华业行张家口某房地产项目策划报告87PPT

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1、LOGO张家口项目策划报告张家口项目策划报告张家口项目策划报告张家口项目策划报告北京华业行房地产经纪有限公司北京华业行房地产经纪有限公司北京华业行房地产经纪有限公司北京华业行房地产经纪有限公司 LOGOContents1.宏观经济发展宏观经济发展5.项目定位结论项目定位结论 2.市场研究及分析市场研究及分析3.产品研究及分析产品研究及分析4.资本研究及分析资本研究及分析目录Company NameLOGO整体研究思路整体研究思路整体研究思路整体研究思路土地属性土地属性 投资研究投资研究 产品研究产品研究 土地规划条件土地规划条件市场研究市场研究 市场结论市场结论 产品结论产品结论 投资结论投资

2、结论 产品的概念策划投资策划产品属性产品属性项目运营力结论定位结论定位结论策划结论策划结论控制力结论控制力结论市场容量的供求分析市场开发分析市场开发分析 整体研究思路Company NameLOGOContents1.1.宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展5.项目定位结论项目定位结论 2.市场研究及分析市场研究及分析3.产品研究及分析产品研究及分析4.资本研究及分析资本研究及分析Company NameLOGO1.1.宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展1.宏观经济发展国民经济继续保持平稳较快增长。国民经济继续保持平稳较快增长。国民经济继续保持平稳较快增长。国民经济继

3、续保持平稳较快增长。20072007年，全市实现生产总值年，全市实现生产总值年，全市实现生产总值年，全市实现生产总值5645644747亿元，亿元，亿元，亿元，比上年增长比上年增长比上年增长比上年增长12120 0，其中第一产业实现增加值，其中第一产业实现增加值，其中第一产业实现增加值，其中第一产业实现增加值85852525亿元，比上年增长亿元，比上年增长亿元，比上年增长亿元，比上年增长0 06 6；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值2542542828亿元，比上年增长亿元，比上年增长亿元，比上年增长亿元，比上年增长14142 2；第三产业；第三产业

4、；第三产业；第三产业实现增加值实现增加值实现增加值实现增加值2242249393亿元，比上年增长亿元，比上年增长亿元，比上年增长亿元，比上年增长14142 2。 张家口经济持续六年快速增长张家口经济持续六年快速增长张家口经济持续六年快速增长张家口经济持续六年快速增长Company NameLOGO1.1.宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展1.宏观经济发展今年全区共安排实施重点项目34项，其中工业项目5项、旧城改造项目19项、商贸流通项目5项、基础设施项目5项。项目总投资55.3亿元，同比增长23.4%；当年计划投资17.8亿元，同比增长45.9%。截止目前，已有19个项目实现了开

5、工建设，开工率55.9%，完成投资1.8亿元，同比增长81.5%。第二产业快速发展第二产业快速发展第二产业快速发展第二产业快速发展Company NameLOGO1.1.宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展1.宏观经济发展2007年，城市居民人均可支配收入为10051元，比上年增加1112元，增长124，农民人均纯收入为2854元，比上年增加97元，增长35。全年城市居民人均消费性支出7075元，比上年增长87，农民人均生活消费支出2313元，比上年增长112。 经济发展迅速人民收入水平稳步提升经济发展迅速人民收入水平稳步提升经济发展迅速人民收入水平稳步提升经济发展迅速人民收入水平

6、稳步提升Company NameLOGO1.1.宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展1.宏观经济发展269.1762.6723.1739.524.6837.99其 它民营经济从业人员民营企业从业人员个体从业人员第二产业从业人员第三产业从业人员2007年末全市户籍总人口45718万人，民营经济从业人员达到62.67万人、民营企业从业人员23.17万、个体从业人员个体从业人员个体从业人员个体从业人员39.5039.50万人占总人口的万人占总人口的万人占总人口的万人占总人口的8.6%8.6%、第二产业从业人员24.68万人、第三产业从业人员37.99万人个体从业人员占总人口个体从业人员占

7、总人口个体从业人员占总人口个体从业人员占总人口8.6%8.6%Company NameLOGO1.1.宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展宏观经济发展1.宏观经济发展城市平均住房面积13.815.5417.4624.290510152025302004年2005年2006年2007年城市平均住房面积人均住房面积稳步提升人均住房面积稳步提升人均住房面积稳步提升人均住房面积稳步提升Company NameLOGO1.1.宏观经济发展（城市规划发展）宏观经济发展（城市规划发展）宏观经济发展（城市规划发展）宏观经济发展（城市规划发展）1.宏观经济发展 坚持新区建设与旧城改造相结合的方针，以新区建设为重

8、点，构建新的城市发展骨架，扩大城市容量，提高城市品位，实现中心城市持续发展。进一步搞好城市规划，综合考虑经济、社会和环境的要求，正确体现城市的规模、性质、特色，充分发挥城市功能。大力改造传统产业，提升产业结构，积极发展高新技术产业和第三产业，提高城市综合经济实力，增强城市的载体功能和辐射带动作用，使我市成为连接京津、沟通晋蒙的中心城市。实施新一轮城市总体规划，以市区道路畅通工程、污水处理和城市净化为重点，加快城市基础设施建设，改善市容市貌。 Company NameLOGO宏宏宏宏 观观观观 市市市市 场场场场 结结结结 论论论论 目前张家口市经济持续六年快速稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力

9、目前张家口市经济持续六年快速稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力目前张家口市经济持续六年快速稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力目前张家口市经济持续六年快速稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，同时政府加大对无业、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提同时政府加大对无业、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提同时政府加大对无业

10、、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提同时政府加大对无业、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提升城市整体文化水平，（有待整理）升城市整体文化水平，（有待整理）升城市整体文化水平，（有待整理）升城市整体文化水平，（有待整理）Company NameLOGOContents1.宏观经济发展宏观经济发展5.项目定位结论项目定位结论 2.市场研究及分析市场研究及分析3.产品研究及分析产品研究及分析4.资本研究及分析资本研究及分析Company NameLOGO2.市场研究及分析v 住宅住宅/商业商业 市场容量推导市场容量推导v 住宅住宅/商业商业 形象打击力推导形象打击力推导v 住

11、宅住宅/商业商业 产品供应分析产品供应分析v 住宅住宅/商业商业 产品缺失点分析产品缺失点分析2.市场研究及分析Company NameLOGO住宅 市场容量推导（一个季度前）2.市场研究及分析3679.76府街庭院5499.976容辰庄园3500首府香格里拉3599.892奥林星城3099.892东亚时代广场容辰庄园：136-122.7平米户型府街庭院：84-135平米户型首府香格里拉：84-133.8平米户型奥林星城：97.6-125.5平米户型新东亚时代广场：109-140平米户型Company NameLOGO住宅 市场容量推导（一个月前）2.市场研究及分析v84v 110v 127v

