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1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of LivingGemdale Corporation科学筑家The Science of Living从金地发展情况浅析材料集中采购工作思路从金地发展情况浅析材料集中采购工作思路Gemdale CorporationText目录目录公司现状及公司发展情况公司现状及公司发展情况公司现行材料采购模式及内部分工和职责公司现行材料采购模式及内部分工和职责公司现行材料采购模式存在的问题及随公司发公司现行材料采购模式存在的问题及随公司发展存在的弊端展存在的弊端企业常用的几种采购模式介绍企业常用的几种采购模式介绍竞争对手材料采购模式竞
2、争对手材料采购模式对将来材料工作思路的建议对将来材料工作思路的建议房地产项目常用材料表房地产项目常用材料表公司现状及公司发展情况公司现状及公司发展情况Gemdale CorporationText、现状： 年实行项目制； 年由单一项目公司发展为多项目公司； 年由单一城市公司发展为多城市区域公司； 年公司同时开发项目（包括新立项项目）达个； 年公司在珠江三角区内个城市建立注册城市公司；Gemdale CorporationText、发展： 年公司同时在开工或立项项目将达个或以上； 年集团目标在全国个城市建立公司；到年深圳公司将在多少个城市设立公司呢？年深圳公司同时在建项目有多少个呢？公司现行材料
3、采购模式及内部公司现行材料采购模式及内部分工和职责分工和职责Gemdale CorporationText、现行材料采购模式：、现行材料采购模式：以单一项目进度为中心，根据单一项目需求进行材料采购被动型采购公司组织材料采购招标确定厂家、价格、编制合同，由总包施工单位具体与供应商签定经济合同甲定乙购Gemdale CorporationText、现行材料采购流程图：、现行材料采购流程图：扩初、施工图材料选型定板及统计数量供应商考察询价确定入围投标单位编制标书发标、答疑招标投标开标、评标、定标签定合同材料供应Gemdale CorporationText、材料工作分工及主要职责：、材料工作分工及主
4、要职责：设计部：设计部：组织设计选型定板，组织供应商考察、选择、评估；编制技术标书，制定技术标准验收标准，编制项目材料总体计划；撰写供应商及专业材料考察报告；参与技术评标，参与材料进场验收；成本部（或项目成本部）：成本部（或项目成本部）：组织商务谈判，组织招标；编制商务标书，编制招标计划；参与商务评标，参与供应商考察、选择、评估；项目工程部：项目工程部：组织材料进场验收，监督跟踪供货周期；编制材料进场计划；参与供应商考察、选择、评估；公司现行材料采购模式存在的公司现行材料采购模式存在的问题及随公司发展存在的弊端问题及随公司发展存在的弊端Gemdale CorporationText、以单一项目
5、进度为中心进行需求采购的弊端：以单一项目进度为中心进行需求采购的弊端：项项目增多后，目增多后，单单一一项项目的材料采目的材料采购购数数值值小，供小，供应应商在价格、服商在价格、服务务的支持力度不的支持力度不强强；项项目增多后，增加材料工程目增多后，增加材料工程师师的具体事物性工作的具体事物性工作重复工作重复工作多城市、多多城市、多项项目同目同时时运做，材料工程运做，材料工程师现师现有有编编制不能制不能满满足足对项对项目公司的支持，按目公司的支持，按现现行程序必行程序必须须增加人力，必然增高人力及管理成本；增加人力，必然增高人力及管理成本；材料工程材料工程师师的的专业专业技能不技能不强强；对对供
