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1、史蒂芬咨询-地产策划提案史蒂芬咨史蒂芬咨询那么轻烟渺逸于青山翠岭，玉壑清流穿梭其间，岭上溪边星星团团盘踞着黛顶黄躯的方圆几何结构；丽日徐风，树海竹洋波涌连山旖旎，广峨的建筑群巍然不语，对千年物华冉休，人事更迭，只有墙上褪去的“层层外衣”和风雨浸淫的凿痕似乎在对今人诉说昔日辉煌和世事沧桑。土楼，这个代表一个时代建筑艺术的人文遗址，在被列为世界文化遗产的今天已广为人知。而南靖，这座拥有万座土楼，素有土楼故里之称的“边陲古县”，也在海西的春风下揭开神秘面纱，踊跃着鲜活的朝气。第一策划思路策划的思路策划的思路1项目定位对城市的研判在特定城市中考虑地产定位地产依托于地段，地段依托于区域，区域依托于城市。
2、而南靖正是一个现状与理想反差极大的城市，是一个房地产市场供需矛盾突出的城市，是一个具有挖掘潜力的城市因此，我们以城市为单位，从整体到局部，从面到点考量地块的潜在价值策划的思路策划的思路2第二南靖概况南靖南靖总体概况体概况南靖，古称南靖，古称兰兰水水县县，置，置县县于元至治二年于元至治二年（13221322年）。全年）。全县总县总面面积积19621962平方公里，平方公里，总总人口人口34.234.2万人，万人，县县城居民人口城居民人口4.54.5万人，万人，辖辖1111个个镇镇、1 1个省个省级级高新技高新技术产业术产业园区。园区。有海外有海外华华人人华侨华侨3 3万多人，祖籍南靖的台万多人，
3、祖籍南靖的台胞胞100100多万人，是漳州市重点多万人，是漳州市重点侨乡侨乡和台胞和台胞祖籍地之一。是全国科技工作、体育工祖籍地之一。是全国科技工作、体育工作、民政工作、村作、民政工作、村镇镇建建设设、文物保、文物保护护先先进县进县，水土保持生，水土保持生态态建建设设示范示范县县，全省，全省林林业业工作十佳工作十佳县县。是全国第二批。是全国第二批农产农产品品无公害示范无公害示范县县、闽闽台台农业农业合作示范合作示范县县和和高高优农业优农业示范区。境内示范区。境内汇汇集了全国最老、集了全国最老、最美、最高、最大、最小、最奇的各式最美、最高、最大、最小、最奇的各式土楼。土楼。地理交通地理交通n n
4、南靖南靖县县，地理坐，地理坐标为标为北北纬纬2426242625002500，东经东经 11700117001173611736。东临东临漳州漳州，西，西连连龙龙岩岩，毗，毗邻邻广广东东，距漳州市区，距漳州市区3030多公里，距多公里，距厦厦门经济门经济特区特区9090多公里，多公里，319319国道国道、漳、漳龙龙高速公路、高速公路、龙龙厦厦铁铁路路穿境而穿境而过过。有船。有船场场溪、溪、龙龙山溪、永丰溪山溪、永丰溪3 3个水系，个水系，汇汇入九入九龙龙江西溪。江西溪。自然自然资源和人文源和人文n n南靖南靖县县年平均温度年平均温度2121, ,年降雨量年降雨量17001700, ,无霜期无
5、霜期340340天以天以上，冬无上，冬无严严寒，夏无酷暑，属典型的寒，夏无酷暑，属典型的亚热带亚热带季季风风气候。是气候。是麻竹、麻竹、兰兰花、芦柑、香蕉四个花、芦柑、香蕉四个“ “中国之中国之乡乡” ”。是福建省十。是福建省十大大产产茶茶县县之一，之一，20072007年年4 4月被划定月被划定为为福建福建乌龙乌龙茶地理茶地理标标志志产产品保品保护护范范围围。全。全县县森林覆盖率达森林覆盖率达74%74%。在船。在船场场溪沿溪沿线线有有温泉地温泉地热热，仅仅船船场镇场镇据堪温泉供据堪温泉供应应量可达量可达1600016000吨吨/ /日。日。n n南靖山川秀南靖山川秀丽丽，人文，人文荟荟萃，