12、 133v 1093679.76府街庭院5499.976容辰庄园3500首府香格里拉3599.892奥林星城3099.892东亚时代广场v140容辰庄园：136-122.7平米户型府街庭院：84-135平米户型首府香格里拉：84-133.8平米户型奥林星城：97.6-125.5平米户型新东亚时代广场：109-140平米户型Company NameLOGO住宅 市场容量推导（目前）2.市场研究及分析容辰庄园：136-122.7平米户型府街庭院：84-135平米户型首府香格里拉：84-133.8平米户型奥林星城：97.6-125.5平米户型新东亚时代广场：109-140平米户型 110 127 1

13、33 140 1093679.76府街庭院5499.976容辰庄园3500首府香格里拉3599.892奥林星城3099.892东亚时代广场Company NameLOGO住宅 市场容量推导（133-140133-140133-140133-140平米户型市场销售面积图平米户型市场销售面积图平米户型市场销售面积图平米户型市场销售面积图）2.市场研究及分析024681012容辰庄园府街庭院首府香格里拉新东亚时代广场一季度前销售面积一月前销售面积目前销售面积Company NameLOGO住宅 市场容量推导（127-84127-84127-84127-84平米户型平米户型平米户型平米户型市场销售面积

14、图市场销售面积图市场销售面积图市场销售面积图）2.市场研究及分析0123456府街庭院首府香格里拉奥林星城新东亚时代广场一季度前销售面积一月前销售面积目前销售面积Company NameLOGO住宅 市场容量推导（市场供应分析）2.市场研究及分析 通过上述图表中所提及的项目销售情况，并对市场进行动态分析我们很通过上述图表中所提及的项目销售情况，并对市场进行动态分析我们很清楚的看到目前张家口房地产市场清楚的看到目前张家口房地产市场84-10984-109平方米的两居室、平方米的两居室、133-136133-136平方米的平方米的舒适型三居室户型在未来将成为张家口房地产市场的稀缺型，同时需求户型舒

15、适型三居室户型在未来将成为张家口房地产市场的稀缺型，同时需求户型正在向大户型偏移舒适型三居需求比例明显大于两居室，我们判断未来张家正在向大户型偏移舒适型三居需求比例明显大于两居室，我们判断未来张家口房地产市场舒适型三居室将成为稀缺户型。口房地产市场舒适型三居室将成为稀缺户型。Company NameLOGO住宅 市场容量推导（市场缺失点分析）2.市场研究及分析1 1、由于张家口目前正在进行城市整体拆迁改造，原住民所需求的两居室吸引了、由于张家口目前正在进行城市整体拆迁改造，原住民所需求的两居室吸引了大部分开发商的注意力，导致未来市场三居室稀缺。大部分开发商的注意力，导致未来市场三居室稀缺。2

16、2、周边区县置业投资者正不断涌入张家口市区房地产市场，所以未来市场三居、周边区县置业投资者正不断涌入张家口市区房地产市场，所以未来市场三居室需求量极大，市场销售大部分仍是两居室产品，所以三居产品必定成为稀室需求量极大，市场销售大部分仍是两居室产品，所以三居产品必定成为稀缺户型。缺户型。3 3、根据目前市场产品基底面积分析，三居室均位于产品两侧所以市场产品供应、根据目前市场产品基底面积分析，三居室均位于产品两侧所以市场产品供应量明显不足。量明显不足。4 4、市场目前销售产品均出现社区生活配套不足现象，如：制度化管理、休闲服、市场目前销售产品均出现社区生活配套不足现象，如：制度化管理、休闲服务等。

17、务等。5 5、目前开发商均重视原住民的居住需求，所以导致张家口市场产品园林不足、目前开发商均重视原住民的居住需求，所以导致张家口市场产品园林不足、层次感较差、移步换景步步有景的表现力较弱，所以市场未来高品质园林较层次感较差、移步换景步步有景的表现力较弱，所以市场未来高品质园林较少。少。Company NameLOGO住宅 市场容量推导（产品打击力分析）2.市场研究及分析1 1、目前张家口城市正在进行整体拆迁改造，所以导致部分打击力靠后的产品均、目前张家口城市正在进行整体拆迁改造，所以导致部分打击力靠后的产品均出现了期房销售火爆的情况如容辰庄园项目。出现了期房销售火爆的情况如容辰庄园项目。2 2

18、、随着城市模块进程速度的加快，市场经济的空前繁荣导致消费者对开发商的、随着城市模块进程速度的加快，市场经济的空前繁荣导致消费者对开发商的理性心理需求消费的增大，房地产市场势必出现准现房现房销售比增大的情理性心理需求消费的增大，房地产市场势必出现准现房现房销售比增大的情况，但是未来两年内消费者仍是以感性消费为主。况，但是未来两年内消费者仍是以感性消费为主。3 3、由于现现在消费者仍是处于感性消费阶段对园林品质的认识仍不深刻，所以、由于现现在消费者仍是处于感性消费阶段对园林品质的认识仍不深刻，所以在未来几年消费者将逐步认识到园林的重要性，产品打击力靠后的产品将得在未来几年消费者将逐步认识到园林的重

19、要性，产品打击力靠后的产品将得到长足的发展。到长足的发展。Company NameLOGO商业 市场容量推导（12月前）2.市场研究及分析100800300金鼎国贸中心建国路2000经过详细调研与比较，我们得出：小型商铺的面积系数比为55-75之间；精品店的面积系数比为180-220之间；品牌店的面积系数比为380-450之间；次主力店的面积系数比为900-1000之间；主力店无小型商铺品牌店次主力店精品店主力店容辰庄园商业街Company NameLOGO商业 市场容量推导（6月前）2.市场研究及分析100800300容辰庄园商业街金鼎国贸中心建国路2000经过详细调研与比较，我们得出：小型

20、商铺的面积系数比为50-60之间，面积开始趋小 精品店的面积系数比为200-260之间，面积开始趋大 品牌店的面积系数比为400-480之间，面积开始越大 次主力店的面积系数比为860-900之间，面积开始趋小 主力店无。小型商铺品牌店次主力店精品店主力店Company NameLOGO商业 市场容量推导（目前）2.市场研究及分析100800300金鼎国贸中心建国路2000经过详细调研与比较，我们得出：小型商铺的面积系数比为45-55之间，面积继续趋小 精品店的面积系数比为250-290之间，面积继续趋大 品牌店的面积系数比为500-720之间，面积继续越大 次主力店的面积系数比为820-85

