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1、万达商业管理万达商业管理招商管理篇招商管理篇20122012年年1 1月月1616日日 目录目录一、租赁决策文件管理一、租赁决策文件管理二、筹备期万达广场招二、筹备期万达广场招商管理商管理第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（一） 承租方分类的界定承租方分类的界定n1、主力店、主力店n1.1 承租方承租方独立承租面积为独立承租面积为2500平米（含）平米（含）以上以上n1.2 承租方承租方自身直接经营面积不低于承租自身直接经营面积不低于承租面积的面积的80第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（一） 承租方分类的界定承租方分类的界定n2 知名品牌次主力店知名品牌次主力店n
2、2.1 国内外知名品牌连锁店，由商管总部提议后，经租国内外知名品牌连锁店，由商管总部提议后，经租赁管理委员会审核，报租赁管理委员会主任批准后，列赁管理委员会审核，报租赁管理委员会主任批准后，列入股份公司次主力店知名品牌库；入股份公司次主力店知名品牌库；n2.2 已批准列入股份公司次主力店品牌库的品牌有已批准列入股份公司次主力店品牌库的品牌有: 必必胜客、肯德基、麦当劳、味千拉面、屈臣氏、万宁、丝胜客、肯德基、麦当劳、味千拉面、屈臣氏、万宁、丝芙兰、星巴克、棒约翰芙兰、星巴克、棒约翰;n2.3 新发展的合作伙伴中的国内外知名品牌，经批准后新发展的合作伙伴中的国内外知名品牌，经批准后可增加列入次主
3、力店知名品牌库。可增加列入次主力店知名品牌库。第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（一） 承租方分类的界定承租方分类的界定n主力店、次主力店名单由租赁管理委员会每年审主力店、次主力店名单由租赁管理委员会每年审核一次，租赁管理委员会主任批准后，更新股份核一次，租赁管理委员会主任批准后，更新股份公司次主力店品牌库的品牌。公司次主力店品牌库的品牌。n主力店、次主力店以及所有承租方进驻万达广场主力店、次主力店以及所有承租方进驻万达广场之前，之前，必须在国内外拥有三家以上使用同一商号必须在国内外拥有三家以上使用同一商号的经营良好的成熟店面的经营良好的成熟店面。第一章、租赁决策文件管理第一章、
4、租赁决策文件管理（二）（二） 主要内容主要内容n1.万达广场万达广场商业定位和招商业态布局。商业定位和招商业态布局。n2.主力店、次主力店和停车场租金收益主力店、次主力店和停车场租金收益指标。指标。n3.主力店和次主力店的装修期及免租期。主力店和次主力店的装修期及免租期。 n以上内容将以招商通知形式下发给当地公司以上内容将以招商通知形式下发给当地公司第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（二）（二） 主要内容主要内容n4.主力店、次主力店的租赁年限和递增率：主力店、次主力店的租赁年限和递增率：n主力店超市租期最长不超过主力店超市租期最长不超过15年（含），其他主力店租期最长不超过年（
5、含），其他主力店租期最长不超过10年（含）；年（含）；n 知名品牌次主力店的租期最长不超过知名品牌次主力店的租期最长不超过10年含年含）；）；n一般品牌次主力店的餐饮业态租期最长不超过一般品牌次主力店的餐饮业态租期最长不超过5年（含），其他业态年（含），其他业态租期最长不超过租期最长不超过3年（含）；年（含）；n主力店租金每年主力店租金每年环比递增率不低于环比递增率不低于2，；知名品牌次主力店租金每；知名品牌次主力店租金每年年环比递增率不低于环比递增率不低于3，；一般品牌次主力店租金每年；一般品牌次主力店租金每年环比递增率环比递增率不低于不低于5，递增起始年均最迟为第递增起始年均最迟为第3年。
