02778冠君產業信託中期报告

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1、CHAMPION REIT冠君產業信託INTERIM REPORT 中期報告 2011Champion Real Estate Investment Trust (stock code 2778)is a Hong Kong collective investment scheme authorised under section 104 of the Securities and Futures Ordinance(Chapter 571 of the Laws of Hong Kong)實踐全球性最佳常規及信託簡介準則冠君產業信託擁有及投資於收租寫字樓及零售物業。按市值計算為亞洲十大房地產

2、投資信託基金之一。信託主冠君產業信託致力實踐全球最佳常規及準則並基於以下要投資位於優良地點的甲級商用物業。現時擁有花旗銀六大重要原則詮釋全球性最佳常規及準則：行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業，座落維港兩岸，面積 確立高效率企業管治框架的基礎共 2,850,000 平方呎，讓投資者可直接投資於優質甲級寫字樓及零售物業。 基金單位持有人的權利及主要擁有權功能 公平對待基金單位持有人信託目標 持份者在企業管治中的角色冠君產業信託的主要目標是為投資者提供穩定和可持續 披露及透明度的分派，並達致長遠資本增值。信託透過積極管理旗下物業及選擇性收購可提高現有收益率的物業，以爭取可 董事會的職責觀的總回報。信託管

3、理人採納了一套合規程序，並貫徹執行，以確保冠君產業信託的健全管理及運作。現行的企業管治架構重視對所有基金單位持有人問責、解決利益衝突、呈報透明度、遵守相關規例，以及有效的營運和投資程序。目錄23公司資料財務摘要管理層討論及分析管理層討論及分析4789經營回顧展望物業估值財務回顧企業管治及循規企業管治及循規111318企業管治關連人士交易權益披露財務資料財務資料中期財務資料的審閱23報告簡明綜合財務報告24535421投資物業組合表現概覽其他資料公司資料冠君產業信託冠君產業信託冠君產業信託冠君產業信託（根據香港法例第 571 章證券及期貨條例第 104 條獲認可之香港集體投資計劃）信託管理人信託

4、管理人鷹君資產管理（冠君）有限公司香港灣仔港灣道 23 號鷹君中心 30 樓 3008 室電話：(852) 2879 1288傳真：(852) 2827 1338電郵：.hk信託管理人之負責人員信託管理人之負責人員李澄明朱仲堯鄺志光信託管理人之公司秘書信託管理人之公司秘書鷹君秘書服務有限公司物業管理人物業管理人Eagle Property Management (CP) Limited受託人受託人滙豐機構信託服務（亞洲）有限公司信託管理人之董事會信託管理人之董事會非執行董事非執行董事羅嘉瑞（主席）鄭維志何述勤羅啟瑞主要往來銀行主要往來銀行恒生銀行有限公司法律顧問法律顧問貝克 麥堅時律師事務所執

5、行董事執行董事李澄明（行政總裁）獨立非執行董事獨立非執行董事查懋聲石禮謙葉毓強信託管理人之審核委員會信託管理人之審核委員會葉毓強（主席）羅嘉瑞石禮謙信託管理人之披露委員會信託管理人之披露委員會李澄明（主席）羅嘉瑞石禮謙核數師核數師德勤 關黃陳方會計師行主要估值主要估值師師萊坊測計師行有限公司基金單位過戶登記處基金單位過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓1712 至 1716 室電話：(852) 2862 8628傳真：(852) 2529 6087電郵：.hk網址網址www.ChampionR股份代號股份代號27782冠君產業信託1113財務摘要（

6、除另有指明外，以港幣百萬元為單位）截至截至 2011 年年6 月月 30 日止日止6 個月個月截至 2010 年12 月 31 日止6 個月變動百分比截至 2010 年6 月 30 日止6 個月變動百分比收入總額物業營運開支物業淨收入稅後溢利可分派收入分派總額每基金單位分派（港元）開支比率 (%)9501867653,8775695180.104819.69171887294,3265105370.108620.5+ 3.6%1.1%+ 4.9%10.4%+ 11.6%3.5%3.5%0.9%29591797809835745300.107618.70.9%+3.9%1.9%+294.4%0.

7、9%2.3%2.6%+0.9%2於於 2011 年年 6 月月 30 日日於 2010 年 12 月 31 日變動百分比物業組合總值每基金單位資產淨值（港元）資產負債比率 (%)53,5227.4225.750,2236.7228.4+6.6%+10.4%2.7%2附註：1 由於採納香港會計準則第 12 號 所得稅的修訂，比較數字已予重列。有關詳情請參閱中期財務報告附註 2。2 為比率之間的百份點變動。二零一一年中期報告管理層討論及分析管理層討論及分析經營回顧概覽概覽截至 2011 年 6 月 30 日止 6 個月的收入總額為 9.50 億港元，較去年同期減少 0.9%。物業淨收入亦減少 1.

8、9% 至 7.65 億港元。不過，與 2010 年下半年比較，收入總額上升了 3.6%而物業淨收入則增加 4.9%。上述業績改善的部份原因為花旗銀行廣場空置率有所減少。由於寫字樓及商場的出租率維持高企，加上租金水平續有改善，令朗豪坊的收入持續增長。物業營運開支由 2010 年上半年的 1.79 億港元上升至1.86 億港元，原因為花旗銀行廣場出租率上升令租賃佣金略為增加。本信託旗下物業的估值增加32.99億港元，令資產負債比率由2010年12月31日的28.4%進一步改善至2011年6月30日的 25.7%。每基金單位資產淨值為 7.42 港元，比對 2010 年12 月 31 日為 6.72

9、 港元。（2010 年的淨資產數字已按香港的新會計準則而重列。根據新準則，再毋須就投資物業升值作遞延稅項撥備。重列之前，每基金單位資產淨值於 2010年 12 月 31 日為 6.36 港元。）稅後溢利於本期間增加至 38.77 億港元。撇除估值重估的收益及其他非現金項目，本期間的可分派收入為 5.69 億港元，較 2010 年上半年減少 0.9%。除保留了 0.57 億港元（2010 年首 6 個月為 0.57 億港元）以供將來之用後，分派總額為 5.18 億港元。每基金單位分派為 0.1048 港元，較去年同期減少 2.6%。由於上半年與下半年的分派保留機制有所不同，本期間的每基金單位分派

10、並不能與 2010 年下半年作直接比較。儘管如此，本期間的可分派收入較 2010 年下半年增加 11.6%。2011 年年2010 年2010 年財政年度財政年度上半年上半年港幣千元港幣千元財政年度下半年港幣千元變動百分比財政年度上半年港幣千元變動百分比花旗銀行廣場花旗銀行廣場收入總額物業營運開支物業淨收入569,873106,292463,581535,51387,575447,938+ 6.4%+ 21.4%+ 3.5%593,98599,729494,2564.1%+ 6.6%6.2%朗豪坊寫字樓朗豪坊寫字樓收入總額物業營運開支物業淨收入126,39225,500100,892132,9

11、9225,201107,7915.0%+ 1.2%6.4%134,51426,412108,1026.0%3.5%6.7%朗豪坊寫商場朗豪坊寫商場收入總額物業營運開支物業淨收入254,16953,760200,409248,50875,692172,816+ 2.3%29.0%+ 16.0%230,39952,615177,784+ 10.3%+ 2.2%+ 12.7%4冠君產業信託5花旗銀行廣場花旗銀行廣場花旗銀行廣場寫字樓平均每月現收呎租花旗銀行廣場寫字樓平均每月現收呎租（港元 / 每平方呎可出租面積）花旗銀行廣場是香港中環區最大型的寫字樓項目之一，可出租面積超過 120 萬平方呎。物業包

12、括兩幢符合國際金融機構對寫字樓設備最新要求的智能大廈及零售平台。10 年年12 月月84.6711 年年1 月月84.4711 年年2月月85.0111 年年3 月月84.9711 年年4月月85.0511 年年5 月月85.3511年年6月月84.33市場對中區寫字樓需求殷切的情況由去年下半年延續至2011 年第一季，而區內新供應仍然緊絀。因此，甲級寫字樓的市值租金繼2010 年下半年上升超過30% 後，再於2011年第一季上升 20%。踏入 2011 年第二季，中區寫字樓需求開始放緩。租戶對於過去 9 個月急升的租金開始有所抗拒。面對續約租金比對舊租升幅超過 50%，部份租戶選擇遷出中環或

13、遷往較次級的寫字樓。與此同時，美國經濟呈現放緩及歐盟成員國財政不穩的跡象皆令企業於考慮擴張時採取更審慎的態度。眾投資銀行面對加強監管，盈利能力下降，更未見有吸納更多的樓面。故此，企業採取觀望態度，並推遲擴張計劃直至金融市場恢復信心，對寫字樓的需求有所放緩。雖然中區整體空置率仍處於低水平，租金升勢於第二季已有放慢。花旗銀行廣場租務於 2011 年上半年稍有進展。空置率於年初為 18.5%，而年內有佔面積 30.1% 的租約到期。於上半年已有佔面積 14.3% 的新租約生效，但同時有佔面積 7.2% 的租約到期未獲續租。出租率的淨增長僅為 7.1%。空置率於2011 年中改善至 11.4%，剩下於

14、 2011 年內到期而尚未續期花旗銀行廣場的市值租金由 2010 年終時的每平方呎 100 港元上升至上半年內約每平方呎 120 港元。雖然市值租金較去年明顯上升，不過數宗於 2011 年起生效的較大型租約乃於 2010 年洽談，而當時租金仍然低於每平方呎 100 港元。由於2011年上半年到期租約的現收呎租為97.61港元，雖然較近期的租約以較高的租金簽訂，花旗銀行廣場的現收呎租（即現有租約的平均租金）於本期間只能維持平穩。花旗銀行廣場的物業淨收入按年減少 6.2% 至 4.64 億港元。收入總額由 2010 年上半年的 5.94 億港元減少至 2011 年的5.70 億港元，原因為本期間的

15、現收呎租較去年下跌每平方呎 3 港元及平均出租率較去年下跌 0.7%。物業營運開支有所增加，主要因為本期間有較大量的新租約導致租賃佣金及其他相關費用上升。不過，與 2010 年下半年比較，收入總額由 5.35 億港元增加 6.4% 至 5.70 億港元，帶動物業淨收入錄得 3.5% 增幅。朗豪坊辦公大樓朗豪坊辦公大樓的租約已減少至僅佔面積 5%。朗豪坊辦公大樓位於朗豪坊混合用途發展項目內，樓高 59層，總樓面面積達 70 萬平方呎。這幢甲級寫字樓的所在地旺角除了是九龍半島的交通樞紐，更是繁盛的購物區。大廈內較多從事服務及時尚生活行業的租戶。二零一一年中期報告經營回顧出租率由 2010 年 12

16、 月 31 日的 99.4% 輕微上升至 99.6%。服務業繼續擴張為九龍區寫字樓帶來持續需求，東九龍非核心區大部份空置樓面終於 2010 年獲得消化，來自該區的競爭壓力因而大大舒緩。因此，九龍中及西九龍區的租金於過去數季得以略為上升。朗豪坊寫字樓平均每月現收呎租朗豪坊寫字樓平均每月現收呎租（港元 / 每平方呎可出租面積）商場人流非常暢旺，舖位亦近乎全部租出。朗豪坊商場不斷提升其商戶組合，加上本地零售市道旺盛，場內商戶的平均每平方呎銷售額較 2010 年上半年上升 24%。朗豪坊已成為內地旅客來港購物熱點，他們在化妝品及服飾的消費大增亦為營業額增長的重要因素。朗豪坊商場平均每月現收呎租朗豪坊商

17、場平均每月現收呎租（港元 / 每平方呎可出租面積，不包括營業額分成租金。）10 年年12 月月26.4011年年1月月26.4511年年2 月月26.4711年年3月月26.5811年年4 月月26.7411年年5月月26.8311 年年6 月月26.9310 年年12 月月97.4811 年年1 月月97.6511 年年2月月97.6511 年年3 月月98.0011 年年4月月98.0911 年年5 月月98.5611年年6月月98.48朗豪坊辦公大樓的市值租金於 2011 年上半年續步上升。市值租金於2010年終時介乎每平方呎25-33港元。視乎樓層高低及租戶對營業地點的重視程度，市值租

18、金現時已升至每平方呎32-38港元。由於租金水平有所調高，現收呎租已開始上升，而於6月30日為每平方呎26.93港元。由於大部份於 2011 年上半年生效的租約乃於去年簽訂，而期內再無空置單位可供出租，市值租金於近期的升幅只有小部份已被反映。辦公大樓的收入總額為 1.26 億港元，比對 2010 年同期為1.35 億港元。現收呎租及出租率維持穩定，收入總額減少的主要原因為一項命名權協議於去年終到期及相關收入減少 7 百萬港元。物業營運開支大致不變，而物業淨收入則因收入總額減少而相應地由1.08億港元下降至1.01億港元。朗豪坊商場朗豪坊商場朗豪坊為一樓高15層，面積達60萬平方呎的垂直式商場，