21、0之间，面积继续趋小 主力店无。小型商铺品牌店次主力店精品店主力店容辰庄园商业街Company NameLOGO住宅住宅住宅住宅 供求关系分析供求关系分析供求关系分析供求关系分析根据我们对市场动态分析，得出以下结论：根据我们对市场动态分析，得出以下结论：根据我们对市场动态分析，得出以下结论：根据我们对市场动态分析，得出以下结论： 1 1、城市整体拆迁改造，未来市场空间巨大。、城市整体拆迁改造，未来市场空间巨大。、城市整体拆迁改造，未来市场空间巨大。、城市整体拆迁改造，未来市场空间巨大。 2 2、未来市场高品质楼盘较少。、未来市场高品质楼盘较少。、未来市场高品质楼盘较少。、未来市场高品质楼盘较少

22、。 3 3、根据市场动态容量表分析，住宅部分三居室、高品质二居室户型稀、根据市场动态容量表分析，住宅部分三居室、高品质二居室户型稀、根据市场动态容量表分析，住宅部分三居室、高品质二居室户型稀、根据市场动态容量表分析，住宅部分三居室、高品质二居室户型稀 缺。缺。缺。缺。Company NameLOGOContents1.宏观经济发展宏观经济发展5.项目定位结论项目定位结论 2.市场研究及分析市场研究及分析3.产品研究及分析产品研究及分析4.资本研究及分析资本研究及分析Company NameLOGO3.产品研究及分析3.产品研究及分析v住宅住宅/商业商业 城市化进程中的发展判断城市化进程中的发展

23、判断v 住宅住宅/商业商业 产品线应用总结产品线应用总结Company NameLOGO住宅 城市化进程中的发展判断 3.产品研究及分析 关心户型、产品类别关心类别、产品风格关心面积、区域发展关心居室、交通核心竞争力完成期城市核心竞争力完成期城市核心竞争力塑造期城市核心竞争力塑造期城市整体改造期城市整体改造期城市传统福利分房期城市传统福利分房期城市复合型复合型全面发展型城市全面发展型城市张家口张家口Company NameLOGO住宅 城市化进程中的发展判断3.产品研究及分析核心竞争力完成期城市核心竞争力完成期城市整体改造期城市整体改造期城市核心竞争力塑造期关心类别、产品风格容积率容积率5以上

24、以上容积率容积率3.8-53.8-5容积率容积率3.0-3.83.0-3.8容积率容积率2.4-3.52.4-3.5中海“海系列”富丽城系列中海“温馨系列”珠江“帝景系列”Company NameLOGO住宅 产品线应用（“海”产品线介绍）3.产品研究及分析中海集团中海集团“海海”产品线介绍产品线介绍 中海集团中海集团1989年在深圳动工第一年在深圳动工第一个项目个项目“海富花园海富花园”，先后又做海滨、海，先后又做海滨、海丽、海华、海珠、海兴、海天等十余宗系丽、海华、海珠、海兴、海天等十余宗系列产品。列产品。 该产品线是拆迁与开发完美结合中该产品线是拆迁与开发完美结合中最为著名的产品线，其中

25、中海海华花园更最为著名的产品线，其中中海海华花园更被中国地产界认为划时代的房地产开发作被中国地产界认为划时代的房地产开发作品（拆迁与开发完美结合）。品（拆迁与开发完美结合）。 对上海卢湾区的整体改造、治理、对上海卢湾区的整体改造、治理、开发提出了最为合理的解决方案。开发提出了最为合理的解决方案。 达到了社会效益与经济效益的同期达到了社会效益与经济效益的同期最大化，使得中海一跃成为中国地产的第最大化，使得中海一跃成为中国地产的第一品牌。一品牌。 中海集团中海集团“海海”产品线基本产品线基本经济指标：经济指标： 海系列产品线拿地要求海系列产品线拿地要求是，成熟的高密度居住区域是，成熟的高密度居住区

26、域（最好市中心），限高超过（最好市中心），限高超过50米，容积率米，容积率3.5-5.5。属于城市重点项目能得到政属于城市重点项目能得到政府大力支持。府大力支持。 Company NameLOGO住宅 产品线应用总结（“香”产品线介绍）3.产品研究及分析 中海集团中海集团“香香”产品线介绍产品线介绍 1997年，中海在北京启动了年，中海在北京启动了第一个第一个“香香”系列项目系列项目-“中海雅中海雅园园”，先后又推出中海馥园、中海，先后又推出中海馥园、中海馨园、中海凯旋、中海棕榈阳光等馨园、中海凯旋、中海棕榈阳光等系列产品。系列产品。 该系列项目处于城市化进程整该系列项目处于城市化进程整体改造

27、期及核心竞争力塑造期。体改造期及核心竞争力塑造期。 中海集团中海集团“香香”产品线基本经济指产品线基本经济指标：标：香系列产品线拿地要求是，成熟的香系列产品线拿地要求是，成熟的高密度居住区域，户型以高密度居住区域，户型以150以上以上的三居室为主，客户定位于城市精的三居室为主，客户定位于城市精英与养老型客户。产品限高超过英与养老型客户。产品限高超过50米，容积率米，容积率1.8-4.5左右。左右。 Company NameLOGO住宅 产品线应用（“帝景”产品线介绍）3.产品研究及分析 产品线说明及代表作品产品线说明及代表作品 合生集团合生集团1999年在广州动工第一年在广州动工第一个项目个项

28、目“帝景苑帝景苑”，先后又做了北京帝景，先后又做了北京帝景等十余宗系列产品。等十余宗系列产品。 该产品线是工业拆迁与开发完美结该产品线是工业拆迁与开发完美结合中著名的产品线，其中合中著名的产品线，其中“帝景苑帝景苑”在在2002年开盘以来直接带动了整个广州天年开盘以来直接带动了整个广州天河区房地产市场同时也对广州当时房地产河区房地产市场同时也对广州当时房地产市场起到了引爆作用。市场起到了引爆作用。 对广州天河区的整体改造、治理、对广州天河区的整体改造、治理、开发提出了最为合理的解决方案。开发提出了最为合理的解决方案。 达到了社会效益与经济效益的同期达到了社会效益与经济效益的同期最大化，使得合生

29、一跃成为中国地产的顶最大化，使得合生一跃成为中国地产的顶级战队。级战队。 合生集团合生集团“帝景帝景”产品线基本经济指标：产品线基本经济指标： 海系列产品线拿地要求是，成熟的海系列产品线拿地要求是，成熟的高密度居住区域（最好市中心），限高高密度居住区域（最好市中心），限高超过超过50米，容积率米，容积率3.5-5.5。属于城市重点项目能得到政府大力支持。属于城市重点项目能得到政府大力支持。 Company NameLOGO住宅 产品线应用（分析与总结）3.产品研究及分析 本项目位于张家口市中心地带，在城市整体拆迁改造的前提下，本项目将成为张家口城市标志性建筑、且本项目所在板块属于张家口著名老商