6、年。第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（三）三） 编制编制n1.筹备期项目租赁决策文件的筹备期项目租赁决策文件的编制由股份编制由股份公司发展部负责。公司发展部负责。招商中心在取得下述文招商中心在取得下述文件后件后20个工作日内，配合股份公司发展部个工作日内，配合股份公司发展部完成租赁决策文件的编制：完成租赁决策文件的编制：n1.1 董事长签署的规划设计概念方案和主董事长签署的规划设计概念方案和主要经济技术指标；要经济技术指标；n1.2 规划院提供签字确认的租赁面积指标。规划院提供签字确认的租赁面积指标。一、租赁决策文件管理一、租赁决策文件管理（三） 编制n2 运营期项目租赁决策文
7、件的编制由商管总部营运营期项目租赁决策文件的编制由商管总部营运中心负责。运中心负责。n2.1 运营期项目每年为一个租赁决策周期，但决运营期项目每年为一个租赁决策周期，但决策文件中需附未来策文件中需附未来3年的租金测算；年的租金测算；n2.2 在每个租赁决策周期届满前在每个租赁决策周期届满前6个月，完成下一个月，完成下一个决策期的租赁决策文件编制。个决策期的租赁决策文件编制。第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（四）（四） 审批审批n1. 租赁决策文件经股份公司租赁决策委员会审批后，由董事长最终审批后生效；n2. 筹备期项目租赁决策文件的审批流程：招商中心总经理营运中心总经理商管总部
8、总经理股份公司成本部总经理股份公司发展部总经理分管商管副总裁分管发展副总裁总裁董事长n3. 运营期项目租赁决策文件的审批流程：营运中心总经理招商中心总经理商管总部总经理分管商管副总裁分管发展副总裁总裁董事长第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（五）（五） 租赁决策指标调整的审批租赁决策指标调整的审批n1 须报董事长审批事项：须报董事长审批事项：n1.1 单个项目年度实际租金指标低于租赁决策单个项目年度实际租金指标低于租赁决策指标，且减少额指标，且减少额 200万元；万元；n1.2 因规划设计变更造成的租赁决策指标变化因规划设计变更造成的租赁决策指标变化 200万元。万元。 第一章、
9、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（五） 租赁决策指标调整的审批n2 须报股份公司总裁审批事项：须报股份公司总裁审批事项： 2.1 单个项目年度实际租金指标低于租赁决策单个项目年度实际租金指标低于租赁决策指标，且减少额指标，且减少额 200万元；万元； 2.2 因规划设计变更造成的租赁决策指标变化因规划设计变更造成的租赁决策指标变化 200万元；万元； 2.3 超出租赁决策文件规定期限的招商合同。超出租赁决策文件规定期限的招商合同。 第一章、租赁决策文件管理第一章、租赁决策文件管理（五）（五） 租赁决策指标调整的审批租赁决策指标调整的审批n3.须报股份公司分管商管副总裁审批事项：须报股份
10、公司分管商管副总裁审批事项：3.1 在租赁决策文件规定的期限内，但租赁期在租赁决策文件规定的期限内，但租赁期限超过限超过3年的合同；年的合同；3.2 其它须上报的调整事项。其它须上报的调整事项。第六章、租赁决策文件管理第六章、租赁决策文件管理 n租赁决策文件生效后及调整后，商管总部招商租赁决策文件生效后及调整后，商管总部招商中心保留原件，并将复印件和电子扫描版抄中心保留原件，并将复印件和电子扫描版抄送股份公司财务部、商管总部租费部、地方送股份公司财务部、商管总部租费部、地方商管公司财务部。商管公司财务部。n租赁决策文件属绝密文件，留存部门应按照租赁决策文件属绝密文件，留存部门应按照档案管理制度
11、档案管理制度的绝密文件保管规定执行。的绝密文件保管规定执行。 二、招商管理二、招商管理第二节、招商管理第二节、招商管理（一）招商定位与商业业态规划（一）招商定位与商业业态规划 n1 、在接到股份公司项目摘牌通知后、在接到股份公司项目摘牌通知后1个月内，由招商中心负责个月内，由招商中心负责完成项目调研，提出招商定位和商业业态规划方案，逐级报至完成项目调研，提出招商定位和商业业态规划方案，逐级报至股份公司规划院，与规划院讨论落实到项目规划设计之中。股份公司规划院，与规划院讨论落实到项目规划设计之中。n2、若招商过程中确需调整业态规划设计方案的，须逐级报商管、若招商过程中确需调整业态规划设计方案的，
