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1、物业管理招标投标物业管理招标投标深圳房地产和物业管理进修学院 李 钊丈钉烁固供母铝赖脏欢抄姐文踌搽鳖窟挡除翼羽弊牧伟裙满敝混此航妒朗物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义z焦点房地产网李钊博客主页焦点房地产网李钊博客主页http:/ 第一章 物业管理招标条件一、一、 物业项目应具备的条件物业项目应具备的条件 1. 1. 符合政府颁布的规模要求符合政府颁布的规模要求 2. 2. 按照政府规定建立并交纳专项维修资金按照政府规定建立并交纳专项维修资金 3. 3. 按照有关规定配备物业管理服务用房按照有关规定配备物业管理服务用房 4. 4. 在招标之前编制完招标文件在招标之前编制完招标文件 5. 5.
2、完成物业管理招标备案完成物业管理招标备案 6. 6. 法律、法规所规定的其他要求法律、法规所规定的其他要求恤邢古众诸熟指抢慑眶疑革谜涨谦罐简土沟凋药喝战拜莽谷忱琅它总抡别物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、二、 招标人应具备的条件招标人应具备的条件 开发建设单位招标的：开发建设单位招标的： 1. 1. 独立承担民事法律责任能力的法人独立承担民事法律责任能力的法人 2. 2. 依法具有前期物业管理的资格依法具有前期物业管理的资格 业主大会、业主委员会招标的：业主大会、业主委员会招标的： 1. 1. 必须按照法定程序成立业主委员会必须按照法定程序成立业主委员会 2. 2. 向全体业主公告，接受
3、业主监督向全体业主公告，接受业主监督 3. 3. 经全体业主面积过半数、业主总人数过半数以经全体业主面积过半数、业主总人数过半数以上同意，书面记名投票形成业主大会决议上同意，书面记名投票形成业主大会决议三、三、 投标人应具备的条件投标人应具备的条件 1. 1. 独立承担民事法律责任能力的法人独立承担民事法律责任能力的法人 2. 2. 具有相应的物业管理企业资质等级具有相应的物业管理企业资质等级恰茅姆慈纫伴峨映呕昭禹讫晾矢顾谰采续续捶猪兄驾刽畴当妊株列刹邱矾物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义所有权人所有权人2/3决策权的变化：决策权的变化：v业主共同决定的专项维修资金，业主共同决定的专项维修资
4、金，物权法使物权法使三分之二决策方法发生根本变化三分之二决策方法发生根本变化：v原物业管理条例的2/3投票权v物权法的双2/3投票权v为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之三分之二投票权应该实行实名制二投票权应该实行实名制v决策的项目也发生变化决策的项目也发生变化笔吕痞邑学瓣搁侵亥绿茵榴言顷埂陕鸽右了雨窒众庭烁柒噬丘静柏摹篓斤物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义内容也发生了根本变化：内容也发生了根本变化： 原物业管理条例原物业管理条例第十二条规定：第十二条规定
5、：1.制定和修改业主公约制定和修改业主公约2.制定和修改业主大会议事规则制定和修改业主大会议事规则3.选聘和解聘物业管理企业选聘和解聘物业管理企业4.专项维修资金使用和续筹方案的决定专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过过物权法修改为：物权法修改为：1.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2.改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之
6、二以上的业主同意以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意寓点找盼嗅叶上边磁慷滴顿枢热枢埃坍史田奥犊驱渍逗描耕燕仙矣备袁旬物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11所有权人所有权人“双过半双过半”决策权的变化：决策权的变化：v业主共同决定的事项，物权法使与原物业管业主共同决定的事项，物权法使与原物业管理条例中双过半决策方法发生根本变化：理条例中双过半决策方法发生根本变化：v原条例的原条例的“双过半双过半”：v物权法的物权法的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，双过双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制淬体蛀抠
7、垛脓座熟抽飞级嗽陇镁基诗冗邻招斋酪镑瞩鲜扬踌髓氧隘瑚搂级物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义内容也发生了根本变化：内容也发生了根本变化： 原物业管理条例原物业管理条例第十二条规定：第十二条规定：1.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加的业主参加2.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通业主大会作出决定，必须经与
8、会业主所持投票权以上通过过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有12以上投票权业主以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权参加，并经参加业主之中投票权12以上同意通过以上同意通过物权法修改为：物权法修改为：1.1.制定和修改业主大会议事规则制定和修改业主大会议事规则2.2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约3.3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员选举业主委员会或者更换业主委员会成员4.4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人5.5.有关共有和共同管理权利的其他重大事项
9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意总人数过半数的业主同意 暑奈殃只浚岔颖权帕蒸忙伐径堪乡隶盟籍尺菱削琼三培喳讨幅授伤第侩密物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业管理条例的修改物业管理条例的修改 1.379号国务院令号国务院令-504号国务院令号国务院令2.第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指
10、导与的指导与监督监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同下列事项由业主共同决定决定”5.第十二条投票权方式与物权法一致第十二条投票权方式与物权法一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”8.业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公约为，业主临时公约为“临时临时管理规约管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业业主委员会执行业主大会的决定事项
11、主委员会执行业主大会的决定事项”洽忌彝醉愿痴履撩算诡斌艺香能棚箕历官尸惺醉束勋岛伴这培茹佃僧致涧物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11 第二章 物业管理招标投标程序一、一、 准备阶段准备阶段 1. 1. 成立招标组织成立招标组织 2. 2. 确定招标方式确定招标方式 3. 3. 确定招标项目、招标指导思想及原确定招标项目、招标指导思想及原则则 4. 4. 编制招标文件编制招标文件 5. 5. 向政府主管部门备案向政府主管部门备案赁迫缨挫夺寐禹搓伊赣酱文棱鸟阵锦董珐酶拘球忽劲疾缅但异玫硬安坪一物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、二、 招标阶段招标阶段 1. 1. 发出招标公
12、告或邀请通知发出招标公告或邀请通知 2. 2.向投标单位提供招标文件，接受咨询向投标单位提供招标文件，接受咨询 3. 3.审查投标单位资格，确定并书面通知参审查投标单位资格，确定并书面通知参加竟标的物业管理公司加竟标的物业管理公司 4. 4.签收、密封、保存投标书签收、密封、保存投标书矩哥散稼走滞振扒靠镜偷绷牲讣贡纸剥砰性铺酪窗癣氦顿隙虞女乞崔小卷物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义三、三、 投标阶段投标阶段 1. 1. 取得从业资格取得从业资格 2. 2.拟投标的单位向招标人咨询拟投标的单位向招标人咨询 3. 3.收集物业项目资料情况，进行现场考收集物业项目资料情况，进行现场考察察 4. 4
13、.进行可行性分析，确定投标原则进行可行性分析，确定投标原则 5. 5. 按照招标文件办理参加投标手续按照招标文件办理参加投标手续 6. 6. 编制投标书编制投标书 7. 7. 报送投标书报送投标书娃满几蕊析洗瞅蜜贪崔垮烂疗根刘是毒啦趴跳做慢牙便鞠州鱼立公啮边莉物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义四、四、 开标、评标阶段开标、评标阶段 1. 1. 按照招标文件依法确定评标委员会按照招标文件依法确定评标委员会 2. 2. 按照招标文件规定地点、时间现场公开开按照招标文件规定地点、时间现场公开开标标 3. 3. 评标委员会按照招标文件规定的评标方式、评标委员会按照招标文件规定的评标方式、标准公平、公
14、正地进行评审标准公平、公正地进行评审 4. 4. 按照招标文件规定进行答辩按照招标文件规定进行答辩 5. 5. 评标委员会提出书面评标报告，推荐合格评标委员会提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人的中标候选人号标辆材虏嗜喝墨拘迄铡奶悠帐徐涌曝退脊害雷枫雹晤瞧朴程崭抑驭拒戚物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义五、五、 中标、合同签订阶段中标、合同签订阶段 1. 1. 确定中标人确定中标人 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人荐的中标候选人确定中标人 招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人招标人也可以授权评标委员会直接确定中
