都市综合体在整合项目资源的同时具有持续发展能力，有利项目实际价值的实现。都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机，符合运营城市，成为城市标志的发展目标。有利于整合项目资源有利于兑现项目价值有利于提升项目形象有利于项目物业优化组合整体发展方向城市综合体发展模式及核心驱动力模式一：酒店、写字楼、商业、公寓
33、等各种功能均衡发展的模式案例：香港太古广场、北京华茂中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式案例：广州中心广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城相互支持关系相互要求关系标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能价值最大化补充其它功能现金流来源商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。综
34、合体各部分功能相互关系案例借鉴北京华贸中心定位为：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心A、模式一：均衡发展，代表案例北京华贸中心5A智能写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平
35、米裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000平方米国际商业街区总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。16万平米超大规模的水世界商城超过百米临街的金融商务中心酒吧文化广场案例借鉴国际公寓公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心A、模式一：均衡发展，代表案例北京华贸中心案例借鉴五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Ma
36、rriott）。体育中心占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心A、模式一：均衡发展，代表案例北京华贸中心KPI体系外因内因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队物业管理/经营管理模式一的KPI体系（关键
37、绩效指标体系）A、模式一：均衡发展，代表案例北京华贸中心模式一的收益方式特征案例借鉴功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响A、模式一：均衡发展，代表案例北京华贸中心B、模式二：写字楼为主，代表案例广州中信广场案例借鉴中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米，总建筑面积：320,000平方米。定位为：广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商
38、场广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。公寓部分中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流
39、行、时尚的品牌为主。案例借鉴B、模式二：写字楼为主，代表案例广州中信广场模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓B、模式二：写字楼为主，代表案例广州中信广场模式二的收益方式特征案例借鉴功能类别收益方式酒店-写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响B、模式二：写字楼为主，代表案例广州中信广场C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城案例借鉴
40、上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。定位为上海顶级国际化综合体citywithinacity五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。案例借鉴豪华公寓位于两栋辅楼，
41、共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因强制性的视觉冲击超高层/建筑群功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城模式三的收益特征案例借鉴功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租
42、或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城案例借鉴D、模式四：商业为主，代表案例华润中心深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业。首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米，1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米。1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心。零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真
43、冰溜冰场、各类餐饮。KPI体系外因内因明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）D、模式四：商业为主，代表案例华润中心案例借鉴模式四的收益方式特征：功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租、且互不依赖和影响D、模式四：商业为主，代表案例华润中心结合区域未来发展机会、地块自身的条件特征，市场竞争特征等诸多因素，项目整
44、体在开发定位方面必须放大3大价值体系，才有机会准确占位市场，成功运作项目：1、区域交通价值门户级占位项目优越的交通资源将成为项目发展的一种持续推动力，此区域基本是门户级位置，此价值将随着长株潭一体化的不断发展而越显突出；2、科技性产业价值创新、创业特性项目将打造成为“国际知名，国内一流”的大学科技园，具有充分的创新创业价值，项目是科技园的核心“孵化器”，必须保证项目具有充分的商务办公特性；3、政策导向、区域发展价值未来的城市核心在政策导向的基础下、长株潭一体化带来的区域规划优势，将成为项目发展的一种持续推动力，但跟随区域发展的不断成熟，项目自身的环境及外界环境的改善将大大拉升项目的价值基础，从
45、而在新的市场环境下建立新的城市核心；发展方向研判综合四种模式与项目条件分析，初步判断本项目可选取模式二作为发展方向。本项目发展模式方向的判断以写字楼为核心功能发展模式的都市综合体发展方向研判结合市场因素、区域未来发展、地块价值分析、同类型项目开发模式的借鉴，综合上述分析，我们认为项目整体的市场属性定位：立足长沙、俯瞰湘潭，成为城市门户级形象名片未来长株潭“城市新中心”，功能集合：中央政务功能（CPD），中央生活功能（CLD），中央经济功能（CBD），中央信息功能（CED）立足长沙、俯瞰株潭大长沙门户级科技创富中心定位方向一：写字楼(高、中档各1栋)+星级酒店+商业+公寓根据测算:小户型公寓楼2
46、栋，面积为：500*2单元*20层*2栋=4万平方米星级酒店一栋面积为：1800*22层*1栋=4万平方米写字楼2栋，标准层分别为2000平方米和1200平方米。写字楼总建筑面积为：(2000+1200)*30层=9.6万平方米底商分布于写字楼下，建筑面积约2万平方米地块西侧规划为广场规避噪音污染，同时不宜规划建筑部分增加绿化，提升社区整体舒适度。酒店酒店公寓公寓物业类型物业类型栋数栋数层数层数建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）小户型公寓2204万星级酒店1224万写字楼2309.6万商业-32万公寓公寓商业商业星级酒店星级酒店广场 从长远来看，项目所在区域处于长株潭城市群核心区，物业会有较
47、大增值，尤其是发展高端酒店和写字楼物业。公寓产品有利于快速回现。但酒店和写字楼物业短期内销售不会很快，对开发商回收现金流有一定压力。高档写高档写字楼字楼写字楼写字楼产品定位定位方向一：写字楼(高、中档各1栋)+星级酒店+商业+公寓p星级酒店基于提升项目整体形象的需求；p不同档次的中高端写字楼不同商务人群体的办公需求，以档次的差异扩大客户层面，为销售制作有利的产品定位；p地块形状不规划，土地面积有限，难以规划高品质住宅，以公寓产品满足片区主流人群的过渡型居住需求；p不同的产品利于形象塑造的递进和物业档次的升级，以公寓产品实现快速销售回款，以写字楼提升后项目项目收益，以高端酒店实现项目的持续增值；
48、p集中式商业与街区商业的结合，实现业态经营的完整，也利于商业形象的提升。产品定位定位方向二：写字楼(高、中档各1栋)+酒店式公寓+商业+小户型公寓根据测算:小户型公寓楼2栋，面积为：450*2单元*20层*2栋=3.6万平方米商务公寓一栋，建筑面积为：500*2单元*20层*1栋=2万平方米写字楼高档、中档配置各1栋，建筑面积为：(2000+1000)*2栋*20层=12万平方米底商分布于写字楼下，建筑面积约2万平方米地块西侧规划为广场规避噪音污染，同时不宜规划建筑部分增加绿化，提升社区整体舒适度。SOHO写字楼写字楼写字楼写字楼公寓公寓公寓公寓物业类型物业类型栋数栋数层数层数建筑面积（平方米
49、）建筑面积（平方米）商务公寓1202万写字楼22012万小户型公寓2203.6万商业-32万商务公寓商务公寓商务公寓和小户型公寓在年轻人占主体的片区属于快打快消产品，有利于快速回现。写字楼产品有利于后期拉升项目价值，也符合发展商的开发宗旨。商业属于高利润产品。商业商业广场 写字楼写字楼高档写字高档写字楼楼产品定位定位方向二：写字楼(高、中档各1栋)+酒店式公寓+商业+小户型公寓p以商务办公为项目主体功能；p差异化的写字楼规划为销售制造有利产品格局；p中小户型公寓、商务公寓、中档写字楼、高档写字楼依次拉高项目形象及功能，有利于实现项目的滚动销售；p以集中式商业体现项目高端商业形象，结合街区商业，
