刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧课件

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1、企业所得税法企业所得税法与房地产企业纳税技巧与房地产企业纳税技巧刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第一章第一章 纳税人身份和投资产业的选择纳税人身份和投资产业的选择 第一节第一节 纳税人身份的选择纳税人身份的选择一、居民企业与非居民企业的选择一、居民企业与非居民企业的选择 （一）纳税人：（一）纳税人：“在中华人民共和国境内，企业和其他取得在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。本法的规定缴纳企业所得税。 企业分为居民企业和非居民企业企业分为居民企业和非居民企业”。

2、刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）（二）居民企业和非居民企业税率的差异：居民企业和非居民企业税率的差异： 1 1、居民企业企业所得税的税率为、居民企业企业所得税的税率为2525。 2 2、非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用、非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为税率为2020。实施条例第。实施条例第9191条对上述所得做出税收优惠规条对上述所得做出税收优惠规定，非居民企业取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，定，非居民企业取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，减按减按10%10%的税率征收企业的税率征收企业所得税。所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业

3、纳税技巧 二、企业设立分支机构，如何选择企业结构二、企业设立分支机构，如何选择企业结构 （一）税法关于企业所得税纳税人的规定（一）税法关于企业所得税纳税人的规定 公司法第公司法第14条规定：条规定：“分公司不具有法人资格，其民事责分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任任由公司承担。子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”。 企业所得税法第五十条规定：居民企业在中国境内设立企业所得税法第五十条规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。税。 刘玉章企业所

4、得税法与房地产企业纳税技巧 （二）设置分支机构需要考虑的因素（二）设置分支机构需要考虑的因素 （1）盈亏因素的选择）盈亏因素的选择 ： （2）税收优惠的选择：）税收优惠的选择： （3）当总机构享受过渡期低税率优惠时）当总机构享受过渡期低税率优惠时,如何设置分如何设置分支机构支机构 （4）当总机构执行西部大开发税收优惠政策时，如何）当总机构执行西部大开发税收优惠政策时，如何设置分支机构设置分支机构 （5）当总机构属于经济特区和上海浦东新区内新设高）当总机构属于经济特区和上海浦东新区内新设高新技术企业时，如何设置分支机构新技术企业时，如何设置分支机构 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、跨

5、省市总分机构企业所得税的纳税方法三、跨省市总分机构企业所得税的纳税方法 关于印发跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法关于印发跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法的通知的通知 （国税发（国税发200828200828号）：号）： 企业实行企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库调库”的企业所得税征收管理办法。的企业所得税征收管理办法。 总机构和分支机构应分期预缴的企业所得税，总机构和分支机构应分期预缴的企业所得税，50%50%在各分支机在各分支机构间分摊预缴，构间分摊预缴，50%50%由总机构预缴。由总机构预缴。 总机

6、构应按照以前年度（总机构应按照以前年度（1-61-6月份按上上年度，月份按上上年度，7-127-12月份按上月份按上年度）分支机构的经营收入、职工工资和资产总额三个因素计算各年度）分支机构的经营收入、职工工资和资产总额三个因素计算各分支机构应分摊所得税款的比例，三因素的权重依次为分支机构应分摊所得税款的比例，三因素的权重依次为0.350.35、0.350.35、0.30.0.30.刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、利用国内法服从国际法的惯例选择注册地四、利用国内法服从国际法的惯例选择注册地 企业所得税法第五十八条规定：中华人民共和国政府同外国企业所得税法第五十八条规定：中华人民共和国

7、政府同外国政府订立的有关税收的协定与本法有不同规定的，依照协定的规政府订立的有关税收的协定与本法有不同规定的，依照协定的规定办理。定办理。 例例9 3 9 3 国家税务总局关于内地和香港特别行政区关于对国家税务总局关于内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排有关条文解释和执行问所得避免双重征税和防止偷漏税的安排有关条文解释和执行问题的通知（国税函题的通知（国税函20074032007403号）：号）： 例例9 4 9 4 中华人民共和国政府和沙特阿拉伯王国政府关于对中华人民共和国政府和沙特阿拉伯王国政府关于对所得和财产避免双重征税和防止偷漏税的协定（国税函所得和财产避免双重

8、征税和防止偷漏税的协定（国税函20061382006138号）：号）：刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第二节第二节 投资产业和项目的选择投资产业和项目的选择 一、选择农、林、牧、渔业项目投资一、选择农、林、牧、渔业项目投资 例例9 4 20079 4 2007年年1 1月下岗职工周某联合四名下岗职工到郊月下岗职工周某联合四名下岗职工到郊区承包了区承包了5050亩土地，注册亩土地，注册2020万元成立了蔬菜种植有限责任公司，万元成立了蔬菜种植有限责任公司，雇佣当地农民工种植，由公司直接到市内蔬菜市场销售。当年雇佣当地农民工种植，由公司直接到市内蔬菜市场销售。当年销售收入销售收入10010

9、0万元，根据增值税暂行条例及细则的规定，农万元，根据增值税暂行条例及细则的规定，农业生产者销售自产农产品免征增值税，扣除各项生产经营费用，业生产者销售自产农产品免征增值税，扣除各项生产经营费用，实现利润实现利润2020万元。万元。 在在20072007年企业所得税汇算清缴时，当地税务年企业所得税汇算清缴时，当地税务机关通知机关通知周某，要公司周某，要公司按照按照33%33%缴纳缴纳企业所得税。五位股东感到企业所得税。五位股东感到很惊奇，对以后的经营前途也感到茫然。很惊奇，对以后的经营前途也感到茫然。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 案例分析案例分析 ： （1 1）从现行税收政策分析，农业

10、生产者销售自产农产品可以免）从现行税收政策分析，农业生产者销售自产农产品可以免征增值税，但是，在征增值税，但是，在20072007年以前，只对国有农口企事业单位、国家年以前，只对国有农口企事业单位、国家重点龙头企业和林业企业的所得重点龙头企业和林业企业的所得“暂免征收企业所得税暂免征收企业所得税”。其他企。其他企业从事农业生产经营所得应当按规定交纳企业所得税。业从事农业生产经营所得应当按规定交纳企业所得税。 （2 2）企业所得税法及其实施条例从）企业所得税法及其实施条例从20082008年年1 1月月1 1日起实施，日起实施，实施条例第实施条例第8686条规定：企业从事蔬菜、谷物、薯类、油料、

11、豆条规定：企业从事蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植的所得，免征企业所得类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植的所得，免征企业所得税。所以，周某的公司从税。所以，周某的公司从20082008年起可以享受免征企业所得税的税收年起可以享受免征企业所得税的税收优惠。优惠。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、选择公共基础设施项目、环境保护、节能节水项目投资二、选择公共基础设施项目、环境保护、节能节水项目投资 （一）选择公共基础设施项目投资，可以享受三免三减半的税收（一）选择公共基础设施项目投资，可以享受三免三减半的税收优惠。公共基础设施项目企业所得税优惠目录规定的

12、港口码头、优惠。公共基础设施项目企业所得税优惠目录规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目。机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目。 （二）选择环境保护、节能节水项目投资可以享受三免三减半的（二）选择环境保护、节能节水项目投资可以享受三免三减半的税收优惠税收优惠 符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、三、企业购置环境保护、节能节水

13、、安全生产专用设备投资企业购置环境保护、节能节水、安全生产专用设备投资额的额的10%10%可以抵免企业所得税额可以抵免企业所得税额 例例9 5 9 5 晋南煤矿系查账征收企业所得税的企业，为了确保晋南煤矿系查账征收企业所得税的企业，为了确保安全生产，扩大生产规模，于安全生产，扩大生产规模，于20082008年年2 2月向省政府有关部门申报月向省政府有关部门申报了安全系统技术改造项目，并已经批准，其批准文件已经上报主了安全系统技术改造项目，并已经批准，其批准文件已经上报主管税务机关。管税务机关。20082008年年4 4月购买了一套煤矿瓦斯自动检测预报系统，月购买了一套煤矿瓦斯自动检测预报系统，

14、投资投资6060万元，又购置一套通风设备，投资万元，又购置一套通风设备，投资200200万元。该煤矿万元。该煤矿20072007年经税务机关审查的应纳税所得额为负年经税务机关审查的应纳税所得额为负100100万元，万元，20082008年当年利年当年利润总额润总额280280万元。购置安全生产设备的投资应当怎样抵免企业所万元。购置安全生产设备的投资应当怎样抵免企业所得税。得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 国家税务总局关于停止执行企业购买国产设备投资抵免国家税务总局关于停止执行企业购买国产设备投资抵免企业所得税政策问题的通知（国税发企业所得税政策问题的通知（国税发2008200852

15、52号）号） 自自20082008年年1 1月月1 1日起，停止执行企业购买国产设备投资抵免日起，停止执行企业购买国产设备投资抵免企业所得税的政策。企业所得税的政策。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、投资于高新技术产业，享受四、投资于高新技术产业，享受15%15%的低税率的低税率 科技部、财政部、国家税务总局关于高新技术企业认定科技部、财政部、国家税务总局关于高新技术企业认定管理办法的通知（国科发火管理办法的通知（国科发火20081722008172号）规定：高新技术企号）规定：高新技术企业是指：在国家重点支持的高新技术领域内，持续进行研业是指：在国家重点支持的高新技术领域内，持续

16、进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，并以此究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，并以此为基础开展经营活动，在中国境内（不包括港、澳、台地区）为基础开展经营活动，在中国境内（不包括港、澳、台地区）注册一年以上的居民企业。注册一年以上的居民企业。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 ( (一）一）高新技术企业认定须同时满足以下条件：高新技术企业认定须同时满足以下条件： 1、在中国境内（不含港、澳、台地区）注册的企业，近三、在中国境内（不含港、澳、台地区）注册的企业，近三年内通过自主研发、受让、受赠、并购等方式，或通过年内通过自主研发、受让、受赠、并购等方式，或通过5年

17、以上年以上的独占许可方式，对其主要产品（服务）的核心技术拥有自主的独占许可方式，对其主要产品（服务）的核心技术拥有自主知识产权；知识产权； 2、产品（服务）属于国家重点支持的高新技术领域规、产品（服务）属于国家重点支持的高新技术领域规定的范围；定的范围； 3、具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总、具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的数的30%以上，其中研发人员占企业当年职工总数的以上，其中研发人员占企业当年职工总数的10%以上；以上；刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 4、近三个会计年度的研究开发费用总额占销售收入总额的比例近三个会计年度的研究开发费用总额占销售收入

18、总额的比例符合如下要求：符合如下要求： （1）最近一年销售收入小于）最近一年销售收入小于5,000万元的企业，比例不低于万元的企业，比例不低于6% （2）最近一年销售收入在）最近一年销售收入在5,000万元至万元至20,000万元的企业，比例万元的企业，比例不低于不低于4%； （3）最近一年销售收入在）最近一年销售收入在20,000万元以上的企业，比例不低于万元以上的企业，比例不低于3%。 其中，企业在中国境内发生的研究开发费用总额占全部研究开发其中，企业在中国境内发生的研究开发费用总额占全部研究开发费用总额的比例不低于费用总额的比例不低于60%。企业注册成立时间不足三年的，按实。企业注册成立

19、时间不足三年的，按实际经营年限计算；际经营年限计算；刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 5、高新技术产品（服务）收入占企业当年总收入的、高新技术产品（服务）收入占企业当年总收入的60%以上；以上； 6、企业研究开发组织管理水平、科技成果转化能力、自、企业研究开发组织管理水平、科技成果转化能力、自主知识产权数量、销售与总资产成长性等指标符合高新技术主知识产权数量、销售与总资产成长性等指标符合高新技术企业认定管理工作指引（另行制定）的要求。企业认定管理工作指引（另行制定）的要求。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、企业规模巧妙安排，可以享受五、企业规模巧妙安排，可以享受20%20%的低

20、税率。的低税率。 企业所得税法实施条例第企业所得税法实施条例第9292条规定：符合条件的小型条规定：符合条件的小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：的企业： （一）工业企业，年度应纳税所得额不超过（一）工业企业，年度应纳税所得额不超过3030万元，从业万元，从业人数不超过人数不超过100100人，资产总额不超过人，资产总额不超过30003000万元；万元； （二）其他企业，年度应纳税所得额不超过（二）其他企业，年度应纳税所得额不超过3030万元，从业万元，从业人数不超过人数不超过8080人，资产总额不超过人，资产

21、总额不超过10001000万元。万元。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例95 95 某投资人准备投资设立一个服装制造公司，计划某投资人准备投资设立一个服装制造公司，计划投资投资550550万元，职工总数万元，职工总数180180人，预计建成投产之后，资产总额人，预计建成投产之后，资产总额将达将达50005000万元左右，年资本利润率约为万元左右，年资本利润率约为10%10%。 案例分析案例分析 ： （1 1）该投资人设立的服装制造公司从建设规模、资产总额、）该投资人设立的服装制造公司从建设规模、资产总额、职工人数、利润总额判断，适用所得税税率职工人数、利润总额判断，适用所得税税率25

22、%25%。如果，年利。如果，年利润总额为润总额为5555万元，应交企业所得税万元，应交企业所得税13.7513.75万元。万元。 （2 2）成立两个公司，每个公司应纳税额）成立两个公司，每个公司应纳税额27.520%27.520%5.55.5万元，两个公司交税万元，两个公司交税1111万元，较原来降低万元，较原来降低2.752.75万元。万元。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 六、创业投资企业投资于中小高新技术企业，可以按投六、创业投资企业投资于中小高新技术企业，可以按投资额的资额的70%70%抵扣应纳税所得额。抵扣应纳税所得额。 是指创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小是指创

23、业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业高新技术企业2 2年以上的，可以按照其投资额的年以上的，可以按照其投资额的70%70%在股权持在股权持有满有满2 2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例9 6 9 6 甲创业投资有限责任公司于甲创业投资有限责任公司于20062006年年1 1月采取股权月采取股权投资方式投入资本投资方式投入资本20002000万元，在万元，在X XX X高新技术开发区设立高新技术

24、开发区设立A A高新高新技术企业（小型），职工人数技术企业（小型），职工人数120120人，人，A A企业已经通过高新技术企业已经通过高新技术企业认定。当年实现利润企业认定。当年实现利润200200万元，万元，20072007年实现利润年实现利润300300万，万，20082008年年1 1月甲公司把月甲公司把A A企业的股权转让，转让价格企业的股权转让，转让价格32003200万元，该万元，该公司怎样享受新税法关于创业投资企业可以按投资额的公司怎样享受新税法关于创业投资企业可以按投资额的70%70%抵扣抵扣应纳税所得额的税收优惠政策？应纳税所得额的税收优惠政策？刘玉章企业所得税法与房地产企业