6、供应应商重复考察（每个商重复考察（每个项项目都要求考察），增加供养商的接待目都要求考察），增加供养商的接待负负担；担； Gemdale CorporationText、由总包施工单位带来的问题、由总包施工单位带来的问题施工施工单单位位对对甲定乙甲定乙购购材料供材料供应应商商进进行二次行二次压压价价获获取利取利润润不能确保材料不能确保材料的的质质量、公司不能量、公司不能获获得最得最优优的价格（材料成本增高）的价格（材料成本增高）施工施工单单位不能按位不能按时时履行合同（不能及履行合同（不能及时时付款），付款），优优秀供秀供应应商商对对公司失去公司失去信心、信任信心、信任失去合作伙伴失去合作伙伴不
7、利于不利于树树立公司品牌形象立公司品牌形象 企业常用的几种采购模式介绍企业常用的几种采购模式介绍Gemdale CorporationText1、分散性采购模式、分散性采购模式 由分公司或分厂各自采购。这一模式通常适用于企业规模大，工厂分散于由分公司或分厂各自采购。这一模式通常适用于企业规模大，工厂分散于较广区域的企业较广区域的企业 总公司分公司一分公司二分公司三采购生产营销采购生产营销采购生产营销Gemdale CorporationText Gemdale CorporationText、集中化采购模式集中于公司统购分配。适用于采购量大，分公司或分厂集中在一个区域集中于公司统购分配。适用于
8、采购量大，分公司或分厂集中在一个区域内，采购工作并无因地制宜的必要，企业有数个机构但产品种类大同小内，采购工作并无因地制宜的必要，企业有数个机构但产品种类大同小异，集中采购可以达到异，集中采购可以达到“以量制价以量制价”的效果。的效果。总公司分公司一分公司二分公司三生产营销公司采购公司职员生产营销生产营销Gemdale CorporationTextGemdale CorporationText、混合型采购模式兼具分散形采购模式和集中型采购模式的长处，凡属大宗或共用物件应集中采购，其余授权分公司自理。总公司公司采购公司职员分公司一分公司二分公司三采购生产营销采购生产营销采购生产营销等级关系职能
9、关系Gemdale CorporationText4、反应性采购与主动性采购、反应性采购与主动性采购反应性采购主动性采购反应性采购主动性采购采购中心是成本中心采购可以增加价值采购中心是成本中心采购可以增加价值采购接收产品规格采购（和供应商）提出规格采购接收产品规格采购（和供应商）提出规格采购拒绝不合格材料采购避免不合格材料采购拒绝不合格材料采购避免不合格材料买方对市场情况做出反应采购有助于形成市场买方对市场情况做出反应采购有助于形成市场解决问题是供应商的责任解决问题是共同的责任解决问题是供应商的责任解决问题是共同的责任价格是关键变量总成本和价值是关键变量价格是关键变量总成本和价值是关键变量强调
10、目前强调战略性强调目前强调战略性规格由用户和设计者制定买方同供应商共同提出规格规格由用户和设计者制定买方同供应商共同提出规格谈判是成功失败型谈判是双赢的或者更好谈判是成功失败型谈判是双赢的或者更好大量的供应商安全大量的供应商失去机会大量的供应商安全大量的供应商失去机会大量的存货安全大量的存货浪费大量的存货安全大量的存货浪费信息就是力量分享信息是非常有价值的信息就是力量分享信息是非常有价值的管理层次管理层次w采购方法w谈判w预算w训练员工w減少成本工作层次跟催做纪录处理付款处理物料申请处理报价单比较价格策略层次采购研究长远计划评估供应能力制定政策传统方法：比较被动传统方法：比较被动现今方法：比较
11、积极及具策略性现今方法：比较积极及具策略性5、采购策略事项采购策略事项竞争对手材料采购模式竞争对手材料采购模式Gemdale CorporationText、万科、万科采购模式：混合型采购模式采购模式：混合型采购模式集团化采购集团集团化采购集团区域联合采购区域公司区域联合采购区域公司项目中心采购项目公司项目中心采购项目公司Gemdale CorporationText、中海、中海采购模式：混合型采购模式采购模式：混合型采购模式区域集中采购区域公司区域集中采购区域公司项目中心采购项目公司项目中心采购项目公司对将来材料工作思路的建议对将来材料工作思路的建议Gemdale CorporationTe