50、实现商业业态层次的丰富。以满足商务人士和时尚人群的国际化业态为主，引进品牌超市及国际国内品牌主力店。产品定位定位方向三：写字楼+商务公寓+商业+住宅根据测算:商务公寓1栋，面积为：1400*25层*1栋=3.5万住宅楼2栋，建筑面积为：600*2单元*30层*2栋=7.2万写字楼2栋，标准层分别为2000平方米和1200平方米。写字楼总建筑面积为：建筑面积为：(2000+1200)*22层=7万底商分布于写字楼、公寓楼、沿街，建筑面积约2万平方米地块西侧规划为广场规避噪音污染，同时不宜规划建筑部分增加绿化，提升社区整体舒适度。物业类型物业类型栋数栋数层数层数建筑面积（）建筑面积（）合计（）合计
51、（）商务公寓1253.5万19.7万写字楼2227万住宅2307.2万商业-2-32万SOHO写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅商务公寓商务公寓高档写字高档写字楼楼写字楼写字楼商业商业广场 利用周边丰富的教育资源发展市场主流需求的两房三房住宅产品，有利于开商快速回现。写字楼产品有利于后期拉升项目价值，商业部分则是高利润产品。产品定位定位方向三：写字楼(高、中档各1栋)+商务公寓+商业+住宅p产品全部规划为片区市场需求的主流产品类型，以快速滚动销售、快速回现为目标的产品结构；p利用科技、人文、商贸优势，打造一站式科技人文住宅；p中小户型公寓、住宅、中档写字楼、高档写字楼依次拉高项目形象及功
52、能，有利于实现项目的滚动销售；p集中式商业与街区商业满足商务及居住人群消费需求，以餐饮、娱乐、购物、休闲为主体业态。总体来看，定位方向三更能体现项目发展价值最大化产品定位集中式商业+临街商业满足社区居民必须的日常消费业态；集中式商业引进百货、超市、休闲、生活服务类业态；临街商业引进散铺经营，以社区型商业业态为主；立足于片区中高端消费，辐射长沙南城，打造区域核心的商业、娱乐、文化、休闲中心商业定位商业功能定位生活购物功能：主题百货、综合超市、家电、数码卖场等零售商业，全面提升城市配套，完善城市功能，让市民生活更为便利。餐饮娱乐功能：大型主题餐饮，满足亲朋好友共聚天伦，特色饮食、小吃风味无穷；运动
53、休闲功能：瑜珈、KTV、健身美容等让消费者身心得到放松；酒吧、咖啡厅让消费者体验自我的闲暇时光；休闲文化广场、商业景观小品让消费者真正感受到商业所带来的休闲内涵。服务功能人才交流中心、创业中介机构、高端技术研发机构等专业技术及相关服务机构。商业定位长沙南门户商务精英栖息领地以个性化商务形象标准，为长株潭高端商务人士定身量造的酒店式物业以中高端酒店形象和居家式物业服务形成个性化的鲜明消费特征立足于长株潭，打造长区域最具时尚感和身份感的商界精英寓所酒店定位写字楼A座写字楼B座酒店酒店公寓公寓公寓公寓商业商业星级酒星级酒店店广场 写字楼写字楼A座座写字楼写字楼B座座两栋写字楼分别定位于5A甲级写字楼
54、和服务于中小企业的创业型写字楼A座写字楼档次定位为高端市场；B座定义为中端市场低中高低端市场中端市场高端市场本案本案客户层面低中高客户层面低中高低中高低中高低中高写字楼A座写字楼B座写字楼定位写字楼写字楼“ 四高四高”锁定高档锁定高档次客户次客户树立写字树立写字楼价格楼价格标杆标杆高标准硬件高标准硬件规格配置规格配置树立最高树立最高的写字楼的写字楼商商 务形象务形象5A甲级写字楼的四高写字楼A座定位大长沙门户商务源动力写字楼B座定位长沙南创业跳板写字楼定位城市群中央/科技生活坐标长沙首席一站式科技人文住区住宅形象定位站在本项目都市综合体平台之上，打造科技人文住区；复合都市综合体中的高档住宅体现
55、；演绎现代、高品质生活方式。住宅定位住宅功能定位满足片区及城市主流居住需求的两房三房服务于科技园区工作人群；向外辐射到长沙及长株潭区域、追崇时尚、国际化居住风格的人群；演绎现代、高品质生活方式。住宅定位价格建议1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目交通便捷、距离程度p区域因素修正p产品设计规划情况修正p市场宣传推广情况修正p交易情况修正p交易时点修正p市场比较法计算结果市场比较法进行步骤A、住宅价格定位楼盘均价修正价格权重价格比重博林金谷7200720535%2522通用国际750071
56、4925%1787钱隆樽品7800875915%1314汇金国际9600878625%2197合成均价修正7819静态比准均价：7819元/平米经市场比较法静态测算，项目住宅现时销售均价为7800元/。价格建议B、公寓价格定位楼盘均价修正价格权重价格比重万博汇10000971840%3887东塘瑞府100001079030%3237少帅府98001060115%1590中央领域105001073815%1611合成均价修正10325静态比准均价：10325元/平米经市场比较法静态测算，项目住宅现时销售均价为10300元/价格建议价格建议C、写字楼价格定位目前，片区在售写字楼项目较少，因此，本项
57、目写字楼售价评估采取租金还原法进行估算，现时销售均价为15000元/。可参考租金租金水平（元/平米/月）权重分项租金中天广场9015%13.5五一大道2029015%13.5湘域中央4210%4.2文化大厦6015%9汇金国际7845%35.1平均月租金（元/平米）100%75.3P=75.3126%=15060元/平米一般来说，行业年平均收益率在6是较为合理的利润线，因此，本项目写字楼价格区间：价格建议可参考租金租金水平（元/平米/月）平均租金权重分项租金博林金谷60-807035%24.5和庄60-807025%17.5韶山路100-24017010%17新建西路160-20018015%
58、27芙蓉路沿线（脑科医院附近）80-14011015%16.5平均月租金（元/平米）100%102.5一般来说，商业投资行业年平均收益率在68是较为合理的利润线，但考虑到本项目处于地铁口附近，其投资、升值潜力较大，因此，本项目投资回报率应按8%计，其商业价格区间：P=102.5128%=15375元/平米目前，片区在售商业项目较少，因此，本项目商业售价评估采取租金还原法进行估算，商业销售均价为15000元/。D、商业价格定位市场静态比准价格住宅、公寓、写字楼溢价因素理想溢价最低溢价空间自然溢价105产品创新溢价60营销策划31溢价合计196本项目可实现动态价格住宅、公寓、写字楼均价实现的前提1
59、.产品概念的成功打造2.营销策划精准化产品创新1.产品概念创新2.产品表现形式创新近几年来，长沙商品房销售均价一直呈上涨趋势，考虑到目前政策调控影响的不可预期性，保守估计长沙房价平均增幅水平保持在5左右。预计2013年下半年，与现阶段相比，预计自然溢价率预计为10。年度商品房均价同比增幅2006年2991-1.29%2007年360120%2008年428519%2009年43572%2010年545622%若今年取得土地，则预计本项目最快若今年取得土地，则预计本项目最快20132013年年底可推向市场，通过溢价整年年底可推向市场，通过溢价整合，预估均价约为：合，预估均价约为：住宅：住宅：83
60、00830093009300元元/ /；公寓：；公寓：11000110001300013000元元/ /；商业：；商业：1500015000元元/ /；写字楼：写字楼：16000160001800018000元元/ /。价格定位开发模式经济测算开发成本拟定产品类型方案一方案二方案三公寓建筑面积配比20%29%18%写字楼建筑面积配比49%61%36%酒店建筑面积配比20%0%0%商业建筑面积配比10%10%10%住宅建筑面积配比0%0%37%净利润率20.79%21.58%11.27%净利润额（万元）39576.3839734.2121499.02投资总额（万元）190364.91184109
61、.80190827.55回报率46.77%48.59%24.95%回报额（万元）89035.0989450.2047617.45方案测算对比从图上看出，三种方案比较来看，方案二回报额及回报率最高。方案测算对比从图上看出，三种方案比较来看，方案二投资总额最低。方案测算对比从图上看出，三种方案比较来看，方案二净利润额及净利润率率最高。方案测算对比从图上看出，三种方案比较来看，方案二投资总额最低，但其所产生的净利润率最高。方案测算对比 从上述三种方案经济效益测算的角度来看，方案二所需的投资总额最低，但产生的净利润最高，在财务上具备可行性。结论报告核心内容第一部分：项目理解第二部分：市场机会挖掘第三部
62、分：项目整体定位第四部分：物业发展建议第五部分：整体营销策略u开发战略建议u写字楼物业建议u商业物业建议u住宅物业建议开发节奏必须充分考虑现金流的充裕运转：开发节奏必须充分考虑现金流的充裕运转：u本项目总投资需10亿左右，开发商自有资金1.9亿左右，必须考虑现金流的充裕；u本项目需依据自身开发节奏安排必须结合市场实际情况，合理把握安排产品推售配合。各期规模必须符合项目展示与营销的需要：u一期的选择和分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、销售环境的营造。u实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者都需要有一定的开发规模支撑；开发的节奏控制必须以营销节奏为基准：开发的节奏控制必须
63、以营销节奏为基准：u项目开发初期为了突破区域的限制，应该以快速销售、快速回现为目标；u后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，树立项目形象、成为市场热点为可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标；整体开发节奏项目整体滚动式开发原则整体开发思路整体开发及推售指导思想1、住宅先行，实现资金快速回笼，主打两房、三房2、商业紧随入市，招商销售并行，引发市场关注度；3、投资型公寓弥补项目空白点，分批次投放市场；4、高端写字楼快速提升项目形象，增加项目宣传点，产品提升，价值最大化。将项目按照地块分为4个计划单元,按照滚动式开发指导思想进行综合开发。SOHO写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅商务公寓商务
