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1、工业区地产项目市场分析工业区地产项目市场分析美好城市美好城市美好人生美好人生BETTER CITY & BETTER LIFEBETTER CITY & BETTER LIFE巨丰阜颍路项目提案巨丰阜颍路项目提案工业区地产项目市场分析【前言】【前言】 项目位于阜阳市颍州经济技术开发区阜颍路北侧，颍七项目位于阜阳市颍州经济技术开发区阜颍路北侧，颍七路南侧，州十三路东侧，州十七路西侧，面积约路南侧，州十三路东侧，州十七路西侧，面积约8724587245平米，平米，是以居住为主的是以居住为主的商、住结合项目；商、住结合项目； 如何能如何能规避规避风险，以风险，以合适合适并并偏高偏高的价格完成项目的销
2、售，的价格完成项目的销售，根据开发商的需要快速回笼资金，是本案主要思考的问题根据开发商的需要快速回笼资金，是本案主要思考的问题； 为此本案重点从：结合项目情况为此本案重点从：结合项目情况，最大化最大化提升项目品质提升项目品质及形象及形象， 精确、有效精确、有效地地界定目标消费者界定目标消费者，如何如何有力、高效有力、高效的的进行营销推广进行营销推广等几方面进行了思考及分析等几方面进行了思考及分析；工业区地产项目市场分析【营销图示】【营销图示】结果：结果：以合适以合适并并偏偏高的价格实高的价格实现快速销售现快速销售有力有力高效高效营销推广营销推广精准界定精准界定目标消费者目标消费者提升项目提升项
3、目品质形象品质形象工业区地产项目市场分析第一部分第一部分：项目解析：项目解析1 1、市场分析市场分析 2 2、项目分析项目分析第二部分第二部分：推广方案：推广方案1 1、项目定位项目定位 2 2、卖点分析、卖点分析3 3、视觉传达、视觉传达 第三部分第三部分：执行策略：执行策略1 1、开发策略开发策略 2 2、价格策略价格策略 3 3、营销策略营销策略 4 4、执行策略执行策略【目录】【目录】工业区地产项目市场分析【市场分析】【市场分析】阜阳的未来？阜阳的未来？开发区的未来？开发区的未来？阜颍路的未来？阜颍路的未来？工业区地产项目市场分析20112011年阜阳房地产年阜阳房地产形势预判形势预判
4、【市场分析】【市场分析】工业区地产项目市场分析一、一、国家房国家房地地产政策产政策日趋严峻日趋严峻【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判1 1、国家按揭贷款限制（国家按揭贷款限制（2 2套房套房60%60%首付，首付，1.11.1倍利率；倍利率；3 3套房不许套房不许 按揭；外地客户不许按揭；客户按揭资料要求繁多）；按揭；外地客户不许按揭；客户按揭资料要求繁多）；2 2、房产税重庆、上海试点推出；房产税重庆、上海试点推出；3 3、今年保障房建设今年保障房建设10001000万套；万套； 国家打击高房价的政策已起到较大效果；国家打击高房价的政策已起到较大
5、效果； 目前，阜目前，阜城城有有大大部分客户对购房持观望部分客户对购房持观望态度；态度；20112011年，阜阳房地产市场形势逐渐年，阜阳房地产市场形势逐渐从较为宽松开始走向严峻从较为宽松开始走向严峻；工业区地产项目市场分析1 1、国家按揭贷款限制、国家按揭贷款限制一、一、国家房国家房地地产政策产政策日趋严峻日趋严峻【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30 % 30 % ；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款
