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1、中润金桥郡市场调研报告中润金桥郡市场调研报告齐万家技术研究中心齐万家技术研究中心20112011年年1111月月谨呈谨呈：武汉中润房地产开发有限公司：武汉中润房地产开发有限公司p项目环境解读项目环境解读p政策解读和对本案的影响政策解读和对本案的影响p客户调研及总结客户调研及总结潜江潜江：先后投资近先后投资近5 5亿元亿元，建城区道路达271条，铺设下水道255.46公里，城区绿化覆盖率达绿化覆盖率达39.9%39.9%。投资1300万元对市政供水进行了改造升级，自备水源合格率均达100%。城区居民燃气使用率达100%。投放出租车350余辆，城区公交车辆306辆，PART1:基础设施建设基础设施
2、建设对接武汉城市圈，潜江楼市引来投资新局面！PART2: 1+8城市圈城市圈武汉城市圈的确立，寻得潜江发展契机。市域“五横三纵”的交通网；特别是汉宜高速的开通，极大地缩短了潜武交通时距，被纳入武汉都市圈。城际铁路的规划为城市建设加分。潜江市是湖北省3个直管市之一，也是湖北省唯一的“中国明星市”。2011年被评选“湖北百强市” 。潜江政府定位“湖北的能源库”，采取了一系列相应的完善措施。类类 别别完成总量完成总量增长率增长率GDP291亿亿16.2%财政收入30亿约1倍城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入13879元元10.4%固定资产投资173亿39.5%房地产投资房地产投资（前（前3季度）季
3、度）7.7亿亿100%零售总额83.4亿21.4%存款余额242亿20102010年经济发展状况年经济发展状况潜江2011年GDP增长率位居全省17个市州中第二第二，保持领先领先地位 。人均可支配收入较高。潜江是工业推动型城市。PART3:经济概况经济概况PART4:产业环境产业环境潜江经济开发区潜江经济开发区市园林区市园林区民营科技民营科技工业园工业园潜江制药潜江制药油化工、盐化工、煤化工、油化工、盐化工、煤化工、医药化工、精细化工产业医药化工、精细化工产业链链 ；代表企业：金澳科技、；代表企业：金澳科技、华润燃气、永安药业等。华润燃气、永安药业等。纺织服装、农副产品纺织服装、农副产品 等；
4、等；代表企业：东颢制衣、代表企业：东颢制衣、恒立纺织等。恒立纺织等。已形成油气开采、冶金机械、医药化工、已形成油气开采、冶金机械、医药化工、纺织服装、农副产品加工五大支柱产业纺织服装、农副产品加工五大支柱产业 PART5:特有的文化品牌特有的文化品牌一个地区的文化资源带动该地区的发展，提升名气；间接促进该地的房地产发展。潜江楚文化的发祥地之一。武汉城市圈和鄂西文化旅游圈的节点城市，人文资源丰富。政府正借此打造全国文化品牌。完善的完善的基础建设基础建设文化品牌文化品牌工业的推动工业的推动城市圈城市圈的推动的推动快速增快速增长的经济长的经济潜江房地产市场与城市发展相辅相成，并且潜力巨大潜江房地产市
5、场与城市发展相辅相成，并且潜力巨大小小 结结距距2公里公里距距3公里公里商业中心商业中心行行政政区区项目占据潜江门户区位潜江门户区位，市政府对面市政府对面，城市主干道章华大道旁，道路通达，昭示性强道路通达，昭示性强；尽享潜江行政氛围与人居价值。PART1:项目地理条件项目地理条件PART2:项目认知项目认知潜江市政区学区旁16万方大体量、高容积地产项目揽城市中心价值人居价值于一身PART3:楼盘分布楼盘分布住宅面：城北板块：成交均价：3560元/城东板块成交均价：3450元/城中板块:康馨公馆对外报价3200元/（未售）商业面：梅苑古街成交均价：12900元/深河居委会地块E锦绣潜城盛世东方梅
6、苑古街盛世东城东方尚品水岸尚品天伦湖滨领地康馨公馆泰丰路地块D摩托车厂地块B深河居委会地块A财神庄马昌垸路南侧地块C城北板块城北板块城南板块城南板块城东板块城东板块城中板块城中板块商业区商业区本案本案在售项目未售项目深河居委会地块E项目名称项目名称主力户型主力户型主力面积主力面积附加值附加值高层高层小高层小高层多层多层锦绣潜城两房、三房109-135阳台 水岸尚品两房、三房81-121入户花园天伦湖滨领地两房、三房94-147复式楼送露台康馨公馆三房133-136无东方尚品两房、三房97-143无盛世东方两房、三房100-130无盛世东城三房、两房99-133空中花园PART4:产品线产品线区