25、纳税技巧 七、关于鼓励软件产业和集成电路产业发展的优惠政策七、关于鼓励软件产业和集成电路产业发展的优惠政策 （一）软件生产企业实行增值税即征即退政策所退还的税款，（一）软件生产企业实行增值税即征即退政策所退还的税款，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。应税收入，不予征收企业所得税。 （二）我国境内新办软件生产企业经认定后，自获利年度起，（二）我国境内新办软件生产企业经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减

26、半征收企业所得税。所得税。 （三）国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受（三）国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠的，减按免税优惠的，减按10%10%的税率征收企业所得税。的税率征收企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）投资额超过（五）投资额超过8080亿元人民币或集成电路线宽小于亿元人民币或集成电路线宽小于0.25um0.25um的集成电路生产企业，可以减按的集成电路生产企业，可以减按15%15%的税率缴纳企业所得税，其的税率缴纳企业所得税，其中，经营期在中，经营期在1515年以上的，从开始获利的年度起，第一年至第年以上的，从开始获利的年度起，第

27、一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。 （六）对生产线宽小于（六）对生产线宽小于0.80.8微米（含）集成电路产品的生微米（含）集成电路产品的生产企业，经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业产企业，经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （七）自（七）自20082008年年1 1月月1 1日起至日起至20102010年底，对集成电路生产企业、年底，对集成电路生产企业、封装企业的投资

28、者，以其税后利润，直接投资于本企业增加注册封装企业的投资者，以其税后利润，直接投资于本企业增加注册资本，或作为资本投资开办其他集成电路生产企业、封装企业，资本，或作为资本投资开办其他集成电路生产企业、封装企业，经营期不少于经营期不少于5 5年的，按年的，按40%40%的比例退还其再投资部分已缴纳的企的比例退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。业所得税税款。 自自20082008年年1 1月月1 1日起至日起至20102010年底，对国内外经济组织作为投资年底，对国内外经济组织作为投资者，以其在境内取得税后利润，作为资本投资于西部地区开办集者，以其在境内取得税后利润，作为资本投资于西部地区开办

29、集成电路生产企业、封装企业或软件产品生产企业，经营期不少于成电路生产企业、封装企业或软件产品生产企业，经营期不少于5 5年的，按年的，按80%80%的比例退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。的比例退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 八、关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策八、关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策 （一）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖（一）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所

30、得税。收入及其他收入，暂不征收企业所得税。 （二）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征（二）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。收企业所得税。 （三）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差（三）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。价收入，暂不征收企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧第二章第二章 营业税的纳税技巧营业税的纳税技巧 应纳税所得额计算原则：以权责发生制为原则，属于当期的收应纳税所得额计算原则：以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于入和费用，

31、不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。入和费用。 第一节第一节 开发产品计量开发产品计量 一、商业折扣的纳税处理一、商业折扣的纳税处理 例、某房地产公司为了促销，打出例、某房地产公司为了促销，打出“买一赠一买一赠一”的广告，售出的广告，售出别墅一栋，别墅一栋，400400平方米，售价平方米，售价120120万元，赠送一个车库，万元，赠送一个车库，1515平方米，平方米，市场价市场价3 3万元。发票填写万元。发票填写“别墅一套别墅一套”，售价，售价120120万

32、元。万元。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧二、现金折扣的纳税技巧现金折扣的纳税技巧 例例：甲甲企企业业赊赊销销100万万的的商商用用房房给给乙乙企企业业，双双方方约约定定：赊赊销销期期为为半半年年，如如果果，乙乙企企业业一一个个月月之之内内付付款款，可可以以5%折折扣扣，如如果果3个个月月内内还还款款，可可以以折折扣扣2%，6个个月月之之内内还还款款可可以以折折扣扣1%，如如果果超超过过6个个月月不打折。不打折。 现现金金折折扣扣：指指赊赊销销发发生生后后，债债权权人人为为鼓鼓励励债债务务人人在在规规定定期期限限内内付付款款，而而向向债债务务人人提提供供的的债债务务扣扣除除。按按照照扣

33、扣除除现现金金折折扣扣前前的的金金额额确确定销售收入。定销售收入。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、发生销售折让如何确认销售额三、发生销售折让如何确认销售额 销售折让：是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价销售折让：是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。上给予的减让。 其实质是原销售额的减少。其实质是原销售额的减少。 税法规定，应按照扣除销售折让后的金额确定销售货物收入金税法规定，应按照扣除销售折让后的金额确定销售货物收入金额。额。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、购入四、购入“在建项目在建项目”再开发的纳税方法再开发的纳税方法 学员提问：我公司

34、是一个房地产开发企业学员提问：我公司是一个房地产开发企业, ,现在开发的项目是现在开发的项目是一个烂尾楼一个烂尾楼, ,我公司购置后进行开发并出售。烂尾楼购置价我公司购置后进行开发并出售。烂尾楼购置价28002800万万元，我公司开发完工之后，销售收入元，我公司开发完工之后，销售收入89008900万元。税务机关要求我公万元。税务机关要求我公司按照销售额司按照销售额89008900万元，交纳营业税及附加，纳税情况如下：万元，交纳营业税及附加，纳税情况如下： 请问，这样交纳营业税及附加对么？请问，这样交纳营业税及附加对么？ 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 财税财税200316200316

35、号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。购置或受让原价后的余额为营业额。 计税营业额计税营业额全部收入全部收入 购置（受让）原价购置（受让）原价 按税法规定按税法规定, ,应纳税额应纳税额: : 营业税营业税(8900(89002800)5%2800)5%305305万元万元 附加税费附加税费30510%30510%30.530.5万元万元 合计合计30530530.530.5335.5335.5万元万元 多纳税款多

36、纳税款 489.5 489.5335.5 335.5 154154万元万元 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例、甲房地产开发企业例、甲房地产开发企业通过拍卖取得同样大小的通过拍卖取得同样大小的A A、B B两块生两块生地的土地使用权，每块土地支付出让金地的土地使用权，每块土地支付出让金20002000万元。甲企业分别对两万元。甲企业分别对两块土地进行拆迁等三通一平的土地开发。块土地进行拆迁等三通一平的土地开发。A A块块土地开发较快，开发土地开发较快，开发后又开挖了少部分地基，后又开挖了少部分地基，B块土地只进行土地开发。现在，由于情块土地只进行土地开发。现在，由于情况变化，甲企业把两

37、块土地全部转让，每块土地取得转让收入况变化，甲企业把两块土地全部转让，每块土地取得转让收入40004000万元，如何交纳营业税？万元，如何交纳营业税？ 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、计税营业额税前减除的具体运用：五、计税营业额税前减除的具体运用： 单位和个人销售不动产或转让土地使用权计税营业额的计算：单位和个人销售不动产或转让土地使用权计税营业额的计算： 财税财税200316200316号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或

38、受让原价后的余额为营业额。置或受让原价后的余额为营业额。 单单位位和和个个人人销销售售或或转转让让抵抵债债所所得得的的不不动动产产、土土地地使使用用权权的的，以以全全部部收收入入减减去去抵抵债债时时该该项项不不动动产产或或土土地地使使用用权权作作价价后后的的余余额额为为营业额。营业额。 计税营业额计税营业额= =全部收入全部收入购置（受让）原价购置（受让）原价 或抵债作价或抵债作价刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 1 1、金融企业融资租赁：金融企业融资租赁： 计税营业额全部价款租赁物成本计税营业额全部价款租赁物成本 2 2、劳务公司营业额：劳务公司营业额： 计税营业额计税营业额 从用工单

39、位收取的全部价款从用工单位收取的全部价款 转付工资及福利费转付工资及福利费 代办社会保险代办社会保险 代办住房公积金代办住房公积金 代办报销业务费代办报销业务费刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 3 3、建筑安装、通讯线路工程、输送管道工程计税营业额：建筑安装、通讯线路工程、输送管道工程计税营业额： 计税营业额计税营业额 工程价款设备价款工程价款设备价款 财税财税200316200316号：号：“通信线路工程和输送管道工程所使用的电通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、绝缘缆、光缆和构成工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、绝缘接头）、清管

40、器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额，也不包括设备价款，具体设其他建筑安装工程的计税营业额，也不包括设备价款，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举”。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 4、运输企业运输企业 计税营业额计税营业额= =全部收入支付给其他运输企业的运费全部收入支付给其他运输企业的运费 5、广告代理业广告代理业 计税营业额计税营业额=

41、=全部收入支付的广告发布费全部收入支付的广告发布费 6 6、物业企业、物业企业 计税营业额计税营业额= =全部收入代业主（承租者）支付的全部收入代业主（承租者）支付的 水费、电费、燃气费、房屋租金水费、电费、燃气费、房屋租金 7 7、勘察设计劳务计税营业额、勘察设计劳务计税营业额= =勘察设计总包收入勘察设计总包收入支付给其支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费（国税函他勘察设计单位或个人的勘察设计费（国税函2006124520061245号）号） 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 关于营业额减除项目的凭证关于营业额减除项目的凭证 （1 1）营营业业额额减减除除项项目目支支付付款款项项

42、发发生生在在境境内内的的，该该减减除除项项目目支支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。 不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法国税发国税发20061282006128号：号： （2 2）营营业业额额减减除除项项目目支支付付款款项项支支付付给给境境外外的的，该该减减除除项项目目支支付付款款项项凭凭证证必必须须是是外外汇汇付付款款凭凭证证、外外方方公公司司的的签签收收单单据据或或出出据据的的公证证明。公证证明。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 六、自建住房销售给本单位职工纳税问题六、自建住房销

43、售给本单位职工纳税问题 国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复（国免营业税问题的批复（国税函税函20053342005334号号）：纳税人自建住）：纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。税。 财税财税200713200713号号:（二）除本通知第一条规定情形外，根据中华人民共和（二）除本通知第一条规定情形外，根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置国个人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成

44、本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得工资、薪金所得”项项目缴纳个人所得税。目缴纳个人所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 七、关于赔偿金收入征税的规定七、关于赔偿金收入征税的规定 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。收营业税。 八、八、动迁、拆迁补偿等

45、售房行为是否按规定足额申报纳税？动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税？ 国税函发国税函发19955491995549号文件规定：号文件规定：“对偿还面积与拆迁建筑对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税征营业税”。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 九、关于价外收费的纳税处理九、关于价外收费的纳税处理 1、各种价外收费：、各种价外收费： 国税发国税发200631200631号第二条规定：开发企业代有关部门、单位和号第二条规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附

46、加等，凡纳入开发产品价内或由开企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。作为代收代缴款项进行管理。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2、住房专项维修基金：住房专项维修基金： 国税发国税发200469200469号：鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用号：鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部

47、门或其指定机构、公积金管理中心、开的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 国税发国税发200631200631号：开发企业将已计入销售收入的号：开发企业将已计入销售收入的“共用部位、共用部位、共用设施设备维修基金共用设施设备维修基金”按规定移交给有关部门、单位的，应于移按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。交时扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第二节第二节 开发产品推迟确认销售开发产品推迟确认销售 一一、对对外外转转让让土土地地使使用用

48、权权和和销销售售商商品品房房的的,应应于于土土地地使使用用权权和和商品房已经移交商品房已经移交,并将发票结算账单提交对方时并将发票结算账单提交对方时,确认收入的实现。确认收入的实现。 二、分期收款方式销售开发产品二、分期收款方式销售开发产品 企业所得税法规定：以分期收款方式销售货物的，应当按企业所得税法规定：以分期收款方式销售货物的，应当按照合同约定的收款日期确认收入的实现。照合同约定的收款日期确认收入的实现。 例例3-6 3-6 某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价售价10001000万元，开发成本万元，开发成本840840万元

49、，合同约定，售楼款分为四次交万元，合同约定，售楼款分为四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款付，写字楼已交付买方，第一期楼款250250万业已万业已收到收到,并存入银行。并存入银行。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 案例分析案例分析： （1）企业会计准则与税法的差异：分期收款销售商品，实）企业会计准则与税法的差异：分期收款销售商品，实质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的现值质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的现值确定其公允价值。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的确定其公允价值。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款

50、项的摊余成本和差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的摊销金额，冲减财务费用。实际利率计算确定的摊销金额，冲减财务费用。 （2）分期收款销售货物，按照税法规定进行会计处理，应）分期收款销售货物，按照税法规定进行会计处理，应采用采用“一交四分期一交四分期”的处理方法。的处理方法。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、赊销方式销售开发产品：三、赊销方式销售开发产品： 采用赊销方式的应按照合同约定的收款日确认收入的实现。采用赊销方式的应按照合同约定的收款日确认收入的实现。 四、预收款销售方式：四、预收款销售方式： 实施细则第实施细则第2828条规定：条规定：“

51、纳税人转让土地使用权或者销纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天的当天”。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、委托代销销售方式的纳税筹划五、委托代销销售方式的纳税筹划 1 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。实现。 2 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已采取视同买断

52、方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下：销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下： （1）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的。受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的。 销售价视同买断价销售价视同买断价 采用销售价确认收入采用销售价确认收入 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （2）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格；买断价格； 销售价视同买

53、断价销售价视同买断价 采用视同买断价销确认收入采用视同买断价销确认收入 （3）如果，开发企业与受托方签合同或协议，然后受托方再与）如果，开发企业与受托方签合同或协议，然后受托方再与购买方签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确购买方签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确认收入。认收入。 开发企业开发企业 视同买断价计税视同买断价计税 受托受托 方方 （销售价（销售价 视同买断价视同买断价 ）计税）计税 业务操作难点：业务操作难点： （1）受托方有房地产销售权，其开具的发票，购房人能办产）受托方有房地产销售权，其开具的发票，购房人能办产权证；权证； （2） 受托方不办产

54、权证，不征契税。受托方不办产权证，不征契税。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 3、采采取取基基价价（保保底底价价）并并实实行行超超基基价价双双方方分分成成方方式式委委托托销销售售开开发发产产品品的的，于于收收到到受受托托方方“已已销销开开发发产产品品清清单单”之之日日确确认认收收入入的的实实现，计税收入按如下规定处理：现，计税收入按如下规定处理： （1 1）属属于于由由开开发发企企业业与与购购买买方方签签订订销销售售合合同同或或协协议议，或或开开发发企企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的。业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的。 如果销售合同或协议中约定的价格高于基

55、价：如果销售合同或协议中约定的价格高于基价： 销售合同价销售合同价 基价基价 按销售合同价确认收入按销售合同价确认收入 （分成额不得从销售收入中减除）（分成额不得从销售收入中减除） 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的：如果销售合同或协议约定的价格低于基价的： 销售合同价销售合同价 基价基价 按基价确认收入按基价确认收入 （隐含着无分成额）（隐含着无分成额）刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （2 2）由房地产企业与受托方签合同，再由受托方与购买方直）由房地产企业与受托方签合同，再由受托方与购买方直接签订销售合同的：接签订销售合同的： 受托方对购房人开具发票、委托方对受托方开具发票：受托