30、圈之一，也就是说我们的产品在城市模块进程下的功能已经相当明确了，围绕着这一中心思想应当在我们的产品中融入并拓展产品精神。产品线回顾：产品线回顾： 中海香产品线：中海香产品线：功能性、亲和性、保值性成为了中海产品的精髓，在中海馥园项目中随处都能体会得到，可见中海人对待建筑产品的造诣。 中海中海“海海”产品线产品线 ：蒙生于中国一线城市整体拆迁改造阶段，功能性、可塑性简单明确的贯穿于整个产品。 帝景苑产品线：帝景苑产品线：功能性、专属性、保值性从上到下贯穿整个帝景苑产品线，以上几点仿佛产品的中枢神经一样融入产品中每一个细节。本项目的产品线应用：本项目的产品线应用： 我们要做到“一览众山小”用历史发

31、展的眼光去看待一切事物，此时此刻我们已经更加明确了我们的产品精神，功能性、娱乐性、时尚性、保值性、可塑性的城市综合体。Company NameLOGO商业 城市化进程中的发展判断 3.产品研究及分析 关心户型、产品类别关心商圈聚合关心消费力关心是否方便购物核心竞争力完成期城市核心竞争力完成期城市核心竞争力塑造期城市核心竞争力塑造期城市整体改造期城市整体改造期城市传统福利分房期城市传统福利分房期城市复合型复合型全面发展型城市全面发展型城市张家口张家口Company NameLOGO商业商业商业商业 产品定位产品定位产品定位产品定位3.产品研究及分析产品特点产品特点产品优点产品优点产品缺点产品缺点

32、集中商业集中商业1、连营形式2、在城市人均收入水平相对 平均时产生3、人均收入差距越大市场占 有率越低，属夕阳产业1、共用一个主入口2、能带动区域人气3、利于开发商进行抵押 评估1、客群越来越单一2、开发商利润低3、装修频率高4、管理半径长商业内街商业内街1、租金形式2、城市人均收入水平 相对平均3、未来市场占有率会越来越高1、定制化服务2、集用使用几个主入口3、可稍售，随时变现1、人气带动性差2、内部交通动线差，组 织复杂商业外街商业外街1、租金形式2、自古至今一直存在1、经营可塑性强2、公摊面积最小1、人气带动性最差2、不同位置的经营效果 差别化最大3、管理难度大Company NameL

33、OGO产品定位总结产品定位总结产品定位总结产品定位总结3.产品研究及分析1 1、项目要符合本区域城市化发展的产品精神（、项目要符合本区域城市化发展的产品精神（、项目要符合本区域城市化发展的产品精神（、项目要符合本区域城市化发展的产品精神（功能性、娱乐性、时尚性、功能性、娱乐性、时尚性、功能性、娱乐性、时尚性、功能性、娱乐性、时尚性、保值性、可塑性保值性、可塑性保值性、可塑性保值性、可塑性）2 2、产品适当增量产品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分三居、产品适当增量产品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分三居、产品适当增量产品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分三居、产品适当增量产

34、品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分三居和和和和SOHOSOHO，商业部分以，商业部分以，商业部分以，商业部分以200-400200-400平方米的精品店平方米的精品店平方米的精品店平方米的精品店3 3、产品中要充分体现园林规划的功能性、产品中要充分体现园林规划的功能性、产品中要充分体现园林规划的功能性、产品中要充分体现园林规划的功能性4 4、产品的每个部分都要贯彻产品精神。、产品的每个部分都要贯彻产品精神。、产品的每个部分都要贯彻产品精神。、产品的每个部分都要贯彻产品精神。Company NameLOGOSWOT SWOT 分分分分 析析析析3.产品研究及分析S S 优势优势优势优势

35、S S 地块区位优势，产品功能性强、持有商业评估价值高。地块区位优势，产品功能性强、持有商业评估价值高。地块区位优势，产品功能性强、持有商业评估价值高。地块区位优势，产品功能性强、持有商业评估价值高。 S S 地块规整，便于产品整体开发。地块规整，便于产品整体开发。地块规整，便于产品整体开发。地块规整，便于产品整体开发。 S S 地块交通优势，汇集人流、易达性极强、容易形成商业洼地。地块交通优势，汇集人流、易达性极强、容易形成商业洼地。地块交通优势，汇集人流、易达性极强、容易形成商业洼地。地块交通优势，汇集人流、易达性极强、容易形成商业洼地。 S S 用地指标充足，产品可塑性极强。用地指标充足

36、，产品可塑性极强。用地指标充足，产品可塑性极强。用地指标充足，产品可塑性极强。W W 劣势劣势劣势劣势 W W 地块周边均为城市早期产品，差异化严重。地块周边均为城市早期产品，差异化严重。地块周边均为城市早期产品，差异化严重。地块周边均为城市早期产品，差异化严重。 W W 地块面积较小不利于产品规划。地块面积较小不利于产品规划。地块面积较小不利于产品规划。地块面积较小不利于产品规划。 W W 周边商业项目消费人群趋于保守周边商业项目消费人群趋于保守周边商业项目消费人群趋于保守周边商业项目消费人群趋于保守T T 机会机会机会机会 T T 城市整体拆迁规划政策。城市整体拆迁规划政策。城市整体拆迁规

37、划政策。城市整体拆迁规划政策。 T 90/70 T 90/70政策，户型灵活性增强。政策，户型灵活性增强。政策，户型灵活性增强。政策，户型灵活性增强。 T T 城市模块化进程中诞生的绝版中心地块，不可复制。城市模块化进程中诞生的绝版中心地块，不可复制。城市模块化进程中诞生的绝版中心地块，不可复制。城市模块化进程中诞生的绝版中心地块，不可复制。O O 风险风险风险风险 O O 项目地块拆迁任务较大，后期拆迁成本较难控制。项目地块拆迁任务较大，后期拆迁成本较难控制。项目地块拆迁任务较大，后期拆迁成本较难控制。项目地块拆迁任务较大，后期拆迁成本较难控制。 O O 未来市场的不可预见性。未来市场的不可

38、预见性。未来市场的不可预见性。未来市场的不可预见性。Company NameLOGOContents1.宏观经济发展宏观经济发展5.项目定位结论项目定位结论 2.市场研究及分析市场研究及分析3.产品研究及分析产品研究及分析4.资本研究及分析资本研究及分析Company NameLOGO4.4.资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析2.资本研究及分析区位交通配套环境楼盘立面产品内容物业得分价格房地产阶段修正权重25141698271100容辰庄园199135824179550062.9369.62府街庭院12495518053368069.4369.43首府香格里拉125115

