《房地产波及税种PPT课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产波及税种PPT课件（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产开发税收政策房地产开发税收政策中央财经大学税务学院中央财经大学税务学院 樊勇樊勇 1房地产各环节涉及的税种房地产各环节涉及的税种l按照房地产开发流程顺序按照房地产开发流程顺序1.转让土地使用权转让土地使用权2.开发建设、装饰装潢开发建设、装饰装潢3.商品房销售商品房销售4.销售转让二级市场销售转让二级市场5.使用使用6.物业管理物业管理v房地产各环节涉及的税种有房地产各环节涉及的税种有12个，分别是：营个，分别是：营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、
2、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税、车船税。用税、契税、车船税。环节环节1 转让土地使用权转让土地使用权 u权利许可证照及其他有效证明：土地使用权证权利许可证照及其他有效证明：土地使用权证u行政管理部门：国土资源行政管理部门行政管理部门：国土资源行政管理部门u涉及主要税种、税率：涉及主要税种、税率： 1.1.耕地占用税：按纳税人实际占用的耕地面积计税，按照耕地占用税：按纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收规定税额一次性征收 2.2.契税：按购置土地付出的经济利益的契税：按购置土地付出的经济利益的3%5%3%5%缴纳缴纳 3
3、.3.营业税：按转让收入及预收账款金额的营业税：按转让收入及预收账款金额的5%5%缴纳缴纳 4.4.城市维护建设税：按转让无形资产营业税税额的城市维护建设税：按转让无形资产营业税税额的7%7%（或（或5%5%、1%1%）缴纳）缴纳 5. 5.教育费附加：按转让无形资产营业税税额的教育费附加：按转让无形资产营业税税额的3%3%缴纳缴纳 6. 6.印花税：按合同所载金额万分之五贴花。土地使用权印花税：按合同所载金额万分之五贴花。土地使用权证按件贴花证按件贴花5 5元元 7. 7.土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳算缴纳 8. 8.土地
4、增值税：税额土地增值税：税额= =增值额增值额适用税率适用税率- -扣除项目金额扣除项目金额 速算扣除率速算扣除率 9. 9.个人所得税：个人转让土地使用权能提供取得土地使个人所得税：个人转让土地使用权能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，按照土地使用权用权支付价款发票或合法有效凭证的，按照土地使用权转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余额，按额，按20%20%的税率计算缴纳个人所得税；对不能提供的，的税率计算缴纳个人所得税；对不能提供的，按照土地使用权转让时取得的价款总额，按主管税务机按照土地使用权转让时取得的价款总额，按
5、主管税务机关规定的附征率计算缴纳个人所得税关规定的附征率计算缴纳个人所得税u缴纳主体：转让企业个人缴纳主体：转让企业个人u征收部门：地税部门（或国土代征部门）征收部门：地税部门（或国土代征部门）环节环节2 开发建设、装饰装潢开发建设、装饰装潢 u权利许可证照及其他有效证明：项目立项备案、建设许权利许可证照及其他有效证明：项目立项备案、建设许可证、施工许可证、规划许可证、招投标书、装饰装潢可证、施工许可证、规划许可证、招投标书、装饰装潢工程招投标合同工程招投标合同u行政管理部门：发改委、建设局、规划局、建设招投标行政管理部门：发改委、建设局、规划局、建设招投标行政管理部门行政管理部门u涉及主要税
6、种、税率：涉及主要税种、税率： 1.1.营业税：工程施工按工程结算收入的营业税：工程施工按工程结算收入的3%3%缴纳；勘探、缴纳；勘探、设计、监理、其他服务业按收入的设计、监理、其他服务业按收入的5%5%缴纳；境外机构和缴纳；境外机构和个人由建设单位代扣代缴个人由建设单位代扣代缴 2.2.城市维护建设税：按建筑营业税税额的城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%7%（或（或5%5%、1%1%）缴纳）缴纳 3. 3.教育费附加：按建筑业税税额的教育费附加：按建筑业税税额的3%3%缴纳缴纳 4.4.印花税：工程施工按合同金额的万分之一缴纳；勘探、印花税：工程施工按合同金额的万分之一缴纳；勘探、设计按