64、公寓写字楼写字楼写字楼写字楼商业商业广场 二期二期一期一期整体开发思路1. 一期目标一期目标以快速回现为目标，以快速回现为目标，现金为王、以速度取胜；现金为王、以速度取胜；基于项目整体（A、B地块）分期的指导原则，本项目预期分二期开发：1. 二期目标二期目标升华项目高档形象，升华项目高档形象，价值最大化；价值最大化；整体开发节奏整体开发节奏项目分期目标项目分期目标整体开发思路项目分期开发各期分批次推售参数指标100%100%36%36%29%29%18%18%37%37%各期建比各期建比5 5综合容积率综合容积率19700019700070000700002000020000350003500
65、07200072000总建面总建面( () )批推售批推售批推售批推售批推售批推售批推售批推售期数期数合计合计 二期二期一期一期 127000127000分期合计分期合计7000070000整体开发思路项目风格必须要与项目整体所处区位特点相融合，蕴含科技元素与项目风格必须要与项目整体所处区位特点相融合，蕴含科技元素与时代气息，建议项目整体采用现代风格，同时实现各个建筑间的完时代气息，建议项目整体采用现代风格，同时实现各个建筑间的完美融合，浑然一体。美融合，浑然一体。物业风格写字楼汇丰大厦上海嘉华中心上海环球金融中心上海u方正的标准层设计是效率最高，最合理的选择，而矩形平面的长宽比例最好为1:1
66、.2，核心筒应在楼层中间部位（电梯，服务梯和楼梯都在其中），得房率不得低于70%，标准层套型划分中，开间（柱距）不低于8米，建议为8.4米，从核心筒至外墙距离不低于9米；设计要点：u一般楼层地板的承重至少应为350KG/平方米，现代办公尤其是金融类企业需要放置较重的服务器等弱电设备，一般宽度为3.6米。地板承重为500KG/平方米；u为减少本项目的建造成本，同时考虑到目前长沙优质写字楼市场上，对放置大型服务器的需求相对较少的情况，可以只在部分楼层建议应用；u为方便客户自由布线及设置网络系统线槽，建议采用架高地板；对于“标准”楼层来说，架高地板内空间高度应该至少为125mm，同时对于某些特定楼层
67、（如金融交易层），架高地板内空间高度应该是275mm；标准层建议写字楼发展建议空中花园将绿色植物和新鲜空气带入写字楼空间内u采用筒中筒结构无柱设计，以便于平面的灵活分割，低区进行小面积分割，面积以80-120平米为宜；高区以半层或整层销售为主，因此在交付使用时不做分隔；u高层建筑主流的核心筒设计建议采用“回”字型，通常得房率可以达到70%-75%；若考虑租赁面积最大化，可将写字楼走道并入写字楼租赁范围；u柱网分步在外围，考虑到本项目的地理特征，建议标准层面积为1200平米左右；设计要点：设计要点：u建议在写字楼高区局部楼层设置空中花园，将楼宇建筑功能与绿色结合，增加其销售亮点。标准层设计标准层
68、设计创业型写字楼，突创业型写字楼，突出实用特征出实用特征5A甲级写字楼，体甲级写字楼，体现高端配置现高端配置建议标准层在建议标准层在1000平方左右平方左右建议标准层在建议标准层在1800-2000平方左右平方左右本案本案B座写字楼标准层座写字楼标准层建议建议本案本案A座写字楼标准层座写字楼标准层建议建议写字楼发展建议标准层设计亮点标准层设计亮点跃层的设计是用来满足一次性租赁多层的主力租户用来设计公司内部垂直交通区域的预留设计。在16层以上的奇数楼层（暗红色方块所示区域）设置约60平方米楼梯预留口作此预留。在客户同时租赁两层时，可在此预留口设置内部垂直交通。写字楼发展建议外立面参考外立面参考本
69、项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象，可采用深色系全玻璃幕墙形式，可参考下图：写字楼功能建议u自驾车或者出租车乘客的抵达地点需仔细考虑，理想情况下，在大堂的主入口外面应当设置一个停靠点；u停靠点应设计一种既实用又美丽的檐蓬，在天气恶劣的时候可为乘客下车后遮挡风雨，在设计檐蓬的时候也要考虑后期的维护事宜；u应考虑排队等候区的设计，包括私人车辆和出租车候车区，应设置出租车标志以吸引出租车排队，同时保安岗亭也应考虑在内。写字楼入口写字楼入口写字楼功能建议写字楼大堂设计写字楼大堂设计u大堂应使用最高质量和耐用性最强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，从而减少照明的需要；u地面采用高档石材必须耐
70、磨、防滑且易于保养，但不降低质量且可至少使用10年；u墙面高档石材或高级墙纸等材料；设计应当有吊顶，大堂立柱应用石材或是不锈钢包裹。u面积最好能达到标准层面积的一半以上，即600平米；u大堂建议10米挑空设计；u大堂不建议设置卫生间；u水牌应该清晰、大气；u其他标识，如：电梯分区等，应该明确。引入绿色植物引入绿色植物写字楼功能建议高区电梯（15F-24F）低区电梯（1F-15F）B2-24F货梯B2-3F直梯电梯使用区作为使用者出入与迎送客户的场所，需要有一定的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。特别是首层电梯等候厅作为大堂的延伸，其装修标准应与大堂相呼应，同样也代表了产品的档
71、次。电梯等候厅应气派、宽敞、明亮。可使用高档石材墙面，地面采用光泽度较高的地面材料，天花为石膏吊顶，配以细节装饰及盆景点缀。达到高档、生态、现代的观感。u电梯最低配比，8000平方米：u建议本案写字楼电梯数量以10台客梯+2台货梯的方式设置；客梯每台1350KG/18人；货梯每台2500KG（与消防梯共用）；u同组群控的电梯互相距离不要太大，否则增加候梯厅乘客的步行距离，乘客还未达到轿厢就出发了。因此直线并列的电梯不应超过4台；5-8台电梯一般排成2排厅门面对面布置。呼梯按钮不要远离轿厢；u货梯与客梯出入口分离；u客梯轿厢：需安装高品质且耐用的装饰及空调系统，以及电视显示器和公共广播系统；u货
72、运电梯：电梯内部宽度建议是1.2到1.4米之间，可承载重量不少于2500KG，升降速度是美妙1.5米；u建议品牌：Mitsubishi三菱、OTIS奥蒂斯、KONE通力、ThyssenKrupp蒂森克虏伯写字楼电梯设置写字楼电梯设置写字楼功能建议u内部通道部位的合理设计直接影响到整体得房率的高低，同时借助电梯等候间的通道设计与内部走到的分割，为使用者提供最短达到办公地点的路径，从而节省时间，提高工作效率，同时结合合理的平面户型分割，提高使用者时机得房率。u建议电梯厅通道宽度3-3.2米，电梯厅的净高应不低于2.6米；u候梯厅应与写字楼大堂的感觉与风格类似，且宽敞明亮；应使用嵌入式照明，视灯光效
73、果而定；u内部走道宽不低于1.8米；u内部走道建议采用600X600规格的石材地面材料，以及高档吸音材料铝扣板吊顶，内部走道整体装修风格和用材要求统一；写字楼内部通道设置写字楼内部通道设置写字楼功能建议写字楼卫生间写字楼卫生间u建议卫生间采用知名的进口洁具（如美标、TOTO、科勒），室内光线效果应保持明亮，通过采用镜面背光等设置达到更好的整体效果；建议使用一次性的马桶套，可与本项目生态、健康、高档的形象相呼应，且由于在本地写字楼市场基本很少使用，亦可成为本项目一大亮点。无需提供24小时热水供应。u根据办公建筑设计规范，卫生间距离最远的工作点不应大于50M；u卫生间应设前室，前室内宜设置长石材洗
74、面台、洗手盆、长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸盒、高档防水防潮吊顶、部分区域提供加强照明（洗面台、面镜），墙面和地面采用高档石材或瓷砖；u男卫生间每40人至少设置座便器一具，每30人至少设置小便器一具，令考虑设置一个残疾人卫生间；建议设3个座便器、4个小便器及1个残疾人卫生间；u女卫生间每20人至少设置座便器一具，令考虑设置一个残疾人卫生间，建议4个座便器和1个残疾人卫生间；u男女卫生间面积各位40-50平米左右；u不建议提供公共茶水间；u卫生间应安装独立的排污和排气设备，并预留借口共未来客户使用。写字楼功能建议u根据规划本项目的车库空间比为100平方米：0.8，按照本案写字楼体量58200
75、平方米，所需配备的车位数量为466个，可考虑与商业合用；u根据地下面积全铺设置车位，每个车位占地35平米计算，地下一、二层可提供车位数量为 9786/35 X 2=559，因此地下两层设置停车位已能满足项目的需要；u车库的入口应该靠近主入口，而且在使用上应该非常简易，入口通道应远离步行区域，围栏及安全指示牌应有制定的标准，提议在入口处发出智能卡以便车辆可以使用智能插卡系统；u通常货物装卸区域一般在地下一层，其入口与可用车道入口分开，而且卸货区应与客运停车场分开。写字楼停车场写字楼停车场写字楼功能建议u交楼标准应包括找平地面、墙面刷高级涂料、吊顶（风机盘管）、玻璃大门、到顶的隔音隔墙（为小单位分
76、割）及架高地板；u对于“标准”楼层来说，架高地板内空间高度应该至少为125MM，同时对于某些特定楼层（如“金融交易层”），价高地板内空间高度应为275MM；u在护墙及地板内预留线槽。写字楼配置写字楼配置写字楼功能建议u建议在写字楼专门楼层设置商务中心及公共会议室；u 商务中心：1间，面积约为145平米，u 会议室：1间，面积约为300平米，并考虑在中间设置活动隔断以满足不同客户的需求，u 培训室：1间，面积约200平米，写字楼配套设施写字楼配套设施写字楼功能建议u目前国内外写字楼常见的空调方式为：变风量系统（VAV）、定风量系统（CAV）、风机盘管空调系统（FCU+PAU）、水环热泵系统；u定
77、风量系统不能对对多个房间同时进行温湿度控制，不适于写字楼销售后的出租；u从办公区域舒适性上考虑，变风量系统属于全空气系统，空气品质、室内舒适性最佳；其次是风机盘管加新风系统，水循环热泵系统由于末端噪声比风机盘管难处理，舒适性再次；u从节能方面考虑，变风量系统过渡季、冬季可利用室外新风免费供冷，风机变频技术，运行费用最低；风机盘管加新风系统开冷机时间较长，且不能利用建筑余热，运行费用其次；水环热泵系统虽然冬季可以利用内去余热加热外区，但夏季制冷效率低，总体运行费用最高；u综合以上方面，虽然VAV系统在节能、舒适度方面有优势，但目前国内可供选择产品少，大部分采用合资或进口产品，产品价格较贵，投资回