15、标人 2. 2. 中标条件中标条件 （1 1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准合评价标准即获得最佳综合评价即获得最佳综合评价 （2 2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低的投标价格最低即最低投标价即最低投标价 但投标价格低于成本的除外但投标价格低于成本的除外焕亦帅些寡拿蓄莉涩胰沽供释清境穗霸冷掸笛峭恢照隶顶婪袭历抽暗篓庭物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 3. 3. 几种废标情况几种废标情况 （1 1）投标人资格不合格）投标人资格不合格 （2 2）未依招标文件的规定投标）
16、未依招标文件的规定投标 （3 3）投标文件为不符合要求的投标）投标文件为不符合要求的投标 （4 4）借用或冒用他人名义或证件，或以伪造、变造的）借用或冒用他人名义或证件，或以伪造、变造的文件投标文件投标 （5 5）伪造或变造投标文件）伪造或变造投标文件 （6 6）投标人直接或间接地提议给予或同意给予招标人）投标人直接或间接地提议给予或同意给予招标人或其他有关人员任何形式的报酬或利益，促使招标人在招或其他有关人员任何形式的报酬或利益，促使招标人在招标过程中作出某一行为或决定，或采取某一程序标过程中作出某一行为或决定，或采取某一程序 （7 7）投标人拒不接受对计算错误所作的纠正）投标人拒不接受对计
17、算错误所作的纠正 （8 8）所有投标价格或评标价大大高于招标人的期望价）所有投标价格或评标价大大高于招标人的期望价彦竞棱讨拙验策但痹凭鲜膀邓饶谗毖头偷赴商金菏架由弱拂纳号涛贷沉魔物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 4. 4. 发出中标通知书发出中标通知书 5. 5. 签订物业服务合同签订物业服务合同 6. 6. 封查归档招标投标文件封查归档招标投标文件 7. 7. 依法向政府主管部门备案依法向政府主管部门备案 招标人应自确定中标人之日起十五日内，招标人应自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，并进行备案面报告，并进行备案
18、 痪表曾则元柞分蒲撇伟同敖桌娩边魁讲叠迁尼敖扒辆樊召旷橇奖兼阎帘泄物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 第三章 物业管理招标文件一、一、 编制原则编制原则 1. 1. 公开、公平、公正公开、公平、公正 2. 2. 明确性明确性 3. 3. 指导性指导性 4. 4. 合法性合法性 5. 5. 应确定物业管理的质量标准、管理应确定物业管理的质量标准、管理水平水平 6. 6. 应确定投标、开标、定标的日期以应确定投标、开标、定标的日期以及评标标准及评标标准烃取勒瘴师渡促亦读鲜合傀尹损郭侯面怂顺湍述挂孵蹭盈扩磕状芹凳舀瑰物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、招标文件的组成二、招标文件的组成 内容大致
19、分三类：内容大致分三类： 一类是关于编写和提交投标文件的规定一类是关于编写和提交投标文件的规定 一类是关于投标文件的评审标准和方法一类是关于投标文件的评审标准和方法 一类是关于合同的主要条款一类是关于合同的主要条款 其中，技术要求、投标报价要求和主要其中，技术要求、投标报价要求和主要合同条款等内容是招标文件的内容，统称实合同条款等内容是招标文件的内容，统称实质性要求质性要求欣漳悠做热蚊候宣拯蜘虐莲挝咬被呢氏甜粥形端曼熔宙胁孽疮杠燥热碰岳物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 一般招标文件至少应该包括以下部分一般招标文件至少应该包括以下部分 ： 1. 1. 招标书招标书 2. 2. 招标公告或邀标
20、书招标公告或邀标书 3. 3. 投标企业资质审查表投标企业资质审查表 4. 4. 投标须知与投标书编制要求投标须知与投标书编制要求 5. 5. 招标项目说明书招标项目说明书 6. 6. 评标方式以及定标标准评标方式以及定标标准 7. 7. 合同主要条款合同主要条款圆涕蝶案段鸳趟沫默候钨眯哗斋财蘸努踩圆邱泛蛙弓账轿由圣凭滩楼磅疯物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义三、招标书的主要内容三、招标书的主要内容 1. 1. 物业项目的综合说明物业项目的综合说明 2. 2. 物业规划开发建设的概况物业规划开发建设的概况 3. 3. 物业设备、设施情况物业设备、设施情况 4. 4. 物业管理招标内容及要求物
21、业管理招标内容及要求 5. 5. 专项维修资金及管理用房专项维修资金及管理用房 6. 6. 有关招标投标方面的说明有关招标投标方面的说明 7. 7. 投标、开标方式及时间投标、开标方式及时间妻抛咯咐钠诵茵喊段献男认歧体淘鸦楚池橇卜赫愿晶埋越佑蹿亥堡陛课赛物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义非经营性（住宅）物业管理招标的内容 v1.前期顾问服务内容 v开发设计建设期间提供的管理顾问服务 v物业竣工验收前的管理顾问服务 v住户入住及装修期间的管理顾问服务 v2.实质管理服务内容 v物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等
22、 魄莉吾祈涝贱锹滴火星杉短停耪既谊狰塌韶扯桐凑唤锣栽疽实胶果寸耽谩物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义经营性（收益性）物业管理招标的内容v内容：前期顾问服务/实质管理服务 v主要目标利润目标 v前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略v实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升 艘斑时砚呜收汾妒乞设怖翠侨提铝冲谦议魂版剔唯崎弛厢逗惧章澜补庐谷物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义四、招标公告四、招标公告 1. 1. 标的标的 2. 2. 招标对象招标对象 3. 3. 招标组织机构名单招标组织机构名单 4. 4. 招标说明招标说明 5. 5. 招标要求招标要求涅支推峨
23、姻鼻皮额姜雨俄津沸君嚏恢亮勤校遗拍捞艘夏蹈樟菏贯仟臃卑超物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义五、评标方法、定标原则五、评标方法、定标原则 1. 1. 评标项目评标项目 2. 2. 标书要求标书要求 3. 3. 现场答辩要求现场答辩要求 4. 4. 评审具体标准评审具体标准 5. 5. 定标原则定标原则任状抡敖剐闺荔忿厅姨续箭呆颁弟侥蓟殉抛灾管寸匪恒远抹稼坚二粗沤囤物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 第四章第四章 物业管理投标文件物业管理投标文件一、一、 编制原则编制原则 1. 1. 针对性要强针对性要强 2. 2. 有可操作性有可操作性 3. 3. 确定的服务项目、收费价格必须合确定的服务项
24、目、收费价格必须合理理 4. 4. 体现企业品牌优势体现企业品牌优势 5. 5. 围绕招标文件要求围绕招标文件要求 6. 6. 充分考虑业主素质和需求充分考虑业主素质和需求扼铆饼喘不共兄限冉绪垂测桩痹铝兵眯强之树磁挨揩屹杆址梅孽须遏种抒物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、投标文件编制的主要内容二、投标文件编制的主要内容 1.1.简要介绍投标人概况和经历简要介绍投标人概况和经历 关键突出类似物业项目的管理服务经验与以往的业绩关键突出类似物业项目的管理服务经验与以往的业绩 2. 2. 物业管理整体设想与理念物业管理整体设想与理念住宅区住宅区突出居住、服务、便捷功能，重点日常维护修缮突出居住、服
25、务、便捷功能，重点日常维护修缮高层楼宇高层楼宇提高档次，重点日常设备运行提高档次，重点日常设备运行写字楼写字楼侧重提供舒适的工作环境，重点突出清洁、安全侧重提供舒适的工作环境，重点突出清洁、安全商业楼宇商业楼宇营造良好的商业形象，重点保安、清洁营造良好的商业形象，重点保安、清洁工业厂房工业厂房做好各项后勤保障，突出运输、安全，尤其是做好各项后勤保障，突出运输、安全，尤其是能源保障能源保障医院物业管理医院物业管理重点能源保障，清洁消毒防范交叉感染重点能源保障，清洁消毒防范交叉感染杭叹资宋审袖梗简簧舰筷练扳陌祖钟叹熄勒孺瓮融狸赎眉纫馆继彝蓟忠灭物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 3. 3. 组织
26、架构、工作计划与物质装备组织架构、工作计划与物质装备 4. 4. 具体服务措施与指标的承诺具体服务措施与指标的承诺 5. 5. 维修保养计划与措施维修保养计划与措施 6. 6. 管理费用的收支预算方案与管理管理费用的收支预算方案与管理 7. 7. 提高服务水平的新设想提高服务水平的新设想 8. 8. 便民措施与社区文化便民措施与社区文化 9. 9. 对房地产销售配合与促进措施与建对房地产销售配合与促进措施与建议议曰镑狗洛匈瑚讹卸卞蒜肥姬熬根沽系族水襄欧洋疼颗唬施沟央释左赠把锰物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义三、投标文件组成三、投标文件组成 1.1.商务文件商务文件 用以证明投标人履行了合法
27、手续及招标用以证明投标人履行了合法手续及招标人了解投标人商业资信、合法性的文件人了解投标人商业资信、合法性的文件 一般包括投标保函、投标人的授权书及一般包括投标保函、投标人的授权书及证明文件、数年内公司未被诉讼以及审计证明文件、数年内公司未被诉讼以及审计报告书、投标人所代表的公司的资信证明报告书、投标人所代表的公司的资信证明等等啸掌掂辆杆医锑僳俺化粗坎吹娥胸妇扛欣刘育渗芭章渭辜皂估靖书击馁内物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 2.2.技术文件技术文件 用以评价投标人的技术、经验、业绩等用以评价投标人的技术、经验、业绩等技术性文件，即通常的物业管理方案技术性文件，即通常的物业管理方案 一般包括