12、须逐级报商管总部分管招商副总经理最终批准。其中，主力店业态或大商业总部分管招商副总经理最终批准。其中，主力店业态或大商业平面功能发生变化的，须报股份公司董事长最终批准。平面功能发生变化的，须报股份公司董事长最终批准。n2.1 整改费用整改费用50万元，由分管商管副总裁最终审批；万元，由分管商管副总裁最终审批；n2.2 整改费用整改费用 50万元，由股份公司总裁最终审批。万元，由股份公司总裁最终审批。 第二节、招商管理第二节、招商管理（二）招商关键节点与计划跟进二）招商关键节点与计划跟进 n1、股份公司完成项目摘牌后，立即启动主力店招商。、股份公司完成项目摘牌后，立即启动主力店招商。超市租赁合同
13、应在股份公司规划院施工图设计开始前完超市租赁合同应在股份公司规划院施工图设计开始前完成签署，其余主力店租赁合同应于项目开业前成签署，其余主力店租赁合同应于项目开业前6个月完个月完成签署；成签署；n2、开业前、开业前12个月，启动非主力店招商；开业前个月，启动非主力店招商；开业前3个月，个月，完成非主力店租赁合同签署；完成非主力店租赁合同签署；n3、开业前、开业前6-8个月，召开项目招商推广大会；个月，召开项目招商推广大会；n4、商管总部招商中心综合业务部负责所有项目的招商商管总部招商中心综合业务部负责所有项目的招商计划管理，并跟进计划执行情况。计划管理，并跟进计划执行情况。第二节、招商管理第二
14、节、招商管理（三）招商推广（三）招商推广 n1、招商启动前，招商中心招商推广部负责指导编制完成、招商启动前，招商中心招商推广部负责指导编制完成万达广场招商推广计划及费用预算万达广场招商推广计划及费用预算，报商管总部总经，报商管总部总经理批准后执行。若费用预算理批准后执行。若费用预算 100万元，须报分管商管副总万元，须报分管商管副总裁最终审批。裁最终审批。n2、对于未列入、对于未列入万达广场招商推广计划及费用预算万达广场招商推广计划及费用预算的的招商推广项目，须进行单项报批，经商管总部总经理批准后招商推广项目，须进行单项报批，经商管总部总经理批准后执行，但不能突破已批准的费用预算总额度。执行，
15、但不能突破已批准的费用预算总额度。 n3、新项目商管公司须在每月、新项目商管公司须在每月15日前向商管总部招商推广部日前向商管总部招商推广部上报下月度上报下月度招商推广及预算执行计划招商推广及预算执行计划，经商管总部分管，经商管总部分管招商副总经理批准后执行。招商副总经理批准后执行。 第二节、招商管理第二节、招商管理（三）招商推广（三）招商推广 n4、开业前、开业前2个月，新项目商管公司须完成个月，新项目商管公司须完成开业预热活开业预热活动方案及预算执行计划动方案及预算执行计划，经商管总部总经理批准后执，经商管总部总经理批准后执行。费用在已批准的行。费用在已批准的万达广场招商推广计划及费万达广
16、场招商推广计划及费用预算用预算总额度中列支。总额度中列支。 n5、招商推广过程中，凡涉及发布与股份公司相关信息招商推广过程中，凡涉及发布与股份公司相关信息和数据的，均须上报股份公司企业文化部批准。和数据的，均须上报股份公司企业文化部批准。 第二节、招商管理第二节、招商管理（四）房产技术条件对接（四）房产技术条件对接 n1、主力店房产技术条件的谈判由招商中心主力店部负主力店房产技术条件的谈判由招商中心主力店部负责组织，股份公司规划研究院及项目公司相关人员参加。责组织，股份公司规划研究院及项目公司相关人员参加。由商管总部招商中心主力店部依据与客户沟通的结果，由商管总部招商中心主力店部依据与客户沟通
17、的结果，与规划院共同协商确定主力店房产技术条件；与规划院共同协商确定主力店房产技术条件；n2、非主力店商户房产技术条件的谈判由招商中心的项非主力店商户房产技术条件的谈判由招商中心的项目招商负责人组织，新项目商管公司工程经理和项目公目招商负责人组织，新项目商管公司工程经理和项目公司相关人员参加。司相关人员参加。由项目招商负责人依据与商户沟通的由项目招商负责人依据与商户沟通的结果，与当地项目公司共同协商确定房产技术条件。结果，与当地项目公司共同协商确定房产技术条件。 第二节、招商管理第二节、招商管理（五）租赁合同谈判与签署 n1、非主力店商户商务条件在、非主力店商户商务条件在租赁决策文件租赁决策文
