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1、丰盛町阳光商业街调研报丰盛町阳光商业街调研报告告 第一部分第一部分 地铁物业分析地铁物业分析第一部分第一部分 上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁，当时北京地铁的主要功能是城市防空兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。从本世纪初开始，中国大上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁，当时北京地铁的主要功能是城市防空兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。从本世纪初开始，中国大城市开始进行地铁建设，而且随着城市土地资源的日益稀缺，人们越来越关注地铁以及与地铁紧密相关的物业商业价值。城市开始进行地铁建设，而且随着城市土地资源的日益稀缺，人们越来越关注地铁以及与地铁紧密相关的物业商业价值。 对于
2、已开通地铁的城市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量，因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都蕴藏着巨大的商业价值。对于已开通地铁的城市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量，因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都蕴藏着巨大的商业价值。20042004年深圳地铁年深圳地铁1 1号线市区段开通运营，号线市区段开通运营，20092009年地铁年地铁1 1号线车公庙站号线车公庙站“丰盛町丰盛町”地下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到地下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到10-2010-20万元，最高售价达到每平方米万元，最高售价达到每平方米5050万元，万元，远高于相同位置地面街铺的价格
3、，对其价值预期可见一斑。远高于相同位置地面街铺的价格，对其价值预期可见一斑。 深圳的地铁商业，大致可以划分为四类：深圳的地铁商业，大致可以划分为四类： 1 1、地铁站内商业、地铁站内商业 2 2、地铁通道商业、地铁通道商业 3 3、地铁上盖商业、地铁上盖商业 4 4、地铁节点商业、地铁节点商业地铁物业特点地铁物业特点1 1、地铁站内商业、地铁站内商业 范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店类型：食品烟酒，报纸
4、杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时，都会考虑预留一定面积做零售商业。但在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求，而是目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时，都会考虑预留一定面积做零售商业。但在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求，而是只按规划留出足够的商业空间和面积就可以了。这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积，更像是一个地下展会场地，仅适合做一些只按规划留出足够的商业空间和面积就可以了。这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积，更像是一个地下展会场地，仅适合做一些临时性的商业摊位，而不