78、收年限会相对较长，在写字楼销售的前提下，建议使用风机盘管加新风系统；u建议品牌：DAKN大金、 YORK约克、 TRANE特灵、 McQuay麦克维尔。写字楼空调系统设置写字楼空调系统设置写字楼功能建议写字楼智能化系统写字楼智能化系统u办公自动化系统（OAS）；预留OA电力负荷，大堂标志牌、电梯厅标志牌。u通讯自动化系统（CAS）；综合布线系统：预留充足数据点，采用千兆级网络；线路到户，预留端口电话通讯：预留充足的DD电话线路，用户自行申请电话安装；平均每120平米有一根电话线并提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施；移动通讯增强系统：消除移动通信信号盲区。u火灾
79、自动报警及消防联动自动化系统（FAS）：火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火，防排烟，警报及消防广播等系统的联动功能。u安全防范自动化系统（SAS）：简化设备，做到“只监不控”：门禁系统；控制室或办公桌：7提案24小时监控；CCTV：主要的公共区域和货梯。u楼宇自动化系统（BA）：优化系统功能，只监不控。写字楼功能建议l数据快速传递：光纤接入，增设公共WIFI无线网络：l会议室：设置远程视频传输显示系统、国际可视会议系统、会议厅同声传译等高端设备；l大堂设置大屏幕室内电视墙，配备专人维护确保信息的更新及时准确，提供信息交流途径；信息智能化打造名副其实的信息智能化写
80、字楼，为信息行业提供硬件支持：写字楼发展定位商业发展体验式的休闲娱乐商业，导入商务休闲主题商业，与酒店、交通枢纽、商务圈形成共生体系商务休闲中西餐饮运动娱乐生活类小型超市干洗、药房鲜花等名品礼品茶座咖啡馆洗浴名烟名酒娱乐KTV健身房美容特色中餐西餐大型餐饮高端餐饮商务人士政务人员流动人口周边居民白领阶层商业发展建议商业定位以餐饮、休闲为辅的商业配套集中型的高档次餐饮业：西餐厅、咖啡厅、快餐店和冰淇淋店。服务目标：周边的富人和相关的商务人员。面积估计在300500平米左右。商业发展建议13层设置餐厅，酒吧，咖啡馆等高档餐厅，咖啡馆带来的不仅仅是味觉的享受，更重要的是提供氛围更好的商务空间餐厅至少
81、有一家的等级和规模能承办大型顶级宴会。餐厅咖啡馆、酒吧商业发展建议产品展示商业：咖啡厅、商业西餐厅商业发展建议商业前广场、主入口前广场：前广场是聚人气场所，经常需要举行商业推广活动，需要重点考虑使用性与趣味性的结合。主入口：入口昭示性强是现代MALL设计。商业发展建议城市是夜晚的，作为商业建筑，灯光景观的设计至关重要。广场主体验点、建筑主立面的灯光装饰应是灯光设计的重点。商业商业灯光设计商业发展建议环境标识系统商业广告系统应相互呼应与协调，设计应有创意。商业导示系统设计商业发展定位住宅户型结构以80-90平方主的两房三房户型为,结构布局以两梯四户为主80平方80平方90多平方90多平方根据片区
82、消费特点，建议两房和小三房套数比例都控制在40%，以满足年轻群体的居住需求，通过相对低的总价化解可能存在的销售障碍。住宅发展定位低能耗:节能、环保。建议:在小高层、高层类物业的建设中，重点考虑内外墙保温格网布，双层真空玻璃。优势：赢在细节，既能在某些已采用该类标准的建筑项目中保持优势，又能够引领市场潮流，保持与社会潮流同步。预计增加成本：在30-50元/平方米之间。内外墙保温格网布内外墙保温格网布真空玻璃真空玻璃建筑低能耗建筑低能耗 节能、环保节能、环保打造高品质科技住宅为居住提供人性化智能设计：住宅发展定位建议：为小高层、高层建筑物业提供装修优惠套餐，选择装修购房客户单位，将建设负离子墙。高
83、科技纳米涂料不添加任何有害副作用的防霉、杀菌助剂，只要有光源存在，就不断产生自由基，可有效降解甲醛、苯毒、VOC，因为它产生游离电子空穴对，能将装修产生的各种有害物质氧化或还原，生成没有污染的水和二氧化碳。纳米漆面释放负离子浓度可达到每平方米750-1500个，相当于公园环境空气质量，让住宅和人一样能够呼吸。会呼吸的建筑，负离子墙会呼吸的建筑，负离子墙住宅发展定位建议：作为森呼吸国际智能化定位的重要组成部分，提供足够的项目竞争力，建议在小高层、高层单位中采用中央新风系统，中央除尘系统，给业主一个洁净、健康的生活环境。中央新风系统中央新风系统预计增加成本：预计增加成本：折合建筑面积5080元/平
84、方米呼吸系统建立，中央新风系统、中央除尘系统呼吸系统建立，中央新风系统、中央除尘系统附加价值：附加价值：能为项目在价值提升层面提高200300元/平方米住宅发展定位公共部分用材和制作工艺人性化设计公共部分用材和制作工艺人性化设计触动开关触动开关固定装置固定装置邮箱收发邮箱收发形象包装细节处理示意住宅发展定位6 6重智能安防，让业主生活和谐无忧重智能安防，让业主生活和谐无忧国际标准国际标准“五道防线五道防线”安全防范系统安全防范系统一卡通及电子门禁系统及可视对讲系统一卡通及电子门禁系统及可视对讲系统 现代高科技智能感应窗现代高科技智能感应窗闭路电视监控系统闭路电视监控系统 住宅发展定位报告核心内
85、容第一部分：项目理解第二部分：市场机会挖掘第三部分：项目整体定位第四部分：物业发展建议第五部分：整体营销策略媒体策略活动策略渠道策略1、大众媒体与窄众媒体组合投放，开盘后可适当减少大众媒体投放，通过有针对性的窄众媒体投放，最大化网罗客户；2、大众媒体建议选用报纸、广播、网络、户外大牌等，窄众媒体建议选用项目3、各个媒体精细化，投放与效果监测不间断，结合市场有针对性作出调整。1、大活动造势，塑造项目形象，以区域发展带动项目形象建立2、活动与销售紧密挂钩，成为必杀技3、根据客户意愿有针对性的组织活动1、同致行数个楼盘积累客户2、高端场所渠道拓展，进行渠道渗透和商家联动3、大客户渠道精细化，有效进行
86、大客户拜访与拓展展示策略1、展示打造结合客户切身感受，让客户从各个流程感受到项目的细节品质；2、项目价值展示：售楼处；3、卖场氛围营造：软装、灯光、外围导视等；4、销售物料设计：楼书、单页、3D宣传片等5、销售服务展示：售楼服务、看房服务、售后服务等。营销策略项目形象展示项目形象展示科学销售流程科学销售流程体验式销售体验式销售项目前广场项目前广场工地围墙包装工地围墙包装豪华大堂豪华大堂3D宣传片宣传片豪华电梯间豪华电梯间标准样板层标准样板层关键点关键点p通过点、线、面的展示配合，让客户亲身体验项目软硬件优势（特别自用客户）p一支高专业、高素质的销售团队，准确传递项目价值体系销售模式通过客户感受
87、的到的细节展示项目价值展示策略项目包装创新打造长沙首个剧场式营销中心，让客户提前感受到项目的高标准配备和形象交付交付标准的前广准的前广场创新新剧场式式营销中心中心交付交付标准的豪准的豪华电梯梯间剧场式投影室式投影室多功能会多功能会议中心中心样板展示板展示交付交付标准的准的样板板层展示展示展示营销让客户感受前所未有的星级服务让客户感受前所未有的星级服务体验体验p停车及预接待p迎接客户p参观视听室（如无，则先介绍模型）p参观模型区p洽谈区p视听室、洽谈区或贵宾室服务p销售服务区p签约服务p财务收款服务p按揭服务p交房服务服务攻略售楼服务展示营销客户通路通过对不同客户进行不同的通路渠道，实现客户精确
88、打击。市场客户本地大中型企业外省市客户地市客户p行业商会突破口p企业年鉴p已使用写字楼客户p行业发展论坛p媒体单位客户资源p重点交通要道截留p敏锐把握媒体信息p主动出击，定向推介p高端商务活动p企业活动联谊p重点交通要道截留p行业商会突破口p企业年鉴、电话邮寄资料p主动出击，直接拜访渠道策略主动营销通过不同客户通路，电话营销、客户陌生拜访等特殊渠道实现项目客户的快速积累。针对地市（株洲、湘潭）自用型客户第一步：判断企业是否具有购买力从企业生产总值、年纳税总额等进行客户筛选工作第二步：主动出击与客户建立联络关系运用电话营销、宣传资料邮递等手段。针对本地大中型企业第一步：从企业年鉴、商会、行业协会
89、等渠道筛选客户资源，确认客户身份与联络方式第二步：主动出击与客户建立联络关系电话营销、陌生拜访针对高端投资客户第一步：利用高端酒店、娱乐场所、会所餐饮等机构，换取高端客户资料第二步：主动出击与投资客户建立联络关系，进行陌生拜访等。渠道策略客户选择：政府、教育、医疗、金融等系统（东区、南郊县市）或大型企业集团（长沙及地市），如中烟集团、中石化、中石油等推广方式：A、其他写字楼登门拜访；B、办公室赠送具有展示型的项目礼品；C、接洽工会组织或宣传部门负责人，许诺一定购房优惠，指定工会或宣传部门某个人为项目的联络人，凡推荐客户成交的给予一定的奖励；D、组织专场产品推介会（行政单位、医疗、教育单位除外）
90、；E、拿到通讯录，群发短信。优惠方式：A、集中于指定楼层或指定楼层的指定房间；B、可以按团购的数量进行递进式优惠，优惠点数应高于正常客户3个点，但不应高于5个点。备注：禁止团购房源中途转让，以免破坏项目整体价格体系。渠道攻略通过同致行客户渠道，大客户拜访等特殊渠道实现项目客户的快速积累。渠道策略高端客户渠道渠道渗透以付费或置换方式进行合作，使项目资料进入高端娱乐、餐饮场所。目标单位：燕翅鲍高端餐饮场所；高端娱乐场所；大浪淘沙等高端休闲会所；合作方式：与餐饮行业进行物料置换，在其餐厅摆放项目资料，我项目销售中心摆放对方资料；休闲会所可选取其内部媒体资源，例如灯箱、液晶电视等等；酒店可利用付费或其
91、他方式使项目专题特刊进入其客房。拓展方式：电话沟通、走访、面谈等形式，尽最大可能使项目资料贴近高端客户；高端场所客户短信群发，定期告知项目信息；客户联谊，联系组织专场活动。需要支持：需甲方专人协助洽谈。推广渠道p项目奠基仪式；p营销中心开放；p产品发布会；p东客站商圈发展论坛p项目开盘活动；p大品牌企业进驻及签约仪式；p其他小型促销活动。活动攻略前期通过举办大型价值论坛活动，迅速形成市场影响力，后期通过与其他单位合作推出有针对性的活动，最大化网罗客户。活动策略大型品牌联动启动大型品牌联动启动大型品牌联动启动大型品牌联动启动内容：抓住时机，与高端品牌，如汽车、珠宝、婚纱影楼等进行联动，邀请双方高
92、端客户参与：联合高端汽车品牌如宝马、奔驰、路虎等做车展；新车上市发布会可在项目现场举行；联合著名服装品牌做新品发布，T台秀；与大型婚纱摄影公司联合做高端婚纱展；高端客户活动商家联动品牌联动的目的不仅仅为了促进项目销售，对开发商品牌形象的打造会形成持续、长期的影响，为后续的项目开发积累客户资源。活动策略营销节奏工程节点推广策略项目土建完成，打桩、地基处理11月底取得预售证10.15认筹，发行VIP卡广告公司确定全面蓄客；事件营销为引爆点，三位一体全面推广，树楼盘形象销售目标前期工作筹备全面树立楼盘形象；集中资源，三位一体全面推广，树立楼盘形象，快速增加上门客户。物料包装项目工作筹备广告公司意向确