7、域内主要以两房和三房为主，供应面积区域内主要以两房和三房为主，供应面积80-130，物业形态多以小高层和高层的形式，物业形态多以小高层和高层的形式出现，带有附加值高面积适中的户型明显去化较快。出现，带有附加值高面积适中的户型明显去化较快。项目名称项目名称总建面总建面去化面积去化面积待售面积待售面积锦绣潜城28万23871041290水岸尚品15310811936533743天伦湖滨领地68864674041460康馨公馆23588预计12底入市-东方尚品633848981440盛世东城15万30355119645市场合计2222万万PART5:住宅现有供应情况住宅现有供应情况PART6:潜在供
8、应潜在供应位位 置置土地土地性质性质土地面积土地面积（）（）容积率容积率总建面积总建面积（万）（万）土地价土地价（万元）（万元）楼面楼面地价地价（元（元/ / ）开发商开发商园林办事处深河居委会A居住88006.55.721540269269英泽房地产章华南路（摩托车厂）B居住32928（49.4亩）3-3.511.51510013101310湖北晶矗房地产 马昌垸路南侧C居住235943.478.183983487487仙桃英吉利房地产园林办事处泰丰路D居住666671.8-2.3615.712300783783深圳聚合源投资园林办事处深河居委会E居住330412.5-3.09.980008
9、00800潜江东升房地产小计小计5151地块地块A天伦湖滨领地天伦湖滨领地水岸尚品水岸尚品锦绣潜城锦绣潜城康馨公馆康馨公馆盛世东城盛世东城2012.012011.10在售：41290待售：15万在售：33743待售：81871待售：57200待售：235882012.12地块地块B地块地块C地块地块D在售：1460在售：119645待售：115000PART7:竞争情况竞争情况从本案的入市时间来看，市场竞争强度不大，主要的竞争来源于竞争来源于2012年年底，市场供应量年年底，市场供应量在在70万万左右；左右；从未来供应土地的容积率未来供应土地的容积率、市场发展趋势市场发展趋势和目前区域内支撑首
10、置首改项目的配套不断完善支撑首置首改项目的配套不断完善来看，后期产品有向普通产品发展的趋势，普通产品将会增加。待售：9.9万地块地块E五一五一PART8:车位情况车位情况楼盘楼盘配比配比地上（个）地上（个）地下（个）地下（个） 价格（元价格（元/ /）备注备注锦绣潜城1:0.333862003500-3800层高2m 进深：6-7.5m 开间：2.3-3.3m 现售多层车库：3500-3800元/ 高层车库预计售价在4000元/ 架空层车库用卷匝门水岸上品1:0.33476204半地下室4600层高2m 进深:6-7m 开间：2.6-3.3m 架空层车库用卷匝门 湖滨领地1:0.2197层高2
11、.3m 进深:6-7m 开间：2.6-3.3m 架空层车库用卷匝门 康馨公馆1:0.157872待售盛世东方1:0.151646000左右层高2.3m 进深:6-12.5m 开间：2.6-3.3m 架空层车库用卷匝门 盛世东城1:0.54415189待售PART9:竞争市场项目配置标准竞争市场项目配置标准楼盘楼盘立面立面单元门单元门入户门入户门窗窗电梯电梯品牌品牌智能化智能化小区景观小区景观锦绣潜城面砖+涂料不锈钢盼盼塑钢待定可视对讲系统，电子监控以装饰风格进行堆砌，3000中心花园景观为主要支撑，打造一般水岸上品贴砖不锈钢品牌防盗门待定可视对讲系统，电子监控人造湖景，和其他楼盘打差异化景观湖