19、以中檔潮流服飾，美容產品及餐飲為主力。商場位於朗豪坊混合用途發展項目內，透過其獨特的建築設計及具創意的宣傳及推廣活動，為顧客帶來與別不同的購物體驗。商場已被公認為潮流觸覺敏銳年青顧客的時尚社交及購物熱點，亦深受旅客歡迎。新商戶對場內舖位的需求殷切，大大提高業主的議價能力。不過，由於本期間僅有佔面積 6% 的租約到期，現收呎租增長幅度不大。現收呎租由2010年終時每平方呎97.48港元上升至2011年6月時每平方呎98.48港元。現收呎租於一年前 2010 年 6 月時為每平方呎 89.13 港元。收入總額由 2.30 億港元增加 10.3% 至 2.54 億港元，部份原因為租金於 2010 年

20、下半年上升的滯後效應。儘管部份租戶的基本租金於 2010 年底時已大幅調升，但由於主要租戶的銷售額增長仍然較基本租金升幅為快，分成租金未見有所減少。來自其他如展銷和廣告的輔助收入亦續有增加。如非因一項命名權協議於去年終到期而導致收入減少 6 百萬港元，收入總額的增幅會更大。向租戶徵收的物業管理費及推廣費已於年初調升，有助控制營運支出相對收入的增長。物業營運開支上升 2.2% 至 0.54 億港元，而商場的物業淨收入則增加 12.7% 至 2 億港元。6冠君產業信託主席7管理層討論及分析管理層討論及分析展望受制於更嚴格的監管，大型金融機構透過自營交易的獲利能力受壓，令其不願貿然擴充營運並承租更多

21、的寫字樓面積。金融危機正在歐洲蔓延，加上美國經濟可能再度放緩，皆為市場增添不明朗因素。雖然中環區優質寫字樓供應短缺將會持續，但面對中環區的高昂租金，更多租戶會考慮遷往非核心商業區。因此，花旗銀行廣場需要比預期長時間才可減低現時的空置率。鑑於需求放緩，為加快吸客，我們取價時亦須較具彈性。我們預計朗豪坊辦公大樓的出租率可維持於高水平，而現收呎租與市值租金的差距將續漸收窄。辦公大 於本年餘下時間有佔面積 15% 的租約到期，屆時續約租金將會有所提升，從而畧為推高租金收入。朗豪坊商場於 2011 年應可繼續受惠於暢旺的零售市場。工資上升令本地消費者持續增加消費。內地旅客持續訪港及他們帶來的消費將有利於

22、香港零售市場。我們會繼續投入資源提升商場於國內的形象及名聲，以吸引更加來自內地的旅客。憑藉其優越地點，不斷優化的商鋪組合及高成效的推廣活動，朗豪坊商場繼續成為各大化妝品品牌及各種於2011 年5 月，一筆於2006 年發行未償還本金額為7.63 億港元的可換股債券已透過內部資源全數償還，而一筆為數70 億港元的銀行貸款亦已再融資，新貸款年期為三年。新貸款的利率按香港銀行同業拆息加年率 0.93% 的浮動利率計算。參照現時利率，該浮動利率較之前的固定利率年率2.82% 明顯為低。由於借債額減少，加上 70 億港元新銀行貸款的浮動利率較低，本信託於下半年的利息支出應會減少。國際金融市場現時面對各種

23、問題，或會為香港寫字樓及零售市場帶來不明朗因素。不過，以旗下物業現時的出租率來看，我們預計本信託的物業收入於今年下半年應會相對穩定。承董事會命鷹君資產管理（冠君）有限公司鷹君資產管理（冠君）有限公司（冠君業產信託之管理人）羅嘉瑞羅嘉瑞服飾零售商設置銷售點的熱門目標。商場於 2011 年餘下時間有佔面積 11% 的租約到期，商場租金應能繼續上升。香港，2011 年 8 月 11 日二零一一年中期報告管理層討論及分析管理層討論及分析物業估值根據由萊坊測計師行有限公司於2011年7月26日發出的估值報告書，冠君產業信託旗下物業於2011年6月30日的估值按用途分列如下：花旗銀行廣場花旗銀行廣場朗豪坊

24、朗豪坊小計小計2011 年年 6 月估值月估值寫字商場停車場其他總計總計港幣百萬元港幣百萬元35,33937026729936,275港幣百萬元港幣百萬元6,38510,55620510117,247港幣百萬元港幣百萬元41,72410,92647240053,522冠君產業信託旗下物業組合現時估值為 535 億港元，較2010 年 12 月時 502 億港元的估值增加 33 億港元。就個別物業而言，花旗銀行廣場的估值增加 7.5%，而朗豪坊的估值則增加 4.7%。物業估值的孳息率維持不變，分別為花旗銀行廣場的 4.0%，朗豪坊辦公大 的 4.2% 及朗豪坊商場的4.1%。物業估值增加主要由估

25、值租金上昇所帶動。8冠君產業信託）續。9管理層討論及分析管理層討論及分析財務回顧分派分派分派款額分派款額截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，冠君產業信託的分派為517,955,000 港元。此乃按有關期內冠君產業信託的可供分派收入總額 568,784,000 港元的 90% 另加由信託管理人酌情釐定的額外款項 6,050,000 港元計算。負債概況負債概況本 期 間， 本 信 託 按 4.26 港 元 的 換 股 價 轉 換 本 金 額 共2,000,000 港元於 2006 年發行本金額為 765,000,000 港元之可換股債券，並以現金2,200,000港元作為支付。於2011

26、年5 月 23 日，本信託透過內部資源，以贖回價 110.328% 合共841,803,000 港元，贖回未償還之剩餘本金額 763,000,000港元的可換股債券。去年同期，冠君產業信託的分派為530,362,000 港元。此乃按有關期內冠君產業信託的可供分派收入總額 573,803,000港 元 的 90% 另 加 由 信 託 管 理 人 酌 情 釐 定 的 額 外 款 項13,939,000 港元計算。每基金單位分派每基金單位分派截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，每基金單位分派為 0.1048港元。根據 2011 年 6 月 30 日的基金單位收市價 4.37 港元計算，相當

27、於年度分派率 4.8%。惟每基金單位分派可被 2011年 7 月 1 日至記錄日期期間新發行的基金單位所調整。冠君產業信託將就截至 2011 年 6 月 30 日止六個月的最終每基金單位中期分派另行發出公告通知基金單位持有人。基金單位持有人名冊暫停辦理過戶登記基金單位持有人名冊暫停辦理過戶登記基金單位將由 2011 年 9 月 8 日（星期四）至 2011 年 9 月 14 日（星期三）記錄日期（包括首尾兩天）暫停辦理過戶登記手續。2011年中期分派將於2011 年10 月3 日支付予於記錄於 2011 年 5 月 19 日，本信託透過其特別目的投資工具，簽訂金額為 7,000,000,000

28、 港元的新有期貸款協議（2011年 有 期 貸 款 ， 為 2006 年 5 月 24 日 授 予 本 信 託 金 額 為7,200,000,000 港元的有期貸款及循環信貸的尚未償還本金7,000,000,000 港元作悉數再融資。本金額為 7,000,000,000港元用作對沖的利率掉期於 2011 年 5 月 24 日到期並無續期。2011年有期貸款按香港銀行同業拆息加每年0.93%的浮動利率計息，並於 2014 年 5 月 24 日到期。在報告期末，本信託收到轉換通知書，以換股價 3.61 港元轉換本金額為 10,000 港元於 2008 年發行的可換股債券。於2011 年 7 月 6

29、 日，冠君產業信託發行 2,770 個基金單位以支付該轉換。此新基金單位將有權收取本期間之分派。於 2011 年 6 月 30 日， 本 信 託 的 未 償 還 總 借 貸 合 共 為14,114,000,000 港元。總借貸包括：日期名列基金單位持有人名冊上之基金單位持有人。 金額為 2,454,000,000 港元並須於 2013 年 6 月一筆過償還如欲獲得 2011 年中期分派的資格，所有已填妥的過戶登記文件（連同有關基金單位證書）須於2011年9月7日（星期三）下午 4 時 30 分前送達冠君產業信託基金單位過戶登記處香港中央證券登記有限公司（地址為香港灣仔皇后大道東 183的有期貸

30、款 本金額為 4,660,000,000 港元並於 2013 年 6 月到期的可換股債券號合和中心 17 樓 1712 至 1716 室）辦理基金單位過戶登記手 金額為 7,000,000,000 港元並須於 2014 年 5 月一筆過償還的有期貸款二零一一年中期報告（數。財務回顧本信託的借貸到期日概況如下：於於 2011 年年 6 月月 30 日日已被解除及釋放。此舉有助日後如有增加融資的需要。經計及本信託可用的財政資源，冠君產業信託擁有充裕的流動資產以應付其營運資金及營運所需。到期到期百萬港元百萬港元佔總借貸佔總借貸 (%)於第 1 年於第 2 年於第 3 年總數總數7,1147,0001

31、4,11450.449.6100.0資產抵押資產抵押於 2011 年 6 月 30 日， 冠 君 產 業 信 託 若 干 公 平 值 為47,750,000,000 港元的物業，連同轉讓物業產生的銷售所得款項、保險所得款項、租金收入、收益及所有其他收入已抵押予債券受託人，以擔保可換股債券發行人的責任及抵押作本信託所獲授的銀行融資的擔保。本金額為4,660,000,000港元之未償還可換股債券於2011年6月30日的到期收益率為5.25%，票面息率為每年1%，贖回資本承擔資本承擔價為 123.94% 及最新經調整換股價為 3.61 港元。於 2011 年 6 月 30 日，本信託並無任何重大承擔

32、項目。於2011年6月30日，本信託的所有銀行貸款（佔所有貸款的67%）以浮動利率為基準。信託管理人會監察利率走勢並會視乎市場情況考慮為借貸進行利率掉期。於 2011 年 6 月 30 日， 本 信 託 的 總 資 產 為 54,907,000,000港元。資產負債比率，即總借貸對其總資產的百分比為25.7%。總負債（不包括基金單位持有人應佔的資產淨值）對其總資產的百分比為 33.2%。穩定租金安排穩定租金安排根據於 2006 年 12 月 11 日就收購花旗銀行廣場三個樓層及若干泊車位訂立的買賣協議協議），就截至 2011 年 6 月30 日止六個月，實際新物業收入（定義見協議）相等於約8,

33、181,000 港元。與根據協議訂立的穩定租金安排安排）下的穩定金額每六個月期間 30,992,000 港元相比，截至2011 年 6 月 30 日止六個月期間產生 22,811,000 港元的不足基金單位持有人應佔資產淨值基金單位持有人應佔資產淨值於 2011 年 6 月 30 日， 基 金 單 位 持 有 人 應 佔 資 產 淨 值 為36,677,000,000港元或每基金單位7.42港元，較2011年6月30 日基金單位收市價 4.37 港元有 69.8% 溢價。現金狀況現金狀況於 2011 年 6 月 30 日，冠君產業信託擁有未提取銀行貸款總額500,000,000港元及現金結餘1

34、,270,000,000港元。繼2011年 5 月為 7,000,000,000 港元貸款再融資及贖回 763,000,000港 元 可 換 股 債 券 後， 若 干 於 2011 年 6 月 30 日 公 平 值 為5,772,000,000 港元以往用作為抵押之冠君產業信託物業，因最高穩定租金金額之餘額相比不足數額為少，所以指定託管賬戶之全數結餘6,050,000港元已於2011年6月30日被提取並由本信託收取。根據安排之條款及條件，當指定託管賬戶的款項被悉數支取後，賣方將不再有進一步的付款責任。因此，原定於 2012 年初屆滿的安排亦告結束。10冠君產業信託（ ）（ ）（ ）（ ）企業管

35、治及循規企業管治及循規企業管治企業管治原則企業管治原則冠君產業信託致力於就有關信託而進行的全部活動及交易，以及於香港聯合交易所有限公司聯交所上市或買賣而產生的任何事宜達致全球最佳常規及準則。信託管理人現時所採納的企業管治架構著重對所有基金單位持有人的問責性、解決利益衝突事宜、申報過程的透明度、遵守相關規例，以及有效的營運和投資程序。信託管理人已制定全面的循規程序及指引，當中載有實行此企業管治框架時所採用的主要程序、系統及措施。受託人與信託管理人互相獨立。受託人負責代表基金單位持有人安全保管冠君產業信託的資產，而信託管理人則負責按照信託契約（定義見下文）管理冠君產業信託，以及確保冠君產業信託的資

36、產及經濟方面獲專業地僅以基金單位持有人的利益管理。受託人、信託管理人及基金單位持有人之間的關係載於信託管理人與受託人於 2006 年 4 月 26 日訂立構成冠君產業信託的信託契約（信託契約（並由日期為2006年12月5日的首次補充契約、日期為2008年2月4日的第二次補充契約、日期為 2009 年 3 月 9 日的第三次補充契約及日期為 2010 年7 月 23 日的第四次補充契約所修訂）。認可架構及管治架構認可架構及管治架構冠君產業信託為構成一項單位信託基金之集體投資計劃，並根據香港法例第 571 章證券及期貨條例證券及期貨條例）第 104 條獲證券及期貨事務監察委員會證監會認可，兼受證監

37、會根據證券及期貨條例及房地產投資信託基金守則房地產投資信託基金守則及聯交所證券上市規則（上巿規則）的條文所監管。信託管理人董事會信託管理人董事會信託管理人董事會主要監督信託管理人的日常事務管理及業務營運，並負責信託管理人的整體管治。董事會亦會檢討重大財務決策及信託管理人的表現。為建立一個有效而均衡的董事會架構，董事會須由不少於五名董事以及不多於十三名董事組成。信託管理人已獲證監會根據證券及期貨條例第 116 條授權執行受規管的資產管理活動。李澄明先生（行政總裁兼執行董事）、朱仲堯先生（投資總監）及鄺志光先生（營運總監）為信託管理人根據證券及期貨條例第 125 條及房地產投資信託基金守則第 5.