93、定市场接触10初产品说明会户外大牌选定、报纸版面预定项目LOGO及VI体系设计,海报、折页、户型单张设计、模型等筹备楼书、3D片、大模型、售楼中心包装、形象墙、VIP卡、认筹物料、地盘包装市场导入，树立项目形象；同时，细分渠道项目形象全面展开。围墙、工地包装活动场地包装、售楼处节日包装12.10开盘盛典客户签约项目规划报批、施工11年6月7月8月9月10月11月正式接待客户蓄客期9月工程出正负零12.10日开盘9月中旬售楼完工10月售楼部对外开放12月营销总控与与中南大学科技园开发有限公司中南大学科技园开发有限公司共享成功的展业华彩！共享成功的展业华彩！ 同致行（中国） 05/2011We e
94、xpect success. 附件1.房地产政策概况2010年调控政策回顾全年密集政策调控，旨在遏制房价过快上涨。2010.1.21经适房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品房用地须占申报住宅用地70%以上2010.1.10国务院出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2010.3.9关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010.3.8关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010.2.12个人贷款管理暂行办法流动资金贷款管理暂行办法出台2010.2.11关于加强信托公司房地产信托业务监管的通知2010.4.23关于加强廉租住房管理有关问题的通知2010.4.22关于加强经济适用住房管理
95、有关问题的通知2010.4.20关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.4.17国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.6.11关于做好住房保障规划编制工作的通知2010.6.8关于加快发展公共租赁住房的指导意见2010.6.4关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010.5.25关于加强土地增值税征管工作的通知2010.5.19关于土地增值税清算有关问题的通知2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求2010.9.29关
96、于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知2010.9.29关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知2010.9.27关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策2010.10.26关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知2010.11.15关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知2010.11.2关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知2010.10.20关于调整住房公积金存贷款利率的通知国十一条强化期两会期间细化政策市场短暂低迷后反弹国十条强化期5-6月持续政策短暂低迷后7月起进入反弹期国五条政策强化期政策细化16个城市限购令细则市场进入低迷两次加息市场有所反弹201
97、0.12.26一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2010.10.19一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点p宏观背景问责供给税收信贷限购监督p首条既是进一步落实地方政府责任；p第六条又强调落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，考核执行力度等。p严格住房用地供应管理，对保障房、普通商品房用地供应比例要求不低于70%p加大保障性安居工程建设力度。p调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。；p加强土地增值税征管监督检查；p加大评估技术及住房信息系统。p强化差别化信贷政策；p二套房首付比例不低于60%，利率不低于1.1；p加强商业银行房贷检查，
98、严肃处理违规行为。p扩大限购实行城市范围，直辖市、计划单列市、省会城市及房价上涨过快的城市；p明确限购条件，有2套房本地居民、一套房外地居民及无一年社保或纳税凭证外地居民限制购房。p规范房地产开发行为及加强行政监督力度；p坚持和强化舆论引导。新国八条加强六方面调控长沙虽不属于房价过高地区，单10房价涨幅并较大，此调控对区域楼市有一定影响改变供应结构，但此调控对区域楼市影响有限X目前仅在上海、重庆执行，且对市场影响难以预估计，对长沙无影响对增加购房成本，影响银行放款，投资客被排挤出场，对市场影响较大针对的直辖市、计划单列市、省会城市及房价上涨过快的城市，长沙限购90平米以下商品住宅监管力度有待观
99、察2011年调控政策影响长沙限购90以下商品住宅p宏观背景2.写字楼市场商务办公物业二、三线城市办公物业启动与发展历程萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本动因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景办公需要住宅改办公草创型企业住宅无第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段年代1993年以前1994-1997年1998-20072008-特征国营企业自建办公楼无出售型及租赁型
100、写字楼物业写字楼处于起步阶段，规模小且档次低写字楼市场迅速发展，档次及理念逐步提升市场严重饱和全面进入品质档次提升期标准化、专业化趋势明显背景国营企业为主的计划经济市场经济体制初步建立，民营经济发展较快伴随着长沙经济的腾飞，第二产业及第三产业获得巨大发展经过近10年的经济高速发展洗礼的私有企业资金实力强劲，国有企业更是在多种领域处于垄断地位代表项目长沙电机厂、长沙水泵厂等为代表以平安大厦为代表以平和堂、亚大时代、顺天财富等中高端写字楼的崛起为代表中天广场、友阿大厦等高端项目为代表长沙写字楼市场随着经济高速发展，目前已经进入“顶级写字楼”时代商务办公物业历程长沙的写字楼主要分布在五一路、芙蓉路、
101、韶山路等三大主干道两侧，其中又以五一路最为集中长沙CBD主要呈“金十字”分布；其区域占据长沙80%以上的商务办公市场份额；写字楼分布特征而由五一广场芙蓉广场浏城桥五一广场组成的金三角区域更是集中了长沙主要的高档商务场所金三角商务区商务办公物业分布特征由三条主干道将长沙划分为三大商务区，根据其区域经济特征我们将之称为：商业区、金融区、商务区五一路商业区芙蓉路金融区韶山路商务区五一路商业区芙蓉路金融区韶山路商务区三大商务区以五一市民绿化广场为圆心，沿五一大道为轴的泛五一路商业圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等
102、商业巨子也纷纷抢占黄金码头。以芙蓉中路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。 韶山中路沿线集中了多家大型国有企业及政府机构，是长沙最老的政务区。而以全新的文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体。形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际国内大公司驻长机构、大型代理商和贸易公司。而随着大型国企的搬迁，其集中的东塘区域未来势必成为重要的商务中心区商务办公物业分布特征其中五一路商业区商贸发达，写字楼分布集中，楼宇品质较高，入驻企
103、业实力最强普通项目(部分)优质项目(部分)五一路商务区123 467589五一路商业区普通1.平和堂平均入住率 80%2.恒隆国际4.第一大道7.华美欧大厦平均租金普通:2.1元/天8.五一大道202优质:3元/天9.湘域中央供应量约54万优质3.中天广场5.运达国际广场6.亚大时代主要特征(1)该区域是长沙的核心商业区，亦是长沙的亦是长沙的最中心，日均人流超过50万；(2)五一路做为省会长沙形象的窗口，其沿线集中了长沙主要的高端商务物业；沿线的物业品质及形象均以高端为主；(3)集中了长沙主要的高端商务物业；(4)作为长沙城市的中心，其交通非常便利，并横跨芙蓉路及韶山路两大城市主动脉租户特征跨
104、国公司驻长办事处（分公司）、贸易公司、知名金融及投资机构、房地产公司、商品零售厂商或代理商.商务办公物业发展特征芙蓉路写字楼发展较早，供应量最大，区域商务配套最为完善，入驻企业参差不齐普通项目(部分)优质项目(部分)1234567芙蓉路商务区89101112芙蓉金融区普通2.定王大厦平均入住率 83%3.华凌大厦5.佳天国际新城7.弘林国际平均租金普通:1.5元/天8.新时空康年大厦优质:2.4元/天11.标志商务中心12.CAT财富中心供应量约54万优质1顺天财富中心4.中国石油大厦6.神龙大酒店9.金源大酒店10.天玺大酒店主要特征(1)芙蓉路是长沙最长的主动脉，贯穿南北，横跨长沙主要的城
105、市中心及次中心,也是车流量最大的交通要道；(2)芙蓉中路是长沙主要的金融中心及CBD咽喉；(3)中端商务物业占据较高的份额；(4)芙蓉路是政府重点规划的CBD中心(5)仅浏城桥部分写字楼较为集中，其他物业分散布点租户特征知名金融及投资机构、证券公司、贸易公司、房地产公司、广告传媒公司、各类营销机构等商务办公物业发展特征韶山路商务区是长沙最早的工业商务区，是以国营工业为基础形成的老商务区，但由于现代商务发展较晚，整体商务形象反而低于其他两个区域普通项目(部分)优质项目(部分)123456韶山路商务区韶山路商务区普通3.汇富中心平均入住率76%4.维一国际5.东一国际6.华都平均租金普通:1.4元