7、合同的万分之五缴纳设计按合同的万分之五缴纳 5. 5.城镇土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税城镇土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳率计算缴纳 6.6.企业所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，企业所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，账簿不健全的纳税人采用核定征收方式，境外机构的预账簿不健全的纳税人采用核定征收方式，境外机构的预提所得税由建设单位代扣代缴提所得税由建设单位代扣代缴 7. 7.个人所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，个人所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，由纳税人自行向工程项目所在地申报缴纳个人所得税；由纳税人自行向工程项目所
8、在地申报缴纳个人所得税；对账簿不健全的纳税人在工程项目所在地采用核定征收对账簿不健全的纳税人在工程项目所在地采用核定征收方式征收个人所得税，核定征收率、征收方式由主管税方式征收个人所得税，核定征收率、征收方式由主管税务机关确定务机关确定u缴纳主体：建筑工程承包企业；勘探、设计、监理、其缴纳主体：建筑工程承包企业；勘探、设计、监理、其他服务单位及个人他服务单位及个人u征收部门：税务部门征收部门：税务部门环节环节3 商品房销售商品房销售u权利许可证照及其他有效证明：权利许可证照及其他有效证明： 1.1.商品房销售面积明细表商品房销售面积明细表 2.2.商品房销售许可证商品房销售许可证 3. 3.国
9、有土地使用权变更登记转让证明书国有土地使用权变更登记转让证明书 4.4.房屋所有权证书房屋所有权证书u行政管理部门：房地产行政管理部门、国土资源行政管理行政管理部门：房地产行政管理部门、国土资源行政管理部门部门u涉及主要税种、税率：涉及主要税种、税率： 1.1.营业税：按销售收入及预收款金额的营业税：按销售收入及预收款金额的5%5%缴纳缴纳 2.2.城市维护建设税：按销售不动产营业税税额的城市维护建设税：按销售不动产营业税税额的7%7%（或（或5%5%、1%1%）缴纳）缴纳 3.3.教育费附加：按销售不动产营业税税额的教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%3%缴纳缴纳 4.4.土地增值税：按
10、销售收入及预收账款金额预征，纳税土地增值税：按销售收入及预收账款金额预征，纳税人自人自20072007年年2 2月月1 1日起按日起按国家税务总局关于房地产开发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（国税发【20062006】187187号）规定到主管税务机关办理税款清算手续号）规定到主管税务机关办理税款清算手续5.5.印花税：按商品房购销合同金额的万分之五缴纳。土地印花税：按商品房购销合同金额的万分之五缴纳。土地使用权证、房屋产权证按件贴花五元使用权证、房屋产权证按件贴花五元6.6.房产税：按房产计税余额的房产税：按房产计税
11、余额的1.2%1.2%缴纳；按房屋（出租）缴纳；按房屋（出租）租金收入的租金收入的12%12%缴纳缴纳7.7.城市房地产税（外商投资企业）：按房产计税余额的城市房地产税（外商投资企业）：按房产计税余额的1.2%1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的缴纳；按房屋（出租）租金收入的18%18%缴纳缴纳8.8.城镇土地使用税：按实际占用的土地面积和定额税率计城镇土地使用税：按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳算缴纳 9.9.企业所得税：企业所得税：国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办房地产开发经营业务企业所得税处理办法法（国税发（国税发【20092009】31