39、617056350065.6362.5奥林星城12595416051360074.170.58本项目23121445181775238.368.022568.0325经时间修定：我项目现房阶段销售均价该为4609.8元/平方米期房：Company NameLOGO4.4.资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析2.资本研究及分析区位交通配套环境楼盘立面产品内容物业得分价格房地产阶段修正权重25141698271100容辰庄园199135824179550066.1469.62府街庭院12495518053368072.969.43首府香格里拉125115617056350068

40、.7562.5奥林星城12595416051360074.170.58本项目2312144518177542670.472568.0325准现房：经时间修定：我项目现房阶段销售均价该为4991元/平方米Company NameLOGO4.4.资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析2.资本研究及分析区位交通配套环境楼盘立面产品内容物业得分价格房地产阶段修正权重25141698271100容辰庄园199135824179550069.6269.62府街庭院12495518053368076.73769.43首府香格里拉125115617056350071.862.5奥林星城125

41、95416051360077.63870.58本项目2312144518177569873.9487568.0325经时间修定：我项目现房阶段销售均价该为5367元/平方米Company NameLOGO4.4.资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析2.资本研究及分析-17250-2122419870-3752051230-Company NameLOGO4.4.资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析2.资本研究及分析中海香系列产品某项目概况：中海香系列产品某项目概况：总建46万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元； 4年开发销售完毕，平均价格

42、3214元/平米。年度年度第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年合计合计投资计划：投资计划：地价支出12800 7000 7000 10000 36800 其他支出4450 19000 27000 13500 63950 销售面积15 18 13 46 销售回款销售回款43389 52069 37604 133062 现金净流量现金净流量-17250 -2000 13650 26350 59250 现金流出现值17250 21224 37520 13200 89194 现金流入现值- 19870 51230 49250 120350 净现值净现值-17250 -1254 13

43、710 36050 31256 净现值NPV31256 Company NameLOGO4.4.资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析资本研究及分析2.资本研究及分析期房阶段准现房阶段现房阶段Company NameLOGOContents1.宏观经济发展宏观经济发展5.项目定位结论项目定位结论 2.市场研究及分析市场研究及分析3.产品研究及分析产品研究及分析4.资本研究及分析资本研究及分析Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 配套定位：（概念多于实干）配套定位：（概念多于实干）配套定位：（概念多于实干）配套定位：（概念

44、多于实干） 社区中加入会所概念（利用社区中加入会所概念（利用社区中加入会所概念（利用社区中加入会所概念（利用1 1期的部分期的部分期的部分期的部分4 4层商业）层商业）层商业）层商业） 住宅与公共区域要有联动，住宅与公共区域要有联动，住宅与公共区域要有联动，住宅与公共区域要有联动， 部分园区适当提出半封闭管理部分园区适当提出半封闭管理部分园区适当提出半封闭管理部分园区适当提出半封闭管理 引入样板间概念，品牌服务联盟概念，引入样板间概念，品牌服务联盟概念，引入样板间概念，品牌服务联盟概念，引入样板间概念，品牌服务联盟概念，提高销售价格提高销售价格提高销售价格提高销售价格Company NameL

45、OGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 户型设计非常符合本项目的城市化进程，Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 户型定位 部分北向户型要加入商住两用可能性Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 户型设计适合城市现阶段进程要求,但是有些过于设计过于牵强(如90平米3居室,36平米要10平米以上的厅,136平米带状布局)。Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目

46、定位结论 园林定位 以香产品线为原形设计低成本园林Company NameLOGOCompany NameLOGO项目定位结论5.项目定位结论 Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 园林风格选择多用使人觉得舒适的元素园林风格选择多用使人觉得舒适的元素园林风格选择多用使人觉得舒适的元素园林风格选择多用使人觉得舒适的元素（如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥（如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥（如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥（如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥 Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结

47、论论论论5.项目定位结论 园林内多采用园林内多采用园林内多采用园林内多采用彩色树种彩色树种彩色树种彩色树种, ,并园并园并园并园林层次林层次林层次林层次 Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 现阶段项目设计色调偏暗，效果实现力难现阶段项目设计色调偏暗，效果实现力难现阶段项目设计色调偏暗，效果实现力难现阶段项目设计色调偏暗，效果实现力难度大费用高，建议采用相对鲜艳的色调。度大费用高，建议采用相对鲜艳的色调。度大费用高，建议采用相对鲜艳的色调。度大费用高，建议采用相对鲜艳的色调。Company NameLOGO项项项项 目目目目

48、 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 立面线条结构的节奏感比较平均，质感不立面线条结构的节奏感比较平均，质感不立面线条结构的节奏感比较平均，质感不立面线条结构的节奏感比较平均，质感不强效果实现难度大强效果实现难度大强效果实现难度大强效果实现难度大 Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 立面设计不象城市中心住宅更象写字楼，立面设计不象城市中心住宅更象写字楼，立面设计不象城市中心住宅更象写字楼，立面设计不象城市中心住宅更象写字楼，适当调整弱化窗的长高比例适当调整弱化窗的长高比例适当调整弱化窗的长高比例适当调整

49、弱化窗的长高比例 Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 不要为立面牺牲太多平面舒适性不要为立面牺牲太多平面舒适性不要为立面牺牲太多平面舒适性不要为立面牺牲太多平面舒适性( (质感质感质感质感 线条线条线条线条 变化完全可以满足立面的丰富性变化完全可以满足立面的丰富性变化完全可以满足立面的丰富性变化完全可以满足立面的丰富性) ) Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 产品功能属于张家口最时尚的商业精品休闲街。产品功能属于张家口最时尚的商业精品休闲街。产品功能

50、属于张家口最时尚的商业精品休闲街。产品功能属于张家口最时尚的商业精品休闲街。集休闲、娱乐、生活服务、时尚购物为一体的集中商业，具有集休闲、娱乐、生活服务、时尚购物为一体的集中商业，具有集休闲、娱乐、生活服务、时尚购物为一体的集中商业，具有集休闲、娱乐、生活服务、时尚购物为一体的集中商业，具有改变张家口市中心非工作期间休闲娱乐贫乏的功能属性。改变张家口市中心非工作期间休闲娱乐贫乏的功能属性。改变张家口市中心非工作期间休闲娱乐贫乏的功能属性。改变张家口市中心非工作期间休闲娱乐贫乏的功能属性。餐饮区域功能配套城市休闲商业中心Company NameLOGO5、6号楼商业建议竖向切割以200-400平

51、米为主户型，辅助以500-1000平米次主力店餐饮就做餐饮业态Company NameLOGO3、4号楼中段商业1、2层建议户型做商业内街户型方面以小户型及定制型商业为主，娱乐型商业如（礼品点、影视模型、休闲服装、旅行箱包）。3、4层商业800-2000平米以娱乐，教育，配以50-200平米服务，办公为主Company NameLOGO1、2号楼商业建议商业以精品商业街为主，商业以700-1000平米次主力店先落位保持1拖2或1托23的商业依托概念（家居、精品百货、超级市场、家电、洗浴），并在1、2、3楼穿插配以服装品牌店、服务配套店，（不做主力店(成熟商业区不必要用主力店吸引人流并损失销售面