5、能做成有品位有档次的商店或商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。临时性的商业摊位，而不能做成有品位有档次的商店或商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。2 2、地铁通道商业、地铁通道商业 范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制。范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制。特点：与地铁站内通道相连的独立商业。特点：与地铁站内通道相连的独立商业。类型：无限制，可以是所有类型的商业。类型：无限制，可以是所有类型的商业。地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁通道相连，但有独立出入口，不受地铁营业
6、时间所限，地铁晚上停止运营关上大门后，商场可照常营业不受影响。地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁通道相连，但有独立出入口，不受地铁营业时间所限，地铁晚上停止运营关上大门后，商场可照常营业不受影响。深圳比较典型的地铁通道商业，有地铁深圳比较典型的地铁通道商业，有地铁1 1号线华强路站北面出口的号线华强路站北面出口的“潮流前线潮流前线”地下商场地下商场和南面出口的和南面出口的“华强地铁商场（易通手机配件市场）华强地铁商场（易通手机配件市场）”，还有科学馆站的还有科学馆站的“中信地铁商城中信地铁商城”以及车公庙站的以及车公庙站的“丰盛町丰盛町”地下商业街地下商业街。 华强北是深圳人气最旺的商业
7、区，在繁忙时段，地铁华强路站的几个出入口都是人流如潮，每个出入口每分钟都超过华强北是深圳人气最旺的商业区，在繁忙时段，地铁华强路站的几个出入口都是人流如潮，每个出入口每分钟都超过100100人次的人流量，并可持续数个小时。在如此人次的人流量，并可持续数个小时。在如此大量的人流地段上开店做生意，按说没有什么问题，但实际情况并非如此。潮流前线地下商场位于华强北商业旺区，主营小饰品、小商品等时尚生活用品，经过几年的大量的人流地段上开店做生意，按说没有什么问题，但实际情况并非如此。潮流前线地下商场位于华强北商业旺区，主营小饰品、小商品等时尚生活用品，经过几年的调整后如今经营情况很好；而与地铁东南出入口
8、相连的易通手机配件市场，虽与北出入口只有一路之隔，但因经营定位失误，再加上这个片区的人气不如北片区旺，导调整后如今经营情况很好；而与地铁东南出入口相连的易通手机配件市场，虽与北出入口只有一路之隔，但因经营定位失误，再加上这个片区的人气不如北片区旺，导致该商场一直惨淡经营。致该商场一直惨淡经营。3 3、地铁上盖商业、地铁上盖商业 范围：地铁站出入口商业。范围：地铁站出入口商业。 特点：与地铁站口直接相连。特点：与地铁站口直接相连。 类型：大、中型商场、裙楼商业。类型：大、中型商场、裙楼商业。 一般意义上的地铁上盖商业涵盖的范围比较广，但这也仅是距离上的差异，是否直接与地铁出入口相连，对于商业的经
9、营影响并不大。归根结底还是要看商业自身一般意义上的地铁上盖商业涵盖的范围比较广，但这也仅是距离上的差异，是否直接与地铁出入口相连，对于商业的经营影响并不大。归根结底还是要看商业自身的定位和经营水平，若定位不准确，即使坐拥庞大的人流也无法将其变为自己的客流。的定位和经营水平，若定位不准确，即使坐拥庞大的人流也无法将其变为自己的客流。益田假日广场前世界之窗地铁站益田假日广场前世界之窗地铁站 益田假日广场内益田假日广场内 4 4、地铁节点商业、地铁节点商业范围：地铁站半径范围：地铁站半径300300米范围内的商业（步行约米范围内的商业（步行约5 5分钟）。分钟）。特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的