6、比例不得低于60%60%，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低于基准利率的1.11.1倍；对贷款购买第三倍；对贷款购买第三套及以上住房的，原则上不予批准套及以上住房的，原则上不予批准；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款本地居民，暂停发放购房贷款；该影响因素该影响因素抑制了抑制了大部分购房者的大部分购房者的二套及三套购房需求二套及三套购房需求；工业区地产项目市场分析房产税重庆、上海已经试点征收，近几年内将推广到全国房产税重庆、上海已经试点征收，近几年内将推广到全国；房产税的征收在即严重房产税的征
7、收在即严重抑制了抑制了阜阳市阜阳市投资性购房需求投资性购房需求；2 2、房产税征收加快试点并推广至全国、房产税征收加快试点并推广至全国一、一、国家房国家房地地产政策产政策日趋严峻日趋严峻【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判工业区地产项目市场分析各地各地要求要求尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的应总量的70%70%。 各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政各级地方政府要切实落
8、实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成策，确保完成20112011年建设保障性住房年建设保障性住房10001000万套，其中安徽万套，其中安徽4444万套，阜阳约万套，阜阳约3 3万套左右，并以责任制形式进行落实。万套左右，并以责任制形式进行落实。 保障性住房的大规模推出，将很大程度上保障性住房的大规模推出，将很大程度上消化消化阜阳一部分中阜阳一部分中低收入家庭的低收入家庭的小面积购房需求小面积购房需求；3 3、增加住房有效供给、增加住房有效供给一、一、国家房国家房地地产政策产政策日趋严峻日趋严峻【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判工业区地产项
9、目市场分析二、阜城房地产市场竞争日益激烈二、阜城房地产市场竞争日益激烈20102010年我市房地产年我市房地产建设规模建设规模单位：万平方米单位：万平方米万元万元20102010年面积年面积( (总额总额) )20092009年同期年同期 增幅增幅 土地购置土地购置 209.97209.97131.58131.5859.57%59.57%房地产开发投资房地产开发投资 50923650923643119143119118.1%18.1%新开工面积新开工面积 228.04228.04185.1185.123.2%23.2%阜城区住宅批准阜城区住宅批准预售面积预售面积 88.64 88.64 50.
10、9450.9474% 74% 阜城区住宅累计阜城区住宅累计可售面积可售面积 434336.136.119%19%【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判工业区地产项目市场分析1 1、20102010年，阜阳市房地产开发购置土地面积年，阜阳市房地产开发购置土地面积209.97209.97万万m2m2，同比，同比 上涨上涨59.57%59.57%，其中阜阳城区购置土地，其中阜阳城区购置土地2525宗，宗，108.22108.22万万m2m2，同，同 比上涨比上涨55.98%55.98%。2 2、20102010年，阜阳市商品房新开工面积年，阜阳市商品房新开工