56、方对购房人开具发票、委托方对受托方开具发票： 受托方发票：受托方发票： 发票金额发票金额= =基价超基价全额基价超基价全额 计税营业额计税营业额= =发票金额发票金额 委托方发票金额委托方发票金额 委托方发票金额委托方发票金额= =基价超基价分成基价超基价分成刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 4、采取包销方式委托销售开发产品的：、采取包销方式委托销售开发产品的： （1 1）包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述）包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 1至至 3 3 项规定确认收入的实现；项规定确认收入的实现； （2 2）无无承承销销期期或或包包销销期期满满后后尚尚未未出出售

57、售的的开开发发产产品品，开开发发企企业业应应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 5 5、已销开发产品清单应载明的内容：、已销开发产品清单应载明的内容： 售售出出开开发发产产品品的的名名称称、地地理理位位置置、编编号号、数数量量、单单价价、金金额额、手手续续费费等等项项内内容容，以以月月或或季季为为结结算算期期，定定期期进进行行结结算算，并并在在规规定定期期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 六、配比原则在营业收入中的应用六、配比原则在营业收

58、入中的应用 财税财税20030162003016号号文规定：文规定：“单位和个人将已缴纳过营业税的单位和个人将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期结转为营业收入时，允许从营业额中扣除预收性质的价款逐期结转为营业收入时，允许从营业额中扣除”。 收入准则应用指南规定：长期为客户提供重复的劳务取收入准则应用指南规定：长期为客户提供重复的劳务取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 例、新浩物业公司管理受托的新奥洋房小区于例、新浩物业公司管理受托的新奥洋房小区于20072007年年1010月月入住，收取一年的物业管理费入住，收取一年的物业管理费600600万元，

59、并给业主开具了物业管理万元，并给业主开具了物业管理发票，应发票，应如何确认收入？如何确认收入？刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 七、房地产企业预收帐款营业税的纳税处理：七、房地产企业预收帐款营业税的纳税处理： 营业税暂行条例实施细则第营业税暂行条例实施细则第28条规定：条规定：“纳税人转让土地纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天为收到预收款的当天”。 例、某房地产公司采用预收款方式销售一栋写字楼，销售价例、某房地产公司采用预收款方式销售一栋写字楼，销售价1000万元，万元，3月

60、份收到预收款月份收到预收款20%，即，即200万元；万元；9月末，写字楼交月末，写字楼交付使用，买方又支付楼款付使用，买方又支付楼款800万元。万元。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第三节第三节 房产出租房产出租 一、租赁的分类：融资租赁和经营租赁。一、租赁的分类：融资租赁和经营租赁。 二、国税发二、国税发200631200631号文关于开发产品出租的规定号文关于开发产品出租的规定 （一）预租收入的确认（一）预租收入的确认 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交

61、付承租得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 预收租金不确认收入，不纳税。预收租金不确认收入，不纳税。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）待售开发产品出租（二）待售开发产品出租 开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得的价款应确认为租金收入的实现，出售时再按销售开发产品确认的价款应确认为租金收入的实现，出售时再按销售开发产品确认销售收入的实现。销售收入的实现。 （三）将开发产品转作固定资产

62、后再出租（三）将开发产品转作固定资产后再出租 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）待售开发产品出租与固定资产出租的异同：（四）待售开发产品出租与固定资产出租的异同： 1、是否计提折旧的规定不同。、是否计提折旧的规定不同。 2、出售时会计核算不同。、出售时会计核算不同。 3、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。

63、三、经营租赁出租方营业收入的确认三、经营租赁出租方营业收入的确认 科目设置：出租开发产品科目设置：出租开发产品出租产品出租产品 出租开发产品出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销 企业所得税法第企业所得税法第1919条：租金收入按照合同约定的承租人应条：租金收入按照合同约定的承租人应负租金的日期确认收入的实现。负租金的日期确认收入的实现。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、融资租赁出租方营业收入的确认四、融资租赁出租方营业收入的确认 财税财税200316200316号号文规定：经批准经营融资租赁业务的单位从文规定：经批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款

64、和价外费用（包事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值），减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业括残值），减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。额。 例例3-8 3-8 甲房地产公司应乙公司的要求，以融资租赁方式将一甲房地产公司应乙公司的要求，以融资租赁方式将一栋写字楼出租。该楼成本价栋写字楼出租。该楼成本价600600万元，租赁期万元，租赁期1010年，年租金年，年租金100100万元。万元。租赁期满，乙公司以租赁期满，乙公司以5050万元购买该写字楼。万元购买该写字楼。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、售后租回五、售后租回 （一）如

65、果售后回租形成一项融资租赁，售价与资产账面价值的（一）如果售后回租形成一项融资租赁，售价与资产账面价值的差额通过差额通过“递延收益递延收益未实现售后租回损益（融资租赁）未实现售后租回损益（融资租赁）”科目核科目核算，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调减。算，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调减。 例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售价价10001000万元，成本价万元，成本价800800万元，同时，合同约定房地产公司将写字万元，同时，合同约定房地产公司将写字楼售后立即租回，租赁期楼售后立

66、即租回，租赁期1010年，年租金年，年租金110110万，廉价购买选择权的万，廉价购买选择权的金额金额200200万元，双方约定，万元，双方约定，房地产公司支付购买价款时，即办理产房地产公司支付购买价款时，即办理产权过户手续。房地产公司采用直线折旧法，无净残值。权过户手续。房地产公司采用直线折旧法，无净残值。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）如果售后租回形成一项经营租赁，售价与资产账面价值之（二）如果售后租回形成一项经营租赁，售价与资产账面价值之间的差额也通过间的差额也通过“递延收益递延收益未实现售后租回损益（经营租赁）未实现售后租回损益（经营租赁）”科目核算，并在租赁期内按照租金

67、比例分摊，作为租金费用的调整。科目核算，并在租赁期内按照租金比例分摊，作为租金费用的调整。 例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售价价1000万元，成本价万元，成本价800万元，同时，合同约定房地产公司将写字万元，同时，合同约定房地产公司将写字楼售后立即租回，租赁期楼售后立即租回，租赁期5年，年租金年，年租金110万，租赁期结束，房地产万，租赁期结束，房地产公司将楼房交还甲公司。公司将楼房交还甲公司。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （三）售后租回的税款缴纳（三）售后租回的税款缴纳 国税函国税函19991441999

68、144号：房地产开发公司采用号：房地产开发公司采用“购房回租购房回租”、“售后回购售后回购”等形式，进行促销经营活动，根据营业税暂行条例等形式，进行促销经营活动，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者，均应按及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者，均应按“租赁租赁”、“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。 国税函国税函【20072007】603603号：从事房地产开发经营的外商投资企业以号：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买

69、受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 财税财税20001252000125号：对个人按市场价格出租的居民住房，其缴号：对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的营业税暂减按纳的营业税暂减按3%3%的税率，房产税暂减按的税率，房产税暂减按4%4%，暂减按，暂减按10%10%的税率的税率征收个人所得税。征收个人所得税。 财税【财税【20082008】2424号号：支持住房租赁市场发展的税

70、收政策：支持住房租赁市场发展的税收政策（一）对个人出租住房取得的所得减按（一）对个人出租住房取得的所得减按10的税率征收个人所的税率征收个人所得税。得税。（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途，在（三）对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减税率的基础上减半征收营业税，按半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住

71、房，减按人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。的税率征收房产税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）售后租回再出租的纳税筹划（四）售后租回再出租的纳税筹划 例：德辉房地产公司在本市商业街建一购物广场，已经于今年例：德辉房地产公司在本市商业街建一购物广场，已经于今年2 2月完工开始销售，其中临街商铺月完工开始销售，其中临街商铺8080套拟采用售后返租方式销售。套拟采用售后返租方式销售。合同约定每套商铺售价合同约定每套商铺售价100100万元，一次付清。然后由开发商统一租万元，一次付清。然后由开发商统一租回再对外租赁，用于商业经营。德辉公司每年收取租金回再对外租赁，用于商业经营。

72、德辉公司每年收取租金800800万元，万元，购房者自返租后分购房者自返租后分1212年，每年可获得购房款的年，每年可获得购房款的8 8作为租金收入作为租金收入。如何操作可使说服最轻？如何操作可使说服最轻？ 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第四节第四节 视同销售的税务处理视同销售的税务处理 企业所得税实施条例第二十五条：企业所得税实施条例第二十五条： 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货

73、物、转让财产或者提供劳务，但国务等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。院财政、税务主管部门另有规定的除外。 一、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，一、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、视同销售的计价二、视同销售的计价 1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；确定； 2、由主管税务机关参照当地同类开

74、发产品市场公允价值确定；、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于低于15%,15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。 计税价格开发成本计税价格开发成本（1成本利润率）成本利润率）（1营业税税率）营业税税率）刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、视同销售的行为三、视同销售的行为 1、将开发产品用于对外捐赠、赞助；、将开发产品用于对外捐赠、赞助； 2、将开发产品用于职工集体福利；将开发产品用于职工集体福利； 3、将开发产品用于职工奖励，；、

75、将开发产品用于职工奖励，； 4、将开发产品用于对外投资：、将开发产品用于对外投资： 5、将开发产品分配给股东或投资者；、将开发产品分配给股东或投资者； 6、将开发产品抵偿债务；、将开发产品抵偿债务； 7、以开发产品进行非货币交易。、以开发产品进行非货币交易。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、将开发产品用于对外投资的会计处理与纳税调整：四、将开发产品用于对外投资的会计处理与纳税调整： （一）营业税的规定：（一）营业税的规定： （二）土地增值税的规定：（二）土地增值税的规定：财税财税200621200621号：号： （三）所得税的规定：国税发（三）所得税的规定：国税发2000118200

76、0118规定：规定： （四）会计（四）会计准则准则- -非货币非货币性资产交换规定：非货币性资产交性资产交换规定：非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。 例、例、庆波商贸公司准备用一栋写字楼对宏远房地产开发公司投资，庆波商贸公司准备用一栋写字楼对宏远房地产开发公司投资，写字楼原价原价写字楼原价原价10001000万元，已经计提折旧万元，已经计提折旧100100万元，经过国家承认万元，经过国家承认的评估机构评估，公允价

77、为的评估机构评估，公允价为25002500万元，计算应交的税费。万元，计算应交的税费。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、将开发产品分配给股东或投资者、奖励给职工的处理：五、将开发产品分配给股东或投资者、奖励给职工的处理： 就按对外销售处理。就按对外销售处理。 六、债务重组六、债务重组 以开发产品抵偿债务以开发产品抵偿债务 （一）债务重组：是指在债务人发生财务困难的情况下，债权（一）债务重组：是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。 （二）债务重组的方式：（二）债务重组的方式：

78、 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （三）债务重组的税法规定：（三）债务重组的税法规定： 债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。失）。 债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的债

79、权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本。债权公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本。债权人应当将重组债权的计税成本与收到的非现金资产的公允价值之人应当将重组债权的计税成本与收到的非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）债务人的会计处理：（四）债务人的会计处理： 1 1、转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额作应为、转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额作应为转让资产损益，计入

80、当期损益。转让资产损益，计入当期损益。 2 2、以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价、以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额确认为债务重组利得，值与转让的非现金资产公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入，计入当期损益。作为营业外收入，计入当期损益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）（五） 债权人的会计处理：以非现金资产清偿债务的，债权人债权人的会计处理：以非现金资产清偿债务的，债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受

81、让的非现金资产的公允价值之间的差额，确认为债务重组损失，与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，确认为债务重组损失，作为营业外支出，计入当期损益。作为营业外支出，计入当期损益。 例例3-11 3-11 甲房地产公司在小区开发中欠乙建筑公司工程款甲房地产公司在小区开发中欠乙建筑公司工程款120120万万元，因甲公司资金困难，经协商乙公司同意用二套住宅抵债，二套元，因甲公司资金困难，经协商乙公司同意用二套住宅抵债，二套住宅的成本价为住宅的成本价为9090万元，公允价万元，公允价110110万元。万元。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 七、非货币性资产交换七、非货币性资产交换 （一）非货币性资

82、产交换的概念（一）非货币性资产交换的概念 非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。 （二）非货币性资产交换的认定（二）非货币性资产交换的认定 补价补价 资产公允价值资产公允价值 （三）确认和计量原则（三）确认和计量原则 非货币性资产交换准则主要解决两个问题非货币性资产交换准则主要解决两个问题: 1、如何计量换入资产的入账成本；、如何计量换入资产的入账成本； 2、如何确认非货币性资产交换带来得损益。、如何确认非货币性资产交换带来得损益。 25

83、%刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）以公允价值计量（四）以公允价值计量 非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产或换出资产非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量的，应当以公允价值计量。的公允价值能够可靠地计量的，应当以公允价值计量。 1 1、商业实质的判断条件：根据换入资产的性质和换入企业商业实质的判断条件：根据换入资产的性质和换入企业经营活动的特征等，换入资产与换入企业其他现有资产相结合经营活动的特征等，换入资产与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的效用，从而导致换入企业受该换入资产影响产能够产生更大的效用，从而导致换入企业受该换入资产影响

84、产生的现金流量与换出资产明显不同，表明该项资产交换具有商生的现金流量与换出资产明显不同，表明该项资产交换具有商业实质。业实质。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （1 1）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。出资产显著不同。 未来现金流量的风险、金额相同，时间不同。未来现金流量的风险、金额相同，时间不同。 未来现金流量的时间、金额相同，风险不同。未来现金流量的时间、金额相同，风险不同。 未来现金流量的风险、时间相同，金额不同。未来现金流量的风险、时间相同，金额不同。 （2 2）换入资产与换出资产的预计未来现金流

85、量现值不同，且）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2、资产的公允价值能够可靠地计量、资产的公允价值能够可靠地计量 （1 1）换入资产或换出资产存在活跃市场。）换入资产或换出资产存在活跃市场。 （2 2）换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似）换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场。资产存在活跃市场。 （3 3）换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比市场）换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比市场交易

86、、应当采用估值技术确定其公允价值。交易、应当采用估值技术确定其公允价值。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）以换出资产账面价值计量（五）以换出资产账面价值计量 不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，无论是否支付补价，支付的相关税费作为换入资产的成本，无论是否支付补价，均不确认损益。均不确认损益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （六）以公允价值计量的会计处理（六）以公允价值计量的会