6、名萃，名胜胜古迹众多，有我国古迹众多，有我国东东南沿南沿海密度最高的原始植物群落海密度最高的原始植物群落乐乐土土亚热带亚热带雨林，境内共雨林，境内共计计有有土楼达土楼达1500015000多座，有稀世景多座，有稀世景观观田螺坑生土楼群，有徐霞田螺坑生土楼群，有徐霞客游客游览过览过的文昌塔、道源亭，的文昌塔、道源亭，还还有景色壮有景色壮观观的的树树海瀑布等海瀑布等等。等。经济概况概况n n南靖南靖县经济县经济主要以主要以农业农业和和农农副加工副加工业为业为主要主要产业产业，没有突出的工，没有突出的工业业支支柱柱产业产业，20082008年全年年全年实现实现生生产总值产总值63.8863.88亿亿
7、元，三大元，三大产业产业比重比重为为35.035.0 40.640.6 24.424.4，完成，完成财财政政总总收入收入4.814.81亿亿元，外元，外贸贸出口出口4.884.88亿亿美元，美元，总总量居漳州市第二，近年来各量居漳州市第二，近年来各项经济项经济指指标标基本都保持两位数健康增基本都保持两位数健康增长态长态势势。以。以20082008年年为为例：例：n n南靖南靖县农业总产值县农业总产值40.5440.54亿亿；拥拥有省市有省市县级农业龙头县级农业龙头企企业业2828家，有茶家，有茶叶、食用菌、麻竹、花叶、食用菌、麻竹、花药药、香蕉、蔬菜、畜牧水、香蕉、蔬菜、畜牧水产产等七大等七大
8、农业农业支柱支柱产产业业。20082008年全年全县县有茶园面有茶园面积积10.0110.01万万亩亩，年，年产产量达到量达到1.21.2万吨，万吨，产值产值上上7 7亿亿元。元。n n南靖南靖县县工工业总产值为业总产值为104.9104.9亿亿元，居漳州市第三；元，居漳州市第三；规规模工模工业业企企业总业总数数137137家，家，规规模工模工业产值业产值85.8885.88亿亿元。全部工元。全部工业业用用电电量量7.47.4亿亿度。有万利度。有万利达集达集团团、闽闽星集星集团团、港、港兴兴集集团团、中达集、中达集团团、双、双赢赢集集团团、武夷通集、武夷通集团团、荆荆都集都集团团等一批大型民等
9、一批大型民营营企企业业。n n南靖南靖县县社会消社会消费费品零售品零售总额总额17.0317.03亿亿元；城元；城镇镇居民可支配收入居民可支配收入97199719元，元，农农民人均民人均纯纯收入收入54075407元，居民元，居民储储蓄存款余蓄存款余额额19.4519.45亿亿元。元。 南靖南靖规划及旅游划及旅游产业的的发展展规划划n n南靖南靖县县提出提出“ “小小县县大城关大城关” ”的的总总体体规规划思路，将建成集行政划思路，将建成集行政办办公、旅公、旅游商游商贸贸、文化休、文化休闲闲、居住生活等功能、居住生活等功能为为一体的生一体的生态态园林园林型型城市城市，城建，城建成区面成区面积积
10、由原来的由原来的3.83.8平方公里平方公里扩扩大到大到4.34.3平方公里，将建成五大公园。平方公里，将建成五大公园。目前目前总长总长12.512.5公里、路公里、路宽宽5050米的米的环环城路建成投入使用，使得南靖城路建成投入使用，使得南靖县县城城控制区范控制区范围围由由1313平方公里平方公里扩扩大到大到6060平方公里，平方公里，规规划城区人口由划城区人口由现现有的有的4.54.5万增加到万增加到20102010年的年的1010万。高速万。高速铁铁路将途路将途经经南靖，使得南靖南靖，使得南靖纳纳入厦入厦门门半小半小时经济时经济圈范圈范围围。n n南靖南靖县积县积极极发发展展现现代工代工