10、大型商业，具备城市客厅属性。特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的大型商业，具备城市客厅属性。类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑。类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑。位于深圳地铁位于深圳地铁1 1号线号线购物公园站的购物公园站的COCO PARKCOCO PARK是一个典型的地铁节点商业。这里所说的节点，是因为它处在城市地铁干线的中心位置，同时也与城市道路是一个典型的地铁节点商业。这里所说的节点，是因为它处在城市地铁干线的中心位置，同时也与城市道路干线便捷相连。干线便捷相连。 由于坐落在城市交通干线中心的位置，再加上有较为便利的停车设施，因此这类商
11、业场所如购物中心、大型商场等就很容易成为城市商务活动的聚集地，由于坐落在城市交通干线中心的位置，再加上有较为便利的停车设施，因此这类商业场所如购物中心、大型商场等就很容易成为城市商务活动的聚集地，大量的商务活动需求会促使商业场所调整经营业态，逐步加大餐饮、特别是加大适合商务休闲的咖啡、酒吧、茶艺等业态的比例。大量的商务活动需求会促使商业场所调整经营业态，逐步加大餐饮、特别是加大适合商务休闲的咖啡、酒吧、茶艺等业态的比例。COCO PARKCOCO PARK目前已经把几目前已经把几乎所有可做露天酒吧餐饮的场地都出租给了此类商家，甚至连没有多少行人使用的空中走廊都放满了餐桌吧台。乎所有可做露天酒吧
12、餐饮的场地都出租给了此类商家，甚至连没有多少行人使用的空中走廊都放满了餐桌吧台。 项目概况：项目概况： 共共6 6层，经营面积约层，经营面积约6 6万平米，靠近地铁万平米，靠近地铁1 1号线老街站号线老街站;1995-2008;1995-2008年处于闲置状年处于闲置状态，由深圳市金百隆贸易发展有限公司于态，由深圳市金百隆贸易发展有限公司于20082008年年8 8月月2828日重新开业，统一招商管理，日重新开业，统一招商管理，只出租不出售，租金为只出租不出售，租金为600-1200600-1200元元/ /月月. .平米平米, ,出租率接近出租率接近100%100%，人流旺，经营状况，人流旺
13、，经营状况比较好。比较好。柠檬街柠檬街深圳深圳1. 尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题；尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题；2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑；引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑；3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性；的整体性和连续性；4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式一站式”消费。消费。青衣城青衣城香港香港 地
14、铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切！地铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切！ 地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集能力；础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集能力；对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸附力提升的对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸附力提升的作用不会太明显，甚至降低该区域的商业辐射能力。作用不会太明显，甚至降低该区域的商业辐射能