87、计处理 换入资产的成本换出资产的公允价值应支付的相关税费换入资产的成本换出资产的公允价值应支付的相关税费 损益换出资产公允价值换出资产账面价值损益换出资产公允价值换出资产账面价值 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 非货币性资产交换的会计处理非货币性资产交换的会计处理,视换出资产的类别不同而有所视换出资产的类别不同而有所区别：区别： （1）换出资产为存货的，应当视同销售处理，同时结转销售）换出资产为存货的，应当视同销售处理，同时结转销售成本，其差额计入损益。成本，其差额计入损益。 （2）换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值）换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值和换出

88、资产账面价值的差额计入营业外收入或营业外支出。和换出资产账面价值的差额计入营业外收入或营业外支出。 （3）换出资产为长期股权投资、可供出售金融资产的，换出）换出资产为长期股权投资、可供出售金融资产的，换出资产公允价值和换出资账面价值的差额计入投资收益。资产公允价值和换出资账面价值的差额计入投资收益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 1不涉及补价的非货币性资产交换案例分析不涉及补价的非货币性资产交换案例分析 例、甲房地产公司于例、甲房地产公司于20082008年年2 2月取得一个别墅开发项目，由于月取得一个别墅开发项目，由于地处山区，需要进行大量的土地平整工程，需要大型施工机械。本地处山区

89、，需要进行大量的土地平整工程，需要大型施工机械。本市有一个工程机械厂生产大型施工机械。但是，市有一个工程机械厂生产大型施工机械。但是，甲公司甲公司由于支付了由于支付了大笔的土地出让金，资金已经很紧张。经过与机械厂协商，准备用大笔的土地出让金，资金已经很紧张。经过与机械厂协商，准备用新完工的住宅换取设备。这批设备的成本价新完工的住宅换取设备。这批设备的成本价650650万元，市场价（含万元，市场价（含税价）税价）800800万元，甲公司按相同金额出让住宅万元，甲公司按相同金额出让住宅2020套，住宅的成本价套，住宅的成本价600600万元，双方已经达成协议，不再支付其他费用。万元，双方已经达成协

90、议，不再支付其他费用。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2涉及补价的非货币性资产交换涉及补价的非货币性资产交换 （1）支付补价方）支付补价方换入资产的成本换出资产的公允价值支付的补价换入资产的成本换出资产的公允价值支付的补价 应支付的相关税费应支付的相关税费损益换入资产成本（换出资产账面价值支付的补价损益换入资产成本（换出资产账面价值支付的补价 应支付的相关税费）应支付的相关税费） 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （2）收到补价方：）收到补价方： 换入资产的成本换出资产的公允价值补价换入资产的成本换出资产的公允价值补价 应支付的相关税费应支付的相关税费 损益（换入资产成本损益（换

91、入资产成本+补价）（换出资产账面价补价）（换出资产账面价 应支付的相关税费）应支付的相关税费） 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例11 23 11 23 甲房地产公司以其拥有的一幢用于出租的商业大甲房地产公司以其拥有的一幢用于出租的商业大厦与乙公司持有的交易目的的股票投资交换。商业大厦符合投资厦与乙公司持有的交易目的的股票投资交换。商业大厦符合投资性房地产的定义，但未采用公允价格模式计量。在交换日，商业性房地产的定义，但未采用公允价格模式计量。在交换日，商业大厦的账面原值为大厦的账面原值为90009000万元，已提折旧万元，已提折旧15001500万元，未提减值准备，万元，未提减值准

92、备，公允价值公允价值80008000万元，营业税的税率为万元，营业税的税率为5%5%。乙公司持有的交易目的。乙公司持有的交易目的的股票投资账面价值为的股票投资账面价值为60006000万元，采用公允价值计量，在交换日万元，采用公允价值计量，在交换日的公允价值为的公允价值为75007500万元。由于甲公司急于处理该幢商业大厦，乙万元。由于甲公司急于处理该幢商业大厦，乙公司仅支付公司仅支付450450万元给甲公司就已经成交。万元给甲公司就已经成交。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第五节第五节 股权投资收益股权投资收益 一、权益性投资收益的税务处理一、权益性投资收益的税务处理 （一）权益性投

93、资收益：是指企业通过股权投资从被投资企（一）权益性投资收益：是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息、业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息、红利性质的投资收益，又称持有收益。红利性质的投资收益，又称持有收益。 企业所得税法规定：股息、红利等权益性投资收益，除国企业所得税法规定：股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。配决定的日期确认收入的实现。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 1 1居民企业直接投

94、资于其他居民企业取得的投资收益免税居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益免税 税法第二十六条：符合条件的居民企业之间的股息、红税法第二十六条：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。利等权益性投资收益为免税收入。 条件条件 ： （1 1）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益；）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益； （2 2）连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票超过）连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票超过1212个月取得的投资收益。个月取得的投资收益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例11 27 11 27 甲企业属于内资企业，企

95、业所得税适用税率为甲企业属于内资企业，企业所得税适用税率为33%33%，于，于20002000年在某经济特区的老市区投资一个中外合资的生产年在某经济特区的老市区投资一个中外合资的生产性企业乙公司，甲企业持股性企业乙公司，甲企业持股55%55%，乙公司适用税率，乙公司适用税率24%24%，享受两免，享受两免三减半的税收优惠，乙公司三减半的税收优惠，乙公司20012001年开始获利，年开始获利，20062006年优惠期已满，年优惠期已满，开始按开始按24%24%的税率纳税。的税率纳税。20072007年年7 7月，经过股东大会决议，将累计月，经过股东大会决议，将累计未分配利润、累计盈余公积未分配利

96、润、累计盈余公积10001000万元进行分配。甲企业分得权益万元进行分配。甲企业分得权益性投资收益性投资收益550550万元，万元，20072007年应当怎样纳税，如果推迟到年应当怎样纳税，如果推迟到20082008年年分配，纳税效果会怎样？分配，纳税效果会怎样？刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 案例分析案例分析 ： （1 1）国税发）国税发20001182000118号规定：号规定：“凡投资方企业适用的所得凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规

97、定规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税企业所得税”。 甲企业应当补税甲企业应当补税550550（1 124%24%）（33%33%24%24%） 723.689% 723.689%65.1365.13万元万元 （2 2）如果，乙公司推迟股息分配到）如果，乙公司推迟股息分配到20082008年年1 1月月1 1日之后，免日之后，免征企业所得税。征企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取在中国境内设

98、立机构、场所的非居民企业从居民企业取得权益性投资收益免税得权益性投资收益免税 税法第二十六条（三）：在中国境内设立机构、场所的税法第二十六条（三）：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益属于免税收入；红利等权益性投资收益属于免税收入； 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足1212个月取得的投资收益。个月取得的投资收益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例1128 M1128 M办事处是某外国公司在我国境内

99、设立的机构，办事处是某外国公司在我国境内设立的机构，20022002年该办事处出资年该办事处出资40004000万元，与中国企业合资在经济特区成万元，与中国企业合资在经济特区成立一个中外合资生产性甲企业，占股份立一个中外合资生产性甲企业，占股份40%40%。甲企业当年获利，。甲企业当年获利，适用适用15%15%的所得税税率，享受两免三减半的税收优惠，的所得税税率，享受两免三减半的税收优惠，20072007年年减免税优惠到期。减免税优惠到期。 2008 2008年年7 7月企业股东代表大会决定分配股利，总金额月企业股东代表大会决定分配股利，总金额15001500万万元，元，M M办事处分得办事处

100、分得600600万元，应当如何纳税？万元，应当如何纳税？刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 案例分析案例分析： 企业所得税法第二十六条规定的：在中国境内设立机构、企业所得税法第二十六条规定的：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益，应当予以免税。的股息、红利等权益性投资收益，应当予以免税。 但是，如果该办事处将获利分配给但是，如果该办事处将获利分配给M公司，则属于税法第公司，则属于税法第三条第（二）款规定的所得，应当征税。三条第（二）款规定的所得，应当征税。刘玉章企业所得税

101、法与房地产企业纳税技巧 （三）在投资收益确认方面，会计准则与税法的差异（三）在投资收益确认方面，会计准则与税法的差异 企业所得税法实施条例第企业所得税法实施条例第1717条规定：股息、红利等权益条规定：股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 企业会计准则：企业会计准则： 1成本法对股权投资收益的核算成本法对股权投资收益的核算 采用成本法核算的长期股权投资应当按照被投资单位宣告分采

102、用成本法核算的长期股权投资应当按照被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。 投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分，应冲减长期股权投资的账面价值。额的部分，应冲减长期股权投资的账面价值。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2权益法对股权投资收益的核算权益法对股权投资收益的核算 权益法：是指股权投资以初始投资成本计量后，在投资持有权益法：是指股权投资以初始投

103、资成本计量后，在投资持有期间根据投资企业享有被投资单位所有者权益的份额的变动对期间根据投资企业享有被投资单位所有者权益的份额的变动对投资的账面价值进行调整的方法。投资的账面价值进行调整的方法。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例1129 A1129 A企业于企业于20082008年年1 1月月1010日取得日取得B B公司公司30%30%的股权的股权, ,支付支付价款价款60006000万元，并自取得投资之日起派人参与万元，并自取得投资之日起派人参与B B公司的生产经营决公司的生产经营决策。取得投资时被投资单位净资产账面价值为策。取得投资时被投资单位净资产账面价值为20 OOO20 O

104、OO万元。取得万元。取得投资当年，投资当年，B B公司实现净利润公司实现净利润24002400万元。假设万元。假设B B公司与公司与A A企业之间的企业之间的会计政策相同，投资时，被投资单位各项资产、负债的账面价值会计政策相同，投资时，被投资单位各项资产、负债的账面价值与公允价值相同，不需要对与公允价值相同，不需要对B B公司的净利润进行调整，公司的净利润进行调整，A A企业按权企业按权益法确认的权益性投资收益为益法确认的权益性投资收益为720720万元，万元，20092009年年7 7月月B B公司宣布股东公司宣布股东大会分配股息的决议：按净利润的大会分配股息的决议：按净利润的10%10%计

105、提法定盈余公积金计提法定盈余公积金240240万万元，计提任意盈余公积金元，计提任意盈余公积金160160万元，其余万元，其余20002000万元分配给股东，万元分配给股东，8 8月月A A企业收到企业收到B B公司分配的现金股利公司分配的现金股利600600万元。万元。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧（4）税法与会计准则差异分析：）税法与会计准则差异分析： 投资收益确认时间上的差异：企业对长期股权投资在持有期投资收益确认时间上的差异：企业对长期股权投资在持有期间采用权益法核算，会计准则规定当期确认投资收益；税法规间采用权益法核算，会计准则规定当期确认投资收益；税法规定定“按照被投资方作

106、出利润分配决定的日期确认收入的实现按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现”。 投资收益确认金额上的差异：投资收益确认金额上的差异： 准则按净利润的全额与持股比例计算投资收益；准则按净利润的全额与持股比例计算投资收益； 税法按实际分配额税法按实际分配额确认投资收益。确认投资收益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）权益性投资损失会计准则与税法的差异（四）权益性投资损失会计准则与税法的差异 长期股权投资准则第长期股权投资准则第11条规定：投资企业确认被投资单位条规定：投资企业确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上发生的净亏损，应当以长期股权投资的

107、账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。有承担额外损失义务的除外。 企业所得税法第十八条规定企业所得税法第十八条规定“企业纳税年度发生的亏损，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年不得超过五年”。投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得。投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。确认投资损失。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例11 30 11 3

108、0 延用例延用例11291129的资料，假设的资料，假设20082008年年B B公司亏公司亏损损10001000万元，万元，A A企业会计核算当年确认投资收益为企业会计核算当年确认投资收益为300300万元，万元，账务处理为：账务处理为： 借：投资收益借：投资收益 300 300万万 贷：长期股权投资贷：长期股权投资 损益调整损益调整 300 300万万 在年末所得税汇算清缴时，投资损失在年末所得税汇算清缴时，投资损失300300万元，不填报万元，不填报投资所得（损失）明细表。投资所得（损失）明细表。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、长期股权投资的处置二、长期股权投资的处置 股权投

109、资转让所得：是指企业因收回、转让或清算处置股权股权投资转让所得：是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额，又称处置收益。投资的收入减除股权投资成本后的余额，又称处置收益。 企业所得税法规定：转让财产所得，以收入全额减除财企业所得税法规定：转让财产所得，以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额。产净值后的余额为应纳税所得额。 财产的净值，是指有关资产、财产的计税基础减除按照规定财产的净值，是指有关资产、财产的计税基础减除按照规定已经扣除的折旧、折耗、摊销、准备金（税法允许扣除的）等已经扣除的折旧、折耗、摊销、准备金（税法允许扣除的）等后的余额。后的余额。 刘玉章企

110、业所得税法与房地产企业纳税技巧 企业会计准则规定，企业处置长期股权投资时，应相应结企业会计准则规定，企业处置长期股权投资时，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售实际取转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售实际取得价款与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。得价款与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。 长期股权投资转让损益转让收入长期股权投资转让损益转让收入 长期股权投资的账面价值长期股权投资的账面价值刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧（一）税法与会计准则的差异分析：（一）税法与会计准则的差异分析： 计算股权投资转让所得时允许减除的基数不同计算股权投资转让所得

111、时允许减除的基数不同 税法规定以转让收入减除投资资产的计税基础计算股权投资税法规定以转让收入减除投资资产的计税基础计算股权投资转让所得。转让所得。 资产的计税基础是指企业收回资产账面价值的过程中，计资产的计税基础是指企业收回资产账面价值的过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中扣除的算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中扣除的金额。企业的各项资产以历史成本为计税基础。金额。企业的各项资产以历史成本为计税基础。 会计准则规定计算股权投资转让所得是以出售股权实际取会计准则规定计算股权投资转让所得是以出售股权实际取得价款与账面价值之间的差额，计算股权转让所得。得价款与账面

112、价值之间的差额，计算股权转让所得。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 当股权投资账面价值与计税基础出现差额时，企业在所得当股权投资账面价值与计税基础出现差额时，企业在所得税汇算清缴时需作两次纳税调整。税汇算清缴时需作两次纳税调整。 第一、当企业计提股权投资减值准备时第一、当企业计提股权投资减值准备时,税法：未税法：未经核定的准备金支出不得扣除，要调增应纳税所得额；经核定的准备金支出不得扣除，要调增应纳税所得额； 第二、企业股权投资转让时，由于账面价值小于计税基第二、企业股权投资转让时，由于账面价值小于计税基础，多计算了应纳税所得额，应做纳税调减处理。础，多计算了应纳税所得额，应做纳税调减处