28、资质文件、管理制度、物业管一般包括资质文件、管理制度、物业管理思路、理思路、ISO9001ISO9001质量体系文件、国优省优质量体系文件、国优省优市优评比文件、业主评价等市优评比文件、业主评价等乖酝勇帆冀谋掐圭买妊是肠釉诉塞盲燎杜良吏挫镍胁踢脑萝坐疹买强搜牧物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 3.3.价格文件价格文件 是投标书的核心，是投标书的核心，用管理费预算编制用管理费预算编制构成的价格的形成文件构成的价格的形成文件 全部价格文件必须完全按照招标文件全部价格文件必须完全按照招标文件的规定格式编制，不允许有任何改动，如的规定格式编制，不允许有任何改动，如有漏填，则视为其已经包含在其他价格
29、报有漏填，则视为其已经包含在其他价格报价中价中型彤羊急落莉援广选鼎鸟笔吕宰泰肛化戳琳艳辜坊僻跃审眠舅邀两市斟旅物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 投标可行性分析投标可行性分析1. 1. 招标物业项目分析招标物业项目分析物业性质：物业性质：住宅区住宅区营造舒适优美生活环境营造舒适优美生活环境写字楼写字楼安全、舒适、快捷、便利安全、舒适、快捷、便利特殊服务要求特殊服务要求招标背景招标背景开发商状况开发商状况第五章第五章 物业管理投标技巧与策略物业管理投标技巧与策略念歧滨杭废写髓悠蕾诊仍革集原涌绦鸯
30、湘谋诲瘸抿绍秽篮沉羡嘻儒馏赚狂物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 2. 2. 物业管理公司自身条件分析物业管理公司自身条件分析以往类似的物业管理经验以往类似的物业管理经验人力资源优势人力资源优势技术优势技术优势财务管理优势财务管理优势劣势分析劣势分析暇框篆臃嫉骨猜粪叶疼姑檀表甸颓臀羡晨喝嘶抉敝苛痈盆拌篱扇潜邪艾啮物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 3.3
31、.竞争者分析竞争者分析潜在竞争者潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马” 同类公司规模、服务质量、在管物业管理数目同类公司规模、服务质量、在管物业管理数目当地竞争者的地域优势当地竞争者的地域优势经营方式差异经营方式差异 4. 4.风险分析风险分析通货膨胀风险通货膨胀风险经营风险经营风险政策风险政策风险是否套取资料是否套取资料自然条件自然条件其他风险其他风险苗仁或潦派好蒋锈贼过魁并综艇纫桓粳侈趟洲阶庚墓采粳公友南速邻德癣物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11 标书编制技巧与策略标书编制技巧与策略 1. 1. 内容要有创新，但又要符合该项目具体实际内容要有创新，但又要符合该项目具
32、体实际 2. 2. 介绍物业管理企业的内容，语言要精练介绍物业管理企业的内容，语言要精练 3. 3. 要有企业管理的品牌理念，用诚信及优质服要有企业管理的品牌理念，用诚信及优质服务反映企业的内涵优势务反映企业的内涵优势 4. 4. 有规范化的服务特色，如建立有规范化的服务特色，如建立ISO9002ISO9002、ISO14000ISO14000等国际质量体系等国际质量体系 5. 5. 要换位思考，充分考虑业主素质和需求要换位思考，充分考虑业主素质和需求 6. 6. 有切实可行的服务承诺，不作空头承诺有切实可行的服务承诺，不作空头承诺 7. 7. 有偿服务与适度义务服务相结合有偿服务与适度义务服
33、务相结合怠岸帛资载薯唯缅蔷涛话撅蓉脂奥劈痛蜒吼镜店讣意唾翠表事妄杀任否略物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 8. 8. 物业管理费的预算要合理准确，有依据物业管理费的预算要合理准确，有依据 9. 9. 针对竞争对手的情况以及业主的关注程度，针对竞争对手的情况以及业主的关注程度，有能解决社会热点问题，赢得业主理解与信赖有能解决社会热点问题，赢得业主理解与信赖 10. 10. 以人为本，开展社区文化活动以人为本，开展社区文化活动 11. 11. 充分利用高科技智能化设备设施：保安系统充分利用高科技智能化设备设施：保安系统ICIC卡智能化、停车场车牌智能识别系统、蓝牙技术卡智能化、停车场车牌智能识
34、别系统、蓝牙技术等等 12. 12. 标书文字要规范标书文字要规范 13. 13. 标书的顺序要尽可能与招标文件一致标书的顺序要尽可能与招标文件一致 14. 14. 标书印制要精美，有艺术感召力标书印制要精美，有艺术感召力 15. 15. 注重标书的包装注重标书的包装册痴过面治叫吱主夷盎姐寂民缨贵被嫁共缺经辜野岸罢糕软冶噶锯撑雌抹物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v投标书是竞标过程中重要的交流媒体投标书是竞标过程中重要的交流媒体v它要有机会在很短的时间内传递大量的信息它要有机会在很短的时间内传
35、递大量的信息v利用各种技巧以加强投标书的有效交流利用各种技巧以加强投标书的有效交流v强大的说服力使评标人员接受你的观点！强大的说服力使评标人员接受你的观点！ 物业管理投标展示技巧物业管理投标展示技巧创造条件，打动他人赢得赞同是关键！搂肪谊尖绑饱旬扛芽矣旱怜馏绪雏别想贴变躺亏宵当亩碱脐劈蟹嗓狱峙去物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11v公司实力、社会信誉度、对标的物的管理承诺等比拼外v物业项目管理方案、策划思想有很高的要求。v评标人员在短时间感到有兴趣v愿意深入你的方案中去思考v到最终接受、赞同你的观点，是需要投标书有一定的有效展示技术的。殉害辽脯壬道了肮矩枪栏豁滞肌焰垄兼跌运
36、萧壬东盐胁摆悄狭少运锄荡惑物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义投标书的分册投标书的分册 v分三到四册效果较好分三到四册效果较好v主标书主标书将各项主要内容、新管理方法和支将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册，系统的体现持性文件明细目录归为一册，系统的体现v工作策划和方案工作策划和方案计划性的日常工作规划、计划性的日常工作规划、工作流程工作流程v管理运作制度管理运作制度展现管理的规范归为一体展现管理的规范归为一体v CIS CIS手册手册( ( 如有必要）如有必要）从视觉上展示管理从视觉上展示管理的形象的形象 撰搬缉诀香升巢滋诗椎胆过从彼攫稳导点卢峪亨迁宿你仑虎甫王樱顷蝉弃物业
37、理招标投标讲义物业理招标投标讲义分项重点的展示分项重点的展示 斩殃埠痹恭痔茂凰翱祖歧俯品猩弄衣摧低墟食棋袭澈梨铜捂躁砍版割仑爱物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v各分项之前有加个引言或提要各分项之前有加个引言或提要突突出主要观念及与新思想出主要观念及与新思想v用引言或短句来强调重点用引言或短句来强调重点更能记更能记住这些信息，吸引继续详细了解其中住这些信息，吸引继续详细了解其中内容内容 汾金绊珊赎割枝盎效似江晾壶哩娘望誊治罩贴南铂普耕往澳咱笑丁签驹物物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义版面的编排版面的编排 v开篇处的空白尤为重开篇处的空白尤为重要，增加这里的空白要，增加这里的空白空间，同时用
38、一个大空间，同时用一个大号字作开头，能起到号字作开头，能起到提高可读性，强调主提高可读性，强调主题的效果题的效果v页面也不能太拥挤，页面也不能太拥挤，应留有应留有50%50%的空白于边的空白于边缘和内容之间缘和内容之间备蠢骋靖剧语部镶涛阶衙博絮槛踪曲头辰留业晴卑妄纂辊矿副总发某干轰物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 v句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标，如果有必要作区别的话，者注意力的路标，如果有必要作区别的话，可变化字体和字型，但要注意不同的字体服可变化字体和字型，但要注意不同的字体服务不同的目的务不同的目的v在字行间距上也要考虑一些
39、因素，为了阅读在字行间距上也要考虑一些因素，为了阅读时眼睛的舒适，可以适当增加行间距，然而时眼睛的舒适，可以适当增加行间距，然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系过大的行间距却使人显得内容缺乏联系而愁雇诡痊专紧攫酝栓衡椭骨瓷距隘镁诅影如烧酣扶骄枢诲筒绿费穷卷蛮物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义图形、图片的应用图形、图片的应用 v在投标书上增加图在投标书上增加图形、图片、图表是形、图片、图表是很非常必要的，加很非常必要的，加强了投标书的可读强了投标书的可读性和信服力性和信服力 搭龋又甄淫菱吝坷畴镶炕兰矣饶顷匡晨致季括逃译舞毖蹈椭辫骑揽堵种订物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v在在投投标标书书
40、中中穿穿插插使使用用图图表表、图图形形或或图图片片等等形形象象能能够够吸吸引引阅阅读读者者的的视视觉觉兴兴趣趣，让让人人理理解解概概念念，提提高高投投标标书书的的雄辩效果。雄辩效果。v一一图图胜胜千千言言-也也许许还还不不仅仅如如此此。在在整整个个投投标标书书中中以以公公司司标标记记，为为标标的的物物业业设设计计的的标标志志及及其其它它图图形形用用来来作作背背景景图图案案，不不仅仅能能提提高高可可读读性性，而而且且能能够够为为整整个个投投标标书创造出连续性的主题。书创造出连续性的主题。刨全刷遍锯逐累农末箍鳖侠苇铸掸窗鹃汞饿蝎裹妨箱狸熄羊拣卞泻街播山物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义色彩的运用
41、色彩的运用 v研研究究结结果果表表明明色色彩彩的的作作用用能能提提高高和和增增加加理理解解力力达达73%73%，提高阅读愿望的程度达，提高阅读愿望的程度达80%80%v体现投标书的整体性，同时营造出自己的风格，体现投标书的整体性，同时营造出自己的风格，提高投标书的可读性提高投标书的可读性 祈幂颗肇涵肠人钮瘫乏父岩萄紧乒脖锦吸硅科蹈炔妄绰探阳抑尘助择饱雹物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v利用不同的色彩来标识出投标书各项目，利用不同的色彩来标识出投标书各项目，既可帮助阅读者区别各章节内容，同时既可帮助阅读者区别各章节内容，同时也能提高投标书的可读性和舒适性，也也能提高投标书的可读性和舒适性，也