12、滨领地贴砖不锈钢万嘉江南嘉捷可视对讲系统，电子监控有小的堆坡景观并无亮点康馨家园贴砖+涂料待定防盗门待定楼宇对讲小区景观打造一般，无亮点盛世东城外墙贴砖待定高级防盗门彩铝凌云可视对讲系统，电子监控景观打造一般主要以内部活动配套为主盛世东方涂料不锈钢普通防盗门凌云可视对讲系统，电子监控景观打造无亮点目前市场同质化项目较多，后目前市场同质化项目较多，后期差异化竞争将会形成主流期差异化竞争将会形成主流楼盘楼盘周边配套周边配套内部配套内部配套备注备注锦绣潜城购物：便利超市、在建的梅苑古街、自有商业街3000的中心景观花园、泳池、 网球场小区周边生活配套较为缺乏，基本上没有金融配套休闲娱乐：曹禺公园、博
13、物馆、羽毛球会所教育：潜江四中、园林第四小学医疗：市中医院 交通：2、5路公交盛世东城小型餐饮、便利超市、网吧篮球场、网球场、羽毛球场、中央广场、儿童游乐区小区周边还处于开发阶段；在小区内部注重生活品质的打造，“以人为本，健康优先”康馨公馆购物：便利超市、离商业区较近内部简单的景观打造及生活设施小区整体品质差，周边环境有工业污染，生活配套较为生活配套较为齐备休闲娱乐：周边有简单的娱乐设施教育：物探小学、中学医疗：市中医院 交通：3、5路公交水岸上品购物：便利超市、在建的梅苑古街、离商业区较近健身设施、中央水景广场、人工湖地中海风格的人文大盘，和锦绣潜城、天伦湖滨领地共享配套休闲娱乐：曹禺公园、
14、博物馆教育：潜江四中、园林第四小学、曹禺中学医疗：市中医院 交通：2、5路公交湖滨领地购物：便利超市、在建的梅苑古街简单的健身设备小区周边生活配套较为缺乏，基本上没有金融配套休闲娱乐：曹禺公园、博物馆教育：潜江四中、园林第四小学医疗：市中医院 交通：2、5路公交盛世东方地处中心城区，配套齐全简单的健身设备小区整体品质一般，缺乏景观及公共部位的打造PART10:竞争市场项目周边及内部配套情况竞争市场项目周边及内部配套情况小结：小结： 潜江房地产市场处于起步阶段，发展空间大；潜江房地产市场处于起步阶段，发展空间大；住宅去化速度和价格均较为理想；住宅去化速度和价格均较为理想；需要能扛起城市形象的品质
15、大盘；需要能扛起城市形象的品质大盘；同时商铺在当地无论是销售价格还是销售速度，变现一般；同时商铺在当地无论是销售价格还是销售速度，变现一般；车库需求量大，有很好溢价；车库需求量大，有很好溢价；潜在供应量大，购房者尚未形成成熟理性购房意识，导致目前市场潜在供应量大，购房者尚未形成成熟理性购房意识，导致目前市场上住宅产品基本无差异化，侧面为本案制造了突破机会。上住宅产品基本无差异化，侧面为本案制造了突破机会。p项目环境解读项目环境解读p政策解读和对本案的影响政策解读和对本案的影响p前期客户调研及总结前期客户调研及总结PART1:现时政策现时政策10月月24-25日：日：温家宝天津调研温家宝天津调研
16、要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调要把稳物价总水平作为首要任务，继续搞好物价调控，稳定通胀预期10月月27日：日：11届人大届人大23次会议次会议限购政策是不得已而为之的行政办法，政府将在个人住房信息系统和其他相关系统完成建设和对接后，适时考虑取消限购政策住房公积金的使用范围需要进一步扩大，推进地方省市容许公积金用于支付房屋租金10月月29日：国日：国务院常务会议务院常务会议要敏锐、准确的把握经济走势出现的趋势性变化，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，继续采取有力措施味道物价总水平坚定不移的搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行
17、政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品房用地，促进房地产合理调整中央领导层多次表示对宏观经济政策进行预调微调，以维护经济的平稳发展中央领导层多次表示对宏观经济政策进行预调微调，以维护经济的平稳发展为目的；为目的；对房地产将保持继续调控的坚定态度。对房地产将保持继续调控的坚定态度。2010.4.17国十条2010.9.29二次调控2011.1.26新国八条2011.3.10汉九条首套房首付比例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二套首