11、面积 228.04228.04万万m2m2， 同比上涨同比上涨23.2%23.2%。3 3、20102010年，阜阳城区商品房批准预售面积为年，阜阳城区商品房批准预售面积为155.48155.48万万m2m2，同比，同比 上涨上涨153%153%，其中住宅，其中住宅88.6488.64万万m2m2，同比上涨，同比上涨74%74%，截止到年底，截止到年底，累计可售面积为累计可售面积为76.8176.81万万m2m2，同比上涨，同比上涨65%65%，其中住宅，其中住宅4343万万m2m2，同比上涨同比上涨19%19%。二、阜城房地产市场竞争日益激烈二、阜城房地产市场竞争日益激烈【市场分析】【市场分
12、析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判工业区地产项目市场分析由以上阜阳房产局统计数据看出，由以上阜阳房产局统计数据看出， 20102010年，阜阳城区，土地年，阜阳城区，土地供给增加供给增加55.98%55.98%，新开工面积增加，新开工面积增加23.2%23.2%，住宅商品房预售面，住宅商品房预售面积增加积增加74%74%，截至年底住宅累积可售面积增加，截至年底住宅累积可售面积增加19%19%；土地供给加大、土地供给加大、 新开工面积增加、预售面积增加、累积可售新开工面积增加、预售面积增加、累积可售面积增加，这些都显示出，面积增加，这些都显示出，20112011 年阜阳
13、城区房地产供应量明年阜阳城区房地产供应量明显增加，可售面积持续增大显增加，可售面积持续增大；20112011年阜城房地产市场年阜城房地产市场竞争将非常激烈竞争将非常激烈；二、阜城房地产市场竞争日益激烈二、阜城房地产市场竞争日益激烈【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判工业区地产项目市场分析阜城住宅价格发展研判：阜城住宅价格发展研判：（单位单位: :元元/ /平米平米）1010年年1212月月1010年年6 6月月1111年年6 6月月1111年年1212月月1212年年6 6月月0909年年1212月月二、阜城房地产市场竞争日益激烈二、阜城房地产市场竞
14、争日益激烈【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判3610 3610 3980 4788 4800 3980 4788 4800 5000 5000 51005100工业区地产项目市场分析阜阳城区住宅年销售量研判阜阳城区住宅年销售量研判（单位：万平米单位：万平米/ /年年） 51 51万万 8686万万 110 110 万万 130 130万万二、阜城房地产市场竞争日益激烈二、阜城房地产市场竞争日益激烈【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判09年年10年年11年年12年年工业区地产项目市场分析1 1、201120
15、11年，大量新楼盘将在今年推向市场，阜阳房地产年，大量新楼盘将在今年推向市场，阜阳房地产市场竞争市场竞争 将非常激烈将非常激烈；2 2、国家的房地产政策调控，特别是银行按揭贷款、国家的房地产政策调控，特别是银行按揭贷款调整调整和房产税征和房产税征 收在即，极大地抑制了阜阳投资性及投机性购房需求；保障房收在即，极大地抑制了阜阳投资性及投机性购房需求；保障房 的大规模推出，极大消化的大规模推出，极大消化了了中低收入家庭的购房需求中低收入家庭的购房需求；3 3、县城及乡镇外出务工人员县城及乡镇外出务工人员已成为阜城居民购房的一支重要力量，已成为阜城居民购房的一支重要力量， 改善性购房需求将加速阜阳改
16、善性购房需求将加速阜阳高品质住宅小区的发展高品质住宅小区的发展；小结小结: :【市场分析】【市场分析】20112011年阜阳房地产形势预判年阜阳房地产形势预判工业区地产项目市场分析20112011年阜阳房地产年阜阳房地产发展方向发展方向【市场分析】【市场分析】工业区地产项目市场分析【市场分析】【市场分析】2011年阜阳房地产发展方向年阜阳房地产发展方向一、宏观政策导向：一、宏观政策导向：1、国家十二五规划提出：、国家十二五规划提出： “促进促进区域区域协调发展和协调发展和城镇化城镇化健康发展健康发展” “构建构建综合交通运输体系综合交通运输体系” “改造提升改造提升制造业制造业”2、阜阳市委十