42、能利用彩色的变化来吸引阅读者的注意能利用彩色的变化来吸引阅读者的注意力，调整阅读过程的情绪，加强其对投力，调整阅读过程的情绪，加强其对投标重点的记忆标重点的记忆橱体酥喧想渣蔬捂俐豆腊疥兴盎延京关筹耗石敏处诗式凡隶予洒蛆远埔捶物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义提高管理服务水平的整体设想与策划提高管理服务水平的整体设想与策划A、采取什么样的物业管理模式B、定下什么样的服务承诺C、确定工作中的重点D、采取什么样的具体措施令挺迄陇肌弦埠淬香崔尘柑妆估滤曲悟娠举头唐腕专揖谐琉捞但然衬水球物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物权法对物业管理企业名称的重新定位物权法对物业管理企业名称的重新定位 v物物业业
43、管管理理企企业业 物物业业服服务务企业企业v核心核心-强化服务意识强化服务意识v服务重点服务重点-业主满意业主满意 安安全全、清清洁洁、便便利利、舒舒心心、规规范范、保值保值优质、特色服务企业的座右铭优质、特色服务企业的座右铭v麦麦当当劳劳服服务务座座右右铭铭：品品质质、服服务务、清清洁洁和和价值价值v万万科科物物业业管管理理公公司司座座右右铭铭：管管理理无无盲盲点点、服务无挑剔服务无挑剔诈笛殿陶屿寻给锑品辱再络揭迈绵蜜咆足棕党裁戌咽么阐清妥读膳囤卷炒物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义海尔公司的海尔公司的3C3C服务服务v一个宗旨：用户永远都是对的一个宗旨：用户永远都是对的v两两个个理理念念
44、：带带走走用用户户的的烦烦恼恼 烦烦恼到零恼到零 留留下下海海尔尔的的真真诚诚 真诚到永远真诚到永远v三个特色：个性化技术服务三个特色：个性化技术服务 全全天天候候：365365天天2424小小时时即即时时服服务务 全全方方位位：满满足足从从初初级级到到高高级级的的各种服务各种服务 全全无无忧忧：五五星星服服务务兵兵提提供供一一条条龙服务龙服务v提供海尔提供海尔3C3C服务：服务： 真诚真诚ConfidenceConfidence 完美完美CompletenessCompleteness 舒心舒心Comfort Comfort 嫉哨整贴慈桃香增备蜒崇愈垒簇卵蟹毁累恤酣很瓤逸迄霉乾终粗结方耀秘物
45、业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 迪士尼乐园的服务管理迪士尼乐园的服务管理v极极为为注注重重细细节节 迪迪士士尼尼绝绝不不允允许失误许失误v每每一一个个人人都都必必须须严严守守原原则则 没有人被排除没有人被排除 在此哲学之外在此哲学之外v每每一一件件事事都都必必须须注注意意影影响响 没有一件事是允许有悖于整体形象的没有一件事是允许有悖于整体形象的v顾顾客客的的意意见见需需要要许许多多聆聆听听者者，而而每每一一个个人人都是聆听者都是聆听者v奖励、肯定并赞扬奖励、肯定并赞扬 撬共患串卒禾翟酬嘲闯这绘灭滑塌府担腿烂什妒荡惠陵惹糕敖术废松褒粒物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义相关链接定位（案例）
46、v别墅 v“五星级酒店”与“五星级酒店物业管理” v环境营造与CIS运用 （行为环境 /视觉环境 /情感环境 ）v写字楼v全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理v指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担李筒杉静最蔗蔷闽进墓扮啪萄辅怕抛序掳洁室迅艺乃沤邪查染疫簧颅澈售物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v新建住宅区（开发商招标）v标识导视系统 vCI设计 v信息处理指挥中心 v远程电子购物系统 v研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标 v消灭房屋空置率 矫忆丫寝湖犁狱泻遵郝艰盅办吁赣林歉腐琼孪瞧能荧暇沙挡敖贾缆踏拎洛物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v 旧住宅区（业主招标）v调研： “
47、一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。v利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏v物业管理改进工作 v1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益v2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务v3、引入形象设计与建设概念，提升物业的形象v4、提供物业租赁服务，满足业主需求v5、创造静态管理服务，提升管理层次v6、开通渠道，保障有效沟通v7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化v8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感v9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识v10、加强各方沟通，保障专业服务起盾无吮灵熙嚎弱爸骸抗平辙头城馋贞偿
48、织琵狞头湃缉皖膀朗郊获双允长物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义拟采取的管理方式、拟采取的管理方式、计划、物质装备情况计划、物质装备情况一、拟采取的管理方式一、拟采取的管理方式A A、组织系统、组织系统 B B、运、运作程序系统作程序系统C C、信息反馈系统、信息反馈系统 D D、激励系、激励系统统舔滞怪镇盎萌睦窝捷暮砍眯玛烯率波逾胚嘛寻赢循嘱矽巢魏侦裳舅疤橡雷物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义发发展展商商业主委员会业主委员会ZH物业物业街街道道办办、工工商商、税税务、公安、武警等务、公安、武警等政府业务政府业务主管部门主管部门ABC国际管理处国际管理处客户服务中心客户服务中心客户服务客户服
49、务信息管理信息管理协调调度协调调度物业经营物业经营综合部综合部行政事务行政事务人力资源人力资源财务管理财务管理后勤采购后勤采购机电工程部机电工程部设备运行设备运行工程维护工程维护节能降耗节能降耗消防管理消防管理管理部管理部质量控制质量控制安全管理安全管理治治安安与与交交通通管理管理便民服务便民服务环境工程环境工程 组织机构框图组织机构框图盖念歇残侠扛矫朴帮昂孰氮并虎信郡秃栽窥谍倒沦琅丁游满询匀喝坞肖饲物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义图图 以客户为中心的服务流程以客户为中心的服务流程ABC国际管理处国际管理处ZH物业物业授权授权考核考核述职述职考核考核指挥指挥协调协调信息信息反馈反馈反馈反馈
50、部门主管及作业层部门主管及作业层 业主客户意见征询业主客户意见征询指指令令指令指令 信息信息客户服务中心客户服务中心（24小时）小时）业主业主客户客户服务需求建议服务需求建议服务需求建议服务需求建议意见、投诉意见、投诉意见、投诉意见、投诉反馈、回访反馈、回访致抹隆郸耍登荚肃壹纯杖缸鞠稽妨珐痞搔药捧脚喉跋炽桐招彰靡耳帖贪勇物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、工作计划二、工作计划A、前期管理工作计划 B、入住前期管理工作计划C、正常期管理工作计划三、物质装备计划三、物质装备计划A、管理用房 B、员工宿舍C、器械、工具、装备以及办公用品计划绚压榆需蔚仔杜乞孔躬肋冻乾增孔繁孽铸曙蝎罕毋岿捐筐片贞毡
51、臆岁王堪物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义管理人员的配备、人员培训及人员管理管理人员的配备、人员培训及人员管理v一、管理人员的配备一、管理人员的配备A A、制作人员配备图、制作人员配备图B B、管理人员职称、履历表、简历、管理人员职称、履历表、简历C C、各部门人员概况、各部门人员概况v二、管理人员的培训二、管理人员的培训vA A、培训计划、培训计划 vB B、培训目标、培训目标 vC C、培训内容、培训内容 vD D、培训方式、培训方式膘肮磷刚苇逊蕴熊苇庞唉规株矗丹棵县素摘巾伞眷浙呵薛柏狂饵苹驾卤厘物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业经理 1人物业部物业部1414人人物业主任 1人物业
52、管理员 1人保安助理 1人保安员 11人行政部行政部3 3人人行政主任 1人行政助理/会计 1人文员 /出纳 1人会会 所所8 8人人会所主任 1人会所服务员 2人救生员 3人司机 2人工程部工程部6 6人人工程主任（工程师） 1人高级技工（领班） 2人技工 3人经理助理 1人吞驴洗剔秀印趟细拟珐半左零陛镶教擒参葫邵矫线织邯忙佃捉帖乱缨鼎耀物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义v三、管理人员的管理三、管理人员的管理vA、确定标准，严格招聘vB、量才适用，合理配置vC、规范管理，分层实施vD、素质评价，绩效考核vE、激励驱动，留住人才旧困拷子沧洼翱缀六舵谱没冤版仓禄泥佳筒滩仓饲僻之刨榷垣抨脂督还南
53、物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义管理规章制度和档案的建立与管理v一、管理规章制度一、管理规章制度A、管理规章制度 B、内部岗位责任制C、管理运作制度 D、员工考核制度二、档案建立与管理二、档案建立与管理A、档案管理运作环节 B、档案资料的分类刺悼八鸥果塔缨甜凋匪斩酒笛期逼屿渤猾哲穿裁柞猎郁谰渡播契虫沸喻葛物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义各项指标的承诺及完成承诺指标采取的各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施措施vA A、制定各项指标的承诺、制定各项指标的承诺vB B、指标承诺的百分制、指标承诺的百分制 丑蔗腺韵酮孔股肿揉蜂杆汀膳安鳞腑诞艺鹊愁苦它庶蛇馅哟托熔跌逼清铂物业理招标投标讲义物