18、付50%，利率1.1倍不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套以上住房禁购非本地居民购房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购，无纳税或社保证明禁购二套禁购，无纳税或社保证明禁购限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，
19、要从严制定和执行住房限购措施。已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明，限购1套住房；已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的，暂停在本市内购房。 问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大PART2:政策回顾政策
20、回顾PART3:市场调查回顾市场调查回顾调查的多个楼盘从开盘到目前的销售价格均有不同幅度的增长，房调查的多个楼盘从开盘到目前的销售价格均有不同幅度的增长，房价在新政下逆势上升。价在新政下逆势上升。潜江购房多为首置，并且购房性质多为改善性住房。限购限贷暂对潜江购房多为首置，并且购房性质多为改善性住房。限购限贷暂对市场无明显影响。市场无明显影响。当地处于积极的经济建设中，周边老房因为建设需要进行拆迁，对当地处于积极的经济建设中，周边老房因为建设需要进行拆迁，对这部分拆迁户的刚性需求急待释放。这部分拆迁户的刚性需求急待释放。 当地的饮食文化也为潜江市场注入活力。当地的饮食文化也为潜江市场注入活力。政
21、策会有效的降低了客户需求，强制性行政手段大大抑制了外地客户的购买能力 影响影响结果结果应对策略应对策略客户从无限变为有限适时果断开盘，抢占市场先机，争夺客户合理定价，灵活折扣，控制销售周期过长加大推广力度，精选推广渠道，扩大客户基数虽对土地价格和房价的抑制作用很难迅速体现，但又一次带给了购房者降价的预期客户观望情绪滋生项目销售速度减缓需求的降低和预期的变化必然带来有效客户的减少项目销售难度加大部分户型可能滞销PART4:对本案的影响及应对对本案的影响及应对小结小结： 从目前来看，各类政策调控主要针对一二线城市，三线城市就从目前来看，各类政策调控主要针对一二线城市，三线城市就相对宽松，基本不受影
22、响，相对宽松，基本不受影响，而作为三线城市的潜江受新政的影响而作为三线城市的潜江受新政的影响微乎其微微乎其微，因为无限购等政策的束缚，其置业形势一片大好；，因为无限购等政策的束缚，其置业形势一片大好；乡镇人员迫于政策压力，选择在政策空档期提前置业；乡镇人员迫于政策压力，选择在政策空档期提前置业；并且新政下必将有更多的外务工人员选择提前回乡置业，拓宽并且新政下必将有更多的外务工人员选择提前回乡置业，拓宽了本案客户来源。了本案客户来源。p项目环境解读项目环境解读p政策解读和对本案的影响政策解读和对本案的影响p前期消费者调研及总结前期消费者调研及总结消费者分析消费者分析产品打造建议消费者调查附件通过
23、调查：户型、价格、周边配套为主要驱动因素通过调查：户型、价格、周边配套为主要驱动因素区域客户对景观环境有一定要求，不仅是外部景观，内部景观也有关注；客户对项目价格具有一定的敏感性；对区域交通、未来规划普遍看好。PART1:消费者分析消费者分析置业关注点：景观、产品设计、价格仍是潜在客户重点关注内容产品设计是潜在客户重点关注内容20%35%25%20%项目内部景观、环境项目内部景观、环境价格价格户型设计、产品功能户型设计、产品功能配套设施和交通配套设施和交通PART2:消费者分析消费者分析p项目环境解读项目环境解读p政策解读和对本案的影响政策解读和对本案的影响p前期消费者调研及总结前期消费者调研