17、二五建议：、阜阳市委十二五建议： 坚持坚持工业化、城镇化工业化、城镇化“双轮驱动双轮驱动” “建设建设区域性中心城市区域性中心城市”国家经济政策，坚定了阜阳向着国家经济政策，坚定了阜阳向着工业化、城镇化、交通枢纽城市工业化、城镇化、交通枢纽城市的的发展方向！发展方向！工业区地产项目市场分析二、城市发展导向：二、城市发展导向： 临沂商城开业：临沂商城开业： “ 南有义乌，北有临沂南有义乌，北有临沂” ，皖西北、鲁苏豫，皖西北、鲁苏豫皖皖 等周边地区的商品集散交易中心；等周边地区的商品集散交易中心；阜阳的阜阳的地理区位优势地理区位优势使其成为皖西北最大的使其成为皖西北最大的商贸集散地商贸集散地 ，
18、更大的，更大的促进了促进了城市化进程城市化进程及及周边县、镇的产业、经济发展周边县、镇的产业、经济发展；国际汽配城、汽贸物流园、皖西北商贸城、国际汽配城、汽贸物流园、皖西北商贸城、元丰批发市场元丰批发市场阜阳火车站：阜阳火车站：五路交汇，全国六大铁路交通枢纽之一；五路交汇，全国六大铁路交通枢纽之一；【市场分析】【市场分析】2011年阜阳房地产发展方向年阜阳房地产发展方向工业区地产项目市场分析三、区域市场导向：三、区域市场导向：开发区开发区将成为皖西北将成为皖西北一流的一流的制造业基地制造业基地和和沿淮城群新型沿淮城群新型工业化工业化示范区示范区，这将会：，这将会：1、促进区域、促进区域城市化进
19、程城市化进程；2、促进、促进在地化居住需求在地化居住需求；3、解决县、镇居民工作、解决县、镇居民工作 “离土不离乡离土不离乡”问题；问题；以昆山市为例：以昆山市为例：上世纪上世纪80年代建造大批的年代建造大批的“工业小区工业小区”，成为，成为昆山都市化进程的开始，昆山都市化进程的开始，为为昆山昆山市市后续后续升级提供了经济条件。升级提供了经济条件。也也为为中高端商用物业、高级都市住宅中高端商用物业、高级都市住宅奠定奠定了市场基础。了市场基础。【市场分析】【市场分析】2011年阜阳房地产发展方向年阜阳房地产发展方向工业区地产项目市场分析小结：小结：规划到规划到2020年年，伴随着发展成为城区，伴
20、随着发展成为城区 140平方公里平方公里，人口，人口 140万人万人，阜阳将成为以阜阳将成为以加工制造、商贸物流加工制造、商贸物流为主的为主的皖西北中心交通枢纽城市皖西北中心交通枢纽城市；颍州经济技术开发区颍州经济技术开发区将建设为将建设为城市支柱产业基地城市支柱产业基地，以高新技术企业，以高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区综合性的城市新区；阜阳逐渐步入需要阜阳逐渐步入需要“升级投资环境、升级投资环境、加速加速城市城市进程进程”的的重要发展重要发展阶段阶段；周边县、镇的周边县、镇的经商、务工人员经商、务工人员以及以及外地
21、返乡人员外地返乡人员将大批涌入阜阳的将大批涌入阜阳的城市化潮流；城市化潮流；【市场分析】【市场分析】2011年阜阳房地产发展方向年阜阳房地产发展方向工业区地产项目市场分析【项目分析】【项目分析】市场喜忧参半，项目的出路？市场喜忧参半，项目的出路？昆山的地产神话会在阜阳重演吗？昆山的地产神话会在阜阳重演吗？昆山的成功模式是否可以复制？昆山的成功模式是否可以复制？工业区地产项目市场分析地理位置：地理位置：位于位于颍州经济技术开发区阜颍路北侧，颍七路南侧，颍州经济技术开发区阜颍路北侧，颍七路南侧， 州十三路东侧，州十七路西侧州十三路东侧，州十七路西侧；用地面积：用地面积：8724587245平米平米