113、理。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例11 31 11 31 甲企业于甲企业于20032003年出资年出资10001000万元投资万元投资B B公公司，占股份司，占股份10%10%。但是，近几年由于。但是，近几年由于B B公司生产的产品被新的公司生产的产品被新的产品所替代，效益每况愈下，产品所替代，效益每况愈下，20062006年末进行减值测试，发现年末进行减值测试，发现减值减值300300万元，当年计提了减值准备万元，当年计提了减值准备300300万元。万元。20062006年甲公司年甲公司会计利润为会计利润为16001600万元，没有其他调整因素。万元，没有其他调整因素。2008

114、2008年年7 7月，经月，经董事会决定，把董事会决定，把B B公司股权转让，转让收入为公司股权转让，转让收入为800800万元。甲企万元。甲企业业20082008年会计利润为年会计利润为21002100万元，没有其他调整因素。计算万元，没有其他调整因素。计算20062006、20082008两年该企业应纳企业所得税额。两年该企业应纳企业所得税额。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）股权投资转让损失政策的变化：（二）股权投资转让损失政策的变化： 国税发国税发2000118号：号：“企业因收回，转让或清算处置股权企业因收回，转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但

115、每一纳税年投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除”。 国税国税函函20082642008264号规定：企业股权投资转让损失连续向后号规定：企业股权投资转让损失连续向后结转结转5 5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第准予在该股权投资转让年度后第6 6年一次性扣除。年一次性扣除。刘

116、玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例、锦富钢铁公司为解决生产用电，例、锦富钢铁公司为解决生产用电，于于20002000年投资年投资20002000万万元建设了一座火力发电厂，由于规模小，耗能大，污染严重，元建设了一座火力发电厂，由于规模小，耗能大，污染严重，20022002年当地政府下令拆除，形成投资清理损失年当地政府下令拆除，形成投资清理损失16001600万元。但是，万元。但是，发电厂是锦富公司唯一的子公司，投资损失没有股权投资所得发电厂是锦富公司唯一的子公司，投资损失没有股权投资所得和股权投资转让所得弥补，长期挂帐。和股权投资转让所得弥补，长期挂帐。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳

117、税技巧 三、股票股利投资收益的确认三、股票股利投资收益的确认 企业所得税法规定，无论何种形式的股息、红利等权企业所得税法规定，无论何种形式的股息、红利等权益性投资收益，都应当按照被投资方作出利润分配决策时确认益性投资收益，都应当按照被投资方作出利润分配决策时确认收入的实现。收入的实现。 会计准则规定：会计准则规定： （1）企业采用成本法核算长期股权投资的，在被投资单位）企业采用成本法核算长期股权投资的，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润（含：股票股利），确认为当期投宣告分派的现金股利或利润（含：股票股利），确认为当期投资收益。资收益。 （2）企业采用权益法核算的，被投资单位分派的股票股利，）

118、企业采用权益法核算的，被投资单位分派的股票股利，投资企业不做账务处理，不确认投资收益，但应于除权日注明投资企业不做账务处理，不确认投资收益，但应于除权日注明所增加的股数，以反映股份的变化情况。所增加的股数，以反映股份的变化情况。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、私营有限责任公司保留税后利润不分配是否征收个人所四、私营有限责任公司保留税后利润不分配是否征收个人所得税得税 国税发国税发200157号：对私营有限责任公司，其企业所得税后利号：对私营有限责任公司，其企业所得税后利润不分配、不投资、挂账达年的，从挂账的第年起，将剩余润不分配、不投资、挂账达年的，从挂账的第年起，将剩余利润依照投

119、资者（股东）的出资比例计算分配个人投资者（股东）利润依照投资者（股东）的出资比例计算分配个人投资者（股东）的所得，按的所得，按“利息、股息、红利所得利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。项目征收个人所得税。 财税财税2003158号：国税发号：国税发200157号文件中关于对私号文件中关于对私营有限责任公司的企业所得税后剩余利润不分配从挂帐的第营有限责任公司的企业所得税后剩余利润不分配从挂帐的第2年起，年起，依照投资者出资比例计算分配征收个人所得税的规定，同时停止依照投资者出资比例计算分配征收个人所得税的规定，同时停止执行。执行。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、企业境外应税所

120、得已纳税款的的抵免五、企业境外应税所得已纳税款的的抵免 企业所得税法第二十三条规定：居民企业来源于中国境企业所得税法第二十三条规定：居民企业来源于中国境外的应税所得，非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得外的应税所得，非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外，但与该机构、场所有实际联系的应税所得，发生在中国境外，但与该机构、场所有实际联系的应税所得，在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在

121、以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补。年应抵税额后的余额进行抵补。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例11 33 11 33 甲企业是在我国注册的一家跨国公司，甲企业是在我国注册的一家跨国公司，20082008年度，总公司实现利润年度，总公司实现利润20002000万元。在万元。在A A、B B两国分别设有独立的两国分别设有独立的子公司，子公司，( (我国与我国与A A、B B两国已经缔结避免双重征税协定两国已经缔结避免双重征税协定) )，在，在A A国国的公司实现利润折合人民币的公司实现利润折合人民币4

122、00400万元，在万元，在B B国的公司实现利润折国的公司实现利润折合人民币合人民币600600万元。假设万元。假设A A、B B两国应纳税所得额的计算与我国相两国应纳税所得额的计算与我国相同，同，A A国的所得税率国的所得税率30%30%，公司已纳税，公司已纳税120120万元；万元；B B国的所得税率国的所得税率20%20%，已纳税款，已纳税款120120万元。计算甲企业在万元。计算甲企业在A A、B B两国的所得税扣除两国的所得税扣除限额和甲企业限额和甲企业20082008年的应纳所得税额。年的应纳所得税额。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第六节第六节 政府补助和税费返还政府补助

123、和税费返还 一、政府补助的概念一、政府补助的概念 政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。政府补助准资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。政府补助准则规范的政府补助主要有如下特征：则规范的政府补助主要有如下特征： 一是无偿性；二是直接取得资产。一是无偿性；二是直接取得资产。 税法规定：企业取得的政府经济支持，除国务院财政、税税法规定：企业取得的政府经济支持，除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应

124、税范围，应当依法缴纳企业所得税。属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、政府补助的主要形式二、政府补助的主要形式 （一）财政拨款。（一）财政拨款。 （二）财政贴息。（二）财政贴息。 （1）财政将贴息资金直接拨付给受益企业；）财政将贴息资金直接拨付给受益企业； （2）财政将贴息资金拨付给贷款银行。）财政将贴息资金拨付给贷款银行。 （三）税收返还。（三）税收返还。 （四）无偿划拨非货币性资产。（四）无偿划拨非货币性资产。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、政府补助的确认和计量三、政府补助的确认和计量 （一）政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认

125、：（一）政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认： 1 1企业能够满足政府补助所附条件；企业能够满足政府补助所附条件； 2 2企业能够收到政府补助。企业能够收到政府补助。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）政府补助的计量（二）政府补助的计量 1 1政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。额计量。 2 2政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量； 3. 3.公允价值不能可靠取得的，如没有注明价值、且没有公允价值不能可靠取得的，如没有注明价值、且没有活跃市场、不能可靠取得公

126、允价值的，应当按照名义金额计活跃市场、不能可靠取得公允价值的，应当按照名义金额计量，名义金额为量，名义金额为1 1元。元。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四、政府补助的会计处理四、政府补助的会计处理 （一）与收益相关的政府补助（一）与收益相关的政府补助 例例1134 1134 甲企业为一家储备粮企业，甲企业为一家储备粮企业，20072007年实际粮食年实际粮食储备量储备量1 1亿公斤。根据国家有关规定，财政部门每季度按照企亿公斤。根据国家有关规定，财政部门每季度按照企业的实际储备量给予每公斤业的实际储备量给予每公斤0.0390.039元的粮食保管费补贴，于每元的粮食保管费补贴，于每个季

127、度初支付。个季度初支付。20072007年年1 1月月1010日，甲企业收到财政拨付的补贴日，甲企业收到财政拨付的补贴款款390390万元万元。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例1135 1135 丙企业生产一种先进的模具产品，按照国家相丙企业生产一种先进的模具产品，按照国家相关规定关规定, ,该企业的这种产品适用增值税先征后返政策，即先按规该企业的这种产品适用增值税先征后返政策，即先按规定征收增值税定征收增值税, ,然后按实际缴纳增值税额返还然后按实际缴纳增值税额返还70%70%。20082008年度，年度，该企业实际缴纳增值税额该企业实际缴纳增值税额120120万元。万元。20

128、082008年年1212月月3030日，该企业实日，该企业实际收到返还的增值税额际收到返还的增值税额8484万元。万元。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 五、税费返还五、税费返还 （一）关于增值税的返还（一）关于增值税的返还 1 1对增值税返还的规定及账务处理：对增值税返还的规定及账务处理： 财税字财税字199474199474号文规定：企业减免及返还的流转税（含：号文规定：企业减免及返还的流转税（含：即征即退，先征后返），除国务院、财政部、国家税务总局规定即征即退，先征后返），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的外，都应并入企业利润，征收企业所得税。有指定用途的外，都应并入

129、企业利润，征收企业所得税。 （1 1）对直接减免和即征即退的；）对直接减免和即征即退的； （2 2）对先征税后返还和先征后退的）对先征税后返还和先征后退的。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （3）财政部）财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知的通知（财税（财税2008120081号）文规定：号）文规定：“软件生产企业实行增值软件生产企业实行增值税即征即退政策所退还的税款，由企业用于研究开发软件产品税即征即退政策所退还的税款，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所和扩大再生产，不作为企业所得税应税

130、收入，不予征收企业所得税得税”。同时规定。同时规定“集成电路设计企业视同软件企业，享受上集成电路设计企业视同软件企业，享受上述软件企业的有关企业所得税政策述软件企业的有关企业所得税政策”。 借：银行存款借：银行存款 贷：营业外收入贷：营业外收入 年度纳税申报时，应填在免税所得及减免税明细表中，年度纳税申报时，应填在免税所得及减免税明细表中，对当年应纳税所得额进行调减处理。对当年应纳税所得额进行调减处理。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）企业所得税返还（五）企业所得税返还 财税财税200780200780号规定：企业按照国务院财政、税务主管部号规定：企业按照国务院财政、税务主管部门有

131、关文件规定，实际收到具有专门用途的先征后返所得税税门有关文件规定，实际收到具有专门用途的先征后返所得税税款，按照会计准则规定应计入取得当期的利润总额，暂不计入款，按照会计准则规定应计入取得当期的利润总额，暂不计入取得当期的应纳税所得额。取得当期的应纳税所得额。 借：银行存款借：银行存款 贷：营业外收入贷：营业外收入刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧（六）教育费附加返还款，在实际收到时，计入收入总额，（六）教育费附加返还款，在实际收到时，计入收入总额，缴纳企业所得税。缴纳企业所得税。 借：银行存款借：银行存款 贷：营业外收入贷：营业外收入刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （八）土地出让

132、金的返还（八）土地出让金的返还 企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于“政府补政府补助助”的范畴，计入的范畴，计入“营业外收入营业外收入”科目。科目。 土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原因是：因是： 1、企业从政府取得的补贴收入符合税法、企业从政府取得的补贴收入符合税法“收入总额收入总额”的立法的立法精神。精神。 2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。 3、尽量减少税法与财务会计制度的差异。、尽量减少税法与财务会计制度的

133、差异。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第七节第七节 营业外收入的确认营业外收入的确认一、处置固定资产净收益一、处置固定资产净收益（一）转让不动产涉及的税种（一）转让不动产涉及的税种 1、营业税及附加、营业税及附加 2、土地增值税、土地增值税 3、印花税、印花税 4、企业所得税、企业所得税刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例11 38 某市进行旧城改造，把市内的企业迁到郊区。国某市进行旧城改造，把市内的企业迁到郊区。国泰房地产公司是上世纪六十年代建立的企业，地处本市商业区，泰房地产公司是上世纪六十年代建立的企业，地处本市商业区，市动迁办准备将该企业搬迁。该企业占地面积市动迁办准

134、备将该企业搬迁。该企业占地面积10万平方米，账面万平方米，账面价值价值2亿元，已摊销亿元，已摊销40年，房产原值年，房产原值3亿元亿元,已提折旧已提折旧2.2亿元亿元,机器机器设备等固定资产原价设备等固定资产原价3.6亿元，已提折旧亿元，已提折旧2.3亿元。经致诚会计师事亿元。经致诚会计师事务所评估，土地的公允价务所评估，土地的公允价6亿元，房产公允价亿元，房产公允价2亿元亿元,机器设备公允机器设备公允价价1.0亿元，拆迁中能取得变价收入亿元，拆迁中能取得变价收入2千元。市政府已与国泰公司千元。市政府已与国泰公司按照评估价达成搬迁协议，资产补偿按照评估价达成搬迁协议，资产补偿9亿元，另付职工安

135、置费亿元，另付职工安置费1.8亿元。董事会正在讨论是动迁后另建新楼继续经营，还是把公司亿元。董事会正在讨论是动迁后另建新楼继续经营，还是把公司清算，请比较两种方案的纳税效果。清算，请比较两种方案的纳税效果。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、固定资产盘盈：二、固定资产盘盈： 国税发国税发200656200656号的规定，号的规定，“固定资产盘盈固定资产盘盈”应当填应当填报在固定资产盘盈在会计科目中核算的收入。报在固定资产盘盈在会计科目中核算的收入。 会计制度规定，固定资产盘盈按同类或类似固定资产会计制度规定，固定资产盘盈按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值

136、损耗后的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。的余额，作为入账价值。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、捐赠收入三、捐赠收入 接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。 国税函国税函20082642008264号文：号文：“企业在一个纳税年度发生的（非企业在一个纳税年度发生的（非货币性）捐赠所得，占当年应纳

137、税所得货币性）捐赠所得，占当年应纳税所得50%50%及以上的，可在不及以上的，可在不超过超过5 5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额”。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第三章第三章 企业重组的纳税筹划企业重组的纳税筹划 第一节第一节 企业重组概述企业重组概述 一、企业重组一、企业重组 是是涉涉及及一一个个或或一一个个以以上上企企业业的的实实质质性性或或重重大大的的法法律律或或经经济济结结构改变的交易。构改变的交易。 二、企业重组的分类二、企业重组的分类 （一一）企企业业法法律律形形式式和和地地址址的的改改变变：包包括括从从一一种种法法律律形形式式的

138、的企企业转变为另一种法律形式的企业，以及企业登记地点的变化等。业转变为另一种法律形式的企业，以及企业登记地点的变化等。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）资本结构调整：是指企业融资结构的改变。包括企业（二）资本结构调整：是指企业融资结构的改变。包括企业股东持有的股份的金额和比例发生变更、增资扩股等股本结构股东持有的股份的金额和比例发生变更、增资扩股等股本结构的变化或负债结构的变化以及债务重组等。的变化或负债结构的变化以及债务重组等。 （三）企业整体资产转让：是指企业将实质上的全部经营性（三）企业整体资产转让：是指企业将实质上的全部经营性资产转让给另一家企业，由此取得对该另一家企业的股