52、积)，4层娱乐大面积（电游房、网吧、KTV、旱冰场）Company NameLOGO项项 目目 定定 位位 结结 论论5.项目定位结论 南街主要服务于体验娱乐及大众购物（拥南街主要服务于体验娱乐及大众购物（拥南街主要服务于体验娱乐及大众购物（拥南街主要服务于体验娱乐及大众购物（拥有展示功能有展示功能有展示功能有展示功能），Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 北街服务于专项娱北街服务于专项娱北街服务于专项娱北街服务于专项娱乐及专项购物（拥乐及专项购物（拥乐及专项购物（拥乐及专项购物（拥有区域配套功能）有区域配套功能）有区域配

53、套功能）有区域配套功能）Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 2 2层商业楼为餐饮街层商业楼为餐饮街层商业楼为餐饮街层商业楼为餐饮街。Company NameLOGO项项 目目 定定 位位 结结 论论5.项目定位结论 作符合中心商业区产品精神的立面设计弱化风作符合中心商业区产品精神的立面设计弱化风作符合中心商业区产品精神的立面设计弱化风作符合中心商业区产品精神的立面设计弱化风格，强化商业本身元素（功能性、时尚性）格，强化商业本身元素（功能性、时尚性）格，强化商业本身元素（功能性、时尚性）格，强化商业本身元素（功能性、时尚性）

54、Company NameLOGO项项 目目 定定 位位 结结 论论5.项目定位结论 规划设计强调时尚娱乐规划设计强调时尚娱乐规划设计强调时尚娱乐规划设计强调时尚娱乐Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 Company NameLOGO项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 结结结结 论论论论5.项目定位结论 Company NameLOGO人 流人流现阶段商业及人流情况人气广场人气广场现阶段商业及人流情况 人流以至善路南侧沿中美利华扩展 及沿德南路向德南至善十字路口方转移向。原因是由于我项目地块道路行走舒适度差。休闲购物Co

55、mpany NameLOGO附件：充分条件附件：充分条件附件：充分条件附件：充分条件Company NameLOGOvv哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功vv哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线vv哲学问题三：产品调性与本地化哲学问题三：产品调性与本地化哲学问题三：产品调性与本地化哲学问题三：产品调性与本地化研究思路研究思路研究思路研究思路

56、加法与减法加法与减法加法与减法加法与减法 我们是一个张家口现阶段没有的产品，如果孤立的看待本项目是没有我们是一个张家口现阶段没有的产品，如果孤立的看待本项目是没有我们是一个张家口现阶段没有的产品，如果孤立的看待本项目是没有我们是一个张家口现阶段没有的产品，如果孤立的看待本项目是没有意义和不负责任的。意义和不负责任的。意义和不负责任的。意义和不负责任的。 在报告开始前我先与各位讨论三个哲学问题。在报告开始前我先与各位讨论三个哲学问题。在报告开始前我先与各位讨论三个哲学问题。在报告开始前我先与各位讨论三个哲学问题。Company NameLOGO研究思路加法与减法vv1 1、哲学问题一：城市模块化

57、与品牌公司的成功、哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功、哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功、哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功王石说：王石说：王石说：王石说： 常言说常言说常言说常言说麻雀随小五脏具全。麻雀随小五脏具全。麻雀随小五脏具全。麻雀随小五脏具全。 大城市、小城市、中城市其实都一样。都会有大城市、小城市、中城市其实都一样。都会有大城市、小城市、中城市其实都一样。都会有大城市、小城市、中城市其实都一样。都会有CBDCBD、RBDRBD、政府办公区、政府办公区、政府办公区、政府办公区、休闲区等等等等。休闲区等等等等。休闲区等等等等。休闲区等等等等。某人问：某人问：某人问：某人问：

58、 那每个城市都是有自己个性的呀？那每个城市都是有自己个性的呀？那每个城市都是有自己个性的呀？那每个城市都是有自己个性的呀？王石说：王石说：王石说：王石说： 事物分普遍性与独特性，城市的普遍性就是一个个模块。事物分普遍性与独特性，城市的普遍性就是一个个模块。事物分普遍性与独特性，城市的普遍性就是一个个模块。事物分普遍性与独特性，城市的普遍性就是一个个模块。 。Company NameLOGO 中国顶级的房地产股份制企业中：中国顶级的房地产股份制企业中：中国顶级的房地产股份制企业中：中国顶级的房地产股份制企业中： 首推万科其曾在首推万科其曾在首推万科其曾在首推万科其曾在1919个城市中，机场个城市

59、中，机场个城市中，机场个城市中，机场3 3公里内推出公里内推出公里内推出公里内推出“ “万科城市花园万科城市花园万科城市花园万科城市花园” ”，1010年年年年间其的盈利贡献比超过间其的盈利贡献比超过间其的盈利贡献比超过间其的盈利贡献比超过45%45%。 珠江同期在珠江同期在珠江同期在珠江同期在4 4个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过40%40%；万达的城市广；万达的城市广；万达的城市广；万达的城市广场系列超过场系列超过场系列超过场系列超过48%48%；龙湖的佛拉明各系列超过；龙湖的佛

60、拉明各系列超过；龙湖的佛拉明各系列超过；龙湖的佛拉明各系列超过3333%。 基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本 与时间成本，并能保证产品研制的概念化成功：与时间成本，并能保证产品研制的概念化成功：与时间成本，并能保证产品研制的概念化成功：与时间成本，并能保证产品研制的概念化成功： Company NameLOGO 地产的开发成功是可以抄袭的！地产的开发成功是可以抄袭的！ 张家口没有不一定中国

61、没有！张家口没有不一定中国没有！Company NameLOGO研究思路研究思路研究思路研究思路加法与减法加法与减法加法与减法加法与减法2 2、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线分析分析分析分析王石说：王石说：王石说：王石说： 房地产产品要工业化生产，我的意思不是不要个性。这就要房地产产品要工业化生产，我的意思不是不要个性。这就要房地产产品要工业化生产，我的意思不是不要个性。这就要房地产产品要工业化生产，我的意思不是不要个性。这就要

62、有标准的产品线。有标准的产品线。有标准的产品线。有标准的产品线。某人问：某人问：某人问：某人问： 产品线的作用是什么哪？产品线的作用是什么哪？产品线的作用是什么哪？产品线的作用是什么哪？王石说：王石说：王石说：王石说： 成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下，我的投资净现值成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下，我的投资净现值成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下，我的投资净现值成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下，我的投资净现值归零最快；资金峰值最短；启动资金获利倍数保证最高。也就是达到投归零最快；资金峰值最短；启动资金获利倍数保证最高。也就是达到投归零最快；资金峰值最短；