22、 容积率：容积率：3 3建筑面积：建筑面积：261735261735平米平米（住宅建筑面积不少于住宅建筑面积不少于 80%80%，即不少于，即不少于 209388209388平米；商业建筑面积不大于平米；商业建筑面积不大于 20%20%，即不大于，即不大于 5234752347平米平米）建筑密度：建筑密度：不大于不大于25%25% 绿化率：绿化率：不小于不小于30%30%1 1、建筑沿规划用地红线后退、建筑沿规划用地红线后退5050米，实际建筑用地南北宽约米，实际建筑用地南北宽约105105 米，东西长约米，东西长约555555米米；2 2、四侧道路沿街建筑绿化分隔带不少于沿街总长度的、四侧道
23、路沿街建筑绿化分隔带不少于沿街总长度的30%30%；3 3、必须建设高层建筑，建筑限高、必须建设高层建筑，建筑限高150150米米；【项目分析】项目概况【项目分析】项目概况工业区地产项目市场分析【项目分析】【项目分析】SWOT分析分析S优势优势W劣势劣势O机会机会T威胁威胁1、区域、区域具重要战略位置，未来发展性佳，拥有坚实的具重要战略位置，未来发展性佳，拥有坚实的 城市经济后盾和产业人群需求城市经济后盾和产业人群需求；2、项目地处交通要道，、项目地处交通要道，交通路网成熟交通路网成熟；3、目前目前区域内仅有的大型都市住宅项目区域内仅有的大型都市住宅项目，总建筑面积，总建筑面积 26万平方米万
24、平方米，从东南进入阜阳的地标式建筑；，从东南进入阜阳的地标式建筑；4、精装修入户大堂精装修入户大堂、走道，大型中央景观花园，三重走道，大型中央景观花园，三重 安保防护安保防护高品质，低总价；高品质，低总价；5、项目附带幼儿园、托儿所、医疗卫生、社区服务等、项目附带幼儿园、托儿所、医疗卫生、社区服务等 配套相对完整配套相对完整；工业区地产项目市场分析S优势优势W劣势劣势O机会机会T威胁威胁1、项目目前位置略偏远，区域居住氛围尚不浓厚；、项目目前位置略偏远，区域居住氛围尚不浓厚；2、日常生活、休闲、文化配套尚不成熟日常生活、休闲、文化配套尚不成熟；3、地段的认同尚不完全，需大力挖掘后续客户群地段的
25、认同尚不完全，需大力挖掘后续客户群；4、周边的房产开发及人口的导入是一个渐进的过程周边的房产开发及人口的导入是一个渐进的过程；5、地块自身条件不算很好，有三个陷坑需要灰添；、地块自身条件不算很好，有三个陷坑需要灰添；【项目分析】【项目分析】SWOT分析分析工业区地产项目市场分析S优势优势W劣势劣势O机会机会T威胁威胁1、区域区域有有较好的产业经济基础，如工厂与企业较好的产业经济基础，如工厂与企业。各大企业、各大企业、 工厂对中高端工厂对中高端商用住宅、物业商用住宅、物业需求增大需求增大；2、项目是从东南进入阜阳市的必经之地。、项目是从东南进入阜阳市的必经之地。周边县、镇经商周边县、镇经商 人员
26、，附近原住民及务工人员需要就近置业，其子女需人员，附近原住民及务工人员需要就近置业，其子女需 要城市户口；要城市户口；3、高品质能增加县、镇居民的荣耀感；、高品质能增加县、镇居民的荣耀感；4、阜阳市区房价偏高，项目能消化部分投资客；、阜阳市区房价偏高，项目能消化部分投资客；5、根根据据城市城市规划规划，颍州开发区，颍州开发区将继续大量导入人口将继续大量导入人口；【项目分析】【项目分析】SWOT分析分析工业区地产项目市场分析S优势优势W劣势劣势O机会机会T威胁威胁1、项目的高品质，会降低其价格优势；、项目的高品质，会降低其价格优势；2、开发区仍有部分在售楼盘，更接近市区开发区仍有部分在售楼盘，更