24、及总结消费者分析产品打造建议产品打造建议消费者调查附件PART1:通过消费者分析对本案的建议通过消费者分析对本案的建议结合前期沟通及客户基本梳理，我们建议本项目有以下两个层面的开发目标项目的风险控制至关重要建议一建议二如何做出项目的差异化和特色？齐万家的理解：在尊重市场及客户的前提下，实现风险控制下的利润最大化项目开发目标PART2:如何做出项目的差异化和特色如何做出项目的差异化和特色户型配比：以90-130为主力，50以下1房和80的2房，还可配置少量140左右的产品（注：在规划容许的情况下尽量做大附加值，为后期市场竞争加分）配套：在满足客户生活的前提下也要考虑精神层面的娱乐型配套智能化：加
25、强小区安防及智能化功能（可以参考万科的一些项目）建材标准：超出潜江现有市场标准，但须尽量控制成本公共部位装修：归家感、仪式感、身份感（即低调的奢华）p项目环境解读项目环境解读p政策解读和对本案的影响政策解读和对本案的影响p前期消费者调研及总结前期消费者调研及总结消费者分析产品打造建议消费者调查附件消费者调查附件高层建筑作为都市的标志，原有的洋房置业观念被市场发展高层建筑作为都市的标志，原有的洋房置业观念被市场发展所冲淡，高层产品成为市场主力，针对本案的发展周期以及所冲淡，高层产品成为市场主力，针对本案的发展周期以及要在市场竞争中脱颖而出，产品将是我们打造的重点，目前要在市场竞争中脱颖而出，产品
26、将是我们打造的重点，目前市场价格在低位运行，主要接受面积在市场价格在低位运行，主要接受面积在90-120之间。之间。随着市场的持续走高，高附加值的产品才能在市场立于不败之地。PART1:消费者分析消费者分析需求单价主要在需求单价主要在3000-3500元元/之之间；间；总价集中在总价集中在30万以下。万以下。PART2:消费者分析消费者分析调查表明家庭月平均收入在调查表明家庭月平均收入在5000元以下居元以下居多，从调查数据上来看，首付承受在多，从调查数据上来看，首付承受在25-30万占万占22%，潜江市场购买力较强。，潜江市场购买力较强。PART3:消费者分析消费者分析通过调查区域客户拥有私
27、家车及准备购买比率较高，通过调查区域客户拥有私家车及准备购买比率较高，所占比例高达所占比例高达51%51%，拥有两辆及以上私家车的家庭，拥有两辆及以上私家车的家庭所占比所占比9%9%；对于车位购买预算不高。；对于车位购买预算不高。PART4:消费者分析消费者分析根据调查来看，潜江主要宣传是网络、户根据调查来看，潜江主要宣传是网络、户外、短信、口碑传递，宣传相对比较单一，外、短信、口碑传递，宣传相对比较单一，这给本案媒体推广更多的转换空间这给本案媒体推广更多的转换空间PART5:消费者分析消费者分析注：会所包含：棋牌、电子阅览室、注：会所包含：棋牌、电子阅览室、健身房、斯洛克、健身房、斯洛克、S
28、AP理疗中心等理疗中心等据调查，消费群对小区内教育配套和娱乐配据调查，消费群对小区内教育配套和娱乐配套比较看重；对公共部分装修要求中高档套比较看重；对公共部分装修要求中高档PART6:消费者分析消费者分析据调查，有车的客户更希望买车位；据调查，有车的客户更希望买车位；对车位形式的需求主要受价格的影响对车位形式的需求主要受价格的影响PART7:消费者分析消费者分析客户职业以私营业主、教师、公务员、客户职业以私营业主、教师、公务员、企业高层占据绝对主流企业高层占据绝对主流PART8:消费者分析消费者分析良好的市场表现为品质改善需求外溢提供了良好的大环境基础；通过调查分析：客户地缘性较强通过调查分析
29、：客户地缘性较强PART9:消费者分析消费者分析调查显示潜江现在主要以首调查显示潜江现在主要以首次置业为主，首次改善为辅次置业为主，首次改善为辅PART10:消费者分析消费者分析一、意向主流客户仍以地缘性的中高端人群为主二、客户主要以首次置业为主，首次改善为辅四、项目品质及产品细节打造是本项目突破区域项目竞争的最直接方式五、客户整体层次相对有限，价格敏感度较高潜在消费者需求调研也进一步论证了项目客户机会和趋势，同时也进一步明晰了项目的发展方向PART11:消费者需求调研分析小结消费者需求调研分析小结三、户型、价格、周边配套为主要驱动因素PART12:客户访谈客户访谈访谈人姓名：访谈人姓名：王小