11、业业，规规划万利达划万利达产业产业集群集群项项目区占地土地目区占地土地174.7174.7公公顷顷，引，引进进工工业项业项目目2626个，个，总总投投资资10.510.5亿亿元；元；闽闽星生星生态项态项目区目区完成征地完成征地107.3107.3公公顷顷，占地，占地79.679.6公公顷顷，引，引进进工工业项业项目目4 4个，个，总总投投资资1.71.7亿亿元；丰田元；丰田项项目区引目区引进进7 7个个项项目，目，总总投投资资3.873.87亿亿元；以及南陵开元；以及南陵开发发区区等一批工等一批工业项业项目。目。n n南靖提出南靖提出“ “生生态态旅游名旅游名县县” ”的的发发展展战战略，目略
12、，目标标是打造世界是打造世界级级旅游目的旅游目的地。地。详见详见中共南靖中共南靖县县委委 南靖南靖县县人民政府关于加快南靖旅游人民政府关于加快南靖旅游产业发产业发展的若干意展的若干意见见( (摘要摘要) )小小结n n城市城市经济经济基基础础薄弱，薄弱，现现状与状与“ “打造世界打造世界级级旅游目的地旅游目的地” ”的的理想差距大理想差距大n n生生态环态环境和境和” ”土楼土楼“ “是南靖打造旅游城市的两是南靖打造旅游城市的两张张最大底牌最大底牌n n地地缘缘和人和人缘缘上有一定的可塑性上有一定的可塑性n n海西的海西的时时机正是天机正是天时时n n政府和民政府和民间间力量力量积积极极天时地
13、利人和具备，那么差的是政府力度和资金这个”东风组合“第三对南靖打造旅游城市的思考南靖将会怎南靖将会怎样？ 关于旅游的城市定位关于旅游的城市定位关于旅游的城市定位关于旅游的城市定位1海西不是神话，海南只有一个2南靖不是可以依托旅游资源成就地产天价的城市3旅游城市的房价关键还是城市综合实力无疑，南靖是一个非常具有开发潜力的”生地“，但决不可能成为世界级旅游圣地。不容忽视的是旅游牌打得好，有可能带动南靖的其它产业，比如农业。那么，对地产而言，南靖可能是块真正的”乐土“南靖将会是怎南靖将会是怎样的旅游城市？的旅游城市？ 旅游定位要点旅游定位要点旅游定位要点旅游定位要点n n1 1世界文化世界文化遗产遗
14、产n n3 3厦厦门门半小半小时经济时经济圈，厦圈，厦门门后花园后花园n n4 4台胞台胞侨乡侨乡，内打台湾牌，外，内打台湾牌，外谈谈故故乡乡路路n n2 2山清水秀的海西民俗旅游城市山清水秀的海西民俗旅游城市n n南靖将会是个很古朴、很适合居住，很南靖将会是个很古朴、很适合居住，很惬惬意，很有人情味意，很有人情味的的乡乡村旅游城市，是一个慢村旅游城市，是一个慢节节奏，慢生活的休奏，慢生活的休闲闲养生城市。养生城市。然而然而毕毕竟海西旅游是几个城市的拉力竟海西旅游是几个城市的拉力战战，台胞也不是非落，台胞也不是非落户户南靖不可。南靖自身的南靖不可。南靖自身的经济经济基基础础薄弱，因此，运薄弱，
15、因此，运营营城市城市的水平，将很大程度上影响南靖作的水平，将很大程度上影响南靖作为为“ “旅游城市旅游城市” ”的的层层次。次。那么立足于投那么立足于投资资地地产产而言，而言，“ “观观望望” ”必不可少，于本案，必不可少，于本案，在在设计产设计产品和定价上品和定价上应应考考虑虑一定的一定的弹弹性空性空间间。地地产如何如何对接旅游城市？接旅游城市？ 南靖南靖南靖南靖对对地地地地产产的启示的启示的启示的启示1 1旅游地旅游地产产概念和概念和产产品品2 2兼收旅游兼收旅游经济经济得益客群、台得益客群、台侨侨故故乡乡置置业业、闽闽南地区旅游区置南地区旅游区置业业和投和投资资客群客群3 3价格考价格考
16、虑虑当地当地实际实际人口和人口和购买购买力而有所拔高力而有所拔高4 4操作有操作有赖赖于城市于城市发发展和公众信心展和公众信心5 5推广需并打城市牌推广需并打城市牌6 6销销售考售考虑虑多渠道多渠道我我们们可以可以纯纯粹做地粹做地产产，但，但还还是要考是要考虑这样虑这样的城市地的城市地产产市市场环场环境会不境会不会有会有变变化。因此，我化。因此，我们暂们暂且保留城市且保留城市发发展的启示是否展的启示是否为为我所用我所用小小结1 1不能不能对对南靖寄予南靖寄予过过分希望分希望2 2同同样样不能忽不能忽视视南靖城市南靖城市发发展展对对地地产产的影响的影响3 3保持关注和合理利用原保持关注和合理利用