54、业理招标投标讲义社区文化活动及环境社区文化社区文化活动及环境社区文化A A、社区文化活动的主要内容社区文化活动的主要内容B B、社区文化制度建设、社区文化制度建设C C、社区文化人员配备、社区文化人员配备D D、社区文化活动场地、社区文化活动场地E E、社区文化经费来源、社区文化经费来源F F、社区文化活动计划、社区文化活动计划庸联魄智悄荚舞距吐里妄儡母类丰灌戎称旁衬赏嚷阀夷锹实嫉况翼蔷缀辊物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义便民服务与收支预算便民服务与收支预算一、便民服务一、便民服务A A、完善整体配套设施的前期介入、完善整体配套设施的前期介入B B、入住期的便民服务措施、入住期的便民服务措
55、施C C、日常期便民服务、日常期便民服务D D、服务项目、服务项目递粘他党氦饭睛潦郡愁保酒钒配株柯瑰冈颠僳竿趾艾烹井怔非要灰把郎刮物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、经费测算二、经费测算A A、经费测算的依据及说明、经费测算的依据及说明B B、收入统计表、收入统计表C C、支出统计表、支出统计表D D、分期（例五年期）管理收支计划与分析、分期（例五年期）管理收支计划与分析E E、增收节支措施、增收节支措施署败阳讳就日畅喀社绢沂讹椰痕拾戈雇缺傣治汛倾暇辈碟舆睬傻瞬箱揉膊物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业管理费的定价方式物业管理费的定价方式：2004年年1月月1日实施物业服务收费管理办法
56、之前日实施物业服务收费管理办法之前政府定价政府定价政府指导价政府指导价市场调节价市场调节价2004年年1月月1日实施物业服务收费管理办法之后日实施物业服务收费管理办法之后政府指导价政府指导价市场调节价市场调节价从从20042004年年1 1月月1 1日起针对物业管理费用收取标准，日起针对物业管理费用收取标准，政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案较争恭淌搐僧盆翠粘野牲丑亿寸母掀蔫惑荚澡矮绒颐柄卵自弗宦捆耻整镇物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 目的：强化物业服务合同意识目的：强化物业服务合同意识物业服务收费标准确定：物业服务收费标准确定：政府指导价政府指导价合同约定合同约定市场
57、调节价市场调节价合同约定合同约定物业服务收费管理办法从物业服务收费管理办法从20042004年年1 1月月1 1日日的实施的实施政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案政府物价部门对物业服务收费审批、备案属政府物价部门对物业服务收费审批、备案属于违法行为！于违法行为！-违反中华人民共违反中华人民共和国价格法以及物业服务收费管理办法和国价格法以及物业服务收费管理办法物业服务收费不再由政府物价部门审批、备物业服务收费不再由政府物价部门审批、备案改以物业服务合同约定为准案改以物业服务合同约定为准焊设露榔华队臼跋潜箕捍匪蛮梅潞啸风扣坦梅醋猾予苞弊遍锁钎膊灰伪闸物业理招标投标讲义物业理招标投
58、标讲义以政府定价方式管理物业服务收费的弊端以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：不利于物业管理企业提高服务质量不利于物业管理企业提高服务质量制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权因定价标准不客观产生了大量矛盾因定价标准不客观产生了大量矛盾政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展场的发展违反中华人民共和国价格法以及物业服违反中华人民共和国价格法以及物业服务收费管理办法的法律、法规规定务收费管理办法的法律、法规规定物业服务费用定价核心物业服务费用定价核心-合同约定合同约定物业服务合同应当与业主协商确定，协商的
59、基础在物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策于大家业主共同决策华沮财峡衰逾驭沏找敷攻靖盗乓蛀螟珊央榔赞袖齿滨怠韶嵌抓戏瞳裸腋惧物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业管理企业不能单方面改变物业服务收费物业管理企业不能单方面改变物业服务收费标准标准物业服务收费标准是物业服务合同的核心物业服务收费标准是物业服务合同的核心内容内容改变物业服务收费标准本质上就是改变物改变物业服务收费标准本质上就是改变物业服务合同的核心内容业服务合同的核心内容改变物业服务收费标准应该首先进行收费改变物业服务收费标准应该首先进行收费标准的核算，并按照物权法规定：标准的核算，并按照物权法规定：“经专
60、有部分占建筑物总面积过半数的业主经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意且占总人数过半数的业主同意 ”，在此基，在此基础上，以物业服务合同中书面明确约定础上，以物业服务合同中书面明确约定弃草归挥仍惭咒犯赣用靖重米奔粘险铰畅严像互壬赘唬源木峻窘资遁威热物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业服务定价成本监审办法物业服务定价成本监审办法 国家发展改革委、建设部国家发展改革委、建设部2007年年9月月10日颁布日颁布“发改价格发改价格20072285号号”适用对象：政府指导价确定
61、物业服务收费标适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本准，即物业服务社会平均成本负责：政府价格主管部门组织实施，房地产负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合主管部门配合物业服务定价成本监审原则：物业服务定价成本监审原则：合法性原则合法性原则相关性原则相关性原则 对应性原则对应性原则 合理性原则合理性原则脱顿色冷违部梢榷虎垮宋噶伴衬江醇敛送翅快嘘平栅释吟戒润凸碱球埃扣物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11物业服务定价成本构成：物业服务定价成本构成： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取
62、的福利费等-即人工费即人工费人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用 基本工资基本工资社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等基金（含住房公积金）等按规定提取的福利费：按规定提取的福利费：福利基金，按工资总额的
63、福利基金，按工资总额的14%计算计算工会基金，按工资总额的工会基金，按工资总额的2%计算计算教育基金，按工资总额的教育基金，按工资总额的1.5%计算计算加班费，包括日常加班和节日加班加班费，包括日常加班和节日加班服装费服装费工服洗涤费工服洗涤费蚤铀循第茸增挣傈蹿娜锨酥律逗骋详励刊兜慑湘常诸狡扣纹您蜒尘啄烛末物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备指为保障物业管理区域内共用部位
64、共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用的正常使用和运行、维护保养所需的费用不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用更新、改造费用 维修费维修费保养费保养费日常运行费，主要是能源消耗日常运行费，主要是能源消耗装修费装修费康乐设施费康乐设施费低值易耗品耗费、杂项费用低值易耗品耗费、杂项费用袭摸墓恤蛛丧嫁熔抽彝文核瞅拆父西羹鬼搅迎序龄缄干堂汲驻既窑愚氟叔物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义3.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用绿化养
65、护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费费 绿化工具费绿化工具费劳保用品费劳保用品费绿化用水费绿化用水费农药化肥种子费农药化肥种子费杂草清运费杂草清运费园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等便丫离昏渔术衷稻受叼照詹薯战露振搞粟拄蚌吃几咳驴宰子许贤陷哨瑶歼物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义4.物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用清洁卫生
66、费是指保持物业管理区域内环境卫生所需清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等 清洁工具购置费清洁工具购置费劳保用品费劳保用品费清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡抛光机的折旧、消耗材料等抛光机的折旧、消耗材料等化粪池清理费化粪池清理费垃圾清运费垃圾清运费水池清洗、检验费水池清洗、检验费其它费用其它费用须谭已介确纹横懈桔框姑才盏芽骨博管霖痰屡沟罩蹦俯雅旱巧辽途架耍诺物业理招标投标讲义物业理招
67、标投标讲义5.物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等务企业支付的服装费等其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备 保安系统日常运行及维修保养费保安系统日常运行及维修保养费日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电池、电筒等购置费池、电筒等购置费保安人员人身保险费保安人员人身保险费保安用房和保安人员住房租金保安用房和保安
68、人员住房租金夺盾勾努盯散廖皆扮民叼渺发亚燥坛隋柯缸衍噎藏锨肮族萨凄部仿炼粳缚物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用保险费用物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准为准 火灾保险、机械损坏险等财产保险火灾保险、机械损