106、/天;优质:2.9元/天优质1.湖南文化大厦供应量4.通程大酒店主要特征(1)拥有近20年的商务办公史，是90年代初期国有企业最为集中的路段；(2)商业发展成熟，其中东塘是仅次于五一商圈的商业中心，而沿线商业网点密集，配套成熟。(3)附近高校林立，具备浓厚的文化及科技氛围(4)专业的高端商务物业贫乏，但后劲十足租户特征知名金融机构、房地产公司、广告传媒公司、各类营销代理机构、网络信息科技公司等商务办公物业发展特征通过我们进行芙蓉路金融商务圈、韶山路商务圈的竞争力综合评分，得分分别是：78.6、72.1、64.4。显然芙蓉路金融圈从未来发展空间来看，潜力是最佳的。三大商务圈竞争力评估商务办公物业
107、发展特征五一商业圈韶山路商务圈芙蓉路金融圈档次项目名称租金(元/天)档次项目名称租金(元/天)档次项目名称租金(元/天)高端中天广场3高端文化大厦2高端顺天国际1.8高端运达国际广场4高端通程大酒店3.8高端金源大酒店2.8高端亚大时代2普通汇富中心1.8高端天玺大酒店2.6普通平和堂3普通维一国际1.5普通定王大厦1.5普通恒隆国际1.8普通东一国际1普通华凌大厦1.1普通第一大道1.6普通华都1.2普通佳天国际大厦1.8普通华美欧大厦1.8-普通弘林国际1.6普通五一大道2023-普通新时空康年1.8普通湘域中央1.4-普通标志商务中心1.5-普通CAT财富中心1.5平均2.45平均1.7
108、平均1.8目前五一路整体租金水平最高,韶山路价格最低长沙主要商务区典型写字楼平均租金情况(2010年)备注:本数据为抽样三大商务区租金分析商务办公物业发展特征破万l2008年-2009年典型写字楼销售均价（抽样）l2006年以前年典型写字楼销售均价（抽样）l2011年典型写字楼销售均价（抽样）VS近年来写字楼价格节节攀升，由于排除在新政调控之外，写字楼显示出巨大的投资价值。从区域上看，城市中心，物业价值越高商务办公物业发展特征五一路商业区韶山路商务区芙蓉路金融区档次项目名称入住率档次项目名称入住率档次项目名称入住率高端中天广场50%高端湖南文化大厦90%高端顺天财富中心95%高端运达国际广场8
109、0%高端通程大酒店90%高端神龙大酒店90%高端亚大时代92%普通华都40%普通佳天国际星城80%普通平和堂95%普通维一星城85%普通定王大厦60%普通供销大厦80%普通新时空康年90%普通第一大道90%普通弘林国际85%普通湘域中央50%普通恒隆国际95%低档联合商厦70%低档凯旋国际95%平均80%平均76%平均83%五一路及芙蓉路现代商务发展较在，商务氛围成熟，整体出租率均超过80%三大商务区入住率分析商务办公物业发展特征芙蓉路的主要客户是中小型企业为主，其中又以成长型的小型企业为主导 芙蓉路金融及投资、贸易公司广告及营销代理、房地产公司、厂商办事处、成长型企业等韶山路IT科技公司、金
110、融投资公司、信息科技公司、房地产公司、成长型企业等商务办公物业发展特征普通写字楼高端写字楼低档商务楼低档商务楼价格一般在15003000元月之间，每天租金在1.2元平方米以下；长沙文化广场、蓝色地标，还有早期的东成大厦等为代表；主要集中在劳动路、人民路、解放路沿线。普通写字楼价格位于30006000元月之间，每天租金则介于1.22元平方米之间；代表项目：维一星城国际、恒隆国际、第一大道、华菱大厦、定王大厦等；主要集中在芙蓉中路、韶山北路以及劳动西路一带高端写字楼价格在5000元/月以上，每天租金在2元平方米以上；代表项目：顺天国际财富中心、亚大时代、保利文化大厦、国际金融大厦、运达国际广场、中
111、天广场等；主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带按市场按售价以及租金价格大体可以分为三个档次：低档、普通、高端商务办公物业市场现状破万2007年-2009年高端写字楼售价（抽样）2011年写字楼项目售价（抽样）近三年内长沙高端写字楼市场供应量较小,而且售价已成功突破万元每平米普通写字楼产品价格在9500元每平米，目前写字楼排除在房地产调控政策之外，投资前景看好顶级写字楼售价已超过万元每平米，而普通写字楼每平方米亦达到了9000元每平方米以上的高位商务办公物业售价分析中央空调系统是高端产品标准配置；而普通及低档写字楼大多未配置空调系统，由客户自行安装商务办公物业产品特征高端写字楼最低配置
112、1梯2户，而其中的顶级写字楼更是至少采用1梯1户；三菱或OTIS品牌是目前写字楼主要采取的电梯品牌。商务办公物业产品特征（抽样）高端写字楼平均配置250个停车位，其中顶级写字楼至少规划了500个停车位；高端写字楼的大堂宽敞豪华，层高及面积至少300及8m以上商务办公物业产品特征5A智能化已成为高端专业写字楼的基本配置项目名称产品档次智能化水平管理公司物业管理收费运达国际高端5A国内知名4元/月中天广场高端5A国内知名3.8元/月湖南文化大厦高端5A自组3元/月顺天财富中心高端5A国内知名2.8元/月通程大酒店高端无自组并入租金神龙大酒店高端无自组并入租金中隆国际普通5A国内知名2.5元/月平和
113、堂普通无国内知名2元/月定王大厦普通5A国内知名2.8元/月佳天国际普通无自组2.4元/月弘林国际普通无自组1.2元/月联合商厦低挡无自组1.5元/月长沙文化广场低挡无自组2.05元/月5A：是指智能化5A，包括：OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防保安监控自动化系统；MA：信息处理自动化系统；BA：楼宇自动控制系统商务办公物业物业特征5A：是指智能化5A，包括：OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防保安监控自动化系统；MA：信息处理自动化系统；BA：楼宇自动控制系统项目名称产品档次智能化水平管理公司物业管理收费运达国际高端5A国内知名4元/月中天广场高端5A
114、国内知名3.8元/月湖南文化大厦高端5A自组，知名3元/月顺天财富中心高端5A国内知名2.8元/月通程大酒店高端无自组并入租金神龙大酒店高端无自组并入租金中隆国际普通5A国内知名2.5元/月平和堂普通无国内知名2.3元/月定王大厦普通5A国内知名2.8元/月佳天国际普通无自组2.4元/月弘林国际普通无自组1.2元/月联合商厦低挡无自组1.5元/月长沙文化广场低挡无自组2.05元/月目前高端专业写字楼项目主要选择国内知名管理公司，其他大部份写字楼选择自行组建管理团队；选择国内知名管理公司的物业管理收费均在2.5元左右商务办公物业物业特征项目占地面积建筑面积楼高写字楼面积1北辰项目1660亩380
115、万260米约29万2泊富国际70亩30万228米10万3长沙恒隆广场7万50万280米规划4泰贞国际金融中心50亩36万200米4万5曙光厂址项目 6明城府64208.9万150米8.9万7金外滩项目235亩80万规划规划8德胜广场2.63万40万180米规划9海利第一区1.08万10万100米6万10南湖4号地块180亩44万200米10万以上11东塘综合地块项目230亩 12友阿项目 6万 3万13佳天名苑18.5亩4.2万14开福新天地大厦2.9亩5.6万158米5.6万15财富岳麓50亩8.3万8.3万16绿地中央广场95亩44.48万规划17御邦国际广场85.3亩1.8万18龙骧佳苑
116、规划19华森大厦规划20机电厂项目9万47万100米 21运达国际新城11.5万50万 国际5A本案58亩 138米 1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161618181919202021211717长沙写字楼市场四面开花，顶级、高档写字楼市场竞争将异常激烈潜在竞争图：城市写字楼分布图未来3-5年长沙写字楼市场将迎来开发的高峰，机会与挑战并存201220122013201320142014区域内供应区域外供应项目1北辰项目2泊富国际3长沙恒隆广场4泰贞国际金融中心5曙光厂址项目6明城府7金外滩项目8德胜广场9海利第一区10南湖
117、4号地块11东塘综合地块项目12友阿项目13佳天名苑14开福新天地大厦15财富岳麓167绿地中央广场17御邦国际广场18龙骧佳苑19华森大厦20机电厂项目21运达国际新城本案潜在竞争20112011项目名称泊富国际地块面积()2.6万可建设总建筑面积()30万其中：办公()90000商业()10000商务公寓()50000住宅()60000容积率11.5建筑覆盖率-建筑高(m)塔楼228米土地使用年期50年超高层写字楼：超高层甲级写字楼高228米、建筑面积9万平方米，标准层面积2000平米，将从物业档次、管理水平、租户品质等方面致力打造长沙最有影响力的甲级写字楼，并从世界500强企业、区域银行
118、总部、保险、证券、外资企业驻湘机构等多方面引进优质租户，将与未来金融街一道实现长沙CBD重心的迁移。泊富国际项目预计2010年年中入市，由湖南出版集团打造大型城市综合体，写字楼目前为长沙开工第一高楼泊富国际项目大型城市综合体，长沙北城商业、商务地标商务办公物业潜在竞争分析微观市场分析微观市场分析商务办公物业商务办公物业发展机会产业结构决定办公物业的发展产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因第三产业发达，对中高档办公物业的需求就越大，长沙第三产业的持续增长带来的对办公物业的大量需求。中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大近年来，长沙第二产业的快速发展，对中低档办公物业也
119、起到了较好的拉动作用2010年长沙一、二、三产业发展第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。微观市场分析微观市场分析商务办公物业商务办公物业发展机会第三产业总量反映长沙写字楼整体容量处于较高水平，但经验值反映长沙写字楼市场相对于整体房地产市场处于相对较低水平20004000600080001