38、4 段項下的負責人員。滙豐機構信託服務（亞洲）有限公司受託人已根據香港法例第29章受託人條例第77條註冊成為信託公司。受託人具備資格作為根據證券及期貨條例授權及房地產投資信託基金守則所規管的認可集體投資計劃受託人。董事會目前由八名成員組成，包括一名執行董事及七名非執行董事（包括三名獨立非執行董事）。信託管理人董事會可設立董事委員會並清楚界定其職權範圍，以審閱具體事宜或項目。信託管理人已設立審核委員會及披露委員會兩個常設董事委員會。二零一一年中期報告11循規循規）(a)企業管治審核委員會的職責為監管及評估信託管理人內部監控的有效性。審核委員會亦會檢討為納入信託管理人所發布的財務報告而編製的資料是

39、否屬優質可靠，並負責提名外聘核數師，並從成本、範圍及表現諸方面檢討外部審核是否適當。審核委員會現由兩名獨立非執行董事（石禮謙先生及葉毓強先生）及一名非執行董事（羅嘉瑞醫生）組成。葉先生擔截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，信託管理人及冠君產業信託均遵守房地產投資信託基金守則、信託契約、證券及期貨條例之有關條文及要求，以及上市規則中適用於冠君產業信託之規則。任審核委員會主席。截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，信託管理人及冠君產業信披露委員會的職責為審閱向基金單位持有人披露的資料及向公眾發表的公布。披露委員會與信託管理人的管理層合作，確保披露資料的準確性及完整性。披露委員會現

40、由一名非執行董事（羅嘉瑞醫生），一名獨立非執行董事（石禮謙先生）及一名執行董事（李澄明先生）組成。李先生擔任披露委員會主席。於 2011 年 6 月 30 日止六個月期間及截至本中期報告日期，託亦已遵守循規手冊及上市規則附錄十四所載企業管治常規守則所有適用守則條文。信託管理人已採納冠君產業信託管理層人士證券交易守則（證券交易守則。證券交易守則之標準較上市規則附錄十所載之上市發行人董事進行證券交易的標準守則所訂之標準更高。管理層人士包括信託管理人之董事、高級行政人員，以及公司秘書。信託管理人董事之資料變更如下：信託管理人已向管理層人士作出特定查詢，彼等已確認於於 2011 年 5 月 3 日，葉

41、毓強先生獲委任為信託管理人之獨立非執行董事及審核委員會成員；(b) 於 2011 年 6 月 14 日，David Gordon Eldon 先生退任信託管理人之獨立非執行董事及審核委員會主席；及(c) 於2011年8月11日，葉毓強先生獲委任為信託管理人之審核委員會主席。截至 2011 年 6 月 30 日止六個月內一直遵守證券交易守則所規定的準則。中期業績之審閱中期業績之審閱截至 2011 年 6 月 30 日止六個月之未經審核中期業績已由信託管理人之審核委員會及披露委員會審閱，並經本信託的外聘核數師德勤 關黃陳方會計師行根據香港會計師公會頒佈的香港審閱委聘準則第 2410 號由實體的獨立

42、核數師執行的中期財務資料審閱進行審閱。12冠君產業信託士。（556企業管治及循規企業管治及循規關連人士交易關連人士交易報告書關連人士交易報告書以下列載關於冠君產業信託及其關連人士（定義見房地產投資信託基金守則（房地產投資信託基金守則）第 8.1 段）的關連人士交易的資料：與鷹君關連人士集團及與鷹君關連人士集團及 / 或新福港關連人或新福港關連人士集團的關連人士交易士集團的關連人士交易下表列載關於冠君產業信託與鷹君關連人士集團及 / 或新福港關連人士集團於截至 2011 年 6 月 30 日止六個月（本期間）的關連人士交易的資料。關連人士交易租賃收入（收益）關連人士交易租賃收入（收益）鷹 君 關

43、 連 人 士 集 團 指 因 其 與 Top Domain InternationalLimited 及 Keen Flow Investments Limited（各自為冠君產業信託的重大持有人）及鷹君資產管理（冠君）有限公司（信託管理人）（其為鷹君集團有限公司（鷹君）的全資擁有附屬公司）的關係而成為冠君產業信託的關連人士的任何人士。新福港關連人士集團指因其與新福港建設集團有限公司（新福港）為信託管理人之董事羅啟瑞先生的聯繫人士，羅先生有權於新福港股東大會上行使 33% 或以上控制性的投票權）的關係而成為冠君產業信託的關連人士的任何人關連人士名稱關連人士名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託

44、的關係關連交易性質關連交易性質於本期間的收入於本期間的收入港元港元鷹君資產管理（冠君）有限公司Eagle Property Management鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司停車費租賃交易 1197,0001,376,000(CP) Limited朗廷酒店國際有限公司朗豪酒店（香港）有限公司昌瑞有限公司鷹君物業管理有限公司中國移動香港有限公司總計總計鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司一名董事的聯繫人士 7租賃交易 2租賃交易 4租賃交易租賃交易 6 及停車費使用權費 85,054,00031,641,0003,300,0001,867,000112,00013,547,00

45、0關連人士交易樓宇管理費收入（收益）關連人士交易樓宇管理費收入（收益）關連人士名稱關連人士名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託的關係關連交易性質關連交易性質於本期間的收入於本期間的收入港元港元Eagle Property Management(CP) Limited朗廷酒店國際有限公司朗豪酒店（香港）有限公司昌瑞有限公司鷹君物業管理有限公司總計總計鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司樓宇管理費收入 1樓宇管理費收入 2樓宇管理費收入 4樓宇管理費收入樓宇管理費收入163,000699,000 9271,0001,476,000217,0002,826,000

46、二零一一年中期報告13123456789關連人士交易關連人士交易物業管理交易（支出）關連人士交易物業管理交易（支出）關連人士名稱關連人士名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託的關係關連交易性質關連交易性質於本期間的支出於本期間的支出港元港元堅信工程有限公司高端有限公司鷹君工程有限公司鷹君物業管理有限公司鷹君物業管理有限公司朗豪酒店（香港）有限公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司鷹君的附屬公司維修及保養服務維修及保養服務維修及保養服務償付樓宇管理支出維修及保養服務市場推廣支出52,000798,000618,00030,524,000104,00018,00

47、0展安發展有限公司（以香港逸東酒店之名稱經營）總計總計鷹君的附屬公司市場推廣支出15,00032,029,000附註：本信託於本期間結算日持有由 Eagle Property Management (CP) Limited 以銀行擔保提供約 837,000 港元的保證金及裝修按金 10,000 港元。本信託於本期間結算日持有由朗廷酒店國際有限公司提供約 3,121,000 港元的銀行擔保保證金。該 5,054,000 港元中，約 2,407,000 港元的租賃收入來自與朗廷酒店國際有限公司訂立的原有協議，並於下開原有協議分節內列載。本信託於本期間結算日持有由朗豪酒店（香港）有限公司以銀行擔保提

48、供約 1,154,000 港元的保證金及裝修按金 15,000 港元。本信託於本期間結算日持有由昌瑞有限公司提供約 2,585,000 港元的銀行擔保保證金。本信託於本期間結算日持有由鷹君物業管理有限公司提供合共約 915,000 港元的保證金。由於羅嘉瑞醫生為中國移動有限公司（中國移動香港有限公司的控股公司）的獨立非執行董事，故中國移動香港電話有限公司為羅嘉瑞醫生（彼為鷹君及信託管理人的董事）的聯繫人士。本信託於本期間結算日持有由中國移動香港有限公司提供約 37,000 港元的保證金。該 699,000 港元中，約 349,000 港元的樓宇管理費收入來自與朗廷酒店國際有限公司訂立的原有協議

49、，並於下開原有協議分節內列載。10 該30,524,000港元中，約29,723,000港元為根據朗豪坊商場物業管理協議已支付的償還款項，餘下約801,000港元為根據CAF管理協議（有關朗豪坊的公用區域/設施）已支付的償還款項。朗豪坊商場物業管理協議及CAF管理協議為與鷹君物業管理有限公司訂立的原有協議。根據原有協議，商場物業管理人有權一直保留相等於截至 2011 年 12 月 31 日年度認可預算每年開支六分之一的金額，以確保商場物業管理人能支付商場管理費用。14冠君產業信託1無原有協議原有協議於收購朗豪坊的零售商場、停車場及若干物業部分後，先前與鷹君關連人士集團及/或新福港關連人士集團訂

50、立的若干協議繼續有效。受豁免規限的原有協議受豁免規限的原有協議以下的原有協議同屬前文所披露有關與鷹君關連人士集團及或新福港關連人士集團訂立的關連人士交易，該等原有協議同受嚴格遵守房地產投資信託基金守則第 8 章的規定的豁免下的年度限額所規限的關連人士交易予以處理：受豁免規限的原有協議受豁免規限的原有協議協議名稱協議名稱 / 描述描述訂約方名稱訂約方名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託的關係交易性質交易性質本期間的本期間的收入收入 / 支出支出港元港元租賃協議朗廷酒店國際有限公司鷹君的附屬公司租賃交易及樓宇管理費2,756,000收入朗豪坊商場鷹君物業管理有限公司鷹君的附屬公司償付樓宇管理支出

51、29,723,000物業管理協議（作為朗豪坊的商場物業管理人）CAF 管理協議鷹君物業管理有限公司鷹君的附屬公司償付樓宇管理支出801,000（有關朗豪坊公用區域 / 設施）（作為朗豪坊的 CAF物業管理人）須遵守房地產投資信託基金守則第須遵守房地產投資信託基金守則第 8.14 段呈報規定的其他原有協議及其他交段呈報規定的其他原有協議及其他交易易協議名稱協議名稱 / 描述描述訂約方名稱訂約方名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託的關係交易性質交易性質本期間的本期間的收入收入 / 支出支出港元港元朗豪坊的公契鷹君物業管理有限公司鷹君的附屬公司樓宇管理費支出454,000（作為朗豪坊的公契管理人）

52、朗豪坊辦公大樓的祥裕管理有限公司鷹君的附屬公司樓宇管理費支出 215,311,000副公契（作為朗豪坊辦公大樓的副公契管理人）委託契約鷹君物業管理有限公司（作為朗豪坊的鷹君的附屬公司委託管理公用區域 / 設施公契管理人）物業管理協議Eagle Property鷹君的附屬公司租賃及市場34,845,000Management (CP)Limited（作為冠君產業信託的物業管理人）推廣服務花旗銀行廣場公契鷹君物業管理有限公司鷹君的附屬公司樓宇管理費支出 343,743,000（作為由花旗銀行廣場的公契管理人委任的公契副管理人）附註：1 於本期間結算日，約 716,000 港元管理費按金及大廈儲備基

53、金已支付予鷹君物業管理有限公司（作為朗豪坊的公契管理人）。2 於本期間結算日，約 12,759,000 港元的管理費按金及大廈儲備基金已支付予祥裕管理有限公司（作為朗豪坊辦公大樓的副公契管理人）。3 於本期間結算日，約 15,566,000 港元的管理費按金已支付予鷹君物業管理有限公司（作為花旗銀行廣場的公契副管理人）。二零一一年中期報告15（1關連人士交易與鷹君關連人士集團的其他關連人士交易與鷹君關連人士集團的其他關連人士交易與受託人及與受託人及 / 或受託人關連或受託人關連人士集團的關人士集團的關連人士交易連人士交易信託管理人費用信託管理人費用下表列載關於冠君產業信託與受託人及/或受託人關

54、連人士鷹君資產管理（冠君）有限公司為冠君產業信託的管理人，亦 為 鷹 君 的 全 資 擁 有 附 屬 公 司。 信 託 管 理 人 費 用 約 為91,786,000 港元作為於本期間提供的有關服務，即為冠君產業信託於本期間的物業淨收入的 12%，並將獲發行新基金單位及現金支付方式以償付信託管理人費用。信託管理人已書面通知受託人及選擇 2011 年財務年度內百分之六十的信託管理人費用將以基金單位償付而餘額的百分之四十則以現金支付。截至 2011 年 6 月 30 日止六個月期間，信託管理人費用以基金單位形式支付的約為55,072,000港元，以現金形式支付的約為36,714,000港元。於本期