139、权。资产转让给另一家企业，由此取得对该另一家企业的股权。 （四）企业整体资产置换：是指企业将实质上的全部经营性（四）企业整体资产置换：是指企业将实质上的全部经营性资产与另一家企业的全部经营性资产进行整体交换。资产与另一家企业的全部经营性资产进行整体交换。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）企业合并：是指被合并企业将其全部资产和负债转（五）企业合并：是指被合并企业将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（简称合并方），其股东由此取得让给另一家现存或新设企业（简称合并方），其股东由此取得合并方的所有者权益份额（简称合并方的所有者权益份额（简称“股权支付额股权支付额”）或除合并企）或除

140、合并企业所有者权益份额以外的现金、有价证券和其他资产（简称业所有者权益份额以外的现金、有价证券和其他资产（简称“非股权支付额非股权支付额”），实现两个或两个以上企业的依法合并。），实现两个或两个以上企业的依法合并。 （六）企业分立：是指被分立企业将其部分或全部营业分（六）企业分立：是指被分立企业将其部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业（简称离转让给两个或两个以上现存或新设的企业（简称“分立方分立方”），其股东由此取得分立方的股权支付额或非股权支付额。），其股东由此取得分立方的股权支付额或非股权支付额。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、企业重组损益的确认和受让资产的

141、计价三、企业重组损益的确认和受让资产的计价 （1） 企业重组业务，一般应在交易发生时确认有关资产转让企业重组业务，一般应在交易发生时确认有关资产转让所得或损失。所得或损失。 （2）企业重组过程中发生的各项资产交易，凡已确认收益或者）企业重组过程中发生的各项资产交易，凡已确认收益或者损失的，并依法纳税的，相关资产应当按交易价格重新确定损失的，并依法纳税的，相关资产应当按交易价格重新确定“计税计税基础基础”。 （3）企业在重组业务中发生的以非货币性资产投资购买股权的，）企业在重组业务中发生的以非货币性资产投资购买股权的，应当分解为转让非货币性资产和投资两项业务，确认有关资产的转应当分解为转让非货币

142、性资产和投资两项业务，确认有关资产的转让所得或损失。企业重组受让的资产按照公允价计量。让所得或损失。企业重组受让的资产按照公允价计量。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例121 121 甲企业由于长期亏损，准备破产。后来经过行业甲企业由于长期亏损，准备破产。后来经过行业主管部门协调，作出与同行业龙头企业乙企业合并的重组决定。主管部门协调，作出与同行业龙头企业乙企业合并的重组决定。将账面净值将账面净值70007000万元（总资产万元（总资产80008000万元，长期借款万元，长期借款10001000万元）万元）公允价值为公允价值为90009000万元的全部资产转让给乙企业，甲企业成为乙万

143、元的全部资产转让给乙企业，甲企业成为乙企业股东，取得乙企业的普通股企业股东，取得乙企业的普通股40004000万股，由经营效益好管理万股，由经营效益好管理能力强的的乙企业继续经营，乙企业股票每股面值能力强的的乙企业继续经营，乙企业股票每股面值1 1元，公允价元，公允价值值2 2元；同时，甲企业的长期借款元；同时，甲企业的长期借款10001000万元由乙企业代为偿还。万元由乙企业代为偿还。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第二节第二节 企业重组税收优惠政策的利用企业重组税收优惠政策的利用 一、企业重组一、企业重组 的的“免税免税”条件条件 （一）企业整体资产置换中，作为资产置换补价的货币性

144、资（一）企业整体资产置换中，作为资产置换补价的货币性资产低于整个资产置换交易公允价值产低于整个资产置换交易公允价值20%20%的，免征企业所得税。列的，免征企业所得税。列式表述为：式表述为： 20% 20%资产置换公允价值资产置换公允价值 补价补价 20% 20% 补价补价/ /资产置换公允价值资产置换公允价值 （二）企业整体资产转让、合并、分立等重组业务中，作为（二）企业整体资产转让、合并、分立等重组业务中，作为补价的非股权支付额的公允价值低于股权账面价值补价的非股权支付额的公允价值低于股权账面价值20%20%的，免征的，免征企业所得税。公式为：企业所得税。公式为： 20% 20% 非股权支

145、付额非股权支付额/ /股权账面价值股权账面价值 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 符合上述条件的企业重组业务，除与资产交易的补价或非股符合上述条件的企业重组业务，除与资产交易的补价或非股权支付额相对应部分的资产转让所得或损失应在交易当期确认外，权支付额相对应部分的资产转让所得或损失应在交易当期确认外，经税务机关审查确认，资产交易双方可暂不确认有关资产的转让经税务机关审查确认，资产交易双方可暂不确认有关资产的转让所得或损失。所得或损失。 简称简称“免税免税”合并、合并、“免税免税”分立、分立、“免税免税”整体资产转让整体资产转让和和“免税免税”整体资产置换。整体资产置换。 刘玉章企业所得税

146、法与房地产企业纳税技巧 例例122 A122 A企业准备把资产的计税基础为企业准备把资产的计税基础为50005000万元，公万元，公允价值为允价值为70007000万元的全部资产转让给万元的全部资产转让给B B企业，取得企业，取得B B企业普通股企业普通股30003000万股，万股，B B企业普通股面值企业普通股面值1 1元，市价元，市价2 2元。元。B B企业支付企业支付A A企业有企业有价证券价值价证券价值600600万元，其余万元，其余400400万元为现金万元为现金。 （2 2）纳税筹划方案：）纳税筹划方案： 假设假设A A企业资产的公允价值仍然是企业资产的公允价值仍然是7000700

147、0万元，取得的万元，取得的B B企业普企业普通股增加到通股增加到33003300万股万股, ,其余部分支付有价证券其余部分支付有价证券300300万元万元, ,现金现金100100万万元元, ,纳税效果就会会出现明显变化纳税效果就会会出现明显变化: :刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例12 3 12 3 甲企业全部经营性资产的账面价值为甲企业全部经营性资产的账面价值为700700万元，万元，公允价值公允价值900900万元。乙企业全部经营性资产的账面价值为万元。乙企业全部经营性资产的账面价值为800800万元，万元，公允价值为公允价值为10001000万元。由于双方都看好对方的市场前

148、景，决定两万元。由于双方都看好对方的市场前景，决定两个企业整体置换。甲企业股东除转让企业的全部资产外，还支付个企业整体置换。甲企业股东除转让企业的全部资产外，还支付乙企业现金乙企业现金100100万元，计算应纳企业所得税。万元，计算应纳企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （三）免税的企业合（三）免税的企业合 免税的企业合并业务中，当事各方应按下列方式进行处理：免税的企业合并业务中，当事各方应按下列方式进行处理： 1 1被合并方企业将全部资产和负债转让给合并方企业，除与被合并方企业将全部资产和负债转让给合并方企业，除与非股权支付额相对应部分的资产外，合并方企业接收的被合并企非股权

149、支付额相对应部分的资产外，合并方企业接收的被合并企业的全部资产和负债的计税基础应以原计税基础确定。业的全部资产和负债的计税基础应以原计税基础确定。 2 2除法律或协议另有规定外，被合并方企业合并前全部所得除法律或协议另有规定外，被合并方企业合并前全部所得税事项由合并方企业承担。税事项由合并方企业承担。 当年可由合并后企业弥补的被合并方企业亏损限额当年可由合并后企业弥补的被合并方企业亏损限额 被合并企业净资产公允价值被合并企业净资产公允价值 国家当年发行的最长期限的国债利率国家当年发行的最长期限的国债利率刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）免税的企业分立交易中，当事各方应按下列方式进行

150、处（四）免税的企业分立交易中，当事各方应按下列方式进行处理：理： 1 1除与补价相对应部分的资产外，分立企业接受被分立方除与补价相对应部分的资产外，分立企业接受被分立方企业的资产和负债的计税基础，应按被分立方企业的原计税基础企业的资产和负债的计税基础，应按被分立方企业的原计税基础确定。确定。 2 2被分立方企业已分离资产相对应的所得税事项由接受资被分立方企业已分离资产相对应的所得税事项由接受资产的企业承继。产的企业承继。 3 3被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续产占全部资产的比

151、例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补。弥补。分立后企业弥补的被分立方企业亏损额分立后企业弥补的被分立方企业亏损额 被分立企业亏损额被分立企业亏损额（分立资产（分立资产全部资产）全部资产）刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、重组企业税收优惠政策可以连续计算三、重组企业税收优惠政策可以连续计算 企业投资经营的项目依照实施条例第八十七条和第八十八企业投资经营的项目依照实施条例第八十七条和第八十八条规定享受三免三减半的（指：国家重点扶持的公共基础设施条规定享受三免三减半的（指：国家重点扶持的公共基础设施项目，符合条件的环境保护、节能节水项目），在减免税期未项目，符合条件的环境保护、节能

152、节水项目），在减免税期未满时转让的，受让方自受让之日起，可在剩余期限内享受规定满时转让的，受让方自受让之日起，可在剩余期限内享受规定的税收优惠；减免税期满后转让的，受让方不得重新计算减免的税收优惠；减免税期满后转让的，受让方不得重新计算减免税。税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第四章第四章 开发产品计税基础的筹划技巧开发产品计税基础的筹划技巧 第一节第一节 开发产品计税成本的核算开发产品计税成本的核算 一、一、计税成本计算的一般原则计税成本计算的一般原则 1 1、税收法定原则：计入开发产品成本的费用必须符合国家、税收法定原则：计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。税收规定。 2

153、 2、权责发生制原则：开发产品建造过程中发生的各项支出，、权责发生制原则：开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象； 3 3、配比原则：开发产品完工前发生的直接成本、间接成本、配比原则：开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象；和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象； 4 4、及时性原则：开发产品完工后应在规定的时限内及时结、及时性原则：开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后；算其计税成本，不得提前或滞后； 刘玉章企业所得税法与房

154、地产企业纳税技巧 5 5、真实性原则：计入开发产品成本的费用必须是真实发、真实性原则：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。开发产品成本。 6 6、合理性原则：开发产品必须按一般经营常规和会计惯、合理性原则：开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。接成本、间接成本和共同成本。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、主要成本项目的核算方法二、主要成

155、本项目的核算方法 1、开开发发企企业业在在进进行行成成本本、费费用用的的核核算算与与扣扣除除时时，必必须须按按规规定定区区分分期期间间费费用用和和开开发发产产品品成成本本、开开发发产产品品会会计计成成本本与与计计税税成成本本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 期间费用期间费用成本成本费用费用 会计成本会计成本 开发成本开发成本 已销开发产品计税成本已销开发产品计税成本 计税成本计税成本 未销开发产品计税成本未销开发产品计税成本刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2、成本项目的规定：、成本项目的规定： （1 1）土地征用

156、及拆迁费；）土地征用及拆迁费； （2 2）前期工程费；）前期工程费； （3 3）基础设施建设费；）基础设施建设费； （4 4）建筑安装工程费：）建筑安装工程费： （5 5）公共配套设施费；）公共配套设施费； （6 6）开发间接费）开发间接费 3 3、成本项目的核算方法、成本项目的核算方法 （1 1）属于成本对象完工前发生的费用，应按计税成本结算的）属于成本对象完工前发生的费用，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）成本对象完工后发生的费用补计成本的规定：）成本对象完工后发生的费用补计成本的规定： 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧

157、 成本对象完工后成本对象完工后 发生的费用发生的费用已完工成已完工成本对象本对象未完工成未完工成本对象本对象开发成本开发成本已销开发产品已销开发产品 销售成本销售成本 未销开发产品未销开发产品 开发产品开发产品 属属于于成成本本对对象象完完工工后后发发生生的的，应应按按计计税税成成本本结结算算的的规规定定和和其其他他有有关关规规定定，首首先先在在已已完完工工成成本本对对象象和和未未完完工工成成本本对对象象之之间间进进行行分分摊摊，然然后后再再将将应应由由已已完完工工成成本本对对象象负负担担的的部部分分，在在已已销销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。开发产品和未销开发产品之间进行分摊。刘玉章企

158、业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、关于公共配套设施费的规定三、关于公共配套设施费的规定 （一）直接为小区业主服务的：开发企业在开发区内建造的会所、（一）直接为小区业主服务的：开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 1 1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的。府、公用事业单位的。 2 2、属于营利性的；或产权归开发企业所有的；或未明确产

159、权、属于营利性的；或产权归开发企业所有的；或未明确产权归属的；或无偿归属的；或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。应当单独核算其成本。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）为社会服务的：在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗（二）为社会服务的：在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，形成设施应单独核算成本，形成“开发产品开发产品”，按以下规定进行处理：，按以下规定进行处理：1、开发企业投资建设完工后、开发企业投资建设完工后: （1）出售的：）出售的： （2）出租的：）出租的： （3）无偿赠与国家有关业

160、务管理部门、单位的，按建造公共）无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理：配套设施进行处理： 2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿的工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿的刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 四四 、维修费用。、维修费用。 五、住房专项维修基金：五、住房专项维修基金： 六、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房：六、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房： （1 1）凡单独作为成本核算对象的，按自建固定资产处

161、理：）凡单独作为成本核算对象的，按自建固定资产处理： （2 2）不）不单独构成建筑物的：单独构成建筑物的： 七、保证金（担保金）的规定。七、保证金（担保金）的规定。 八、土地闲置费。八、土地闲置费。 九、成本对象报废和毁损损失。九、成本对象报废和毁损损失。 十、十、关于折旧的规定关于折旧的规定 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 十一、已销开发产品的计税成本十一、已销开发产品的计税成本 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认：的可售面积和可售面积单位工程成本确认： 已销开发产品的计税成

162、本已实现销售的可售面积已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本成本对象总成本可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积总可售面积 注意：可售面积不含已经作为配套设施的面积。注意：可售面积不含已经作为配套设施的面积。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第二节第二节 合作开发房地产所得税纳税技巧合作开发房地产所得税纳税技巧 一、投入货币资金一、投入货币资金合作建造开发产品的税务处理合作建造开发产品的税务处理 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，

163、且该项目未成立独立法人公司的。合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的。 （一）以分配开发产品为目的的合作（一）以分配开发产品为目的的合作 1 1、开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计、开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例、例、20062006年年2 2月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，月，南欣房地产公司在开发

164、北苑小区的过程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金70007000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产3000030000平方米。当平方米。当年年1111月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得3000030000平方米，平方米，该小区每平方米成本该小区每平方米成本21502150元。元。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 企业所得税法第二十四条规定：采取产品分成方式取企业所得税法第二十四条规定：采取产品分成方式取得收入的，按照企