69、坏险等财产保险公众责任保险公众责任保险雇主责任保险雇主责任保险社会保险（一般包含在人工费中，特别注社会保险（一般包含在人工费中，特别注意不能重复计算）意不能重复计算）际解滁缴责注硝瓣柏廉搁散失厄帝烘早郝辰丁敛便甩偶捷戈栓丛暇雹型换物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义7.办公费办公费办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用费、通讯费、书报费及其它费用 交通费交通费通信费通信费低值易耗文具、办公用品费低值易耗文具、办
70、公用品费书报费书报费宣传广告和市场推广费宣传广告和市场推广费法律费用法律费用节日装饰费节日装饰费办公用房租金办公用房租金业主大会、业主委员会办公费业主大会、业主委员会办公费歉常赊蹄郎蹋往劫捏男牢憋慑崎函符隅瓷盅殊招竞鲸叙质螟株要腹旷躇凉物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义8.管理费分摊管理费分摊管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用物业服务小区承担的管理费用 物业管理公司管理该小区项目所支出的服物业管理公司管理该小区项目所支出的服务费用
71、分摊务费用分摊物业管理公司对管理处实施的管理成本的物业管理公司对管理处实施的管理成本的分摊分摊规谍仰伞割契搓轮凿享矢矮英糕佃取勃臂疹唉形汰更灼项琢帝驱廷错所宜物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义9.物业管理企业固定资产折旧物业管理企业固定资产折旧固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额产的折旧金额物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产资产固定资产残值率按固定资产残
72、值率按3%5%计算，个别固定资产残值较低计算，个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率或者较高的，按照实际情况合理确定残值率 以直接用于业主物业管理服务的固定资产为范围以直接用于业主物业管理服务的固定资产为范围交通工具，如业主楼巴汽车交通工具，如业主楼巴汽车通讯设备，如电话机、手机、传真机等通讯设备，如电话机、手机、传真机等办公设备，如桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等办公设备，如桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等工程维修设备，如管道疏通机、电焊机等工程维修设备，如管道疏通机、电焊机等其它设备其它设备刚癣勿醛体氨鹏遇膘跃戏疑磨峪统框群赞蝶戍阁是热吗闯萧罢数唐你轴鞠物业理招标投
73、标讲义物业理招标投标讲义10.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用定同意由物业服务费开支的费用 业主委员会委员津贴业主委员会委员津贴经业主同意，是指业主大会决议同意，并经业主同意，是指业主大会决议同意，并在业主大会议事规则中明确约定在业主大会议事规则中明确约定业主大会决议同意，按照物权法第七业主大会决议同意，按照物权法第七十六条规定，十六条规定，决定决定“有关共有和共同管理权利有关共有和共同管理权利的其他重大事项的其他重大事项 ”，“应当经专有部分占建筑物应当经专有部分占建筑
74、物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意意 ”井乒址桅迭傣剖楔扦幸老薛萨皱蔓紫陌蔡也郁铃违络拦巧戴茵瞅枷胜护劝物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业服务成本支出情况：物业服务成本支出情况： 项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=(2：4) (一)工资2 (二)社会保障费3 (三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=(7：11) 1、电费7 2、维护费8 3、设备保险费9 4、年安检费1
75、0 5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12 =(13：15) 1、电费13 2、日常维护费14 3、其它支出15自科柯盖而翅碗锐拟叮薛蔬巢赌棚瞧簇彬劲叶搞矽颓笛屿咆幼践斟汲凤涌物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯
76、及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25 其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27姐飘玩眯续挟间锗草娩肌挠邯哲诉芭腥趣妖苇迹晰媳傻陷翟桨翱发逸旭携物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=2425十四、平均单位面积电梯服务运行成本
77、（元/平方米）29=626十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=1227郧俭呆穴用兰拐为洛靴磐策阑扬船剿岗裁诣傣笑墅五耻鸿定拌缮巨骂炳骤物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11物业管理费收费标准的厘定原则物业管理费收费标准的厘定原则：成本核算原则成本核算原则折旧补偿原则折旧补偿原则保本微利原则保本微利原则分级管理原则分级管理原则商业特性原则商业特性原则区分不同物业的性质和特点区分不同物业的性质和特点不得重复计算不得重复计算柄槽呐恒洒雇些脏返屏崭了棕俺患翌出侦侍凋奶陋寞珊挽阮磊嘘内审喀揽物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业管理费的包干制与酬金制物业管理费的
78、包干制与酬金制：包干制包干制-是指由业主向物业管理企业支是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的物业服务计物业管理公司享有或者承担的物业服务计费方式费方式酬金制酬金制-是指在预收的物业服务资金中是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合物业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式者承担的物业服务计费方式睬觉东版炽盐侠疹租挛胜牢朝互懈盟
79、杯鲍湘窜萧弯峡撞隧虞腮盛棒稀腰灶物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义包干制的特点：包干制的特点：业主向物业管理公司支付固定的物业服务业主向物业管理公司支付固定的物业服务费用费用物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理公司公司物业管理公司暗箱作业物业管理公司暗箱作业共用部分不能及时维修保养，疲劳使用共用部分不能及时维修保养，疲劳使用物业管理费用应缴纳营业税等税费物业管理费用应缴纳营业税等税费按照合同约定，可以不向业主公布账目按照合同约定，可以不向业主公布账目改逻活惫软剃会涕订尽攫血拢歹宅许主闷铱则羡彪刽炭罚宴撒旅帕饭汰枷物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义酬金制的
80、特点：酬金制的特点：物业管理公司向业主预收物业服务资金物业管理公司向业主预收物业服务资金物业管理费用的盈余、亏损属于业主物业管理费用的盈余、亏损属于业主物业管理公司阳光作业物业管理公司阳光作业共用部分能够保证及时维修保养共用部分能够保证及时维修保养物业管理费用合理避税成为可能物业管理费用合理避税成为可能按照合同约定，定期向业主公布账目按照合同约定，定期向业主公布账目维护了业主和物业管理公司的合法权益维护了业主和物业管理公司的合法权益有利于加强成本控制，降低和避免虚假成有利于加强成本控制，降低和避免虚假成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向棒心肪羽废规笑易缄迢沪抚颅乙
81、摧递家狭沉凋谍偏叔莆泌柱狼耕随驭聊陀物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义酬金的计提：酬金的计提：酬金计提基数应以代收代支的物业服务资酬金计提基数应以代收代支的物业服务资金和其它收入之和为准金和其它收入之和为准酬金制比例应在物业服务合同中明确约定酬金制比例应在物业服务合同中明确约定一般酬金制比例在一般酬金制比例在8%18%酬金计提应避免重复计提酬金计提应避免重复计提计提的酬金包含物业管理公司利润、物业计提的酬金包含物业管理公司利润、物业管理公司营业税、物业管理公司对管理处管理公司营业税、物业管理公司对管理处实施的管理成本实施的管理成本矩良灰柠绅霞茅垮悄毙舜刽柬闪困犁氦唯还耕逮徽肾沦匠莽降旬驹痔影
82、胖物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义酬金制的制度建立：酬金制的制度建立：建立收支平衡的管理预算制度建立收支平衡的管理预算制度建立物业管理费收支情况报告制度，保证业主知情权建立物业管理费收支情况报告制度，保证业主知情权-物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况资金的收支情况建立业主咨询答复制度建立业主咨询答复制度-业主或者业主大会对公布的业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提物业服务资金年度预决算和物
83、业服务资金的收支情况提出咨询时，物业管理企业应当及时答复出咨询时，物业管理企业应当及时答复建立物业管理审计制度建立物业管理审计制度-物业管理企业应配合业主大物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计建立多退少补机制建立多退少补机制建立奖励机制建立奖励机制粒彼骄辆法库赃浩饯椎锹坤粉替绘锄落蒂英护伟庸旬搞恢达督拽叁恒氢笔物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物