12、31号）号）u缴纳主体：房地产开发企业缴纳主体：房地产开发企业u征收部门：税务部门征收部门：税务部门环节环节4 销售转让二级市场销售转让二级市场u权利许可证照及其他有效证明：权利许可证照及其他有效证明： 1.1.国有土地使用权证书国有土地使用权证书 2.2.房屋所有权证书房屋所有权证书u行政管理部门：房地产交易行政管理部门行政管理部门：房地产交易行政管理部门u涉及主要税种、税率：涉及主要税种、税率： 1.1.营业税：按营业税：按5%5%缴纳（缴纳（20062006年年6 6月月1 1日后，个人转让购买日后，个人转让购买不足不足5 5年的住房，全额征收；转让购买超过年的住房，全额征收；转让购买超
13、过5 5年的普通住年的普通住房免征，转让购买超过房免征，转让购买超过5 5年的非普通住房按差额征收）年的非普通住房按差额征收） 2.2.城市维护建设税：按营业税税额的城市维护建设税：按营业税税额的7%7%（或（或5%5%、1%1%）缴）缴纳纳 3.3.教育费附加：按销售不动产营业税税额的教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%3%缴纳缴纳4.4.土地增值税：按评估价格法征收，按购买时发票所载金土地增值税：按评估价格法征收，按购买时发票所载金额每年递增额每年递增5%5%作为扣除项目征收，核定征收个人之间互作为扣除项目征收，核定征收个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免换自有居
14、住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税，对居民拥有的普通住宅，在其转让时暂征土地增值税，对居民拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住房，经向税务机关的申报核准，凡转让原自用非普通住房，经向税务机关的申报核准，凡居住满居住满5 5年或年或5 5年以上的，免予征收土地增值税；居住满年以上的，免予征收土地增值税；居住满3 3年未满年未满5 5年的，减半征收土地增值税；居住未满年的，减半征收土地增值税；居住未满3 3年的，年的，按规定计征土地增值税按规定计征土地增值税5.5.个人所得税
15、：财产转让所得，按个人所得税：财产转让所得，按20%20%的税率缴纳。纳税人的税率缴纳。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个
16、人所得税额（对出售自有住房入的一定比例核定应纳个人所得税额（对出售自有住房并拟在现住房出售并拟在现住房出售1 1年内按市场价重新购房的纳税人，其年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，全部或部分退还纳税出售现住房所缴纳的个人所得税，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用保证金；对个人转让自用5 5年以上，并且是家庭唯一生活年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税）用房取得的所得，免征个人所得税）6.印花税：按商品房购销合同额的万分之五缴纳，土地使印花税：按商品房购销合同额的万分之五缴纳，土地使用权证、房屋产权证按件贴花五元用权证、房屋产权证按件贴花五元u
17、缴纳主体：售房人缴纳主体：售房人u征收部门：地税部门房交所代征征收部门：地税部门房交所代征环节环节5 使用（产权所有人是房地产开发企业、购房企业）使用（产权所有人是房地产开发企业、购房企业）u权利许可证照及其他有效证明：房产土地信息权利许可证照及其他有效证明：房产土地信息u行政管理部门：房地产、国土资源行政管理部门行政管理部门：房地产、国土资源行政管理部门u涉及主要税种、税率：涉及主要税种、税率： 1.1.营业税：按房屋租金收入的营业税：按房屋租金收入的5%5%缴纳缴纳 2.2.城市维护建设税：按营业税税额的城市维护建设税：按营业税税额的7%7%（或（或5%5%、1%1%）缴）缴纳纳 3.3.