55、間的關連人士交易的資料。受託人關連人士指受託人及與之屬同一集團的各公司或以其他方式與受託人有聯繫按房地產投資信託基金守則的定義）的公司。受託人關連人士包括任何受託人及受託人的控制實體、控股公司、附屬公司或聯營公司的董事、高級行政人員或高級職員。滙豐集團指香港上海滙豐銀行有限公司及其附屬公司，且除非本文另有明確指明，不包括受託人及其專有附屬公司（即受託人的附屬公司，但不包括以其身為冠君產業信託的受託人的身份建立的該等附屬公司）。關連人士交易一般銀行及金融服務關連人士交易一般銀行及金融服務關連人士名稱關連人士名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託的關係關連交易性質關連交易性質本期間的本期間的收入收

56、入 / 支出支出港元16滙豐集團滙豐集團恒生銀行有限公司冠君產業信託受託人關連人士受託人關連人士受託人關連人士一般銀行服務利息收入銀行收費貸款利息 / 支出577,00038,00037,869,00022附註：關連人士交易租賃關連人士交易租賃 / 許可使用交易許可使用交易關連人士名稱關連人士名稱與冠君產業信託的關係與冠君產業信託的關係關連交易性質關連交易性質於本期間的收入於本期間的收入港元香港上海滙豐銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司恒生銀行有限公司總計總計受託人關連人士受託人關連人士受託人關連人士受託人關連人士租賃交易樓宇管理費收入 2租賃交易 2樓宇管理費收入22,08

57、8,0002,014,000160,00025,00024,287,000附註：1 恒生銀行有限公司為香港上海滙豐銀行有限公司的附屬公司。其作為合共 (i) 70 億港元有期貸款於 2011 年 6 月 30 日仍未償還；及 (ii)29.54 億港元（其中 24.54億港元有期貸款於2011年6月30日仍尚未償還）的有期貸款及循環信貸安排的融資代理人。兩項融資的銀團貸款人包括恒生銀行有限公司及香港上海滙豐銀行有限公司。2 信託於本期間結算日持有由滙豐集團提供合共約 9,072,000 港元的保證金。關連人士交易其他關連人士交易其他於本期間內就滙豐機構信託服務（亞洲）有限公司集團以其身為冠君產

58、業信託的受託人所提供的服務產生了約4,584,000 港元的受託人費用。以上關連人士交易報告書所展示的數額均已調整至最近的千位數。與其他關連人士的關連人士交易與其他關連人士的關連人士交易於本期間內，120,000 港元付予付予萊坊測計師行有限公司，作為冠君產業信託主要估值師提供服務的估值費用。二零一一年中期報告1711134（）（企業管治及循規企業管治及循規權益披露關連人士持有的基金單位數目關連人士持有的基金單位數目於 2011 年 6 月 30 日，據信託管理人所知，下列人士（即冠君產業信託的關連人士（定義見房地產投資信託基金守則）持有冠君產業信託的基金單位及 / 或相關基金單位：名稱名稱持

59、有基金持有基金單位數目單位數目持有相關持有相關基金單位數目基金單位數目佔已發行佔已發行基金單位百分比基金單位百分比 7Top Domain International LimitedKeen Flow Investments LimitedBright Form Investments Limited鷹君資產管理（冠君）有限公司1,420,416,628 1913,580,933197,943,541 1, 2648,199,445 1, 628.7418.4813.114.00Fine Noble LimitedGreat Eagle Nichemusic Limited李澄明Fortune

60、 Mega Investments Limited滙豐集團14,578,5031,129,74373,250163,936,1511,204,219 50.290.020.0013.310.02附註：1 鷹君集團有限公司（鷹君）乃該等公司之最終控股公司。Jolly Trend Limited、Alfida Limited、鷹君有限公司、Eagle Asset Management Holdings Limited、卓頌有限公司及 Great Eagle Net Limited 為該等公司的居間控股公司。根據房地產投資信託基金守則，上述公司均為冠君產業信託的關連人士。除 (i) 鷹君資產管理（冠

61、君）有限公司持有基金單位的持倉增加 11,634,743 個基金單位及 (ii) Bright Form Investments Limited 持有相關基金單位的持倉增加14,053,104 個相關基金單位（由於 2013 年到期可換股債券的轉換價由每基金單位 3.69 港元調整至每基金單位 3.61 港元）外，該等公司持有基金單位數目較2010 年 12 月 31 日的持倉沒有變更。HSBC International Trustee LimitedHITL）為一酌情信託的受託人，於2011年6月30日持有鷹君33.06%權益。該酌情信託的受益人當中包括鷹君之若干董事羅嘉瑞醫生及羅 瑞先生

62、（彼亦為信託管理人的董事）、羅杜莉君女士、羅孔瑞先生、羅慧端女士、羅康瑞先生及羅鷹瑞醫生。此外，於 2011 年 6 月 30 日羅嘉瑞醫生以其本身之名義、作為若干公司的控股股東及作為另一酌情信託之成立人持有鷹君股本中 17.23% 權益。2 鷹君資產管理（冠君）有限公司因其為冠君產業信託的管理公司，故為關連人士（定義見房地產投資信託基金守則）。3 李澄明先生因其為信託管理人的董事，故為關連人士。4 該等基金單位由 Fortune Mega Investments Limited 直接持有。其居間的控股公司 Julian Holdings Limited、嘉里建設有限公司、Kerry Prop

63、erties (Hong Kong)Limited及Spring Capital Holdings Limited被視為於同一批基金單位中擁有權益。彼等各自乃何述勤先生（信託管理人的董事）的聯繫者，故為關連人士。彼等持有的基金單位數目較 2010 年 12 月 31 日的持倉沒有變更。5 根據信託管理人之現有資料，香港上海滙豐銀行有限公司及其附屬公司（除另有所指，並不包括受託人及其專有的附屬公司）滙豐集團，因其為冠君產業信託受託人之控股公司、控制實體、附屬公司或聯繫公司（定義見房地產投資信託基金守則）故為關連人士。滙豐集團被視為於該等基金單位中擁有權益，當中 1,156,641 個基金單位由其

64、為受託人之控股公司、控制實體、附屬公司及聯繫公司（定義見房地產投資信託基金守則）擁有及47,578個基金單位由其董事、高級行政人員、高級人員及其聯繫者（根據信託守則之定義）持有。滙豐集團持有的基金單位數目較2010年12 月 31 日的持倉增加 34,641 個基金單位。6 Bright Form Investments LimitedBright Form）持有的648,199,445個基金單位（以每基金單位的轉換價格3.61港元計算）為相關基金單位，為Bright Form直接持有本金金額為 2,340,000,000 港元於 2013 年到期可換股債券的衍生權益。7 有關之百分比是按冠君

65、產業信託於 2011 年 6 月 30 日所發行合共 4,942,219,499 個基金單位計算及向下調整至兩個小數位。8 根據鄭維志先生的披露，其於2011年4月12日起不再於89,230,569個基金單位中擁有權益。此等基金單位過往由受控法團（包括永泰出口商有限公司）持有。除上文附註所披露者外，於 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 6 月 30 日期間，關連人士所持有的基金單位數目並無任何變動。18冠君產業信託22111信託管理人的董事及行政總裁、信託管理信託管理人的董事及行政總裁、信託管理人及主要基金單位持有人持有的基金單位人及主要基金單位持有人持有的基金單位數目數目於 20

66、11 年 6 月 30 日，下列人士於冠君產業信託或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第 XV 部）擁有須根據證券及(a) 基金單位及相關基金單位基金單位及相關基金單位期貨條例第 XV 部向信託管理人及聯交所披露之基金單位、相關基金單位及債券之權益或淡倉：名稱名稱持有基金持有基金單位數目單位數目 3持有相關持有相關基金單位數目基金單位數目 3總計總計佔已發行基金佔已發行基金單位百分比單位百分比 4信託管理人的董事及行政總裁信託管理人的董事及行政總裁羅嘉瑞鄭維志李澄明2,547,649,348 15,669,89173,250648,199,445 13,195,848,793 15,669,

67、89173,25064.660.110.001信託管理人信託管理人鷹君資產管理（冠君）有限公司197,943,541 1197,943,541 14.00主要基金單位持有人主要基金單位持有人鷹君集團有限公司HSBC International Trustee Limited2,547,649,348 12,550,245,023648,199,445 1648,199,4453,195,848,793 13,198,444,46864.6664.72Top Domain International LimitedKeen Flow Investments LimitedBright Form

68、Investments Limited1,420,416,628913,580,933648,199,4451,420,416,628913,580,933648,199,44528.7418.4813.11(b) 債券債券 5名稱名稱信託管理人之董事信託管理人之董事羅嘉瑞債券面值債券面值2,340,000,000 港元 6二零一一年中期報告19、(i)38權益披露附註：1 羅嘉瑞醫生按證券及期貨條例是鷹君之控制人，故彼於鷹君所持有的同一批基金單位中有具報權益。鷹君被視為於下列由其控制的公司所持有的合共3,195,848,793 個基金單位中擁有權益：(a) Top Domain Intern

69、ational Limited 直接持有的 1,420,416,628 個基金單位；(b) Keen Flow Investments Limited 直接持有的 913,580,933 個基金單位；(c) Bright Form Investments Limited 直接持有於 2013 年到期的可換股債券可轉換的 648,199,445 個相關基金單位（每基金單位的轉換價格為 3.61 港元）；(d) 鷹君資產管理（冠君）有限公司直接持有的 197,943,541 個基金單位；(e) Fine Noble Limited 直接持有的 14,578,503 個基金單位；及(f) Great

70、 Eagle Nichemusic Limited 直接持有的 1,129,743 個基金單位。HSBC International Trustee Limited（HITL）持有的 2,550,245,023 個基金單位當中的 2,547,649,348 個基金單位與鷹君持有的 2,547,649,348 個基金單位為同一批基金單位。HITL 持有的 648,199,445 個相關基金單位與鷹君持有的 648,199,445 個相關基金單位（上述第 1(c）項）為同一批相關基金單位，為 2013 年到期的可換股債券以每基金單位的轉換價 3.61 港元計算可轉換的相關基金單位。HITL 為一酌

71、情信託的受託人，被視為持有鷹君 33.06% 權益。該酌情信託的受益人當中包括鷹君之若干董事羅嘉瑞醫生及羅啟瑞先生（信託管理人的董事）羅杜莉君女士、羅孔瑞先生、羅慧端女士、羅康瑞先生及羅鷹瑞醫生。羅嘉瑞醫生以其本身之名義、作為若干公司的控股股東及作為另一酌情信託之成立人持有鷹君股本中 17.23% 投票權。2 根據鄭維志先生的確認及披露，彼於 2011 年 5 月 23 日起於該等基金單位擁有權益，該等基金單位由信託持有，鄭維志先生為其中受益人。3 除另有所指外，上文所披露之基金單位中的權益均指於基金單位中的好倉。4 有關之百分比乃按冠君產業信託於 2011 年 6 月 30 日所發行合共 4

72、,942,219,499 個基金單位計算及向下調整至兩個小數位。5 債券指由 Fair Vantage Limited（冠君產業信託全資擁有及控制的實體）於 2008 年所發行本金總額 4,680,000,000 港元，並於 2013 年到期的可換股債券（2008年可換股債券）。6 上述附註 1(c) 所述之 2008 年可換股債券可轉換為 648,199,445 個基金單位之權益（每基金單位的轉換價格為 3.61 港元）由鷹君實益擁有。除上文披露者外，於 2011 年 6 月 30 日，就信託管理人的董事及行政總裁所知：概無人士（董事除外）於基金單位中擁有須根據證券及期貨條例第 XV 部第

73、2、 及 4 分部向信託管理人及聯交所披露的基金單位權益（或被視為擁有權益）或持有基金單位的任何淡倉；及(ii) 概無信託管理人的董事或行政總裁於冠君產業信託或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）的基金單位、相關基金單位及債券中擁有（或被視為擁有）須根據證券及期貨條例第 XV 部第 7、 及 9 分部或信託管理人採納的管理層人士證券交易守則通知信託管理人及聯交所的任何權益及淡倉（包括根據該等證券及期貨條例被當作或被視作擁有的權益及淡倉）。20冠君產業信託）企業管治及循規企業管治及循規其他資料發行新基金單位發行新基金單位於 2011 年 6 月 30 日， 冠 君 產 業 信 託 已

74、發 行 合 共4,942,219,499 個基金單位。較之於 2010 年 12 月 31 日，於期內合共增發 11,634,743 個新基金單位。於 2011 年 3 月 8日，冠君產業信託以每基金單位 4.62 港元之價格（即冠君產業信託訂立之信託契約所述之市價）向信託管理人發行11,634,743 個新基金單位，作為全數支付冠君產業信託截至2010年12月31日止六個月應付有關花旗銀行廣場之管理人費用約 53,753,000 港元。本期間後，就 2008 年發行及 2013 年到期的 1 厘票息有擔保房地產買賣房地產買賣截至 2011 年 6 月 30 日止六個月內，冠君產業信託並無達成