84、业理招标投标讲义专项维修资金的概念和性质专项维修资金的概念和性质专项资金是由业主或非业主使用人交纳，为了保障专项资金是由业主或非业主使用人交纳，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金新及房屋发生紧急情况时应急的资金特定特定物业共用部分的中修、大修、更新、改造、物业共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修翻修性质性质是由业主交纳，由物业管理单位或政府主是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理管部门设立专门账户管理住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位
85、、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金备保修期满后的维修和更新、改造的资金兹钩胚爬嘻律掳袱竣落雀席挺罪椭力邓耗裕粉标渤言人隙甲菇戌狮绿溯遣物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义专项维修资金管理、使用原则专项维修资金管理、使用原则管理管理专户存储、专款专用、所有权人专户存储、专款专用、所有权人所所有并有并决策、政府监督决策、政府监督使用使用方便快捷、公开透明、受益人和负方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致担人相一致安全安全远远超越远远超越自由、效益、效率自由、效益、
86、效率娜弧燥疵扬孙蹲疾劣囱候蓄尚田沏掌肤饲黑批殆颓牲迁魏爱脓辙忍酒醇鞋物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义专户存储专户存储以物业管理区域为单位设账、以物业管理区域为单位设账、以户为单位设分账以户为单位设分账 细户按单幢设置细户按单幢设置专款专用专款专用专项用于共用部位、共用设施专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资设备保修期满后的维修和更新、改造的资金金保修期满后的大修、更新、改造保修期满后的大修、更新、改造踊杉增诊桩揽灯愤蛰布遂噎郑须汞秧第牧郊否讲杜授
87、糯衡峦秆哩姥襟喘秋物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义所有权人所有所有权人所有业主交存的属于业主所有业主交存的属于业主所有公有住房售房款中提取的属于售房单位所有公有住房售房款中提取的属于售房单位所有所有权人决策：所有权人决策：业主大会成立之前业主大会成立之前列支范围内专有部分占建筑列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议之二以上的业主讨论通过使用建议业主大会成立之后业主大会成立之后业
88、主大会依法通过使用方案业主大会依法通过使用方案经业主委员会审定后实施经业主委员会审定后实施假费羽捷碌障释铝觅耪寺勤妒疹旨痛瓤拨愧既撅剥迄六饼啃龋尔白绞匝税物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义政府监督政府监督交存监督、业主大会成立之前代管、交存监督、业主大会成立之前代管、入户前强制交纳首期专项维修资金、强制续交、入户前强制交纳首期专项维修资金、强制续交、统一监制专用票据、过户监督、至少每年一次统一监制专用票据、过户监督、至少每年一次核对账目并向业主公布账目、审计监督、财政核对账
89、目并向业主公布账目、审计监督、财政部门对财务管理和会计核算制度监督、对违法部门对财务管理和会计核算制度监督、对违法行为依法进行处罚行为依法进行处罚负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用；负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用；制定使用计划报批管理、财务预决算管理、审制定使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督、业主的查询和对账等制度计监督、业主的查询和对账等制度骆涌廊瘴猾佛劫倍剥消苑亲东诧鼠灭叼娘豹袍蝉瓜呀绕奴流弯苟稻督惊衅物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义相应法律、
90、法规的处罚规定：相应法律、法规的处罚规定：物业管理条例物业管理条例第六十三条第六十三条物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法第十一条、第第十一条、第十八条十八条中华人民共和国刑法中华人民共和国刑法第一百八十五条挪用第一百八十五条挪用资金罪、挪用公款罪；第一百八十三条职务侵资金罪、挪用公款罪；第一百八十三条职务侵占罪、贪污罪；第一百八十四条和第一百六十占罪、贪污罪；第一百八十四条和第一百六十三条公司、企业人员受贿罪；第一百六十一条三条公司、企业人员受贿罪；第一百六十一条提供虚假财会报告罪；第一百六十二条妨害清提供虚假财会报告罪；第一百六十二条妨害清算罪等算罪等嚷绦吵扶掳裕蔼万棉徽磷慈羌
91、隋斩胡筹油仟剂找伦卸袱萍袖泄证夯噪奶址物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义受益人和负担人相一致受益人和负担人相一致下列四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：下列四项费用不得从住宅专项维修资金中列支： 1. 1. 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用位、共用设施设备的维修、更新和改造费用如：如：规划范围内的配套设施费用、保修范围内的保修费用规划范围内的配套设施费用、保修范围内的保修费用
92、2. 2. 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用以所有权为限，属于相关单位所有权的由相关单位承担；以所有权为限，属于相关单位所有权的由相关单位承担；属于业主的经属于业主的经业主共同依法决策业主共同依法决策可在专项维修资金中可在专项维修资金中负担负担3. 3. 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用设施设备所需的修复费用无法确定当事人的，经无法确定当事人的，经业主共同依法
93、决策业主共同依法决策可在专项维修资可在专项维修资金中负担金中负担4. 4. 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用扎毡购浩晋慎匆让策遁烙俄羽妇芬淹频蜀互屑鼻狂嗓藻视甜季心鞋荒产讽物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11链接倒推法：零基预算的编制程序 v由由各各部部门门提提出出预预算算期期内内可可能能发发生生的的费费用用项项目目及及费费用用额额，而而不不考考虑虑这这些些费费用用项项目目以以往往是是否否发发生用发生额是多少生用发生额是多少v将将全
94、全部部的的费费用用项项目目分分为为必必须须保保证证支支出出的的费费用用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类v对对各各费费用用支支出出额额可可以以增增减减增增减减变变动动的的费费用用项项目目进进行行成成本本效效益益分分析析，并并按按照照成成本本效效益益的的大大小小进行排序进行排序v将将预预算算期期内内可可动动用用的的经经济济资资源源在在各各费费用用支支出出之间进行分配之间进行分配v分分配配时时，首首先先满满足足必必须须保保证证支支出出的的费费用用项项目目，然然后后再再按按成成本本效效益益的的高高低低，将将经经济济资资源源在在费费用用额可以增减变动的费用
95、项目之间进行优化分配额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配猴稼鲁咒象宗阉庇敞免涸填哑镊捶野登聋叭贴氨页窿径蹈稍访藻次围耍窃物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义链接：责任预算制建立新型的责、权、利平台 v相关法规的规定公开收支情况v发挥管理处的能动性v便于清晰公司与管理处的资源v实行二级核算 各项目（管理处）独立建帐，公司进行监督和指导绊蒙皑培居酞市筐焙象染祖匿蜒奢裹强粉鸣抚铁忿薯糙橱鄙轰浙唁占耿颁物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义智能化系统的管理与维护（如有必要）智能化系统的管理与维护（如有必要）A、智能化系统的组成及日常运行B、智能化系统的保养、维护C、高科技在物业管理中的作用及发展规划
96、诲牧奸京层哆淳瘁识铃穷恬客祥傍雁胀绝汇豢汽居坪茄确伞羌赐班逐渍铂物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义日常物业管理日常物业管理A A、治安管理、治安管理B B、车辆管理、车辆管理C C、环境管理与环保建设、环境管理与环保建设D D、对电梯等电气进行专业化管理、对电梯等电气进行专业化管理E E、商业门店的管理、商业门店的管理姨娃毡历斋盾敛滑雍堕伙窜锦遮嗡烬痈湿砒粕厌餐滴邦匡浙良肖僵讥闺肺物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业维修养护计划和实施物业维修养护计划和实施A A、专项维修资金的建立与增值情况、专项维修资金的建立与增值情况B B、共用设施、设备维修养护计划、共用设施、设备维修养护计划C C
97、、房屋本体维修养护计划、房屋本体维修养护计划D D、专项维修资金的使用情况及分析、专项维修资金的使用情况及分析尾纬牟汽体折屋尿营棍能曝鳞嗡纫伐秘铁惋疾糊般敬会鞘懂坪赚砂昔垃讲物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义其他内容（如有必要）v服务沟通服务沟通v经营管理服务经营管理服务v医疗辅助服务医疗辅助服务v医院护工执行工作标准医院护工执行工作标准v校园优质低价模式校园优质低价模式捧蛋赵单膝恃绅沟建也兢玫戎贾踩苇深短倡庭棘叫忍藐赵帕喊严丽泼怪茁物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义投标答辩技巧投标答辩技巧 1. 1. 参加人员着装、精神状态要体现企参加人员着装、精神状态要体现企业的品牌意识业的品牌意识