30、姐访谈人身份：市人民医院访谈人身份：市人民医院护士，28岁，未婚，月薪3000元访谈内容：访谈内容：Q：是否首次置业，会考虑在体育中心卖房吗，想买几房？A：准备买房结婚，家里就住在体育中心附近，那块比较方便，听家里人说旁边好像还要作个大市场，考虑100多点的三房，要求朝向、通风、户型均好。PART13:客户访谈客户访谈访谈人姓名：李先生访谈人身份：单身，公务员（开发办）访谈内容：Q：体育中心的项目会考虑吗？对于入户大堂等公共部分装修要求？有什么样的想法？A：那块环境不错，什么时候开始卖房，对大堂设计不能太简陋，现在和父母住；希望入户有档次，门不能随便的人就能出入，要有安防的设施，并且要温馨。P
31、ART14:客户访谈客户访谈访谈人姓名：肖先生访谈人身份：私营业主，已婚访谈内容：Q：您觉得体育中心一块可以卖多少钱，主要考虑哪些方面？A：那块位置很好，应该不便宜，卖多少钱还是要看做些那样的东西，有亲戚在天伦湖滨领地买房啦，自己也去看过，但是没有买；要是卖的话主要还是要看价格，潜江不大，开个车一会就到，主要看房价，配套和环境也要考虑。结论通过访谈我们可以看到客户还是普遍认可体育中心区域产品的。客户还是普遍认可体育中心区域产品的。 客户购买与否，不仅取决于产品本身，而更重要一方面取决于客户对区取决于客户对区域的认识和产品功能的需求，域的认识和产品功能的需求，因此，只要我们点燃兴奋点，回避障碍点
32、，点燃兴奋点，回避障碍点，就能引爆客户需求。就能引爆客户需求。通过区域客群对公寓类产品的反应，结合项目产品，可以判断出本案客群的兴奋点和障碍点兴奋点：兴奋点：地理位置地理位置 周边环境周边环境 产品性价比高产品性价比高 居住功能强居住功能强 高品质感高品质感障碍点：障碍点：户型缺陷户型缺陷 居住价值不明确居住价值不明确 价格过高价格过高新新人类都市新锐城市新贵品质家庭健康养老单身一族新婚家庭已婚丁客幼儿3口之家学龄期家庭儿女立家三代同堂二老空巢 中 产 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型1005020万元以上5-105-10万元 5万元以下中学三口之家儿女成年客户分类模型 小
33、康 型 10-2010-20万元 我们根据客户家庭特征模型进一步梳理本项目目标客户特征：幼儿三口之间，学龄期家庭、中学三口之家、儿女成年、儿女立家五种PART1:客群分类客群分类家庭结构背景家庭结构背景家庭结构界定：家庭结构界定：两代人同住家庭，小孩在学习及工作阶段。文化程度：文化程度：有较高的文化水平，大多数愿意接受新的事物；家庭收入：家庭收入：5-205-20万万/ /年之间年之间，但超过30万以上的较高收入人群开始出现 其中，经济型之家占比15；小康型之家占比50；中产型之家占比35。工作背景：工作背景：主要工作于私营企业和外资私营企业和外资/ /合资企业，行政单位比例开始增多。在企业任
34、职合资企业，行政单位比例开始增多。在企业任职多为企业中层管理人员以及党政多为企业中层管理人员以及党政/ /事业单位中级管理人员，私营业主及当地虾农及外地务工事业单位中级管理人员，私营业主及当地虾农及外地务工人员人员。PART2:客群描述客群描述这是一群有富有开拓创新精神的社会“精英”他们绝大多数有良好的教育素养和背景！都有着很高的精神文化层面的追求！大多有着广阔的视野和阅历！都乐于接受新兴事物！基本都完成了初步的财富积累，但绝非富豪！基本都有品质大盘的置业意向！PART3:客群描述小结客群描述小结2011年2012年2013年2014年客户厚度品质改善客户首置、首改客户区域客户演变2015年投资客户城市圈的推动整体趋势：1、未来3-5年，首置改善客户仍将成为区域客户的主要机会和趋势2、品质改善客户将与首改并行，城际铁路的开通方能具备导入基础3、投资客户随着区域价格提升呈平稳上升态势PART4:区域未来客户演变趋势区域未来客户演变趋势2016年小结小结产品设计和功能的打造是竞争的核心产品设计和功能的打造是竞争的核心客户整体层次相对有限，价格敏感度较高客户整体层次相对有限，价格敏感度较高未来市场由首次及品质改善客户驱动未来市场由首次及品质改善客户驱动让更多的人乐居其所，乐享其所！THANKS！