15、力。 除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一，除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一，北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的香港及深圳部分地铁物业则获得较大成功；香港及深圳部分地铁物业则获得较大成功； 成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很大关系。大关系。地铁物业小结地铁物业小结 第二部分第二部分 调研项目概况调研项目概况第二部分第二部分 土木建筑领域普遍认为，土木建筑领域
16、普遍认为，1919世纪是桥的世纪，世纪是桥的世纪，2020世纪是高层建筑的世世纪是高层建筑的世纪，而纪，而2121世纪将是地下空间的世纪。城市飞速发展使得我们生活空间变得世纪将是地下空间的世纪。城市飞速发展使得我们生活空间变得越来越狭小和拥挤，随着上海、深圳、北京等大城市地面空间日趋紧张，越来越狭小和拥挤，随着上海、深圳、北京等大城市地面空间日趋紧张，人们逐步将目光延伸到地下。人们逐步将目光延伸到地下。20002000年年7 7月月6 6日，温家宝总理在日，温家宝总理在人民日报人民日报撰文指出：要重视城市地下空间资源的开发和利用。目前在国内，地下商撰文指出：要重视城市地下空间资源的开发和利用。
17、目前在国内，地下商场、地下车库、地下轨道交通线等正成为城市的二度空间。而从国际上看，场、地下车库、地下轨道交通线等正成为城市的二度空间。而从国际上看，城市建设和发展有效创造和利用好地下空间，已经是一种不可回避的潮流。城市建设和发展有效创造和利用好地下空间，已经是一种不可回避的潮流。 丰盛町商业步行街为深圳市仁贵投资发展有限公司投资开发的丰盛町商业步行街为深圳市仁贵投资发展有限公司投资开发的创新项创新项目目深圳市乃至全国首次挂牌公开招标开建的地下空间项目深圳市乃至全国首次挂牌公开招标开建的地下空间项目！ 前言前言项目名称：丰盛町商业步行街项目名称：丰盛町商业步行街项目位置：深圳市福田区深南大道车
18、公庙路段南北两侧项目位置：深圳市福田区深南大道车公庙路段南北两侧占地面积：占地面积： 13924.77总建筑面积：总建筑面积：26624.5铺位总数：铺位总数：535个个车位：车位：156个个项目概况项目概况东东海海商商务务中中心心招招商商银银行行大大厦厦时时代代科科技技大大厦厦工工商商物物价价大大厦厦阳阳光光高高尔尔夫夫大大厦厦万万轩轩国国际际大大厦厦财财富富广广场场深深航航大大厦厦金金运运世世纪纪大大厦厦富富春春商商务务大大厦厦世世纪纪豪豪庭庭大大庆庆大大厦厦英英龙龙展展业业大大厦厦创创建建大大厦厦喜喜年年中中心心金金润润大大厦厦都都市市阳阳光光名名苑苑有有色色金金属属大大厦厦本本元元大大
19、厦厦项目概况项目概况：项目北侧从财富广场到万轩国际，南昌从有色金属大厦到大庆大厦，东西全长：项目北侧从财富广场到万轩国际，南昌从有色金属大厦到大庆大厦，东西全长500米；共设三层，负一层为下沉式露天街区，负二层与深圳车公庙米；共设三层，负一层为下沉式露天街区，负二层与深圳车公庙地铁站四个出入口融为一体，负三层为设备房。建有地铁站四个出入口融为一体，负三层为设备房。建有22个出入口串联起周边个出入口串联起周边19栋写字楼和栋写字楼和3座星级酒店，座星级酒店，D区负二层与东海商务中心无缝连接。区负二层与东海商务中心无缝连接。项目周边项目周边：丰盛町位于深圳市写字楼群最为密集的商务办公区，以丰盛町为
20、中心的：丰盛町位于深圳市写字楼群最为密集的商务办公区，以丰盛町为中心的1平方公里范围内，商务写字楼面积达平方公里范围内，商务写字楼面积达320万平方米，这里活跃着万平方米，这里活跃着50万白领形万白领形成了高端消费人群，为步行街带来巨大的消费人潮。（北侧为深圳知名的东海花园，香榭里花园等香蜜湖豪宅区。）成了高端消费人群，为步行街带来巨大的消费人潮。（北侧为深圳知名的东海花园，香榭里花园等香蜜湖豪宅区。）整体功能整体功能：丰盛町，深南大道下的商业步行街，像漏斗一样把乘坐地铁、公交、前来购物、：丰盛町，深南大道下的商业步行街，像漏斗一样把乘坐地铁、公交、前来购物、 商务人群，统统吸引到舒适安全的地