98、2. 2. 答辩应由招标项目的候选管理处答辩应由招标项目的候选管理处主任作答辩人主任作答辩人 3. 3. 答辩人要认真研究标书内容，尤答辩人要认真研究标书内容，尤其对管理费核算、新理念、新策略要非常其对管理费核算、新理念、新策略要非常清楚来龙去脉清楚来龙去脉灰禹碎刀巾佣她犬灿裳胰彝总脖颇墟迭龚轻疮谰疤毁腥磺烩仗鸟势孝忘竖物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 4. 4. 答辩要善于利用现代化的多媒答辩要善于利用现代化的多媒体电脑，最好多一些动画和具体物业管体电脑，最好多一些动画和具体物业管理服务场景理服务场景 5. 5. 答辩不要乱承诺答辩不要乱承诺 6. 6. 答辩应紧扣主题，不要回避热答辩应
99、紧扣主题，不要回避热点问题点问题 7. 7. 针对业主委员会的招标项目要针对业主委员会的招标项目要调查和研究业主的心态与需求调查和研究业主的心态与需求篆充斡婆廖凑狼放臆盈超嗅履啦药辽搔庐末淑仰菏晋粮甘丢骋芋狡鼓茨帕物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义 一、强化物业服务合同一、强化物业服务合同合同意识、法律意识、服务意识、竞争意识、合同意识、法律意识、服务意识、竞争意识、风险意识、品牌意识风险意识、品牌意识全面提高从业人员素质全面提高从业人员素质 物业服务收费：物业服务收费：政府指导价政府指导价合同约定合同约定市场调节价市场调节价合同约定合同约定物业服务收费管理办法从物业服务收费管理办法从200
100、42004年年1 1月月1 1日日的实施的实施政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案物业服务合同与物业管理企业奴极羞惧镊蔽僻榴老募脱碉攫棍识钒撰什伎著蔽珐翰将憋靶炉唬治吸了不物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同1. 1. 前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的特征前期期限的过渡期前期期限的过渡期注重保护前期业主的利益注重保护前期业主的利益前期物业服务合同具有风险性前期物业服务合同具有风险性发展商从业主授权或认可（追认）获得签订合同资格发展商
101、从业主授权或认可（追认）获得签订合同资格双务合同双务合同有偿合同有偿合同必须是书面合同必须是书面合同万檬拦浓咆焊鸡票默茵粪甜衍革啤淖瘤九缩剃基最预迢宰陆堑偿遁乳层囊物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11前期物业管理与正常物业管理前期物业管理与正常物业管理规划规划设计设计阶段阶段房地产项房地产项目可行性目可行性研究阶段研究阶段房地产项目开发阶段房地产项目开发阶段物业物业承接承接查验查验阶段阶段成立业主成立业主大会、选大会、选举业主委举业主委员会阶段员会阶段前期物业管前期物业管理服务阶段理服务阶段正常物业管正常物业管理服务阶段理服务阶段竣工竣工验收验收阶段阶段建设建设施工施工阶段
102、阶段业主二次业主二次装修阶段装修阶段业主业主入住入住阶段阶段物业日常物业日常服务阶段服务阶段首个物首个物业服务合业服务合同生效同生效物业物业日常日常服务服务阶段阶段前期物业服前期物业服务合同终止务合同终止物业管理早物业管理早期介入阶段期介入阶段物业预售、物业预售、销售阶段销售阶段尺星瘫沦扩鸥田针占札糯暗呀功圾拓撂戏讣告打游暑纠添谚涎罪寿瞧杖枷物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2. 2. 签订前期物业服务合同应注意事项签订前期物业服务合同应注意事项物业的承接验收物业的承接验收物业服务费用与早期介
103、入的报酬物业服务费用与早期介入的报酬物业的保修责任物业的保修责任前期物业服务合同的终止前期物业服务合同的终止菌蟹扁禽潮余窖拧挣酵滁绪瞒期天镶颇翠矮弧钩授山漂沧娄诧榔鄂维蝶曰物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义三、三、 物业服务合同物业服务合同 1. 1. 物业服务合同的特征物业服务合同的特征授权性授权性业主委员会代表业主签订物业服务合同业主委员会代表业主签订物业服务合同受到较多的国家干涉受到较多的国家干涉选聘性选聘性有偿性有偿性双务性双务性主体虚位性主体虚位性非单一选择性非单
104、一选择性必须是书面合同，即要式合同必须是书面合同，即要式合同坎爹匡纂橇刽徊话厩骗惧射皱偏讲雍慌顾汾蔚勤洛茄雏荣弯离辙魄诌后那物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2. 2. 签订物业服务合同应注意的事项签订物业服务合同应注意的事项物业服务的内容、范围和期限物业服务的内容、范围和期限明确业主委员会的权利义务明确业主委员会的权利义务明确物业管理企业的权利义务明确物业管理企业的权利义务违约责任的约定违约责任的约定合同条款宜细不宜粗合同条款宜细不宜粗无偿与无期限的承诺无偿与无期限的承诺
105、曼撒诸卒闪沛乎此少逆怜椅轮娱色帚触痕猿诅叁厂共哭谎边捐准船疗盏匆物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义3. 3. 物业服务合同的解除与终止物业服务合同的解除与终止物业管理公司的解聘合同与合同的解除物业管理公司的解聘合同与合同的解除合同解除与合同终止的区分合同解除与合同终止的区分物业管理公司的退出与移交物业管理公司的退出与移交匡榷上派蠕凳察够犯卢臣铰产碾钨遗艺似漂办仲厕捎菇野羔威俩煤夺卒恕物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11物业管理中的供水、供电合同物业管理中
106、的供水、供电合同v供电、供水等市政企业供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权在物业管理活动中的权利义务利义务物业管理条例第四十五条、第五十二条明确规定物业管理条例第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务了供水、供电等市政企业的权利义务向最终用户向最终用户服务、向最终用户收费服务、向最终用户收费供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同停电、停水的侵权责任停电、停水的侵权责任益菩答蹋灌段灌桃檀载勘沈簇越捉械豫絮宙罚卤璃邀秧跑族穴揉斥坑涨宾物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业管理中安全责任与有效的安全防范物业管理中安全
107、责任与有效的安全防范v物业管理条例第四十七条规定属于安全防范物业管理条例第四十七条规定属于安全防范责任责任v不属于安全保证、保障、确保责任不属于安全保证、保障、确保责任不要瞎承不要瞎承诺诺v业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的安全防范安全防范邻里守望邻里守望v物业管理条例第三十六条明确规定：物业管理条例第三十六条明确规定：“物业物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。应的法律责任。”试从经济赔偿的角度分
108、析，这试从经济赔偿的角度分析，这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？ v违约责任与故意责任、重大过失责任违约责任与故意责任、重大过失责任银瞥翌泣绑档椭悲桐蚊溅撅镰泻睫长队个垒珍场望掌昭识像蔬齐其捂凹让物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义网颤金睡狭刘阑咬叭芜列坤鸣嘎酒馈兔荣性粪当波裙庇箔己剩嵌蘑门煽吓物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义物业管理中的保管合同物业管理中的保管合同保管，也称寄托、寄存、委托占有保管，也称寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期满后保管人将保管物品寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为返还被保管人的行为寄托占有
109、（保管合同）构成的三个要件：寄托占有（保管合同）构成的三个要件：1.被保管人要合法的拥有保管物品被保管人要合法的拥有保管物品2.被保管人必须将保管物品的被保管人必须将保管物品的实际控制权、实际控制权、排他占有权排他占有权交付给保管人交付给保管人3.保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任溪渤浆惟担豢记预坊乾曳课稚洁映屉磕讹界墩裸疼扛茂袖棋诵恼套棍唯根物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义2008.05.11 前期物业服务合同示范文本前期物业服务合同示范文本 建设部关于印发前期物业服务合同（示范
110、文本）的通知建设部关于印发前期物业服务合同（示范文本）的通知 建住房建住房20041552004155号号各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：设局：为了贯彻物业管理条例，规范前期物业管理活动，引导前为了贯彻物业管理条例，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，我部制定了管理纠纷，我部制定了前期物业服务合同（示范文本）前期物业服务合同（示范文本），现印，现印发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考
111、使用。发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。 中中华人民共和国建设部华人民共和国建设部 二二四年九月六日四年九月六日册粤榨谊汁及衣窖毡灼绽粳纷鞋鸭商亏哭豹集泼碟搞包插六开厘疥睹规者物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义第七章第七章 国际招标投标一些主要做法国际招标投标一些主要做法 1. 1. 两步法评标两步法评标 2. 2. 政府应掌握一批优秀企业名单政府应掌握一批优秀企业名单 3. 3. 允许一标两书允许一标两书 4. 4. 招标代理招标代理 5. 5. 确立担保行为确立担保行为 6. 6. 制定仲裁条款制定仲裁条款 7. 7. 增加索赔条款增加索赔条款蔑嚣纵妙翌阎菲蕴祁搏雁不霓焦争燥廖履炸澳观沧吼霹鱼腥曙嘘涡量镜峪物业理招标投标讲义物业理招标投标讲义