165、业分得产品的时间确认收入的实现，其收入得收入的，按照企业分得产品的时间确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。额按照产品的公允价值确定。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2、如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收、如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。入进行相关的税务处理。 例、济南宏岭房地产公司例、济南宏岭房地产公司2005在开发玖玖名邸小区在开发玖玖名邸小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。万元。2006年年9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，月房产开发完成，并已经

166、按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用费用100万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）以分配利润为目的的合作（二）以分配利润为目的的合作 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相同时不能因接受投

167、资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。关的利息支出。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 1、成立非独立法人的项目分公司，采取、成立非独立法人的项目分公司，采取“独立核算，自计盈亏，独立核算，自计盈亏，独立纳税，利润分成独立纳税，利润分成”，报税务机关备案，在会计核算上作为一个，报税务机关备案，在会计核算上作为一个会计主体，接受投资方投资时：会计主体，接受投资方投资时： 2 2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的完税证明按规定补交企业所得税。发企业的主管税务机关出具的完税证明按规定

168、补交企业所得税。 3 3、项目公司业务结束，与主管税务机关清算，把全部资产、项目公司业务结束，与主管税务机关清算，把全部资产、负债与母公司并帐。负债与母公司并帐。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、以土地使用权投资开发项目的税务处理二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）以土地使用权投资，换取开发产品（一）以土地使用权投资，换取开发产品 1 1、投出土地使用权方应在首次取得开发产品时，将其分解为、投出土地使用权方应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按取得的开发产品（

169、包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允按取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值确认土地使用权转让所得或损失。价值确认土地使用权转让所得或损失。 2、接受土地使用权方应在首次分出开发产品时，将其分解为、接受土地使用权方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。刘

170、玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例、甲企业为分得住房，以土地入股参与乙房地产开发企业例、甲企业为分得住房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值的房地产开发，土地账面价值10001000万元，房产建成后，甲企业分得万元，房产建成后，甲企业分得50%50%，计房产，计房产60006000平米，每米市场价平米，每米市场价23002300元。元。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）以土地使用权投资房地产开发项目取得股权（二）以土地使用权投资房地产开发项目取得股权 1 1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有

171、关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过过50%50%，可从投资交易发生年度起，按，可从投资交易发生年度起，按5 5个纳税年度均摊至各年个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。度的应纳税所得额。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2、接受土地使用权的开发企业在投资交易发生时，可按上述投、接受土地使用权的开发企业在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并

172、计入开发产品的成本。资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 例、甲企业以土地向乙开发企业投资，土地账面价值例、甲企业以土地向乙开发企业投资，土地账面价值15001500万元万元 已计提摊销额已计提摊销额6060万元，评估价万元，评估价20002000万元，占乙企业股份的万元，占乙企业股份的40%40%。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第五章第五章 期间费用扣除的纳税技巧期间费用扣除的纳税技巧 第一节第一节 期间费用按税法归类期间费用按税法归类 一、税法有扣除标准的费用项目一、税法有扣除标准的费用项目 包括职工福利费、职工教育经费、工会经费、业务招待费、包括职工福利费、

173、职工教育经费、工会经费、业务招待费、广告费和业务宣传费、公益性捐赠支出等。广告费和业务宣传费、公益性捐赠支出等。 二、税法没有扣除标准的费用项目：包括工资薪金、劳动保二、税法没有扣除标准的费用项目：包括工资薪金、劳动保护费、办公费、差旅费、董事会费、咨询费、诉讼费、租赁及物护费、办公费、差旅费、董事会费、咨询费、诉讼费、租赁及物业费、车辆使用费、长期待摊费用摊销、房产税、车船税、土地业费、车辆使用费、长期待摊费用摊销、房产税、车船税、土地使用税、印花税等。使用税、印花税等。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、税法给予优惠的费用项目三、税法给予优惠的费用项目 研究开发费用是税法给以优惠的

174、费用，是指企业在一个纳税研究开发费用是税法给以优惠的费用，是指企业在一个纳税年度生产经营中发生的用于研究开发新产品、新技术、新工艺的年度生产经营中发生的用于研究开发新产品、新技术、新工艺的各种费用。各种费用。 国国发发2006620066号规定：允许企业按当年实际发生的技术开发费号规定：允许企业按当年实际发生的技术开发费用的用的150%150%抵扣当年应纳税所得额，实际发生的技术开发费用当年抵扣当年应纳税所得额，实际发生的技术开发费用当年抵扣不足部分，抵扣不足部分，可在可在5年内结转抵扣。此项鼓励企业加大研究开发年内结转抵扣。此项鼓励企业加大研究开发投入的政策，应当充分运用，新企业所得税法也做

175、出类似的规定。投入的政策，应当充分运用，新企业所得税法也做出类似的规定。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第二节第二节 管理费用管理费用 一、税法没有扣除标准的费用项目一、税法没有扣除标准的费用项目 （一）工资薪金支出：税法规定，企业发生的合理的工资薪（一）工资薪金支出：税法规定，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。金支出，准予扣除。 1 1、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终

176、加薪、加班工资，以及与括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。员工任职或者受雇有关的其他支出。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2、什么是什么是“合理合理”？ 3 3、纳税筹划方法：、纳税筹划方法： 企业可以利用工资薪金支出税前扣除企业可以利用工资薪金支出税前扣除的优惠，合理安排企业的人员结构。的优惠，合理安排企业的人员结构。 （1 1）企业安置残疾人员可以按照支付给残疾职工工资据实）企业安置残疾人员可以按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%100%加计扣除。加计扣

177、除。 （2 2）财税）财税200792200792号：实际安置号：实际安置的每位残疾人每年可退还的每位残疾人每年可退还的增值税或减征的营业税，免征企业所得税。的增值税或减征的营业税，免征企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）劳动保护费：纳税人发生的合理的劳动保护支出，包（二）劳动保护费：纳税人发生的合理的劳动保护支出，包括：确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护括：确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的费用。用品、防暑降温用品等发生的费用。 （三）劳动保险费（三）劳动保险费 1社会保障性缴款社会保障性缴款 （1）企业依照国务

178、院有关主管部门或者省级人民政府规定）企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。房公积金，准予扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （2 2）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准

179、予扣除。内，准予扣除。 （3 3）企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安）企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费准予税前扣除。业保险费准予税前扣除。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2企业劳动保险支出企业劳动保险支出 企业本身所支付劳动保险支出包括六个月以上长期病休人企业本身所支付劳动保险支出包括六个月以上长期病休人员工资、医疗费、外地就医路费；死亡职工抚恤金、丧葬补助员工资、医疗费、外地就医路费；死亡职工抚恤金、丧葬补助费等；没参加社会统筹的离退休职

180、工的退休金、价格补贴、医费等；没参加社会统筹的离退休职工的退休金、价格补贴、医疗费；离休职工的异地安家补助费、按规定支付给离休干部的疗费；离休职工的异地安家补助费、按规定支付给离休干部的各项经费等。各项经费等。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）差旅费（四）差旅费 纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费可在税前纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费可在税前扣除。扣除。 （五）会议费（五）会议费 纳税人发生的与其经营活动有关的会议费，能够提供会议纳税人发生的与其经营活动有关的会议费，能够提供会议费有关证明的，可以税前扣除。会议费的证明材料包括：会费有关证明的，可以税前扣除。会议

181、费的证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。证等。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （六）车辆使用费（六）车辆使用费 车辆使用费是指企业管理部门所使用车辆发生的除折旧、车车辆使用费是指企业管理部门所使用车辆发生的除折旧、车船使用税之外的全部费用。船使用税之外的全部费用。 （七）公杂费（七）公杂费 是指企业购置办公用品、清洁卫生用具、刻制业务专用章、是指企业购置办公用品、清洁卫生用具、刻制业务专用章、订阅书刊等的费用。订阅书刊等的费用。 （八）邮电费（八）邮电费 邮电费是指企业经营管理过程中发生的邮政、电

182、讯等方面的邮电费是指企业经营管理过程中发生的邮政、电讯等方面的支出，可以税前扣除。支出，可以税前扣除。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （九）外事费（九）外事费 外事费也叫涉外费，是指企业从事外事活动的费用支出，包括外事费也叫涉外费，是指企业从事外事活动的费用支出，包括企业派人出国考察、商务洽谈、接待外商等项开支。企业派人出国考察、商务洽谈、接待外商等项开支。 （十）董事（股东）会费（十）董事（股东）会费 包括董事会及其成员发生的董事津贴、会议费、差旅费等。包括董事会及其成员发生的董事津贴、会议费、差旅费等。（十一）租赁及物业费（十一）租赁及物业费 实施条例第实施条例第4747条规定，

183、以经营租赁方式租入固定资产发生的条规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，应当按照租赁期限均匀扣除。租赁费支出，应当按照租赁期限均匀扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （十二）修理费（十二）修理费 是指企业使用的固定资产、低值易耗品的日常修理费，修理是指企业使用的固定资产、低值易耗品的日常修理费，修理费一般不得预提。费一般不得预提。 （十三）水电取暖费（十三）水电取暖费 水电取暖费包括企业的水电取暖费和按当地政府规定的发放水电取暖费包括企业的水电取暖费和按当地政府规定的发放范围和补贴标准发给职工的采暖补贴，发给职工的采暖补贴范围和补贴标准发给职工的采暖补贴，发给职工的采暖补

184、贴 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （十四）折旧费（十四）折旧费 1 1固定资产的折旧方法固定资产的折旧方法 企业所得税法规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予企业所得税法规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。扣除。 2 2固定资产净残值率的确定固定资产净残值率的确定 企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。更。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 3 3、折旧年限、折旧年限 企业所得税法第六十条企业所得

185、税法第六十条 ： 除国务院财政、税务主管部门另除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下： （一）房屋、建筑物，为（一）房屋、建筑物，为2020年；年； （二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为1010年；年； （三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5 5年；年； （四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4 4年；年； （五）电子设备，为（五）电子设备，为3 3年。年

186、。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 4 4固定资产加速折旧的税收优惠固定资产加速折旧的税收优惠 企业所得税法：企业的固定资产由于技术进步等原因，确企业所得税法：企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。 可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，包括：包括： （1 1）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产；）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产； （2 2）常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。）常年处于强震动、高

187、腐蚀状态的固定资产。 采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六十条规定折旧年限的六十条规定折旧年限的60%60%；采取加速折旧方法的，可以采取双倍；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法余额递减法或者年数总和法”。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例15 115 1某制药股份公司某制药股份公司20072007年利润总额年利润总额10001000万元，无其万元，无其他纳税调整因素。经过测算比较，如果该企业采用双倍余额递减他纳税调整因素。经过测算比较，如果该企业采用双倍余额递减法，当年可多提折旧费用法，当年

188、可多提折旧费用200200万元。总经理是外聘的职业经理，万元。总经理是外聘的职业经理，担心多提折旧会降低利润总额，影响自己的业绩。能否采用加速担心多提折旧会降低利润总额，影响自己的业绩。能否采用加速折旧法计提折旧只降低企业所得税，不影响利润总额呢？折旧法计提折旧只降低企业所得税，不影响利润总额呢？刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （十五）低值易耗品（周转材料）摊销（十五）低值易耗品（周转材料）摊销 企业在制定会计制度时应规定低值易耗品的核算范围、摊销企业在制定会计制度时应规定低值易耗品的核算范围、摊销方法等。摊销方法可以是一次摊销、五五摊销或分次摊销。方法等。摊销方法可以是一次摊销、五五

189、摊销或分次摊销。 （十六）无形资产（含土地使用权）摊销（十六）无形资产（含土地使用权）摊销 1 .企业所得税法的规定企业所得税法的规定 企业所得税实施条例企业所得税实施条例第第6767条规定：条规定：“无形资产按照直线法无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于1010年。年。有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约按照规定或者约定的使用年限分期摊销。定的使用年限分期摊销。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2企业会计准则对无形资产摊销的规定：企业会

190、计准则对无形资产摊销的规定： （1 1）使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用）使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销；寿命内系统合理摊销； （2 2）使用寿命不确定的无形资产不应摊销。但应当在每个）使用寿命不确定的无形资产不应摊销。但应当在每个会计期间进行减值测试，如经减值测试的结果表明已经发生减会计期间进行减值测试，如经减值测试的结果表明已经发生减值，则应当计提相应的减值准备，计入当期损益。值，则应当计提相应的减值准备，计入当期损益。 由于税法和会计准则对无形资产摊销的规定不同，企业应由于税法和会计准则对无形资产摊销的规定不同，企业应将按会计准则计提的摊销

191、额与按税法计提的摊销额的差额做纳将按会计准则计提的摊销额与按税法计提的摊销额的差额做纳税调整。税调整。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 3 3关于软件摊销的问题关于软件摊销的问题 财税财税2008120081号：号：“企事业单位购进软件，凡符合固定资企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为最短可为2 2年年”。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 4 4关于土地使用权重

192、复缴纳房产税、土地使用税的问题关于土地使用权重复缴纳房产税、土地使用税的问题 土地使用权符合土地使用权符合“企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产认非货币性资产”，应当属于，应当属于“无形资产无形资产”。 我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定: :国国有土地使用权的出让年限为有土地使用权的出让年限为40-5040-50年。年。 房产税暂行条例规定：房产税由产权所有人缴纳。房产税暂行条例规定：房产税由产权所有人缴纳。 应交房产税房产余值应交房产税房产余值1.2%1.2% 房产余值房产原值房产余值房

193、产原值(1(130%)30%) 86 86财税地字第财税地字第008008号第号第1515条：条：“房产原值房产原值”是指纳税人按是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿照会计制度规定，在帐簿“固定资产固定资产”科目中记载的房产原价。科目中记载的房产原价。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 企业会计制度第企业会计制度第4747条：企业取得的土地使用权，在尚条：企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为未开发或建造自用项目前，作为“无形资产无形资产”核算，企业利用核算，企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入“在在建工

194、程建工程”成本。成本。 小企业会计制度规定：企业购入的土地使用权，按实小企业会计制度规定：企业购入的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，并作为际支付的价款作为实际成本，并作为“无形资产无形资产”核算，待该核算，待该土地开发时再将其帐面价值转入相关土地开发时再将其帐面价值转入相关“在建工程在建工程”核算核算。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例15 2 15 2 某企业为建造办公楼，某企业为建造办公楼，20062006年年1 1月，以月，以10001000万元取得一项土地使用权，使用年限为万元取得一项土地使用权，使用年限为5050年。办理完规划、年。办理完规划、设计等审批事项后于设