21、下街来，使得人潮舒畅流动，楼喽相通，商务人群，统统吸引到舒适安全的地下街来，使得人潮舒畅流动，楼喽相通， 办公购物更轻松。办公购物更轻松。招商行业招商行业：酒吧、中西餐饮、特色餐厅、数码产品、电玩模型、特色店、精品店、服装配：酒吧、中西餐饮、特色餐厅、数码产品、电玩模型、特色店、精品店、服装配 饰、箱包鞋帽、钟表首饰、运动用品、生活便利等等饰、箱包鞋帽、钟表首饰、运动用品、生活便利等等发展商发展商：深圳市仁贵投资发展有限公司：深圳市仁贵投资发展有限公司经营模式经营模式：统一经营，统一招租、统一业态、统一管理、统一运作，：统一经营，统一招租、统一业态、统一管理、统一运作，30%出售，出售，70%
22、开发开发 商自持。商自持。管理顾问管理顾问：全球五大行之一的高力国际担任商业管理顾问，高力国际现任深圳海岸城、广：全球五大行之一的高力国际担任商业管理顾问，高力国际现任深圳海岸城、广 州天河城、广州正佳广场的商业管理顾问。州天河城、广州正佳广场的商业管理顾问。形象代言人形象代言人：凤凰卫视主持人凤凰卫视主持人曾子墨曾子墨交通情况交通情况：深圳市地铁：深圳市地铁1号线车公庙站、号线车公庙站、8个公交站台，合计个公交站台，合计42条公交路线辐射全市。条公交路线辐射全市。公交线路公交线路：2121路；路；2626路；路；2828路；路；3232路；路；5454路；路；5959路；路；7979路；路；
23、101101路；路；105105路；路；109109路；路；113113路；路；121121路；路；202202路；路；204204路；路；209209路；路；210210路；路；213213路；路；222222路；路；223223路；路；228228路；路；230230路；路；232232路；路；234234路；路；245245路；路；301301路；路；303303路；路；310-315310-315路；路；312312路；路；319319路；路；324324路；路；326326路；路；327327路；路；328328路；路；329329路；路；338338路；路；350350路；路；36
24、4364路；路；365365路；路；367367路；路；374374路；路；383383路；机场路；机场9 9号线。号线。地铁地铁1 1号线号线：深大深大 - - 高新园高新园 - - 白石洲白石洲 - - 世界之窗世界之窗 - - 华侨城华侨城 - - 侨城东侨城东 - - 竹子林竹子林 - - 车公庙车公庙 - - 香蜜湖香蜜湖 - - 购物公园购物公园 - - 会展中心会展中心 - - 岗厦岗厦 - - 华强路华强路 - - 科学馆科学馆 - - 大剧院大剧院 - - 老街老街 - - 国贸国贸 - - 罗湖罗湖 建筑风格建筑风格：合计地下：合计地下3层，负一层为下沉式露天街区；负二层与
25、车公庙地铁站四层，负一层为下沉式露天街区；负二层与车公庙地铁站四个出入口融为一体，负三层为设备房。共分为个出入口融为一体，负三层为设备房。共分为A/B/C/D四个区：四个区：A区：六七十年代美国曼哈顿街区风格区：六七十年代美国曼哈顿街区风格B区：欧洲古典小镇街景区：欧洲古典小镇街景C区：澳大利亚新西兰现代欧陆风情区：澳大利亚新西兰现代欧陆风情D区：蓝白色调为主，地中海风格。区：蓝白色调为主，地中海风格。 D2 B2 C2 设计亮点：设计亮点：丰盛町商业步行街设计的最大亮点丰盛町商业步行街设计的最大亮点在于将整个地下建筑纵向局部的关键部位与地在于将整个地下建筑纵向局部的关键部位与地面打通了贯穿空
26、间，从而面打通了贯穿空间，从而将阳光引入到这个深将阳光引入到这个深至负三层的巨大地下建筑中来至负三层的巨大地下建筑中来。可以说这种大。可以说这种大胆创新的设计使得地下商业空间彻底克服了以胆创新的设计使得地下商业空间彻底克服了以往由传统的人防工程和市政工程改造而成的地往由传统的人防工程和市政工程改造而成的地下商业街给人带来的阴暗、压抑的感觉，让日下商业街给人带来的阴暗、压抑的感觉，让日后穿梭来往于丰盛町的人们都能与阳光保持着后穿梭来往于丰盛町的人们都能与阳光保持着最亲密的接触。最亲密的接触。 销售情况销售情况：于：于2009年开售，均价保持在年开售，均价保持在10-20万元万元/平米，最高价达到