27、接近市区；3、项目商业部分销售难度加大、项目商业部分销售难度加大；【项目分析】【项目分析】SWOT分析分析工业区地产项目市场分析提案至此，提案至此，挑战与机会并存挑战与机会并存；我们重申购房市场我们重申购房市场的的需求需求，以便探寻以便探寻项目项目新新的突破的突破口！口！【项目分析】【项目分析】SWOT分析总结分析总结工业区地产项目市场分析购房三要素购房三要素一、地段：一、地段：不仅仅不仅仅是交通问题，实质是人们生活是交通问题，实质是人们生活习惯的习惯的半径半径范围；范围；交通问题实质交通问题实质上上还是地段认同问题，还是地段认同问题，选择与开发区密选择与开发区密切相关的人群作为目标客户；切相
28、关的人群作为目标客户；问题问题：如何：如何让购房者让购房者接受接受本案本案？ 1 1、周边县、镇经商周边县、镇经商人人员，原住民员，原住民； 2 2、在开发区工作的务工人员在开发区工作的务工人员； 3 3、有投资意向的有投资意向的城市人群城市人群；方法：区域前景炒作方法：区域前景炒作；【项目分析】【项目分析】SWOT分析总结分析总结工业区地产项目市场分析购房三要素购房三要素二、配套：二、配套：不仅仅不仅仅是是生活生活问题，实质是问题，实质是对项目品质的客观要求；对项目品质的客观要求；配套的规格是树立标杆的关键，周边配套不成熟的配套的规格是树立标杆的关键，周边配套不成熟的条件下，要强化自身项目优
29、势；条件下，要强化自身项目优势；问题问题：如何：如何让购房者让购房者接受接受本案本案？ 1 1、2800028000平米大型景观花园广场；平米大型景观花园广场； 2 2、幼儿园、托儿所、医疗卫生等幼儿园、托儿所、医疗卫生等 自带配套设施；自带配套设施；方法：方法：城乡差别炒作；城乡差别炒作；【项目分析】【项目分析】SWOT分析总结分析总结工业区地产项目市场分析购房三要素购房三要素三、价格：三、价格：不仅仅不仅仅是是经济经济问题，实质是问题，实质是对项目品质的既定判断；对项目品质的既定判断；在充分了解市场行情的基础上，项目性价比就成为在充分了解市场行情的基础上，项目性价比就成为人们购买与否的重要
30、因素；人们购买与否的重要因素；问题问题：如何：如何让购房者接受本案让购房者接受本案？ 1 1、区位的市场、心理价格区位的市场、心理价格； 2 2、中高端项目的心理价格中高端项目的心理价格； 3 3、产品、服务附加值产品、服务附加值；方法：方法：活动营销、宣传攻势；活动营销、宣传攻势；【项目分析】【项目分析】SWOT分析总结分析总结工业区地产项目市场分析SWOT小结小结S 优势优势首套高端、地标建筑首套高端、地标建筑区域远景区域远景W 劣势劣势位置偏远、配套稀缺位置偏远、配套稀缺居住氛围不浓居住氛围不浓O 机会机会在地化居住需求大在地化居住需求大后续人口导入后续人口导入强化强化优势，抓住机会优势
31、，抓住机会弱化弱化劣势劣势、放大机会放大机会树立高端地位树立高端地位炒作远景炒作远景强调强调“城乡差别城乡差别”吸引客户群吸引客户群T 威胁威胁价格偏高、面临竞争价格偏高、面临竞争商业销售难度大商业销售难度大发挥优势，发挥优势，差异竞争差异竞争规避劣势，规避劣势，规避威胁规避威胁细分消费市场细分消费市场商业结合周边企业商业结合周边企业加强营销推广力度加强营销推广力度精准锁定客户精准锁定客户【项目分析】【项目分析】SWOT分析总结分析总结工业区地产项目市场分析本着彰显优势，弱化劣势，抓住机会，避免威胁的原则，本着彰显优势，弱化劣势，抓住机会，避免威胁的原则，我方项目应：我方项目应：【项目分析】【
32、项目分析】SWOT分析总结分析总结1 1、强化项目的、强化项目的整体包装整体包装，塑造出项目高品质精品小区形象，塑造出项目高品质精品小区形象；2 2、强化项目强化项目所在区域所在区域的的巨大经济潜力巨大经济潜力，即将成为城市，即将成为城市产业产业 经济支柱经济支柱的的发展优势发展优势；3 3、强化、强化项目的项目的城市内涵城市内涵，强调，强调城乡差别城乡差别；4 4、对周边对周边县城及乡镇消费者县城及乡镇消费者进行进行针对性针对性的宣传的宣传，促进此部，促进此部 分消费者的购买分消费者的购买；工业区地产项目市场分析工工业业地产地产（砌墙）（砌墙）靠产业聚集带来人群、财富靠产业聚集带来人群、财富
