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1、培训学习目标培训学习目标 能够阅读简单的建筑施工图，能够向业主和使用人说明房屋使用的注意事项，能够组织、管理有关人员对房屋进行日常养护和维修，能够管理、监督室内装饰、装修工程。 第三章房屋建筑的维护管理第三章房屋建筑的维护管理第三章房屋建筑的维护管理第三章房屋建筑的维护管理 第一节房屋构造与识图第一节房屋构造与识图一、房屋建筑的分类与等级二、房屋的基本构成三、房屋建筑图的识读第二节房屋日常养护管理第二节房屋日常养护管理一、房屋日常养护的内容二、房屋日常养护的组织与管理目目 录录第三节房屋日常维修管理第三节房屋日常维修管理一、房屋日常维修服务的一般程序二、房屋日常维修项目三、房屋维修的特点四、导
2、致房屋损坏的原因第四节房屋室内装饰装修管理第四节房屋室内装饰装修管理一、室内装饰装修管理规定二、室内装饰装修工程的管理与监督复习思考题复习思考题 第三章房屋建筑的维护管理第三章房屋建筑的维护管理第三章房屋建筑的维护管理第三章房屋建筑的维护管理 第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 1.房屋建筑的分类 （1）按使用性质分类（2）按主要结构的材料分类（3）按房屋结构形式分类（4）按房屋建筑层数分类2.房屋的等级用来供人们生活居住、从事生产及其他活动的各种房屋，统称为房屋建筑。房屋建筑的等级是建筑设计的重要依据，一般按主体结构确定的建筑耐久年限分为下列四
3、级：一级：100年以上，适用于重要建筑与高层建筑。二级：50100年，适用于一般性建筑。三级：2550年，适用于次要建筑。四级：15年以下，适用于临时性建筑。一、房屋建筑的分类与等级一、房屋建筑的分类与等级 二、房屋的基本构成二、房屋的基本构成 图3-1 某房屋组成部分示意图 第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （1）基础的埋置深度 图3-2 基础的埋置深度 （2）基础的分类1.地基2.基础地基是基础下面承受力的那部分土层，承受着建筑物的全部荷载，包括基础的自重。位于建筑物的底部，是房屋的地下部分。第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造
4、与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （1）墙体的分类 （2）墙体的作用 （3）墙体细部构造3.墙体第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 图3-16 无梁楼板 图3-17 预制板类型 （1）现浇钢筋混凝土楼板 1）板式楼板。 2）梁板式楼板。 3）无梁楼板。 （2）预制装配式钢筋混凝土楼板 （3）装配整体式钢筋混凝土楼板 4.楼板层图3-14 梁板式楼板 图3-15 “井”字梁楼板 第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 5.地面图3-19 水泥砂浆地面构造a)底层地面 b)楼层地面图 3-20 细石混凝土
5、地面a)底层地面 b)楼层地面图 3-21 水磨石地面构造a)底层地面 b)楼层地面 第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （2）轻骨架隔墙 （3）板材隔墙 图3-22 轻钢龙骨隔墙 6.隔墙 隔墙不承重，它的作用是把房屋按不同的使用要求分隔成不同的使用空间。块材隔墙有普通砖隔墙和砌块隔墙两种。常用的轻骨架有木龙骨、轻钢龙骨、铝合金龙骨等。板材隔墙不设骨架，直接拼装在楼地面和顶棚之间。第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （1）块材隔墙 图3-23 屋顶的组成a)坡屋顶 b)平屋顶 （1）平屋顶的排水
6、（2）平屋顶的构造 7.屋顶屋顶是建筑物最上部的覆盖部分，它有两个作用，一个作用是防止风、雨、雪对房屋内部的侵袭和保温、隔热；另一个作用是承受作用于屋顶上的各种荷载，如风荷载、雪荷载和屋顶自重等。平屋顶的排水方式分为有组织排水和无组织排水两类。一般由顶棚层、结构层、找坡层、隔汽层、保温层、找平层、防水层和保护层组成第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 三、房屋建筑图的识读三、房屋建筑图的识读（1）投影法 （2）三面正投影图 （3）剖面图 1.基本知识图3-29 平行投影图 图3-31 三投影面体系和三面投影图a)三投影面体系 b)展开投影面c)展开
7、后的三投影位置 d)三面投影图从图 图3-32 杯形基础剖面图a）剖面图的形成 b）剖面图剖面图 第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （3）设备施工图（简称设施） 包括给排水、采暖通风、电气照明等设备的布置平面图和详图。 （1）建筑施工图（简称建施） 包括首页图、总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。（2）结构施工图（简称结施） 包括结构布置平面图和结构构件详图。2.房屋建筑图的分类 第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （1）比例 图样的比例是指图形与实物相对应的线性尺寸之比。（2）图例 图例
8、是一种图形符号，用来表明建筑物、建筑材料、建筑配件及设备等。（3）索引符号与详图符号 在平、立、剖面图中某一部分或某一构件另有详图时，必须画出索引符号，而在详图下面则必须画出详图符号。3.图样中常用的符号与记号第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 （6）定位轴线 定位轴线用细点划线绘制，并进行编号，编号注写在轴线端部的圆内（4）引出线 图纸中某些部位由于图纸比例较小，其具体内容或要求无法标注时，常采用引出线将所要说明的内容引出表注在外。（5）对称符号、等距符号（7）标高 建筑物各部分的竖向高度用标高来表示。3.图样中常用的符号与记号第一节第一节第一