63、启动资金获利倍数保证最高。也就是达到投归零最快；资金峰值最短；启动资金获利倍数保证最高。也就是达到投资与收益的资与收益的资与收益的资与收益的 最佳平衡点最佳平衡点最佳平衡点最佳平衡点。Company NameLOGO张家口张家口城市顶级分体式综合体：我城市顶级分体式综合体：我 们没做过，市场也没有。们没做过，市场也没有。但是我们可以但是我们可以本地化的借鉴其他本地化的借鉴其他 公司成熟的产品线。公司成熟的产品线。 华贸中心；益田假日广场。华贸中心；益田假日广场。Company NameLOGO北京华贸中心北京华贸中心北京华贸中心北京华贸中心vv产品类别：产品类别：产品类别：产品类别：华贸中心由

64、三栋高逾百米的华贸中心由三栋高逾百米的5A5A智能写字楼、智能写字楼、2 2座豪华酒店、大型座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。国际商城、国际公寓和中央公园组成。vv开发节奏开发节奏开发节奏开发节奏：整体占地：整体占地16.616.6万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积100100万平方米，其中三栋写字万平方米，其中三栋写字楼建筑面积为楼建筑面积为2020万平方米。一期两栋万平方米。一期两栋1 1、2 2号楼建筑面积为号楼建筑面积为120245.19120245.19平方平方米，米，20072007年年1 1月正式开盘，月正式开盘，20072007年年3 3月入住。二期月入住。二

65、期3 3号楼建筑面积为号楼建筑面积为7.27.2万平万平米，米，20072007年年1111月正式开盘，现房入住。月正式开盘，现房入住。vv周边情况：周边情况：周边情况：周边情况：北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900900米处，西起西大望路，米处，西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，交通便利。邻近地铁一号线。华贸东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，交通便利。邻近地铁一号线。华贸中心将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是中心将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是2020公顷的公顷的运动主题公园，南北将通过天桥相连

66、。运动主题公园，南北将通过天桥相连。vv推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900900米处，系东长安街上米处，系东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。作为地标性百万平米超大规模商务建筑集群。作为2121世纪的产品，华贸中心以前世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先一个世纪瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使的产品。它的出现使CBDCBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群

67、将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBDCBD商务地标。商务地标。 vv财务分析：财务分析：财务分析：财务分析：基本采用资金高位运行，低峰值比的做法，连续基本采用资金高位运行，低峰值比的做法，连续3 3年保持年保持 资金净资金净现值在现值在-6.4-6.4到到-11.3-11.3亿间运行，峰值比低于亿间运行，峰值比低于0.150.15，预计最终盈利比超过，预计最终盈利比超过110%110%。Company NameLOGOCompany NameLOGO深圳益田假日广场vv产品类别：产品类别：产品类别：产品类别：综合体综合体 百货商场百

68、货商场 购物中心购物中心 集购物中心集购物中心生态写字楼生态写字楼五星级五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体主题酒店为一体的大型建筑综合体 vv开发节奏：开发节奏：开发节奏：开发节奏：20052005年年5 5月进入全面建设期，月进入全面建设期，20052005年底商业裙楼封顶，同期开年底商业裙楼封顶，同期开始商业内外部装修，始商业内外部装修，20062006年初正式对外营业。年初正式对外营业。20052005年年5 5月广场巳进行全面月广场巳进行全面招商，主力店部分招商巳基本完成招商，主力店部分招商巳基本完成vv周边情况周边情况周边情况周边情况：益田假日广场位于中国最著名的旅游生态景区：益田

69、假日广场位于中国最著名的旅游生态景区深圳华侨城，深圳华侨城，项目东临五星级的威尼斯酒店，南与中国第一主题公园项目东临五星级的威尼斯酒店，南与中国第一主题公园“ “世界之窗世界之窗” ”隔路相隔路相望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场，地理位置极其望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场，地理位置极其优越。假日广场所在区域具有大量的客流量，周边居住着近优越。假日广场所在区域具有大量的客流量，周边居住着近3030万高收入的居万高收入的居民，两大主题公园每年接纳民，两大主题公园每年接纳500500万国内外游客，此外，许多本地和外地居民万国内外游客，此外，许多本地和外地居民

70、也常来此旅游、购物。也常来此旅游、购物。 vv推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：益田假日广场依托得天独厚的地理位置，综合利用和挖掘旅游、益田假日广场依托得天独厚的地理位置，综合利用和挖掘旅游、交通、环境等资源优势，突出主题文化氛围及丰富多样性的业态和功能，营交通、环境等资源优势，突出主题文化氛围及丰富多样性的业态和功能，营造出奇妙的快乐、休闲环境，益田假日广场通过对购物中心功能的重新定义造出奇妙的快乐、休闲环境，益田假日广场通过对购物中心功能的重新定义和规划，营造消费者之间的消费互动，开创家庭式娱乐休闲消费新模式和规划，营造消费者之间的消费互动，开创家庭式娱乐休闲消费新模式 vv财务分析

71、：基本采用资金高位运行，逐步降低峰值比的做法，连续财务分析：基本采用资金高位运行，逐步降低峰值比的做法，连续4 4年保持年保持 资金净现值在资金净现值在1212到到-3. 3-3. 3间递减运行，峰值比低于间递减运行，峰值比低于0.110.11，预计预计最终盈，预计预计最终盈利比超过利比超过130%130%Company NameLOGO深圳益田假日广场立面效果图Company NameLOGO研究思路加法与减法vv3 3、哲学问题三：产品调性与本地化项目、哲学问题三：产品调性与本地化项目、哲学问题三：产品调性与本地化项目、哲学问题三：产品调性与本地化项目。王石：王石：王石：王石： 事物有普遍

72、性就有特殊性，异地产品线的使用也在于此，所以一定要本地化，事物有普遍性就有特殊性，异地产品线的使用也在于此，所以一定要本地化，事物有普遍性就有特殊性，异地产品线的使用也在于此，所以一定要本地化，事物有普遍性就有特殊性，异地产品线的使用也在于此，所以一定要本地化，但是不要惧怕自己领导市场，做以前没有的产品，以前没有不一定市场不需要。但是不要惧怕自己领导市场，做以前没有的产品，以前没有不一定市场不需要。但是不要惧怕自己领导市场，做以前没有的产品，以前没有不一定市场不需要。但是不要惧怕自己领导市场，做以前没有的产品，以前没有不一定市场不需要。某人：某人：某人：某人： 那怎么把握产品异地化哪？那怎么把