17、原则则政策和愿景政策和愿景对对一个城市的一个城市的发发展或者影响是多方位和深展或者影响是多方位和深层层次的，次的，这这已已经经有很多先例有很多先例给给了我了我们证们证明。那么作明。那么作为为开开发发地地产产我我们们最最乐见乐见的是的是带带来城市集聚和来城市集聚和经济发经济发展，那么就有了充足的展，那么就有了充足的购买购买力。而最不力。而最不乐见乐见的的是泡沫和假象。是泡沫和假象。对对于投于投资资要要谨谨慎，通常投慎，通常投资资的狂的狂热热要要远远快于快于经济经济真真实实的的发发展速度。展速度。无无论论如何，南靖的世界生如何，南靖的世界生态态旅游城市之路旅游城市之路对对我我们们是有可取的，比如是
18、有可取的，比如客群定位上。客群定位上。第四宏观经济政策的影响南靖社会南靖社会经济现状如何？状如何？n n2121地广，人稀，地广，人稀，农业农业丰富，工丰富，工业业薄弱，收入中等薄弱，收入中等. .乘海西，借土楼，南靖的世界生乘海西，借土楼，南靖的世界生态态旅游城市梦想旅游城市梦想n n5 5环环城路、酒店年，城路、酒店年，发发展展农业农业和旅游和旅游经济经济，保持原生，保持原生态态n n经济经济保持保持较较快平快平稳稳增增长态势长态势，各项指标基本均保持两位增长较为宽较为宽松松优优惠的投惠的投资资政策政策居民可支配收入过千美元，但人均储蓄余额偏低小小结n n近年来南靖的近年来南靖的经济经济一
19、直在比一直在比较较良好的良好的发发展展轨轨道上，可以道上，可以说说以以农业农业和自和自给给自足的地区型工自足的地区型工业为业为基基础础的城市的城市经济经济受国受国际际金融等金融等环环境的影响有限。境的影响有限。但是自提出但是自提出” ”国国际际生生态态旅游城市旅游城市“ “口号以来，除投口号以来，除投资资增增长较为长较为迅猛外，迅猛外，其他指其他指标标并未立竿并未立竿见见影，可影，可见经济见经济建建设设是要循序是要循序渐进渐进。n n到到20082008年，城年，城镇镇人均可支配收入越人均可支配收入越15001500美元，但人口基数小，美元，但人口基数小，农农村村纯纯收入收入虽虽然只有五千多，
20、但生然只有五千多，但生产总值远产总值远不止于此，也并非会体不止于此，也并非会体现现在南靖在南靖县县的的储储蓄余蓄余额额上。上。n n总总之健康运行的之健康运行的经济经济面有利于房地面有利于房地产产投投资资，而根据，而根据经验经验，南靖将，南靖将进进入入地地产产高速高速发发展展阶阶段。段。n n高速高速发发展不等于盲目展不等于盲目发发展，展，购买购买力和需求是决定当地力和需求是决定当地购购房投房投资资的首要因素的首要因素第五南靖房地产市场怎怎样在在这样的旅游城市定位地的旅游城市定位地产？ 南靖房地南靖房地南靖房地南靖房地产产市市市市场场行情行情行情行情一、放量井一、放量井喷，大大超，大大超过南靖
21、正常南靖正常去化能力。去化能力。n n大量商品房将在已知2010年5月份推出市场。二、市二、市场需求平需求平稳有升，没有泡沫。有升，没有泡沫。n n2006年到2009年南靖县城商品房消化约3400套，年均去化在600700套之间，2009年以前取得预售证楼盘基本消化，存量和空置量少。三、开三、开发的的产品面品面积、价格比、价格比较集集中，同中，同质化比化比较严重。重。n n除世纪豪庭外，现已施工的几个楼盘户型基本都以居家实用型的130平左右三房两厅为主。四、居家四、居家实用型消用型消费为主主 n n户型仍然以居家实用型的130平左右三房两厅为主，80100平的两房为辅。高层小高层逐渐走俏。总