75、任何房地產買賣交易。管理人及僱員管理人及僱員冠君產業信託由信託管理人管理，而本信託本身並無僱用任何員工。本信託的物業由多個營運實體管理，包括信託管理人、物業管理人、公契/屋宇管理人等。於2011年6月30 日，有關負責本信託物業營運的相關營運實體的人員編制列於下表：可換股債券之轉換，於2011年7月6日按每基金單位3.61港元之轉換價發行2,770個新基金單位。於本報告日期，冠君產業信託已發行合共 4,942,222,269 個基金單位。地點地點按運作分類按運作分類一般管理租務市務及推廣物業管理工程技術人員總計總計花旗銀行廣場花旗銀行廣場455127186朗豪坊朗豪坊119139287446其

76、他其他1313購買、出售或贖回冠君產業信託之證券購買、出售或贖回冠君產業信託之證券於 2011 年 4 月 27 日舉行之周年大會上，基金單位持有人已授出一般性授權在公開市場上回購基金單位。截至 2011 年6 月 30 日止六個月內，信託管理人或任何冠君產業信託的特別目的投資公司概無購買、出售或贖回任何基金單位。於 2011 年 5 月 23 日，Treasure Source Limited (2011年到期的 2 厘票息本金總額為 765,000,000 港元的有擔保可換股債券（債券的發行人）按債券之條件及條款於到期日以約841,803,000 港元（為本金額 763,000,000 港

77、元的未贖回債券的 110.328%）全數贖回未贖回之債券。相關債券於贖回後已被註銷。公眾持有之基金單位數量公眾持有之基金單位數量就信託管理人所知，於本報告日期，冠君產業信託之已發行及流通基金單位逾 25% 是由公眾人士持有，公眾持有基金單位之數量維持足夠。二零一一年中期報告21232729財務資料財務資料中期財務資料的審閱報告24252628簡明綜合收益表簡明綜合全面收入表簡明綜合財務狀況表簡明綜合基金單位持有人應佔資產淨值變動表簡明綜合現金流量表簡明綜合財務報告附註456789簡明綜合收益表簡明綜合收益表截至2011 年6 月30日止六個月2011 年年2010 年租金收益樓宇管理費收益租金

78、相關收益收入總額收入總額物業經營開支物業收益淨額物業收益淨額利息收益管理人費用信託及其他支出附註港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）860,43481,9408,060950,434(185,552)764,8824,084(91,786)(8,288)港幣千元（未經審核）（重列）872,82479,5106,564958,898(178,756)780,1421,431(93,617)(7,014)24投資物業公平值增加可換股債券之內含衍生部分公平值變動穩定租金安排之公平值變動支付可換股債券收益融資成本除稅及基金單位持有人分派前溢利除稅及基金單位持有人分派前溢利利得稅未計及基金單位持有人

79、分派前期內溢利未計及基金單位持有人分派前期內溢利基金單位持有人分派計及基金單位持有人分派後期內溢利計及基金單位持有人分派後期內溢利每基金單位基本盈利每基金單位基本盈利每基金單位攤薄盈利每基金單位攤薄盈利冠君產業信託13201412123,299,400336,16917219(347,763)3,956,934(79,759)3,877,175(517,955)3,359,2200.79 港元港元0.58 港元港元947,450(195,503)233(374,352)1,058,770(75,774)982,996(530,362)452,6340.20 港元0.20 港元簡明綜合全面收入表

80、簡明綜合全面收入表截至2011 年6 月30日止六個月2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）（重列）計及基金單位持有人分派後期內溢利現金流對沖：期內變動於收益表內之重新分類期內全面收入總額期內全面收入總額3,359,22059,35363,019122,3723,481,592452,63435,43085,629121,059573,693二零一一年中期報告25簡明綜合財務狀況表簡明綜合財務狀況表於2011年6 月30日於於 2011 年年6 月月 30 日日於 2010 年12 月 31 日附註港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）港幣千元

81、（經審核）（重列）非流動資產非流動資產投資物業穩定租金安排非流動資產總額131453,522,00053,522,00050,222,6006,03350,228,633流動資產流動資產應收借款貿易及其他應收款項可收回稅項銀行結存及現金流動資產總額資產總值資產總值151617113,1771,3191,270,3681,384,86454,906,86454,566107,7096,5612,038,0902,206,92652,435,559流動負債流動負債貿易及其他應付款項181,138,4791,153,065已收按金稅項負債應付分派有抵押定期貸款可換股債券1920399,21635,2

82、91517,955368,34711,654536,5086,997,329900,765衍生財務工具流動負債總額212,090,94159,35310,027,021非流動負債，不包括基金單位持有人應佔資產淨值非流動負債，不包括基金單位持有人應佔資產淨值26有抵押定期貸款可換股債券遞延稅項負債非流動負債總額，不包括基金單位持有人應佔資產淨值負債總額，不包括基金單位持有人應佔資產淨值負債總額，不包括基金單位持有人應佔資產淨值基金單位持有人應佔資產淨值基金單位持有人應佔資產淨值已發行基金單位數目（千個）已發行基金單位數目（千個）每基金單位資產淨值每基金單位資產淨值冠君產業信託1920222324

83、9,397,1066,468,422273,14316,138,67118,229,61236,677,2524,942,2197.42 港元港元2,446,1476,597,729222,7559,266,63119,293,65233,141,9074,930,5856.72 港元簡明綜合基金單位持有人應佔資產淨值變動表簡明綜合基金單位持有人應佔資產淨值變動表截至2011 年6 月30日止六個月已發行已發行基金單位基金單位港幣千元港幣千元對沖儲備對沖儲備港幣千元港幣千元其他其他港幣千元港幣千元溢利減分派溢利減分派港幣千元港幣千元總額總額港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核） （未經審核）

84、（未經審核） （未經審核）（未經審核） （未經審核）（未經審核） （未經審核）（未經審核）（重列）（重列）基金單位持有人應佔資產淨值於 2011 年 1 月 1 日（原先呈列）因會計政策變動之往年度調整基金單位持有人應佔資產淨值於 2011 年 1 月 1 日（重列）未計及基金單位持有人分派前期內溢利21,033,38321,033,383(122,372) 5,757,943(122,372) 5,757,9434,708,329 31,377,2831,764,6241,764,6246,472,953 33,141,9073,877,1753,877,175分派現金流對沖期內全面收入總額

85、發行基金單位（附註 23）53,753122,372122,372(517,955)3,359,220(517,955)122,3723,481,59253,753於於 2011 年年 6 月月 30 日的基金單位日的基金單位持有人應佔持有人應佔資產淨值資產淨值21,087,1365,757,9439,832,173 36,677,252已發行基金單位港幣千元對沖儲備港幣千元其他港幣千元溢利減分派港幣千元總額港幣千元（未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核）（重列）基金單位持有人應佔資產淨值於 2010 年 1 月 1 日（原先呈列）因會計政策變動之往年度調整20,6

86、51,833(385,736)5,757,9431,335,262895,23527,359,302895,235基金單位持有人應佔資產淨值於 2010 年 1 月 1 日（重列）未計及基金單位持有人分派前期內溢利分派現金流對沖期內全面收入總額發行基金單位20,651,833322,240(385,736)121,059121,0595,757,9432,230,497982,996(530,362)452,63428,254,537982,996(530,362)121,059573,693322,240於 2010 年 6 月 30 日的基金單位持有人應佔資產淨值20,974,073(26

87、4,677)5,757,9432,683,13129,150,470二零一一年中期報告27簡明綜合現金流量表簡明綜合現金流量表截至2011 年6 月30日止六個月經營活動經營活動2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）28除稅及基金單位持有人分派前溢利調整：投資物業公平值增加可換股債券的衍生部分公平值變動穩定租金安排的公平值變動支付可換股債券收益已付及應付管理人費用（以基金單位形式支付）利息收入融資成本營運資金變動前的經營現金流量貿易及其他應收款項（增加）減少貿易及其他應付款項（減少）增加已收按金增加來自經營業務的現金利息支付繳付香港利得稅來自經營

88、業務的現金淨額來自經營業務的現金淨額投資業務投資業務利息收入穩定租金安排收取的現金應收借款還款來自投資業務的現金淨額來自投資業務的現金淨額融資項目融資項目新增銀行借貸借貸集資先付費用償還銀行借貸支付可換股債券之轉換贖回可換股債券分派支付用作融資項目的現金淨額用作融資項目的現金淨額現金及現金等價物（減少）增加淨額現金及現金等價物（減少）增加淨額期初結存的現金及現金等價物期初結存的現金及現金等價物期末結存的現金及現金等價物為銀行結存及現金期末結存的現金及現金等價物為銀行結存及現金冠君產業信託3,956,934(3,299,400)(336,169)(17)(219)55,072(4,084)347

89、,763719,880(5,721)(14,276)30,869730,752(129,754)(492)600,5063,5966,05055,30764,9537,000,000(52,500)(7,000,000)(2,153)(841,803)(536,725)(1,433,181)(767,722)2,038,0901,270,3681,058,770(947,450)195,503(233)59,311(1,431)374,352738,8228,10029,0121,027776,961(138,611)(17,085)621,26533413,94114,275(410,775

90、)(410,775)224,7651,832,1052,056,870）簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月1. 一般資料一般資料冠君產業信託為一項根據香港法例第571章證券及期貨條例第104條獲認可的香港集體投資計劃，其基金單位已於香港聯合交易所有限公司上市。冠君產業信託受鷹君資產管理（冠君）有限公司（管理人）與 豐機構信託服務（亞洲）有限公司（受託人）於2006 年4 月26 日訂立的信託契約（經不時修訂）信託契約）及香港證券及期貨事務監察委員會頒佈的房地產投資信託基金守則（守則）所規管。冠君產業信託及其控制實體（統稱本集團）的主要業務為擁有及投資於

91、賺取收入的香港商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。簡明綜合財務報告以港元呈報，與冠君產業信託的功能性貨幣相同。2. 主要會計政策主要會計政策編製基準編製基準本簡明綜合財務報告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄 16 的適用披露規定、香港會計準則第 34 號中期財務報告及守則而編製。主要會計政策主要會計政策本簡明綜合財務報告根據歷史成本基準編製，惟投資物業及若干財務工具乃按公平值計量除外。除以下敘述外，此簡明綜合財務報告所採用的會計政策與本集團截至 2010 年 12 月 31 日止年度之財務報告所採納者相同。於本期間，本集團已首次採

92、用多個由香港會計師公會（香港會計師公會頒佈之新訂及經修訂準則及詮釋（新訂及經修訂香港財務報告準則）。香港會計準則第香港會計準則第 12 號所得稅之修訂（於生效日前提早採用）號所得稅之修訂（於生效日前提早採用）除此之外，本集團已於生效日（由 2012 年 1 月 1 日起或以後年度期間）前提早採用香港會計準則第 12 號遞延稅項：撥回相關資產之修訂。在此修訂下，根據香港會計準則第 40 號投資物業以公平值計量之投資物業，除非在某情況下假定被駁回，在計算遞延稅項時其價值假定可從出售中撥回。因此，在計算以公平值計量之投資物業的遞延稅項時，本集團已假定其價值可從出售中撥回。由於採用此修訂，於2010

93、年1 月1 日及2010 年12 月31 日之遞延稅項負債分別減少895,235,000 港元及1,764,624,000 港元，其相應調整已於簡明綜合基金單位持有人應佔資產淨值變動表之分派後溢利內確認。此外，採用此修訂亦令本集團截至 2010 年 6 月 30日止六個月之所得稅減少 124,602,000 港元及截至 2010 年 6 月 30 日止六個月之未計及基金單位持有人分派前溢利增加相同金額。二零一一年中期報告29簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月2. 主要會計政策（續）主要會計政策（續）香港會計準則第香港會計準則第 12 號所得稅之修訂（於

94、生效日前提早採用）續）號所得稅之修訂（於生效日前提早採用）續）對比往年已就投資物業公平值變動提供遞延稅項負債撥備，本期間並無就投資物業公平值變動提供遞延稅項撥備。由於採用此修訂，本集團截至 2011 年 6 月 30 日止六個月之所得稅減少 544,401,000 港元及截至 2011 年 6 月 30 日止六個月之未計及基金單位持有人分派前溢利增加相同金額。上述會計政策變動之影響摘要上述會計政策變動之影響摘要上述會計政策變動對本期間及過往期間之業績影響按排列項目呈列於簡明綜合收益表如下：2011 年年 1 月月 1 日日2010 年 1 月 1 日至至 至2011 年年 6 月月 30 日日

95、 2010 年 6 月 30 日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）港幣千元（未經審核）所得稅減少及未計及基金單位持有人分派前期內溢利相應增加544,4012011 年年 1 月月 1 日日124,6022010 年 1 月 1 日至至 至2011 年年 6 月月 30 日日 2010 年 6 月 30 日對每基金單位基本盈利之影響對每基金單位基本盈利之影響港元港元（未經審核）（未經審核）港元（未經審核）30調整前每基金單位基本盈利有關採用香港會計準則第 12 號修訂之調整呈報的每基金單位基本盈利對每基金單位攤薄盈利之影響對每基金單位攤薄盈利之影響調整前每基金單位攤薄盈利有關採用香港會計準