9、节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 4.建筑施工图的识读（1）首页图的识读（2）总平面图的识读图（3）建筑平面图的识读（4）建筑立面图的识读（5）建筑剖面图的识读（6）建筑详图的识读第一节第一节第一节第一节 房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图房屋构造与识图 第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 一、房屋日常养护的内容一、房屋日常养护的内容 （1）坚决杜绝不合理荷载的产生 （2）做好地基和基础排水 （3）保证勒脚完好无损 （4）防止地基冻害 （1）保证经常用水房间的有效防水 （2）避免室内受潮与虫害 （
10、3）控制与消除装饰材料的副作用 1.地基基础的养护2.楼地面工程的养护 墙台面及吊顶工程一般由以下装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程、油漆工程、喷浆工程、裱糊工程、块材饰面工程、罩面板及龙骨安装工程，都是根据其施工方法、材料能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。具体要求如下：1）定期检查，及时处理。2）加强保护与其他工程相接之处。3）注意清洁与清洁方法。4）注意日常工作中的防护。5）注意材料的工作环境。6）定期更换部件，保证整体协调性。3.墙台面及吊顶工程的养护第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 （5）加强窗台与暖气的使用管理 门窗
11、工程养护应重点注意以下几个方面：（1）严格遵守使用常识与操作规范（2）经常清洁、检查，发现问题及时处理（3）定期更换易损部件，保证整体状况良好（4）北方地区外门窗冬季管理4.门窗工程的养护第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 维修养护屋面工程在房屋中的作用主要是防水、保温（南方为隔热）等，随着建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多的功能，如采光、绿化，以及太阳能采集利用等。（1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态（2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理（3）建立大修、中修、小修制度（4）加强屋面使用的管理 5.屋面工程第二节第二节第二节第
12、二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 （1）楼梯、走廊、阳台的养护措施（2）重视阳台的养护6.通风道的养护7.垃圾道的养护管理8.楼梯、走廊、阳台的养护在房屋使用过程中，对通风道要定期进行检查和保养，发现问题及时解决。第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 二、房屋日常养护的组织与管理二、房屋日常养护的组织与管理 1.房屋日常养护的类型（1）零星养护 零星养护指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。其特点是修理范围广,项目零星分散,时间要求及时,具有经常性的服务性质。 第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护
13、管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 1.房屋日常养护的类型（2）计划养护计划养护 房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子，就不能等待问题出现后再采取补救措施，而应订立科学的大、中、小修三级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命，这就是房屋的计划养护。 第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 2.房屋日常养护的原则3.房屋日常养护服务的考核指标（1）定额指标 （2）经费指标 （3）服务指标 （4）安全指标 要本着因地制宜，合理修缮，定期检查，及时维护的原则对不同
14、类型的房屋制定不同的养护维修标准。加强对一、二次装修的管理，确保安全，保证房屋的正常使用；最有效合理地使用、最大限度地发挥房屋的有效使用功能。第二节第二节第二节第二节 房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理房屋日常养护管理 一、房屋日常维修服务的一般程序一、房屋日常维修服务的一般程序1.项目收集第三节第三节第三节第三节 房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理 房屋日常维修服务的小修项目，主要通过管理人员的走访查房和业主或住户的随时报修两个渠道来收集。 管理人员根据房屋的维修计划表和随时发生的急修项目，开列小修单。维修人员凭维修单领取材料，根据维修单开列的工程