22、价在3545万左右的三房成为市场主力.五、地五、地产开开发第二第二阶段，品段，品质时代代来来临。n n（1 1）大）大盘盘出出现现，高，高层层逐逐渐渐走俏，开走俏，开发产发产品呈品呈现现多多样样化化n n（2 2）总总平平设计设计，整体社区，整体社区环环境品境品质质得到得到质质的提高的提高n n（3 3）出）出现现完善的物完善的物业业管理管理n n（4 4）随着）随着环环城路通城路通车车，土地，土地盘盘活，打破用地局限活，打破用地局限性性n n（5 5）新开楼）新开楼盘盘在地段或交通上都有相在地段或交通上都有相对优势对优势n n（6 6）户户型品型品质质得到重得到重视视，出，出现飘现飘窗、花园
23、入窗、花园入户户等等亮点亮点六、南靖城六、南靖城乡现有群体仍是有群体仍是购房主房主力，投力，投资需求有望加需求有望加强。n n购买购买的人群大致分的人群大致分为为当地当地县县城居民、城居民、乡镇乡镇、外出（回来方、外出（回来方便）、投便）、投资资及外来机构。政府、企事及外来机构。政府、企事业单业单位中高位中高领导领导；公；公务员务员；个体；个体户户、私、私营业营业主；外出主；外出务务工返工返乡乡置置业业者；者；乡镇乡镇茶茶叶、香蕉等种植大叶、香蕉等种植大户户。n n（1 1）县县城城60-7060-70年代中年置年代中年置业业群体群体改善生活条件，置改善生活条件，置业业第二、三套房；第二、三套
24、房；n n（2 2）县县城新生代城新生代结结婚婚购购置；置；n n（3 3）内山及周）内山及周边边村村镇镇解决解决户户籍及子女就学籍及子女就学问题问题；n n（4 4）少部分投）少部分投资资客客低低单单价、低价、低总总价，升价，升值值空空间间尚好。尚好。关于区域的关于区域的小小结n n结论：南靖地产不论是从质到量正进入一个前所未有的上升期，这和南靖作为海西重点旅游城市的规划发展是密不可分的。然而这样的放量已然超出南靖正常的去化能力，地产营销间的角逐将趋于激烈。因此，上升一个层次考虑客群，考虑定位，考虑产品，考虑营销和推广是避开红海的唯一选择。第六本案情况如何如何评判我判我们的的项目用地？目用地
25、？项项目概况：目概况：n n依名校，依名校，临临清溪，收山景，比政院，近麒麟，方正清溪，收山景，比政院，近麒麟，方正规规矩矩优势：n n1毗邻一中n n2南横清溪，环境优美，上风上水n n3麒麟山公园区n n4直行便达南靖县委县政府n n5地块方正n n6周边有相对比较成熟健康的社区和多业态较高规格的商业劣劣势：n n1南北轴长，面宽不足，不利于规划高密度高容积率的建筑均好性n n2北向建筑退距限制n n3周边有小段低矮民房和不规则商业，有碍观瞻n n4和即将开盘楼盘对比属于比较地段较偏n n5周边配套设施不完善机会机会n n1项目市政主通道即将开工，将使交通更趋便捷n n2地产处于初级阶段向
26、品质阶段过渡，有较强操作空间n n3温泉资源可资利用n n4投资型产品稀缺，比如小户型威威胁n n1楼市放量增长，竞争局面加剧n n2品质时代来临，地产骤热，定价关键小小结n n应该说本案项目地块的优势多于劣势，机会大于威胁，但地块的素质应该放在竞争环境中比较，比较条件才是真正的实际条件。第七竞争环境有没有市有没有市场空白点？空白点？一一环境境案名区位地段环境交通配套湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华二指二指标案名征地容积绿化限高车位商业公建湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华三三总平建筑平建筑案名总平功能建筑和立面景观配套湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华四四户型