96、則第 12 號修訂之調整呈報的每基金單位攤薄盈利冠君產業信託0.680.110.790.490.090.580.180.020.200.180.020.20122. 主要會計政策（續）主要會計政策（續）香港會計準則第香港會計準則第 12 號所得稅之修訂（於生效日前提早採用）續）號所得稅之修訂（於生效日前提早採用）續）上述會計政策變動之影響摘要（續）上述會計政策變動之影響摘要（續）上述會計政策變動對本集團於 2010 年 1 月 1 日及於 2010 年 12 月 31 日之財務狀況影響如下：於於 2010 年年12 月月 31 日日於於 2010 年年12 月月 31 日日對基金單位持有人應佔

97、資產淨值之影響對基金單位持有人應佔資產淨值之影響（原先呈列）（原先呈列）港幣千元港幣千元調整調整港幣千元港幣千元（重列）（重列）港幣千元港幣千元遞延稅項負債遞延稅項負債1,987,379於 2010 年1 月 1 日（原先呈列）港幣千元(1,764,624)調整港幣千元222,755於 2010 年1 月 1 日（重列）港幣千元對基金單位持有人應佔資產淨值之影響遞延稅項負債1,006,379(895,235)111,144本集團並未採用下列已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂準則。下列為截至 2010 年 12 月 31 日止年度綜合財務報表公佈後始頒佈但尚未生效之新訂或經修訂準則：香港會計準則第

98、1 號（修訂本）香港會計準則第 19 號（2011 年經修訂）香港會計準則第 27 號（2011 年經修訂）香港會計準則第 28 號（2011 年經修訂）香港財務報告準則第 10 號香港財務報告準則第 11 號香港財務報告準則第 12 號香港財務報告準則第 13 號其他全面收入項目的呈報 1僱員福利 2獨立財務報表 2於聯營公司及合營企業之投資 2綜合財務報表 2共同安排 2披露於其他實體之權益 2公平值之計量 2由 2012 年 7 月 1 日起或以後年度期間生效由 2013 年 1 月 1 日起或以後年度期間生效管理人預期，採用此新訂及經修訂準則將不會對本集團之業績及財務狀況構成重大影響。

99、二零一一年中期報告3117簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月3. 分類資料分類資料根據向管理人的管理層（主要營運決策者）就分配資源及評估表現而呈報的資料，本集團的經營分佈較為集中於花旗銀行廣場及朗豪坊兩項投資物業的營運業績。分類收入及業績分類收入及業績以下為本集團按兩項投資物業分析之收入及業績。截至截至 2011 年年 6 月月 30 日止六個月日止六個月花旗銀行廣場花旗銀行廣場港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）朗豪坊朗豪坊港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）綜合綜合港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）分類收入分類收入分類業績物業收益淨額

100、分類業績物業收益淨額利息收益管理人費用信託及其他支出投資物業公平值增加可換股債券之內含衍生部分公平值變動569,873463,581380,561301,301950,434764,8824,084(91,786)(8,288)3,299,400336,169穩定租金安排之公平值變動支付可換股債券收益融資成本除稅及基金單位持有人分派前溢利除稅及基金單位持有人分派前溢利利得稅除稅後未計及基金單位持有人分派前期內溢利除稅後未計及基金單位持有人分派前期內溢利基金單位持有人分派計及基金單位持有人分派後期內溢利計及基金單位持有人分派後期內溢利日常提供予主要營運決策者但不包括在計量分類溢利或虧損內之金額：

101、日常提供予主要營運決策者但不包括在計量分類溢利或虧損內之金額：219(347,763)3,956,934(79,759)3,877,175(517,955)3,359,22032管理人費用投資物業公平值增加冠君產業信託(55,630)2,527,900(36,156)771,500(91,786)3,299,4003. 分類資料（續）分類資料（續）分類收入及業績（續）分類收入及業績（續）截至 2010 年 6 月 30 日止六個月花旗銀行廣場港幣千元（未經審核）朗豪坊港幣千元（未經審核）綜合港幣千元（未經審核）（重列）分類收入分類收入分類業績物業收益淨額分類業績物業收益淨額利息收益管理人費用信

102、託及其他支出投資物業公平值增加可換股債券之內含衍生部分公平值變動穩定租金安排之公平值變動融資成本除稅及基金單位持有人分派前溢利除稅及基金單位持有人分派前溢利利得稅除稅後未計及基金單位持有人分派前期內溢利除稅後未計及基金單位持有人分派前期內溢利基金單位持有人分派計及基金單位持有人分派後期內溢利計及基金單位持有人分派後期內溢利593,985494,256364,913285,886958,898780,1421,431(93,617)(7,014)947,450(195,503)233(374,352)1,058,770(75,774)982,996(530,362)452,634日常提供予主要營

103、運決策者但不包括在計量分類溢利或虧損內之金額：日常提供予主要營運決策者但不包括在計量分類溢利或虧損內之金額：管理人費用投資物業公平值增加(59,311)551,850(34,306)395,600(93,617)947,450分類資產及負債分類資產及負債為評估表現，主要營運決策者會審視投資物業的公平值。於2011 年6 月30 日，花旗銀行廣場及朗豪坊的公平值分別為36,275,000,000港元（2010年12月31日：33,747,100,000港元）及17,247,000,000港元（2010年12月31日：16,475,500,000港元）。除以上所述外，並無其他資產或負債包括在計量本

104、集團的分類呈報內。二零一一年中期報告33簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月4. 租金收益租金收益2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）租金收入停車場收入5. 物業經營開支物業經營開支樓宇管理費停車場經營開支政府租金及差餉律師費及釐印費用推廣開支物業及租賃管理服務費用物業雜項支出租金佣金維修及保養846,28014,154860,4342011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）89,3324,15930,1393,1154,84825,6831,05626,393827185,552859,85

105、512,969872,8242010 年港幣千元（未經審核）88,2433,39229,4922,5217,73426,1931,62318,889669178,7566. 管理人費用管理人費用根據信託契約，因冠君產業信託截至 2011 年 6 月 30 日止六個月的物業收入淨額超過 200,000,000 港元，所以管理人有權按截至 2011 年 6 月 30 日止六個月的物業收入淨額的 12% 收取報酬。管理人費用總額：2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）以基金單位形式以現金形式55,07236,71491,78659,31134,3069

106、3,617根據信託契約條款，截至2011年6月30日止六個月的管理人費用中，55,072,000港元（截至2010年6月30日止六個月：59,311,000 港元）將於報告期末後以基金單位形式支付。34冠君產業信託7. 融資成本融資成本融資成本指：2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）於五年內須全數償還之銀行借貸之利息支出於五年內須全數償還之可換股債券之利息支出撥回對沖工具的累計虧損其他借貸成本8. 除稅及基金單位持有人分派前溢利除稅及基金單位持有人分派前溢利除稅及基金單位持有人分派前溢利已扣除：核數師酬金受託人酬金主要估值師費用其他專業費用及收

107、費路演及公共關係費用銀行收費9. 利得稅利得稅101,087179,58666,0741,016347,7632011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）1,3294,5841202,1898552011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）111,482175,30086,5491,021374,3522010 年港幣千元（未經審核）1,3503,9851001,492227382010 年港幣千元（未經審核）（重列）香港利得稅：本年度稅項本年度遞延稅項（附註 22）本年度香港利得稅乃根據兩個期間之估計應課稅溢利的 16.5% 計算。29,37150,38879,75927

108、,18848,58675,774二零一一年中期報告35(i)(ii)簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月10. 可供分派收入總額可供分派收入總額可供分派收入總額為未計及基金單位持有人分派前期內溢利經調整以抵銷於有關期間已列入簡明綜合收益表之調整（於信託契約內說明）影響。計算期間可供分派收入總額的調整載列如下：2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）（重列）未計及基金單位持有人分派前期內溢利調整：管理人費用（以基金單位支付）投資物業公平值增加可換股債券之內含衍生部分公平值變動穩定租金安排的公平值變動非現金收益非

109、現金融資成本遞延稅項可供分派收入總額可供分派收入總額11. 分派表分派表可供分派收入總額（附註可供分派收入總額（附註 10）佔可供分派收入總額的百分比（附註 (i)）用於中期分派期之可供分派收入額外金額（附註 (i)）待付分派總額待付分派總額待付每基金單位分派（附註待付每基金單位分派（附註 (ii)）3,877,17555,072(3,299,400)(336,169)(17)(741)222,47650,388568,7842011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）568,78490%511,9056,050517,9550.1048 港元港元982,99659,311(947,

110、450)195,503(233)(907)235,99748,586573,8032010 年港幣千元（未經審核）573,80390%516,42313,939530,3620.1076 港元附註：管理人決定將可供分派收入總額的 90% （2010 年 1 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日：90%）作為截至 2011 年 6 月 30 日止六個月（中期分派期）之分派款項。於中期分派期，管理人酌情派發自穩定租金安排（附註 14）之已收取款項 6,050,000 港元（2010 年 1 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日：13,939,000 港元）作為額外款項。截至 201

111、1 年 6 月 30 日止六個月每基金單位中期分派 0.1048 港元，乃按期內待付中期分派 517,955,000 港元及 4,942,219,499 個已於 2011 年 6 月 30日發行基金單位計算。有關中期分派在 2011 年 9 月 14 日（即期內記錄日期）或之前發行基金單位時再作調整。中期分派將於 2011 年 10 月 3 日或之前付予基金單位持有人。截至2010 年6 月30 日止六個月每基金單位中期分派0.1076 港元，乃按期內已付中期分派530,362,000 港元及4,930,584,756 個已於2010 年9 月9 日（即期內記錄日期）發行基金單位計算。此分派已

112、於 2010 年 10 月 4 日付予基金單位持有人。36冠君產業信託12. 每基金單位基本及攤薄盈利每基金單位基本及攤薄盈利基金單位持有人分派前每基金單位基本及攤薄盈利的計算乃依據下列數據：2011 年年港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）2010 年港幣千元（未經審核）（重列）盈利盈利用作計算每基金單位分派前基本盈利的期間溢利可能有攤薄影響的基金單位：可換股債券之利息（除稅後）可換股債券之內含衍生部分公平值變動支付可換股債券收益用作計算每基金單位分派前攤薄後盈利的期間溢利用作計算每基金單位分派前攤薄後盈利的期間溢利基金單位數目基金單位數目用作計算每基金單位基本盈利的基金單位加權平均數目

113、可能有攤薄影響的基金單位：將就支付管理人費用而發行之基金單位可換股債券用作計算每基金單位攤薄盈利的基金單位加權平均數目用作計算每基金單位攤薄盈利的基金單位加權平均數目3,877,175173,930(336,169)(219)3,714,7172011 年年（未經審核）（未經審核）4,937,976,9963,124,6501,432,558,2886,373,659,934982,996982,9962010 年（未經審核）4,854,091,8934,051,1864,858,143,079截至2010 年6 月30 日止六個月，每基金單位攤薄盈利的計算並不包括兌換未償付可換股債券而發行的

114、基金單位，乃因行使將導致每基金單位盈利上升。二零一一年中期報告37簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月13. 投資物業投資物業公平值公平值於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）期 / 年初期 / 年內添置期 / 年內公平值增加期 / 年末50,222,6003,299,40053,522,00044,240,800114,4155,867,38550,222,600本集團於 2011 年 6 月 30 日及 2010 年 12 月 31 日之投資物業之公平值由與

115、本集團概無關連之獨立合資格專業估值師萊坊測計師行有限公司進行估值達致。估值利用收入資本化計算法達致，該估值法為將物業所有可出租單位之現有租金收入於各自之未屆滿合約租期內資本化，空置單位則假設於報告期末按現時市值租金租出。於現有租賃屆滿後，各租賃單位則假設於報告期末按市值租金租出，並按投資者預期物業持有時期之市場收益率及政府租契於屆滿後重續之預測予以資本化。採用之資本化比率乃參考經分析市場銷售交易達致之收益及估值師自物業投資者取得之市場預期資料後作出。預期回報暗中反映投資質素、對未來租金增長及資本增值潛力之預期、營運成本、風險因素及類似事宜。零售及辦公物業之資本化比率分別介乎 4.1% 至 4.