27、平米，最高价达到50万元万元/平米。平米。 目前已售罄。目前已售罄。租金费用租金费用：价格主要集中于：价格主要集中于400-1200元元/平米平米.月，管理费月，管理费65元元/平米平米.月，推广费月，推广费10元元/平米平米. 月，负二层人气相对旺些，租金比负一层贵月，负二层人气相对旺些，租金比负一层贵1-3倍左右（据现场商家称）。倍左右（据现场商家称）。出租情况出租情况：目前正在经营的商家共：目前正在经营的商家共92家，出租率为家，出租率为17.2%，较低。，较低。 分区分区：营业商家主要集中于：营业商家主要集中于C区。区。 A区区15家家/16.3%、B区区11家家/11.9%、C区区6
28、6家家/71.74%、D区完全空置区完全空置 分层分层：负一层的出租率比负二层的稍微高些。：负一层的出租率比负二层的稍微高些。 负一层负一层55家家/59.78%、负二层、负二层37家家/40.22%C区出租率相对较高，负二层的区出租率相对较高，负二层的C区靠近地铁口，人气旺些；区靠近地铁口，人气旺些；D区完全空置区完全空置营业状况：营业状况：2010年上半年开售营业，总体经营状况一般，除了餐饮类的经营较好，部分年上半年开售营业，总体经营状况一般，除了餐饮类的经营较好，部分店铺在转让。目前人气有所增加，但对于整个街区来讲，人流量不足，且多为店铺在转让。目前人气有所增加，但对于整个街区来讲，人流
29、量不足，且多为过客。工作日就餐时间人流较旺，周末基本没有人流。过客。工作日就餐时间人流较旺，周末基本没有人流。 第二部分 各楼层平面图以及品牌分布第三部分第三部分丰盛町总平面图丰盛町总平面图：楼层店铺导视图：楼层店铺导视图：品牌情况品牌情况：目前进驻商家共目前进驻商家共92家，品牌主要分为家，品牌主要分为6大类：时尚服饰、餐饮美食、时尚配饰、大类：时尚服饰、餐饮美食、时尚配饰、个人护理个人护理/配套、鞋配套、鞋/包、精品类。其中以时尚服饰及餐饮美食为主，两大类占包、精品类。其中以时尚服饰及餐饮美食为主，两大类占了总数的六成。了总数的六成。 时尚服饰：时尚服饰：33家家/35.87% 餐饮美食：
30、餐饮美食：22家家/23.91% 时尚配饰：时尚配饰：12家家/13.04% 个人护理个人护理/配套：配套：12家家/13.04% 鞋鞋/包：包：7家家/7.61% 精品类：精品类：6家家/6.52%品牌分布品牌分布： 主要集中于主要集中于C区，分布率达到区，分布率达到71.74% ，共，共66家（家（-1F45家、家、-2F21家）家） 时尚服饰：时尚服饰：主要位于主要位于C C区，负一层分布相对多些区，负一层分布相对多些 餐饮美食：餐饮美食：主要位于主要位于C C区，部分区，部分B B区，负一层分布相对多些区，负一层分布相对多些 时尚配饰：时尚配饰：A A区与区与C C区分布各半，楼层分布
31、也各半区分布各半，楼层分布也各半个人护理个人护理/ /配套：配套：基本都在基本都在C C区，楼层分布也各半区，楼层分布也各半鞋鞋/ /包：包：基本都在基本都在C C区，楼层分布相当区，楼层分布相当精品类：精品类：主要位于主要位于C C区及负区及负一层一层餐饮美食：餐饮美食：主要位于主要位于C区，部分区，部分B区；区；负一层分布相对多些负一层分布相对多些休休闲闲餐餐饮饮特特色色餐餐饮饮时尚服饰：主要位于时尚服饰：主要位于C区，负一层分布相对多些区，负一层分布相对多些时尚配饰：时尚配饰：A区与区与C区分布各半，楼层分区分布各半，楼层分布也各半布也各半个人护理个人护理/配套：配套：基本都在基本都在C
32、区，楼层分布也各区，楼层分布也各半半鞋鞋/包：基本都在包：基本都在C区，楼层分布相当区，楼层分布相当精品类：主要位于精品类：主要位于C区及负一层区及负一层导视图：导视图：导视图：导视图：广告宣传：广告宣传：广告宣传：广告宣传：电梯电梯/扶梯：扶梯：室内景观特色室内景观特色“贴梦贴梦” 第三部分 项目总结及分析第四部分第四部分u为写字楼集中区域的地铁口物业；为写字楼集中区域的地铁口物业；u项目包装具有特色，街区分四区，风格各异；项目包装具有特色，街区分四区，风格各异；u负二层部分区域地铁噪音过大，楼层不高，会出现压抑情绪；负二层部分区域地铁噪音过大，楼层不高，会出现压抑情绪；u消费群基本固定为周