12、xt、优化采购模式的原因、优化采购模式的原因l现行材料采购模式（分散型采购模式）不适合公司快速发展；现行材料采购模式（分散型采购模式）不适合公司快速发展；l单单一一项项目甲定乙目甲定乙购购材料数量不大（材料数量不大（约约占占总总包合同的），包合同的），项项目多目多时时甲定乙甲定乙购购材料数量增大，从成本控制考材料数量增大，从成本控制考虑虑公司公司应应制定制定长长期采期采购战购战略略;l有利于对供应商的管理，从供应商获得更多的服务、更多的技术持、更有利于对供应商的管理，从供应商获得更多的服务、更多的技术持、更高折扣、更优质量的商品高折扣、更优质量的商品;l供应商提前介入项目，对材料选型定板提供专
13、业意见；供应商提前介入项目，对材料选型定板提供专业意见；l节约人力，完善标准化范本；节约人力，完善标准化范本；l为产品标准化打下基础；为产品标准化打下基础；Gemdale CorporationText、建议采用混合型采购模式；、建议采用混合型采购模式； 公司到年所有项目都在同一区域内（珠三角）； 地产项目的材料有通用性也有特意性； 供应商的分布相对集中，供货运输距离短； 从区域公司层面制定材料采购战略，集中采购节约成本，达到“以量制价”的效果； 与少量供应商建立战略合作伙伴，从战略合作伙伴获得更高的附加值； 材料工程师有更多的时间进行新产品、更优价替代品及产品优化的调研； 简化、优化材料采购
14、流程； 更优的供应商管理；3、混合型采购模式的分级采购分工、混合型采购模式的分级采购分工集团化采购集团化采购u电器、设备u部分建筑装饰材料如：涂料集中型采购集中型采购u室内装修材料：瓷砖瓷片、木地板、橱柜u环境景观材料：石材、植草隔栅、石子石米u建筑：XPS、加气混凝土砌块、烟道等、新风系统、铝合金型材分散采购分散采购概念定义u战略采购和操作采购均在集团公司u战略采购和操作采购均在区域分公司u操作采购在城市公司u景观：儿童游乐设施、户外家私、运动器材u马赛克、进口石材、墙纸、地毯等+适合的u关键的可以由集团统一实现战略性管理，实现集团的战略意图u材料属于大宗，集中采购有协同效应u在同一区域内，
15、u供应商的生产基地集中u材料具通用性u材料采购批量大u批量小u临时采购理由 技术u优先获得最新 的研究成果u联合开发u技术开发的信息和进度u技术队伍的建设u技术革新 成本u降低物料成本u降低流程成本u降低机会成本 速度u加快新品上市(time-to-market)u提高总体价值链的反应速度u缩短采购周期u简化流程、提高效率u快速把握市场契机 质量u产品质量的改善u供货可靠性和准确性的提高u服务范围的扩大和服务质量的改善 安全u货源上得到保证u降低总体风险总体价值最大化总体价值最大化12345管理理念和管理方法的共享，团队精神的培养管理理念和管理方法的共享，团队精神的培养4、目标：与供应商建立战
16、略联盟、目标：与供应商建立战略联盟 立足于追求立足于追求“总体价值最大化总体价值最大化”Gemdale CorporationText5、操作方案l区域公司成立集中采购小组；区域公司成立集中采购小组；l制定各级材料采购职能的职责及权限；制定各级材料采购职能的职责及权限；l分判材料的采购模式；分判材料的采购模式；l优化采购程序；优化采购程序；l优化供应商考察、入围投标及管理程序（评估）；优化供应商考察、入围投标及管理程序（评估）；Gemdale CorporationText5、分判原则l集中型采购：集中型采购：u 大宗和批量的材料大宗和批量的材料u 价值较高的材料价值较高的材料u 定期采购的材料定期采购的材料u 项目通用的材料项目通用的材料l分散型采购分散型采购u 小批量的材料小批量的材料u 低价值的材料低价值的材料房地产项目常用材料表房地产项目常用材料表Gemdale CorporationText房地产项目常用材料表房地产项目常用材料表谢谢Thank you金地（集团）股份有限公司