116、5%（2010 年 12 月 31 日：4.1% 至 4.5%）及 4.0% 至 4.2%（2010 年 12 月 31 日：4.0% 至 4.2%）不等。本集團位於香港按中期租約持有的經營租賃的物業權益，是按公平值模式計量並分類及列作投資物業。於 2011 年 6 月 30 日，本集團若干投資物業為公平值 47,750,000,000 港元（2010 年 12 月 31 日：所有投資物業為公平值50,222,600,000 港元）已抵押作為信貸融資及可換股債券的擔保，詳情分別載於附註 19 及 20。38冠君產業信託） ）14. 穩定租金安排穩定租金安排根據有關收購花旗銀行廣場三個樓層及三個

117、車位的穩定租金安排（安排，嘉里建設有限公司（嘉里，為擔保人，承諾自2007 年1 月5 日起計五年內（整個穩定租金期間），於整個穩定租金期間內截至6 月30 日及12 月31 日止每六個月期間的新物業收益（定義見安排）將不低於 30,992,000 港元。根據安排，於整個穩定租金期間內收取嘉里的不足數額總數最高為 95,223,000 港元（最高穩定租金金額。於 2007 年 1 月 5 日，嘉里已向指定託管賬戶支付一筆相當於最高穩定租金金額的款項。截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，物業租金不足數額為 22,811,000 港元。因最高穩定租金金額之餘額相比不足數額為少，所以指定託

118、管賬戶之全數結餘 6,050,000 港元已於 2011 年 6 月 30 日被提取並由本集團收取。根據安排之條款及條件，當指定託管賬戶的款項被悉數支取後，嘉里將不再有進一步的付款責任。因此，原定於2012 年初屆滿的整個穩定租金期間亦告結束。截至 2010 年 6 月 30 日止六個月，本集團收取合共 13,941,000 港元，相當於新物業租金 13,939,000港元的不足數額及託管賬戶的利息 2,000 港元。安排以財務衍生工具入帳並於報告期末按公平值計量。期內公平值收益 17,000 港元（2010 年 1 月 1 日至 2010 年 6 月 30日：233,000 港元）已計入簡明

119、綜合收益表。於 2010 年 12 月 31 日，公平值乃按柏力克舒爾斯模式採用各報告期末的現行市場租金假設、按照 A 級中心辦公樓過往的歷史租金指數波幅計算的預期波幅及安排期限釐定。15. 應收借款應收借款應收借款於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）54,566該金額指應收利率掉期對方款項。該金額乃無抵押並採用實際利率每年 3.42% 按攤銷成本列賬。於 2011 年 5 月 24 日，為數 55,307,000 港元已從利率掉期交易對手收取。二零一一年中期報告39簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務

120、報告附註截至2011 年6 月30日止六個月16. 貿易及其他應收款項貿易及其他應收款項於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）貿易應收款項遞延應收租金款項按金、預付款項及其他應收款項4,19158,70350,283113,17710,09650,13147,482107,709應收租客的租金應見發票即付。收款受到密切監察以儘量減低與該等應收款項有關的任何信貸風險。本集團於報告期末按發票日期呈列的貿易應收款項賬齡分析如下：於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）

121、於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）0 3 個月4,19110,096本集團貿易應收款項結餘內包括賬面總額為 4,191,000 港元（2010 年 12 月 31 日：10,096,000 港元）於報告日已逾期少於三個月的應收賬款，本集團並無就減值虧損提供撥備。本集團並無就該等結餘持有任何抵押。40冠君產業信託17. 銀行結存及現金銀行結存及現金於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）現金銀行現金定期存款6787,774482,5881,270,3686264,9901,773,094

122、2,038,090銀行結存按市場利率每年 0.001% 至 0.3%（2010 年 12 月 31 日：每年 0.001% 至 0.01%）計息。到期日少於三個月的定期存款按介乎每年 1.1% 至 1.2%（2010 年 12 月 31 日：每年 0.1% 至 0.6%）的市場利率計息。18. 貿易及其他應付款項貿易及其他應付款項於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）貿易應付款項租金預收款項其他應付款項應付印花稅42,24211,222121,540963,4751,138,47952,60217,0

123、69119,919963,4751,153,065印花稅已根據現時印花稅稅率 4.25%（2010 年 12 月 31 日：4.25%）及於投資物業（冠君產業信託於上市時收購花旗銀行廣場的物業權益）合法轉讓的物業買賣協議所述 22,670,000,000 港元代價作應付。本集團於報告期末按發票日期呈列的貿易應付款項賬齡分析如下：於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）0 3 個月42,24252,602二零一一年中期報告41(i)簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個

124、月19. 有抵押定期貸款有抵押定期貸款於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）有抵押定期貸款借貸集資先付費用有抵押定期貸款還款期之情況披露如下：9,454,000(56,894)9,397,1069,454,000(10,524)9,443,476一年內超過一年但不多於兩年2,447,7726,997,329超過兩年但不多於五年6,949,3342,446,147減：於一年內到期並包括在流動負債內9,397,1069,443,476(6,997,329)還款期超過一年之貸款9,397,1062,446,

125、147有抵押貸款包括：就於 2006 年 5 月 24 日授予本集團的金額為 7,200,000,000 港元的定期貸款及循環貸款，本集團於 2010 年 12 月 31日支取的貸款總額為 7,000,000,000 港元。該貸款按香港銀行同業拆息加每年 0.53% 的浮動利率計息並於 2011 年 5月 24 日全數償還。於 2010 年 12 月 31 日，作為授予本集團貸款的擔保，公平值為 32,232,250,000 港元的若干投資物業連同銷售所得款項、保險所得款項、租金收入、收益及該等物業產生的所有其他收入均已抵押予銀團。本集團利用利率掉期（見附註 21）將利率固定為每年 2.822

126、5%。(ii) 於 2011 年 5 月 24 日，本集團為上述附註 (i) 之已支取貸款以新定期貸款 7,000,000,000 港元作融資。新貸款按香港銀行同業拆息加每年 0.93% 的浮動利率計息並須於 2014 年 5 月 24 日全數償還。於 2011 年 6 月 30 日，作為授予本集團貸款的擔保，公平值為 30,503,000,000 港元的若干投資物業連同銷售所得款項、保險所得款項、租金收入、收益及該等物業產生的所有其他收入均已抵押予銀團。(iii) 就於 2008 年 6 月 2 日授予本集團的金額為 2,954,000,000 港元的定期貸款及循環貸款，本集團於 2011

127、年 6 月 30 日支取的貸款總額為 2,454,000,000 港元（2010 年 12 月 31 日：2,454,000,000 港元）。該貸款按香港銀行同業拆息加每年 0.59% 的浮動利率計息，並須於 2013 年 6 月全數償還。於 2011 年 6 月 30 日， 作 為 授 予 本 集 團 貸 款 的 擔 保， 公 平 值 為 17,247,000,000 港 元（2010 年 12 月 31 日：16,475,500,000港元）的若干投資物業連同銷售所得款項、保險所得款項、租金收入、收益及該等物業產生的所有其他收入均已抵押予銀團。42冠君產業信託（20. 可換股債券可換股債券

128、於2006年12月22日，冠君產業信託直接全資擁有並控制的實體福源有限公司（2006年債券發行人）發行765,000,000港 元 於 2011 年 到 期 的 2% 保 證 可 換 股 債 券2006 年 債 券 ）。2006 年 債 券 發 行 人 將 2010 年 12 月 31 日 公 平 值 為1,514,850,000 港元的若干投資物業連同保險所得款項抵押予債券持有人作為 2006 年債券的擔保。2006 年債券的主要條款包括下列各項：轉換轉換2006 年債券持有人有權於 2007 年 2 月 1 日或之後直至 2011 年 5 月 13 日期間按於 2009 年 5 月 27

129、日生效調整為每基金單位 4.26 港元的轉換價隨時將其債券轉換為冠君產業信託的基金單位，調整乃因超額分派（定義見 2006 年債券的條款及條件）所致。倘持有人選擇轉換 2006 年債券，2006 年債券發行人則可選擇全部或部分支付持有人相等於須支付基金單位數目市價的現金款項。贖回贖回除非先前已被轉換、贖回或購買及註銷，否則 2006 年債券將於 2011 年 5 月 23 日（2006 年債券到期日）按未償還本金額 110.328% 被贖回。倘冠君產業信託的基金單位於緊接發出有關贖回通知日期前連續20個交易日各日的收市價為各2006年債券的適用提早贖回金額（定義見下文）除以當時生效的轉換率（定

130、義見下文）的最少 130%，則 2006 年債券發行人可於 2009 年 12 月 22日或之後隨時（但不少於 2006 年債券到期日前七個營業日）全部但非部分贖回可換股債券。提早贖回金額為可換股債券的本金額另加由 2006 年 12 月 22 日（發行可換股債券的截止日期）起至 2006 年債券到期日止每半年計算一次的總收益率每年 4.15%。轉換率為可換股債券的本金額除以當時生效的轉換價。截至2011年6月30日止六個月，本金共2,000,000港元之2006年債券被轉換。2006年債券發行人選擇以現金2,153,000港元全數支付持有人，導致 219,000 港元收益於損益表確認。於 2

131、006 年債券到期日，2006 年債券發行人以贖回價110.328% 合共 841,803,000 港元贖回淨餘本金 763,000,000 港元之債券。贖回後，以往用作抵押予債券持有人之若干投資物業連同保險所得款項，已被解除及釋放。於 2010 年 12 月 31 日，負債部分及衍生工具部分賬面值共 900,765,000 港元。二零一一年中期報告43）（簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月20. 可換股債券（續）可換股債券（續）於 2008 年 6 月 3 日，冠君產業信託直接全資擁有並控制的實體 Fair Vantage Limited（2008

132、年債券發行人）發行4,680,000,000 港元於 2013 年到期的 1% 保證可換股債券（2008 年債券。2008 年債券發行人將 2011 年 6 月 30 日公平值為 17,247,000,000 港元（2010 年 12 月 31 日：16,475,500,000 港元）的若干投資物業連同保險所得款項抵押予債券持有人作為 2008 年債券的擔保。2008 年債券的主要條款包括下列各項：轉換轉換2008 年債券持有人有權於 2009 年 6 月 3 日或之後直至 2013 年 6 月 3 日前七日當日期間按於 2011 年 5 月 16 日生效調整為每基金單位 3.61 港元的轉換

133、價隨時將其債券轉換為冠君產業信託的基金單位，調整乃因超額分派（定義見 2008 年債券的條款及條件）所致。倘持有人選擇轉換 2008 年債券，2008 年債券發行人將須就獲轉換的每份債券交付：(a) 現金金額，按 2008 年債券發行人的選擇；及 (b) 基金單位，數目應按照 2008 年債券的條款及條件計算。贖回贖回除非先前已被轉換、贖回或購買及註銷，否則2008 年債券將於2013 年6 月3 日（2008年債券到期日）按未償還本金額123.94% 被贖回。倘冠君產業信託的基金單位於緊接發出有關贖回通知日期前連續20個交易日各日的收市價為各2008年債券的適用提早贖回金額（定義見下文）除以

134、當時生效的轉換率（定義見下文）的最少 130%，則 2008 年債券發行人可於 2011 年 6 月 3 日或之後隨時（但不少於 2008 年債券到期日前七個營業日）全部但非部分贖回可換股債券。提早贖回金額為可換股債券的本金額另加由 2008 年 6 月 3 日（發行可換股債券的截止日期）起至 2008 年債券到期日止每半年計算一次的總收益率每年 5.25%。轉換率為可換股債券的本金額除以當時生效的轉換價。截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，本金共 10,000 港元之 2008 年債券被轉換。於 2011 年 6 月 30 日，2008 年債券的本金額為 4,659,990,000

135、 港元（2010 年 12 月 31 日：4,660,000,000 港元）。於2011年6月30日，主要基金單位持有人鷹君集團有限公司鷹君）透過其直接全資附屬公司Bright Form InvestmentsLimited（與本集團之關係詳列於附註 29(b)）持有本金總額為 2,340,000,000 港元（2010 年 12 月 31 日：2,340,000,000 港元）的 2008 年債券。44冠君產業信託）20. 可換股債券（續）可換股債券（續）2006 年債券及 2008 年債券（統稱為債券包括按攤銷成本計值的負債部分及按公平值計值的衍生工具部分。2006 年債券及 2008 年

136、債券負債部分的實際年利率分別為 5.55% 及 6.375%。於2011 年6 月30 日，衍生工具部分的公平值（包括換股權及提早贖回權）乃以獨立估值師提供予本集團的估值為依據。公平值乃根據二項式模式利用下列假設釐定：於於 2011 年年 6 月月 30 日日於 2010 年 12 月 31 日2008 年債券年債券2006 年債券2008 年債券基金單位價格無風險利率股息率過往波幅（類似到期時間）4.37 港元港元0.28%5.56%42.0%4.59 港元0.33%4.64%19.72%4.59 港元0.83%4.64%41.05%期內可換股債券的負債部分及衍生工具部分的變動如下：負債部分

137、負債部分於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）期 / 年初利息開支已付利息期 / 年內轉換期 / 年內贖回期期 / 年末年末衍生衍生工具部分工具部分期 / 年初公平值變動期 / 年內轉換期期 / 年末年末可換可換股債券總額股債券總額5,896,323179,586(29,314)(2,192)(841,803)5,202,6001,602,171(336,169)(180)1,265,8226,468,4225,603,082355,141(61,900)5,896,323658,748943,423

138、1,602,1717,498,494二零一一年中期報告45簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月20. 可換股債券（續）可換股債券（續）可換股債券到期之情況披露如下：於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）一年內超過一年但不多於兩年超過兩年但不多於五年6,468,422900,7656,597,729減：於一年內到期並包括在流動負債內6,468,4227,498,494(900,765)到期超過一年之可換股債券21. 衍生財務工具衍生財務工具6,468,4226,5

139、97,729現金流對沖利率掉期於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010 年12 月 31 日港幣千元（經審核）59,353本集團採用利率掉期將浮動利率轉為固定利率，從而盡量減低浮息定期貸款利率變動之風險承擔。利率掉期與對應定期貸款年期相同，管理人認為利率掉期乃高度有效之對沖工具。於2011 年5 月24 日，利率掉期於對應的有期貸款到期日終止。自利率掉期條款於2008 年修訂後，自對沖開始直至修訂利率掉期的條款為止利率掉期的累計虧損按有關有抵押定期貸款的利息支付變動而影響簡明綜合收益表的期間，於簡明綜合收益表撥回。於期內，自對沖儲備撥回的該等