33、边写字楼的白领及商务人士；消费群基本固定为周边写字楼的白领及商务人士；u项目为东西走向项目为东西走向500米长，客流分流无法到达，商业气氛不足；米长，客流分流无法到达，商业气氛不足；u项目总体出租率不到项目总体出租率不到20%；u人气正在慢慢积累，除了就餐消费人群较大外，其他消费的客流不足；人气正在慢慢积累，除了就餐消费人群较大外，其他消费的客流不足；u目前餐饮类经营良好，其他的经营欠佳；目前餐饮类经营良好，其他的经营欠佳；u租金及其他管理推广费用较高，商家经营成本压力较大；租金及其他管理推广费用较高，商家经营成本压力较大；u地铁车公庙站变为四线转乘站，地铁地铁车公庙站变为四线转乘站，地铁7/
34、9/11号线号线2011年年内动工，存在年年内动工，存在机遇机遇 。项目总结项目总结1、项目出租率低、项目出租率低项目总体出租率不到项目总体出租率不到20%原因分析：原因分析：u 30%物业出售，对统一规划定位会造成一定的阻力；物业出售，对统一规划定位会造成一定的阻力；u 缺乏统一的主题缺乏统一的主题/品牌定位规划；品牌定位规划；u 售价高，导致租金高，同时管理推广费用也较高，商家经营成本过高；售价高，导致租金高，同时管理推广费用也较高，商家经营成本过高；u 项目为地下物业，同时也是地铁物业，部分区域会存在地铁噪音过大，阳光通达性不强等问题；项目为地下物业，同时也是地铁物业，部分区域会存在地铁
35、噪音过大，阳光通达性不强等问题；u 总体经营状况欠佳，对后期招商形成较大阻力。总体经营状况欠佳，对后期招商形成较大阻力。客户访谈一：李女士（负一层女装店主）客户访谈一：李女士（负一层女装店主）“店铺店铺7平米，月租平米，月租3000元（不含其它费用）；在露天这一层，没什么人气，生意不好，坚持了差不多一年了，考元（不含其它费用）；在露天这一层，没什么人气，生意不好，坚持了差不多一年了，考虑转租；要是想做服装的话，负二层人气稍多些，可租金成本比较高，应该比我们这一层贵虑转租；要是想做服装的话，负二层人气稍多些，可租金成本比较高，应该比我们这一层贵2-3倍吧倍吧”客户访谈二：夫妻两人（负二层女装店主
36、）客户访谈二：夫妻两人（负二层女装店主）“我们最早来的，没什么生意，才我们最早来的，没什么生意，才20平方，每个月要八百多一平米，还不包括其他费用呢；管理费要平方，每个月要八百多一平米，还不包括其他费用呢；管理费要65元元/月月.平平米，还有米，还有10元元/月月.平米平米我们服装的不好做啊，好多人都直接去附近的批发市场买了，质量差不多，价格又便宜很多我们服装的不好做啊，好多人都直接去附近的批发市场买了，质量差不多，价格又便宜很多”2、商家经营欠佳、商家经营欠佳目前餐饮类经营良好，其他的经营欠佳目前餐饮类经营良好，其他的经营欠佳原因分析：原因分析：u 消费群单一，客户绝大多数都是在周边写字楼上
37、班的白领及商务人士，消费时间受限较大；消费群单一，客户绝大多数都是在周边写字楼上班的白领及商务人士，消费时间受限较大；u 项目为东西走向项目为东西走向500米，客流分流无法到达，同时也是地铁口人流，过客较大，人气不足，无法营造商业气氛；米，客流分流无法到达，同时也是地铁口人流，过客较大，人气不足，无法营造商业气氛；u 绝大部分为服装服饰商家，档次较低，无法形成品牌效应；绝大部分为服装服饰商家，档次较低，无法形成品牌效应；u 区域内有服装批发市场（园博园附近）以及东门商圈和南山商圈的存在，客户分流。区域内有服装批发市场（园博园附近）以及东门商圈和南山商圈的存在，客户分流。客户访谈三：郭女士（负一
38、层品牌女装店主）客户访谈三：郭女士（负一层品牌女装店主）“我们店我们店41平米，每月差不多两万元；每天哪个时间段，都没什么客人，差别不大，周末基本没人了平米，每月差不多两万元；每天哪个时间段，都没什么客人，差别不大，周末基本没人了”客户访谈四：谢女士（负二层护肤品店主）客户访谈四：谢女士（负二层护肤品店主）“40平米左右，我们这里比较靠近地铁口，人流相对旺些，租金也贵些，每平米差不多平米左右，我们这里比较靠近地铁口，人流相对旺些，租金也贵些，每平米差不多1000吧，我们生意也不吧，我们生意也不好，做餐饮的比较好做，每到吃饭的时候，每家店都排长队呢好，做餐饮的比较好做，每到吃饭的时候，每家店都排长队呢”