120、000001.02.03.04.0R合肥深圳郑州长沙天津上海北京成都广州武汉城市写字楼发展水平评估模型三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量1200大8001200中等3高23中等2较低长沙=48/6100=0.79%2006年2007年2008年2009年2010年第一产业123.25138.8172.38179.4202.01第二产业774.66984.831567.411893.582437.03第三产业892.751066.621261.191671.781908.02(1)第二产业07才开始突破二产业成为主导产业是昆山的主导产业，长沙第三产业占据相当大比重。(2)短期内第二产业的增长将
121、维持，所占比重保持稳定。第三产业在政府的倡导下可能会获得一定的发展。(3)长沙在07年后，产业结构“三、二、一”的格局才被“二、三、一”替代，在近年内，外资企业以及本地企业中以第三产业为主。有利于写字楼物业发展支撑。第一产业第二产业第三产业2006年7%43%50%2007年6%45%49%2008年6%52%42%2009年4%50%45%2010年4%54%42%发展机会长沙的产业结构支持高档纯写字楼的发展,写字楼物业发展空间利好微观市场分析微观市场分析商务办公物业商务办公物业微观市场分析微观市场分析商务办公物业商务办公物业产业结构决定办公物业的发展产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的
122、最根本原因第三产业发达，对中高档办公物业的需求就越大，长沙第三产业的持续增长带来的对办公物业的大量需求。中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大近年来，长沙第二产业的快速发展，对中低档办公物业起到了较好的拉动作用2010年长沙一、二、三产业发展第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6
123、%。长沙市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的发展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业城市微观市场分析办公物业 通过比照与长沙经济总量、产业结构相似的沿海发达城市办公物业市场数据，研究表明经济规模的增大和产业结构的调整升级，使得办公物业市场的需求呈现阶梯式跳增。跳跃式增长跳跃式增长长沙市办公物业市场由发展初期进入高速发展阶段会面临一个阶梯式跳增期。第三产业中的贸易物流产业增长迅速第二产业规模稳中有增二、三产业规模的快速增长拉动长沙办公物业的需求增长。市场需求量大大增加，和大量办公物业项目的入市印证了这一趋势。酒店写字楼商住楼商住楼典型商住公寓项目案例分析LO
124、FT企业家LOFT企业家物业类型：酒店、商住公寓,写字楼5个月的销售周期售罄。LOFT企业家作为当地首个提出商住公寓中LOFT概念的地产项目，在开盘之后，受到了市场的热捧。两栋商住楼先于写字楼售完。城市微观市场分析办公物业50-850平米的自由分隔办公空间。挑高4.5米的大堂，豪华装修首创当地集约式办公配套，前台接待、打字等办公设置。企业注册、商务咨询、代订机票等集约式商务服务光纤接入、无线上网；OTIS电梯把租金付给自己的产权型办公物业，专为成长型公司量身打造。LOFTLOFT企业家商住楼产品的自身优势企业家商住楼产品的自身优势购买LOFT企业家的多为投资客，约占75%左右。自用客户多为当地
125、的中小型企业以及创业型企业。50-850平米的自由分隔办公空间。城市微观市场分析办公物业经典商住公寓项目案例分析LOFT企业家办公物业供应的缺失，致使住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能，且部分实现了商住楼的价格部分住宅商住比例达到1：1以上。办公物业供应不足，住宅物业承担办公物业功能。中档住宅演化为商住楼纯高档住宅演化为商住楼物业性质租金/售价商住均价7500元/平米左右商住约0.5-1.2元/平米*天，物业费1.5-2.5元/平米*月住宅转商住均价6000元/平米左右住宅转商住约0.3-1元/平米*天，物业费1.5-1.8元/平米*月在住宅项目的沿街位置都会设置办公物业。住宅物业实现了
126、与商住物业同样的租金价格城市微观市场分析办公物业街铺类办公承担部分办公职能，办公需求外溢街铺类办公，主要客户群是终端服务，大品牌连锁服务，中介咨询，投资公司等高级服务业本质原因：缺乏高性价比的办公楼，街铺满足其人流、形象以及昭示性诉求城市微观市场分析办公物业1892010长沙国民生产总值达到4亿，对比相似沿海发达城市的办公物业市场发展规律，长沙达到阶梯式跳增期的临界点2008-10长沙办公物业进入跳增期，办公需求大增高性价比的办公物业的缺乏使得大量客户外溢缺乏软硬件足够的高性价比办公物业，办公物业客户外溢，迫使住宅楼和街铺承担了部分办公物业的功能LOFT企业家成为商务公寓领跑者LOFT企业家抓
127、住了这一市场契机，推出了LOFT商务公寓，成为市场的引领者。LOFT企业家为何成功城市微观市场分析城市微观市场分析 办公物业办公物业长沙市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的发展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业长沙办公物业的主要客户分析长沙市办公物业企业客户以广告咨询、投资服务、机械制造业、房地产、装饰装修等行业为主，规模偏向中小；投资客户以长沙本地、周边区域以及湘籍在外经商人员的投资客为主。城市微观市场分析办公物业长沙现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主企业发展阶段办公物业需求中高档创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间
128、使用灵活、可商可住顶级p随着长沙大中型加工制造企业、服务业的发展，大批中小企业特别是为加工制造企业服务的物流贸易、服务咨询企业开始出现。p经过两三年左右的发展，创业型企业进入成长期，业务得以发展，实力增强，对于办公物业的空间和形象要求随之提高。p国家战略的持续推进，宏观经济的持续向好，创业公司的不断成功，促使更多的投资创业的中小企业的产生。p因此目前长沙市场上的新兴第三产业主要以10人左右的创业型公司和10-20人左右的成长型企业为主。成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象中低档办公物业城市微观市场分析办公物业创业型企业的需求和价格承受力目前很有限，是
129、拉动商务公寓需求的后备力量企业发展阶段办公物业需求中低档写字间创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象p创业型企业由于规模和资金所限，同时对物业形象没有高的要求，因此一般不会选择租金和售价较高的写字楼物业，而会选择性价比较高的商住公寓。p由于公寓租售情况具佳，投资客的投资热情高涨，后续项目上市量较大。p长沙市场商住公寓的热销，价格将持续走高长沙市场商住公寓的热销，价格将持续走高中低档办公物业城市微观市场分析办公物业成长型企业是目前在售的公寓项目的主力客户企业发展阶段办公物业需求中低档办公物
130、业 创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住 成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象p成长型企业由于规模和资金所限，一般只租用12002500元之间的办公物业，根据推算，该类企业能够承受的写字楼销售价格在700012000元左右，因此市场上售价较高的写字楼已经超出其支付能力。p目前市场上大多数的商务公寓面积在40100平米左右，对于10-20人左右的成长型企业来说面积偏小；同时由于商务公寓的形象和商务配套越来越贴近写字楼，因此也能较好的满足成长型企业的需要。城市微观市场分析办公物业中低档办公物业长沙的发展型企业，稳定型企业以及
131、扩张型企业以自有办公物业为主，较少购买当地产品办公物业需求中低档办公物业中高档 稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、可接受较高价格，商务配套服务 扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低顶级q长沙作为新兴的制造业基地，第二产业占传统优势地位，大中型企业多以生产制造业为主。q外地的大企业公司，一般都在自己的厂房设办公物业，较少购买长沙当地的产品。 发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利企业发展阶段城市微观市场分析办公物业未来23年内，快速发展型企业将成为长沙市场上重要的办公物业客户企业发展阶段办公物业
132、需求商住公寓中高档 创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住 成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象 发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利顶级低档写字楼p23年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而2030人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户；p这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加；p这部分客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套服务的要求也有所提高。城市微观市
133、场分析办公物业长沙市办公物业客户处于发展期新生期，创业阶段贸易物流业制造加工业高级服务类发展期，挣扎阶段稳定成长阶段成熟期及以后办公物业需求商住楼：低成本，可居住写字楼：提高形象，建立客户信心初期，作坊类发展期，规模成长业务拓展阶段高速成长，某些职能部门分离成熟期及以后有稳定的客户和销售网络厂区办公：便捷写字楼：竞争导向，形象，品牌创业阶段发展期，规模成长，业务开拓稳定成长阶段，成熟期及以后商住楼：客户导向型写字楼：竞争导向，形象要求提高，建立客户信心办公物业需求办公物业需求商住楼：商住楼：接待客户，可住，可办公接待客户，可住，可办公长沙市场对办公物业需求的主流客户为：贸易物流业、制造加工业以