33、，是城是城市产业经济支柱，预示市产业经济支柱，预示城市化进程城市化进程的开始；（例：昆山）的开始；（例：昆山）工厂、企业提升工厂、企业提升在地化居住需求在地化居住需求，带动区位经济发展；带动区位经济发展；需要需要站在城市规划者的站在城市规划者的高度，打造高度，打造提升板块价值、促进城市发展拐点提升板块价值、促进城市发展拐点的的“城市地产城市地产”！【项目分析】结论【项目分析】结论住宅地产住宅地产（盖房）（盖房）“城市地产城市地产”（建造城市）（建造城市）工业区地产项目市场分析【项目定位】【项目定位】城市的需求？城市的需求？开发区的需求？开发区的需求？购房者的需求？购房者的需求？工业区地产项目市
34、场分析【项目定位】【项目定位】通过通过合适、适当拔高合适、适当拔高的项目定位，可有效提升项目档次，的项目定位，可有效提升项目档次，美化项目形象，增加项目价值。美化项目形象，增加项目价值。项目定位包括：项目定位包括：1 1、产品定位；产品定位；2 2、形象定位；形象定位；3 3、目标消费者定位；目标消费者定位；工业区地产项目市场分析【项目定位】【项目定位】一、产品定位：一、产品定位：项目要做什么样的产品项目要做什么样的产品？通过对项目的分析和阜阳消费者的了解，结合项目的实际通过对项目的分析和阜阳消费者的了解，结合项目的实际情况，情况，以以突出优势，最大化的促进项目销售突出优势，最大化的促进项目销
35、售为为原则；原则；1 1、商业商业部分部分定位定位 考虑到项目离城区较远，目前周边人气较淡，阜颍路商业考虑到项目离城区较远，目前周边人气较淡，阜颍路商业 主要以汽车展示、销售、维修、服务为主；主要以汽车展示、销售、维修、服务为主； 沿阜颍路商业初步定位为：沿阜颍路商业初步定位为： 汽车展示、销售、服务为主汽车展示、销售、服务为主的配套商业。的配套商业。 沿颍七路商业初步定位为：沿颍七路商业初步定位为： 为为小区业主小区业主和和颍州工业园颍州工业园、合肥工业园合肥工业园服务的配套商业服务的配套商业；工业区地产项目市场分析【项目定位】【项目定位】一、产品定位：一、产品定位：2 2、住宅部分、住宅部
36、分定位定位 结合项目目标消费者情况，本着促进销售的原则，建议结合项目目标消费者情况，本着促进销售的原则，建议 项目产品定位为：项目产品定位为： 品质优良，交通便利的高性价比地标社区品质优良，交通便利的高性价比地标社区；二、形象定位：二、形象定位：根据产品定位，建议项目形象定位为：根据产品定位，建议项目形象定位为： 东城地标建筑，高品质的，有品位的，适宜居住的，东城地标建筑，高品质的，有品位的，适宜居住的， 物超所值的项目形象物超所值的项目形象；工业区地产项目市场分析【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：以颍州以颍州经济开发区近年经济开发区近年热销楼盘为例：热销楼盘为例
37、： 70%70%以上以上的消费者来自的消费者来自十八里铺、三十里铺十八里铺、三十里铺以及以及周边乡镇周边乡镇 和部分和部分颍上县城颍上县城客户。客户。为为确保住宅确保住宅部分部分顺利销售，建议顺利销售，建议住宅目标消费者住宅目标消费者定位定位为为：1 1、周边乡镇和颍上县城客户、周边乡镇和颍上县城客户；（70%70%）2 2、项目周边原住民和周边单位员工、项目周边原住民和周边单位员工；（20%20%）3 3、阜阳城区部分客户、阜阳城区部分客户；（10%10%）工业区地产项目市场分析【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：周边原住民周边原住民和和单位员工单位员工（20%2