27、型案名主力户型次要户型户型特色湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华五工程五工程案名工程进度交房时间特殊材料特殊工艺湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华六配套和服六配套和服务案名配套设施物业管理车位商业部分湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华七七销售和推广售和推广案名销售进度定位广告词 基调主要媒介优惠促销湖滨名城世纪豪庭紫荆花园碧水华城滨江豪园联华小小结2 2南靖地南靖地南靖地南靖地产进产进入品入品入品入品质时质时代，不代，不代，不代，不论论从建筑从建筑从建筑从建筑规规划到划到划到划到户户型型型型设计设计以及景以及景以及景以及景观观配配配配套以及物套以及物套以及物套以及
28、物业业管理管理管理管理质质量都量都量都量都远远高于其前。高于其前。高于其前。高于其前。1 1各楼各楼各楼各楼盘盘的地段相当，没有很大的档次区的地段相当，没有很大的档次区的地段相当，没有很大的档次区的地段相当，没有很大的档次区别别，只是各依重不同，只是各依重不同，只是各依重不同，只是各依重不同3 3主力主力主力主力户户型同型同型同型同质质化化化化严严重重重重4 4均在均在均在均在5 5月份公开月份公开月份公开月份公开5 5推广也基本在品推广也基本在品推广也基本在品推广也基本在品质质上下文章上下文章上下文章上下文章可以看出南靖地可以看出南靖地可以看出南靖地可以看出南靖地产产真正真正真正真正进进入一
29、个非理性入一个非理性入一个非理性入一个非理性时时代。我代。我代。我代。我们们着重看市着重看市着重看市着重看市场场的空白点：的空白点：的空白点：的空白点：板式高板式高板式高板式高层层少，小少，小少，小少，小户户型少，型少，型少，型少，紧紧凑凑凑凑户户型少，大手笔中庭少型少，大手笔中庭少型少，大手笔中庭少型少，大手笔中庭少第八定位旅游城市的地旅游城市的地产如何定位？如何定位？一、形象上包容城市的气一、形象上包容城市的气质n n南靖是生态旅游城市，将这里特有的悠闲、舒适和人情味融入到产品、景观以及后期的营销推广，借力城市的推广，将会在市场独树一帜，并且更易于吸纳台侨和投资人群。二更大范二更大范围的目
30、的目标客群客群n n南靖本土，主要是居家和投资保值需求n n侨胞，家乡置业和投资n n闽南客群，主要目的是别墅型投资n n其他投资炒房人群三居家三居家产品和投品和投资产品并重品并重n n适当开适当开发发小小户户型和型和紧紧凑型凑型户户型型满满足投足投资资需求。需求。n n酒店式公寓是很好的酒店式公寓是很好的选择选择四打造城市地四打造城市地标建筑建筑n n用高度或者功能，或者外观等等使建筑成为地标。地标带来的是荣誉，并且能成为旅游城市的地标就对投资人群有更大的吸引力。品品质时代如何定位代如何定位项目？目？一塑造概念，塑造主题n n同同质质化化时时代概念只是多了噱代概念只是多了噱头头，对对于本案地
31、于本案地块块4040余余亩亩的的面面积积我我们们没有很大的造景空没有很大的造景空间间，但概念的空，但概念的空间间是无限的。是无限的。二打造少量的楼王，使整体品二打造少量的楼王，使整体品质得得到提升。到提升。三三 挖掘可行的亮点挖掘可行的亮点比如错层，跃式，楼中楼，以及屋顶阁楼等。四将四将优势文章做足文章做足n n溪流、一中、政府和公园充分放大这些优势资源在产品上的体现供供过于求局面如何定位于求局面如何定位项目？目？一一结合旅游城市开合旅游城市开发地地产n n将客群范将客群范围扩围扩大大迎合旅游城市口号迎合旅游城市口号n n产产品品设计设计考考虑虑客群口味品客群口味品质质配套酒店和商配套酒店和商