73、握产品异地化哪？那怎么把握产品异地化哪？那怎么把握产品异地化哪？王石：王石：王石：王石： 那就要看你对产品线的内容理解了那就要看你对产品线的内容理解了那就要看你对产品线的内容理解了那就要看你对产品线的内容理解了。Company NameLOGO华业行对经典顶级城市综合体产品线的核心内容探讨： 娱乐性：娱乐性：娱乐性：娱乐性： 无论什么样的都市无论什么样的都市无论什么样的都市无论什么样的都市, ,人们可能对产品的档次、风格的认知有差异、有人们可能对产品的档次、风格的认知有差异、有人们可能对产品的档次、风格的认知有差异、有人们可能对产品的档次、风格的认知有差异、有局限。但是人们对生存愉悦感的要求是

74、永无止境的。这里指的娱乐性不是局限。但是人们对生存愉悦感的要求是永无止境的。这里指的娱乐性不是局限。但是人们对生存愉悦感的要求是永无止境的。这里指的娱乐性不是局限。但是人们对生存愉悦感的要求是永无止境的。这里指的娱乐性不是单指娱乐健身，而是一种生活的创意与追求。单指娱乐健身，而是一种生活的创意与追求。单指娱乐健身，而是一种生活的创意与追求。单指娱乐健身，而是一种生活的创意与追求。娱乐性娱乐性娱乐性娱乐性保值性保值性保值性保值性时尚性时尚性时尚性时尚性接纳性接纳性接纳性接纳性创造性创造性创造性创造性研究思路加法与减法Company NameLOGO保值性：保值性：保值性：保值性： 人们购买顶级地

75、段的物业根本目的是，看重资源的不人们购买顶级地段的物业根本目的是，看重资源的不人们购买顶级地段的物业根本目的是，看重资源的不人们购买顶级地段的物业根本目的是，看重资源的不可复制性，建筑作为产品的外在载体，时代性是很重要可复制性，建筑作为产品的外在载体，时代性是很重要可复制性，建筑作为产品的外在载体，时代性是很重要可复制性，建筑作为产品的外在载体，时代性是很重要的。用房超先生的话说就是：的。用房超先生的话说就是：的。用房超先生的话说就是：的。用房超先生的话说就是：“ “华贸的成功就是我们敢华贸的成功就是我们敢华贸的成功就是我们敢华贸的成功就是我们敢于做一个于做一个于做一个于做一个100100年不

76、过时的产品！年不过时的产品！年不过时的产品！年不过时的产品！” ” 分析这段话，不过时的另一层含义就是保值性，如果分析这段话，不过时的另一层含义就是保值性，如果分析这段话，不过时的另一层含义就是保值性，如果分析这段话，不过时的另一层含义就是保值性，如果开发商都不注重产品设计，怎么能令消费者感觉物业保开发商都不注重产品设计，怎么能令消费者感觉物业保开发商都不注重产品设计，怎么能令消费者感觉物业保开发商都不注重产品设计，怎么能令消费者感觉物业保值。值。值。值。Company NameLOGO时尚性：时尚性：时尚性：时尚性： 时尚性的含义是在于激发城市顶级客户的自豪感，利时尚性的含义是在于激发城市顶

77、级客户的自豪感，利时尚性的含义是在于激发城市顶级客户的自豪感，利时尚性的含义是在于激发城市顶级客户的自豪感，利滋卡顿滋卡顿滋卡顿滋卡顿阿资棒，芝加哥阿资棒，芝加哥阿资棒，芝加哥阿资棒，芝加哥四季周遍的地产之所以能在四季周遍的地产之所以能在四季周遍的地产之所以能在四季周遍的地产之所以能在历次地产贬值中评估价格一直坚挺，就在于业主的自豪感历次地产贬值中评估价格一直坚挺，就在于业主的自豪感历次地产贬值中评估价格一直坚挺，就在于业主的自豪感历次地产贬值中评估价格一直坚挺，就在于业主的自豪感已经超越了金钱价值的概念，成为了一种对生命价值的宣已经超越了金钱价值的概念，成为了一种对生命价值的宣已经超越了金钱

78、价值的概念，成为了一种对生命价值的宣已经超越了金钱价值的概念，成为了一种对生命价值的宣泄泄泄泄Company NameLOGO接纳性：接纳性：接纳性：接纳性： 不要低估人们对美的认识，无论什么人对美都是有认知不要低估人们对美的认识，无论什么人对美都是有认知不要低估人们对美的认识，无论什么人对美都是有认知不要低估人们对美的认识，无论什么人对美都是有认知的，接纳外来文化，引导客户接纳多元化主题。是接纳的的，接纳外来文化，引导客户接纳多元化主题。是接纳的的，接纳外来文化，引导客户接纳多元化主题。是接纳的的，接纳外来文化，引导客户接纳多元化主题。是接纳的根本。根本。根本。根本。 市场调查固然重要，但是

79、勇敢的拍脑门的决策也是地产市场调查固然重要，但是勇敢的拍脑门的决策也是地产市场调查固然重要，但是勇敢的拍脑门的决策也是地产市场调查固然重要，但是勇敢的拍脑门的决策也是地产项目成功的关键因素之一。项目成功的关键因素之一。项目成功的关键因素之一。项目成功的关键因素之一。 勇敢的认可经典价值观的存在合理性，是决策的根本。勇敢的认可经典价值观的存在合理性，是决策的根本。勇敢的认可经典价值观的存在合理性，是决策的根本。勇敢的认可经典价值观的存在合理性，是决策的根本。Company NameLOGO创造性：创造性：创造性：创造性： 做房地产要一直秉承用发展的眼光看问题，我们认为做房地产要一直秉承用发展的眼

80、光看问题，我们认为做房地产要一直秉承用发展的眼光看问题，我们认为做房地产要一直秉承用发展的眼光看问题，我们认为地产是一种全新的事物，有很多我们不懂或者不明白的问地产是一种全新的事物，有很多我们不懂或者不明白的问地产是一种全新的事物，有很多我们不懂或者不明白的问地产是一种全新的事物，有很多我们不懂或者不明白的问题。题。题。题。 但是我们也不认为有任何人真正完全理解了城市综合但是我们也不认为有任何人真正完全理解了城市综合但是我们也不认为有任何人真正完全理解了城市综合但是我们也不认为有任何人真正完全理解了城市综合体的真正含义，包括李嘉成先生也说自己不理解东方广场体的真正含义，包括李嘉成先生也说自己不理解东方广场体的真正含义，包括李嘉成先生也说自己不理解东方广场体的真正含义，包括李嘉成先生也说自己不理解东方广场是怎么成功的，去创造理解产品，更新理念是安宝怀柔项是怎么成功的，去创造理解产品，更新理念是安宝怀柔项是怎么成功的，去创造理解产品，更新理念是安宝怀柔项是怎么成功的，去创造理解产品，更新理念是安宝怀柔项目成功的关键。目成功的关键。目成功的关键。目成功的关键。Company NameLOGO谢谢 谢谢！