195、计等审批事项后于3 3月份开工建设，建筑费用月份开工建设，建筑费用20002000万元，万元，20062006年年1212月办公楼竣工验收，并交付使用。计算月办公楼竣工验收，并交付使用。计算20072007年的年的房产税。房产税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧土地使用权土地使用权1000万元万元建造成本建造成本 2000万元万元厂房及办公楼厂房及办公楼 3000万元万元房产税房产税30003000（1 130%30%）1.2%1.2%25.225.2（万元）万元）土地使用税按照面积计征土地使用税按照面积计征刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （十七）长期待摊费用摊销（十七）长期待摊

196、费用摊销 1 1房屋及建筑物改建支出房屋及建筑物改建支出 企业所得税法第十三条：企业将已经足额提取折旧的固企业所得税法第十三条：企业将已经足额提取折旧的固定资产的改建支出、租入固定资产的改建支出作为长期待摊费用，定资产的改建支出、租入固定资产的改建支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。按照规定摊销的，准予扣除。 改建支出是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发改建支出是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。生的支出。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2固定资产大修理支出固定资产大修理支出 企业所得税法第十三条：企业把固定资产大修理支出作企业所得税法第十三条

197、：企业把固定资产大修理支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。 这里讲的固定资产是非房屋及建筑物。大修理支出是指同这里讲的固定资产是非房屋及建筑物。大修理支出是指同时符合下列条件的支出：时符合下列条件的支出： （1 1）修理支出达到取得固定资产时的计税基础）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%50%以上；以上； （2 2）修理后固定资产的使用年限延长）修理后固定资产的使用年限延长2 2年以上。年以上。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 3 3其他长期待摊费支出其他长期待摊费支出 实施条例第实施条例第7070条：企业发生的其他应当作为长

198、期待摊费条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于得低于3 3年。其他长期待摊费包括企业的开办费支出。年。其他长期待摊费包括企业的开办费支出。 开办费：是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、开办费：是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （十八）会

199、员费（十八）会员费 企业加入工商业联合会交纳的会费，准予税前扣除；企业企业加入工商业联合会交纳的会费，准予税前扣除；企业按省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立按省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许在所得税前扣除。后允许在所得税前扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （十九）总机构管理费（十九）总机构管理费 1 1居民企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付居民企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机

200、构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。的利息，不得扣除。 2 2非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。文件，并合理分摊的，准予扣除。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、税法有扣除标准的费用项目二、税法有扣除标准的费用项目 （一）职工福利费：（

201、一）职工福利费： 企业所得税法：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪企业所得税法：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额金总额14%的部分，准予扣除。的部分，准予扣除。 （二）工会经费（二）工会经费 企业所得税实施条例规定：企业拨缴的工会经费，不超企业所得税实施条例规定：企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额过工资薪金总额2%2%的部分，准予扣除。的部分，准予扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （三）职工教育经费（三）职工教育经费 企业所得税实施条例规定：除国务院财政、税务主管部企业所得税实施条例规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工

202、资薪金门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额总额2.5%2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。转扣除。 财税财税2008120081号：软件生产企业、集成电路设计企业的职工培号：软件生产企业、集成电路设计企业的职工培训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）业务招待费（四）业务招待费 企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出

203、，按照发生额的有关的业务招待费支出，按照发生额的60%60%扣除，但最高不得超扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的过当年销售（营业）收入的55。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）住房公积金：根据国家规定按工资总额一定比例为本企（五）住房公积金：根据国家规定按工资总额一定比例为本企业职工交纳的住房公积金允许税前扣除。业职工交纳的住房公积金允许税前扣除。 财税财税200610200610号：单位和个人分别在不超过职工本人上一年号：单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资度月平均工资12%12%的幅度内，实际缴存的住房公积金，允许在个的幅度内，实际缴存的住房公积金，允许在个

204、人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的均工资的3 3倍，具体标准按照各地有关规定执行。倍，具体标准按照各地有关规定执行。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、税法给予优惠的费用项目三、税法给予优惠的费用项目研究开发费研究开发费 企业所得税法：开发新技术、新产品、新工艺发生的研究企业所得税法：开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除。开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣

205、除。 实施条例规定，研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发实施条例规定，研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。摊销。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （一）研究开发费的范围：（一）研究开发费的范围： 财税财税200688200688号文件规定的技术开

206、发费项目包括：新产品号文件规定的技术开发费项目包括：新产品设计费设计费, ,工艺规程制定费工艺规程制定费, ,设备调整费设备调整费, ,原材料和半成品的试制费原材料和半成品的试制费, ,技术图书资料费技术图书资料费, ,未纳入国家计划的中间实验费未纳入国家计划的中间实验费, ,研究机构人员研究机构人员的工资的工资, ,用于研究开发的仪器、设备的折旧用于研究开发的仪器、设备的折旧, ,委托其他单位和个委托其他单位和个人进行科研试制的费用人进行科研试制的费用, ,与新产品的试制和技术研究直接相关的与新产品的试制和技术研究直接相关的其他费用。其他费用。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）无

207、形资产准则关于研究开发阶段的划分：企业内（二）无形资产准则关于研究开发阶段的划分：企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。 “ 研究研究”是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应创性的有计划调查。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。当于发生时计入当期损益。 “开发开发”是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以

208、生产出新的或具有实质性改进他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。的材料、装置、产品等。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例153 153 某企业自行研究开发一项新产品专利技术某企业自行研究开发一项新产品专利技术, ,在研在研究开发过程中发生材料费究开发过程中发生材料费400 000400 000元、人工工资元、人工工资100 000100 000元元, ,以银以银行存款支付的其他费用行存款支付的其他费用300 000300 000元元, ,总计总计800 000800 000元元, ,其中其中, ,符合资符合资本化条件的支出为本化条件的支出为50

209、0 000500 000元，期末，该专利技术已经达到预定元，期末，该专利技术已经达到预定用途。用途。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第三节第三节 销售费用销售费用 一、销售费用的费用项目设置一、销售费用的费用项目设置 如果企业营销部门单独核算，应设置下列费用项目：工资如果企业营销部门单独核算，应设置下列费用项目：工资薪金、职工福利费、运杂费、差旅费、展览费、广告费和业务宣薪金、职工福利费、运杂费、差旅费、展览费、广告费和业务宣传费、保险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。传费、保险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。 二、广告费和业务宣传费二、广告费和业务宣传费: : 实施条例第实施条

210、例第4444条：企业每一纳税年度发生的符合条件的条：企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入不超过当年销售（营业）收入1515的部分，准予扣除；超过部分，的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。准予在以后纳税年度结转扣除。 刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧（一）广告费支出必须符合下列条件：（一）广告费支出必须符合下列条件： 1 1广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 2 2已实际支付费用，并已

211、取得相应发票；已实际支付费用，并已取得相应发票； 3 3通过一定的媒体传播。通过一定的媒体传播。（二）广告性质的赞助支出：（二）广告性质的赞助支出： 赞助支出不得扣除，赞助支出不得扣除，“是指企业发生的与生产经营活动无关是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出的各种非广告性质支出”。 企业发生的与生产经营活动有关的各种广告性质的赞助支出企业发生的与生产经营活动有关的各种广告性质的赞助支出就是可以作为就是可以作为“广告费和业务宣传费广告费和业务宣传费”税前扣除的。税前扣除的。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、佣金支出三、佣金支出 纳税人发生的佣金支出符合下列条件的纳税人发生

212、的佣金支出符合下列条件的, ,可计入销售费可计入销售费用：用： 1 1、有合法真实凭证；、有合法真实凭证； 2 2、支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税、支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人人或个人( (支付对象不含本企业雇员支付对象不含本企业雇员) )； 3 3、支付给个人的佣金、支付给个人的佣金, ,除另有规定者外除另有规定者外, ,不得超过服务不得超过服务金额的金额的5%5%。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 第四节第四节 财务费用财务费用 一、借款费用的税前扣除一、借款费用的税前扣除（一）借款费用的范围：借款费用是纳税人为经营活动的需要（一）借款费用的范围

213、：借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的承担的, ,与借入资金相关的利息费用与借入资金相关的利息费用, ,包括：包括： （1 1）长期、短期借款的利息；）长期、短期借款的利息； （2 2）与债券相关的折价或溢价的摊销；）与债券相关的折价或溢价的摊销； （3 3）安排借款时发生的辅助费用的摊销；）安排借款时发生的辅助费用的摊销； （4 4）与借入资金有关）与借入资金有关, ,作为利息费用调整额的外币借款产生作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。的差额。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （二）借款费用的税前扣除的规定（二）借款费用的税前扣除的规定 1 1企业在生产经营活动中发生的合理的不需

214、要资本化的借款企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。费用，准予扣除。 需要资本化的借款费用是指：企业为购置、建造固定资产、需要资本化的借款费用是指：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过无形资产和经过1212个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本。用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本。 其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计其他借款费用，应当在发生时根据其

215、发生额确认为费用，计入当期损益。入当期损益。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 2 2企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （1 1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准）非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。发行债券的利息支出。 非金融企业向金融企业借款，包括向农村信用社和农村商非金融企业向金融企业借款，包括向农村信用社和农村商业银行的借款，利息支出准予全额扣除。业银行的借款，利息支出准予全额扣除。 （2 2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按）非金融企业向非金融企业借款的利

216、息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以扣除。照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （三）防止资本弱化的规定（三）防止资本弱化的规定 企业所得税法第四十六条规定：企业所得税法第四十六条规定：“企业从其关联方接受企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除支出，不得在计算应纳税所得额时扣除”。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （四）关于对外投资借款利息扣除的规定（四）关于对外投资借款利息扣除的规定 企

217、业所得税法第十四条规定：企业对外投资期间，投资企业所得税法第十四条规定：企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。 例例15 4 15 4 甲企业于甲企业于20072007年年7 7月月1 1日从银行借入长期借款日从银行借入长期借款10001000万元向乙企业投资，年利率万元向乙企业投资，年利率8%8%，1212月月3131日银行计息清单通知，应日银行计息清单通知，应付利息付利息4040万元，应怎样作账务处理？万元，应怎样作账务处理？刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 二、利息收入二、利息收入 （一）国债利息收入为免税收入，不征收

218、企业所得税。（一）国债利息收入为免税收入，不征收企业所得税。 （二）金融企业存款利息收入，不交营业税，计入收入总额，（二）金融企业存款利息收入，不交营业税，计入收入总额，交纳所得税；纳税人购买除国库券以外的各种债券等有价证券的交纳所得税；纳税人购买除国库券以外的各种债券等有价证券的利息，不交营业税，计入收入总额，交纳所得税；利息，不交营业税，计入收入总额，交纳所得税； （三）非金融企业之间资金借贷的利息收入，贷款人应给借款（三）非金融企业之间资金借贷的利息收入，贷款人应给借款人开具利息收入发票，按金融企业适用税率交纳营业税，并计入人开具利息收入发票，按金融企业适用税率交纳营业税，并计入收入总额

219、交纳所得税。收入总额交纳所得税。 （四）关于企业统借统还的利息收入的规定：（四）关于企业统借统还的利息收入的规定：刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （五）企业购买证券投资基金取得收入征税的规定（五）企业购买证券投资基金取得收入征税的规定 企业投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，属于资本企业投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，属于资本利得，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。利得，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。 财税财税20021282002128号规定：对基金取得的股票的股息、红利收入，号规定：对基金取得的股票的股息、红利收入，债券的利息收入、储蓄存款利息收入，

220、由上市公司、发行债券的债券的利息收入、储蓄存款利息收入，由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支付上述收入时代扣代缴企业和银行在向基金支付上述收入时代扣代缴2020的个人所得税；的个人所得税；对投资者（包括个人和机构投资者）从基金分配中取得的收入，对投资者（包括个人和机构投资者）从基金分配中取得的收入，暂不征收个人所得税和企业所得税。暂不征收个人所得税和企业所得税。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 三、汇兑损益三、汇兑损益 企业所得税实施条例第企业所得税实施条例第3939条规定：企业在货币交易条规定：企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债中，以及纳税年度终了

221、时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。配相关的部分外，准予扣除。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 外币折算准则规定：外币折算准则规定： 1外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，

222、计入当期损益。日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。 2以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 国税函国税函20082642008264号：号： 企业外币货币性项目，因汇率变动导致的计入当期损益的企业外币货币性项目，因汇率变动导致的计入当期损益的汇率差额部分，相当于公允价值变动，在未实际处置或结算时汇率差额部分，相当于公允价值变动，在未实际处置或结算时不计入当期应纳税所得额。在实际处置或结算时，处置或结算不计

223、入当期应纳税所得额。在实际处置或结算时，处置或结算取得的价款扣除其历史成本后的差额，计入处置或结算期间的取得的价款扣除其历史成本后的差额，计入处置或结算期间的应纳税所得额。应纳税所得额。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 例例15155 5 国内甲公司的记账本位币为人民币，属于增值国内甲公司的记账本位币为人民币，属于增值税一般纳税人。税一般纳税人。20072007年年1212月月5 5日，从国外购入日，从国外购入A A材料材料5050吨，每吨吨，每吨价格为价格为10001000美元，共计美元，共计50 00050 000美元，当日的即期汇率为美元，当日的即期汇率为1 1美元美元7.87.8

224、元人民币，按照规定计算应缴纳的进口关税为元人民币，按照规定计算应缴纳的进口关税为39 00039 000元人民元人民币，支付的进口增值税为币，支付的进口增值税为72 93072 930元人民币，货款尚未支付，进元人民币，货款尚未支付，进口关税及增值税已由银行存款支付。口关税及增值税已由银行存款支付。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （1 1）20072007年年1212月月5 5日相关会计分录如下日相关会计分录如下: : A A材料完税价材料完税价500007.8500007.83900039000429000429000元元 进口关税进口关税3900039000元和海关代征的增值税元和

225、海关代征的增值税7293072930元以银行存款支元以银行存款支付付 借借: :原材料原材料 429000 429000 应交税费应交税费应交增值税应交增值税( (进项进项) 72930) 72930 贷贷: :应付账款应付账款（美元（美元5000050000） 390000 390000 银行存款银行存款 111930 111930刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 （2 2）假设）假设20072007年年1212月月3131日的即期汇率（中间价）为日的即期汇率（中间价）为1 1美元美元7.47.4元人民币元人民币 应付账款应付账款500007.4500007.4370000370000元，元， 与交易日折算的人民币与交易日折算的人民币390000390000元的差额元的差额2000020000元，元，借：应付账款借：应付账款 20000 20000 贷：财务费用贷：财务费用汇兑损益汇兑损益 20000 20000 （3 3）汇算清缴时，作纳税调减处理。）汇算清缴时，作纳税调减处理。刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧 谢谢 谢谢 大大 家家 ！刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧刘玉章企业所得税法与房地产企业纳税技巧