140、累計虧損為 66,074,000 港元（2010 年 1 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日：86,549,000 港元）。於 2010 年 12 月 31 日，利率掉期的主要條款如下名義金額名義金額7,000,000,000 港元到期日到期日2011 年 5 月 24 日掉期掉期從 1 個月香港銀行同業拆息加 0.53% 掉期至固定利率 2.8225%上述衍生工具按估計未來現金流量的現有價值計量，並按自所報利率的適用收益曲線貼現。46冠君產業信託22. 遞延稅項負債遞延稅項負債期內已確認的遞延稅項負債及資產的主要部分及其變動如下：加速稅項折舊加速稅項折舊港幣千元港幣千元稅務虧損稅務

141、虧損港幣千元港幣千元總計總計港幣千元港幣千元期初（重列）期內於簡明綜合收益表支出期末（未經審核）期末（未經審核）275,15237,783312,935(52,397)12,605(39,792)222,75550,388273,143就呈列簡明綜合財務狀況表而言，遞延稅項資產及負債已予以抵扣，並列為非流動負債。於 2011 年 6 月 30 日，本集團有 894,021,000 港元（2010 年 12 月 31 日：857,416,000 港元）的可用於抵扣未來課稅利潤的稅務虧損。其中就該虧損確認了 241,164,000 港元（2010 年 12 月 31 日：317,558,000 港

142、元）的遞延稅項資產。因為未來利潤的不可預見性，所以並未對剩餘的 652,857,000 港元（2010 年 12 月 31 日：539,858,000 港元）確認遞延稅項資產。稅務虧損可無限期結轉。23. 已發行基金單位數目已發行基金單位數目基金單位數目基金單位數目港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2011 年 1 月 1 日透過發行新基金單位支付管理人費用於於 2011 年年 6 月月 30 日日4,930,584,75611,634,7434,942,219,49921,033,38353,75321,087,136於 2011 年 3 月 8 日，11,634,743 個基金單

143、位已按每個基金單位 4.62 港元發行予管理人，作為支付 2010 年 7 月 1 日至2010 年 12 月 31 日期間的管理人費用。24. 每基金單位資產淨值每基金單位資產淨值每基金單位的資產淨值乃以於 2011 年 6 月 30 日基金單位持有人應佔資產淨值 36,677,252,000 港元（2010 年 12 月 31 日：33,141,907,000 港元）除以於 2011 年 6 月 30 日已發行的 4,942,219,499 個（2010 年 12 月 31 日：4,930,584,756 個）基金單位計算。25. 流動負債淨額流動負債淨額於 2011 年 6 月 30 日

144、，本集團的流動負債淨額（以流動負債減流動資產計算）達 706,077,000 港元（2010 年 12 月 31 日：7,820,095,000 港元）。二零一一年中期報告47簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月26. 資產總額減流動負債資產總額減流動負債於 2011 年 6 月 30 日，本集團的資產總值減流動負債達 52,815,923,000 港元（2010 年 12 月 31 日：42,408,538,000 港元）。27. 主要非現金交易主要非現金交易截至 2011 年 6 月 30 日止六個月，11,634,743 個（2010 年 1 月

145、1 日至 2010 年 6 月 30 日：27,830,682 個）基金單位獲發行，以支付管理人費用達 53,753,000 港元（2010 年 1 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日：99,912,000 港元）。截至 2010 年 6 月 30 日止六個月，根據分派再投資安排，63,733,460 個基金單位獲發行，以支付達 222,328,000 港元之2009 年末期分派。28. 經營租賃承擔經營租賃承擔於 2011 年 6 月 30 日，就投資物業租金訂立的不可撤銷經營租賃承擔如下：於於 2011 年年6 月月 30 日日港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）於 2010

146、 年12 月 31 日港幣千元（經審核）1 年內2 至 5 年內（包括首尾兩年）5 年後1,433,3052,677,88146,1344,157,3201,453,9332,672,402218,8014,345,136該等物業的承擔租約主要為期二至六年。租金按固定金額預先釐定，但若干或然租金按銷售額百分比計入。期內已收取或然租金收入 23,083,000 港元（2010 年 1 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日：17,369,000 港元）。若干未來最低租賃付款乃按租賃協議中訂定的合約期指定時間內向合約承租人收取的估計市場租金基準計算。48冠君產業信託1129. 關連及關聯人士

147、之交易關連及關聯人士之交易期內，除附註 20 所述，本集團與有關連及關聯人士進行的交易如下：20112010租金收入租金收入附註港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）港幣千元（未經審核）中國移動香港有限公司朗廷酒店國際有限公司朗豪酒店（香港）有限公司Main St. Cafe Hong Kong Company Limited昌瑞有限公司鷹君物業管理有限公司鷹君有限公司高端有限公司鷹君資產管理（冠君）有限公司Eagle Property Management (CP) Limited滙豐集團(a)(b)(b)(b)(b)(b)(b)(b)(b)(b)(c)1125,0541,6413,300

148、1,8671971,37622,2481124,8131,9387023,3001,81813,0001,5021971,45723,585利息收入利息收入滙豐集團 1(c)577180樓宇管理費收入樓宇管理費收入昌瑞有限公司鷹君物業管理有限公司朗廷酒店國際有限公司朗豪酒店（香港）有限公司高端有限公司Main St. Cafe Hong Kong Company LimitedEagle Property Management (CP) Limited滙豐集團(b)(b)(b)(b)(b)(b)(b)(c)1,4762176992711632,0391,56921769929725182163

149、2,036樓宇管理費樓宇管理費鷹君物業管理有限公司祥裕管理有限公司(b)(b)74,72115,31173,57215,311物業及租賃管理服務費物業及租賃管理服務費Eagle Property Management (CP) Limited(b)25,68326,193租金佣金租金佣金Eagle Property Management (CP) Limited(b)9,16216,375二零一一年中期報告49簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月29. 關連及關聯人士之交易（續）關連及關聯人士之交易（續）20112010維修費及保養費維修費及保養費附註港

150、幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）港幣千元（未經審核）鷹君工程有限公司高端有限公司堅信工程有限公司鷹君物業管理有限公司新福港屋宇服務有限公司(b)(b)(b)(b)(e)301411641511679015判予以下公司的維修保養及裝修工程判予以下公司的維修保養及裝修工程鷹君工程有限公司高端有限公司堅信工程有限公司鷹君物業管理有限公司新福港屋宇服務有限公司(b)(b)(b)(b)(e)61879852434016710715物業雜項開支物業雜項開支朗豪酒店（香港）有限公司展安發展有限公司（以香港逸東酒店進行交易）(b)(b)18152812保險費保險費鷹君保險代理有限公司(b)629託管費及

151、其他支出託管費及其他支出滙豐機構信託服務（亞洲）有限公司(c)4,5843,985滙豐集團1(c)3838管理人費用管理人費用鷹君資產管理（冠君）有限公司(b) & (f)91,78693,617融資成本融資成本恒生銀行有限公司 2Bright Form Investments Limited4(c)(b)37,86979,91931,04975,835估值費估值費50萊坊測計師行有限公司冠君產業信託(d)12010029. 關連及關聯人士之交易（續）關連及關聯人士之交易（續）與有關連及關聯人士的結餘如下：於於 2011 年年6 月月 30 日日於 2010 年12 月 31 日應收以下款項應

152、收以下款項附註港幣千元港幣千元（未經審核）（未經審核）港幣千元（經審核）鷹君物業管理有限公司祥裕管理有限公司(b) & (g)(b) & (g)25,94215,31125,94215,311應付以下款項應付以下款項Eagle Property Management (CP) Limited鷹君資產管理（冠君）有限公司高端有限公司鷹君工程有限公司鷹君物業管理有限公司堅信工程有限公司朗豪酒店（香港）有限公司(b) & (g)(b) & (g)(b) & (g)(b) & (g)(b) & (g)(b) & (g)(b) & (g)13,71591,78621640539827117,14887,

153、4252851,1326,391251124因租賃本集團的物業而存放於本集團的按金因租賃本集團的物業而存放於本集團的按金中國移動香港有限公司Eagle Property Management (CP) Limited鷹君物業管理有限公司昌瑞有限公司朗豪酒店（香港）有限公司滙豐集團 1(a)(b) & (h)(b)(b) & (i)(b) & (j)(c)3710915159,0723710915159,078二零一一年中期報告51(a)(b)(c)(d)(e)(f)(g)(h)(i)(j)1234簡明綜合財務報告附註簡明綜合財務報告附註截至2011 年6 月30日止六個月29. 關連及關聯人士

154、之交易（續）關連及關聯人士之交易（續）附註：由於羅嘉瑞醫生（冠君產業信託管理人的主席及鷹君的董事）為該公司最終控股公司的獨立非執行董事，該公司為羅醫生的關連人士 3。該等公司為冠君產業信託的重大持有人鷹君的附屬公司。該等公司為受託人或其關連人士 3。該等公司為冠君產業信託的主要估值師或其關連人士 3。該公司為新福港建設集團有限公司新福港的附屬公司，為冠君產業信託管理人之非執行董事羅 瑞先生的關連人士 3。羅先生有權於新福港股東大會上行使 33% 或以上控制性投票權。倘冠君產業信託於截至2011 年6 月30 日及2010 年6 月30 日止每六個月期間收取物業收入淨額達200,000,000

155、港元，則管理人費用乃按照物業收入淨額的 12% 計算。應收及應付關連及關聯人士的款項乃無抵押、免息及無固定還款期限。除收取 10,000 港元（2010 年 12 月 31 日：10,000 港元）作為損毀保證金外，已收取銀行擔保 837,000 港元（2010 年 12 月 31 日：837,000 港元）以代替按金。已收取銀行擔保 2,585,000 港元（2010 年 12 月 31 日：2,593,000 港元）以代替按金。除收取 15,000 港元（2010 年 12 月 31 日：15,000 港元）作為損毀保證金外，已收取銀行擔保 1,154,000 港元（2010 年 12 月

156、 31 日：1,160,000 港元）以代替按金。滙豐集團指香港上海滙豐銀行有限公司及其附屬公司，以及除於本文另有指明者外，不包括受託人及其專有附屬公司。恒生銀行有限公司為 7,000,000,000 港元定期貸及 2,954,000,000 港元定期貸款及循環貸款的融資代理人。於 2011 年 6 月 30 日，未償還之貸款額為9,454,000,000 港元。於守則之定義。融資成本代表 Bright Form Investments Limited 於 2011 年 6 月 30 日所持有之 2008 債券總額 2,340,000,000 港元之實制利息。52冠君產業信託投資物業組合於20

157、11年6 月30日產權面積產權面積 可出租總面積可出租總面積評估值評估值物業物業花旗銀行廣場朗豪坊位置位置香港中環花園道3 號香港九龍旺角亞皆老街8 號落成年份落成年份19922004（平方呎）（平方呎）1,559,0001,293,000（平方呎）（平方呎）1,213,0001,022,000出租率出租率88.6%99.7%（港幣百萬元）（港幣百萬元）36,275.017,247.0二零一一年中期報告53附註12131.2.3.4.表現概覽20112010200920082007（未經審核）（未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核）於於 6 月月 30 日：日：資產

158、淨值（港幣千元）36,677,25229,150,47027,110,66331,896,39818,349,086每基金單位資產淨值（港元）期內最高成交價（港元）成交價相對資產淨值之最高溢價期內最低成交價（港元）成交價相對資產淨值之最高折讓17.425.010不適用不適用4.32041.79%5.913.920不適用3.23045.35%5.852.760不適用1.56073.33%7.224.850不適用3.50051.52%6.574.690不適用3.69043.84%截至截至 6 月月 30 日止六個月：日止六個月：每基金單位之分派收益率每基金單位之分派收益年率2.40%4.80%2.

159、96%5.93%5.13%10.27%4.95%9.90%3.05%6.10%每基金單位之淨收益率每基金單位之淨收益年率1&41&417.95%35.90%5.49%10.98%25.74%51.48%19.26%38.52%8.02%16.04%附註：因採納香港會計準則第 12 號所得稅之修訂，比較數字已作重列。最高成交價比每基金單位資產淨值為低。因此，沒有成交價相對資產淨值之溢價呈報。每基金單位之分派收益率乃根據截至 2011 年 6 月 30 日止六個月作出的每基金單位分派 0.1048 港元（其計算方式載於分派表）及於 2011 年 6 月 30 日的成交價 4.37 港元計算。每基金單位之淨收益率乃根據截至2011年6月30日止六個月向每基金單位持有人作出分派之前的期間溢利及於2011年6月30日的成交價4.37港元計算。54冠君產業信託3008 Great Eagle Centre, 23 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong香港灣仔港灣道23號鷹君中心3008室Tel 電話 (852) 2879 1288 Fax 傳真 (852) 2827 1338www.ChampionR