18、件约定范约定范围之内的租赁合同，由招商中心总经理审批签署；超出围之内的租赁合同，由招商中心总经理审批签署；超出租赁决策文件租赁决策文件底线的租赁合同，按本制度底线的租赁合同，按本制度租赁决租赁决策文件管理策文件管理的相关规定审批。的相关规定审批。 n2、招商过程中，不得因平衡商家关系等原因而未能优招商过程中，不得因平衡商家关系等原因而未能优先引进品牌影响力强、聚客能力强的国内外知名品牌。先引进品牌影响力强、聚客能力强的国内外知名品牌。在各个租赁合同审批过程中，商管总部招商中心副总经在各个租赁合同审批过程中，商管总部招商中心副总经理、总经理必须在审批意见中做出对拟引进品牌的质量理、总经理必须在审
19、批意见中做出对拟引进品牌的质量评价。评价。 第二节、招商管理第二节、招商管理（五）租赁合同谈判与签署 n3、如因平衡商家关系等原因，未能选择优质品牌，商管如因平衡商家关系等原因，未能选择优质品牌，商管总部将对直接责任人予以降职降薪，取消年度晋级资格。总部将对直接责任人予以降职降薪，取消年度晋级资格。 n4、开业后开业后3个月内，股份公司商业地产研究部将组织第个月内，股份公司商业地产研究部将组织第三方机构对每个项目招商品牌质量进行专项评估，对于三方机构对每个项目招商品牌质量进行专项评估，对于违反上述规定或单个项目总体招商品质较差的，将按比违反上述规定或单个项目总体招商品质较差的，将按比例扣减该项
20、目招商奖金并对相关责任人予以降职降薪、例扣减该项目招商奖金并对相关责任人予以降职降薪、取消年度晋级等处罚，具体处罚方案由股份公司总裁会取消年度晋级等处罚，具体处罚方案由股份公司总裁会确定，一事一议。确定，一事一议。 第二节、招商管理第二节、招商管理（六）进场协调（六）进场协调 n1、主力店的进场协调由商管总部招商中心主力、主力店的进场协调由商管总部招商中心主力店部按照店部按照万达广场主力店进场装修管理流程万达广场主力店进场装修管理流程约定的原则及办法实施；约定的原则及办法实施； n2、非主力店的进场协调由新项目商管公司营运非主力店的进场协调由新项目商管公司营运部负责具体实施，商管总部前期筹备部
21、负责统一部负责具体实施，商管总部前期筹备部负责统一管理。管理。 第二节、招商管理第二节、招商管理（七）开业空铺的继续招商（七）开业空铺的继续招商 n1、万达广场开业时，经股份公司分管商管副总裁批准未完成万达广场开业时，经股份公司分管商管副总裁批准未完成招商的空铺，开业后继续由招商中心负责招商：招商的空铺，开业后继续由招商中心负责招商：n主力店空置区域必须在主力店空置区域必须在60天内完成招商，天内完成招商，90天内开业；天内开业；n非主力店区域必须在非主力店区域必须在30天内完成招商，天内完成招商，60天内开业。天内开业。第二节、招商管理第二节、招商管理（七）开业空铺的继续招商（七）开业空铺的
22、继续招商 2、如未在规定期限内完成招商的处罚：如未在规定期限内完成招商的处罚：n空铺面积空铺面积3000平方米，扣减该项目剩余应发招平方米，扣减该项目剩余应发招商奖金的商奖金的50%；n3000平方米平方米 8000平方米，由股份公司总裁会确平方米，由股份公司总裁会确定处罚方案。定处罚方案。第二节第二节、招商管理、招商管理（七）开业空铺的继续招商七）开业空铺的继续招商 n2、单个项目招商按照非主力店面积单个项目招商按照非主力店面积10元元/平米平米计算招商奖金，单个项目招商奖金上限为计算招商奖金，单个项目招商奖金上限为50万万元。元。n95% 招商完成率招商完成率 98%，招商奖金计算，招商奖
23、金计算额度减半；额度减半；n招商完成率招商完成率 95，该项目招商奖金为零。，该项目招商奖金为零。n注：招商完成率按面积计算注：招商完成率按面积计算第二节第二节、招商管理、招商管理（八）招商总结（八）招商总结 n1、开业后、开业后1个月内，招商中心对项目整体招商工作进行个月内，招商中心对项目整体招商工作进行回顾性总结与评点，并编写招商评估报告；回顾性总结与评点，并编写招商评估报告；n2、当地商管公司在项目开业后、当地商管公司在项目开业后1个月内编制个月内编制商铺租金商铺租金收益汇总表收益汇总表、商户合同台帐商户合同台帐，经当地公司营运部，经当地公司营运部经理、分管营运副总、分管财务副总、总经理和招商中经理、分管营运副总、分管财务副总、总经理和招商中心总经理签字后，移交给商管总部租费部。心总经理签字后，移交给商管总部租费部。 nThe end.