38、0%）周边乡镇和周边乡镇和颍上县城客户颍上县城客户（70%70%）阜阳城区阜阳城区部分客户部分客户（10%10%）工业区地产项目市场分析1 1、周边乡镇和颍上县城客户、周边乡镇和颍上县城客户；（占比约（占比约70%70%）随着城市化进程的不断扩大，颍上县城和项目东侧、随着城市化进程的不断扩大，颍上县城和项目东侧、南侧、北侧交通较便利的乡镇，当地南侧、北侧交通较便利的乡镇，当地收入较高收入较高的群的群体和体和外出打工外出打工有一定资金积累的群体为了有一定资金积累的群体为了改善居住改善居住生活生活和为了和为了下一代的良好发展下一代的良好发展，将会选择在，将会选择在离原居离原居住地交通较便利住地交通
39、较便利的阜阳城市住宅小区进行置业的阜阳城市住宅小区进行置业； 本项目符合他们的置业要求本项目符合他们的置业要求；【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：工业区地产项目市场分析、基本状况：、基本状况：1 1、周边乡镇和颍上县城客户、周边乡镇和颍上县城客户；（占比约（占比约70%70%）【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：县城县城、乡镇干部乡镇干部，外出打工外出打工或或部分先富人群部分先富人群；30503050岁岁，文化水平，文化水平偏低，子女就读小学、中学偏低，子女就读小学、中学，望子，望子成龙思想强烈成龙思想强烈；渴望在渴望在更好的环境更好的
40、环境中生活中生活，为孩子提供为孩子提供有利的条件和环境有利的条件和环境；存在存在自卑心理自卑心理，渴望，渴望认可和尊重认可和尊重，希望希望住房住房体现经济实力；体现经济实力；购房目的：购房目的：改善居住环境改善居住环境、孩子的教育孩子的教育、投资保值增值投资保值增值；工业区地产项目市场分析口头传播口头传播、电视台电视台、户外广告户外广告；、总价总价能能否否承受；承受；、户型户型能否能否满足基本需要满足基本需要；、回乡、回乡交通方便交通方便，在，在市区市区偏向家乡一侧偏向家乡一侧；、项目周边是否有、项目周边是否有学校学校；、小区内外、小区内外环境环境、小区小区规模规模、小区小区安全安全性性；、对
41、对地段地段、城市规划城市规划的的了解模糊了解模糊；、信息接受方式：、信息接受方式：1 1、周边乡镇和颍上县城客户、周边乡镇和颍上县城客户；（占比约（占比约70%70%）【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：、购房要素：、购房要素：工业区地产项目市场分析2 2、项目周边原住民和周边单位员工、项目周边原住民和周边单位员工；（占比约（占比约20%20%）项目周围项目周围五公里范围内客户五公里范围内客户有很强的有很强的居住惯性居住惯性，不愿意迁离，不愿意迁离自己熟悉的居住地，愿意在本区域范围内置业。另外，项目自己熟悉的居住地，愿意在本区域范围内置业。另外，项目周边单位工作人员
42、周边单位工作人员愿意在单位附近购房，愿意在单位附近购房，方便工作上下班方便工作上下班； 本项目是他们的一个良好选择本项目是他们的一个良好选择；【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：工业区地产项目市场分析3 3、阜阳城区部分客户、阜阳城区部分客户；（占比约（占比约10%10%）这部分客户主要为这部分客户主要为离退休人员离退休人员和一小部分和一小部分不需要固定时间不需要固定时间上班上班的消费者，他们选择本项目主要因为的消费者，他们选择本项目主要因为生活环境较好生活环境较好和和房屋总价不高房屋总价不高； 本项目符合他们的要求，是他们一个良好的选择本项目符合他们的要求，是他们一个良好的选择；【项目定位】【项目定位】三、目标消费者定位：三、目标消费者定位：工业区地产项目市场分析工业区地产项目市场分析工业区地产项目市场分析