18、教育费附加：按营业税税额的教育费附加：按营业税税额的3%3%缴纳缴纳 4.4.城镇土地使用税：按土地实际占用面积和定额税率计城镇土地使用税：按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳算缴纳 5. 5.房产税：按房产计税余额的房产税：按房产计税余额的1.2%1.2%缴纳；按房屋（出租）缴纳；按房屋（出租）租金收入的租金收入的12%12%缴纳缴纳 6. 6.城市房地产税：按房产计税余额的城市房地产税：按房产计税余额的1.2%1.2%缴纳；按房屋缴纳；按房屋（出租）租金收入的（出租）租金收入的18%18%缴纳缴纳 7. 7.印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之
19、一缴纳 8. 8.企业所得税：按应纳税所得额的企业所得税：按应纳税所得额的33%33%（18%18%或或27%27%）缴纳）缴纳u缴纳主体：产权所有人（房地产开发企业、购房企业）缴纳主体：产权所有人（房地产开发企业、购房企业）u征收部门：税务部门征收部门：税务部门环节环节5 使用（产权所有人是个人）使用（产权所有人是个人）u权利许可证照及其他有效证明：房产土地信息权利许可证照及其他有效证明：房产土地信息u行政管理部门：房地产、国土资源行政管理部门行政管理部门：房地产、国土资源行政管理部门u涉及主要税种、税率：涉及主要税种、税率： 1.1.营业税：按房屋租金收入的营业税：按房屋租金收入的5%5%
20、缴纳（个人按市场价格缴纳（个人按市场价格出租的居民住房减按出租的居民住房减按3%3%缴纳）缴纳） 2.2.城市维护建设税：按营业税税额的城市维护建设税：按营业税税额的7%7%（或（或5%5%、1%1%）缴）缴纳纳 3.3.教育费附加：按营业税税额的教育费附加：按营业税税额的3%3%缴纳缴纳 4. 4.城镇土地使用税：按土地实际占用面积和定额税率计城镇土地使用税：按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳算缴纳 5.5.房产税：按房产（自营）计税余额的房产税：按房产（自营）计税余额的1.2%1.2%缴纳；按房缴纳；按房屋（出租）租金收入的屋（出租）租金收入的12%12%缴纳（个人按市场价格出租住缴纳（
21、个人按市场价格出租住房用于居住的，减按房用于居住的，减按4%4%缴纳；自用住宅免征房产税、土缴纳；自用住宅免征房产税、土地使用税）地使用税） 6. 6.印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳 7. 7.个人所得税：对个人出租商业用房取得的所得按个人所得税：对个人出租商业用房取得的所得按20%20%的的税率征收个人所得税；出租居住房取得的所得按税率征收个人所得税；出租居住房取得的所得按10%10%的税的税率征收个人所得税率征收个人所得税u缴纳主体：产权所有人（个人）缴纳主体：产权所有人（个人）u征收部门：税务部门征收部门：税务部门环节环节6 物业
22、管理物业管理u行政管理部门：房地产行政管理部门行政管理部门：房地产行政管理部门u涉及主要税种、税率：涉及主要税种、税率： 1.营业税：按物业管理服务费收入的营业税：按物业管理服务费收入的5%缴纳缴纳 2.城市维护建设税：按建筑营业税税额的城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（或（或5%、1%）缴纳）缴纳 3.教育费附加：按建筑营业税税额的教育费附加：按建筑营业税税额的3%缴纳缴纳 4.印花税：租赁合同按租金总额的千分之一缴纳，账簿印花税：租赁合同按租金总额的千分之一缴纳，账簿证照等按规定缴纳证照等按规定缴纳 5.城镇土地使用税：按实际占用土地面积和定额税率计城镇土地使用税：按实际占用土地面积
23、和定额税率计算缴纳算缴纳 6.房产税：房产税：按房产计税余额的按房产计税余额的1.2%1.2%缴纳；按房屋（出租）缴纳；按房屋（出租）租金收入的租金收入的12%12%缴纳缴纳 7. 7.企业所得税：账簿健全的按应纳税所得额的企业所得税：账簿健全的按应纳税所得额的33%33%（27%27%或或18%18%）缴纳；账簿不健全的按核定征）缴纳；账簿不健全的按核定征收方式征收企业所得税，核定征收率、征收方式收方式征收企业所得税，核定征收率、征收方式的确定按相关文件办理的确定按相关文件办理 8. 8.个人所得税：企业职工工资薪金所得，按个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%45%5%45%的超额累进税率计算缴纳的超额累进税率计算缴纳u缴纳主体：除个人所得税是职工（企业扣缴）外，缴纳主体：除个人所得税是职工（企业扣缴）外，其他都是物业管理企业其他都是物业管理企业u征收部门：税务部门征收部门：税务部门