32、配套酒店和商配套酒店和商务务空空空空间间二直二直击市市场空白点空白点小小小小户户型和酒店式公寓型和酒店式公寓型和酒店式公寓型和酒店式公寓纯纯南北板式高南北板式高南北板式高南北板式高层层超大中庭广超大中庭广超大中庭广超大中庭广场场配套酒店配套酒店配套酒店配套酒店南靖的南靖的南靖的南靖的” ”写字楼写字楼写字楼写字楼“ “三升三升级开开发别别人玩品人玩品人玩品人玩品质质我我我我们们再加上概念再加上概念再加上概念再加上概念地地地地标标建筑建筑建筑建筑贵宾级贵宾级配套，没用的也上，只配套，没用的也上，只配套，没用的也上，只配套，没用的也上，只赚赚噱噱噱噱头头引入物引入物引入物引入物业业管家概念管家概念
33、管家概念管家概念不怕景不怕景不怕景不怕景观观花花花花钱钱四同四同时注重性价比注重性价比总总价范价范价范价范围围要合理，可以提价，但不能基要合理，可以提价，但不能基要合理，可以提价，但不能基要合理，可以提价，但不能基础过础过高高高高户户型仍然以使用舒适型仍然以使用舒适型仍然以使用舒适型仍然以使用舒适为为主主主主层层高上可以做文章高上可以做文章高上可以做文章高上可以做文章一定要有一定要有一定要有一定要有谁谁都都都都买买不起的楼王不起的楼王不起的楼王不起的楼王小小结n n应该说所有的开发商投入资金的时候都是谨慎的，那么不论是放量、同质化、品质时代都有它现实的原因。n n但我们的核心只要三点：即1结合
34、旅游打造领导性楼盘，2针对客群需求，适当利用空白点，3整合资源，整合产品，使配置最优化第jiu产品设计（建议）如何打造如何打造产品取得最品取得最优组合？合？一、建筑功能一、建筑功能n n1产品多样化n n实用型住宅和投资性产品组合n n商业、“写字楼”、单身公寓、酒店和高尚住宅组合二二产品品质素素n n1 1主力主力户户型一律板式，南北通透，型一律板式，南北通透，进进深深结结合合实际实际能短能短则则短短n n2 2采光面要尽可能大，采光面要尽可能大，户户型功能、型功能、结结构合理，构合理，动线动线明晰明晰节节俭俭。n n3 3不高于一梯两不高于一梯两户户，可考，可考虑观虑观景景电电梯梯n n4
35、 4布局上布局上强调强调景景观观均好性，均好性，观观南有山、溪，南有山、溪，观观中庭有足中庭有足够够空空间视间视野和园林景野和园林景观观n n5 5入入户户和公共空和公共空间间的重要性的重要性n n6 6结结合合实际实际考考虑层虑层高高n n7 7偏大的偏大的户户型引入型引入错层错层n n8 8适当利用楼与楼接点的露台适当利用楼与楼接点的露台n n9 9南靖潮湿，做好防潮就是南靖潮湿，做好防潮就是卖卖点点三三总平平设计n n南南头头酒店和小公寓酒店和小公寓n n中断南北各弧形楼体中断南北各弧形楼体围围合，留足合，留足够够中庭中庭n n南面略低，北面高南面略低，北面高n n酒店采用点状，注意酒店
36、采用点状，注意不要占用太大不要占用太大东东西面西面n n小公寓可以考小公寓可以考虑东虑东西西向、向、n n道路要人道路要人车车分流分流n n南南头头酒店一圈考酒店一圈考虑连虑连接接东东街打造街区街打造街区n n可以考可以考虑虑一一层层加高做加高做地下地下车库车库四建筑美感四建筑美感楼体注意楼体注意线线条，和局部的效条，和局部的效果果天天际线际线的配合的配合色色调调注意利用材料和建筑手法屏注意利用材料和建筑手法屏蔽空蔽空调调和晾衣和晾衣适当的适当的细细部修部修饰饰钢钢化玻璃、百叶的搭配化玻璃、百叶的搭配加加强强安防，禁止安防，禁止铁铁网网五社区品五社区品质n n物业管理优质，安防完善n n景观和配套既实用且赏心悦目n n要引入水主题n n背景音乐n n文化氛围的营造六六户型比例和型比例和总价价谢谢梦梦梦梦远远地地地地产顾问产顾问机构机构机构机构