134、及高级服务业城市微观市场分析办公物业长沙办公物业客户分析贸易物流业制造加工业发展期，挣扎阶段办公物业需求商住楼：低成本，可居住发展期，规模成长业务拓展阶段高速成长，某些职能部门分离创业阶段商住楼：客户导向型办公物业需求商住楼：接待客户，可住，可办公高级服务业办公物业需求u长沙中小型企业约4.23万家，约60%处于发展期，是商务公寓的潜在客户。u长沙商业办公的投资客队伍随着长沙地产市场的发展而日益壮大城市微观市场分析办公物业长沙市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的发展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业 ，类别项目普通商住楼商务公寓写字楼办公成本低廉公摊面积
135、小，租金、月供低，物业管理费低，付款方式灵活。公摊面积大，租金高，物业管理费高。付款方式单一，对现金要求高。配套设施基本生活设施配套齐全，办公环境好，商务氛围一般。性价比高办公环境豪华，商务氛围浓厚。性价比低功能以居住为主，办公功能没有在产品中体现主要满足客户的功能需求，可商可住满足客户的形象需求，只能用于办公现金流能够实现现金流的快速回流项目现金流的承担者，能够快速回现回现较慢，销售速度较慢，不作为项目现金流的承担者形象住宅形象，不利于公司的专业形象对项目形象提升帮助不大有助于打造项目整体的高端形象地段交通交通不便，不具有昭示性处于非商务中心区，交通通达性一般处于商务中心区，交通通达性很好基
136、于市场需求的办公物业KPI分析城市微观市场分析办公物业长沙市办公物业分析总结长沙作为一个发展中的二级城市,一些处于创业初期的小企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，所以选择相对便宜的商住两用的物业。商务公寓概念已有较高市场认可长沙市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足，未来办公企业规模将会进一步增加；市场上出现商住公寓项目销售状况良好；从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，长沙市仍有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型物业类型更有可能被接受长沙商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于上升阶段。投资型客户看好长沙办公物业的阶梯式跳增期创业企业和投资客户特征符合新型商务公寓
137、对应客户特征新型商务公寓与纯写字楼、住宅小区或以住宅立项的商住楼对比，对客户有明显吸引力新型商务公寓可以满足客户成长阶段和实际需求未来有发展空间城市微观市场分析办公物业3.小户型公寓长沙公寓产品分布长沙小户型公寓产品呈现热销态势，项目所在区域位于南城公寓项目核心聚集区城市微观市场分析小户型公寓长沙小户型公寓项目四面开花，整体呈现热销态势；从产品分布图及上图可以看出，长沙小户公寓主要集中中心城区，中心区公寓项目数量占到公寓整体市场的将近半壁江山，繁华的商圈周边由于交通便利，配套齐全，能吸引更多的投资客户，成为小户型产品的首选区域；凭借区位优势及交通枢纽优势，南城公寓项目多分布在芙蓉南路与南二环交
138、汇处周边区域，正是本项目所在区域。各区域小户项目比例结构业内人士：限购令后，从购房者结构来看，刚性需求依然为主，大都属于首次置业，不受限购影响，且数量众多，支撑了需求。长沙市场上小户型数量较多，限购令过滤了一部分投机投资者之后，给首次置业的刚需购房者腾出了空间。项目名称建筑面积（）均价（元/）面积区间备注五一中央领御18000010500一居至三居30-105东宸19公馆642809800三房两厅/单身公寓116-130/41-48壹号公馆3281415000一居43-57；二居75精装修少帅府47077.59800一居至二居30-80昊天537811150038-111潇湘国际1199010
139、800一居40-60；二居90-100；三居145金烨融府484411100090-170明城国际895591260040-90的一房、二房嘉盛国际600001050050-240东塘瑞府925711000028-100精装修城市微观市场分析小户型公寓临主干道高层小户因其商务功能更能突显项目价值，同时也是项目高价格面市的一大支撑如图，目前市场上热点小户公寓项目价格基本突破10000万每平方米，临主干道的高层小户型因具备商务功能而比同类同类产品价格略高；目前市场的小户型产品具体户型有单间、一室一厅、紧凑型两房一厅。主力户型仍然是酒店式的单间，面积区间从3070平方米；4.酒店普瑞温泉酒店运达喜来
140、登华雅国际大酒店神农大酒店华天大酒店明城国际大酒店通程国际大酒店同升湖通程山庄酒店长沙市五星级酒店分布图酒店主要分布在城市中心休闲度假型酒店主要分布在各大风景区五星级酒店标准及客房体量标准客房体量一、功能划分合理;设施使用方便、安全一、客房至少有40间(套)可供出租的客房；70%客房的面积(不含卫生间和走廊)；不小于20平方米二、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格二、有至少5个开间的豪华套房三、有中央空调，各区域通风良好；有与饭店星级相适应的计算机管理系统三、不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设；不少于50%的客房卫生间干湿区分开(有独立的化妆间)四、前厅面积宽敞,与接待能力
141、相适应；气氛豪华,风格独特,装饰典雅,色调协调,光线充足四、有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间；至少配有2个小会议室五、客房装修豪华,有豪华的软垫床；有可直接拨通国内和国际长途的电话；具备十分有效的防噪音及隔音措施五、至少5000平方米的展览厅六、公共区域有停车场(地下停车场或停车楼)；有足够的高质量客用电梯,轿厢装修高雅,并有服务电梯六、室内游泳池（水面积至少40平方米）室外游泳池（水面积至少100平方米）。五星级酒店入住情况酒店入住率入住率普瑞温泉酒店65%运达喜来登酒店65%神农大酒店70%同升湖通程山庄酒店70%华雅国际大酒店75%通程国际大酒店78%明城国际大酒店65%
142、华天大酒店75%入住率均高于65%长沙五星级酒店均存在入住率普遍高于65%五星级酒店市场需求在旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中由于五星级客、房结构、高投入、成本引起的高价格定位等原因，处于合理略低区位，约为65%，处于合理供求区间全市酒店总体供求平衡五星酒店市场供求合理而以高星级酒店为主要住宿地，支付房价高的商务散客、会议展览比重明显增大长沙五星级酒店分析总结1、酒店主要分布在城市中心，休闲度假型酒店主要分布在各大风景区2、长沙五星级酒店均存在入住率普遍高于65%3、全市酒店总体供求平衡，五星酒店市场供求合理What is the Brand?What is the Brand?城
143、市区域性城市区域性What will It doWhat will It dofor me?for me?良好可视性良好可视性交通交通便利性便利性What does it meanWhat does it mean市场市场停留性停留性What is the enduringWhat is the enduringCore of the brand?Core of the brand?物业物业状态状态周围有比较完善的商业、商务配套设施，车辆可以临时停车邻近地铁沿线、干道交叉口、交通枢纽中心、商业网点、码头、长途汽车站房屋展示面良好，最好是十字路口有一定的广告位市级商务中心、商业中心、交通中心、成
144、熟开发区、会展中心酒店选址要素酒店选址要素加盟管理式投资直营式合资开发式委托管理式第1天：成都卧龙日隆丹巴 （350KM） 住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展
145、现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥 (145KM) 住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派
146、的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁 （110KM） 住宿：亚丁营地经傍河万亩杨
147、树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM） 住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返
148、回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM） 住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山
149、（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM） 住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM） 住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方
150、公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在
151、川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM） 住宿：八一镇 波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM） 住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。