15、地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，解决施工中出现的问题，检查当天任务的完成情况，安排次日的维修养护工作。2.任务落实3.房屋维修管理的实施二、房屋日常维修项目二、房屋日常维修项目1）房屋结构性损坏而发生危险的排险解危。2）因室内线路故障而引起的停电和漏电。3）因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水。4）水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏。5）其他属于急修的项目。1.急修项目第三节第三节第三节第三节 房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理1）各类钢、木门窗损坏。2）水、电设备零件损坏。3）屋面渗漏水。
16、4）污水管，落水管堵塞。5）其他属于小修的项目。2.一般维修项目第三节第三节第三节第三节 房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理三、房屋维修的特点三、房屋维修的特点 1)房屋维修只能在自有房屋基础上进行维修，工作不能超过特定的环境条件。 2)可以借鉴、发扬优秀的建筑艺术。 3)房屋维修工程项目小、零星分散，用料品种、规格多，新料、旧料都使用。 4)房屋维修往往工人少但工种多，可以培养“一工多技、一专多能”的维修人员，维修操作往往是在业主或使用人监督下进行的，这也有利于维修人员素质的提高。第三节第三节第三节第三节 房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常
17、维修管理四、导致房屋损坏的原因四、导致房屋损坏的原因（1）气候因素（2）生物因素（3）地理因素（4）灾害因素（1）使用不当（2）设计和施工质量的低劣（3）预防养护不善1.自然损坏2.人为损害第三节第三节第三节第三节 房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理房屋日常维修管理一、室内装饰装修管理规定一、室内装饰装修管理规定第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理 住宅室内装饰装修管理办法中规定，住宅室内装饰装修应当保证工程的质量和安全，符合工程建设强制性标准；住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：1）未经原设计单位或者具有相应
18、资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和水平结构。2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：1）搭建建筑物、构筑物。2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。3）拆改供暖管道和设施。4）拆改燃气管道和设施。上述第1）项、第2）项行为应当经城市规划行政主管部门批准；第3）项行为应当经供暖管理单位批准；第4）项行为应当经燃气管理单位批准。第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房
19、屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理二、室内装饰装修工程的管理与监督二、室内装饰装修工程的管理与监督 物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑或活动称为二次装修。进行房屋的二次装修对施工人员的技术及素质要求较高，要符合建筑设计时的工程技术规范和技术指标，施工时要尽量减少对相邻客户正常工作及生活的影响，并且要严格执行施工过程中的防火要求及技术要求 第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理根据住宅室内装饰装修管理办法的规定，进行住宅室内装饰装修，申
20、报登记应当提交下列材料：1）房屋所有权证件（或者证明其合法权益的有效凭证）。2）申请人身份证件。3）装饰装修方案。1.房屋室内装修申请的受理第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理4）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。5）需提交的有关部门的批准文件、设计方案或者施工方案。6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。7）非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。1.房屋室内装修申请的受理第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装
21、修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理（1）装修申请的审核 审批装修申请要依据“客户手册”中“装修管理规定”条款进行审核，审核内容包括：1）检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏。2）检查装修设计是否有严重的消防隐患。3）是否有其他违章情况。4）消防安全协议书。（2）装修申请的批准 （3）告知注意事项 （4）签订装修管理服务协议 2.房屋室内装修申请的审批第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理物业管理企业应按照房屋室内装饰装修管理服务协议实施管理，进行定时或不定时的现场检查。 3.房屋室内装修施工过程的监督管理第三节第三节第三节第三节 房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理房屋室内装饰装修管理1.房屋是由哪些部分构成的？2.房屋建筑是如何分类的？3.基础是如何分类的？4.墙体是如何分类的？5.什么是正投影？6.房屋建筑图是如何分类的？7.房屋日常维护的主要内容包括哪些？8.室内装饰装修工程如何进行管理与监督？
